L'isolation thermique par l'extérieur (ITE) d'une copropriété se vote en assemblée générale à la majorité des voix de tous les copropriétaires, au titre de l'article 25 f de la loi du 10 juillet 1965 sur les travaux d'économies d'énergie. Si ce seuil n'est pas atteint, la loi prévoit deux rattrapages à la majorité simple. Le projet demande aussi une déclaration préalable en mairie, parfois l'accord du voisin au titre du droit de surplomb, et peut être financé en partie par MaPrimeRénov' Copropriété et l'éco-PTZ.
Pourquoi l'ITE se décide collectivement
Les façades et les murs porteurs sont des parties communes dans la plupart des règlements de copropriété. Un copropriétaire ne peut donc pas isoler « son » mur par l'extérieur sans l'accord de l'assemblée. L'ITE est en outre un chantier d'ensemble : un isolant posé sur un seul appartement crée des ponts thermiques, des décrochés de façade et souvent un refus d'urbanisme.
La majorité de vote
Service-public.fr range les travaux d'économies d'énergie ou de réduction des émissions de gaz à effet de serre parmi les décisions de l'article 25 : majorité des voix de tous les copropriétaires, présents, représentés ou absents.
| Résultat du premier vote (sur 10 000 voix) | Conséquence |
|---|---|
| Plus de 5 000 voix pour | ITE adoptée à l'article 25 |
| Entre 3 334 et 5 000 voix pour | Second vote immédiat à la majorité de l'article 24 (article 25-1, alinéa 1) |
| Moins de 3 334 voix pour | Nouvelle assemblée, convoquée dans les trois mois, qui peut statuer à l'article 24 sur un projet identique (article 25-1, alinéa 2, depuis la loi du 9 avril 2024) |
Le guide sur la passerelle de l'article 25-1 détaille ces calculs, et celui sur les majorités en AG rappelle la différence entre voix exprimées et voix de tous.
L'article 25 f permet d'inclure des travaux d'intérêt collectif sur les parties privatives, par exemple le remplacement des fenêtres en même temps que l'isolation. Ils sont réalisés aux frais du copropriétaire concerné, sauf s'il prouve avoir fait des travaux équivalents dans les dix années précédentes. Le guide rénovation énergétique en copropriété traite ce point et la suspension de l'exécution pendant deux mois après la notification du procès-verbal.
Un projet de loi visant la relance et la décentralisation du logement, adopté par le Sénat le 8 juillet 2026, était en discussion à l'Assemblée nationale en octobre 2026. Il étend notamment la passerelle de vote pour certains travaux sur l'aspect extérieur. Vérifiez la rédaction en vigueur le jour de votre assemblée.
Quand l'isolation est imposée par un ravalement
Lorsque la copropriété engage un ravalement important, l'article R. 173-4 du code de la construction et de l'habitation impose en principe d'isoler les murs concernés, avec des dérogations (risque pour le bâti, protection patrimoniale, coût disproportionné). Ce mécanisme et ses exceptions sont expliqués dans le guide ravalement de façade en copropriété. Prévoyez l'étude d'isolation dès la préparation du ravalement : c'est le moment où l'échafaudage, déjà payé, rend l'ITE la moins chère.
Les règles d'urbanisme
L'ITE modifie l'aspect extérieur du bâtiment : elle suppose en règle générale une déclaration préalable de travaux en mairie, déposée par le syndic sur mandat de l'assemblée. L'article L. 152-5 du code de l'urbanisme permet à l'autorité compétente de déroger, par décision motivée, à certaines règles du plan local d'urbanisme (implantation, hauteur, aspect) pour autoriser une isolation en saillie des façades.
Dans les secteurs patrimoniaux, comme une partie du centre de Lyon, l'architecte des Bâtiments de France donne son avis et l'ITE est souvent refusée ou fortement encadrée. Dans ce cas, d'autres leviers existent : isolation de la toiture, des planchers bas, des menuiseries, isolation par l'intérieur décidée logement par logement.
Faites voter les travaux sous la condition suspensive de l'obtention de l'autorisation d'urbanisme : la résolution reste valable même si le dossier traîne en mairie.
Le droit de surplomb
Quand un mur à isoler est en limite de propriété, l'isolant dépasse sur le terrain voisin. Depuis la loi Climat et Résilience du 22 août 2021, l'article L. 113-5-1 du code de la construction et de l'habitation crée un droit de surplomb, précisé par le décret n° 2022-926 du 23 juin 2022.
| Condition | Règle |
|---|---|
| Épaisseur maximale | 35 cm d'isolant |
| Hauteur | Au moins 2 m au-dessus du sol, sauf accord sur une hauteur inférieure |
| Subsidiarité | Seulement si aucune autre solution n'atteint une efficacité comparable à un coût et une complexité raisonnables |
| Procédure | Notification au voisin par lettre recommandée ou commissaire de justice, avec descriptif, plans, justificatifs et proposition d'indemnité |
| Délai d'opposition | Six mois, pour un motif sérieux et légitime |
| Indemnité | Préalable, fixée à l'amiable ou par le juge |
| Formalité | Acte authentique ou décision de justice, publié au fichier immobilier |
Les travaux ne peuvent commencer qu'une fois l'acte signé et l'indemnité payée. Si votre copropriété est, à l'inverse, le voisin qui reçoit la notification, le syndic doit réunir l'assemblée sans tarder, car c'est elle qui décide de s'opposer ou de saisir le juge dans les six mois.
Financer l'ITE
| Source | Ce qu'il faut savoir |
|---|---|
| MaPrimeRénov' Copropriété | Au moins 35 % de gain énergétique, assistant à maîtrise d'ouvrage obligatoire, entreprises RGE |
| Éco-PTZ copropriétés | Prêt sans intérêts pour les résidences principales, jusqu'à 15 000 € par logement pour une action, davantage en bouquet |
| Fonds de travaux | Peut financer les travaux d'économies d'énergie |
| Certificats d'économies d'énergie | Primes versées par les fournisseurs d'énergie, cumulables selon les cas |
| Emprunt collectif | Voté pour les travaux, chaque copropriétaire pouvant payer comptant |
Une ITE seule atteint rarement 35 % de gain dans un immeuble mal isolé en toiture ou équipé de vieilles fenêtres : c'est souvent le bouquet complet qui ouvre droit aux aides. L'audit énergétique le dira : voir le guide audit énergétique ou DPE collectif.
Exemple. Une copropriété de 20 logements à Villeurbanne reçoit un devis de 380 000 € TTC pour l'ITE, l'isolation de la toiture et une ventilation, avec un gain estimé de 41 %. À titre d'illustration, une aide de 30 % sur ce montant représenterait 114 000 €, dans la limite du plafond de 25 000 € de travaux par logement, ici non atteint (500 000 €). Il resterait 266 000 €, soit 13 300 € en moyenne par logement, que l'éco-PTZ peut étaler pour les résidences principales.
L'assurance
Une ITE touche le clos et le couvert du bâtiment : elle constitue en général un ouvrage au sens de l'assurance construction, ce qui impose au syndicat de souscrire une assurance dommages-ouvrage avant l'ouverture du chantier. Le guide assurance dommages-ouvrage en copropriété explique pourquoi et comment.
Dans Palier, le coût de l'ITE se répartit lot par lot avec vos clés de charges, aides déduites, ce qui donne à chacun son vrai reste à charge avant le vote (voir la démo).
Questions fréquentes
Quelle majorité pour voter une isolation par l'extérieur en copropriété ?
La majorité des voix de tous les copropriétaires (article 25 f de la loi de 1965). Avec au moins un tiers des voix, un second vote immédiat à la majorité simple est possible ; en dessous, une nouvelle assemblée dans les trois mois peut statuer à la majorité simple.
Un copropriétaire peut-il isoler seul sa façade par l'extérieur ?
Non, sauf autorisation de l'assemblée générale, car la façade est en principe une partie commune. Cette autorisation se vote à la majorité de l'article 25 et suppose en plus une autorisation d'urbanisme.
Le voisin peut-il refuser que notre isolation dépasse sur son terrain ?
Il peut s'opposer dans les six mois suivant la notification, pour un motif sérieux et légitime ou si les conditions légales ne sont pas remplies (35 cm, 2 m de hauteur, absence d'autre solution). À défaut, il reçoit une indemnité préalable.
L'isolation par l'extérieur est-elle obligatoire lors d'un ravalement ?
En principe oui, pour un ravalement important de murs en béton, terre cuite, ciment ou métal (article R. 173-4 du code de la construction et de l'habitation), sauf dérogation justifiée par une note d'un professionnel.