Une rénovation énergétique en copropriété suit un parcours en sept temps : diagnostic de l'immeuble, scénarios de travaux chiffrés, accompagnement par un assistant à maîtrise d'ouvrage, vote en assemblée à la majorité de l'article 25 f, plan de financement, chantier par des entreprises qualifiées, puis suivi. Les aides publiques existent mais leurs taux et leurs conditions changent : chaque chiffre de ce guide est à confirmer sur la page officielle de France Rénov'.
Étape 1 : savoir où l'on en est
Tout commence par la performance actuelle de l'immeuble. L'article L. 126-31 du code de la construction et de l'habitation impose un diagnostic de performance énergétique (DPE) collectif à tout bâtiment d'habitation collective dont le permis de construire a été déposé avant le 1er janvier 2013. Il est renouvelé ou mis à jour tous les dix ans, sauf si un diagnostic réalisé après le 1er juillet 2021 établit que le bâtiment est en classe A, B ou C. Selon l'ANIL, l'obligation s'est appliquée depuis le 1er janvier 2024 pour plus de 200 lots, depuis le 1er janvier 2025 pour 51 à 200 lots, et depuis le 1er janvier 2026 pour 50 lots ou moins. L'article L. 126-31 a été modifié par la loi du 26 mai 2026 (loi de simplification de la vie économique) : vérifiez avec votre syndic la rédaction qui s'applique à votre immeuble.
Après un DPE, l'article 24-4 de la loi du 10 juillet 1965 oblige le syndic à inscrire à l'ordre du jour de l'assemblée suivante la question d'un plan de travaux d'économies d'énergie ou d'un contrat de performance énergétique. Cette obligation est satisfaite si le plan pluriannuel de travaux inscrit à l'ordre du jour comporte des travaux d'économie d'énergie. Un diagnostic technique global englobe aussi un DPE.
Étape 2 : chiffrer des scénarios
Un audit énergétique ou un DTG propose des scénarios, par exemple : isolation de la toiture seule, toiture et fenêtres, ou bouquet complet avec isolation des murs et ventilation. Pour chacun, comparez le gain énergétique attendu, le coût par lot, les aides mobilisables et l'effet sur la classe énergétique.
Étape 3 : se faire accompagner
L'aide MaPrimeRénov' Copropriété de l'Anah suppose un accompagnement par un assistant à maîtrise d'ouvrage (AMO), choisi en assemblée, et, pour les travaux de plus de 100 000 euros, une maîtrise d'œuvre, d'après la page France Rénov' consultée le 16 octobre 2026. L'AMO ne peut pas être une entreprise qui participe aux travaux subventionnés.
Étape 4 : le vote en assemblée
La règle de principe est l'article 25 f de la loi de 1965 : les travaux d'économies d'énergie ou de réduction des émissions de gaz à effet de serre sont adoptés à la majorité des voix de tous les copropriétaires. Ils peuvent comprendre des travaux d'intérêt collectif sur les parties privatives (par exemple le remplacement de fenêtres) aux frais du copropriétaire concerné, sauf s'il prouve avoir réalisé des travaux équivalents dans les dix années précédentes.
Si le projet n'a pas la majorité mais recueille au moins un tiers des voix de tous les copropriétaires, l'assemblée procède immédiatement à un second vote à la majorité de l'article 24 (article 25-1, alinéa 1). Depuis la loi du 9 avril 2024, quand le projet n'atteint même pas ce tiers, une nouvelle assemblée convoquée dans les trois mois sur un projet identique peut statuer à l'article 24 (article 25-1, alinéa 2).
Autres décisions utiles :
- installer sur les toits, façades et garde-corps des ouvrages de production d'énergie solaire photovoltaïque ou thermique : article 24, II, k ;
- poser des compteurs d'énergie thermique ou des répartiteurs de frais de chauffage : article 25, l ;
- souscrire un emprunt collectif pour des travaux d'économies d'énergie : même majorité que les travaux, avec possibilité pour chaque copropriétaire de refuser d'y participer dans un délai de deux mois (article 26-4, III).
L'exécution des travaux votés à l'article 25 est suspendue pendant les deux mois qui suivent la notification du procès-verbal, sauf urgence (article 42). Ne signez pas l'ordre de service trop vite.
Étape 5 : financer sans bloquer les budgets
| Source | Ce qu'il faut savoir |
|---|---|
| Fonds de travaux | Alimenté par une cotisation obligatoire, il peut financer les travaux prévus au plan adopté et les travaux d'économies d'énergie non prévus au plan (article 14-2-1) |
| MaPrimeRénov' Copropriété (Anah) | Aide au syndicat pour des travaux visant au moins 35 % de gain énergétique |
| Emprunt collectif | Voté à la majorité des travaux, remboursement à la charge des seuls copropriétaires qui y participent selon les cas (article 26-4) |
| Aides locales et autres dispositifs | Variables selon le territoire : demandez conseil à l'espace France Rénov' de votre secteur |
Sur MaPrimeRénov' Copropriété, la page officielle de France Rénov' indique à la date de rédaction (consultée le 16 octobre 2026) :
- une aide de 30 % pour un gain énergétique de 35 %, de 45 % pour un gain de 50 %, avec un plafond de 25 000 euros de travaux par logement ;
- des bonus possibles (sortie du statut de passoire énergétique, copropriétés dites fragiles) et des primes individuelles pour les copropriétaires modestes ;
- des conditions : immeuble de 15 ans au moins, copropriété immatriculée et à jour au registre national, au moins 65 % de résidences principales (75 % au-delà de 20 lots), entreprises reconnues garantes de l'environnement (RGE) ;
- le dépôt du dossier par le syndic, qui reçoit l'aide et la répartit selon les tantièmes.
Ces paramètres sont modifiés régulièrement par l'Anah. Avant de bâtir un plan de financement, consultez la page france-renov.gouv.fr/aides/maprimerenov-copropriete et attendez la notification de la décision d'octroi.
Exemple de calcul, uniquement pour comprendre le mécanisme et sans valeur de promesse : si 400 000 euros de travaux sont subventionnables dans un immeuble, une aide de 30 % représente 120 000 euros, soit 280 000 euros restant à la charge des copropriétaires avant d'éventuels autres financements.
Étape 6 et 7 : chantier et suivi
Faites établir un calendrier, exigez des entreprises RGE si vous visez l'aide, et gardez au carnet d'entretien l'année des travaux, les entreprises et les garanties. Un lot par lot clair aide à faire accepter la dépense : dans Palier, le plan sur dix ans affiche le coût par lot et sa justification, ce qui prépare l'assemblée (démonstration).
Un point d'attention pour les immeubles anciens de Lyon
Dans les secteurs protégés de Lyon, l'isolation par l'extérieur est souvent incompatible avec les prescriptions patrimoniales. L'article R. 173-6 du code de la construction et de l'habitation prévoit d'ailleurs des dérogations à l'obligation d'isoler lors d'un ravalement lourd pour les sites patrimoniaux remarquables. Privilégiez alors l'isolation de la toiture ou des combles, le remplacement des fenêtres dans le respect de l'aspect, la ventilation et le chauffage collectif. Voir aussi le guide sur le ravalement.
Questions fréquentes
Quelle majorité faut-il pour voter une isolation par l'extérieur en copropriété ?
La majorité des voix de tous les copropriétaires, au titre de l'article 25 f de la loi de 1965. Si le projet obtient au moins un tiers des voix de tous, un second vote immédiat à la majorité de l'article 24 est possible (article 25-1).
Un copropriétaire peut-il refuser le remplacement de ses fenêtres décidé par l'assemblée ?
S'il s'agit de travaux d'intérêt collectif régulièrement votés sur les parties privatives, il ne peut pas y faire obstacle dès lors que l'affectation, la consistance ou la jouissance de son lot n'est pas altérée durablement (article 9, II). Il peut toutefois échapper au remboursement s'il prouve avoir réalisé des travaux équivalents dans les dix années précédentes (article 25 f).
MaPrimeRénov' Copropriété est-elle accessible à une petite copropriété ?
Oui, avec les mêmes conditions de base. France Rénov' mentionne une expérimentation pour les petites copropriétés de 20 lots d'habitation au maximum qui n'atteignent pas 35 % de gain énergétique : renseignez-vous auprès de votre espace conseil.
Faut-il un DPE collectif pour toucher des aides ?
L'aide est subordonnée à une évaluation énergétique, et la page de France Rénov' indique qu'un diagnostic technique global ou un audit énergétique est obligatoire pour en bénéficier. Le DPE collectif de l'article L. 126-31 est de toute façon une obligation distincte pour les immeubles concernés.
Les copropriétaires peuvent-ils emprunter ensemble pour financer les travaux ?
Oui. L'article 26-4 de la loi de 1965 prévoit l'emprunt collectif au nom du syndicat. Pour les travaux d'économies d'énergie, il est voté à la même majorité que les travaux, et chaque copropriétaire peut refuser d'y participer à condition de régler sa quote-part dans les délais prévus.