Le ravalement des façades n'est obligatoire que dans les communes concernées : la mairie peut alors enjoindre au propriétaire, donc au syndicat, de faire les travaux au moins tous les dix ans. En dehors de cette obligation, le syndicat reste tenu d'entretenir les parties communes. Le vote se fait à la majorité simple de l'article 24 quand les travaux relèvent de la conservation de l'immeuble, et à la majorité de l'article 25 quand le projet apporte une amélioration. Le coût est réparti selon les tantièmes de charges générales.
Une obligation locale, pas nationale
L'article L. 126-2 du code de la construction et de l'habitation impose de tenir les façades en bon état de propreté à Paris et dans les communes qui figurent sur une liste établie par l'autorité administrative, sur proposition ou après avis conforme des conseils municipaux. Les travaux nécessaires sont effectués au moins une fois tous les dix ans, sur l'injonction de l'autorité municipale.
La procédure est encadrée par l'article L. 126-3 :
- le maire adresse une injonction ;
- si le propriétaire n'a pas entrepris les travaux dans les six mois, le maire peut prendre un arrêté qui les prescrit, avec sommation d'y procéder dans un délai qu'il fixe et qui ne peut dépasser un an ;
- pour une copropriété, la notification est valablement faite au seul syndic, qui doit en informer chaque copropriétaire par lettre recommandée avec avis de réception ;
- à défaut d'exécution, le maire peut, avec l'autorisation du juge des référés, faire exécuter les travaux d'office aux frais du propriétaire.
Il ne faut donc pas attendre l'arrêté : l'injonction suffit à déclencher le calendrier.
Et à Lyon ?
La Ville de Lyon applique ce dispositif : elle arrête un plan de ravalement pluriannuel qui délimite les rues concernées année par année. Selon la Ville, les personnes concernées disposent d'un an pour réaliser les travaux à compter de sa demande, et le ravalement s'impose sur l'ensemble des façades, y compris les dépendances sur cour. Le service Patrimoine et ravalement répond aux syndics au 04 26 99 67 39 ou par courriel (ravalementobligatoire@mairie-lyon.fr). Pour Villeurbanne ou une autre commune du Rhône, demandez en mairie si elle figure sur la liste.
Qui décide, et à quelle majorité ?
Tout dépend de la nature des travaux, car la loi du 10 juillet 1965 distingue la conservation et l'amélioration.
| Nature du ravalement | Majorité | Texte |
|---|---|---|
| Remise en état de l'enduit ou du parement, traitement de fissures (travaux de conservation touchant le clos) | Voix exprimées des présents, représentés et votants par correspondance | Article 24, II, a |
| Travaux imposés par la loi ou un arrêté de police, pour leurs modalités d'exécution | Même majorité | Article 24, II, b |
| Ravalement avec amélioration (changement de matériau ou d'aspect, ajout d'éléments) | Voix de tous les copropriétaires | Article 25, n |
| Isolation par l'extérieur, travaux d'économies d'énergie | Voix de tous les copropriétaires | Article 25, f |
Si l'article 25 est visé et que le projet n'a pas la majorité mais recueille au moins un tiers des voix de tous les copropriétaires, un second vote immédiat à la majorité de l'article 24 est possible (article 25-1). Pour les travaux d'économies d'énergie qui n'atteignent pas ce tiers, une nouvelle assemblée convoquée dans les trois mois sur un projet identique peut statuer à l'article 24.
En cas de doute sur la qualification, c'est le projet qui tranche : un simple nettoyage et une reprise de peinture ne se traitent pas comme un ravalement avec isolation. Dans le doute, soumettez la résolution à la majorité la plus exigeante, ce qui évite une contestation.
L'isolation thermique, un point qui surprend
Lorsque des travaux de ravalement importants sont engagés, l'article R. 173-4 du code de la construction et de l'habitation impose en principe d'isoler les parois concernées. Sont visés les travaux qui comprennent la réfection de l'enduit, le remplacement ou la pose d'un parement sur au moins 50 % d'une paroi (hors ouvertures), lorsque cette paroi est constituée à plus de 50 % de terre cuite, de béton, de ciment ou de métal.
L'article R. 173-6 prévoit plusieurs dérogations, dont :
- un risque de pathologie du bâti attesté par une note d'un professionnel ;
- une incompatibilité avec les règles applicables aux sites patrimoniaux remarquables ou aux abords de monuments historiques ;
- une disproportion manifeste, par exemple un temps de retour sur investissement supérieur à dix ans, déduction faite des aides.
À Lyon, une façade de la Croix-Rousse ou du Vieux-Lyon se trouve souvent dans un site patrimonial remarquable : l'isolation par l'extérieur y est le plus souvent exclue. Faites établir la note qui le démontre avant le vote. Le guide sur la rénovation énergétique en copropriété décrit les autres leviers.
Comment se répartit le coût ?
La façade est une partie commune générale. Les charges de conservation et d'entretien se répartissent proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives, soit en pratique selon les tantièmes de charges générales (articles 5 et 10 de la loi de 1965), sauf clé spéciale prévue au règlement.
Exemple chiffré : un ravalement à 180 000 € TTC, un lot de 85 tantièmes sur 1 000 supporte 15 300 € (180 000 × 85 / 1 000). Si les honoraires du syndic pour le suivi des travaux sont votés, ils sont exprimés en pourcentage du montant hors taxes des travaux, à taux dégressif, et votés à la même assemblée et à la même majorité (article 18-1 A, III).
Financement possible :
- le fonds de travaux, pour les travaux nécessaires à la sauvegarde de l'immeuble ou prévus au plan (article 14-2-1) ;
- un emprunt collectif, avec une participation volontaire ou non selon les cas (article 26-4) ;
- les aides locales : la Ville de Lyon publie une synthèse des aides à la rénovation. Ne vous fiez à aucun montant sans l'avoir vérifié sur la page officielle, car les barèmes changent.
Dans Palier, chaque ligne de travaux affiche le coût par lot avec la phrase qui l'explique, ce qui désamorce bien des discussions en assemblée (démonstration).
Les erreurs fréquentes
- Voter sans devis annexé à la convocation.
- Oublier que l'exécution des travaux votés à l'article 25 ou 26 est suspendue pendant le délai de deux mois de contestation, sauf urgence (article 42).
- Ne pas tenir compte du plan de ravalement de la commune, dont le calendrier est antérieur à votre assemblée.
- Ne pas inscrire l'année des travaux au carnet d'entretien, où le ravalement figure parmi les travaux importants à mentionner.
Questions fréquentes
Le ravalement de façade est-il obligatoire tous les 10 ans ?
Pas partout. L'obligation concerne Paris et les communes inscrites sur une liste arrêtée par l'autorité administrative (article L. 126-2 du code de la construction et de l'habitation). Elle se déclenche par une injonction municipale. Renseignez-vous en mairie.
Que risque la copropriété si elle ne fait pas le ravalement exigé ?
Après six mois sans travaux entrepris, le maire peut prendre un arrêté avec sommation, puis faire exécuter les travaux d'office aux frais du propriétaire avec l'autorisation du juge des référés (article L. 126-3).
Peut-on être dispensé de l'isolation lors d'un ravalement ?
Oui, dans les cas listés à l'article R. 173-6 : risque pour le bâti, règles patrimoniales, disproportion manifeste entre les avantages et les inconvénients. Il faut le justifier par une note d'un professionnel.
Un copropriétaire peut-il refuser de payer sa part ?
Non, dès lors que la décision a été régulièrement votée et n'a pas été annulée. Il peut seulement la contester dans les deux mois suivant la notification du procès-verbal (article 42 de la loi de 1965).
Qui paie le ravalement des balcons ?
Cela dépend du règlement de copropriété, qui précise souvent quelles parties de balcon sont privatives ou communes. Lisez le tableau de répartition des charges avant de décider (voir le guide sur la lecture du règlement).