Guide
Comprendre son appel de fonds de copropriété
L'appel de fonds est la somme que le syndic vous demande chaque trimestre. Il se reconstitue en six étapes, à partir de deux documents : le budget voté et l'état descriptif de division, qui donne vos tantièmes.
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Le budget prévisionnel est voté
Chaque année, l'assemblée générale vote le budget des dépenses courantes : assurance, nettoyage, électricité des parties communes, entretien de l'ascenseur, chauffage, honoraires. Dans notre exemple, 57 800 € pour un immeuble de 24 lots, répartis en quatorze postes.
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Chaque poste est rattaché à une clé
Les charges générales se partagent entre tous les lots selon leur quote-part des parties communes. Les charges d'un équipement se partagent entre les lots qui en ont l'utilité : un parking ne paie pas l'ascenseur, un appartement du rez-de-chaussée non plus le plus souvent.
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Vos tantièmes fixent votre part
Dans chaque clé, votre lot détient un nombre de tantièmes, sur une base de 1 000 ou 10 000. Votre part d'un poste se calcule ainsi : montant du poste × vos tantièmes ÷ base de la clé. Pour un ascenseur à 3 400 € et un lot détenant 1 235 / 10 000 tantièmes ascenseur : 3 400 × 1 235 ÷ 10 000 = 419,90 € par an.
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On additionne, on divise par quatre
La somme de vos parts sur tous les postes donne vos charges annuelles. Sauf décision contraire de l'assemblée, elles sont appelées par quarts, exigibles le premier jour de chaque trimestre (article 14-1 de la loi du 10 juillet 1965).
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On ajoute la cotisation au fonds de travaux
Le fonds de travaux est une épargne obligatoire du syndicat. Sa cotisation annuelle est au moins égale à 5 % du budget prévisionnel ; si un plan pluriannuel de travaux est adopté, elle doit aussi atteindre 2,5 % du montant des travaux prévus. Elle est répartie selon les charges générales et ajoutée à chaque appel.
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On régularise après les comptes
Ce que vous versez, ce sont des provisions. Une fois les comptes de l'exercice approuvés, la régularisation compare vos provisions à votre part des dépenses réelles : vous êtes crédité de l'excédent, ou un complément vous est demandé.
Un exemple chiffré
Extrait des charges d'un appartement de 91 m² au 3e étage et de sa cave, dans un immeuble lyonnais de 24 lots. Exemple illustratif.
| Poste | Clé | Budget (€) | Tantièmes du lot | Part annuelle (€) |
|---|---|---|---|---|
| Assurance multirisque | Charges générales | 6 900,00 | 787 / 10 000 | 543,03 |
| Nettoyage des parties communes | Charges générales | 9 600,00 | 787 / 10 000 | 755,52 |
| Entretien de l'ascenseur | Ascenseur | 3 400,00 | 1 235 / 10 000 | 419,90 |
| Gaz de la chaufferie | Chauffage collectif | 16 500,00 | 774 / 10 000 | 1 277,10 |
| Porte du parking | Bâtiment B et parking | 1 100,00 | 0 / 10 000 | 0,00 |
Sur l'ensemble des quatorze postes, ce lot paie 4 553,84 € de charges courantes et 975,88 € de fonds de travaux par an, soit un appel trimestriel de 1 382,43 €.
Vérifier son propre appel
Demandez au syndic le budget voté par poste et la liste de vos tantièmes par clé. Si un montant ne correspond pas, la différence vient souvent d'une clé mal appliquée ou d'un budget ajusté en cours d'année.
Dans Palier, la page « Mes charges » fait ce calcul pour chaque copropriétaire, poste par poste.
Voir « Mes charges » en démonstration