Le fonds de travaux est une épargne obligatoire du syndicat des copropriétaires, alimentée par une cotisation annuelle d'au moins 5 % du budget prévisionnel, et d'au moins 2,5 % du montant des travaux prévus si un plan pluriannuel de travaux a été adopté. Les sommes versées restent acquises au syndicat : le vendeur d'un lot ne les récupère pas.
Ce que dit la loi
Le fonds de travaux est prévu par l'article 14-2-1 de la loi du 10 juillet 1965. Il concerne les immeubles à usage total ou partiel d'habitation et a été rendu obligatoire depuis le 1er janvier 2017 (ADIL du Rhône). Le syndic l'alimente par une cotisation annuelle versée comme les provisions du budget prévisionnel, selon la même périodicité et la même date d'exigibilité.
Le fonds doit être constitué à la fin d'une période de dix ans après la réception des travaux de construction : un immeuble neuf n'y est donc pas soumis dès sa livraison.
Le montant minimal
| Situation | Cotisation annuelle minimale |
|---|---|
| Pas de plan pluriannuel de travaux (PPT) | 5 % du budget prévisionnel |
| PPT adopté | 2,5 % du montant des travaux prévus dans le PPT, et 5 % du budget prévisionnel |
Dans le second cas, les deux seuils s'appliquent : le plus élevé s'impose. L'assemblée générale peut voter un montant supérieur, à la majorité absolue (article 25).
Un exemple fictif : pour un budget de 62 000 €, le plancher sans PPT est de 3 100 € par an. Avec un PPT de 400 000 € de travaux, 2,5 % font 10 000 € ; c'est ce montant qu'il faut atteindre. Un lot de 52/1000 apporte alors 520 € par an, soit 130 € par trimestre.
Quelques dispenses et suspensions
Selon service-public.fr, les cotisations peuvent être suspendues si leur montant dépasse le budget prévisionnel, ou si le fonds dépasse de 50 % le montant des travaux prévus dans le PPT. L'ADIL du Rhône indique en outre que le fonds est facultatif pour les copropriétés de moins de 10 lots, par décision unanime, et qu'une copropriété est dispensée pendant la validité d'un diagnostic technique global concluant à l'absence de travaux pendant dix ans.
Autre point utile : la loi ne prévoit pas de sanction propre pour un fonds non constitué ou sous-évalué, mais un copropriétaire peut saisir le tribunal judiciaire pour faire annuler la décision de l'assemblée.
À quoi sert le fonds de travaux
Il finance les dépenses qui ne figurent pas dans le budget prévisionnel :
- l'élaboration du PPT et, le cas échéant, du diagnostic technique global ;
- les travaux prévus au PPT ;
- les travaux urgents de sauvegarde décidés par le syndic ;
- les travaux de sauvegarde, de sécurité, de santé ou d'économies d'énergie non prévus dans le PPT.
Il ne peut pas financer l'entretien courant, qui relève du budget prévisionnel : contrat d'ascenseur, nettoyage, petites réparations. Le guide sur le budget prévisionnel distingue les deux flux.
Où est l'argent
Le syndic ouvre un compte bancaire distinct, rémunéré, au nom du syndicat, sur lequel sont versées les cotisations. Le conseil syndical reçoit une copie des relevés dès réception. Les intérêts restent acquis au syndicat. L'ouverture du compte est votée une seule fois et relève du forfait du syndic. Le montant annuel du fonds (exprimé en pourcentage du budget prévisionnel) se décide à la majorité absolue de l'article 25, avec un second vote à la majorité simple si la résolution recueille au moins un tiers des voix sans être adoptée.
Le sort du fonds en cas de vente
C'est la question qui fâche, et la réponse est claire : le copropriétaire vendeur ne peut en principe pas récupérer les sommes versées, qui restent acquises au syndicat (article 14-2-1). L'acte de vente peut toutefois prévoir le remboursement des sommes non encore affectées à des travaux, ajouté au prix de vente. C'est une négociation entre vendeur et acquéreur, qui ne lie pas le syndicat.
Le vendeur doit communiquer à l'acquéreur, avant la promesse de vente, le montant de la cotisation au fonds de travaux et son dernier versement. Le guide sur la vente d'un lot détaille le dossier à remettre.
Pour l'acheteur : le montant du fonds de travaux disponible est un indicateur de l'état de préparation de l'immeuble. Un fonds de 3 000 € pour un ravalement chiffré à 200 000 € ne dit pas la même chose qu'un fonds de 60 000 €.
Tous les copropriétaires cotisent
Chaque copropriétaire contribue selon sa quote-part de charges communes, même s'il n'habite pas l'immeuble ou ne profite pas directement des travaux. Les clés de répartition du règlement peuvent limiter la participation de certains lots à certains travaux, par exemple pour l'ascenseur.
Le suivi du PPT et du fonds au même endroit évite les mauvaises surprises : Palier gère le plan pluriannuel de travaux avec ses échéances, et l'appel de fonds correspondant. Les détails sont sur la page produit.
Questions fréquentes
Le fonds de travaux est-il remboursé quand je vends mon appartement ?
En principe non : les sommes versées restent acquises au syndicat. L'acte de vente peut prévoir un remboursement des sommes non encore affectées, à la charge de l'acquéreur, mais rien ne l'impose.
Le fonds de travaux peut-il payer l'entretien courant ?
Non. Il finance les travaux hors budget prévisionnel (PPT, travaux urgents, travaux de sauvegarde, de sécurité ou d'économies d'énergie). L'entretien courant relève du budget prévisionnel.
Tous les copropriétaires doivent-ils cotiser au fonds de travaux ?
Oui, selon leur quote-part, qu'ils habitent l'immeuble ou non. Une dispense existe pour les immeubles neufs pendant dix ans après la réception, et dans des cas particuliers (moins de dix lots, unanimité, diagnostic technique global sans travaux à prévoir).
Que deviennent les intérêts du compte du fonds de travaux ?
Ils restent acquis au syndicat des copropriétaires, qui les conserve sur le compte rémunéré dédié au fonds.