La passerelle de l'article 25-1 de la loi du 10 juillet 1965 permet de revoter immédiatement une résolution qui a échoué à la majorité absolue de l'article 25. Condition : elle doit avoir recueilli au moins un tiers des voix de tous les copropriétaires du syndicat. Le second vote a lieu dans la même assemblée et se décide à la majorité simple de l'article 24.
Le principe en une phrase
L'article 25 exige plus de la moitié de toutes les voix du syndicat, absents compris. Beaucoup de résolutions utiles (travaux d'amélioration, changement de syndic) échouent faute de présents, sans que personne ne s'y oppose vraiment. La passerelle évite de convoquer une nouvelle assemblée : si le projet a un soutien réel (un tiers des voix), la même assemblée tranche à la majorité des voix exprimées.
Les conditions
- La résolution relève de l'article 25.
- Elle a été mise aux voix et n'a pas atteint la majorité de l'article 25.
- Le nombre de voix « pour » représente au moins un tiers des voix de tous les copropriétaires (pas seulement des présents).
- Le second vote est organisé immédiatement, dans la même assemblée.
Depuis le 1er juin 2020 (ordonnance du 30 octobre 2019), ce second vote est possible pour toutes les décisions de l'article 25, y compris les travaux de transformation, d'addition ou d'amélioration. Avant cette date, ces travaux étaient exclus du mécanisme, comme le rappelle l'éditeur juridique Lefebvre Dalloz.
Exemple chiffré
Copropriété de 1 000 tantièmes à Lyon (3e), assemblée avec 640 tantièmes présents ou représentés. Résolution : installation d'un système de contrôle d'accès (article 25).
| Étape | Résultat |
|---|---|
| Premier vote (article 25) | 450 pour, 150 contre, 40 abstentions |
| Seuil de l'article 25 | 501 voix : non atteint |
| Seuil de la passerelle | 334 voix (un tiers de 1 000) : atteint avec 450 |
| Second vote (article 24) | Comparaison des voix « pour » et « contre », abstentions ignorées |
Au second vote, si 460 tantièmes votent pour et 150 contre, la résolution est adoptée à l'article 24. Si le premier vote avait obtenu 300 voix « pour », la passerelle n'aurait pas été ouverte : le seuil de 334 n'était pas atteint.
Déroulé pas à pas pour le président de séance
- Annoncer le résultat du premier vote en voix et constater l'échec à l'article 25.
- Comparer les voix « pour » au tiers du total des voix du syndicat.
- Si le seuil est atteint, annoncer le second vote à l'article 24 et le soumettre aussitôt, sur la même résolution.
- Consigner les deux votes au procès-verbal, avec le détail des voix.
Le cas particulier de la désignation du syndic
Pour désigner le syndic, chaque candidature est soumise au vote l'une après l'autre à la majorité de l'article 25. Dès qu'une candidature l'emporte, les suivantes deviennent sans objet. Si aucune ne l'emporte mais qu'un candidat recueille au moins un tiers des voix de tous les copropriétaires, un second vote immédiat à l'article 24 peut avoir lieu (service-public.gouv.fr, fiche sur le syndic de copropriété). Voir aussi changer de syndic, la procédure étape par étape.
L'article 26-1 : la passerelle de la double majorité
L'ordonnance du 30 octobre 2019 a créé une seconde passerelle pour les décisions de l'article 26. Si la résolution n'a pas atteint la double majorité mais a recueilli l'approbation d'au moins la moitié des copropriétaires présents, représentés ou ayant voté par correspondance, représentant au moins un tiers de toutes les voix, un second vote immédiat a lieu à la majorité de l'article 25.
Attention : on ne passe pas d'une passerelle à l'autre. Une décision qui relevait de l'article 26 et qui échoue ensuite à l'article 25 ne redescend pas à l'article 24 (règle précisée par le décret du 2 juillet 2020).
Les travaux d'économies d'énergie
Pour les travaux d'économies d'énergie ou de réduction des gaz à effet de serre, la loi du 9 avril 2024 a ajouté un cas : si le projet n'atteint pas un tiers des voix, une nouvelle assemblée convoquée dans les trois mois, sur un projet identique, peut statuer à la majorité de l'article 24 (service-public.gouv.fr, règles de vote en AG). Ce n'est pas la passerelle immédiate, mais une seconde chance différée.
Erreurs fréquentes
- Calculer le tiers sur les voix des présents au lieu de toutes les voix du syndicat.
- Oublier de prévoir le second vote quand il aurait sauvé la résolution.
- Enchaîner les passerelles (26-1 puis 25-1), ce que le texte exclut.
- Ne pas noter les deux votes au procès-verbal : un procès-verbal où l'on ne peut pas reconstituer les votes fragilise la décision.
Dans une AG conduite sur Palier, le logiciel détecte que le seuil d'un tiers est franchi et propose le second vote avec les majorités déjà calculées au tantième près : voir le produit ou la démo. Le calculateur de majorités permet aussi de simuler les seuils avant la réunion.
Pour la base de ces règles, voir le guide sur les majorités des articles 24, 25 et 26.
Questions fréquentes
La passerelle est-elle applicable à toutes les résolutions ?
Elle s'applique aux décisions de l'article 25. Les décisions de l'article 24 n'en ont pas besoin, celles qui exigent l'unanimité n'en bénéficient pas. Pour les résolutions de l'article 26, c'est la passerelle de l'article 26-1 qui joue, avec ses propres seuils.
Faut-il une nouvelle convocation pour le second vote ?
Non. Le second vote se tient immédiatement, dans la même assemblée, sur la même résolution. Aucune nouvelle convocation n'est nécessaire.
Que faire si le tiers des voix n'est pas atteint ?
La résolution est rejetée. Elle peut être inscrite de nouveau à l'ordre du jour d'une assemblée suivante. Pour les travaux d'économies d'énergie, une nouvelle assemblée convoquée dans les trois mois peut statuer à l'article 24.
Un copropriétaire peut-il contester le recours à la passerelle ?
Les copropriétaires opposants ou défaillants peuvent contester une décision dans les deux mois de la notification du procès-verbal (article 42 de la loi du 10 juillet 1965). Une passerelle appliquée alors que le tiers des voix n'était pas atteint est un motif sérieux d'annulation.
Les voix par correspondance comptent-elles pour atteindre le tiers ?
Oui pour les voix « pour » exprimées : elles sont comptées dans les voix des copropriétaires votants. Voir le guide sur le vote par correspondance.