Les mots de la copropriété

Abstention

Le choix de ne voter ni pour ni contre. À l'article 24, l'abstention n'est pas comptée dans les voix exprimées.

Aux articles 25 et 26, qui se calculent sur les voix de tous les copropriétaires, s'abstenir produit le même effet que de ne pas voter : la voix ne s'ajoute pas aux votes favorables.

Appel de fonds

La demande de paiement adressée à chaque copropriétaire, en général chaque trimestre, pour alimenter le budget et le fonds de travaux.

Un appel de fonds trimestriel correspond au quart du budget prévisionnel réparti selon vos tantièmes, auquel s'ajoute la cotisation au fonds de travaux. Des appels exceptionnels peuvent financer des travaux votés en assemblée.

Voir aussi : Budget prévisionnel, Fonds de travaux

Budget prévisionnel

Les dépenses courantes prévues pour l'année, votées chaque année par l'assemblée générale et appelées par quarts.

Le budget prévisionnel couvre les dépenses de maintenance, de fonctionnement et d'administration (article 14-1 de la loi de 1965). Il est voté à la majorité de l'article 24. Sauf décision contraire de l'assemblée, les provisions sont exigibles le premier jour de chaque trimestre.

Voir aussi : Appel de fonds, Régularisation des charges

Carnet d'entretien

Le registre tenu par le syndic qui rassemble les informations techniques de l'immeuble : contrats, travaux réalisés, intervenants.

Il est obligatoire et doit être tenu à jour. Il mentionne notamment l'adresse de l'immeuble, l'identité du syndic, les références des contrats d'assurance et d'entretien, l'année des grands travaux et les entreprises qui les ont réalisés.

Charges générales

Les dépenses de conservation, d'entretien et d'administration des parties communes, réparties selon la quote-part de chaque lot.

Assurance de l'immeuble, nettoyage, électricité des parties communes, honoraires du syndic, entretien de la toiture et des façades. Tous les copropriétaires y participent, y compris ceux du rez-de-chaussée.

Voir aussi : Clé de répartition

Charges spéciales

Les dépenses d'un service ou d'un équipement commun, réparties selon l'utilité qu'il présente pour chaque lot.

L'ascenseur, le chauffage collectif, l'eau chaude collective. Un lot du rez-de-chaussée qui n'a aucune utilité de l'ascenseur peut ne pas y participer, selon ce que prévoit le règlement.

Voir aussi : Clé de répartition

Clé de répartition

La règle qui dit comment une dépense est partagée entre les lots. Une copropriété en a généralement plusieurs.

Les charges générales (assurance, nettoyage, gestion) se répartissent selon la quote-part de chaque lot. Les charges liées à un service ou à un équipement (ascenseur, chauffage collectif) se répartissent selon l'utilité de ce service pour chaque lot (article 10 de la loi de 1965). Le règlement de copropriété fixe ces clés.

Voir aussi : Charges générales, Charges spéciales

Conseil syndical

Les copropriétaires élus pour assister et contrôler le syndic. Il donne son avis, vérifie les comptes et prépare les décisions.

Ses membres sont désignés à la majorité de l'article 25. Il peut recevoir une délégation de l'assemblée pour certaines décisions, dans la limite d'un montant fixé.

Copropriétaire défaillant

Le copropriétaire qui n'était ni présent, ni représenté, ni votant par correspondance. Il peut contester une décision dans les deux mois de la notification du procès-verbal.

Le délai de deux mois court à compter de la notification du procès-verbal. Les copropriétaires opposants disposent du même délai.

Diagnostic technique global (DTG)

Un état des lieux complet de l'immeuble : bâti, équipements, obligations légales, performance énergétique.

Le DTG est décidé à la majorité de l'article 24. Il comprend une analyse de l'état apparent des parties communes et des équipements, la situation du syndicat au regard de ses obligations, une analyse des améliorations possibles et un diagnostic de performance énergétique.

Voir aussi : Plan pluriannuel de travaux (PPPT)

Fonds de travaux

Une épargne obligatoire du syndicat, alimentée par une cotisation annuelle, pour financer les travaux futurs.

Depuis la loi Climat et résilience, la cotisation annuelle ne peut être inférieure à 5 % du budget prévisionnel ; lorsqu'un plan pluriannuel de travaux est adopté, elle ne peut être inférieure ni à 2,5 % du montant des travaux prévus par ce plan, ni à 5 % du budget prévisionnel (article 14-2 de la loi de 1965). Les sommes versées sont attachées aux lots et ne sont pas remboursées en cas de vente.

Voir aussi : Plan pluriannuel de travaux (PPPT), Budget prévisionnel

Majorité de l'article 24

La majorité des voix exprimées des copropriétaires présents, représentés ou ayant voté par correspondance. Les abstentions ne comptent pas.

C'est la majorité de droit commun. Elle s'applique à toutes les décisions pour lesquelles la loi ne prévoit pas une autre majorité : approbation des comptes, vote du budget, travaux d'entretien, travaux d'accessibilité. Une résolution est adoptée lorsque les voix « pour » dépassent les voix « contre ».

Voir aussi : Majorité de l'article 25, Abstention

Majorité de l'article 25

La majorité des voix de tous les copropriétaires, présents ou non. Sur 10 000 tantièmes, il faut au moins 5 001 voix pour.

Elle s'applique notamment à la désignation du syndic, à l'élection du conseil syndical, aux travaux d'économie d'énergie, à l'adoption des travaux du plan pluriannuel et aux autorisations données à un copropriétaire de faire des travaux affectant les parties communes ou l'aspect extérieur.

Voir aussi : Passerelle de l'article 25-1, Majorité de l'article 24

Majorité de l'article 26

La double majorité : plus de la moitié des copropriétaires, représentant au moins les deux tiers des voix de tous les copropriétaires.

Elle concerne les décisions plus lourdes : modification du règlement de copropriété relative à la jouissance, l'usage et l'administration des parties communes, actes d'acquisition ou d'aliénation hors cas de l'article 25, travaux d'amélioration qui ne relèvent pas de l'article 25. Les deux conditions sont cumulatives.

Voir aussi : Passerelle de l'article 26-1, Unanimité

Parties communes

Les parties de l'immeuble affectées à l'usage ou à l'utilité de tous ou de plusieurs copropriétaires.

Sauf disposition contraire du règlement : le sol, les cours, les jardins, le gros œuvre, les éléments d'équipement commun, les canalisations qui traversent les lots, les coffres et gaines, les locaux des services communs (article 3).

Voir aussi : Parties privatives

Parties privatives

Les parties de l'immeuble réservées à l'usage exclusif d'un copropriétaire. Elles sont sa propriété exclusive.

Le règlement de copropriété en donne la liste. Les fenêtres sont souvent privatives, mais leur remplacement reste encadré pour préserver l'harmonie de la façade.

Voir aussi : Parties communes

Passerelle de l'article 25-1

Si une résolution relevant de l'article 25 obtient au moins le tiers des voix de tous les copropriétaires, l'assemblée procède immédiatement à un second vote à la majorité de l'article 24.

La passerelle évite de convoquer une nouvelle assemblée pour une décision qui a obtenu un soutien significatif. Lorsque le tiers n'est pas atteint, la loi permet, pour les travaux, de soumettre un projet identique à une nouvelle assemblée réunie dans les trois mois, qui statue alors à la majorité de l'article 24.

Voir aussi : Majorité de l'article 25

Passerelle de l'article 26-1

Si la double majorité de l'article 26 n'est pas atteinte, mais que le projet a réuni la moitié des copropriétaires présents, représentés ou votant par correspondance, représentant au moins le tiers des voix, un second vote a lieu immédiatement à la majorité de l'article 25.

Cette passerelle a été introduite par l'ordonnance du 30 octobre 2019. Elle ne s'applique pas à toutes les décisions de l'article 26 : certaines, comme la suppression du poste de concierge lorsqu'elle porte atteinte à la destination de l'immeuble, en sont exclues.

Voir aussi : Majorité de l'article 26

Plan pluriannuel de travaux (PPPT)

La liste des travaux à prévoir sur dix ans, avec leur estimation et leur calendrier. Obligatoire pour les immeubles d'habitation de plus de quinze ans.

Le projet de plan est établi par un professionnel qualifié à partir d'une analyse du bâti et des équipements. Il est présenté à l'assemblée, qui peut adopter tout ou partie des travaux à la majorité de l'article 25. Il est actualisé tous les dix ans. Un diagnostic technique global qui ne révèle aucun besoin de travaux sur dix ans en dispense. L'obligation s'applique depuis 2023 aux copropriétés de plus de 200 lots, 2024 de 51 à 200 lots et 2025 pour les autres.

Voir aussi : Diagnostic technique global (DTG), Fonds de travaux

Pouvoir (procuration)

Le mandat donné à une autre personne pour voter à votre place en assemblée.

Un mandataire ne peut recevoir plus de trois délégations de vote, sauf si le total de ses voix et de celles de ses mandants n'excède pas 10 % des voix du syndicat (article 22). Le syndic, son conjoint et ses préposés ne peuvent pas recevoir de pouvoir.

Quote-part

La fraction des parties communes attachée à un lot. Elle est exprimée en tantièmes.

Chaque lot comprend une partie privative et une quote-part des parties communes. C'est cette quote-part qui détermine le nombre de voix du copropriétaire et sa contribution aux charges générales.

Voir aussi : Tantièmes

Registre national d'immatriculation

Le registre tenu par l'Agence nationale de l'habitat où chaque copropriété d'habitation doit être déclarée et mise à jour chaque année.

Le numéro d'immatriculation doit figurer dans les actes de vente. La mise à jour annuelle porte sur les données financières après l'approbation des comptes.

Régularisation des charges

L'ajustement, après l'approbation des comptes, entre les provisions que vous avez versées et les dépenses réellement engagées.

Si les dépenses de l'exercice ont été inférieures au budget, vous êtes crédité de la différence ; si elles ont été supérieures, un complément vous est demandé. La régularisation intervient après l'assemblée qui approuve les comptes.

Syndic bénévole

Un copropriétaire élu par l'assemblée pour exercer la mission de syndic, sans être un professionnel.

Il a les mêmes obligations qu'un syndic professionnel : tenue de la comptabilité, compte bancaire séparé au nom du syndicat, immatriculation au registre national, convocation de l'assemblée, exécution des décisions.

Voir aussi : Syndic coopératif

Syndic coopératif

Une forme d'organisation où le conseil syndical élit en son sein le syndic, qui en devient le président.

Le règlement de copropriété doit prévoir cette forme, ou l'assemblée l'adopter à la majorité de l'article 25. Le président du conseil syndical exerce les fonctions de syndic ; un vice-président peut le suppléer.

Voir aussi : Syndic bénévole, Conseil syndical

Tantièmes

La part d'un lot dans les parties communes, exprimée en millièmes ou en dix-millièmes. Elle fixe ce que vous payez et le poids de votre voix en assemblée.

Les tantièmes sont inscrits dans l'état descriptif de division. Ils sont calculés selon la consistance, la superficie et la situation de chaque lot (article 5 de la loi du 10 juillet 1965). Un lot qui détient 412 tantièmes sur 10 000 paie 4,12 % des charges réparties selon cette clé et dispose de 412 voix en assemblée générale.

Voir aussi : Clé de répartition, Quote-part

Unanimité

L'accord de tous les copropriétaires, présents ou non. Une seule voix manquante suffit à rejeter.

Elle est requise pour les décisions qui touchent aux droits essentiels de chacun : modification de la répartition des charges hors des cas prévus par la loi, aliénation de parties communes dont la conservation est nécessaire au respect de la destination de l'immeuble.

Vote par correspondance

La possibilité de voter avant l'assemblée au moyen d'un formulaire, reçu par le syndic au plus tard trois jours francs avant la réunion.

Le formulaire est joint à la convocation (article 17-1 A de la loi de 1965, arrêté du 2 juillet 2020). Le copropriétaire qui vote par correspondance est considéré comme présent pour le calcul des majorités. Si une résolution est amendée en séance, son vote « pour » n'est pas retenu : il est considéré comme défaillant pour cette résolution.

Voir aussi : Abstention, Pouvoir (procuration)

Définitions générales, à jour en octobre 2026. Pour calculer une majorité, utilisez le calculateur des majorités.