L'assurance dommages-ouvrage (DO) est obligatoire pour le syndicat des copropriétaires, représenté par son syndic, avant d'engager des travaux de construction ou de rénovation importante : modification de structure, gros œuvre, fondations, travaux d'étanchéité (article L. 242-1 du code des assurances). Elle permet de faire réparer rapidement les désordres graves apparus après les travaux, sans attendre qu'un tribunal désigne le responsable. Elle couvre la période qui va de un an à dix ans après la réception.
À quoi sert la dommages-ouvrage
Après des travaux, les entreprises doivent leur garantie décennale : elles répondent pendant dix ans des désordres qui compromettent la solidité de l'ouvrage ou le rendent impropre à sa destination (articles 1792 et suivants du code civil). Mais obtenir réparation d'une entreprise ou de son assureur peut prendre des années, surtout quand plusieurs intervenants se renvoient la responsabilité, ou quand l'entreprise a disparu.
La DO inverse la logique : l'assureur du syndicat préfinance les réparations dans des délais courts, puis se retourne lui-même contre les constructeurs et leurs assureurs. Pour une copropriété, c'est souvent la différence entre une toiture réparée en quelques mois et une procédure de plusieurs années pendant laquelle l'eau continue de couler.
| Garantie | Qui la souscrit | Ce qu'elle couvre | Quand |
|---|---|---|---|
| Parfait achèvement | Due par l'entreprise | Tous les désordres signalés | Première année après la réception |
| Décennale | L'entreprise, obligatoirement | Désordres décennaux qui relèvent de sa responsabilité | 10 ans après la réception |
| Dommages-ouvrage | Le maître d'ouvrage, ici le syndicat | Préfinancement des désordres décennaux, sans recherche de responsabilité | De la fin de la première année à 10 ans après la réception |
| Multirisque immeuble | Le syndicat | Sinistres courants : dégât des eaux, incendie, tempête | Contrat annuel |
Quels travaux de copropriété sont concernés
Service-public.fr (fiche vérifiée le 17 septembre 2026) vise les travaux de construction ou de rénovation importante, comme les modifications de structure, le gros œuvre, les fondations ou le ravalement d'étanchéité. En copropriété, cela concerne typiquement :
- la réfection d'une toiture ou de l'étanchéité d'un toit-terrasse ;
- l'isolation thermique par l'extérieur, qui touche le clos et le couvert ;
- un ravalement avec fonction d'étanchéité ou d'isolation ;
- une reprise de fondations, de planchers ou de murs porteurs ;
- une surélévation ou la création d'un bâtiment annexe ;
- des panneaux solaires intégrés à la couverture.
À l'inverse, un simple entretien (peinture des parties communes, remplacement d'un équipement dissociable du bâti, petites réparations) n'appelle en principe pas de DO. La frontière n'est pas toujours nette : demandez au maître d'œuvre et à l'assureur de qualifier les travaux par écrit avant le vote.
Qui la souscrit, et quand
Service-public.fr cite expressément le syndic de copropriété parmi les personnes tenues de souscrire. Concrètement :
- Inscrire la DO dans la résolution de travaux. La prime fait partie du budget de l'opération, au même titre que les honoraires de maîtrise d'œuvre. Elle se répartit comme les travaux, selon les tantièmes de la clé concernée.
- Consulter les assureurs tôt. L'assureur demande le descriptif, les devis, les attestations décennales des entreprises, parfois une étude de sol ou un contrôle technique.
- Signer avant l'ouverture du chantier. L'obligation porte sur la souscription avant le début des travaux.
- Conserver la police au carnet d'entretien. Elle sert pendant dix ans, y compris aux acquéreurs : en cas de vente dans les dix ans de la réception, l'assurance est transmise au nouveau propriétaire. Notez la date de réception au carnet d'entretien.
Si aucun assureur n'accepte de couvrir le projet, le Bureau central de tarification peut être saisi pour fixer la prime d'un assureur choisi. Gardez les refus écrits.
Les aides publiques ne dispensent pas de cette obligation, quel que soit le projet de rénovation énergétique. Pour MaPrimeRénov' Copropriété, une maîtrise d'œuvre est même imposée au-delà de 100 000 € de travaux (Anah) : c'est le bon interlocuteur pour monter le dossier DO. Voir le guide MaPrimeRénov' Copropriété.
Ce qui est couvert, ce qui ne l'est pas
La DO couvre les dommages de nature décennale : ceux qui compromettent la solidité de l'ouvrage ou le rendent impropre à sa destination, et ceux qui touchent les éléments d'équipement indissociables du bâti. Un défaut d'étanchéité qui provoque des infiltrations dans les logements sous la toiture refaite en est l'exemple type.
Selon Service-public.fr, ne sont pas couverts les dommages dus à un fait intentionnel, à l'usure normale, au défaut d'entretien, à un usage anormal, à la force majeure, au fait d'un tiers ou à une faute du maître d'ouvrage. Les désordres esthétiques ou mineurs relèvent de la garantie de parfait achèvement ou de la responsabilité contractuelle, pas de la DO.
La couverture commence à la fin de la garantie de parfait achèvement, un an après la réception, et dure jusqu'à dix ans après celle-ci. Le code des assurances prévoit aussi qu'elle peut jouer avant la réception, ou pendant l'année de parfait achèvement, quand l'entreprise défaillante a été mise en demeure sans effet et que son contrat a été résilié : vérifiez les conditions avec l'assureur.
Les délais de l'assureur
Service-public.fr détaille les délais fixés par l'article L. 242-1 et les clauses types du code des assurances.
| Étape | Délai |
|---|---|
| Réclamer les pièces manquantes à la déclaration | 10 jours |
| Prendre position sur la garantie, avec rapport d'expertise | 60 jours après la déclaration complète |
| Sinistre estimé à moins de 1 800 € | 15 jours, sans expertise obligatoire |
| Proposer une indemnité | 90 jours maximum |
| Verser l'indemnité après acceptation | 15 jours |
En cas de retard, l'indemnité est majorée d'un intérêt égal au double du taux de l'intérêt légal. Côté syndicat, déclarez le sinistre dans le délai prévu au contrat, et au plus tard deux ans après sa survenance ou sa connaissance.
Exemple. En février, trois ans après la réfection du toit-terrasse d'un immeuble de Lyon 7e, des infiltrations touchent deux appartements du dernier étage. Le syndic déclare le sinistre à l'assureur DO le 3 février, avec photos, procès-verbal de réception et coordonnées des entreprises. L'assureur missionne un expert et prend position le 25 mars, puis propose une indemnité de 28 000 € en avril. Le syndic l'accepte, fait réparer, et l'assureur poursuit l'étancheur et son assureur décennal. Sans DO, la copropriété aurait dû avancer les frais ou engager elle-même une expertise judiciaire.
Ce que risquent le syndicat et le syndic
Le défaut de souscription est un délit puni de six mois d'emprisonnement et de 75 000 € d'amende au plus (article L. 243-3 du code des assurances). L'exonération ne vise que la personne physique qui construit un logement pour l'occuper elle-même ou le faire occuper par sa famille : elle ne profite pas à un syndicat de copropriétaires. Un syndic qui laisse démarrer un chantier concerné sans DO engage aussi sa responsabilité envers le syndicat. Un vote d'assemblée qui « dispense » de DO ne supprime pas l'obligation légale.
Palier garde au même endroit les polices, les dates de réception et les échéances des garanties, pour savoir à tout moment quel assureur appeler (voir la démo).
Questions fréquentes
L'assurance dommages-ouvrage est-elle obligatoire pour des travaux en copropriété ?
Oui pour les travaux de construction ou de rénovation importante (structure, gros œuvre, fondations, étanchéité), que le syndic doit assurer pour le compte du syndicat avant l'ouverture du chantier. Pour de l'entretien courant, elle n'est en principe pas requise.
Qui paie l'assurance dommages-ouvrage en copropriété ?
Le syndicat, dans le budget des travaux. La prime se répartit entre les copropriétaires selon la même clé que les travaux qu'elle garantit.
Combien de temps dure l'assurance dommages-ouvrage ?
Elle couvre de la fin de la garantie de parfait achèvement, un an après la réception, jusqu'à dix ans après la réception des travaux.
Quels sont les délais de l'assureur dommages-ouvrage ?
60 jours pour prendre position après une déclaration complète et 90 jours au maximum pour proposer une indemnité, puis 15 jours pour payer après acceptation. Un retard majore l'indemnité du double de l'intérêt légal.
Le ravalement de façade nécessite-t-il une dommages-ouvrage ?
Un simple ravalement de peinture, en principe non. Un ravalement qui assure l'étanchéité ou s'accompagne d'une isolation par l'extérieur entre en revanche souvent dans le champ de l'obligation : faites-le qualifier par le maître d'œuvre et l'assureur.