En assemblée générale de copropriété, la majorité requise dépend de la décision. L'article 24 de la loi du 10 juillet 1965 (majorité simple) se calcule sur les voix exprimées par les présents, représentés ou votants par correspondance. L'article 25 (majorité absolue) exige plus de la moitié des voix de tous les copropriétaires, absents compris. L'article 26 (double majorité) demande à la fois la majorité des copropriétaires et au moins les deux tiers des voix.
Les voix se comptent en tantièmes
Chaque copropriétaire dispose d'un nombre de voix correspondant à sa quote-part dans les parties communes, exprimée en tantièmes ou en millièmes (article 22 de la loi du 10 juillet 1965). Le total est souvent de 1 000, 10 000 ou 100 000, selon ce que prévoit le règlement de copropriété.
Une règle de plafonnement protège les petits porteurs : si un seul copropriétaire détient plus de la moitié des tantièmes, ses voix sont réduites au total des voix de tous les autres. Cela arrive dans les petites copropriétés dont un lot commercial pèse lourd.
Dans tous les exemples ci-dessous, nous prenons une copropriété de 1 000 tantièmes à Villeurbanne, avec 12 lots.
Article 24 : la majorité simple
La décision est adoptée si les voix « pour » dépassent les voix « contre ». Le calcul porte sur les voix exprimées des copropriétaires présents, représentés ou ayant voté par correspondance. Les abstentionnistes ne sont pas pris en compte (article 24 de la loi, version issue de l'ordonnance du 30 octobre 2019, en vigueur depuis le 1er juin 2020).
Exemple. Sept copropriétaires sont présents ou représentés, pour 620 tantièmes. Sur la réfection de l'étanchéité de la toiture-terrasse : 300 tantièmes votent pour, 190 contre, 130 s'abstiennent. Les voix exprimées sont 490, la décision est adoptée avec 300 voix pour contre 190. Les 130 abstentions ne comptent pas.
Relèvent notamment de l'article 24, selon service-public.fr :
- les travaux de conservation de l'immeuble et ceux touchant à la santé et à la sécurité des occupants ;
- les travaux imposés par une disposition légale, réglementaire ou un arrêté de police ;
- la décision d'engager le diagnostic technique global et son mode de réalisation ;
- le mode d'élaboration du projet de plan pluriannuel de travaux ;
- l'adaptation du règlement de copropriété aux évolutions législatives ou réglementaires ;
- les travaux d'accessibilité qui n'affectent ni la structure ni les éléments d'équipement indispensables de l'immeuble.
Article 25 : la majorité absolue
Il faut plus de la moitié des voix de tous les copropriétaires du syndicat : présents, représentés et absents (article 25). Avec 1 000 tantièmes, le seuil est de 501 voix « pour ». Un absent non représenté pèse donc contre la décision, comme une abstention.
Exemple. Même assemblée, 620 tantièmes présents ou représentés, vote sur le remplacement du syndic : 480 pour, 100 contre, 40 abstentions. Les 480 voix « pour » n'atteignent pas 501 : la résolution n'est pas adoptée à l'article 25. Elle a pourtant recueilli plus d'un tiers de toutes les voix (334 sur 1 000), ce qui ouvre le second vote de l'article 25-1. Ce mécanisme fait l'objet d'un guide dédié : la passerelle de l'article 25-1.
Relèvent notamment de l'article 25 :
- la désignation et la révocation du syndic et des membres du conseil syndical ;
- les travaux de transformation, d'addition ou d'amélioration ;
- les travaux d'économies d'énergie ou de réduction des émissions de gaz à effet de serre ;
- l'augmentation de la cotisation au fonds de travaux en l'absence de plan pluriannuel ;
- la délégation au président du conseil syndical du pouvoir d'agir en justice contre le syndic ;
- l'adoption de tout ou partie du plan pluriannuel de travaux.
Article 26 : la double majorité
Deux conditions cumulatives : la majorité des membres du syndicat (au sens du nombre de copropriétaires, tous inscrits, pas seulement les présents) et au moins les deux tiers des voix de tous les copropriétaires.
Exemple. Vingt copropriétaires, 1 000 tantièmes. Il faut au moins 11 copropriétaires favorables et au moins 667 tantièmes. Avec 12 copropriétaires totalisant 640 tantièmes, la décision échoue : le nombre de têtes est atteint, pas les deux tiers des voix. Avec 10 copropriétaires totalisant 720 tantièmes, elle échoue aussi : les voix suffisent, mais 10 sur 20 n'est pas la majorité.
Relèvent notamment de l'article 26 : la modification du règlement de copropriété sur la jouissance, l'usage et l'administration des parties communes, la suppression du poste de concierge ou de gardien, les actes d'acquisition immobilière et les actes de disposition.
Si la double majorité n'est pas atteinte, l'article 26-1 (créé par l'ordonnance du 30 octobre 2019) ouvre un second vote immédiat à la majorité de l'article 25, sous conditions.
L'unanimité
Elle exige l'accord de tous les copropriétaires, absents compris. Service-public.fr et justice.fr la signalent notamment pour :
- la modification de la répartition des charges (avec l'exception des charges qui découlent de travaux ou d'actes d'acquisition ou de disposition votés à leur propre majorité) ;
- le changement de destination de l'immeuble ;
- l'aliénation de parties communes dont la conservation est nécessaire au respect de la destination de l'immeuble.
Tableau récapitulatif
| Article | Base de calcul | Seuil | Second vote possible |
|---|---|---|---|
| 24 | Voix exprimées des présents, représentés et votants par correspondance | Plus de voix « pour » que « contre » | Sans objet |
| 25 | Toutes les voix du syndicat | Plus de la moitié (501 sur 1 000) | Article 25-1 : au moins un tiers des voix, vote à l'article 24 |
| 26 | Tous les copropriétaires et toutes les voix | Majorité des copropriétaires et 2/3 des voix | Article 26-1 : moitié des copropriétaires votants et 1/3 des voix, vote à l'article 25 |
| Unanimité | Tous les copropriétaires | 100 % | Aucun |
Erreurs fréquentes
- Calculer l'article 25 sur les seuls présents : le dénominateur est toujours le total des voix du syndicat.
- Compter les abstentions comme des voix « contre » à l'article 24 : elles sont neutres.
- Oublier que l'article 26 se compte aussi en nombre de copropriétaires, pas seulement en tantièmes.
- Choisir la mauvaise majorité pour une résolution : une résolution adoptée à un seuil trop bas peut être contestée dans les deux mois de la notification du procès-verbal (voir le guide sur le procès-verbal).
Le calculateur des majorités de Palier permet de simuler ces seuils avant l'assemblée. Pendant l'AG, les résultats se calculent au tantième près au fil des votes sur téléphone (voir la démo).
Questions fréquentes
Quelle est la différence entre majorité simple et majorité absolue en copropriété ?
La majorité simple (article 24) compare les voix « pour » et « contre » exprimées en séance. La majorité absolue (article 25) exige plus de la moitié de toutes les voix du syndicat, y compris celles des absents. Une même assemblée peut donc adopter une décision à l'article 24 avec peu de présents, alors que l'article 25 demande une mobilisation réelle.
Les abstentions comptent-elles dans le calcul d'une majorité ?
Pas à l'article 24 : seules les voix exprimées entrent dans le calcul. Aux articles 25 et 26, la base est l'ensemble des voix du syndicat. Une abstention ne fait donc pas progresser le nombre de voix « pour », ce qui revient en pratique à une voix non favorable.
Quelle majorité faut-il pour voter des travaux ?
Cela dépend de leur nature. Les travaux de conservation ou imposés par la loi relèvent de l'article 24. Les travaux d'amélioration, de transformation ou d'économies d'énergie relèvent de l'article 25. Vérifiez la nature exacte des travaux avant de rédiger la résolution, car la majorité doit y figurer.
Que se passe-t-il si la majorité n'est pas atteinte ?
Selon le cas, un second vote immédiat est possible : article 25-1 si au moins un tiers des voix a été recueilli à l'article 25, article 26-1 pour une résolution de l'article 26 sous conditions. Sinon la résolution est rejetée et peut être présentée de nouveau à une assemblée ultérieure.
Une règle de majorité a-t-elle changé récemment ?
L'ordonnance du 30 octobre 2019 a refondu les articles 24, 25, 25-1 et 26 avec effet au 1er juin 2020. La loi du 9 avril 2024 a ajouté un cas particulier pour les travaux de rénovation énergétique. Un projet de loi sur le logement en discussion en 2026 pourrait encore modifier les seuils : vérifiez le texte en vigueur le jour de votre AG sur legifrance.gouv.fr.