Une copropriété est un immeuble bâti, ou un groupe d'immeubles, dont la propriété est répartie entre plusieurs personnes par lots. Chaque lot comprend une partie privative (votre appartement, votre cave) et une quote-part des parties communes (escalier, toiture, cour), les deux étant indissociables : c'est la définition de l'article 1 de la loi du 10 juillet 1965. Dès qu'un immeuble compte au moins deux lots appartenant à des propriétaires différents, un syndicat des copropriétaires existe, sans formalité, et la loi de 1965 s'applique.
Les mots à connaître, en un tableau
| Terme | Définition simple |
|---|---|
| Lot | Une partie privative et une quote-part des parties communes, inséparables |
| Partie privative | Ce qui est réservé à l'usage exclusif d'un copropriétaire |
| Partie commune | Ce qui est affecté à l'usage ou à l'utilité de tous ou de plusieurs copropriétaires |
| Tantièmes (quote-part) | La part des parties communes attachée à un lot, exprimée par exemple en millièmes ou dix-millièmes |
| Syndicat des copropriétaires | L'ensemble des copropriétaires, doté de la personnalité morale |
| Assemblée générale | La réunion où le syndicat prend ses décisions |
| Syndic | Le mandataire qui exécute les décisions et gère l'immeuble |
| Conseil syndical | Des copropriétaires élus qui assistent et contrôlent le syndic |
| Règlement de copropriété | Le document qui fixe les règles de l'immeuble |
| État descriptif de division | Le document qui numérote et décrit les lots |
Le lot : votre « part » de l'immeuble
Acheter un appartement en copropriété, c'est acheter un lot, pas seulement des murs. Le lot n° 12, par exemple, peut comprendre un trois pièces au deuxième étage et 245 tantièmes sur 10 000 des parties communes générales. Une cave ou une place de parking forment souvent des lots distincts, avec leurs propres tantièmes.
Les tantièmes servent à deux choses : mesurer votre poids dans les votes de l'assemblée et calculer votre part des charges. Selon la loi, ils dépendent de la consistance, de la superficie et de la situation des lots. Voir les tantièmes.
Parties privatives et parties communes
Le principe est simple, l'application l'est moins.
- Privatif : l'intérieur de votre logement, ses revêtements, ses cloisons non porteuses, vos équipements.
- Commun : le sol, les cours et jardins, le gros œuvre (murs porteurs, toiture, façades), les escaliers et couloirs, les équipements collectifs, les canalisations communes, même quand elles traversent un appartement.
Les fenêtres, les balcons ou les canalisations privatives se situent dans des zones grises que seul votre règlement tranche. En cas de silence, la loi présume communes certaines parties, comme le gros œuvre et les éléments d'équipement commun. Pour aller plus loin : lire son règlement de copropriété et les parties communes à jouissance privative, comme une terrasse ou un jardin réservés à un seul lot.
Le syndicat des copropriétaires
C'est la notion la plus mal connue. Le syndicat n'est ni le syndic ni un groupe de voisins : c'est une personne morale qui réunit tous les copropriétaires. Selon service-public.fr, il a un patrimoine propre, peut agir en justice, y compris contre un copropriétaire, et a pour objet la conservation et l'amélioration de l'immeuble et l'administration des parties communes. Il est identifié par son nom, son siège et son immatriculation au registre national des copropriétés.
Le syndicat agit par trois organes.
L'assemblée générale décide
Elle réunit tous les copropriétaires au moins une fois par an. Elle vote le budget, approuve les comptes, désigne le syndic et le conseil syndical, décide des travaux. Chaque décision requiert une majorité précise selon son importance. Voir les majorités en assemblée générale.
Le syndic exécute
Il gère au quotidien : budget, appels de fonds, comptes, entretien, assurances, convocation de l'assemblée, représentation du syndicat. Il peut être professionnel, ou bénévole s'il est copropriétaire. Pour choisir, voir syndic bénévole ou professionnel.
Le conseil syndical assiste et contrôle
Composé de copropriétaires élus, il donne son avis, vérifie les comptes et les contrats, et prépare la mise en concurrence du syndic. Voir le rôle du conseil syndical.
Syndic ou syndicat ? Le syndicat, c'est vous et vos voisins, propriétaires de l'immeuble ensemble. Le syndic, c'est la personne que vous avez mandatée pour le gérer. Le syndic travaille pour le syndicat, pas l'inverse.
Le règlement de copropriété et l'état descriptif
Le règlement de copropriété fixe la destination de l'immeuble (habitation, usage mixte), les conditions de jouissance des parties privatives et communes, les règles d'administration et la répartition des charges. Selon service-public.fr, il fixe aussi le nom du syndicat et sert à justifier son existence. L'état descriptif de division, souvent réuni dans le même acte, numérote chaque lot et précise sa composition.
Ces documents sont publiés au service de la publicité foncière et s'imposent à tous les copropriétaires, y compris aux nouveaux acquéreurs. Ils ne se modifient que par un vote de l'assemblée, à la majorité prévue par la loi selon la nature de la modification.
Comment fonctionne une année de copropriété
- Le syndic prépare un budget prévisionnel avec le conseil syndical.
- L'assemblée vote le budget et approuve les comptes de l'exercice précédent.
- Chaque trimestre, le syndic appelle les provisions auprès de chaque lot selon ses tantièmes.
- Il paie les dépenses, gère les contrats et les incidents.
- À la clôture, les charges réelles sont réparties et régularisées.
Un exemple concret : dans un immeuble de 24 lots à Lyon, un budget de 30 000 euros réparti sur 10 000 tantièmes donne 3 euros par tantième et par an. Le lot de 245 tantièmes paie 735 euros par an, soit 183,75 euros par trimestre, hors fonds de travaux et charges spéciales.
Les variantes à connaître
- La petite copropriété : jusqu'à cinq lots principaux ou un budget inférieur à 15 000 euros, avec des règles allégées.
- La copropriété de deux lots : la loi s'applique aussi, avec des aménagements. Voir la copropriété à deux lots.
- Les ensembles immobiliers : plusieurs bâtiments, parfois gérés par une association syndicale plutôt qu'en copropriété.
- Le syndic bénévole ou coopératif : les copropriétaires gèrent eux-mêmes. Voir gérer sa copropriété soi-même.
Pour comprendre d'un coup d'œil ce que représente votre lot, Palier montre à chaque copropriétaire ses tantièmes par clé et le détail de ses charges, poste par poste. Voir la démo.
Questions fréquentes
Qu'est-ce qu'une copropriété en termes simples ?
C'est un immeuble partagé entre plusieurs propriétaires. Chacun possède son logement en propre et une part de tout ce qui est commun, comme l'escalier ou la toiture. Les décisions collectives se prennent en assemblée générale.
Quelle est la différence entre syndic et syndicat de copropriété ?
Le syndicat regroupe tous les copropriétaires et possède la personnalité morale. Le syndic est la personne, professionnelle ou bénévole, mandatée par le syndicat pour gérer l'immeuble et exécuter les décisions de l'assemblée.
À partir de combien de propriétaires y a-t-il une copropriété ?
Dès que l'immeuble est divisé en au moins deux lots appartenant à des propriétaires différents. Le syndicat naît alors automatiquement, sans formalité.
Le balcon est-il une partie commune ou privative ?
Cela dépend du règlement de copropriété. Souvent, la dalle et la façade sont communes, tandis que le revêtement et l'usage sont privatifs. Lisez la liste des parties communes et privatives de votre règlement.
Un locataire fait-il partie de la copropriété ?
Non. Seuls les propriétaires de lots sont membres du syndicat et votent en assemblée. Le locataire doit respecter le règlement de copropriété et paie au bailleur une partie des charges, dites récupérables.