Le conseil syndical assiste le syndic et contrôle sa gestion. Il est en principe obligatoire dans toute copropriété (article 21 de la loi du 10 juillet 1965). Il peut recevoir de l'assemblée générale une délégation de pouvoirs pour prendre certaines décisions de l'article 24, pour deux ans au plus, s'il compte au moins trois membres (articles 21-1 à 21-5).
Un organe obligatoire, sauf exceptions
Un conseil syndical doit exister dans toute copropriété. Le règlement n'a pas à le prévoir. Trois exceptions, selon service-public.gouv.fr :
- l'assemblée y renonce à la double majorité de l'article 26, décision que l'on peut ensuite revoir à la majorité de l'article 25 ;
- personne ne se porte candidat, ou la majorité requise n'est pas obtenue : le juge peut désigner le conseil à la demande du syndic ou d'un copropriétaire ;
- la petite copropriété (cinq lots au plus à usage de logement, bureaux ou commerces, ou budget prévisionnel moyen inférieur à 15 000 euros sur trois exercices consécutifs).
Qui peut en être membre
La loi dresse une liste limitative : copropriétaires, leurs ascendants ou descendants, conjoints ou partenaires de Pacs, associés d'une SCI propriétaire, accédants ou acquéreurs à terme, représentants légaux et usufruitiers. Un simple mandataire non apparenté n'en fait pas partie.
Quand le syndic est un professionnel, ni lui, ni ses salariés, ni leurs proches ne peuvent siéger. Il n'existe pas de minimum légal de membres, mais service-public.gouv.fr recommande d'en avoir au moins trois, et la délégation de pouvoirs l'exige.
Comment il est désigné
Les membres sont élus par l'assemblée générale, un par un, à la majorité de l'article 25. Si la candidature n'atteint pas cette majorité mais recueille au moins un tiers de toutes les voix, un second vote immédiat à l'article 24 est possible : voir la passerelle de l'article 25-1.
Le mandat dure trois ans au plus, renouvelable à la majorité de l'article 25. Le conseil n'est plus valablement constitué si plus d'un quart des sièges sont vacants.
Ce que fait le conseil syndical
Assister et contrôler le syndic
Le conseil donne son avis, de sa propre initiative ou à la demande du syndic. Le syndic doit obligatoirement le consulter pour :
- l'élaboration de l'ordre du jour de l'assemblée ;
- les travaux urgents de sauvegarde de l'immeuble ;
- la désignation d'un administrateur provisoire en cas de copropriété en difficulté ;
- les contrats et marchés dépassant un seuil voté par l'assemblée (2 000 euros dans l'exemple de la fiche de service-public.gouv.fr).
Il contrôle la comptabilité, la répartition des dépenses, la passation et l'exécution des contrats, et suit l'exécution du budget prévisionnel.
Mettre le syndic en concurrence
Avant l'assemblée qui désigne ou renouvelle le syndic, le conseil consulte plusieurs syndics pour obtenir des projets de contrat et une fiche d'information sur les prix et prestations. L'assemblée peut dispenser le conseil de cette mission à la majorité de l'article 25. Voir changer de syndic.
Accéder aux documents
Tous les membres peuvent consulter les documents de gestion et en faire des copies. Si le syndic ne les transmet pas dans le mois qui suit la demande, 15 euros par jour de retard sont déduits de sa rémunération forfaitaire annuelle.
Agir contre le syndic
En cas de carence du syndic, le président du conseil syndical peut agir en justice pour réparer le préjudice du syndicat, mais seulement si l'assemblée le lui a expressément délégué, à la majorité de l'article 25.
Convoquer l'assemblée en cas d'inaction
Le président peut convoquer l'assemblée annuelle si le syndic reste inactif, après une mise en demeure. Voir convocation de l'AG et AG extraordinaire.
La délégation de pouvoirs (articles 21-1 à 21-5)
L'assemblée peut déléguer au conseil syndical le pouvoir de prendre seul des décisions relevant de la majorité de l'article 24, à condition qu'il compte au moins trois membres. Exemples : dates de la période de chauffage, entretien courant, abattage d'un arbre.
| Règle | Contenu |
|---|---|
| Vote de la délégation | Majorité de l'article 25 |
| Durée | Deux ans au plus, renouvelable par l'assemblée |
| Exclusions | Approbation des comptes, budget prévisionnel, adaptation du règlement aux changements légaux ou réglementaires |
| Prise de décision | Majorité des membres du conseil, voix du président prépondérante en cas d'égalité |
| Financement | Sommes incluses dans le budget prévisionnel, ou fixées en assemblée pour les travaux hors budget |
Le conseil rend compte : en cas de délégation, son rapport fait partie des documents joints à la convocation de l'assemblée. Pour une copropriété de Villeurbanne ou de Lyon qui a un conseil actif, la délégation évite de convoquer une assemblée pour chaque décision de gestion courante.
Le président
Il est élu parmi les membres. Il prépare et convoque les réunions du conseil, anime les débats, répartit les tâches, transmet les avis du conseil au syndic, aux copropriétaires et aux tiers. Il présente chaque année un rapport d'activités joint à la convocation de l'assemblée.
Responsabilité et rémunération
Les membres exercent à titre gratuit. Leurs dépenses nécessaires sont remboursées dans le cadre du budget. Ils peuvent engager leur responsabilité civile ou pénale, mais en raison du caractère bénévole, seule la faute grave est en pratique sanctionnée. Le syndicat doit souscrire une assurance de responsabilité civile pour chaque membre.
Outils pour un conseil efficace
Un conseil syndical peut avoir besoin de suivre incidents, devis et travaux entre deux assemblées. Palier propose ce suivi et le rapport annuel, avec les charges expliquées par lot, pour que le conseil appuie ses avis sur des chiffres lisibles. Voir le produit.
Questions fréquentes
Le conseil syndical peut-il prendre des décisions à la place de l'assemblée ?
Seulement par délégation de l'assemblée, pour des décisions de l'article 24 hors comptes, budget et adaptation du règlement, pour deux ans au plus et avec au moins trois membres.
Un membre du conseil syndical peut-il être rémunéré ?
Non. Les fonctions sont gratuites. Seuls les frais nécessaires à la mission sont remboursés.
Peut-on être membre du conseil syndical sans être copropriétaire ?
Seulement dans les catégories prévues : conjoint, partenaire de Pacs, ascendant ou descendant d'un copropriétaire, associé d'une SCI propriétaire, accédant à terme, représentant légal, usufruitier.
Que se passe-t-il quand le conseil syndical n'a plus assez de membres ?
Il n'est plus valablement constitué si plus d'un quart des sièges sont vacants. Les membres en place gardent leur mandat, et l'assemblée ne pourvoit que les sièges vacants.
Le conseil syndical peut-il demander le changement du syndic ?
Il peut demander l'inscription de la question à l'ordre du jour et, en cas de manquements suffisamment graves, la résiliation anticipée du contrat. Voir le guide sur le changement de syndic.