Une partie commune à jouissance privative est une partie commune de l'immeuble, comme une terrasse, un jardin ou une cour, dont l'usage est réservé à un seul lot. Elle appartient à tous les copropriétaires en indivision (articles 6-3 et 6-4 de la loi du 10 juillet 1965), mais seul le titulaire du droit peut en profiter. Il peut l'aménager légèrement ; pour tout ce qui modifie la partie commune, il lui faut l'accord de l'assemblée générale.
De quoi parle-t-on exactement
Selon la définition de l'article 6-3 de la loi du 10 juillet 1965, reprise par l'ANIL, ce sont des parties communes « affectées à l'usage ou à l'utilité exclusifs d'un lot ». Exemples courants :
- le jardin en rez-de-chaussée relié à un appartement ;
- une terrasse sur le toit ou un balcon filant, quand le règlement le prévoit ;
- une cour intérieure ou un passage réservé à un commerce ;
- des combles ou un grenier dont un seul lot a l'usage.
Deux conséquences à retenir. D'abord, la surface n'est jamais une partie privative : le titulaire n'en est pas propriétaire. Ensuite, son existence doit être expressément prévue par le règlement de copropriété (article 6-4). Un usage toléré de longue date, sans mention dans le règlement, ne crée pas à lui seul un droit.
Piège classique : une « terrasse privative » vendue comme telle dans l'annonce, mais décrite comme partie commune dans le règlement. Relisez le règlement et l'état descriptif de division avant d'acheter, pas après.
Vos droits de titulaire
Le titulaire jouit de cet espace comme d'un espace privatif, dans les limites suivantes :
- usage courant : s'y installer, y recevoir, y poser du mobilier de jardin ou des jardinières, entretenir les petites plantations (la jurisprudence admet que ces usages ne demandent pas d'autorisation, selon la synthèse de l'ADIL) ;
- accessoire du lot : le droit de jouissance suit le lot et ne se détache pas de lui. Quand vous vendez, il est transmis à l'acquéreur avec l'appartement ;
- protection : vous pouvez faire respecter votre usage exclusif face aux autres copropriétaires, et agir contre un voisin qui s'y installe.
Vos obligations
- Respecter la destination de l'immeuble et ne pas troubler la tranquillité des autres (article 9 de la loi de 1965).
- Entretenir courant : balayage, taille, nettoyage, petits entretiens.
- Ne pas changer la nature de l'espace sans accord : cimenter, couvrir, fermer ou construire sont des transformations.
- Laisser l'accès au syndic ou aux entreprises quand des travaux d'entretien des parties communes l'exigent (étanchéité, canalisations, façade).
Travaux : l'autorisation de l'AG
Les travaux qui affectent la partie commune demandent une autorisation préalable de l'assemblée générale, à la majorité de l'article 25 (majorité des voix de tous les copropriétaires), d'après la décision de la Cour de cassation du 23 janvier 2020 (3e chambre civile, n° 18-24.676) citée par l'ANIL. La passerelle de l'article 25-1 peut s'appliquer si le projet réunit au moins un tiers des voix : voir notre guide sur la passerelle de l'article 25-1.
| Projet | Autorisation d'AG ? |
|---|---|
| Mobilier amovible, jardinières, parasol | Non, en général |
| Abattre un arbre | Oui (cour d'appel de Paris, 9 octobre 2019, cité par l'ANIL) |
| Dalle, pergola fixe, clôture | Oui |
| Modifier l'étanchéité ou le revêtement | Oui, et le syndicat peut vouloir superviser |
| Fermer en véranda, abri, cabanon | Oui, avec souvent des formalités d'urbanisme en plus |
Le syndic peut demander un devis, des plans et l'avis d'un architecte ou d'un bureau d'études. Une description floue du projet est la première cause de rejet en assemblée.
Qui paie les charges
C'est le point que beaucoup découvrent tard. En principe :
- l'entretien courant de l'espace (jardinage, nettoyage) revient au titulaire ;
- les grosses réparations de la structure (étanchéité d'une terrasse-toit, mur de soutènement, canalisations enterrées) restent des charges de parties communes, donc à répartir selon les clés du règlement ;
- le règlement de copropriété peut prévoir une répartition particulière, plus ou moins favorable au titulaire.
Les règles précises dépendent de votre règlement et de la nature des travaux. Lisez les clauses de charges avant de contester un appel de fonds. Notre guide sur les tantièmes explique comment les millièmes sont calculés.
Créer ou modifier un droit de jouissance
Accorder un droit de jouissance exclusive sur une partie commune est une décision de l'article 26 de la loi de 1965 : majorité en nombre des copropriétaires, représentant au moins deux tiers des voix du syndicat. Si le droit est accordé à titre précaire, une majorité plus faible peut suffire. Si l'usage exclusif porte atteinte à la destination de l'immeuble ou aux conditions de jouissance des autres lots, l'unanimité est requise. Ces règles sont issues de la lecture usuelle de la jurisprudence ; vérifiez le texte en vigueur avec votre notaire ou votre ADIL avant de proposer une résolution.
Pour suivre l'avancement d'une demande de travaux sur une terrasse ou un jardin, un outil comme Palier permet de centraliser les travaux et les incidents de l'immeuble et de retrouver la décision d'assemblée qui l'a autorisée.
Questions fréquentes
Une terrasse à usage privatif est-elle une partie privative ?
Non. Elle reste une partie commune, propriété indivise de tous les copropriétaires, même si un seul lot l'utilise (article 6-3 de la loi du 10 juillet 1965).
Puis-je construire une pergola sur mon jardin privatif ?
Oui, mais seulement avec l'autorisation de l'assemblée générale, car l'ouvrage modifie une partie commune. Il peut aussi nécessiter une déclaration en mairie.
Peut-on me retirer mon droit de jouissance ?
Pas par une simple décision de majorité. Le droit est attaché au lot et prévu par le règlement : le retirer suppose de modifier ce règlement dans les conditions de la loi, avec en pratique l'accord du titulaire.
Qui paie la réfection de l'étanchéité de ma terrasse ?
En général le syndicat, donc l'ensemble des copropriétaires selon les clés du règlement, lorsque la terrasse sert de toiture à des lots situés en dessous. Le règlement peut en décider autrement : relisez ses clauses de charges.
Peut-on louer ou vendre un lot avec sa terrasse privative ?
Oui, le droit de jouissance suit le lot. Il ne peut pas être vendu séparément de l'appartement.