Oui, un règlement de copropriété peut interdire la location en meublé de tourisme, mais dans un cadre précis. Depuis la loi n° 2024-1039 du 19 novembre 2024, cette interdiction peut être votée à la majorité de l'article 26 de la loi du 10 juillet 1965 (les deux tiers des voix des copropriétaires), et elle ne peut viser que les lots d'habitation qui sont des résidences secondaires. Un copropriétaire qui loue sa résidence principale quelques semaines par an reste, lui, en dehors de cette interdiction.
Source : l'ANIL, dans son analyse de la loi du 19 novembre 2024 (anil.org). Les textes eux-mêmes figurent sur legifrance.gouv.fr. Cette page est une information générale, pas un conseil juridique.
Ce que dit la loi depuis 2024
La loi n° 2024-1039 du 19 novembre 2024, publiée au Journal officiel le 20 novembre 2024, vise à renforcer les outils de régulation des meublés de tourisme à l'échelle locale. Pour la copropriété, elle touche trois points, qui renvoient aux articles 8-1-1, 9-2 et 26 de la loi du 10 juillet 1965.
- Modifier un règlement existant pour interdire les meublés de tourisme. Cette décision relève de la majorité de l'article 26, soit les deux tiers des voix des membres du syndicat. Avant, il fallait en pratique l'unanimité pour changer la destination des parties privatives.
- Deux conditions cumulatives. L'interdiction ne peut viser que les lots d'habitation qui sont des résidences secondaires. Et le règlement doit déjà interdire toute activité commerciale dans les lots qui ne sont pas à destination commerciale.
- Mention obligatoire dans les règlements récents. Les règlements établis depuis le 21 novembre 2024 doivent indiquer expressément si la location en meublé de tourisme est autorisée ou interdite.
Résidence principale ou secondaire : la différence qui compte
La distinction est au cœur du dispositif. Si l'appartement est la résidence principale du propriétaire (celle où il vit une grande partie de l'année), la location touristique de courte durée reste en principe possible, dans la limite prévue par la loi et par les règles locales. Si c'est une résidence secondaire ou un investissement locatif, la copropriété peut voter l'interdiction.
| Situation du lot | Interdiction possible par le règlement ? |
|---|---|
| Résidence secondaire, règlement interdisant déjà les activités commerciales | Oui, à la majorité de l'article 26 |
| Résidence principale louée quelques semaines par an | Non, en principe |
| Lot à destination commerciale (boutique, bureau) | Dépend de la destination fixée par le règlement |
| Règlement silencieux ou autorisant l'activité commerciale | À examiner avec le syndic et un juriste avant tout vote |
Point de vigilance : les règles locales s'ajoutent à la copropriété. Une commune peut exiger une déclaration ou un enregistrement du meublé et fixer des plafonds de nuitées. Renseignez-vous auprès de la mairie de Lyon, de Villeurbanne ou de votre commune avant de louer.
Ce que le copropriétaire doit déclarer au syndic
Selon l'ANIL, qui renvoie à l'article 9-2 de la loi de 1965, le copropriétaire qui déclare un meublé de tourisme (ou son locataire, s'il y est autorisé) doit en informer le syndic. Cela vaut aussi pour une résidence principale louée en meublé moins de 120 jours par an. Le syndic inscrit alors un point d'information à l'ordre du jour de la prochaine assemblée générale.
Ce point n'est pas un vote : il sert à informer les autres copropriétaires. Il reste utile, car il évite que le sujet surgisse par surprise après des plaintes de voisins.
Une assemblée peut-elle autoriser la location touristique ?
Pas de la même façon. Selon l'ANIL, qui cite la décision du Conseil constitutionnel n° 2014-691, une assemblée générale ne peut pas autoriser un changement d'usage d'un lot en meublé de tourisme. L'autorisation de changement d'usage relève de la commune, pas de la copropriété. Un feu vert de l'assemblée ne remplace donc jamais la démarche en mairie.
Comment faire voter l'interdiction, pas à pas
- Relisez le règlement de copropriété. Vérifiez la clause d'habitation (bourgeoise, mixte, commerciale) et ce qui est dit des activités commerciales.
- Rassemblez des faits. Nombre de rotations, nuisances signalées, dégradations des parties communes, clés ou codes diffusés. Un registre d'incidents daté pèse bien plus qu'une impression.
- Faites inscrire la question à l'ordre du jour. Un copropriétaire ou le conseil syndical peut demander au syndic d'inscrire une question (voir comment demander une question à l'ordre du jour).
- Rédigez la résolution avec soin. Elle doit viser les seuls lots concernés (résidences secondaires) et préciser qu'il s'agit de la location en meublé de tourisme.
- Votez à la double condition de l'article 26. Les règles de majorité sont détaillées dans notre guide sur les majorités en assemblée générale.
- Faites publier la modification. Un règlement modifié doit suivre les formalités d'opposabilité habituelles ; le syndic ou le notaire vous indiquera lesquelles.
Si des locations gênent déjà l'immeuble
Même sans interdiction votée, des nuisances restent sanctionnables. Un règlement qui impose le respect de la tranquillité, de la destination de l'immeuble et de l'usage des parties communes s'applique à tous. Gardez une trace écrite : date, heure, nature de la gêne. Notre guide sur les travaux et bruits chez un voisin explique les étapes amiables puis judiciaires, valables aussi pour le bruit de locataires de passage.
Côté outil, Palier permet à chaque occupant de signaler un incident en quelques secondes depuis son téléphone, avec une date et un horodatage conservés pour le syndic et le conseil syndical. Vous pouvez voir le fonctionnement sur la démo. Cela ne remplace pas un constat d'huissier, mais cela donne une chronologie claire.
Erreurs fréquentes
- Voter l'interdiction sans avoir vérifié que le règlement interdit déjà les activités commerciales.
- Viser tous les lots, y compris les résidences principales, ce qui expose la résolution à la contestation.
- Confondre l'accord de la copropriété et l'autorisation de la mairie.
- Oublier qu'une décision d'assemblée peut être contestée dans les délais prévus (voir notre guide sur la contestation du procès-verbal).
À noter : ce dispositif est récent. Avant de lancer une procédure, vérifiez sur legifrance.gouv.fr la version en vigueur des textes, ou interrogez l'ADIL de votre département.
Questions fréquentes
Peut-on louer son appartement sur Airbnb dans une copropriété ?
Cela dépend du règlement de copropriété et de la nature du lot. Pour une résidence principale, la location de courte durée reste en principe possible dans les limites légales et locales. Pour une résidence secondaire, la copropriété peut avoir voté une interdiction depuis la loi du 19 novembre 2024.
Quelle majorité faut-il pour interdire les meublés de tourisme ?
Selon l'ANIL, la majorité de l'article 26 de la loi du 10 juillet 1965, c'est-à-dire les deux tiers des voix des membres du syndicat. L'interdiction ne peut viser que les résidences secondaires, et le règlement doit déjà interdire les activités commerciales dans les lots non commerciaux.
Dois-je prévenir mon syndic si je loue en courte durée ?
Oui. Selon l'ANIL, qui renvoie à l'article 9-2 de la loi de 1965, le copropriétaire qui déclare un meublé de tourisme doit en informer le syndic, y compris pour une résidence principale louée moins de 120 jours par an. Le syndic le signale à l'assemblée suivante.
L'assemblée générale peut-elle m'autoriser à louer en meublé de tourisme ?
Non, pas au sens du changement d'usage. L'ANIL, citant le Conseil constitutionnel, indique qu'une assemblée ne peut pas autoriser ce changement d'usage. La démarche relève de la commune.
Mon règlement a été rédigé avant 2024 : que faire ?
Il n'a pas à être refait automatiquement. Les règlements établis depuis le 21 novembre 2024 doivent dire si la location touristique est autorisée ou interdite ; pour un règlement plus ancien, vous pouvez proposer une modification à l'assemblée selon les règles ci-dessus.