Une copropriété "de deux lots" est en réalité une copropriété dont les voix sont réparties entre deux copropriétaires seulement. Elle suit un régime propre, aux articles 41-13 à 41-23 de la loi du 10 juillet 1965, introduit par l'ordonnance du 30 octobre 2019 et applicable depuis le 1er juin 2020. Les décisions sont assouplies, et chaque copropriétaire peut agir seul pour les mesures de conservation de l'immeuble, à condition d'informer l'autre et de justifier la dépense (ANIL).
Deux lots, ou deux copropriétaires ?
Le critère de la loi porte sur le nombre de propriétaires, pas sur le nombre de lots. Si une même personne détient plusieurs lots et qu'une autre détient le reste, la copropriété relève du régime à deux copropriétaires, quelle que soit la destination des lots (ANIL).
Exemples fréquents :
- une maison divisée en deux logements, vendus à deux familles différentes ;
- un immeuble d'un petit bourg dont le rez-de-chaussée commercial appartient à un propriétaire et les étages à un autre ;
- un ancien corps de ferme du Rhône partagé entre deux héritiers qui ont mis les lots en copropriété.
Si votre copropriété compte plus de deux propriétaires, c'est le régime général ou celui des petites copropriétés qui s'applique.
Ce qui reste obligatoire
Même à deux, il s'agit d'une vraie copropriété : un règlement de copropriété, un état descriptif de division, des tantièmes (voir les tantièmes), et un syndic pour gérer. Avec deux copropriétaires, la question "qui est syndic ?" se règle souvent à l'amiable : l'un des deux assume la fonction, ou ils recourent à un professionnel. Si un poste vacant bloque la situation, voyez comment désigner un syndic.
Comment on décide à deux
La loi allège la prise de décision, en assemblée comme en dehors. D'après l'analyse de l'ordonnance publiée par l'ANIL, l'article 41-16 de la loi de 1965 donne un poids direct au copropriétaire majoritaire :
| Décision | Qui peut la prendre |
|---|---|
| Décision relevant de la majorité de l'article 24 | Le copropriétaire qui détient plus de la moitié des voix |
| Décision relevant de la majorité de l'article 25 | Le copropriétaire qui détient au moins les deux tiers des voix |
| Mesure nécessaire à la conservation de l'immeuble | Chacun des deux, même sans urgence |
| Autres décisions (article 26, unanimité) | En pratique, les deux ensemble |
Un exemple chiffré : si l'un détient 600 tantièmes sur 1 000 et l'autre 400, le premier peut prendre seul les décisions de l'article 24, mais pas celles de l'article 25, qui demandent 667 tantièmes. À 500 contre 500, aucun des deux ne décide seul, hors mesures de conservation. La répartition des voix change donc tout : vérifiez-la dans l'état descriptif de division avant de discuter d'un projet.
Quand les tantièmes sont à égalité, un désaccord bloque la décision. Anticipez-le dans un échange écrit, plutôt qu'au moment où une fuite survient.
Avec ou sans assemblée générale
- Sans convocation : les deux copropriétaires peuvent se réunir sans convocation préalable pour prendre toutes les décisions (service-public.gouv.fr, fiche sur la convocation de l'assemblée).
- Sur convocation : chacun peut convoquer l'autre à une assemblée en lui précisant les questions inscrites à l'ordre du jour (article 41-18).
- Sans réunion : les mesures de conservation et les décisions que le copropriétaire majoritaire peut prendre seul n'exigent pas d'assemblée, sauf le vote du budget prévisionnel et l'approbation des comptes, qui restent soumis à une assemblée au moins une fois par an (ANIL).
- Notification : une décision prise seul doit être notifiée à l'autre copropriétaire, faute de quoi elle lui est inopposable. Celui qui l'a prise est chargé de l'exécuter.
Contester une décision prise par l'autre
Le copropriétaire qui n'a pas pris part à la décision dispose de deux mois à compter de sa notification pour la contester en justice. La contestation suspend l'exécution de la décision, sauf urgence (article 41-19, d'après l'ANIL). Notez donc la date de réception de chaque notification : passé ce délai, la décision s'impose.
Agir seul pour préserver l'immeuble
C'est la mesure la plus pratique. Chaque copropriétaire peut prendre seul les mesures nécessaires à la conservation de l'immeuble, même si elles ne présentent pas de caractère d'urgence, à condition d'en informer l'autre et de justifier le coût (ANIL).
Exemple : une fuite sur la toiture commune à Villeurbanne pendant l'hiver. Le copropriétaire de l'étage peut faire intervenir un couvreur sans attendre l'autre, puis lui adresser le devis ou la facture et expliquer pourquoi l'intervention ne pouvait pas attendre. Cette souplesse vaut pour la conservation, pas pour des travaux d'amélioration : refaire la façade pour embellir l'immeuble demande l'accord de l'autre.
Répartir les charges à deux
Les charges se répartissent comme dans toute copropriété : charges générales selon les tantièmes, charges spéciales selon l'utilité (voir les clés de répartition). Avec deux lots, les erreurs viennent surtout du flou : qui paie l'assurance, l'eau commune, le nettoyage de la cour ? Écrivez-le noir sur blanc, même si vous vous entendez bien.
La loi fixe deux règles utiles, selon l'ANIL. Chaque copropriétaire contribue aux dépenses en proportion des quotes-parts de parties communes attachées à ses lots, et celui qui a avancé des fonds peut contraindre l'autre à supporter avec lui les dépenses nécessaires (article 41-17). Le copropriétaire qui, sans être syndic, encaisse des recettes ou engage des dépenses pour la copropriété tient un état à la disposition de l'autre (article 41-20). Un tableau partagé, ou un outil comme Palier qui calcule la part de chaque lot (essayez la démo), évite les débats de fin d'année.
En cas de blocage durable
Si les deux copropriétaires ne s'accordent pas sur un point nécessaire à la gestion, la voie du juge reste ouverte, par exemple pour faire nommer un administrateur provisoire quand personne ne veut ou ne peut assumer la fonction de syndic. La loi prévoit aussi des recours propres aux copropriétés à deux, d'après l'ANIL :
- un copropriétaire peut être autorisé par le juge à passer seul un acte lorsque le refus de l'autre met en péril l'intérêt commun (article 41-21) ;
- le président du tribunal judiciaire peut prescrire ou autoriser des mesures urgentes (article 41-22) ;
- la vente d'une partie commune peut être autorisée en justice à la demande du copropriétaire qui détient au moins les deux tiers des tantièmes, sur le modèle de l'article 815-5-1 du code civil (article 41-23).
Un échange écrit préalable et le recours à un conciliateur de justice sont des étapes utiles avant de saisir le tribunal.
Questions fréquentes
Une copropriété à deux lots est-elle obligée d'avoir un syndic ?
Oui, c'est une copropriété comme les autres, avec un règlement et un syndic. Ce syndic peut être l'un des copropriétaires ou un professionnel.
Peut-on prendre des décisions sans assemblée générale à deux copropriétaires ?
Oui. Les deux copropriétaires peuvent se réunir sans convocation, et le copropriétaire majoritaire peut prendre seul certaines décisions, qu'il notifie à l'autre (articles 41-13 à 41-23 de la loi de 1965). Le budget prévisionnel et l'approbation des comptes restent votés en assemblée.
Un copropriétaire peut-il faire des travaux urgents sans l'accord de l'autre ?
Pour la conservation de l'immeuble, oui : à condition d'informer l'autre copropriétaire et de justifier la dépense (ANIL). Pour des travaux d'amélioration, l'accord reste nécessaire.
Une copropriété à deux copropriétaires est-elle aussi une petite copropriété ?
Pas toujours. Les deux régimes sont distincts (articles 41-8 à 41-12 pour les petites copropriétés, 41-13 à 41-23 pour les copropriétés à deux copropriétaires).