Les tantièmes (ou millièmes) expriment la quote-part de chaque lot dans les parties communes de l'immeuble. Ils servent à compter vos voix en assemblée générale, et un jeu de tantièmes de charges, qui peut être différent, détermine ce que vous payez pour chaque poste de dépenses.
Tantièmes de propriété et tantièmes de charges
Les deux notions se confondent souvent, et c'est la source de nombreuses incompréhensions.
- Les tantièmes de propriété (la quote-part des parties communes) indiquent la part indivise de chaque copropriétaire. Le nombre de voix en assemblée générale correspond à cette quote-part (article 22 de la loi du 10 juillet 1965).
- Les tantièmes de charges déterminent la part de chaque lot dans les charges générales et spéciales. Ils peuvent coïncider avec les premiers pour les charges générales, mais diffèrent pour l'ascenseur, le chauffage ou une partie commune spéciale.
Service-public.fr rappelle que les tantièmes de charges ne doivent pas être confondus avec les quotes-parts de propriété.
Comment les tantièmes sont calculés
L'article 5 de la loi du 10 juillet 1965 pose le principe : en l'absence de règle contraire dans les titres, la quote-part de chaque lot est proportionnelle à la valeur relative de la partie privative par rapport à l'ensemble de l'immeuble. Cette valeur tient compte de la consistance du lot (sa nature et son importance), de sa superficie et de sa situation (étage, vue, orientation).
Les parties peuvent choisir une autre méthode, par exemple la valeur vénale des lots au moment de la mise en copropriété. Dans tous les cas, le règlement de copropriété doit indiquer la méthode de calcul des quotes-parts et de la répartition des charges. L'obligation existe depuis le 31 décembre 2002 pour les règlements établis depuis cette date, et l'ordonnance du 30 octobre 2019 en a supprimé le régime transitoire à compter du 1er juin 2020.
Où trouver ses tantièmes
Ils figurent dans l'état descriptif de division, qui peut être inclus dans le règlement de copropriété ou annexé. Vous pouvez aussi les lire sur :
- votre acte de propriété (acte de vente) ;
- le règlement de copropriété, au tableau de répartition des charges ;
- vos appels de fonds, quand le syndic indique la clé et la part utilisées ;
- les procès-verbaux d'assemblée, dont la feuille de présence mentionne les tantièmes de chacun.
Ils s'expriment généralement en millièmes ou en dix-millièmes. La loi ne fixe pas de total unique : un immeuble peut compter 1 000, 10 000 ou un autre total.
Exemple de tableau de répartition
Voici un extrait fictif pour un immeuble canut du 1er arrondissement de Lyon, total de 1 000 tantièmes pour les charges générales.
| Lot | Surface | Étage | Tantièmes généraux | Tantièmes ascenseur |
|---|---|---|---|---|
| Boutique | 60 m² | Rez-de-chaussée | 94 | 0 |
| T2 | 41 m² | 2e | 52 | 38 |
| T3 | 68 m² | 3e | 71 | 62 |
| T4 | 92 m² | 5e | 96 | 90 |
Si les charges générales de l'année s'élèvent à 24 000 €, le T3 supporte 24 000 € × 71/1000 = 1 704 €. Si le contrat d'ascenseur coûte 6 000 €, le T3 en paie 6 000 € × 62/1000 = 372 €, et la boutique du rez-de-chaussée rien, parce que le règlement lui attribue zéro tantième d'ascenseur.
Cette logique de clés multiples est détaillée dans le guide sur les clés de répartition des charges.
Tantièmes et vote en assemblée
En assemblée, une résolution se compte en voix, donc en tantièmes de propriété. Les trois majorités principales de la loi du 10 juillet 1965 s'y rapportent :
- article 24 : majorité des voix des copropriétaires présents ou représentés ;
- article 25 : majorité des voix de tous les copropriétaires, présents ou non ;
- article 26 : majorité des copropriétaires représentant au moins les deux tiers des voix.
Un copropriétaire qui détient beaucoup de tantièmes pèse donc davantage, mais pas davantage dans ses charges : un lot peut avoir plus de voix qu'un autre sans payer plus d'ascenseur.
Peut-on modifier ses tantièmes ?
La modification des tantièmes de propriété exige en principe l'unanimité des copropriétaires, avec un projet précis à l'ordre du jour, souvent établi par un géomètre-expert ou un notaire, puis un acte modificatif du règlement et sa publication au service de la publicité foncière. La double majorité de l'article 26 suffit dans trois cas : surélévation de l'immeuble, division en plusieurs copropriétés, création de lots à partir de parties communes.
Pour les tantièmes de charges, le principe est identique (unanimité), avec des exceptions et des recours en justice. Le guide pour contester la répartition des charges en décrit les conditions.
À retenir : un tantième ne se négocie pas lors d'une vente. Il suit le lot. Si le vôtre vous paraît faux, vérifiez-le avant de contester : une erreur de lecture du tableau est plus fréquente qu'une erreur de calcul.
Lire ses tantièmes dans Palier
Palier affiche chaque montant avec la clé et le pourcentage appliqués à votre lot (« vous payez 6,2 % de l'ascenseur parce que... »). Le plan de l'immeuble sert de support : on clique sur son lot et l'on voit ses parts. Un aperçu est disponible dans la démo.
Questions fréquentes
Combien de tantièmes ai-je dans ma copropriété ?
Le chiffre est dans l'état descriptif de division, ou dans le tableau de répartition du règlement de copropriété. Votre acte de vente le mentionne aussi. Le syndic doit pouvoir vous le communiquer.
Quelle est la différence entre tantièmes de propriété et tantièmes de charges ?
Les premiers mesurent votre part de propriété dans les parties communes et déterminent vos voix en assemblée. Les seconds déterminent votre part de chaque catégorie de charges, et peuvent varier d'un poste à l'autre (général, ascenseur, chauffage).
Les tantièmes dépendent-ils de la surface du lot ?
En principe, ils se calculent selon la superficie, la consistance et la situation du lot, mais le règlement peut retenir une autre méthode, comme la valeur vénale à la création de la copropriété.
Faut-il que le total fasse 1 000 ?
Non, la loi ne l'impose pas. On rencontre des totaux de 1 000, de 10 000 ou d'autres valeurs. Ce qui compte est le rapport entre vos tantièmes et le total.