Le règlement de copropriété est le contrat qui organise la vie de l'immeuble : il détermine la destination des parties privatives et communes, les conditions de jouissance, les règles d'administration et la répartition des charges. L'article 8 de la loi du 10 juillet 1965 en fixe le cadre. Il s'impose à tous les copropriétaires, mais il ne peut jamais restreindre leurs droits au-delà de ce que justifient la destination, les caractères ou la situation de l'immeuble. Pour le lire sans s'y perdre, procédez par questions, pas page après page.
Ce qu'il contient
L'article 8 de la loi de 1965 prévoit un règlement conventionnel de copropriété, incluant ou non l'état descriptif de division. Il comprend en pratique quatre blocs.
| Bloc | Ce qu'on y trouve |
|---|---|
| État descriptif de division | La liste des lots (numéro, étage, surface, annexes) et leur désignation |
| Destination et jouissance | Usage autorisé des lots (habitation, profession libérale, commerce), droits sur les parties communes et à jouissance privative |
| Charges | Les quotes-parts de chaque lot par catégorie de charges, les clés de répartition |
| Administration | Fonctionnement de l'assemblée, du syndic, du conseil syndical |
Il énumère aussi, s'il y a lieu, les parties communes spéciales et celles à jouissance privative. L'existence de ces dernières est subordonnée à leur mention expresse dans le règlement (article 6-4 de la loi de 1965) : une terrasse ou un jardin à usage exclusif n'a de base légale que si le règlement le dit.
L'article 10 impose en outre que le règlement fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chaque catégorie de charges et indique les éléments pris en considération ainsi que la méthode de calcul. Si ces indications manquent, vous êtes en droit de poser la question au syndic.
Où le trouver ?
- chez le syndic, qui doit le détenir dans les archives de la copropriété ;
- dans l'acte de vente de votre lot, sous forme de rappel ou d'annexe ;
- au service de publicité foncière de la situation de l'immeuble, car le règlement n'est opposable aux acquéreurs qu'à compter de sa publication au fichier immobilier (article 13 de la loi de 1965).
Le lire en cinq étapes
- Repérez votre lot. Dans l'état descriptif, vérifiez son numéro, sa surface, ses annexes (cave, parking, grenier) et ses tantièmes. Une erreur sur un lot se corrige difficilement plus tard.
- Lisez la destination de l'immeuble. C'est la clause qui décide si vous pouvez exercer une profession libérale, louer à des étudiants ou faire de la location touristique. Pour les règlements établis depuis la loi du 19 novembre 2024, l'article 8-1-1 impose de mentionner de manière explicite l'autorisation ou l'interdiction de location de meublés de tourisme.
- Identifiez ce qui est commun, spécial ou à jouissance privative. Un balcon, une cour, un grenier : le règlement dit qui en a l'usage et qui paie l'entretien.
- Étudiez les clés de répartition. Charges générales, ascenseur, escalier, chauffage, espaces verts : chaque catégorie a sa quote-part.
- Notez les règles de vie. Horaires de bruit, animaux, enseignes, stockage, usage des parties communes.
Pour chaque clause qui vous gêne, demandez-vous : est-elle justifiée par la destination, les caractères ou la situation de l'immeuble ? Sinon elle est contestable (article 8, alinéa 2).
Ce qui est automatiquement écarté
L'article 43 de la loi de 1965 prévoit que toutes les clauses contraires aux dispositions des articles 1er, 1-1, 4, 6 à 37, 41-1 à 42-1 et 46, et à celles du décret prises pour leur application, sont réputées non écrites. Un règlement ancien peut ainsi contenir des clauses sur les majorités, sur le fonctionnement de l'assemblée ou sur le syndic qui ne s'appliquent plus. L'article 24, II, f, permet à l'assemblée, à la majorité de l'article 24, de voter les adaptations du règlement rendues nécessaires par les modifications législatives et réglementaires, avec une publication au droit fixe.
Quand un juge répute non écrite une clause relative à la répartition des charges, il procède à une nouvelle répartition, qui prend effet au premier jour de l'exercice comptable suivant la date de la décision définitive.
Comment le modifier ?
| Objet de la modification | Majorité |
|---|---|
| Adaptation aux modifications législatives et réglementaires | Article 24 |
| Jouissance, usage et administration des parties communes | Majorité des membres du syndicat représentant au moins les deux tiers des voix (article 26, b) |
| Répartition des charges | Unanimité, sauf si elle est rendue nécessaire par des travaux ou actes votés à la majorité exigée (article 11) |
| Destination de l'immeuble | Unanimité des voix de tous les copropriétaires (article 26, dernier alinéa) |
| Interdire la location en meublé de tourisme, dans les cas prévus | Majorité des membres du syndicat représentant au moins les deux tiers des voix (article 26, d) |
L'article 26 rappelle aussi que l'assemblée ne peut, à quelque majorité que ce soit, imposer à un copropriétaire une modification de la destination de ses parties privatives ou des modalités de leur jouissance telles qu'elles résultent du règlement.
La répartition des charges peut enfin être contestée en justice : l'article 12 ouvre à chaque propriétaire une action en révision, dans les cinq ans de la publication du règlement, si la part de son lot est supérieure de plus d'un quart à celle qui résulterait d'une répartition conforme à l'article 10.
Cas fréquent à Lyon
Dans un immeuble ancien de la Croix-Rousse ou de la Guillotière, le règlement date parfois du début du XXe siècle, avec des clauses sur la loge du concierge, les cours communes, des passages (traboules) ou des servitudes. Avant de rénover, vérifiez que votre règlement est à jour. Voir notre guide sur les copropriétés anciennes à Lyon, et sur les règles de vie, celui consacré au bruit, aux animaux et aux terrasses.
À la création d'une copropriété dans Palier, le règlement se traduit en clés de répartition : l'application contrôle que le total des tantièmes est exact et explique ensuite à chaque habitant la part qu'il paie, avec la phrase qui la justifie (démonstration).
Questions fréquentes
Le règlement de copropriété est-il obligatoire ?
Dans toute copropriété soumise à la loi de 1965, oui : l'article 8 prévoit un règlement conventionnel qui détermine la destination des parties et les règles d'administration. Le syndicat l'établit et le modifie (article 14).
Peut-on contester une clause du règlement ?
Oui, s'il restreint les droits des copropriétaires sans que cela soit justifié par la destination de l'immeuble, ses caractères ou sa situation (article 8). Les clauses contraires aux règles impératives de la loi sont réputées non écrites (article 43). L'action contre une décision d'assemblée doit être introduite dans les deux mois suivant la notification du procès-verbal (article 42).
Qui peut modifier le règlement de copropriété ?
L'assemblée générale, à la majorité qui dépend de l'objet de la modification (articles 24, 26 ou unanimité). Le syndic ne peut pas le faire seul.
Le règlement est-il opposable à un acheteur ?
Il est opposable aux ayants cause à titre particulier à compter de sa publication au fichier immobilier (article 13).
Combien de temps pour demander la révision des charges ?
L'action en révision de l'article 12 doit être exercée dans les cinq ans de la publication du règlement au fichier immobilier, ou avant l'expiration d'un délai de deux ans à compter de la première mutation à titre onéreux d'un lot intervenue depuis cette publication.