Un règlement de copropriété peut encadrer le bruit, l'usage des terrasses et des parties communes, mais il ne peut pas interdire de détenir un animal familier, et il ne peut pas imposer de restrictions que ne justifient ni la destination de l'immeuble, ni ses caractères, ni sa situation. Le principe vient de l'article 8 de la loi du 10 juillet 1965. En cas de trouble réel, ce sont les règles sur le voisinage qui s'appliquent, quelle que soit la clause du règlement.
Le critère de base : la destination de l'immeuble
L'article 8 prévoit que le règlement de copropriété ne peut imposer aucune restriction aux droits des copropriétaires en dehors de celles justifiées par la destination de l'immeuble, telle qu'elle est définie aux actes, par ses caractères ou sa situation. Autrement dit, chaque interdiction doit pouvoir s'expliquer. Interdire les fêtes bruyantes la nuit se justifie ; interdire de poser un pot de fleurs sur son balcon, rarement.
L'article 9 complète : chaque copropriétaire use et jouit librement des parties privatives et des parties communes, à condition de ne porter atteinte ni aux droits des autres copropriétaires ni à la destination de l'immeuble. Pour la lecture générale du règlement, voir notre guide pour lire un règlement de copropriété.
Les animaux : une interdiction générale est réputée non écrite
L'article 10 de la loi du 9 juillet 1970 dispose que toute stipulation tendant à interdire la détention d'un animal dans un local d'habitation est réputée non écrite dans la mesure où elle concerne un animal familier, hors contrats de location saisonnière de meublés de tourisme. La détention reste toutefois subordonnée à une condition : l'animal ne doit causer aucun dégât à l'immeuble ni aucun trouble de jouissance aux occupants.
Deux nuances :
- la clause qui interdit les chiens de première catégorie (chiens d'attaque) est licite, précise le même texte ;
- ce qui est encadrable, c'est le comportement : laisser un chien aboyer des heures, laisser divaguer un animal dans les parties communes, ne pas nettoyer.
Le règlement peut donc imposer la laisse dans les parties communes ou interdire de nourrir les animaux errants dans la cour, car cela relève de la tranquillité et de l'hygiène, pas de la détention.
Le bruit : règlement, voisinage et loi
Le règlement peut fixer des horaires de tranquillité, des règles pour les travaux bruyants ou pour la musique, voire exiger un revêtement de sol atténuant les chocs. Ces clauses ont une valeur contractuelle entre copropriétaires.
En parallèle, deux régimes s'appliquent même sans clause :
| Fondement | Ce qu'il prévoit |
|---|---|
| Article 1253 du code civil | Celui qui est à l'origine d'un trouble excédant les inconvénients normaux de voisinage est responsable de plein droit du dommage qui en résulte |
| Article R. 1337-7 du code de la santé publique | Contravention de quatrième classe pour un bruit particulier de nature à porter atteinte à la tranquillité du voisinage ou à la santé |
L'article 1253 du code civil, issu de la loi du 15 avril 2024, a codifié la responsabilité pour troubles anormaux du voisinage. La victime peut donc saisir le juge directement, sans passer par le syndic.
Que faire en pratique ?
- Parler d'abord. Un mot aimable, une lettre déposée dans la boîte, règlent la plupart des cas.
- Documenter. Notez dates, heures et nature du bruit sur plusieurs jours, avec témoins éventuels. Un constat d'huissier ou un relevé acoustique renforce le dossier.
- Saisir le syndic. Il applique le règlement : lettre de rappel, mise en demeure. Le conseil syndical peut appuyer.
- Recourir à la conciliation ou à la médiation. C'est gratuit pour le conciliateur de justice et rapide.
- Saisir le juge en dernier recours, avec le dossier constitué.
Une clause du règlement n'est pas une autorisation. Même si le règlement ne dit rien du bruit, un trouble anormal reste sanctionnable.
Terrasses, balcons et jardins : qui peut faire quoi ?
La première question est juridique : à qui appartient l'espace ? Une terrasse peut être une partie privative, ou une partie commune à jouissance privative. Dans le second cas, elle reste en propriété indivise de tous les copropriétaires, mais son usage est affecté à un lot (article 6-3 de la loi de 1965). Le règlement doit la mentionner expressément (article 6-4). Il précise aussi les charges supportées par le titulaire du droit de jouissance.
Concrètement :
- l'étanchéité et le gros œuvre d'une terrasse sont en général communs, même si seul un lot y accède, sauf dispositions contraires du règlement ;
- l'usage (barbecue, mobilier, plantations, jacuzzi) peut être encadré pour la sécurité, la solidité et l'aspect extérieur ;
- toute installation fixe qui modifie l'aspect extérieur ou les parties communes (pergola, fermeture, climatisation visible) relève de l'article 25 b : voir le guide sur les travaux privatifs touchant les parties communes.
Le barbecue sur balcon est un cas classique : certains règlements l'interdisent pour des raisons de sécurité incendie ou de fumées. Une telle clause est justifiable par la destination et la sécurité de l'immeuble, à la différence d'une interdiction de tout séchage de linge à l'intérieur de l'espace privatif.
La location de courte durée
La loi du 19 novembre 2024 sur les meublés de tourisme a créé de nouvelles règles. L'article 8-1-1 de la loi de 1965 impose que les règlements établis depuis cette loi mentionnent explicitement l'autorisation ou l'interdiction de location de meublés de tourisme. Les copropriétés dont le règlement interdit toute activité commerciale dans les lots non commerciaux peuvent, à la majorité des deux tiers prévue à l'article 26, d, interdire la location en meublé de tourisme des lots autres que la résidence principale.
Un cas villeurbannais
Dans un immeuble des années 1960 à Villeurbanne, un copropriétaire souhaite fermer sa loggia. Le règlement l'interdit pour préserver l'harmonie de la façade. Cette clause est justifiée par les caractères de l'immeuble : elle est valable. Mais si le même règlement interdisait de recevoir plus de six personnes à dîner, elle serait contestable. C'est cet exercice de proportion qui guide les juges.
Pour suivre les plaintes de bruit sans multiplier les échanges de courriels, Palier permet de signaler un trouble avec photo ou description, de regrouper les voisins concernés et de garder l'historique pour la médiation (démonstration).
Questions fréquentes
Le règlement de copropriété peut-il interdire les chiens et les chats ?
Non. Une stipulation qui interdit de détenir un animal familier dans un local d'habitation est réputée non écrite (article 10 de la loi du 9 juillet 1970). Seul l'animal qui cause des dégâts ou un trouble de jouissance peut être sanctionné, et les chiens de première catégorie peuvent être interdits.
Mon voisin fait du bruit après 22 heures : que faire ?
Parlez-lui d'abord, puis écrivez au syndic en joignant vos relevés. Si le bruit persiste, le trouble peut constituer une infraction (article R. 1337-7 du code de la santé publique) et engager la responsabilité de son auteur (article 1253 du code civil).
Peut-on interdire l'usage d'un barbecue sur un balcon ?
Un règlement peut l'encadrer ou l'interdire si la clause se justifie par la sécurité ou la tranquillité de l'immeuble. À défaut de clause, l'usage reste soumis à l'obligation de ne pas causer de trouble anormal.
Qui entretient une terrasse à jouissance privative ?
Le règlement précise les charges que supporte le titulaire du droit de jouissance (article 6-3). Souvent, l'entretien courant revient à l'occupant et l'étanchéité au syndicat, mais lisez votre règlement.
Le syndic peut-il sanctionner un copropriétaire qui enfreint le règlement ?
Il lui adresse des rappels et mises en demeure. La sanction relève du juge, saisi par le syndicat (article 15 de la loi de 1965) ou par un copropriétaire lésé.