Le syndic doit ouvrir, dans les trois mois suivant sa désignation, un compte bancaire séparé au nom du syndicat des copropriétaires, distinct de ses propres comptes, et y verser toutes les sommes reçues pour la copropriété (article 18 de la loi du 10 juillet 1965). Depuis le 31 décembre 2020, l'ordonnance du 30 octobre 2019 a supprimé la dispense qui existait pour les copropriétés de 15 lots au plus : l'obligation vaut pour tous les syndicats, sans exception. Sans compte séparé, le mandat du syndic est nul de plein droit.
Le principe : l'argent de la copropriété n'est pas celui du syndic
Selon service-public.gouv.fr, le syndic ouvre le compte au nom du syndicat et non au sien, dans les trois mois suivant sa désignation : le titulaire du compte est le syndicat des copropriétaires. Toutes les sommes reçues au nom et pour le compte du syndicat y sont versées : provisions sur charges, appels de fonds pour travaux, produits de location de parties communes, indemnités d'assurance.
L'article 18 de la loi de 1965 entoure ce compte de plusieurs garanties :
- le syndic l'ouvre dans l'établissement bancaire qu'il choisit, mais l'assemblée peut décider, à la majorité de l'article 25, de le faire ouvrir dans un autre établissement ;
- il ne peut faire l'objet d'aucune convention de fusion ni de compensation avec un autre compte ;
- les intérêts éventuels sont définitivement acquis au syndicat ;
- le syndic met à la disposition du conseil syndical une copie des relevés périodiques dès qu'il les reçoit.
Les cotisations au fonds de travaux suivent la même logique, sur un compte séparé rémunéré lui aussi ouvert au nom du syndicat (voir le guide sur le fonds de travaux).
L'intérêt de ce cloisonnement est simple : en cas de défaillance du cabinet, l'argent de la copropriété n'est pas mélangé à ses dettes ni à la trésorerie des autres immeubles qu'il gère. C'est aussi pourquoi les relevés sont accessibles au conseil syndical, notamment dans l'espace en ligne (voir le guide sur l'espace en ligne du syndic).
L'ancienne dispense, supprimée depuis 2021
Jusqu'à la fin de l'année 2020, la loi de 1965 prévoyait une exception. Une copropriété de 15 lots au plus (logements, bureaux ou commerces), gérée par un syndic professionnel soumis à la loi Hoguet, pouvait dispenser ce dernier d'ouvrir un compte séparé, par un vote à la majorité de l'article 25. Les fonds passaient alors par le compte unique du cabinet, dans un sous-compte individualisé au nom du syndicat.
L'ordonnance n° 2019-1101 du 30 octobre 2019 a mis fin à cette possibilité. L'ANIL et l'INC le confirment : la dispense est supprimée, et la mesure est entrée en vigueur le 31 décembre 2020. Depuis le 1er janvier 2021, le compte séparé est la seule option, quelle que soit la taille de l'immeuble.
Ce qui a changé concrètement
| Point | Jusqu'au 30 décembre 2020 | Depuis le 31 décembre 2020 |
|---|---|---|
| Copropriétés de plus de 15 lots | Compte séparé obligatoire | Compte séparé obligatoire |
| Copropriétés de 15 lots au plus | Dispense possible, votée à l'article 25 | Compte séparé obligatoire |
| Fonds de la copropriété dispensée | Sous-compte dans le compte unique du syndic | Compte au nom du syndicat |
| Relevés pour le conseil syndical | Relevés du sous-compte au président du conseil syndical | Copie des relevés du compte séparé dès réception |
Une résolution de dispense votée avant 2021 n'a donc plus d'effet aujourd'hui. Si un procès-verbal ancien la mentionne, ne vous y fiez pas.
Votre copropriété fonctionne encore avec un compte unique ?
Cela arrive encore dans de petits immeubles, souvent par habitude. La situation n'est pas conforme, et elle fragilise le mandat du syndic. Voici comment réagir, sans panique mais sans attendre :
- Demandez par écrit au syndic l'intitulé exact du compte et le dernier relevé. S'il s'agit d'un sous-compte rattaché à son propre compte, l'immeuble n'a pas de compte séparé.
- Exigez l'ouverture immédiate d'un compte au nom du syndicat et le transfert des fonds, avec une date de réalisation.
- Inscrivez la question à l'ordre du jour de la prochaine assemblée, par exemple pour choisir l'établissement à la majorité de l'article 25, ou pour envisager un changement de syndic (voir le guide sur les questions à l'ordre du jour et celui sur le changement de syndic).
- Rapprochez les soldes : le montant transféré doit correspondre à la trésorerie indiquée dans les comptes de la copropriété.
- En cas de doute sur la validité du mandat, demandez conseil à l'ADIL du Rhône ou à un avocat avant d'agir en justice : les conséquences d'une nullité se mesurent au cas par cas.
La sanction : un mandat nul
L'article 18 prévoit que la méconnaissance de cette obligation emporte la nullité de plein droit du mandat du syndic à l'expiration du délai de trois mois suivant sa désignation. Les actes qu'il a passés avec des tiers de bonne foi restent valables : un fournisseur payé dans l'intervalle n'a pas à craindre de remise en cause.
Selon Lefebvre Dalloz, qui cite un arrêt de la Cour de cassation du 9 novembre 2017 (pourvoi n° 16-20752), l'action d'un copropriétaire pour faire constater cette nullité se prescrit par dix ans à compter de la fin du délai de trois mois. Un syndic qui n'a jamais ouvert de compte séparé reste donc exposé longtemps.
Et pour un syndic bénévole ?
L'obligation ne dépend pas du statut du syndic. D'après service-public.gouv.fr, le syndic non professionnel doit lui aussi ouvrir, dans les trois mois de sa désignation, un compte au nom du syndicat des copropriétaires. Utiliser son compte personnel pour encaisser les charges, même temporairement, est une erreur fréquente dans les petites copropriétés de Lyon ou de Villeurbanne : elle mélange les fonds et complique toute reddition de comptes. Le guide pour devenir syndic bénévole détaille les démarches.
Avant d'ouvrir le compte, vérifiez que l'établissement choisi est bien une banque. Lefebvre Dalloz relaie une réponse ministérielle publiée en mars 2026 qui écarte certains établissements de paiement et banques en ligne : interrogez votre conseiller sur ce point.
Comment le conseil syndical vérifie
- Demandez la copie du dernier relevé du compte au nom du syndicat.
- Contrôlez l'intitulé : il doit mentionner le syndicat des copropriétaires, pas seulement le cabinet.
- Rapprochez les relevés des appels de fonds et des factures payées.
- Vérifiez l'existence du compte dédié au fonds de travaux.
- Comparez le solde bancaire à la trésorerie indiquée dans les comptes (voir le guide sur l'avance de trésorerie et les provisions).
Un relevé dont l'intitulé est « Cabinet X, sous-compte Résidence Y » est le signe d'un compte unique. Depuis 2021, ce montage n'est plus permis.
Et au changement de syndic ?
L'ancien syndic doit remettre au nouveau la situation de trésorerie, les références des comptes bancaires du syndicat et les coordonnées de la banque, dans les quinze jours qui suivent la fin de ses fonctions (article 18-2 de la loi de 1965). Les archives suivent dans un délai d'un mois (voir le guide sur les archives de la copropriété). Avec un compte au nom du syndicat, la passation se réduit à un changement de mandataire sur un compte qui existe déjà.
Questions fréquentes
Mon syndic peut-il mettre l'argent de la copropriété sur son compte ?
Non. Depuis le 31 décembre 2020, toutes les copropriétés doivent disposer d'un compte séparé au nom du syndicat. L'ancienne dispense des copropriétés de 15 lots au plus a été supprimée par l'ordonnance du 30 octobre 2019.
La dispense de compte séparé pour 15 lots existe-t-elle encore ?
Non. Elle a disparu à compter du 31 décembre 2020. Une résolution de dispense votée auparavant n'autorise plus le syndic à gérer les fonds sur son compte unique.
Les intérêts du compte appartiennent-ils au syndic ?
Non. L'article 18 de la loi de 1965 prévoit que les intérêts éventuels sont définitivement acquis au syndicat.
Quel délai a le syndic pour ouvrir le compte ?
Trois mois après sa désignation. Passé ce délai, son mandat est nul de plein droit, mais les actes passés avec des tiers de bonne foi restent valables.
Peut-on changer de banque pour le compte de la copropriété ?
Oui. L'assemblée peut décider, à la majorité de l'article 25, que le compte sera ouvert dans un autre établissement que celui choisi par le syndic.