Pour devenir syndic bénévole, il faut être copropriétaire, se porter candidat et être élu par l'assemblée générale à la majorité de l'article 25 de la loi du 10 juillet 1965. Aucune carte professionnelle n'est exigée (article 17-2). Le mandat dure trois ans au plus. Le syndic bénévole assume les mêmes missions qu'un syndic professionnel : budget, comptes, assemblée, entretien, assurances.
Les conditions
- Être copropriétaire d'au moins un lot dans l'immeuble (propriétaire occupant ou bailleur). Un locataire ne peut pas l'être.
- Ne pas exercer l'activité à titre lucratif ni avoir de carte professionnelle : c'est la définition du syndic non professionnel (article 17-2).
- Être élu en assemblée générale. La candidature est inscrite à l'ordre du jour, puis votée à la majorité absolue. Si aucun candidat n'atteint cette majorité mais qu'un candidat recueille au moins un tiers de toutes les voix, un second vote immédiat à la majorité simple est possible. Voir la passerelle de l'article 25-1.
Si vous cessez d'être copropriétaire (vente de votre lot), votre mandat reste valable trois mois. Pendant ce délai, vous devez convoquer une assemblée pour désigner votre successeur.
Comment se faire élire, pas à pas
- Vérifier le statut de la copropriété : syndic professionnel en place, copropriété sans syndic, ou syndic à remplacer.
- Adresser une demande d'inscription au syndic en place, par lettre recommandée, avec un projet de résolution par candidat : voir l'inscription d'une question. Le syndic en place ne peut ni refuser ni apprécier l'opportunité.
- Se préparer à la mise en concurrence. Le conseil syndical interroge normalement plusieurs syndics avant l'assemblée. Elle n'est pas obligatoire s'il n'y a pas de conseil syndical ou si les copropriétaires l'ont écartée l'année précédente à la majorité de l'article 25.
- Fixer les dates : fin du contrat de l'ancien syndic et début de votre mandat, au plus tôt un jour franc après l'assemblée.
- Obtenir l'élection et signer, le cas échéant, le contrat.
L'assemblée qui désigne le nouveau syndic se tient dans les trois mois précédant la fin du contrat en cours. Voir changer de syndic.
Ce que le syndic bénévole doit faire
Les missions sont les mêmes que celles du syndic professionnel (article 18 de la loi), selon service-public.gouv.fr :
| Domaine | Obligations |
|---|---|
| Finances | Établir le budget prévisionnel avec le conseil syndical, tenir la comptabilité, appeler les fonds, recouvrer les impayés |
| Compte bancaire | Ouvrir un compte séparé au nom du syndicat dans les trois mois de la désignation, et un compte dédié au fonds de travaux |
| Administratif | Immatriculer la copropriété au registre national, tenir la fiche synthétique, le carnet d'entretien et la liste des copropriétaires |
| Assemblée | Convoquer au moins une fois par an, tenir la réunion, rédiger et notifier le procès-verbal |
| Entretien | Assurer la conservation de l'immeuble, la sécurité des occupants, les travaux urgents |
| Assurances | Souscrire l'assurance multirisque et l'assurance de responsabilité civile du syndicat |
| Représentation | Représenter le syndicat dans les actes civils et en justice |
Le compte bancaire séparé est une obligation lourde de conséquences : à défaut, le mandat est nul de plein droit à l'expiration du délai de trois mois, les contrats conclus de bonne foi avec des tiers restant valables (article 18 de la loi, d'après l'INC).
Ce que le syndic bénévole ne peut pas faire
- Présider l'assemblée : l'article 22 écarte le syndic, ses proches et ses préposés. Les sources consultées ne prévoient pas d'exception pour le syndic non professionnel : faites élire un autre président de séance. Voir la feuille de présence.
- Recevoir des procurations : l'article 22 vise là aussi « le syndic ». Voir les procurations.
- Conserver pour lui les pouvoirs en blanc : ils vont au président du conseil syndical.
Rémunération et contrat
Un syndic non rémunéré n'est pas tenu de respecter le contrat-type réglementé, mais peut choisir de s'y conformer. Un syndic rémunéré doit le respecter (durée, missions, rémunération). Ses frais peuvent être remboursés.
Durée du mandat et fin des fonctions
La durée est fixée par l'assemblée : trois ans au maximum, renouvelable à la majorité de l'article 25. Le non-renouvellement, la résiliation anticipée pour fautes suffisamment graves et la démission suivent les règles communes à tous les syndics.
Les responsabilités
Le syndic bénévole peut engager sa responsabilité civile (contractuelle envers le syndicat, ou délictuelle envers les copropriétaires ou les tiers) ou pénale. Comme tout mandataire, il répond de ses fautes de gestion, mais l'article 1992 du Code civil précise que cette responsabilité est appliquée moins rigoureusement quand le mandat est gratuit.
Les fautes habituelles sont l'inexécution des décisions d'assemblée, les travaux non autorisés, les paiements erronés, le défaut d'appel de fonds. Une assurance de responsabilité civile est recommandée, et son coût peut être pris en charge par la copropriété.
Organiser son temps
La charge est réelle : appels de fonds trimestriels, relances, déclarations de sinistre, préparation de l'assemblée. Un outil de gestion réduit les saisies : Palier génère la convocation et le procès-verbal, explique les charges par lot et suit incidents et travaux. Voir le produit, les tarifs ou la démo.
Le syndic bénévole travaille souvent avec un conseil syndical actif : voir le rôle du conseil syndical. Une alternative qui répartit la charge est le syndic coopératif.
Questions fréquentes
Faut-il une assurance pour être syndic bénévole ?
La loi n'impose pas d'assurance au syndic non professionnel. Elle est recommandée, et son coût peut être pris en charge par le syndicat. Le syndicat doit en revanche souscrire une assurance de responsabilité civile pour lui-même.
Un syndic bénévole peut-il être payé ?
Oui, si l'assemblée le décide. Il doit alors respecter le contrat-type réglementé. Sans rémunération, il peut seulement être remboursé de ses frais.
Peut-on être syndic bénévole dans une grosse copropriété ?
La loi ne fixe pas, à notre connaissance, de taille maximale. En pratique, la charge de travail croît avec le nombre de lots, de contrats et de travaux, d'où l'intérêt d'un conseil syndical solide ou d'un syndic coopératif.
Que se passe-t-il si le syndic bénévole démissionne ?
Il doit convoquer une assemblée pour désigner son successeur. À défaut de syndic, le président du tribunal judiciaire peut en désigner un, sur requête d'un copropriétaire, du maire ou du président de l'intercommunalité (avocat obligatoire).
Un syndic bénévole doit-il ouvrir un compte séparé ?
Oui. Le compte séparé au nom du syndicat doit être ouvert dans les trois mois suivant la désignation, sous peine de nullité du mandat.