Une petite copropriété est un syndicat qui compte au plus cinq lots à usage de logements, de bureaux ou de commerces, ou dont le budget prévisionnel moyen reste inférieur à 15 000 euros sur trois exercices consécutifs (article 41-8 de la loi du 10 juillet 1965). Elle garde les obligations de base d'une copropriété, mais bénéficie de règles allégées : conseil syndical facultatif, comptabilité simplifiée, décisions par consultation sans formalisme. Ces règles sont en vigueur depuis le 1er juin 2020 (ordonnance du 30 octobre 2019).
Êtes-vous une petite copropriété ?
Deux critères, qui s'apprécient de façon alternative : il suffit de remplir l'un ou l'autre.
| Critère | Seuil | Précision |
|---|---|---|
| Nombre de lots | 5 au plus | Seuls comptent les lots à usage de logements, bureaux ou commerces. Caves et places de parking, qui sont des annexes, ne sont pas comptées (ANIL) |
| Budget prévisionnel | Moins de 15 000 euros | Moyenne sur trois exercices consécutifs |
Exemple : un immeuble de 9 lots à Lyon 7e, dont 4 appartements et 5 caves, relève de la première catégorie, puisque seuls les 4 lots d'habitation comptent. À l'inverse, un immeuble de 12 appartements dont le budget courant reste à 12 000 euros par an peut se prévaloir du second critère.
Vérifiez les chiffres avec le syndic : le budget à retenir est le budget prévisionnel moyen, pas les dépenses d'une seule année.
Ce qui ne change pas
Le cadre général de la loi de 1965 s'applique toujours. Une petite copropriété doit avoir un règlement de copropriété, un syndic (professionnel ou bénévole), un budget prévisionnel et une assemblée générale au moins une fois par an, notamment pour voter le budget et approuver les comptes (ANIL). Pour en savoir plus sur la méthode, voir le budget prévisionnel.
Plusieurs obligations restent entières, même avec cinq lots :
- le compte bancaire séparé au nom du syndicat : la dispense dont pouvaient bénéficier les petites copropriétés a été supprimée le 31 décembre 2020 par l'ordonnance du 30 octobre 2019 (ANIL ; voir le compte bancaire séparé) ;
- l'immatriculation au registre national des copropriétés et sa mise à jour annuelle (voir le registre national) ;
- le syndic : s'il n'est pas professionnel, il doit être copropriétaire de l'immeuble, son mandat dure trois ans au plus, et une assurance de responsabilité civile lui est recommandée (service-public.gouv.fr).
Ce qui est allégé
Un conseil syndical facultatif
La loi impose normalement un conseil syndical. Dans une petite copropriété, il est facultatif (voir le rôle du conseil syndical). Les copropriétaires peuvent donc s'en passer, ce qui simplifie aussi le choix d'un syndic bénévole. Selon service-public.gouv.fr, une copropriété de cette taille peut aussi adopter la forme coopérative sans être tenue de constituer un conseil syndical (voir le syndic coopératif).
Une comptabilité simplifiée
Selon l'ANIL, les petites copropriétés sont dispensées de tenir une comptabilité en partie double (articles 14-3 et 41-10 de la loi de 1965). Avant la réforme de 2019, cette dispense visait les syndicats de moins de dix lots ; elle est désormais réservée aux petites copropriétés. Les comptes restent soumis chaque année à l'approbation de l'assemblée. En pratique, c'est un soulagement pour un syndic bénévole qui n'a pas de formation comptable, mais un suivi rigoureux des recettes et des dépenses, pièces à l'appui, reste indispensable.
Une consultation sans formalisme
C'est la mesure la plus utile. Selon l'ANIL, le syndic peut organiser une consultation écrite ou une réunion sans convocation formelle. Un copropriétaire ou le syndic peut la demander, et elle peut porter sur toute question, sauf l'approbation des comptes et du budget. Les décisions prises ainsi doivent recueillir l'unanimité.
Service-public.gouv.fr le formule ainsi : dans une petite copropriété, la convocation d'une assemblée générale reste obligatoire pour le vote du budget prévisionnel et l'approbation des comptes, et les autres décisions peuvent être prises à l'unanimité des voix des copropriétaires par consultation écrite, sans convoquer d'assemblée.
Concrètement, pour un remplacement de serrure de la porte d'entrée, le syndic envoie un message à chaque copropriétaire avec le devis, et chacun répond par écrit. Si tous disent oui, la décision est valable. Un seul refus, et il faut passer en assemblée générale (voir les majorités d'AG).
Étapes pour organiser une consultation
- Le syndic (ou un copropriétaire qui lui en fait la demande) décrit précisément la décision à prendre.
- Il joint le devis ou les pièces utiles, et fixe un délai raisonnable de réponse.
- Chaque copropriétaire répond par écrit, par un moyen daté (courrier, e-mail).
- Si tous approuvent, le syndic consigne la décision et conserve les réponses. Sinon, il convoque l'assemblée.
Une copropriété sans syndic peut aussi être petite : dans ce cas, voyez d'abord comment désigner un syndic.
Erreurs fréquentes
- Croire que l'AG annuelle disparaît. Elle reste obligatoire pour le budget et les comptes.
- Compter les caves et parkings dans les cinq lots.
- Confondre petite copropriété et copropriété à deux copropriétaires, qui relève d'un régime distinct (voir la copropriété de deux lots).
- Ne pas garder de trace des réponses écrites d'une consultation.
Un outil adapté
Dans une petite copropriété, la difficulté est souvent de répartir proprement les charges entre peu de lots, sans y consacrer un week-end. Palier calcule la répartition lot par lot et prépare le compte rendu des décisions : voir la démo.
Questions fréquentes
Combien de lots pour être une petite copropriété ?
Cinq lots au plus à usage de logements, bureaux ou commerces (article 41-8 de la loi du 10 juillet 1965). Les caves et parkings ne comptent pas.
Une petite copropriété doit-elle avoir un conseil syndical ?
Non, il est facultatif, selon l'ANIL. Les copropriétaires peuvent en créer un s'ils le souhaitent.
Peut-on voter sans assemblée générale dans une petite copropriété ?
Oui, par consultation écrite ou réunion sans formalisme, sauf pour approuver les comptes et le budget. Il faut alors l'unanimité (ANIL).
Le critère du budget de 15 000 euros s'applique-t-il seul ?
Oui, il suffit de remplir l'un des deux critères : cinq lots au plus, ou un budget prévisionnel moyen inférieur à 15 000 euros sur trois exercices.
Une petite copropriété peut-elle se passer de compte bancaire séparé ?
Non. La dispense a été supprimée le 31 décembre 2020 : le syndic doit ouvrir un compte au nom du syndicat dans les trois mois de sa désignation, quelle que soit la taille de la copropriété.