Le syndic peut appeler trois sortes de sommes : des provisions (un quart du budget par trimestre), des avances de trésorerie (fonds de roulement plafonné à un sixième du budget, avance votée en assemblée, ou avance liée au plan pluriannuel de travaux), et des appels pour travaux votés. Seules les avances sont remboursables au copropriétaire qui vend son lot.
Provisions et avances : deux notions distinctes
Une provision est un acompte sur les charges de l'exercice : en attente du solde définitif, vous payez un quart du budget voté par trimestre. Elle disparaît dans la comptabilité au moment de la régularisation, quand les comptes sont approuvés.
Une avance est une somme versée au syndicat pour constituer une réserve de trésorerie. Elle n'est pas une charge : elle reste votre créance sur le syndicat. Service-public.fr rappelle que les charges ne sont « ni des avances de fonds destinées à constituer des réserves, ni des provisions prévisionnelles ». Les trois flux se distinguent donc nettement :
| Somme | Nature | Remboursée à la vente ? |
|---|---|---|
| Provision du budget | Acompte sur charges | Non, imputée aux charges de l'exercice |
| Avance de trésorerie | Réserve du syndicat | Oui, en principe |
| Cotisation au fonds de travaux | Épargne pour travaux | Non, acquise au syndicat |
Les trois avances que le syndic peut exiger
D'après service-public.fr (loi du 10 juillet 1965, articles 14-2 et 18 ; décret du 17 mars 1967, articles 35 et 45-1) :
- L'avance prévue par le règlement de copropriété (fonds de roulement). Elle constitue une réserve pour les imprévus ou un dépassement du budget. Elle « ne doit pas dépasser 1/6e du montant du budget prévisionnel », soit environ deux mois de budget.
- L'avance décidée par l'assemblée générale pour pallier un manque temporaire de trésorerie. La fiche de service-public.fr indique une décision à la double majorité de l'article 26, sans préciser de plafond.
- L'avance correspondant à l'échéancier du plan pluriannuel de travaux.
Le syndic réclame ces avances par appels de fonds. Le montant dû par chacun dépend de ses tantièmes.
Un exemple chiffré
Avec un budget prévisionnel de 62 000 €, le plafond du fonds de roulement est de 62 000 € ÷ 6, soit 10 333 € pour l'immeuble. Un lot de 52/1000 verserait donc au plus 537 € au titre de cette avance (10 333 € × 52/1000). Chiffres fictifs, pour l'ordre de grandeur.
La provision pour travaux urgents
Quand le syndic engage des travaux urgents de sauvegarde, il peut appeler une provision. L'ANIL indique que cette provision est limitée au tiers du devis estimatif pour les travaux urgents. Ces dépenses, hors budget prévisionnel, sont financées par le fonds de travaux s'il est suffisant. Voir le guide sur le fonds de travaux.
Si un copropriétaire ne paie pas sa provision
À défaut de versement d'une provision à son échéance, les provisions non encore échues de l'exercice deviennent exigibles si la dette n'est pas réglée dans les 30 jours suivant une mise en demeure qui rappelle l'article 19-2 de la loi. C'est ce mécanisme, souvent ignoré, qui permet au syndic de réclamer toute l'année d'un coup. La procédure complète est dans le guide sur les impayés de charges.
Le trou de trésorerie causé par un impayé est la raison d'être des avances : il faut bien que les contrats continuent d'être payés pendant que la procédure suit son cours.
Que devient l'avance si je vends ?
Les avances versées sont remboursables au copropriétaire qui vend son ou ses lots. Concrètement, l'état daté établi par le syndic fait apparaître, d'un côté les avances et emprunts consentis par le vendeur au syndicat (somme due au vendeur), de l'autre la reconstitution des avances qui incombe à l'acquéreur. Le flux passe donc par l'acte de vente, entre notaire et syndic. Le guide sur la vente d'un lot en copropriété montre un exemple.
Point de vigilance : ne confondez pas avance de trésorerie et fonds de travaux. La première est restituée à la vente ; le second ne l'est pas.
Ce que vous pouvez vérifier
- L'avance figure-t-elle au règlement de copropriété ou à une résolution votée ? Dans le second cas, vérifiez la majorité du procès-verbal.
- Le plafond d'un sixième du budget est-il respecté ?
- L'avance est-elle indiquée comme telle sur l'appel de fonds, séparée des provisions ?
- Le syndic en tient-il le suivi dans les comptes (créance de chaque copropriétaire) ?
Palier génère les appels de fonds en distinguant chaque nature de somme, ce qui évite de confondre provision, avance et cotisation au fonds de travaux. Le guide pour comprendre son appel de fonds donne la méthode de lecture.
Questions fréquentes
Le syndic peut-il m'imposer une avance de trésorerie ?
Oui dans trois cas : l'avance prévue par le règlement de copropriété (plafonnée à un sixième du budget prévisionnel), l'avance votée en assemblée générale pour un manque temporaire de trésorerie, et l'avance liée à l'échéancier du plan pluriannuel de travaux.
L'avance de trésorerie est-elle remboursée si je vends mon lot ?
Oui, les avances versées sont remboursables au copropriétaire qui vend. Le fonds de travaux, lui, n'est pas remboursé.
Quelle différence entre une provision et une avance ?
La provision est un acompte sur les charges de l'exercice, régularisé quand les comptes sont approuvés. L'avance est une réserve de trésorerie qui reste votre créance sur le syndicat.
À combien est plafonné le fonds de roulement ?
À un sixième du budget prévisionnel, soit environ deux mois de budget.