Quand une copropriété n'a plus de syndic (démission, fin de mandat non renouvelé, liquidation du cabinet), n'importe quel copropriétaire peut convoquer une assemblée générale dont l'unique sujet est la désignation d'un nouveau syndic. Si personne ne le fait, tout intéressé peut demander au président du tribunal judiciaire, par requête, la nomination d'un administrateur provisoire. Ces deux voies sont décrites sur service-public.gouv.fr, qui renvoie aux articles 46 et 47 du décret du 17 mars 1967.
Pourquoi on ne peut pas "faire sans"
Le syndicat des copropriétaires existe de plein droit, qu'il ait un syndic ou non. En revanche, c'est le syndic qui exécute les décisions, tient la comptabilité, appelle les provisions, paie les fournisseurs et convoque l'assemblée (article 18 de la loi du 10 juillet 1965). Sans lui, les charges ne sont plus appelées, les contrats courent sans suivi, et l'assurance de l'immeuble peut devenir un sujet d'inquiétude au premier sinistre.
Chaque semaine sans syndic aggrave donc la situation. Un exemple : dans un immeuble de huit lots à Villeurbanne, le cabinet cesse son activité en mars. En juin, la facture d'eau des parties communes n'est plus réglée et la chaudière n'a pas eu sa visite annuelle. Personne n'a mandat pour agir.
Premier cas : l'assemblée n'a pas réussi à nommer un syndic
Une assemblée a été convoquée avec la désignation du syndic à l'ordre du jour, mais aucun candidat n'a obtenu la majorité requise. Selon service-public.gouv.fr (article 46 du décret de 1967) :
- un ou plusieurs copropriétaires, le maire ou le président de l'intercommunalité compétente en matière d'habitat peuvent saisir le président du tribunal judiciaire du lieu de l'immeuble ;
- le recours à un avocat est obligatoire ;
- le juge nomme un syndic judiciaire (on parle d'administrateur provisoire) ;
- celui-ci doit convoquer une assemblée pour désigner un syndic deux mois avant la fin de sa mission, et sa mission s'achève quand l'assemblée a désigné un syndic qui accepte.
Avant d'en arriver là, regardez si la passerelle de l'article 25-1 permet de sauver le vote : si la candidature a recueilli au moins un tiers des voix de tous les copropriétaires, un second vote immédiat à la majorité de l'article 24 est possible.
Second cas : le poste est vacant
Décès, dissolution de la société de syndic, fermeture du cabinet, démission, mandat arrivé à terme sans assemblée pour le remplacer, retrait du mandat par le juge : le poste est vacant. D'après service-public.gouv.fr (article 47 du décret) :
- Tout copropriétaire peut convoquer l'assemblée pour désigner un syndic. Cette assemblée ne peut traiter que ce sujet.
- Si personne ne le fait, tout intéressé peut saisir le président du tribunal judiciaire par requête.
- Le juge peut alors nommer un administrateur provisoire. L'ordonnance fixe l'étendue et la durée de sa mission, et doit être notifiée à tous les copropriétaires dans le délai d'un mois.
Convoquer soi-même l'assemblée est presque toujours plus rapide et moins coûteux que la voie judiciaire. Fixez un ordre du jour simple et joignez les devis ou candidatures des syndics.
Convoquer l'assemblée quand on n'est pas syndic
Le convocateur doit respecter les règles habituelles : lieu, date, heure, ordre du jour, et le délai de convocation (voir les délais de convocation de l'AG). Si vous avez déjà des candidats, résumez leurs offres dans la convocation. Rédigez des projets de résolution distincts pour chaque candidat, du plus attendu au moins attendu, afin de ne pas perdre une assemblée sur un vote bloqué. Les règles de majorité sont détaillées dans le guide sur les majorités d'AG.
Les adresses des copropriétaires sont une difficulté fréquente : sans syndic, personne ne tient plus la liste. Le dernier appel de fonds, un ancien procès-verbal ou le règlement de copropriété aident à la reconstituer. Une convocation envoyée à une mauvaise adresse expose l'assemblée à une contestation (voir contester un procès-verbal).
Quel type de syndic choisir
Vous avez trois options :
| Option | Pour qui | Point d'attention |
|---|---|---|
| Syndic professionnel | Immeubles qui veulent déléguer | Contrat à comparer ligne à ligne |
| Syndic bénévole (un copropriétaire) | Petites copropriétés | Disponibilité et compétence du volontaire |
| Syndic coopératif (le conseil syndical élit son président qui est syndic) | Copropriétés organisées | Conseil syndical obligatoire, article 17-1 de la loi de 1965 |
Pour une petite structure, regardez aussi les règles simplifiées des petites copropriétés. Le rôle du conseil syndical est central dans le modèle coopératif.
Les premiers gestes une fois le syndic nommé
- récupérer les archives, la comptabilité et les fonds auprès de l'ancien syndic ;
- vérifier l'assurance de l'immeuble et les contrats en cours ;
- établir la liste des impayés et refaire un budget (voir le budget prévisionnel) ;
- planifier la prochaine assemblée annuelle.
Pour un syndic bénévole ou coopératif, un outil comme Palier peut aider à répartir les charges lot par lot et à préparer l'assemblée : vous pouvez l'essayer sur la démo.
Questions fréquentes
Une copropriété peut-elle fonctionner sans syndic ?
Non, pas durablement. Le syndic est l'organe d'exécution du syndicat (article 18 de la loi du 10 juillet 1965). Sans lui, personne n'appelle les charges, ne paie les factures ni ne convoque l'assemblée.
Qui peut convoquer l'assemblée quand il n'y a plus de syndic ?
Tout copropriétaire, selon service-public.gouv.fr. Cette assemblée a pour seul objet la désignation d'un syndic.
Faut-il un avocat pour demander un administrateur provisoire ?
Oui, service-public.gouv.fr indique que l'avocat est obligatoire pour saisir le président du tribunal judiciaire du lieu de l'immeuble.
Un copropriétaire peut-il devenir syndic ?
Oui. C'est le syndic bénévole ou, avec un conseil syndical, le syndic coopératif (article 17-1 de la loi de 1965). L'assemblée le désigne comme n'importe quel syndic.
Que devient la copropriété si personne ne veut être syndic ?
Le juge peut nommer un administrateur provisoire sur requête. Il assure la gestion le temps qu'une assemblée désigne un syndic définitif.