Pour changer de syndic en fin de mandat, le conseil syndical met plusieurs syndics en concurrence, puis une assemblée générale tenue dans les trois mois précédant la fin du contrat désigne le nouveau syndic à la majorité de l'article 25. Aucun motif n'est à fournir. En cours de contrat, la résiliation exige des manquements suffisamment graves. Le contrat du nouveau syndic commence au plus tôt un jour franc après l'assemblée.
Fin de mandat ou résiliation anticipée ?
Le contrat de syndic dure en principe trois ans (au maximum, article 28 du décret du 17 mars 1967). À son échéance, le syndicat peut renouveler le syndic ou en désigner un nouveau, sans motif particulier à déclarer. En cours de contrat, la résiliation est possible, mais elle suppose des manquements graves.
Procédure en fin de mandat
- Mettre en concurrence (article 21 de la loi du 10 juillet 1965). Le conseil syndical consulte plusieurs syndics pour obtenir des projets de contrat conformes au contrat-type réglementé, ainsi qu'une fiche d'information sur les prix et prestations. Cette mise en concurrence n'est pas obligatoire s'il n'y a pas de conseil syndical, ni si l'assemblée l'a écartée l'année précédente à la majorité de l'article 25. Son absence n'annule pas la désignation.
- Demander l'inscription à l'ordre du jour (article 10 du décret). Si vous ne voulez pas renouveler, adressez au syndic par lettre recommandée un projet de résolution par candidat et les projets de contrats. Le syndic ne peut ni refuser l'inscription ni en apprécier l'opportunité. Voir l'inscription d'une question.
- Convoquer l'assemblée dans les trois mois précédant la fin du contrat, pendant que le syndic est encore en fonction. Une convocation après l'expiration du mandat est irrégulière. L'ordre du jour comprend la désignation du syndic, la date de fin du contrat en cours et celle de la prise d'effet du nouveau. Les projets de contrats sont joints à la convocation (article 11). Voir la convocation.
- Voter. Chaque candidature est soumise l'une après l'autre à la majorité absolue de tous les copropriétaires. Si aucune ne l'obtient, mais qu'un candidat recueille au moins un tiers de toutes les voix, un second vote immédiat à la majorité simple est possible. Voir la passerelle.
- Fixer les dates. L'assemblée fixe la date de fin du contrat actuel et celle de début du nouveau, au plus tôt un jour franc après l'assemblée.
- Passer le relais. L'ancien syndic doit transmettre les documents au nouveau.
En cas de non-renouvellement, le syndic sortant n'a droit à aucune indemnité.
Si le syndic en place ne convoque pas l'assemblée, tout copropriétaire peut saisir le président du tribunal judiciaire pour faire désigner un administrateur provisoire (article 47 du décret, avocat obligatoire).
Que se passe-t-il si le syndic ne souhaite pas renouveler ?
Il informe le conseil syndical au plus tard trois mois avant l'assemblée. Le conseil a ainsi le temps de consulter d'autres candidats.
Mettre fin au contrat en cours : la résiliation anticipée
À la demande du conseil syndical
Les faits reprochés doivent être suffisamment graves : travaux urgents ou votés non réalisés, fournisseurs ou salariés non payés, assurances obligatoires non souscrites, absence de compte bancaire séparé au nom du syndicat. Une perte de confiance ou un désaccord ponctuel ne suffit pas.
- Le conseil syndical demande au syndic, par lettre recommandée avec accusé de réception, d'inscrire la résiliation à l'ordre du jour de la prochaine assemblée, en détaillant les manquements.
- Si le président du conseil syndical demande formellement la convocation d'une assemblée, le syndic dispose de deux mois à compter de la première présentation de la lettre pour la convoquer. À défaut, le président peut convoquer lui-même l'assemblée.
- L'assemblée décide à la majorité de l'article 25 et fixe la date d'effet de la rupture, au plus tôt un jour franc après la réunion.
- Si elle désigne un nouveau syndic, elle fixe la date de prise d'effet de son contrat.
Préparez le remplacement avant de voter la résiliation, pour éviter une copropriété sans syndic.
Risque : si la résiliation n'est pas justifiée par des inexécutions suffisamment graves, le syndic peut agir en justice contre le syndicat et obtenir des dommages et intérêts correspondant aux honoraires qu'il aurait perçus jusqu'au terme normal de son contrat (service-public.gouv.fr).
À la demande du syndic
Il doit justifier d'inexécutions suffisamment graves de la part du syndicat. Il informe le président du conseil syndical (ou l'ensemble des copropriétaires à défaut de conseil) de sa volonté de rompre. Il convoque ensuite une assemblée dans un délai de deux mois minimum après la notification, avec la désignation d'un nouveau syndic à l'ordre du jour.
Après le vote : le transfert des documents
Les documents appartiennent au syndicat. Selon service-public.gouv.fr (article 18-2 de la loi et articles 33-1 et 34 du décret), l'ancien syndic transmet au nouveau :
| Délai | Documents |
|---|---|
| 15 jours | La situation de trésorerie et les coordonnées bancaires du syndicat |
| 1 mois | L'ensemble des archives : règlement, registre des procès-verbaux, liste des copropriétaires, carnet d'entretien, contrats, pièces comptables, diagnostics, plans, dossiers d'assurance, documents sociaux |
| 2 mois | Les états de compte des copropriétaires et les comptes du syndicat après rapprochement et clôture |
En cas de refus ou de retard, le nouveau syndic ou le président du conseil syndical envoie une mise en demeure. Si elle reste sans effet, le président du tribunal judiciaire peut ordonner la remise sous astreinte.
Un calendrier type
Pour un contrat se terminant le 31 mars, à Lyon ou Villeurbanne :
| Quand | Quoi |
|---|---|
| Octobre à décembre | Le conseil syndical consulte plusieurs syndics |
| Début janvier | Demande d'inscription par lettre recommandée, avec projets de contrats |
| Fin janvier | Envoi de la convocation (au moins 21 jours avant l'assemblée) |
| Février ou mars | Assemblée : vote, dates de fin et de début de mandat |
| Au plus tôt un jour franc après l'assemblée | Prise d'effet du nouveau contrat |
L'assemblée doit rester dans les trois mois précédant la fin du contrat.
S'outiller pour le changement
Quand on passe d'un syndic professionnel à un syndic bénévole ou coopératif, il faut reprendre les comptes, les contrats et les documents. Palier est conçu pour ces petites équipes : convocation et procès-verbal générés, charges expliquées par lot, suivi des incidents et travaux. Voir le produit et la démo. Autres lectures : devenir syndic bénévole, le syndic coopératif.
Questions fréquentes
Peut-on changer de syndic en cours de mandat ?
Oui, mais seulement pour des manquements suffisamment graves, par une résiliation votée à la majorité de l'article 25. Une rupture injustifiée expose le syndicat à des dommages et intérêts.
Quelle majorité faut-il pour désigner un nouveau syndic ?
La majorité absolue de l'article 25 : plus de la moitié de toutes les voix du syndicat. Si un candidat recueille au moins un tiers des voix, un second vote à la majorité simple peut avoir lieu dans la même assemblée.
Le syndic sortant a-t-il droit à une indemnité ?
Pas en cas de simple non-renouvellement. En cas de résiliation anticipée injustifiée, il peut obtenir des dommages et intérêts.
Que faire si l'ancien syndic ne remet pas les documents ?
Envoyez une mise en demeure, par recommandé ou par acte de commissaire de justice. Si elle reste sans effet, le président du tribunal judiciaire peut ordonner la remise sous astreinte.
Faut-il toujours mettre les syndics en concurrence ?
Le conseil syndical doit le faire avant le renouvellement ou le changement, sauf s'il n'y a pas de conseil syndical ou si l'assemblée en a dispensé le conseil l'année précédente. Son absence n'annule pas la désignation.