Le budget prévisionnel est l'estimation des dépenses courantes de la copropriété pour douze mois. L'assemblée générale le vote à la majorité simple de l'article 24, et chaque copropriétaire en verse sa part sous forme de provisions égales à un quart du budget, exigibles par trimestre. Les travaux exceptionnels n'y figurent pas.
Ce que contient le budget
Selon service-public.fr (article 14-1 de la loi du 10 juillet 1965), le budget prévisionnel inclut les dépenses de fonctionnement du syndicat :
- les frais de gestion courante : honoraires du syndic, assurance de l'immeuble ;
- les contrats d'entretien et de sécurité (ascenseur, chaufferie, nettoyage) ;
- les travaux de maintenance, c'est-à-dire les petites réparations ;
- les frais liés aux salariés (salaires, cotisations) ;
- les services collectifs : chauffage, eau, électricité.
Ce qui en est exclu
| Dans le budget | Hors budget |
|---|---|
| Entretien courant, contrats, assurance | Travaux de conservation ou d'entretien autres que la maintenance (ravalement, toiture, mise aux normes) |
| Charges de personnel | Travaux d'amélioration |
| Consommations d'énergie et d'eau | Études techniques (diagnostics, consultations) |
Les dépenses hors budget font l'objet d'un vote spécifique et d'appels de fonds particuliers (leur liste figure à l'article 44 du décret du 17 mars 1967). La cotisation au fonds de travaux, elle, est appelée avec les provisions du budget mais compte à part : voir le guide sur le fonds de travaux.
Le vote en assemblée
Le budget est voté chaque année par l'assemblée générale pour une période de douze mois. En principe, il l'est avant le début de l'exercice ; dans tous les cas, le vote doit intervenir dans les six mois suivant le dernier jour de l'exercice précédent.
- Chaque poste peut être discuté, mais le budget est voté globalement à la majorité simple (article 24).
- L'assemblée peut le modifier à la hausse ou à la baisse, à la même majorité.
- La convocation doit être accompagnée du projet de budget, avec comparaison avec l'exercice précédent selon un modèle type, et du contrat du syndic. La convocation arrive au moins 21 jours avant l'assemblée.
Astuce : comparez poste par poste le projet de budget avec celui de l'an dernier avant l'assemblée. Une hausse de 12 % sur un total cache parfois une hausse de 40 % sur une seule ligne, comme l'assurance.
Les provisions : un quart par trimestre
Une fois voté, le budget se répartit entre les copropriétaires selon leur quote-part (chaque clé de répartition appliquée à son poste). Chaque provision est égale au quart du budget voté, payable en quatre fois, sauf décision contraire de l'assemblée. Elle est exigible le 1er jour de chaque trimestre, ou de la période fixée en assemblée.
Un exemple fictif : un budget voté de 62 000 € donne un appel trimestriel de 15 500 € pour l'ensemble de l'immeuble. Un lot de 52/1000 sur toutes les clés (cas simplifié) paie 806 € par trimestre. En pratique, les clés diffèrent par poste ; le guide pour lire son appel de fonds montre le calcul poste par poste.
Si le budget n'est pas voté à temps
Service-public.fr précise que, lorsque le budget n'est pas voté avant l'exercice concerné, le syndic peut procéder, avec l'autorisation de l'assemblée, à deux appels de provisions trimestriels successifs, chacun égal à un quart du budget précédent. Il faut donc faire voter le budget sans attendre, faute de quoi la trésorerie de l'immeuble repose sur une base périmée.
Et si les dépenses dépassent le budget ?
Le budget est une prévision. Si les dépenses réelles dépassent les provisions appelées, l'écart donne lieu à un appel complémentaire après approbation des comptes (moins-perçu). À l'inverse, un trop-perçu revient aux copropriétaires selon leur quote-part. C'est la régularisation, expliquée dans le guide sur l'approbation des comptes.
Les avances de trésorerie ne sont pas un dépassement de budget : elles constituent une réserve, décrite dans le guide sur l'avance de trésorerie et les provisions.
Contester le budget
Une décision d'assemblée se conteste dans les deux mois suivant la notification du procès-verbal, par un copropriétaire opposant ou défaillant, devant le tribunal judiciaire du lieu de l'immeuble, avec avocat (article 42 de la loi). Passé ce délai, le budget voté est définitif, même s'il a été irrégulier.
Palier aide à préparer ce vote : l'assemblée se tient en direct sur téléphone, avec calcul de la majorité de chaque résolution, et le rapport annuel rassemble les chiffres de l'exercice. Les fonctions sont présentées sur la page produit.
Questions fréquentes
Qui vote le budget prévisionnel d'une copropriété ?
Les copropriétaires, en assemblée générale, à la majorité simple de l'article 24 : plus de voix pour que contre parmi les présents ou représentés.
Que se passe-t-il si le budget prévisionnel n'est pas voté ?
Avec l'autorisation de l'assemblée, le syndic peut faire deux appels trimestriels successifs, chacun égal à un quart du budget précédent. Le vote doit en tout état de cause intervenir dans les six mois suivant la clôture de l'exercice précédent.
Les gros travaux entrent-ils dans le budget prévisionnel ?
Non. Ravalement, toiture, mise aux normes et travaux d'amélioration sont votés à part et financés par des appels de fonds spécifiques ou par le fonds de travaux.
Peut-on dépasser le budget voté ?
Les dépenses réelles peuvent excéder le budget. L'écart est régularisé après approbation des comptes, par un appel complémentaire si les provisions ont été insuffisantes.