Le syndic notifie le procès-verbal aux copropriétaires opposants et défaillants dans un délai d'un mois à compter de l'assemblée. Ceux-ci disposent de deux mois à partir de cette notification pour contester les décisions devant le tribunal judiciaire du lieu de l'immeuble, avec un avocat (article 42, alinéa 2, de la loi du 10 juillet 1965 et article 18 du décret du 17 mars 1967).
Ce que le procès-verbal doit contenir
Le procès-verbal reprend les décisions et les résultats des votes. Selon service-public.gouv.fr et l'article 17 du décret du 17 mars 1967, il mentionne :
- l'intitulé de chaque question inscrite à l'ordre du jour ;
- le résultat de chaque vote, sous chaque question ;
- les noms et le nombre de voix des copropriétaires qui ont voté contre, se sont abstenus, ou sont assimilés à des défaillants (ceux qui avaient voté par correspondance une résolution ensuite amendée) ;
- les réserves émises par les copropriétaires présents sur la régularité des décisions ;
- les incidents techniques ayant empêché un participant à distance de voter ;
- la distribution des pouvoirs en blanc, en précisant par qui ;
- la demande éventuelle de conserver la voie postale pour les notifications.
La feuille de présence est annexée au procès-verbal (article 14 du décret). Voir le guide sur la feuille de présence.
Un procès-verbal qui écrit « adopté à la majorité » sans détail des voix est fragile. Chaque résolution doit indiquer les voix pour, contre et les abstentions, avec les noms des opposants et abstentionnistes.
Qui le rédige, qui le signe, quand
Le syndic rédige le procès-verbal en principe. Il peut être rédigé par un scrutateur, ou par un commissaire de justice à la demande du syndic. Il est signé par le président de séance, le secrétaire et le ou les scrutateurs à la fin de la séance, ou au plus tard huit jours après.
Le syndic inscrit les procès-verbaux à la suite les uns des autres dans un registre. Ce registre, comme les feuilles de présence, peut être électronique. Tout copropriétaire peut en demander une copie ou un extrait, éventuellement facturée selon le contrat de syndic (article 33 du décret).
La notification : un mois
Le syndic notifie les décisions dans le mois suivant l'assemblée. La notification porte sur le procès-verbal sans ses annexes et doit indiquer le délai de contestation.
- Destinataires : les copropriétaires opposants et défaillants.
- Mode : en principe par voie électronique (lettre recommandée électronique ou procédé d'un prestataire de services de confiance qualifié), la voie postale restant possible pour ceux qui l'ont demandée.
Rien n'empêche le syndic d'envoyer aussi le procès-verbal à tous les copropriétaires. Pour le délai de contestation, c'est la notification aux opposants et défaillants qui compte.
Les deux mois pour contester
Qui peut agir
Seuls les copropriétaires opposants ou défaillants peuvent agir (article 42, alinéa 2). Un copropriétaire qui a voté « pour » une résolution ne peut pas la contester.
- Opposant : a voté contre. Le copropriétaire présent qui a émis des réserves précises sur la régularité de la décision peut aussi être regardé comme opposant : la Cour de cassation (3e chambre civile, 10 septembre 2008, n° 07-16.448) a reconnu la notion d'abstentionniste opposant dans ce cas.
- Défaillant : absent non représenté, ou assimilé à un défaillant après un amendement. Voir le guide sur les absents et abstentionnistes.
Le délai
Deux mois à compter de la notification du procès-verbal, sous peine de déchéance. Le délai ne court pas à compter de la date de l'assemblée.
Où et comment
Devant le tribunal judiciaire du lieu de l'immeuble (par exemple celui de Lyon pour une copropriété du Rhône), avec l'assistance d'un avocat obligatoire.
Si vous êtes opposant ou défaillant, notez la date de réception de la notification dès son arrivée. Passé le délai, la décision devient définitive.
Les motifs de contestation et leurs limites
Les erreurs graves peuvent conduire à l'annulation : résultat de vote absent, noms des opposants et abstentionnistes non indiqués, décision présentée à tort comme adoptée à l'unanimité, résultat global « à la majorité » sans détail.
À l'inverse, une erreur de forme sur les conditions de vote ou le calcul des voix n'entraîne pas l'annulation si, cumulativement, le sens du vote peut être reconstitué et si l'erreur n'a pas eu d'impact sur le résultat (service-public.gouv.fr). Un copropriétaire qui conteste une convocation irrégulière est aussi concerné : voir le guide sur la convocation.
Après le procès-verbal : informer les occupants
Dans les trois mois de l'assemblée, le syndic informe les occupants des décisions qui ont des conséquences sur leurs conditions d'occupation ou sur leurs charges, avec les données personnelles anonymisées. Le document est affiché dans les parties communes pendant un mois ou remis aux occupants selon les modalités habituelles.
Bien tenir son procès-verbal
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Questions fréquentes
Combien de temps ai-je pour contester une décision d'AG ?
Deux mois à compter de la notification du procès-verbal, à peine de déchéance, si vous êtes opposant ou défaillant. Le recours est porté devant le tribunal judiciaire.
Le procès-verbal doit-il être envoyé à tous les copropriétaires ?
La loi impose la notification aux copropriétaires opposants et défaillants dans le mois. Le syndic peut l'envoyer à tous, mais seule la notification aux opposants et défaillants fait courir le délai de contestation.
Peut-on contester une décision pour laquelle on a voté ?
Non. Seuls les opposants et défaillants peuvent agir, selon l'article 42, alinéa 2.
L'abstentionniste peut-il contester ?
En principe non : l'abstentionniste n'est pas considéré comme opposant. La jurisprudence admet des exceptions, notamment quand le copropriétaire a émis des réserves précises sur la régularité de la décision.
Un avocat est-il obligatoire ?
Oui, pour contester une décision d'assemblée devant le tribunal judiciaire.