Le plan pluriannuel de travaux, souvent appelé PPT ou PPPT, est obligatoire dans toute copropriété à usage totalement ou partiellement d'habitation, quinze ans après la réception des travaux de construction de l'immeuble. C'est ce que prévoit l'article 14-2 de la loi du 10 juillet 1965. Le projet de plan dresse la liste des travaux à prévoir sur dix ans, leur coût approximatif et un échéancier, puis il est présenté à l'assemblée générale, qui décide de l'adopter en tout ou partie.
Quelles copropriétés sont concernées ?
La règle vise les immeubles soumis au statut de la copropriété dont une partie au moins est destinée à l'habitation. Le point de départ est la date de réception des travaux de construction : quinze ans plus tard, un projet de plan doit être élaboré, puis actualisé tous les dix ans.
L'obligation est entrée en vigueur par paliers, selon le nombre de lots à usage de logements, de bureaux ou de commerces (article 171 de la loi du 22 août 2021 dite Climat et résilience) :
| Taille de la copropriété | Date d'entrée en vigueur |
|---|---|
| Plus de 200 lots | 1er janvier 2023 |
| De 51 à 200 lots | 1er janvier 2024 |
| 50 lots ou moins | 1er janvier 2025 |
En métropole, le calendrier est donc terminé : une petite copropriété de Villeurbanne ou de la Croix-Rousse construite il y a plus de quinze ans est aujourd'hui concernée comme une grande résidence. L'ANIL (agence nationale pour l'information sur le logement) rappelle d'ailleurs que le projet de plan est désormais obligatoire pour toutes les copropriétés, quelle que soit leur taille. Les départements d'outre-mer ont un calendrier distinct.
Ce que contient le projet de plan
Le projet de plan est établi à partir d'une analyse du bâti et des équipements, du diagnostic de performance énergétique de l'immeuble et, s'il existe, du diagnostic technique global. L'article 14-2 impose quatre éléments :
- la liste des travaux nécessaires à la sauvegarde de l'immeuble, à la santé et à la sécurité des occupants, aux économies d'énergie et à la réduction des émissions de gaz à effet de serre ;
- une estimation du niveau de performance énergétique que ces travaux permettent d'atteindre ;
- une estimation sommaire de leur coût, avec une hiérarchisation ;
- une proposition d'échéancier pour les travaux à réaliser dans les dix prochaines années.
Il doit être rédigé par une personne qui dispose des compétences et garanties fixées par le décret du 25 avril 2022 (décret n° 2022-663). Ce n'est donc pas le syndic ou le conseil syndical qui l'écrit, sauf s'ils remplissent ces conditions, ce qui est rare.
Une dispense existe : si un diagnostic technique global ne fait apparaître aucun besoin de travaux dans les dix ans qui suivent, le syndicat n'a pas à élaborer de projet de plan (article 14-2, I).
Les votes, étape par étape
Le plan se décide en deux temps, avec deux majorités différentes.
- Faire élaborer le projet. Le syndic inscrit à l'ordre du jour les modalités d'élaboration (choix du prestataire, devis). Le vote se fait à la majorité des voix exprimées des copropriétaires présents, représentés ou ayant voté par correspondance.
- Présenter le projet. Il est présenté à la première assemblée générale qui suit son élaboration. S'il fait apparaître des travaux à prévoir dans les dix ans, le syndic inscrit la question de son adoption, en tout ou partie.
- Adopter le plan. Cette décision se prend à la majorité des voix de tous les copropriétaires (article 25), absents compris. Si le seuil n'est pas atteint mais que le projet recueille au moins un tiers des voix de tous les copropriétaires, l'article 25-1 permet un second vote immédiat à la majorité simple de l'article 24.
- Suivre l'échéancier. À chaque assemblée qui approuve les comptes, le syndic doit inscrire soit l'adoption du plan s'il ne l'est pas encore, soit les décisions de mise en œuvre de l'échéancier.
Adopter le plan ne vaut pas vote des travaux : chaque chantier est ensuite voté à la majorité qui lui est propre (article 24, 25 ou 26 selon sa nature), avec devis à l'appui.
L'effet sur le fonds de travaux
L'adoption du plan modifie la cotisation minimale au fonds de travaux (article 14-2-1). Elle ne peut pas être inférieure à 2,5 % du montant des travaux prévus dans le plan adopté, ni à 5 % du budget prévisionnel. Sans plan adopté, le plancher reste de 5 % du budget prévisionnel.
Exemple chiffré, à titre d'illustration : une copropriété de 30 lots vote un budget prévisionnel de 60 000 € et adopte un plan de 400 000 € de travaux sur dix ans.
- 2,5 % de 400 000 € = 10 000 € par an
- 5 % de 60 000 € = 3 000 € par an
- cotisation minimale à appeler : 10 000 € par an, répartie selon les mêmes clés que les provisions du budget
Un lot qui porte 100 tantièmes sur 1 000 verserait alors 1 000 € par an au fonds. L'assemblée peut décider d'un montant supérieur à la majorité de l'article 25.
Ce qui se passe si rien n'est fait
L'autorité administrative compétente (par exemple la mairie ou la préfecture dans le cadre de la police de la sécurité des immeubles) peut demander au syndic le plan adopté. Faute de transmission dans un mois, ou si le plan ne prescrit manifestement pas les travaux nécessaires à la sécurité des occupants, elle peut élaborer ou actualiser le projet d'office, aux frais du syndicat (article 14-2, III). Le syndic doit alors convoquer l'assemblée pour qu'elle se prononce.
Le plan doit aussi nourrir le carnet d'entretien : l'article 14-2 prévoit que les travaux prescrits et leur échéancier y sont intégrés.
Comment s'y prendre concrètement
Commencez par rassembler ce qui existe déjà : factures de gros travaux, contrats, dernier diagnostic énergétique, rapport de contrôle de l'ascenseur. Demandez ensuite deux ou trois devis à des prestataires compétents, en ayant fait inscrire la résolution à l'ordre du jour avec les documents joints. Une fois le projet livré, classez les travaux par urgence (sécurité d'abord, puis conservation du bâti, puis énergie) et répartissez-les par année.
Dans Palier, le plan sur dix ans se construit lot par lot : chaque travail a une année, un montant et un coût par lot, calculé avec les clés de répartition de votre règlement. Vous pouvez le voir dans la démonstration.
Un point de vigilance : des textes sur le logement sont en discussion au Parlement en 2026 et pourraient toucher aux règles de vote des travaux. Avant votre assemblée, vérifiez la rédaction en vigueur sur Légifrance.
Questions fréquentes
Mon immeuble a moins de 15 ans, dois-je faire un plan pluriannuel de travaux ?
Non, pas encore. L'obligation naît quinze ans après la réception des travaux de construction (article 14-2 de la loi du 10 juillet 1965). En revanche, un fonds de travaux doit être constitué dès dix ans après cette réception.
Qui paie le plan pluriannuel de travaux ?
Le syndicat des copropriétaires, donc tous les copropriétaires selon leurs tantièmes. L'élaboration du projet peut être financée par le fonds de travaux, comme le prévoit l'article 14-2-1.
Le plan oblige-t-il à faire tous les travaux listés ?
Non. L'assemblée peut adopter le plan en tout ou partie, et chaque chantier doit ensuite être voté séparément. En revanche, une fois le plan adopté, le syndic doit remettre les décisions d'exécution à l'ordre du jour de chaque assemblée qui approuve les comptes.
Peut-on contester le vote du plan ?
Oui, comme toute décision d'assemblée : les copropriétaires opposants ou défaillants disposent de deux mois à compter de la notification du procès-verbal, à peine de déchéance (article 42 de la loi du 10 juillet 1965).
Le PPT remplace-t-il le diagnostic technique global ?
Non, ce sont deux documents distincts. Le diagnostic technique global peut servir de base au plan, et il peut même dispenser d'en faire un s'il ne révèle aucun besoin de travaux sur dix ans.