Le diagnostic technique global (DTG) est un état des lieux complet de l'immeuble, réalisé par un tiers compétent. Il est obligatoire avant toute mise en copropriété d'un immeuble construit depuis plus de dix ans. Dans une copropriété existante, il n'est pas imposé d'office : l'assemblée générale doit se prononcer sur la question, à la majorité de l'article 24, comme le prévoit l'article L. 731-1 du code de la construction et de l'habitation.
À quoi sert le DTG ?
L'article L. 731-1 lui donne deux buts : informer les copropriétaires de la situation technique générale de l'immeuble et, le cas échéant, préparer le plan pluriannuel de travaux. C'est un outil de décision. Il répond à des questions simples que beaucoup de conseils syndicaux se posent sans pouvoir y répondre : que faut-il refaire dans les dix ans, dans quel ordre, et à peu près pour quel montant ?
Ce que contient un DTG
Le texte énumère quatre composantes :
- une analyse de l'état apparent des parties communes et des équipements communs ;
- un état technique de l'immeuble et de ses équipements communs au regard des obligations légales et réglementaires au titre de la construction ;
- une analyse des améliorations possibles de la gestion technique et patrimoniale de l'immeuble ;
- un diagnostic de performance énergétique de l'immeuble (DPE collectif).
Il fait ressortir une évaluation sommaire du coût et une liste des travaux nécessaires à la conservation de l'immeuble, à la santé et à la sécurité des occupants et aux économies d'énergie, en précisant ceux qui devraient être menés dans les dix prochaines années.
Quand est-il obligatoire ?
Le DTG n'est pas obligatoire partout, mais il l'est dans plusieurs situations précises.
| Situation | Règle | Texte |
|---|---|---|
| Mise en copropriété d'un immeuble de plus de 10 ans | Le DTG doit précéder la mise en copropriété | Article L. 731-4 du CCH |
| Demande de l'autorité administrative (immeuble présentant des désordres potentiels, procédure de police des immeubles) | Le syndic doit le produire ; à défaut sous un mois, l'autorité peut le faire réaliser d'office aux frais du syndicat | Article L. 731-5 du CCH |
| Copropriété existante, sans circonstance particulière | L'assemblée se prononce sur la question de le réaliser | Article L. 731-1 du CCH |
Pour la troisième ligne, l'ANIL précise que le syndic est tenu d'inscrire la question à l'ordre du jour de l'assemblée : les copropriétaires peuvent refuser, mais ils doivent avoir été invités à décider.
Comment le voter
La décision de réaliser le DTG, ainsi que ses modalités (choix du diagnostiqueur, prix), est prise à la majorité des voix exprimées des copropriétaires présents, représentés ou ayant voté par correspondance. C'est la majorité de l'article 24 de la loi du 10 juillet 1965, qui cite d'ailleurs expressément cette décision à son II, g.
La suite se déroule en trois temps :
- le syndic inscrit la résolution avec au moins deux ou trois devis joints à la convocation ;
- le diagnostiqueur remet son rapport, dont le contenu est présenté à la première assemblée qui suit sa réalisation (article L. 731-2) ;
- les travaux préconisés sont intégrés au carnet d'entretien et peuvent alimenter le plan pluriannuel.
Le financement peut passer par le fonds de travaux : l'article 14-2-1 de la loi de 1965 prévoit qu'il couvre notamment les dépenses d'élaboration du projet de plan pluriannuel et, le cas échéant, du DTG.
Le diagnostiqueur doit avoir les compétences fixées par décret. Demandez toujours ses références, son attestation d'assurance et la liste des immeubles comparables qu'il a déjà diagnostiqués.
DTG et plan pluriannuel de travaux : quelle différence ?
Les deux documents se ressemblent, mais ne se confondent pas.
| DTG | Plan pluriannuel de travaux | |
|---|---|---|
| Nature | Diagnostic de l'état de l'immeuble | Programme de travaux sur 10 ans |
| Obligation | Selon les cas (mise en copropriété, demande de l'administration) ; sinon vote | Obligatoire 15 ans après la construction |
| Majorité du vote | Article 24 | Élaboration : article 24 ; adoption : article 25 |
| Rôle | Informer et préparer | Planifier et chiffrer |
Un DTG récent présente un avantage important : s'il ne fait apparaître aucun besoin de travaux dans les dix ans, le syndicat est dispensé d'élaborer un projet de plan pluriannuel (article 14-2 de la loi de 1965). À l'inverse, quand des travaux sont à prévoir, le DTG sert de base solide au plan, ce qui évite de payer deux fois la même analyse.
Un cas typique à Lyon
Dans un immeuble canut de la Croix-Rousse ou un immeuble ancien du 7e arrondissement, les surprises se cachent souvent dans les parties que personne ne regarde : charpente, planchers, conduits, réseaux enterrés dans la cour. Un DTG qui répertorie ces éléments permet d'arbitrer entre une réfection de toiture, un ravalement et un ascenseur, au lieu de découvrir les urgences une par une. Si votre immeuble se trouve dans un secteur protégé, le diagnostic doit aussi tenir compte des contraintes patrimoniales qui pèseront sur les travaux. Notre guide sur les copropriétés anciennes à Lyon détaille ces particularités.
Une fois le rapport remis, consignez les travaux préconisés avec leur échéancier. Dans Palier, la partie travaux et fonds permet de les placer sur la frise des dix ans et de voir, lot par lot, ce que chacun aura à financer (démonstration).
Questions fréquentes
Le DTG est-il obligatoire dans une copropriété existante ?
Pas automatiquement. L'assemblée générale doit se prononcer sur la question de le réaliser (article L. 731-1 du code de la construction et de l'habitation), mais elle peut décider de ne pas le faire. Il devient obligatoire si l'autorité administrative le demande dans le cadre d'une procédure sur un immeuble présentant des désordres.
Combien de temps un DTG reste-t-il valable ?
La loi ne fixe pas de durée de validité générale. L'article 14-2 de la loi de 1965 le met en relation avec une période de dix ans : si le DTG ne révèle aucun besoin de travaux sur les dix années qui suivent son élaboration, le syndicat est dispensé de plan pluriannuel. En pratique, un DTG ancien ou antérieur à de gros travaux mérite d'être actualisé.
Le DTG remplace-t-il le DPE collectif ?
Non, il l'inclut. Le DTG comporte obligatoirement un diagnostic de performance énergétique de l'immeuble (article L. 731-1, 4°). Réaliser les deux en même temps évite un doublon.
Qui choisit le diagnostiqueur ?
L'assemblée générale, en votant les modalités de réalisation du DTG à la majorité de l'article 24. Le conseil syndical aide en pratique à comparer les devis, mais c'est le vote qui engage le syndicat.
Que faire si le DTG révèle des travaux urgents ?
Le syndic inscrit les travaux à l'ordre du jour d'une assemblée, avec devis. En cas d'urgence pour la sauvegarde de l'immeuble, il peut faire exécuter les travaux nécessaires de sa propre initiative, à condition d'en informer les copropriétaires et de convoquer immédiatement une assemblée (article 18 de la loi de 1965 et article 37 du décret du 17 mars 1967).