Le syndic coopératif est une forme de gestion où le président du conseil syndical exerce la fonction de syndic, sans rémunération. Le conseil syndical, élu par l'assemblée, choisit son président parmi ses membres. Le passage à cette forme se vote à la majorité de l'article 25 de la loi du 10 juillet 1965 (article 17-1). Il en résulte une gestion collégiale, sans syndic professionnel.
Comment cela fonctionne
Les trois organes
- L'assemblée générale élit les membres du conseil syndical.
- Le conseil syndical élit ensuite, parmi eux, le syndic lors d'une réunion qui suit l'assemblée. Le syndic est le président du conseil syndical.
- Le vice-président, élu dans les mêmes conditions, remplace le syndic en cas d'empêchement. Il doit aussi être propriétaire d'au moins un lot.
Le syndic coopératif doit être copropriétaire d'au moins un lot. Il est révocable par le conseil syndical dans les mêmes conditions que sa désignation. Il ne conserve pas ses fonctions de syndic une fois son mandat au conseil syndical terminé.
Bénévolat
Les fonctions de président et de membre du conseil syndical ne donnent lieu à aucune rémunération (service-public.gouv.fr). Le président assume toutes les missions d'un syndic. En pratique, les membres du conseil se répartissent les tâches (comptabilité, travaux, relations avec les occupants) et le président veille à la gestion globale. Il peut confier certaines tâches à des prestataires extérieurs ou demander un avis technique à un professionnel.
Le contrôle des comptes
Spécificité du syndicat coopératif : l'assemblée désigne, à la majorité simple, une ou plusieurs personnes chargées de contrôler les comptes. Il peut s'agir d'un copropriétaire (à l'exclusion de certains proches du syndic ou des membres du conseil : conjoint, concubin, partenaire de Pacs, descendants, ascendants, préposés), d'un expert-comptable ou d'un commissaire aux comptes. Le contrôleur rend compte chaque année à l'assemblée. Un copropriétaire désigné exerce un mandat de trois ans au plus, renouvelable et sans rémunération.
Les étapes pour passer en syndic coopératif
- Vérifier le règlement de copropriété. S'il interdit cette forme de gestion, il faut le modifier. Il n'est pas nécessaire qu'il la prévoie expressément : son silence ne fait pas obstacle.
- Obtenir l'inscription de la question à l'ordre du jour. Voir l'inscription d'une question.
- Voter le passage à la forme coopérative à la majorité absolue de l'article 25. Si cette majorité n'est pas atteinte mais qu'au moins un tiers des voix est recueilli, la passerelle de l'article 25-1 permet un second vote (le cas est cité par l'ANIL pour l'article 17-1). Voir la passerelle.
- Élire les membres du conseil syndical lors de la même assemblée.
- Réunir le conseil pour élire, parmi ses membres, le président-syndic et le vice-président.
- Désigner le ou les contrôleurs de comptes à la majorité simple.
- Mentionner la forme coopérative sur les actes et documents établis au nom du syndicat, pour informer les tiers.
La forme coopérative peut aussi être prévue dès la création du syndicat. L'abandon de la forme coopérative se vote à la majorité de l'article 25.
Les avantages
- Économie : pas d'honoraires de syndic. Dans une copropriété de 12 lots à Villeurbanne, comparez cette économie au coût des prestataires que vous devrez peut-être payer (comptabilité, assurance, entretien).
- Réactivité : les décisions de gestion courante se prennent dans le conseil, avec une délégation possible de l'assemblée (voir le rôle du conseil syndical).
- Transparence : les comptes sont suivis par les copropriétaires eux-mêmes, avec un contrôleur des comptes qui rend compte chaque année à l'assemblée.
- Responsabilisation : les copropriétaires connaissent leurs charges.
Les limites
- Charge de travail : les mêmes obligations qu'un syndic professionnel (budget, comptes, assemblée, assurance, compte bancaire séparé, immatriculation au registre national, carnet d'entretien).
- Dépendance aux volontaires : si l'équipe se démobilise, la copropriété risque de se retrouver sans syndic. Dans ce cas, le président du tribunal judiciaire peut désigner un syndic, avec l'aide d'un avocat.
- Responsabilité : le syndic coopératif engage sa responsabilité civile et pénale comme un syndic bénévole. Une assurance de responsabilité civile est recommandée.
- Compétences : la comptabilité d'un syndicat de copropriété suit des règles précises. Un contrôleur de comptes compétent est précieux.
- Conflits : le syndic est un voisin. Les tensions de voisinage peuvent peser sur les décisions.
Syndic coopératif ou syndic bénévole ?
| Critère | Syndic bénévole | Syndic coopératif |
|---|---|---|
| Qui exerce | Un copropriétaire élu syndic par l'assemblée | Le président du conseil syndical |
| Conseil syndical | Existe en principe, mais son président n'est pas le syndic | Obligatoire (sauf petite copropriété), son président est le syndic |
| Rémunération | Possible, avec contrat-type | Aucune |
| Contrôle des comptes | Via l'assemblée | Contrôleur désigné par l'assemblée |
| Répartition du travail | Concentrée sur une personne | Répartie entre les membres du conseil |
Voir aussi devenir syndic bénévole.
Un outil pour répartir le travail
Dans un syndicat coopératif, chacun a besoin de voir la même information : charges par lot, incidents, travaux, documents. Palier permet ce suivi partagé et prépare la convocation et le procès-verbal. Voir le produit ou la démo.
Questions fréquentes
Un syndic coopératif peut-il être rémunéré ?
Non. Les fonctions de président et de membre du conseil syndical ne peuvent donner lieu à aucune rémunération.
Faut-il modifier le règlement de copropriété pour passer en syndic coopératif ?
Seulement si le règlement interdit cette forme de gestion. Son silence ne fait pas obstacle.
Quelle majorité faut-il pour adopter le syndic coopératif ?
La majorité absolue de l'article 25, c'est-à-dire plus de la moitié de toutes les voix du syndicat.
Que se passe-t-il à la fin du mandat du président du conseil syndical ?
Il ne conserve pas ses fonctions de syndic. Le conseil élit un nouveau président-syndic parmi ses membres.
Une petite copropriété doit-elle avoir un conseil syndical pour être coopérative ?
Le conseil syndical est obligatoire dans le syndicat coopératif, sauf pour les petites copropriétés (cinq lots au plus, ou budget prévisionnel moyen inférieur à 15 000 euros sur trois exercices).