Un mandataire ne peut pas recevoir plus de trois délégations de vote en assemblée générale de copropriété. L'exception : il peut en recevoir davantage si le total des voix qu'il détient, additionnées à celles de ses mandants, n'excède pas 10 % des voix du syndicat. Cette règle figure à l'article 22 de la loi du 10 juillet 1965. La loi ELAN du 23 novembre 2018 a relevé ce seuil de 5 % à 10 %.
Qui peut donner une procuration
Tout copropriétaire peut se faire représenter à l'assemblée. Le mandataire n'a pas besoin d'être copropriétaire : un proche, un voisin, un locataire peuvent convenir, selon l'ANIL. Ce choix est libre, sous réserve des interdictions ci-dessous.
Le mandat doit être écrit et signé. Il indique l'identité du copropriétaire, celle du mandataire (sauf pouvoir en blanc) et la date. Il peut contenir des consignes de vote, résolution par résolution. Une procuration avec consignes limite la marge de manœuvre du mandataire, ce qui protège le mandant en cas d'amendement d'une résolution.
Qui ne peut pas être mandataire
Selon service-public.gouv.fr et l'INC, ne peuvent ni recevoir de mandat, ni présider l'assemblée :
- le syndic ;
- son conjoint, son partenaire de Pacs ou son concubin ;
- ses ascendants et descendants ;
- ses préposés (salariés) et leurs proches.
C'est une règle de l'article 22 de la loi. Elle vise à éviter que le syndic ne se renforce lui-même en collectant des pouvoirs. Pour la fonction de président de séance, voir aussi le guide sur la feuille de présence.
La règle des trois délégations et des 10 %
Le principe
Un mandataire ne reçoit pas plus de trois délégations de vote. Le plafond vise les mandats reçus, pas les voix du mandataire lui-même.
L'exception
Il peut dépasser trois délégations si le total de ses voix et de celles de ses mandants n'excède pas 10 % des voix du syndicat.
Exemple chiffré
Copropriété de 1 000 tantièmes à Villeurbanne, 24 lots. Mme Garnier détient 60 tantièmes et reçoit quatre procurations de 12, 18, 9 et 15 tantièmes.
| Élément | Tantièmes |
|---|---|
| Voix de Mme Garnier | 60 |
| Mandats reçus (12 + 18 + 9 + 15) | 54 |
| Total | 114 |
| Seuil de 10 % du syndicat | 100 |
Le total (114) dépasse 100 : la quatrième procuration est irrégulière. Mme Garnier ne peut en conserver que trois. Si ses voix et celles de ses mandants avaient été de 95 au total, elle aurait pu recevoir autant de mandats que nécessaire.
Les voix s'apprécient avec les plafonnements de l'article 22 : un copropriétaire qui détient plus de la moitié des voix voit les siennes réduites au total des autres.
Les pouvoirs en blanc
Un mandat sans nom de mandataire (pouvoir en blanc) est remis, en début de réunion, au président du conseil syndical. À défaut de président du conseil syndical, le syndic peut le remettre à un membre du conseil syndical, et à défaut au président de séance (décret du 2 juillet 2020, d'après l'ANIL). Le syndic ne doit ni les garder pour voter, ni choisir lui-même les mandataires : ce serait contourner l'interdiction de l'article 22. Le procès-verbal précise qui a distribué les pouvoirs en blanc.
Concrètement, le président du conseil syndical qui reçoit les pouvoirs en blanc doit les répartir sans préférence, par exemple selon un ordre simple (arrivée, tirage au sort) et en respectant la limite des trois délégations ou des 10 %.
Les autres règles à connaître
- Subdélégation : le mandataire peut transmettre le mandat à un tiers, sauf si le mandat l'interdit.
- Époux : depuis la loi ELAN, chacun des époux copropriétaires d'un lot commun ou indivis peut recevoir des délégations.
- Présence du mandant : si le copropriétaire vient finalement, sa procuration n'est pas prise en compte, quelle que soit sa date. Voir aussi le vote par correspondance.
- Feuille de présence : le mandataire y figure avec son nom, son domicile et les voix qu'il représente.
- Défaut de vote : un copropriétaire non représenté et absent est défaillant. Voir les absents, abstentionnistes et défaillants.
Les contrôles à faire le jour de l'AG
- Vérifier que chaque mandat est signé et daté.
- Vérifier l'identité du mandataire (ou la remise en main du pouvoir en blanc).
- Compter les délégations par mandataire et vérifier le seuil de 10 %.
- Écarter les pouvoirs donnés au syndic ou à ses proches.
- Reporter les mandats sur la feuille de présence avant l'ouverture du vote.
Sur Palier, les procurations sont contrôlées : le logiciel compte les délégations par mandataire, applique la limite de trois pouvoirs ou de 10 % des voix, et signale les mandats irréguliers avant l'ouverture des votes. Voir le produit.
Questions fréquentes
Peut-on donner une procuration au syndic ?
Non. L'article 22 de la loi du 10 juillet 1965 interdit au syndic, à ses proches et à ses préposés de recevoir un mandat. Si la copropriété n'a pas de conseil syndical, remettez votre procuration à un voisin de confiance.
Un copropriétaire peut-il donner procuration à son locataire ?
Oui. Le mandataire n'a pas besoin d'être copropriétaire. Le locataire doit respecter les mêmes conditions que tout mandataire : mandat écrit et signé, limite de trois délégations.
Que se passe-t-il si un mandataire dépasse trois pouvoirs ?
Les délégations au-delà de la limite sont irrégulières. Un vote exprimé avec des pouvoirs irréguliers peut entraîner l'annulation des décisions concernées si le résultat en est affecté, d'où l'intérêt de contrôler les mandats avant le vote.
Que devient ma procuration si je viens finalement à l'assemblée ?
Elle n'est pas prise en compte : le copropriétaire présent vote lui-même, quelle que soit la date de la procuration.
Peut-on donner consigne de vote ?
Oui. Le mandat peut préciser le sens du vote résolution par résolution. Le mandataire doit les suivre, faute de quoi il s'expose à engager sa responsabilité envers son mandant.