Oui, un copropriétaire peut participer à l'assemblée générale par visioconférence, audioconférence ou autre moyen électronique d'identification, depuis la loi ELAN du 23 novembre 2018 (article 17-1 A de la loi du 10 juillet 1965). Mais ce n'est pas automatique : l'assemblée doit décider des moyens techniques retenus, et le copropriétaire doit prévenir le syndic au plus tard trois jours francs avant la réunion.
D'où vient ce droit
La loi ELAN a créé, via l'article 211, la possibilité de participer à distance. Le décret du 27 juin 2019 en a fixé les modalités, insérées dans le décret du 17 mars 1967 (articles 13-1 et 13-2). Le texte de loi est devenu l'article 17-1 A de la loi du 10 juillet 1965.
Pendant la crise sanitaire, des dérogations temporaires ont permis au syndic de tenir l'assemblée à distance sans vote préalable. Selon service-public.fr, ces mesures couraient jusqu'au 30 septembre 2021. Elles ne s'appliquent plus : c'est le régime de droit commun ci-dessous qui s'applique.
Les conditions
L'assemblée décide des moyens
La participation à distance n'est pas ouverte d'office. L'assemblée générale doit d'abord voter les moyens et supports techniques permettant la visioconférence, l'audioconférence ou un autre moyen électronique, ainsi que les garanties d'identification des participants. Service-public.gouv.fr indique que ce vote se prend à la majorité simple (article 24). Le texte lui-même ne précise pas la majorité, ce que relève l'INC : en cas de doute, appuyez-vous sur la fiche de service-public.gouv.fr et sur votre ADIL.
La décision se prend sur la base de devis établis à l'initiative du syndic ou du conseil syndical. La résolution doit donc figurer à l'ordre du jour d'une assemblée, avec les devis en annexe. Voir le guide sur l'ordre du jour.
Les exigences techniques
Les moyens retenus doivent au minimum :
- transmettre la voix des participants ;
- assurer une retransmission continue et simultanée des délibérations ;
- permettre de vérifier l'identité de chaque participant.
Le coût de ces moyens est supporté par le syndicat des copropriétaires.
La déclaration préalable
Le copropriétaire qui veut participer à distance informe le syndic par tout moyen au plus tard trois jours francs avant la réunion.
Pendant l'assemblée
Les participants à distance figurent parmi les participants à la réunion. La feuille de présence distingue les présents, les représentés et les participants à distance, et indique les voix de chacun. L'émargement n'est pas requis pour les participants à distance. Le président de séance la certifie exacte. Voir le guide sur la feuille de présence.
Si un incident technique empêche un participant à distance de faire connaître son vote, il est mentionné au procès-verbal. Cette mention protège la décision, mais ne la rend pas irréprochable : un incident massif peut justifier une contestation. Voir le guide sur le procès-verbal.
Visioconférence, vote par correspondance, procuration : lequel choisir ?
| Moyen | Il faut | Avantage | Limite |
|---|---|---|---|
| Visioconférence | Moyens votés par l'AG, prévenir le syndic 3 jours francs avant | Vous suivez les débats et votez en direct | Dépend du réseau et du dispositif retenu |
| Vote par correspondance | Formulaire reçu 3 jours francs avant | Simple, sans technologie | Écarté si la résolution est amendée |
| Procuration | Mandat écrit et signé | Votre représentant adapte son vote aux débats | Limites du nombre de pouvoirs |
Voir le vote par correspondance et les procurations.
Le cas des petites copropriétés
Pour les copropriétés de cinq lots au plus (à usage de logement, bureaux ou commerces) ou dont le budget prévisionnel moyen sur trois exercices est inférieur à 15 000 euros, un régime simplifié existe. Les décisions autres que le budget et l'approbation des comptes peuvent être prises par consultation écrite. Selon l'INC, la visioconférence ou l'audioconférence y est admise si l'assemblée l'autorise, à condition que le copropriétaire confirme son vote dans les 48 heures, faute de quoi la décision n'est pas valablement prise.
Une AG entièrement en ligne ?
Les textes parlent de la participation à distance de copropriétaires à une assemblée qui se tient, en principe, dans la commune de l'immeuble (article 9 du décret du 17 mars 1967). Ils ne décrivent pas expressément une assemblée entièrement dématérialisée. Si vous envisagez ce format, interrogez l'ADIL du Rhône avant de le voter.
Dans la pratique
Pour une copropriété de Villeurbanne ou de la Métropole de Lyon où plusieurs copropriétaires résident à l'étranger, deux étapes suffisent :
- Faire voter, à une AG, le principe et les moyens retenus (devis comparés par le conseil syndical).
- À chaque AG suivante, prévoir dans la convocation l'adresse du lien, le délai de déclaration de trois jours francs et la procédure en cas de coupure.
Sur Palier, le vote en direct se fait sur téléphone par QR code, avec les majorités calculées au fur et à mesure : voir la démo.
Questions fréquentes
Mon syndic peut-il refuser de m'ouvrir la visioconférence ?
Tant que l'assemblée n'a pas voté les moyens techniques, le syndic n'a pas à organiser la participation à distance. Une fois les moyens votés, le copropriétaire qui l'a demandé trois jours francs avant la réunion peut y participer.
Qui paie la visioconférence ?
Le syndicat des copropriétaires, donc l'ensemble des copropriétaires via les charges.
Un copropriétaire qui suit la réunion à distance est-il présent ?
Il participe à la réunion, figure sur la feuille de présence sans avoir à émarger, et vote en direct.
Que faire si ma connexion coupe pendant un vote ?
Le syndic doit consigner l'incident au procès-verbal si votre vote n'a pas pu être exprimé. Signalez-le immédiatement, de préférence par écrit, afin que l'incident soit tracé.
Peut-on participer en visio sans prévenir le syndic ?
Non. La loi impose d'informer le syndic par tout moyen au plus tard trois jours francs avant la réunion.