La loi du 10 juillet 1965 ne distingue pas assemblée ordinaire et extraordinaire : il n'existe qu'une assemblée générale, que l'usage qualifie d'« extraordinaire » ou d'« exceptionnelle » quand elle se tient en dehors de la réunion annuelle. Le syndic doit en convoquer une lorsque le conseil syndical ou des copropriétaires représentant au moins un quart des voix la demandent. Les règles de convocation, de vote et de procès-verbal sont les mêmes.
Ordinaire ou extraordinaire : un usage, pas une catégorie légale
Le syndic doit convoquer au moins une assemblée par an, pour voter le budget prévisionnel et le fonds de travaux. C'est l'assemblée « annuelle ». Toute autre assemblée, convoquée pour un sujet précis, est appelée « extraordinaire » ou « exceptionnelle » dans le langage courant. Aucune règle de majorité ne change : la majorité dépend de chaque résolution (voir le guide sur les articles 24, 25 et 26).
Dans quels cas convoquer une assemblée supplémentaire ?
Exemples fréquents :
- des travaux urgents qui ne peuvent attendre la réunion annuelle ;
- un désaccord grave avec le syndic, avec demande de résiliation anticipée de son contrat (voir changer de syndic) ;
- l'autorisation d'agir en justice ;
- une question précise à régler avant la prochaine assemblée annuelle ;
- la demande d'un copropriétaire sur ses propres droits.
Qui peut demander ou convoquer ?
Selon service-public.gouv.fr (fiche sur la convocation de l'assemblée) :
| Qui | Conditions |
|---|---|
| Le syndic | De sa propre initiative, quand il le juge utile |
| Le syndic, sur demande | Conseil syndical, ou copropriétaires représentant au moins 1/4 des voix (sauf règlement fixant un seuil inférieur), ou demande d'un copropriétaire sur ses droits, ou travaux urgents |
| Le président du conseil syndical | En cas d'empêchement du syndic, ou après mise en demeure restée sans réponse pendant au moins 8 jours après la première présentation |
| Un copropriétaire | Si le syndic a refusé, qu'il n'existe pas de conseil syndical (ou qu'il ne convoque pas), qu'une mise en demeure est restée sans suite 8 jours, et avec l'autorisation du président du tribunal judiciaire (avocat obligatoire) |
| Un copropriétaire, copropriété sans syndic | Pour désigner un syndic |
| Deux copropriétaires seulement | Chacun peut convoquer l'autre, en précisant les questions |
Le maire ou le président de l'intercommunalité compétente en habitat peut aussi convoquer dans certaines situations.
Comment demander une assemblée, étape par étape
- Rédiger la demande : les questions à inscrire, avec un projet de résolution pour chacune. Voir l'inscription d'une question.
- Réunir les soutiens : si la demande émane de copropriétaires, additionnez leurs voix pour atteindre le quart des voix du syndicat (ou le seuil inférieur du règlement). Avec 1 000 tantièmes, 250 tantièmes suffisent, par exemple trois copropriétaires de 100, 90 et 60 tantièmes.
- Envoyer la demande au syndic par lettre recommandée avec accusé de réception, signée par tous les demandeurs.
- Attendre la convocation. Le syndic envoie la convocation dans les formes habituelles, avec 21 jours calendaires de délai. Voir la convocation.
- En cas d'inertie, mettre le syndic en demeure par lettre recommandée. Si la mise en demeure reste sans réponse huit jours après sa première présentation, le président du conseil syndical peut convoquer lui-même. En l'absence de conseil syndical, un copropriétaire peut saisir le président du tribunal judiciaire.
Service-public.gouv.fr met à disposition des modèles de lettre de mise en demeure de convoquer une assemblée.
Le cas particulier : l'assemblée à la demande d'un copropriétaire sur ses droits
Un copropriétaire peut demander une assemblée à ses frais pour une question qui touche à ses droits ou obligations (article 17-1 AA de la loi). Selon l'ANIL et l'INC, le syndic indique ses frais prévisionnels dans les quinze jours, puis convoque l'assemblée dans les quarante-cinq jours suivant leur paiement. Cette règle vaut pour les assemblées tenues à compter du 31 décembre 2020.
Délai et urgence
Hors urgence, le délai de convocation est de 21 jours calendaires. En cas d'urgence, il peut être plus court, par exemple pour la conservation matérielle de l'immeuble (pose d'étais après un effondrement partiel). Les travaux urgents de sauvegarde de l'immeuble exigent par ailleurs que le syndic consulte le conseil syndical.
Ce que l'on peut voter dans une assemblée supplémentaire
Seules les questions inscrites à l'ordre du jour. Si une question a été rejetée à l'assemblée annuelle, elle peut être présentée à nouveau dans une assemblée supplémentaire. La passerelle de l'article 25-1 reste utilisable pendant cette assemblée : voir le guide dédié. Pour les travaux d'économies d'énergie qui n'ont pas atteint un tiers des voix, une nouvelle assemblée convoquée dans les trois mois peut statuer à la majorité de l'article 24.
Petites copropriétés
Pour les copropriétés de cinq lots au plus ou dont le budget prévisionnel moyen est inférieur à 15 000 euros sur trois exercices, la convocation reste obligatoire pour le budget prévisionnel et l'approbation des comptes. Les autres décisions peuvent être prises par consultation écrite à l'unanimité.
Organiser sans lourdeur
Une assemblée supplémentaire doit être aussi rigoureuse que l'annuelle : convocation, formulaire de vote, feuille de présence, procès-verbal. Palier permet d'en monter une rapidement : convocation et procès-verbal générés, vote sur téléphone par QR code, majorités calculées au tantième près. Voir la démo et le produit.
Questions fréquentes
Qu'est-ce qu'une AG extraordinaire en copropriété ?
C'est, dans l'usage, toute assemblée convoquée en dehors de l'assemblée annuelle. La loi ne reconnaît qu'une seule forme d'assemblée générale, soumise aux mêmes règles.
Combien de copropriétaires faut-il pour demander une assemblée ?
Des copropriétaires représentant au moins un quart des voix du syndicat (sauf si le règlement prévoit un seuil inférieur). Le conseil syndical peut aussi la demander seul.
Le syndic peut-il refuser de convoquer ?
Il y est tenu lorsque la demande vient du conseil syndical ou d'un quart des voix. S'il ne le fait pas, une mise en demeure peut ouvrir la voie à une convocation par le président du conseil syndical.
Quel délai pour convoquer une AG exceptionnelle ?
Le délai de convocation est de 21 jours calendaires, sauf urgence. Un règlement de copropriété peut prévoir plus long.
Qui paie une assemblée demandée par un copropriétaire sur ses droits ?
Le copropriétaire demandeur, qui règle les frais prévisionnels indiqués par le syndic avant la convocation.