En copropriété, l'assurance de l'immeuble repose sur deux contrats souscrits par le syndicat. L'assurance de responsabilité civile est obligatoire : l'article 9-1 de la loi du 10 juillet 1965 impose au syndicat de s'assurer contre les risques de responsabilité civile dont il doit répondre, et à chaque copropriétaire, occupant ou non, d'en faire autant pour son lot. La multirisque immeuble, qui indemnise les dommages subis par les parties communes (incendie, dégât des eaux, vandalisme), n'est pas imposée par la loi sauf clause du règlement, mais le syndic qui doit pourvoir à la conservation de l'immeuble la souscrit en pratique.
Qui doit s'assurer, et pour quoi
| Contrat | Souscrit par | Obligatoire ? | Couvre |
|---|---|---|---|
| Responsabilité civile du syndicat | Le syndicat, par le syndic | Oui (article 9-1) | Les dommages causés à des tiers par les parties communes ou le personnel de la copropriété |
| Multirisque immeuble | Le syndicat, par le syndic | Non, sauf clause du règlement | Les dommages matériels aux parties communes, même sans responsable |
| Responsabilité civile du copropriétaire | Chaque copropriétaire | Oui (article 9-1) | Les dommages que son lot cause aux voisins ou aux parties communes |
| Propriétaire non occupant | Le copropriétaire bailleur | Oui pour le bailleur | La protection du lot loué, en complément de l'assurance du locataire |
| Dommages-ouvrage | Le syndicat, avant certains travaux | Oui pour les travaux concernés | La réparation rapide des désordres de nature décennale |
Sources : service-public.fr (fiches F2027 et F2032) et réponse ministérielle n° 96130.
La responsabilité civile du syndicat
Le syndicat est responsable des dommages causés par les parties communes : une tuile qui tombe sur un passant, une marche d'escalier défectueuse, une canalisation commune qui inonde un commerce. L'article 9-1 rend cette assurance obligatoire depuis la loi ALUR de 2014.
Selon service-public.fr, le syndic peut la souscrire sans mandat préalable de l'assemblée, qui peut ensuite modifier ou annuler sa décision. Si aucun assureur n'accepte de couvrir le risque, le syndicat peut saisir le bureau central de tarification.
La multirisque immeuble
Elle indemnise les dommages subis par l'immeuble lui-même, qu'il y ait ou non un responsable : incendie, explosion, dégât des eaux, tempête, bris de glace, vandalisme, selon les garanties choisies. Les contrats multirisques incluent souvent aussi la responsabilité civile du syndicat.
La réponse ministérielle n° 96130 rattache sa souscription à l'article 18 de la loi : le syndic doit « administrer l'immeuble et pourvoir à sa conservation, à sa garde et à son entretien ». Un syndic qui laisse l'immeuble sans assurance engage sa responsabilité envers le syndicat et les tiers. Si le règlement de copropriété impose la multirisque, elle devient obligatoire.
Demandez chaque année l'attestation d'assurance en cours. Un contrat résilié pour défaut de paiement des primes peut laisser l'immeuble sans couverture sans que personne ne s'en aperçoive. C'est une vérification simple pour le conseil syndical.
Ce que couvre quoi : trois cas concrets
Une fuite sur la colonne d'eau commune
La colonne est une partie commune. Le syndic déclare le sinistre à l'assureur de l'immeuble. Les dommages dans votre appartement passent, en pratique, par votre propre assureur selon la convention entre assureurs. Voir la fuite dans les parties communes.
Votre machine à laver inonde le voisin du dessous
L'origine est privative. Vous déclarez à votre assureur, qui gère le dossier selon la convention IRSI. Le contrat de l'immeuble ne couvre pas ce sinistre, même si l'eau abîme le plafond de la cage d'escalier.
Un incendie se déclare dans la cave commune
La multirisque immeuble indemnise les dommages aux parties communes. Si un responsable est identifié, l'assureur se retourne contre lui.
La convention IRSI en bref
Pour les dégâts des eaux et incendies touchant plusieurs lots, les assureurs appliquent une convention entre eux, la convention IRSI. Selon service-public.fr, un assureur gestionnaire unique organise l'expertise et la recherche de fuite :
- jusqu'à 1 600 euros hors taxes de dommages par local, il indemnise sans recours contre les autres assureurs ;
- de 1 600 à 5 000 euros hors taxes, il expertise pour le compte des autres et peut exercer un recours ;
- au-delà de 5 000 euros hors taxes, la convention ne s'applique pas.
Le détail est dans le dégât des eaux et la convention IRSI.
Déclarer un sinistre, pas à pas
- Faire cesser le dommage. Coupez l'eau, sécurisez, appelez un plombier ou un électricien. En cas d'urgence, le syndic peut faire exécuter les travaux nécessaires.
- Identifier l'origine. Commune (colonne, toiture, façade) ou privative (appareil, joint, canalisation après le robinet d'arrêt). En cas de doute, déclarez des deux côtés.
- Déclarer dans le délai. Le délai fixé par le contrat ne peut être inférieur à cinq jours ouvrés (service-public.fr). Le syndic déclare à l'assureur de l'immeuble ; chaque occupant touché prévient son propre assureur.
- Réunir les preuves. Photos datées, factures d'intervention, constat amiable signé par les personnes concernées, transmis aussi au syndic.
- Suivre l'expertise. Notez les dates, conservez les échanges, et informez le conseil syndical des sinistres répétés.
Des sinistres à répétition font augmenter la prime, voire conduisent l'assureur à résilier. Un registre des incidents par étage aide à repérer une cause commune avant qu'elle ne coûte cher.
Gros travaux : l'assurance dommages-ouvrage
Avant un chantier de construction, d'extension ou de rénovation lourde, le syndicat, en tant que maître d'ouvrage, doit souscrire une assurance dommages-ouvrage. Elle préfinance la réparation des désordres de nature décennale sans attendre de déterminer les responsabilités. Service-public.fr rappelle que l'absence de cette assurance est une infraction pénale. Interrogez le maître d'œuvre dès les devis : voir le ravalement de façade pour un exemple de chantier courant.
Choisir et renouveler le contrat
- Comparez les franchises, les plafonds et les exclusions, pas seulement la prime.
- Vérifiez la valeur de reconstruction retenue pour l'immeuble.
- Contrôlez les garanties utiles à votre bâtiment : catastrophes naturelles, recherche de fuite, dommages électriques, responsabilité du syndic bénévole si le contrat la propose.
- Mettez la mise en concurrence à l'ordre du jour de l'assemblée quand la prime dérape.
Garder les contrats, attestations et déclarations de sinistre au même endroit facilite tout cela. Palier range les contrats d'assurance avec les autres documents de l'immeuble et rattache chaque incident à son étage, ce qui aide à documenter un sinistre. Voir la démo.
Questions fréquentes
L'assurance multirisque immeuble est-elle obligatoire en copropriété ?
La loi n'impose que l'assurance de responsabilité civile du syndicat. La multirisque devient obligatoire si le règlement de copropriété l'exige, et sa souscription relève dans tous les cas du devoir de conservation du syndic.
Un copropriétaire doit-il s'assurer s'il n'habite pas son logement ?
Oui. L'article 9-1 de la loi de 1965 oblige chaque copropriétaire, occupant ou non, à s'assurer contre les risques de responsabilité civile liés à son lot.
Qui déclare un dégât des eaux en copropriété ?
Si la fuite vient des parties communes, le syndic déclare à l'assureur de l'immeuble. Si elle vient d'un logement, l'occupant ou le copropriétaire déclare à son propre assureur. Chaque victime prévient aussi son assureur.
Combien de temps pour déclarer un sinistre ?
Le délai est fixé par le contrat, mais il ne peut être inférieur à cinq jours ouvrés. Déclarez le plus tôt possible, avec photos et constat.
Qui paie la franchise de l'assurance de l'immeuble ?
Quand le sinistre relève du contrat de l'immeuble, la franchise est une charge du syndicat, répartie selon les tantièmes, sauf si un responsable est identifié : elle peut alors lui être réclamée.