Face à une fuite dont l'origine se trouve dans les parties communes, prévenez sans attendre le syndic (ou le gardien), puis déclarez le sinistre à votre propre assureur dans les cinq jours ouvrés. Le syndicat des copropriétaires est responsable des dommages causés aux copropriétaires et aux tiers qui ont leur origine dans les parties communes, sans préjudice de ses recours : c'est l'article 14 de la loi du 10 juillet 1965. Les réparations de la partie commune elle-même sont payées par tous les copropriétaires, selon leurs charges.
Les premiers gestes, dans l'ordre
- Limiter les dégâts. Si la fuite vient d'un point d'eau accessible, fermez l'arrivée d'eau. En cas de dégât important, coupez l'électricité pour éviter un court-circuit. La fédération France Assureurs rappelle ces gestes dans sa fiche sur le règlement des dégâts des eaux.
- Documenter. Photographiez les dégâts et, si possible, l'origine visible de l'eau. Notez l'heure et l'étage. Ne jetez rien : l'assureur et l'expert ont besoin d'indices.
- Prévenir le syndic. Par téléphone si c'est urgent, puis par écrit (courriel ou courrier) pour garder une trace datée.
- Prévenir l'assureur. La déclaration doit intervenir dans les cinq jours ouvrés, selon France Assureurs ; l'article L. 113-2 du code des assurances fixe ce minimum légal pour les contrats.
- Remplir un constat amiable de dégât des eaux avec le voisin ou l'occupant concerné : il accélère l'indemnisation, mais il doit être adressé aux assureurs dans le même délai.
- Attendre avant de refaire. Ne remettez pas en état peintures, moquettes ou papiers peints avant le passage de l'expert ou l'accord de votre assureur.
Si le logement d'où vient la fuite est vide ou inaccessible, ou si l'inondation est importante, on peut demander l'intervention des pompiers, indique France Assureurs. Dans tous les cas, prévenez aussi le syndic.
Qui paie quoi ?
Le sujet se règle en deux questions distinctes : qui répare la cause, et qui indemnise les dommages.
| Origine de la fuite | Réparation de la cause | Dommages causés aux lots |
|---|---|---|
| Canalisation collective (colonne d'eau, chute commune), y compris la portion qui traverse un local privatif | Syndicat, charges générales | Responsabilité du syndicat (article 14), prise en charge par son assurance |
| Toiture, terrasse commune, étanchéité, façade | Syndicat | Responsabilité du syndicat |
| Équipement privatif (joint de baignoire, machine à laver, chauffe-eau, canalisation propre au lot) | Copropriétaire ou occupant | Responsabilité du propriétaire ou de l'occupant, assurance habitation |
| Origine inconnue | Recherche de fuite, puis qualification | Gestion par l'assureur compétent selon la convention entre assureurs |
Le point qui surprend : l'article 3 de la loi de 1965 range parmi les parties communes, dans le silence ou la contradiction des titres, les éléments d'équipement commun « y compris les parties de canalisations y afférentes qui traversent des locaux privatifs ». Une colonne d'eau qui passe dans votre cuisine reste donc commune. Le règlement de copropriété peut toutefois préciser autrement, d'où l'intérêt de le lire attentivement.
La convention entre assureurs qui organise les petits sinistres est expliquée dans notre guide sur le dégât des eaux et la convention IRSI.
Ce que doit faire le syndic
Le syndic est chargé d'administrer l'immeuble, de pourvoir à sa conservation et à son entretien et, en cas d'urgence, de faire procéder de sa propre initiative aux travaux nécessaires à la sauvegarde de l'immeuble (article 18 de la loi de 1965). S'il agit ainsi, il informe les copropriétaires et convoque immédiatement une assemblée générale ; il peut demander une provision plafonnée au tiers du devis estimatif pour ouvrir le chantier (article 37 du décret du 17 mars 1967).
Pour les autres cas, la réparation de la partie commune se décide en assemblée : à la majorité de l'article 24 pour les travaux de conservation (II, a), après devis. Les petites réparations d'entretien courant entrent dans le budget prévisionnel : voir le guide sur les petites réparations des parties communes.
L'accès aux logements pour réparer
Quand la réparation exige d'entrer chez un copropriétaire, l'article 9 de la loi de 1965 prévoit une notification au moins huit jours avant le début des travaux, sauf impératif de sécurité ou de conservation des biens. Il précise aussi qu'un copropriétaire ne peut faire obstacle à l'exécution, même chez lui, de travaux d'intérêt collectif régulièrement décidés, dès lors que l'affectation, la consistance ou la jouissance de ses parties privatives n'en sont pas altérées de manière durable. Les copropriétaires qui subissent un préjudice du fait de ces travaux ont droit à une indemnité à la charge du syndicat, répartie selon la participation de chacun au coût.
Éviter de perdre du temps : un signalement bien fait
La plupart des dégâts s'aggravent par la lenteur du signalement. Un bon signalement contient le lieu exact, une photo, l'heure de constatation et les coordonnées de la personne à joindre. Dans Palier, un habitant signale une fuite en une trentaine de secondes avec une photo, place le repère sur la coupe de l'immeuble, et les voisins touchés peuvent cliquer sur « moi aussi » plutôt que de multiplier les messages. Le plombier reçoit un lien pour intervenir sans créer de compte (démonstration).
Questions fréquentes
Mon voisin du dessus a une fuite, mais le syndic dit que c'est privatif. Que faire ?
Demandez au syndic la localisation exacte de l'origine : une canalisation collective qui traverse le logement reste commune. Déclarez en tout cas le sinistre à votre assureur dans les cinq jours ouvrés, qui s'occupera du recours selon l'origine établie.
Le syndic tarde à agir : que faire ?
Relancez par lettre recommandée en décrivant les dégâts et en citant l'article 18 de la loi de 1965. Le conseil syndical, qui contrôle la gestion du syndic (article 21), peut appuyer la demande et faire inscrire la question à l'assemblée. En cas de carence persistante, la responsabilité du syndic peut être engagée.
L'assurance de l'immeuble couvre-t-elle mes dommages ?
Cela dépend de l'origine et des garanties. Le syndicat est tenu de s'assurer contre les risques de responsabilité civile (article 9-1 de la loi de 1965). Les dommages causés par une fuite des parties communes relèvent de cette responsabilité, mais les dommages à vos biens passent d'abord, en pratique, par votre propre assureur selon la convention entre assureurs.
Faut-il prévenir le syndic avant ou après l'assureur ?
Le syndic en premier, car il peut faire stopper la fuite, puis l'assureur dans les cinq jours ouvrés. Gardez une trace écrite des deux démarches.
Qui paie la recherche de fuite ?
Si la fuite est dans une partie commune, la recherche est une dépense du syndicat. Dans le cadre de la convention IRSI, l'assureur gestionnaire peut aussi la prendre en charge dans certaines limites : voir notre guide sur le sujet.