Lors de la vente d'un lot, le vendeur paie les provisions du budget prévisionnel exigibles avant la vente ; les provisions hors budget (travaux) relèvent de celui qui est copropriétaire à la date d'exigibilité ; la régularisation revient à celui qui l'est à la date d'approbation des comptes. L'état daté, établi par le syndic, ne peut pas dépasser 380 € TTC.
Qui paie quoi
Service-public.fr (article 6-2 du décret du 17 mars 1967) pose les règles générales.
| Type de somme | Qui paie |
|---|---|
| Provisions du budget prévisionnel | Le vendeur, pour les échéances arrivées avant la vente (1er jour de chaque trimestre ou période fixée en assemblée) |
| Provisions hors budget (travaux votés) | Le copropriétaire à la date d'exigibilité du paiement, même si les travaux n'ont pas commencé |
| Régularisation (trop-perçu ou moins-perçu) | Le copropriétaire à la date de l'approbation des comptes |
| Cotisation au fonds de travaux | Non remboursée au vendeur |
| Avances de trésorerie | Remboursables au vendeur, reconstituées par l'acquéreur |
Le vendeur et l'acquéreur peuvent convenir d'une répartition différente (article 6-3 du même décret), mais l'accord n'a d'effet qu'entre eux. Le syndic n'est pas lié : il s'adresse au propriétaire que les textes désignent.
Une illustration datée
Une vente est signée le 20 novembre chez un notaire de Villeurbanne.
| Date | Événement | À la charge de |
|---|---|---|
| 1er octobre | Provision du 4e trimestre exigible | Vendeur |
| 20 novembre | Signature de l'acte | |
| 1er janvier | Provision du 1er trimestre exigible | Acquéreur |
| 15 janvier | Appel de fonds travaux voté avant la vente, exigible après | Acquéreur |
| Mars | Assemblée approuvant les comptes de l'année écoulée, moins-perçu de 180 € | Acquéreur (propriétaire à la date d'approbation) |
Si l'acquéreur estime ne pas devoir le moins-perçu d'une année en partie vécue par le vendeur, il doit le prévoir dans l'acte : sinon, c'est lui que le syndic appelle.
L'état daté
L'état daté est établi par le syndic, à la demande du notaire ou du vendeur, avant la vente définitive. Le contenu est fixé par l'article 5 du décret du 17 mars 1967 et comporte trois parties :
- les sommes dues par le vendeur au syndicat : provisions exigibles, charges impayées, avances exigibles, part d'emprunt collectif restant due ;
- les sommes dues par le syndicat au vendeur : avances ou emprunts consentis, provisions exigibles après mise en demeure ;
- les sommes à la charge de l'acquéreur : reconstitution des avances ou emprunt du syndicat, provisions non encore exigibles.
Une annexe indique les charges et travaux hors maintenance du lot sur les deux derniers exercices, et les procédures judiciaires en cours (impayés, par exemple).
Le prix
Les frais sont à la charge du vendeur (article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965), plafonnés à 380 € TTC depuis le 1er juin 2020 par le décret n° 2020-153 du 21 février 2020. Ils doivent figurer au contrat du syndic sous la rubrique « Frais et honoraires imputables aux seuls copropriétaires » et avoir été approuvés en assemblée. Au-delà de 380 €, le coût peut être contesté auprès du syndic ; en cas de vente de plusieurs lots simultanée, le syndic ne peut pas multiplier les facturations.
Ce que l'acquéreur reçoit avant de s'engager
Selon l'ANIL, les documents suivants sont remis à l'acquéreur au plus tard à la signature de la promesse de vente :
- le règlement de copropriété et l'état descriptif de division ;
- les procès-verbaux des assemblées générales des trois dernières années ;
- la fiche synthétique de la copropriété ;
- le carnet d'entretien ;
- les conclusions du diagnostic technique global, s'il existe ;
- le montant des charges payées par le vendeur sur les deux derniers exercices ;
- les sommes que l'acquéreur pourrait devoir à la copropriété ;
- l'état global des impayés de charges et des dettes envers les fournisseurs ;
- le montant de la cotisation au fonds de travaux et le dernier versement du vendeur ;
- une notice d'information sur les droits et obligations des copropriétaires.
Ces informations figurent dans le « pré-état daté » (créé par la loi Alur du 24 mars 2014, article L721-2 du code de la construction et de l'habitation). Elles ne sont pas toutes exigées pour un lot annexe (cave, garage) ou si l'acquéreur est déjà copropriétaire dans l'immeuble, ni pour une petite copropriété de moins de dix lots et au budget moyen inférieur à 15 000 €. L'acquéreur dispose ensuite de 10 jours pour se rétracter, à compter du lendemain de la communication des documents.
Le fonds de travaux
Le vendeur ne récupère pas ce qu'il a versé : les sommes restent acquises au syndicat. L'acte peut prévoir que l'acquéreur rembourse les sommes non encore affectées à des travaux, ajoutées au prix. Pour l'acquéreur, le fonds est un indicateur de la santé de l'immeuble : voir le guide sur le fonds de travaux.
Si le vendeur a des impayés
Le syndic peut faire opposition sur le prix de vente, par acte de commissaire de justice, dans les 15 jours de la réception de l'avis de mutation. Le notaire bloque alors tout ou partie du prix. Le guide sur les impayés de charges détaille cette garantie.
Conseil au vendeur : demandez au syndic un relevé de compte et le montant estimé de l'état daté dès la mise en vente. Les écarts se règlent plus facilement avant le compromis qu'au jour de la signature.
Palier tient les appels de fonds, les avances et le fonds de travaux dans un historique clair par lot, ce qui facilite la préparation d'une vente. Le guide pour comprendre l'appel de fonds donne la lecture ligne par ligne, et la démo un aperçu.
Questions fréquentes
Qui paie les charges de copropriété l'année de la vente ?
Le vendeur paie les provisions du budget exigibles avant la vente. Les provisions hors budget sont payées par celui qui est propriétaire à la date d'exigibilité, et la régularisation est imputée au propriétaire à la date d'approbation des comptes. Un accord dans l'acte ne lie que les parties.
Combien coûte l'état daté ?
Au maximum 380 € TTC depuis le 1er juin 2020 (décret du 21 février 2020). Il est facturé au vendeur et doit figurer au contrat du syndic.
Le fonds de travaux est-il remboursé au vendeur ?
En principe non : les sommes restent acquises au syndicat. L'acte de vente peut prévoir qu'elles soient remboursées par l'acquéreur, pour la part non encore affectée à des travaux.
Quels documents le vendeur doit-il remettre à l'acquéreur ?
Notamment le règlement de copropriété, les procès-verbaux des trois dernières assemblées, la fiche synthétique, le carnet d'entretien, les charges payées sur deux exercices et l'état des impayés, au plus tard à la promesse de vente.