Le pré-état daté est le nom d'usage du dossier d'informations financières que le vendeur d'un lot de copropriété remet à l'acquéreur au plus tard à la signature du compromis ou de la promesse de vente. Il n'a pas d'existence légale : la loi impose les informations (article L. 721-2 du code de la construction et de l'habitation), pas un document produit par le syndic. Le vendeur peut donc le préparer lui-même.
D'où vient le pré-état daté
La loi Alur du 24 mars 2014 a renforcé l'information de l'acheteur d'un lot de copropriété : certaines pièces doivent être annexées à la promesse de vente, faute de quoi le délai de rétractation ne démarre pas. Les syndics ont pris l'habitude de vendre un document réunissant ces données, qu'ils ont appelé « pré-état daté » par analogie avec l'état daté, qui est lui prévu par le décret du 17 mars 1967.
Dans sa réponse publiée au Journal officiel le 3 septembre 2019 (question n° 10270), le ministère chargé du logement indique que ce document est établi par certains syndics à la demande des vendeurs et qu'il n'a « aucune existence légale ». Aucun texte ne fixe son prix ni ne réserve sa rédaction au syndic.
Ce que l'acquéreur doit recevoir au compromis
Service-public.fr (fiches « Achat » et « Vente d'un logement en copropriété ») distingue deux familles de pièces.
Les informations financières (le cœur du pré-état daté)
- le montant des charges courantes du budget prévisionnel et des charges hors budget payées par le vendeur au titre des deux exercices précédant la vente ;
- les sommes que l'acquéreur pourrait devoir au syndicat, par exemple la reconstitution d'une avance de trésorerie ;
- l'état global des impayés de charges au sein du syndicat et de la dette envers les fournisseurs ;
- la part du fonds de travaux rattachée au lot et le montant de la dernière cotisation versée par le vendeur.
Les documents sur l'organisation de l'immeuble
- la fiche synthétique de la copropriété ;
- le règlement de copropriété, l'état descriptif de division et leurs modificatifs ;
- les procès-verbaux des assemblées générales des trois dernières années ;
- le carnet d'entretien ;
- les conclusions du diagnostic technique global, s'il existe ;
- le plan pluriannuel de travaux, ou à défaut son projet ;
- la notice d'information sur les droits et obligations des copropriétaires.
S'y ajoute le dossier de diagnostic technique du lot (DPE, amiante, électricité, superficie Carrez, etc.).
Deux allègements existent. Si l'acquéreur est déjà copropriétaire dans l'immeuble, le vendeur ne lui remet que les informations financières et le dossier de diagnostic technique. Pour les très petites copropriétés (moins de dix lots et budget prévisionnel moyen inférieur à 15 000 € sur trois exercices), l'article L. 721-2 dispense de certaines informations financières : faites confirmer la liste par le notaire.
Peut-on faire son pré-état daté soi-même ?
Oui. Puisque l'obligation porte sur la remise d'informations et non sur un document du syndic, le vendeur peut les réunir et les annexer lui-même. C'est souvent possible en une soirée si les comptes de l'immeuble sont tenus proprement.
| Information | Où la trouver |
|---|---|
| Charges payées sur deux exercices | Vos appels de fonds et les annexes comptables jointes aux convocations d'AG |
| Charges hors budget (travaux) | Appels de fonds travaux et procès-verbaux des AG qui les ont votés |
| Impayés du syndicat et dettes fournisseurs | Annexes comptables approuvées en AG (état des dettes et créances) |
| Fonds de travaux du lot | Appels de fonds (ligne cotisation) et annexes comptables |
| Fiche synthétique, PV, règlement, carnet d'entretien | Espace en ligne de la copropriété |
L'espace en ligne sécurisé, que le syndic professionnel doit ouvrir aux copropriétaires, contient en principe la plupart de ces pièces : le guide sur l'espace en ligne du syndic détaille ce qui doit y figurer. Pour comprendre les lignes de vos appels de fonds, voyez le guide comprendre l'appel de fonds.
Méthode pas à pas
- Téléchargez les trois derniers procès-verbaux, la fiche synthétique, le règlement et le carnet d'entretien.
- Rassemblez vos appels de fonds des deux derniers exercices clos et additionnez séparément le budget courant et les travaux.
- Relevez dans les annexes comptables du dernier exercice approuvé le total des impayés et des dettes fournisseurs.
- Notez la part du fonds de travaux du lot et votre dernière cotisation.
- Mentionnez les travaux votés dont les appels ne sont pas encore exigibles : l'acquéreur les paiera.
- Transmettez le tout à l'agent immobilier ou au notaire, qui l'annexe à la promesse.
Exemple. Un vendeur d'un T2 dans un immeuble de 14 lots à Lyon 3e reconstitue : 1 860 € de charges courantes payées en 2024, 1 910 € en 2025, 2 400 € d'appel travaux pour la toiture en 2025, 1 280 € de fonds de travaux rattachés au lot. Il signale aussi que l'assemblée de juin 2026 a voté le remplacement de l'interphone, payable en janvier 2027 : ce sera à l'acquéreur, sauf accord contraire dans l'acte.
Et si on le demande au syndic ?
Rien ne l'interdit, mais c'est une prestation facturée librement. L'INC relève que ce document ne figure pas parmi les prestations du contrat type de syndic issu du décret du 26 mars 2015 et estime sa facturation contestable. Si vous passez commande, demandez un devis écrit avant, et vérifiez que le syndic ne vous facture pas ensuite une seconde fois les mêmes informations dans l'état daté, dont le prix est plafonné à 380 € TTC.
Le risque d'un dossier incomplet
Le délai de rétractation de dix jours de l'acquéreur ne commence qu'à partir du lendemain de la remise de toutes les pièces obligatoires (articles L. 271-1 et suivants du code de la construction et de l'habitation). Un oubli repousse donc ce délai, et donc la sécurité de la vente. Mieux vaut une pièce de trop qu'une de moins. La répartition des charges l'année de la vente est expliquée dans le guide vendre son lot en copropriété.
Dans une copropriété gérée par un syndic bénévole, la qualité du pré-état daté dépend des comptes tenus toute l'année. Palier conserve par lot les appels de fonds, les paiements et la cotisation au fonds de travaux, ce qui rend ces chiffres disponibles en quelques clics (voir la démo).
Questions fréquentes
Le pré-état daté est-il obligatoire ?
Le document en tant que tel ne l'est pas, mais les informations qu'il contient doivent être remises à l'acquéreur au plus tard à la signature de la promesse de vente (article L. 721-2 du code de la construction et de l'habitation). Sans elles, le délai de rétractation ne court pas.
Combien coûte un pré-état daté chez un syndic ?
Son prix n'est encadré par aucun texte, contrairement à l'état daté plafonné à 380 € TTC. Demandez un devis, ou préparez-le vous-même gratuitement à partir de vos documents.
Le syndic peut-il refuser de me transmettre les documents ?
Les procès-verbaux, le règlement, la fiche synthétique et le carnet d'entretien doivent être accessibles aux copropriétaires, notamment via l'espace en ligne pour les syndics professionnels. Si un document manque, réclamez-le par écrit au syndic en indiquant qu'il est requis pour une vente.
Le notaire accepte-t-il un pré-état daté fait par le vendeur ?
Oui, dès lors que les informations exigées par la loi y figurent et sont exactes. Le notaire vérifiera ensuite les chiffres définitifs grâce à l'état daté établi par le syndic avant l'acte.