Un appel de fonds est la demande de paiement que le syndic adresse à chaque copropriétaire pour financer les dépenses courantes et les travaux votés. Pour les charges courantes, chaque provision correspond à un quart du budget prévisionnel voté, multiplié par votre part (vos tantièmes), et elle est exigible le 1er jour de chaque trimestre, sauf autre période fixée par l'assemblée générale.
Ce qu'on trouve sur un appel de fonds
Selon le syndic, la mise en page change, mais les mêmes familles de lignes reviennent presque toujours.
| Ligne | Ce que c'est | D'où vient le montant |
|---|---|---|
| Provisions du budget prévisionnel | Vos charges courantes de l'exercice, appelées par quart | Budget voté en assemblée, réparti selon les clés de répartition |
| Cotisation au fonds de travaux | Épargne obligatoire du syndicat pour les travaux futurs | Montant voté, au minimum 5 % du budget prévisionnel (davantage si un plan pluriannuel de travaux est adopté) |
| Appel de fonds pour travaux | Part des travaux votés hors budget | Calendrier voté en assemblée, selon la clé des travaux |
| Avance de trésorerie | Réserve du syndicat, remboursable à la vente du lot | Règlement de copropriété ou décision d'assemblée |
| Régularisation | Écart entre provisions versées et dépenses réelles | Comptes approuvés en assemblée |
| Frais imputés à vous seul | Relance, mise en demeure, état daté | Article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 |
Les provisions du budget prévisionnel et les appels pour travaux ne se mélangent pas : les premiers financent le fonctionnement de l'année, les seconds des dépenses votées à part (ravalement, toiture, ascenseur).
Comment une ligne se calcule
Prenons un exemple fictif : un immeuble de 24 lots à Villeurbanne, avec un budget voté de 62 000 € réparti en trois postes. Votre lot pèse 52/1000 des charges générales, 61/1000 de l'ascenseur et 48/1000 du chauffage.
| Poste | Budget annuel | Votre part | Votre montant annuel |
|---|---|---|---|
| Charges générales | 38 000 € | 52/1000 | 1 976 € |
| Ascenseur | 8 000 € | 61/1000 | 488 € |
| Chauffage collectif | 16 000 € | 48/1000 | 768 € |
| Total | 62 000 € | 3 232 € |
Votre provision trimestrielle est donc de 3 232 € ÷ 4 = 808 €. Ajoutons la cotisation au fonds de travaux : 5 % de 62 000 € font 3 100 € pour l'immeuble, soit 161,20 € pour votre lot sur l'année et 40,30 € par trimestre. Votre appel du trimestre atteint 848,30 €.
Ce calcul suppose que vous connaissiez vos tantièmes : le guide sur les tantièmes de copropriété explique où les lire, et celui sur les clés de répartition pourquoi un même lot a plusieurs parts différentes.
Quand payer
Les provisions du budget prévisionnel sont exigibles le 1er jour de chaque trimestre, ou le 1er jour de la période fixée par l'assemblée (par exemple chaque mois). L'appel vous parvient en général avant cette date, mais c'est la date d'exigibilité qui compte, pas celle du courrier.
Pour les travaux, le calendrier de paiement est celui voté en assemblée générale. Un appel pour travaux peut donc tomber à une date sans rapport avec les trimestres.
Le moins-perçu d'une régularisation n'est exigible qu'après l'approbation des comptes par l'assemblée. Si vous recevez un complément avant ce vote, demandez au syndic sur quelle décision il s'appuie.
Les cinq vérifications à faire à réception
- La période et l'échéance : le trimestre appelé correspond-il à celui du budget voté ?
- Le budget : le total annuel est-il celui du procès-verbal de la dernière assemblée ? Le quart appelé doit s'y rattacher.
- Vos tantièmes : chaque poste utilise-t-il la bonne clé ? Un lot sans ascenseur ne devrait pas avoir de ligne ascenseur.
- Le fonds de travaux : le taux appliqué est-il celui voté, et au moins égal au minimum légal ?
- Les lignes inhabituelles : régularisation, frais, report. Chacune doit pouvoir s'expliquer par un vote ou par un texte.
Conseil : gardez les procès-verbaux d'assemblée des trois dernières années avec vos appels. Ils servent à rapprocher un montant du vote qui l'a décidé.
Si un montant reste obscur, vous pouvez demander au syndic de justifier les dépenses. Les pièces justificatives des charges sont consultables avant l'assemblée qui approuve les comptes (article 18-1 de la loi du 10 juillet 1965), et le conseil syndical peut les contrôler toute l'année.
Quand un appel est plus élevé que prévu
Trois causes reviennent : un nouveau budget voté plus haut, un appel pour travaux qui s'ajoute, ou une régularisation défavorable après approbation des comptes. Le guide sur les raisons de l'augmentation des charges détaille la méthode pour retrouver l'origine d'un écart.
Palier présente chaque appel de fonds poste par poste, avec la clé et le pourcentage qui expliquent chaque montant, ce qui évite l'aller-retour de questions au syndic. Vous pouvez voir le rendu sur la démo.
Questions fréquentes
Quand dois-je payer mon appel de fonds de copropriété ?
Les provisions du budget prévisionnel sont exigibles le 1er jour de chaque trimestre, ou le 1er jour de la période fixée par l'assemblée générale. Les appels pour travaux suivent le calendrier voté en assemblée.
Pourquoi mon appel de fonds change-t-il d'un trimestre à l'autre ?
Un trimestre peut inclure un appel pour travaux, une avance ou une régularisation qui n'existaient pas le précédent. Les provisions du budget, elles, restent égales d'un trimestre à l'autre pour un même exercice.
Peut-on payer ses charges de copropriété chaque mois ?
Oui, si l'assemblée générale a fixé une autre période que le trimestre, par exemple mensuelle. À défaut, les provisions sont exigibles par trimestre.
Que se passe-t-il si je ne règle pas mon appel de fonds ?
Le syndic relance, puis met en demeure, et peut exiger les provisions à venir de l'exercice si la mise en demeure reste sans effet pendant 30 jours. Le guide sur les impayés de charges décrit chaque étape.