Face à un copropriétaire qui ne paie pas, le syndic relance, met en demeure, tente une démarche amiable (obligatoire sous 5 000 €), puis saisit le tribunal judiciaire du lieu de l'immeuble. Le recouvrement relève de la compétence exclusive du syndic, qui n'a pas besoin de l'autorisation de l'assemblée générale pour agir.
Étape 1 : la relance
C'est une lettre simple ou un courriel qui rappelle que la date de paiement est dépassée. Elle peut annoncer qu'une tentative amiable, puis une procédure devant le tribunal judiciaire, suivront. Beaucoup d'impayés s'arrêtent là : un oubli, une erreur de virement, un changement de banque.
Étape 2 : la mise en demeure
Elle est envoyée par voie électronique (lettre recommandée électronique ou procédé sécurisé équivalent), sauf si le copropriétaire a demandé le courrier postal, auquel cas elle part en recommandé avec avis de réception. Elle comprend :
- l'identité du copropriétaire et l'adresse de l'immeuble ;
- le montant impayé, avec un décompte ;
- le délai de paiement accordé (service-public.fr cite 15 jours à titre d'exemple) ;
- la sanction en cas de non-paiement.
Les intérêts de retard courent au taux légal à compter de la mise en demeure, et les frais de mise en demeure sont à la charge du copropriétaire défaillant (article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965). En indivision, tous les coïndivisaires doivent être mis en demeure, sauf clause contraire.
La mise en demeure qui accélère : l'article 19-2
À défaut de paiement d'une provision à son échéance, les provisions non encore échues de l'exercice en cours deviennent exigibles si la dette n'est pas réglée dans les 30 jours suivant une mise en demeure. Celle-ci doit reproduire le contenu de l'article 19-2 et mentionner la sanction d'exigibilité immédiate. C'est l'outil qui évite à la copropriété de courir après quatre échéances une à une.
Étape 3 : la démarche amiable avant 5 000 €
Pour une somme de 5 000 € ou moins, une tentative de résolution amiable est exigée avant de saisir le juge, sous peine d'irrecevabilité de la demande (obligation rétablie à compter du 1er octobre 2023 par le décret n° 2023-357 du 11 mai 2023, avec quelques exceptions). Trois voies :
- le conciliateur de justice, gratuit ;
- le médiateur, payant ;
- la procédure participative, payante, avec avocat.
Pour les petites créances de moins de 5 000 €, une procédure simplifiée par un commissaire de justice permet, en cas d'accord, d'obtenir un titre exécutoire ayant la valeur d'un jugement.
Étape 4 : l'action en justice
Le syndic saisit le tribunal judiciaire du lieu de situation de l'immeuble, après échec des démarches amiables. Trois options s'offrent à lui :
| Voie | Principe |
|---|---|
| Injonction de payer | Procédure écrite sans audience, qui aboutit à une ordonnance devenue titre exécutoire une fois notifiée |
| Procédure classique | Charges dues jusqu'à l'assignation ou l'audience de plaidoiries |
| Procédure accélérée au fond (article 19-2) | Arriéré et provisions de l'exercice devenues exigibles, y compris les provisions futures |
Selon service-public.fr, la compétence dépend du montant : tribunal de proximité de 5 000 à 10 000 €, tribunal judiciaire au-delà de 10 000 € (avocat obligatoire dans ce cas). Des dommages et intérêts peuvent être alloués si le défaillant cause un préjudice distinct du simple retard, comme l'impossibilité de réaliser des travaux nécessaires.
Étape 5 : les garanties et les saisies
Le syndicat dispose de sûretés qu'il peut mettre en œuvre sans autorisation préalable du juge :
- l'hypothèque légale sur le lot du débiteur, inscrite par le syndic sans autorisation de l'assemblée (article 19) ;
- l'opposition sur le prix de vente en cas de cession du lot, par acte de commissaire de justice, dans les 15 jours suivant la réception de l'avis de mutation (article 20) ;
- la saisie conservatoire des meubles du défaillant.
Un syndic vigilant inscrit l'hypothèque dès que la dette devient significative : le lot ne peut alors se vendre sans désintéresser la copropriété.
La prescription : cinq ans
Le syndic peut agir pendant cinq ans à compter de l'exigibilité des sommes (article 42 de la loi). Au-delà, la dette est en principe prescrite. Un suivi mensuel de la balance des comptes évite de laisser vieillir un dossier.
Un calendrier réaliste
Voici une trame fictive pour un impayé de 1 800 € dans une copropriété de la Métropole de Lyon :
| Jour | Action |
|---|---|
| J+5 | Relance simple |
| J+20 | Mise en demeure électronique avec décompte |
| J+50 | Exigibilité des provisions restantes si la mise en demeure rappelait l'article 19-2 |
| J+60 | Saisine d'un conciliateur de justice (somme de moins de 5 000 €) |
| J+120 | Requête en injonction de payer si la conciliation échoue |
Les délais réels dépendent du tribunal et de la disponibilité du conciliateur.
Conseil au conseil syndical : demandez chaque trimestre au syndic la liste des copropriétaires débiteurs et les actions engagées. Une dette non suivie est une dette que les autres finissent par financer.
Si c'est vous qui avez du mal à payer
Contactez le syndic avant la mise en demeure et proposez un échéancier écrit. Les frais de recouvrement s'ajoutent à la dette et gonflent vite. L'ADIL du Rhône, gratuite et neutre, renseigne les copropriétaires en difficulté sur les aides existantes.
Un appel de fonds lisible évite aussi des litiges de bonne foi. Palier génère les appels et explique chaque ligne ; voir la page produit. Pour lire une ligne douteuse, le guide sur l'appel de fonds donne la méthode.
Questions fréquentes
Le syndic doit-il demander l'accord de l'assemblée pour poursuivre un impayé ?
Non. Le recouvrement des charges relève de la compétence exclusive du syndic, qui agit sans autorisation de l'assemblée générale.
Quels frais supporte le copropriétaire qui ne paie pas ?
Les intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure, les frais de mise en demeure et de recouvrement imputés à lui seul (article 10-1), et les dépens de la procédure. Ils sont portés sur son compte.
Au bout de combien de temps une dette de charges est-elle prescrite ?
Au bout de cinq ans à compter de l'exigibilité des sommes. Le syndic a donc intérêt à agir sans attendre.
Que se passe-t-il quand le copropriétaire débiteur vend son lot ?
Le syndic peut faire opposition sur le prix de vente, dans les 15 jours suivant l'avis de mutation, et l'hypothèque légale sur le lot garantit la créance. La dette est donc en général réglée à la vente.