Installer des panneaux solaires sur le toit d'une copropriété se décide en assemblée générale à la majorité simple de l'article 24 de la loi du 10 juillet 1965, depuis la loi n° 2023-175 du 10 mars 2023 relative à l'accélération de la production d'énergies renouvelables. La règle vaut pour les ouvrages photovoltaïques ou thermiques posés par le syndicat sur les toits, les façades et les garde-corps. L'électricité peut ensuite être vendue au réseau ou partagée entre les habitants en autoconsommation collective.
Qui décide, à quelle majorité
| Projet | Majorité | Texte |
|---|---|---|
| Le syndicat installe des panneaux sur le toit, la façade ou les garde-corps | Majorité simple (voix exprimées) | Article 24, II, k, issu de la loi du 10 mars 2023 |
| Un copropriétaire pose à ses frais des panneaux sur une partie commune | Majorité de tous les copropriétaires | Article 25, b (autorisation de travaux affectant les parties communes ou l'aspect extérieur) |
| Emprunt collectif pour financer l'installation du syndicat | Même majorité que les travaux | Article 26-4 |
| Panneaux sur une terrasse ou un balcon à jouissance privative, visibles de l'extérieur | En général, autorisation à l'article 25, b | Règlement de copropriété à vérifier |
Avant 2023, ces projets relevaient souvent de l'article 25 : la baisse de majorité a rendu possible des projets qui échouaient faute de participants en assemblée. Le guide sur les majorités en AG rappelle le mode de calcul.
La majorité simple ne dispense de rien d'autre : autorisation d'urbanisme, vérification de la charpente, assurance, contrat de raccordement. Faites voter le projet sous condition d'obtention de l'autorisation d'urbanisme.
Trois façons d'exploiter le toit
1. Le syndicat produit et vend
Le syndicat finance l'installation, puis vend l'électricité, en totalité ou en surplus, à un acheteur dans le cadre d'un contrat d'achat ou sur le marché. Les recettes reviennent au syndicat et viennent en déduction des charges. C'est simple à comprendre, mais la rentabilité dépend entièrement du tarif obtenu, qui a été revu à plusieurs reprises en 2025 et 2026, à la baisse pour les petites installations selon les professionnels du secteur. Faites établir la simulation avec les arrêtés tarifaires en vigueur le jour de la demande de raccordement, et prévoyez avec votre comptable le traitement fiscal des recettes.
2. L'autoconsommation collective
Les habitants consomment l'électricité produite sur le toit. Le code de l'énergie (article L. 315-2) exige que producteurs et consommateurs soient liés au sein d'une personne morale. Selon la réponse ministérielle publiée au Journal officiel du Sénat le 22 juin 2023, les points de production et de consommation peuvent être situés dans le même bâtiment, y compris un immeuble résidentiel.
Le guide pédagogique d'Enedis précise le fonctionnement :
- aucune forme juridique n'est imposée à la personne morale organisatrice (PMO) : association, coopérative, société, selon le projet ; une analyse juridique est recommandée quand les participants ont des statuts différents ;
- la PMO signe une convention avec Enedis avant le démarrage et indique la répartition de l'électricité partagée ;
- la répartition peut être fixe, dynamique, ou calculée par Enedis au prorata des consommations ;
- chaque participant doit disposer d'un compteur communicant ;
- un participant peut quitter l'opération à tout moment et garde le libre choix de son fournisseur.
En pratique, le syndicat installe les panneaux (vote à l'article 24), puis les copropriétaires et locataires volontaires adhèrent à la PMO. Tous ne participent pas forcément : l'assemblée doit donc prévoir dans la résolution qui supporte le coût de l'installation et comment les économies sont partagées.
3. Louer le toit à un tiers
Un opérateur installe et exploite les panneaux à ses frais, et verse un loyer ou fournit de l'électricité à prix réduit. Le contrat porte souvent sur 20 ans ou plus et peut conférer des droits réels sur la toiture. La majorité requise dépend de la nature exacte du contrat : un bail de longue durée ou un droit réel concédé sur une partie commune peut relever d'une majorité plus élevée que l'article 24. Faites analyser le projet de contrat par un juriste avant de l'inscrire à l'ordre du jour.
| Modèle | Investissement du syndicat | Avantage | Point de vigilance |
|---|---|---|---|
| Vente par le syndicat | Oui | Recettes en déduction des charges | Tarifs d'achat en baisse, fiscalité |
| Autoconsommation collective | Oui | Baisse des factures des participants | Personne morale à créer, répartition à organiser |
| Location du toit | Non | Aucun reste à charge | Durée du contrat, majorité à vérifier, remise en état en fin de contrat |
Les démarches pas à pas
- Étude de faisabilité. Orientation et ombrage, état de l'étanchéité, capacité de la charpente. Si la toiture doit être refaite dans les cinq ans selon le plan pluriannuel de travaux, faites-la d'abord.
- Choix du modèle parmi les trois ci-dessus, avec simulation économique.
- Vote en assemblée de l'installation, du budget, du financement et du mandat donné au syndic.
- Autorisation d'urbanisme. En règle générale, une déclaration préalable en mairie. En secteur protégé, comme une partie du centre historique de Lyon, l'avis de l'architecte des Bâtiments de France peut conduire à un refus ou à des prescriptions.
- Demande de raccordement à Enedis par son portail en ligne. Enedis indique environ deux mois pour un raccordement simple, davantage pour un raccordement complexe.
- Installation par une entreprise qualifiée, condition habituelle pour accéder aux tarifs d'achat réglementés, et vérification des assurances (décennale de l'installateur, et dommages-ouvrage si les panneaux sont intégrés à la toiture : voir le guide assurance dommages-ouvrage en copropriété).
- Mise en service et, en autoconsommation collective, signature de la convention entre la PMO et Enedis.
- Suivi : production, entretien, contrats, inscrits au carnet d'entretien.
Un exemple réaliste
Une copropriété de 16 lots à Villeurbanne dispose d'un toit-terrasse bien exposé, refait en 2021. L'assemblée vote à l'article 24 une installation d'environ 30 kWc. Le premier devis est de 42 000 €, montant à faire confirmer par plusieurs entreprises. Le conseil syndical compare deux scénarios : vente du surplus après alimentation des parties communes (ascenseur, éclairage, VMC), ou autoconsommation collective avec les dix ménages volontaires réunis en association. Le second dégage plus d'économies pour les participants, mais suppose de gérer une association et des clés de répartition. L'assemblée choisit d'alimenter d'abord les parties communes, ce qui profite à tous selon les tantièmes, et de vendre le reste.
Dans Palier, le coût de l'installation et les recettes de production se répartissent sur les lots avec les clés de votre règlement, ce qui montre à chacun l'effet réel sur ses charges (voir la démo).
Questions fréquentes
Quelle majorité pour installer des panneaux solaires en copropriété ?
La majorité simple de l'article 24 de la loi du 10 juillet 1965 quand le syndicat installe des panneaux photovoltaïques ou thermiques sur les toits, façades ou garde-corps, depuis la loi du 10 mars 2023. Pour un copropriétaire qui les pose à ses frais sur une partie commune, il faut une autorisation à l'article 25.
Un copropriétaire peut-il installer des panneaux solaires sur son balcon ?
Si le balcon ou les garde-corps sont des parties communes, ou si l'installation modifie l'aspect extérieur, une autorisation de l'assemblée à la majorité de l'article 25 est en principe nécessaire. Vérifiez le règlement de copropriété et les règles d'urbanisme.
Comment fonctionne l'autoconsommation collective dans un immeuble ?
Les producteurs et les consommateurs se regroupent dans une personne morale qui signe une convention avec Enedis et fixe la répartition de l'électricité produite. Chaque participant garde son fournisseur et peut sortir de l'opération à tout moment.
Faut-il une autorisation de la mairie pour des panneaux solaires sur un immeuble ?
En règle générale, une déclaration préalable de travaux, car l'installation modifie l'aspect extérieur. En secteur protégé, l'architecte des Bâtiments de France est consulté.
Les panneaux solaires sont-ils rentables en copropriété en 2026 ?
Cela dépend du modèle, de la taille de l'installation et des tarifs d'achat, qui ont été revus plusieurs fois en 2025 et 2026. Une simulation avec les barèmes du moment est indispensable avant le vote.