Une infiltration par la toiture ou par une toiture-terrasse a presque toujours son origine dans une partie commune, car la couverture, la charpente et l'étanchéité relèvent du gros œuvre. Le syndicat des copropriétaires est alors responsable des dommages causés aux occupants (article 14 de la loi du 10 juillet 1965) et le syndic doit faire réparer la cause. De votre côté : prévenez le syndic tout de suite, déclarez le sinistre à votre assureur dans le délai de votre contrat, et ne refaites rien avant le passage de l'expert.
Pourquoi la toiture est presque toujours commune
L'article 3 de la loi du 10 juillet 1965 répute communs, dans le silence ou la contradiction des titres, le gros œuvre des bâtiments et tout élément incorporé dans les parties communes. La couverture (tuiles, ardoises, zinc), la charpente, les chéneaux et les gouttières, l'étanchéité d'un toit plat entrent dans cette catégorie. Le règlement de copropriété peut prévoir autre chose, mais c'est rare. Pour les éléments plus ambigus, voir notre guide sur les parties communes et privatives.
Depuis l'ordonnance du 30 octobre 2019, l'article 14 rend le syndicat responsable des dommages qui ont leur origine dans les parties communes, sans préjudice de ses recours contre un tiers (une entreprise, un copropriétaire fautif). Vous n'avez donc pas à prouver un défaut d'entretien : il suffit d'établir que l'eau vient de la toiture.
Qui est responsable, selon l'origine
| Origine de l'infiltration | Qui répare la cause | Qui répond des dommages |
|---|---|---|
| Couverture, tuiles déplacées, zinguerie | Syndicat (charges communes) | Syndicat (article 14) |
| Gouttière ou chéneau bouché | Syndicat, au titre de l'entretien | Syndicat |
| Étanchéité d'une toiture-terrasse commune | Syndicat | Syndicat |
| Terrasse à jouissance privative, étanchéité usée | Syndicat, sauf clause contraire du règlement | Syndicat |
| Terrasse à jouissance privative, membrane percée par des aménagements du titulaire | Titulaire du droit de jouissance | Titulaire, qui répond de son fait |
| Fenêtre de toit posée par un copropriétaire dans son lot | Ce copropriétaire | Ce copropriétaire et son assureur |
| Toiture refaite il y a moins de dix ans | Constructeur, au titre de la garantie décennale | Assureur dommages-ouvrage, puis recours |
Le cas des terrasses accessibles depuis un seul appartement est le plus disputé. La surface appartient en général à tous, l'usage à un seul lot : l'étanchéité, qui protège l'immeuble, reste à la charge du syndicat, alors que le revêtement et l'entretien courant reviennent souvent au titulaire. Une jardinière lourde, une dalle posée sans autorisation ou un percement pour fixer une pergola peuvent en revanche engager sa responsabilité. Ce régime est détaillé dans le guide sur les parties communes à jouissance privative.
Les bons gestes quand l'eau arrive
- Limitez les dégâts. Bassine, serpillières, meubles éloignés. Si l'eau coule près d'un luminaire ou d'une prise, coupez le circuit électrique concerné.
- Photographiez les traces au plafond, les auréoles, les objets abîmés, avec la date. Filmez l'écoulement s'il est visible par temps de pluie.
- Prévenez le syndic par téléphone si c'est urgent, puis par écrit. Indiquez l'étage, la pièce, la météo et depuis quand le problème existe.
- Déclarez le sinistre à votre assureur dans le délai prévu au contrat, qui ne peut être inférieur à cinq jours ouvrés (article L. 113-2 du code des assurances).
- Locataire ? Prévenez aussi votre propriétaire, qui relaiera auprès du syndic et de son assureur.
- Ne réparez pas plafonds et peintures avant l'accord de l'assureur ou le passage de l'expert. Et inutile de repeindre tant que la toiture n'est pas réparée.
Les démarches communes à toutes les fuites (constat amiable, convention entre assureurs) sont expliquées dans notre guide sur le dégât des eaux et la convention IRSI.
Ce que doit faire le syndic
Le syndic doit pourvoir à la conservation de l'immeuble et, en cas d'urgence, faire exécuter de sa propre initiative les travaux nécessaires à sa sauvegarde (article 18 de la loi de 1965). Pour une toiture, cela veut dire en pratique :
- faire venir un couvreur pour une recherche de fuite et une réparation provisoire (bâchage, remplacement de quelques tuiles, débouchage) ;
- déclarer le sinistre à l'assureur de l'immeuble pour ce qui touche les parties communes, comme le rappelle service-public.fr ;
- si la réfection complète s'impose, réunir des devis et inscrire les travaux à l'ordre du jour de l'assemblée. Des travaux de conservation se votent à la majorité de l'article 24 (voix exprimées).
Exemple chiffré, fictif. Dans un immeuble de 18 lots à Villeurbanne, la réfection de l'étanchéité d'une toiture-terrasse de 220 m² est chiffrée à 38 000 € TTC. Un copropriétaire détenant 52/1000 des tantièmes généraux paiera 1 976 €, appelés en une ou plusieurs fois selon le calendrier voté. Le fonds de travaux peut en couvrir une partie.
Ce que couvrent les assurances
Deux questions à ne pas confondre : la réparation de la cause (la toiture) et l'indemnisation des dommages (vos plafonds, vos meubles).
- Vos dommages passent d'abord par votre assurance habitation, qui exerce ensuite ses recours.
- Les dommages aux parties communes relèvent de l'assurance de l'immeuble, si le syndicat a souscrit une multirisque. Seule la responsabilité civile du syndicat est obligatoire. Notre guide sur l'assurance de l'immeuble détaille les garanties.
- La réparation de la toiture elle-même est souvent exclue quand elle résulte de l'usure ou d'un défaut d'entretien. C'est alors une dépense de travaux pour le syndicat. Lisez les exclusions du contrat.
Si la toiture a été refaite il y a moins de dix ans, la garantie décennale couvre, selon service-public.fr, les dommages qui compromettent la solidité de l'ouvrage ou le rendent impropre à sa destination, pendant dix ans à compter de la réception des travaux (article 1792 du Code civil). L'assurance dommages-ouvrage, quand elle a été souscrite, permet d'être indemnisé sans attendre la recherche des responsabilités. Retrouvez le procès-verbal de réception et les attestations d'assurance de l'entreprise.
Infiltrations à répétition : sortir du provisoire
Trois réparations ponctuelles en deux hivers signalent une toiture en fin de vie. Pour en sortir :
- consultez le carnet d'entretien de l'immeuble, qui doit mentionner l'année de réfection des toitures ;
- faites établir un diagnostic par un couvreur ou un maître d'œuvre, avec une estimation de la durée de vie restante ;
- intégrez la réfection dans le plan pluriannuel de travaux quand l'immeuble y est soumis ;
- si le syndic tarde, relancez par lettre recommandée et faites appuyer la demande par le conseil syndical.
La plupart des infiltrations s'aggravent parce que personne ne sait qui a déjà prévenu qui. Dans Palier, l'habitant du dernier étage signale la fuite avec une photo, les voisins touchés s'y associent, et le conseil syndical voit l'historique des interventions sur la toiture (démonstration).
Questions fréquentes
Qui paie une fuite de toiture en copropriété ?
La réparation de la toiture est une charge commune, répartie entre copropriétaires selon les tantièmes prévus par le règlement. Les dommages causés aux logements relèvent de la responsabilité du syndicat (article 14 de la loi de 1965), en pratique pris en charge via les assureurs.
J'habite au dernier étage : dois-je payer plus pour la toiture ?
Pas en principe. La toiture protège tout l'immeuble et se répartit en général selon les tantièmes généraux ou ceux du bâtiment. Seule une clé particulière prévue au règlement peut changer cette règle.
Qui paie l'étanchéité d'une terrasse à jouissance privative ?
L'étanchéité reste généralement une charge commune, car elle protège l'immeuble. Le titulaire paie l'entretien courant et le revêtement si le règlement le prévoit, et il répond des dégâts qu'il cause par ses propres aménagements.
Le syndic ne fait rien malgré mes relances : que faire ?
Envoyez une lettre recommandée qui décrit les dégâts et cite l'article 18 de la loi de 1965. Le conseil syndical peut intervenir et demander l'inscription des travaux à l'assemblée. En cas de carence persistante, la responsabilité du syndicat, et éventuellement celle du syndic, peut être recherchée.
Mon assurance habitation couvre-t-elle une infiltration par le toit ?
Elle couvre en général vos dommages au titre du dégât des eaux, selon les garanties souscrites, puis se retourne contre le responsable. Déclarez le sinistre dans le délai du contrat et gardez photos et échanges avec le syndic.