Tout contrat de syndic, professionnel ou bénévole, doit suivre le contrat type fixé par le décret n° 2015-342 du 26 mars 2015 (service-public.gouv.fr). Le montant du forfait annuel reste libre, mais ce qu'il couvre est encadré, les prestations facturées en plus sont limitées à une liste, et le mandat dure trois ans au maximum, sans reconduction tacite.
Ce que le contrat type change concrètement
Avant 2015, chaque syndic rédigeait son contrat. Les écarts de présentation rendaient les comparaisons presque impossibles : un forfait bas pouvait cacher des dizaines de lignes facturées à part. Le décret, pris pour l'application de l'article 18-1 A de la loi du 10 juillet 1965, impose un modèle commun, avec une structure identique d'un cabinet à l'autre.
Selon l'ANIL, ce modèle s'applique aux contrats conclus ou renouvelés après le 1er juillet 2015. Les parties peuvent adapter le contenu (ajouter une prestation au forfait, par exemple), mais pas s'écarter du cadre. Le texte doit aussi être imprimé en caractères d'au moins huit points.
Un syndic qui ne respecte pas le contrat type s'expose, selon service-public.gouv.fr, à une amende administrative pouvant atteindre 3 000 euros pour une personne physique et 15 000 euros pour une personne morale.
Les trois blocs de rémunération
| Bloc | Ce qu'il couvre | Qui décide du prix |
|---|---|---|
| Forfait annuel | La gestion courante, listée à l'annexe 1 du décret | Négocié librement, exprimé HT et TTC |
| Prestations particulières | Une liste fermée, à l'annexe 2 du décret | Tarif ou taux horaire prévu au contrat |
| Frais imputés à un seul copropriétaire | Recouvrement, état daté, copies | Prévus par la loi et le décret |
Le forfait de gestion courante
Il doit être indiqué en chiffres annuels, hors taxes et toutes taxes comprises. Il inclut les tâches de base : tenue de l'assemblée annuelle, comptabilité, appels de fonds, exécution des décisions, tenue des archives. Le contrat fixe aussi les jours et heures d'ouverture ; au-delà, des heures supplémentaires peuvent être facturées au taux horaire du contrat.
Le contrat peut prévoir une révision annuelle du forfait. Il peut aussi retirer certaines prestations optionnelles par un vote de l'assemblée, comme l'espace en ligne ou le compte séparé dans une petite copropriété (voir le guide sur l'espace en ligne du syndic et celui sur le compte séparé).
Comparer deux syndics sur le forfait seul ne dit rien. Rapportez-le au nombre de lots, puis ajoutez la facture probable des prestations particulières sur trois ans.
Les prestations particulières
Elles sont limitativement énumérées par le décret, en six familles :
- réunions et visites supplémentaires ;
- règlement de copropriété et état descriptif de division ;
- gestion des sinistres ;
- travaux et études techniques ;
- litiges et contentieux ;
- autres prestations (dont les diligences liées au DPE collectif et à l'audit énergétique).
Le syndic facture soit à l'heure passée, soit selon un tarif fixé par prestation. Pour les travaux, ses honoraires sont un pourcentage du montant HT des travaux, selon un barème dégressif. Ils doivent être votés par la même assemblée que les travaux, après mise en concurrence. Une prestation absente de la liste ne peut pas être facturée à la copropriété.
Les frais mis à la charge d'un seul copropriétaire
L'article 10-1 de la loi de 1965 réserve au copropriétaire concerné les frais nécessaires au recouvrement d'une créance : relances, mises en demeure, remise du dossier à un avocat. Le syndic ne peut pas les répartir entre tous.
Les frais d'état daté, lors d'une vente, sont plafonnés à 380 euros TTC par l'article 1er du décret n° 2020-153 du 21 février 2020. Le Conseil d'État a rejeté, le 17 mars 2026 (décision n° 499299), un recours qui demandait de réexaminer ce plafond. Pour le détail des impayés, voir le guide sur les charges impayées.
Durée, renouvellement, fin du contrat
Le mandat est de trois ans au plus (article 28 du décret du 17 mars 1967). Il tombe à un an au plus si le syndic, ou une personne avec laquelle il vit en couple ou est lié, a participé à la construction de l'immeuble. Le renouvellement se vote à la majorité absolue de l'article 25, et le contrat ne peut pas être reconduit tacitement. La date de début et la date de fin doivent y figurer.
Le syndic peut démissionner par lettre recommandée avec accusé de réception, avec un préavis d'au moins trois mois, selon l'ANIL. La révocation exige un motif légitime : sans motif, la copropriété s'expose à des dommages et intérêts.
Relire son contrat avant le vote : sept points
- Le contrat reprend-il bien la trame du décret de 2015, avec ses douze articles ?
- Le forfait est-il exprimé en HT et TTC, sur douze mois ?
- Les jours et heures d'ouverture sont-ils précisés ?
- Chaque ligne de prestation particulière correspond-elle à l'annexe 2 ?
- Les honoraires de travaux suivent-ils un barème dégressif ?
- Les dates de début et de fin du mandat figurent-elles en toutes lettres ?
- Les options exclues (espace en ligne, compte séparé) sont-elles clairement identifiées ?
Un exemple pour fixer les idées, avec des chiffres fictifs : pour une copropriété de 40 lots à Villeurbanne, un forfait de 6 000 euros TTC par an représente 150 euros par lot. Un concurrent à 5 200 euros TTC qui facture à part deux visites supplémentaires par an à 180 euros n'est plus forcément moins cher. Une fois le contrat voté, retrouver ses annexes, ses devis et ses factures au même endroit évite de les chercher un an plus tard : c'est ce que propose l'espace documents de Palier (voir la démo).
Questions fréquentes
Un syndic peut-il refuser le contrat type ?
Non. Le contrat type est obligatoire pour tout syndic, professionnel ou non. Seuls les syndicats composés uniquement de personnes morales dans un immeuble non résidentiel peuvent s'en écarter, selon l'ANIL.
Le contrat de syndic peut-il être reconduit automatiquement ?
Non. Le mandat ne peut pas être renouvelé tacitement. Chaque période exige un vote de l'assemblée générale et un nouveau contrat conforme au modèle.
Combien peut coûter un syndic ?
La loi ne fixe aucun prix : le forfait est négocié librement. Pour comparer, divisez le forfait annuel TTC par le nombre de lots, puis ajoutez le coût des prestations particulières que vous prévoyez d'utiliser.
Le syndic peut-il facturer des photocopies ou des courriers ?
Les frais d'envoi liés aux prestations du forfait sont remboursés selon les modalités du contrat. Les copies papier de certains documents (carnet d'entretien, diagnostics, procès-verbaux certifiés) sont facturées au copropriétaire qui les demande, d'après l'ANIL.
Que faire si mon syndic facture une prestation hors liste ?
Demandez à lire la ligne dans le contrat et vérifiez l'annexe 2 du décret. En cas de blocage, le conseil syndical peut le relever en assemblée ; voir le rôle du conseil syndical.