Dès que vos travaux touchent une partie commune ou changent l'aspect extérieur de l'immeuble, vous devez obtenir l'autorisation de l'assemblée générale, à la majorité de l'article 25 b de la loi du 10 juillet 1965 (majorité des voix de tous les copropriétaires). C'est le cas d'une unité extérieure de climatisation sur la façade ou le balcon, de volets ou de fenêtres d'une autre teinte ou d'un autre modèle, d'un store banne ou d'une véranda. Une fenêtre remplacée à l'identique n'a pas besoin de ce vote.
La règle : l'article 25 b
L'article 25 b de la loi du 10 juillet 1965 range dans les décisions à la majorité absolue l'autorisation donnée à un copropriétaire d'effectuer, à ses frais, des travaux affectant les parties communes ou l'aspect extérieur de l'immeuble, conformes à la destination de celui-ci. Le copropriétaire ne peut donc pas décider seul. Il faut un vote, et le texte de la résolution doit décrire précisément les travaux.
Deux limites à connaître :
- L'autorisation ne peut pas figurer dans le règlement de copropriété : la Cour de cassation l'a jugé (3e chambre civile, 12 mars 1997, n° 95-15.953, rappelé par Eurojuris). Il faut un vote en assemblée.
- L'accord du promoteur avant la copropriété ne suffit pas : la 3e chambre civile du 30 mai 2024 (n° 22-23.878) exige l'autorisation de l'assemblée.
Quel équipement, quelle démarche
| Travaux | Touche l'aspect extérieur ou une partie commune ? | Vote de l'AG |
|---|---|---|
| Unité extérieure de climatisation en façade, balcon visible de la rue | Oui | Oui, article 25 b |
| Unité posée sur un balcon privatif non visible | À examiner : le percement du mur est une partie commune | Souvent oui |
| Fenêtres remplacées à l'identique (même teinte, même découpe) | Non | Non, en principe |
| Fenêtres d'un modèle ou d'une couleur différents | Oui | Oui |
| Volets roulants ou battants différents des autres | Oui | Oui |
| Store banne, véranda, fermeture de balcon | Oui | Oui |
Le règlement de copropriété précise parfois ce qui est privatif et ce qui est commun (certaines fenêtres sont décrites comme parties privatives, l'aspect extérieur restant dans tous les cas protégé). Relisez-le : il peut contenir une charte de façade ou une teinte imposée.
Les autres autorisations à prévoir
L'accord de l'assemblée ne remplace pas les formalités d'urbanisme. Une modification de façade nécessite généralement une déclaration préalable en mairie, et en secteur protégé (Vieux Lyon, pentes de la Croix-Rousse, abords de monuments historiques) l'avis de l'architecte des bâtiments de France peut s'ajouter. Renseignez-vous auprès du service urbanisme de votre commune avant de signer un devis. Pour Lyon et Villeurbanne, les règles dépendent de votre secteur : ne les supposez pas identiques d'une rue à l'autre.
Les nuisances comptent aussi. Une unité extérieure trop bruyante ou mal évacuée (eau de condensation sur le balcon du dessous) peut donner lieu à une action en trouble de voisinage, même si l'AG a donné son accord.
Comment présenter la demande
- Demandez l'inscription au syndic de la question à l'ordre du jour de la prochaine assemblée, par lettre recommandée. Voir comment inscrire une question à l'ordre du jour.
- Joignez un dossier concret : devis, fiche technique, photomontage, couleur, emplacement, niveau sonore, trajet des tuyaux.
- Décrivez l'engagement : travaux à vos frais, entretien de votre équipement, remise en état en cas de dégradation.
- Anticipez le vote : les majorités de l'AG se comptent sur les tantièmes de tous les copropriétaires. Un projet bien présenté a plus de chance d'atteindre la moitié des voix.
- Utilisez la passerelle si nécessaire : avec au moins un tiers des voix, un second vote à la majorité simple est possible (voir la passerelle de l'article 25-1).
Et si les travaux sont déjà faits
Des travaux réalisés sans autorisation sont irréguliers. Le syndicat peut demander en justice la remise en état des lieux, sans avoir à prouver un préjudice particulier (Eurojuris). L'irrégularité peut toutefois disparaître si l'assemblée ratifie les travaux a posteriori, à la majorité requise, ou refuse d'en demander la remise en état. Si vous êtes dans ce cas, mieux vaut déposer une demande de régularisation à la prochaine AG que d'attendre une mise en demeure.
Côté délais, l'action du syndicat contre un copropriétaire est une action personnelle soumise à la prescription du droit commun (article 2224 du Code civil, cinq ans à compter de la connaissance des faits). Vérifiez ce point avec un professionnel avant de miser sur la prescription.
Pour le syndic et le conseil syndical
Garder la trace de chaque autorisation individuelle (date, résolution, conditions) évite des conflits à la revente. Dans Palier, le suivi des travaux et des incidents rattache chaque demande à la résolution votée.
Questions fréquentes
Ai-je besoin d'un vote pour poser une climatisation ?
Oui si l'unité extérieure est visible depuis l'extérieur ou si le passage des tuyaux touche une partie commune. Le vote relève de l'article 25 b de la loi du 10 juillet 1965.
Puis-je changer mes fenêtres sans l'accord de la copropriété ?
Si le modèle, la teinte et le découpage sont identiques, oui, en général. Dès que l'aspect extérieur change, l'autorisation de l'AG est requise.
Le syndic peut-il m'interdire de poser un store ou des volets ?
Le syndic n'accorde pas l'autorisation : c'est l'assemblée. Il vérifie le règlement et inscrit votre demande à l'ordre du jour.
Que risque-t-on avec des travaux faits sans autorisation ?
Une action du syndicat pour remise en état, sans preuve de préjudice nécessaire. Une régularisation par l'AG est souvent possible.
Faut-il aussi une autorisation de la mairie ?
Souvent oui : une modification de façade relève de l'urbanisme (déclaration préalable). Demandez conseil au service urbanisme de votre commune.