Un copropriétaire n'a pas besoin de l'assemblée générale pour des travaux à l'intérieur de son lot, mais il en a besoin dès que les travaux affectent les parties communes ou l'aspect extérieur de l'immeuble. L'autorisation est alors votée à la majorité des voix de tous les copropriétaires, en application de l'article 25 b de la loi du 10 juillet 1965, et les travaux sont réalisés aux frais du demandeur. Sans autorisation, le syndicat peut exiger la remise en état.
Le principe : liberté chez soi, vote dès que ça touche au commun
L'article 9 de la loi de 1965 pose la règle : chaque copropriétaire dispose des parties privatives de son lot, et en use librement, à condition de ne porter atteinte ni aux droits des autres copropriétaires ni à la destination de l'immeuble. L'ANIL résume : les travaux dans les parties privatives ne sont en principe pas soumis à l'autorisation de l'assemblée, mais si les travaux touchent à la structure ou affectent les parties communes (abattre un mur porteur, remplacer une porte palière ou des fenêtres, par exemple), une autorisation est impérative.
La question est donc toujours la même : est-ce que mon chantier affecte une partie commune, ou l'aspect extérieur ? Ces éléments sont communs, dans le silence ou la contradiction des titres (article 3) : le gros œuvre, les gaines, les têtes de cheminée, les façades, les canalisations collectives.
Quelles majorités selon le cas ?
| Situation | Décision de l'assemblée | Texte |
|---|---|---|
| Travaux affectant les parties communes ou l'aspect extérieur, conformes à la destination de l'immeuble (percement d'un mur porteur, fenêtres, climatiseur en façade, porte palière, véranda) | Majorité des voix de tous les copropriétaires | Article 25 b |
| Travaux d'accessibilité aux personnes handicapées ou à mobilité réduite, à ses frais | Information de l'assemblée, qui peut s'y opposer par décision motivée à la majorité des voix des copropriétaires | Article 25-2 |
| Isolation thermique de la toiture ou du plancher, à ses frais | Majorité des articles 25 et 25-1 | Article 25-2-1 |
| Stationnement sécurisé des vélos dans les parties communes, à ses frais | Voix exprimées des présents, représentés ou votant par correspondance | Article 24, II, j |
| Équipement des places de stationnement sécurisé pour recharge de véhicules électriques | Article 24 (décision d'équiper et étude) ou article 25 (installations électriques) | Articles 24, II, i et 25, j |
Pour la première ligne, si le projet n'obtient pas la majorité des voix de tous mais recueille au moins un tiers de ces voix, l'assemblée procède immédiatement à un second vote à la majorité de l'article 24 (article 25-1).
Pour aller plus loin sur les cas plus rares : la modification de l'apparence de l'immeuble de façon structurante, ou la création d'un accès, peut exiger une majorité plus lourde, voire l'unanimité si elle touche à la destination de l'immeuble (article 26, dernier alinéa). En cas de doute, le syndic ou un juriste de l'ADIL peut qualifier le projet.
Comment présenter sa demande
- Écrire au syndic. Une lettre recommandée ou un courriel avec accusé de réception, en demandant l'inscription d'une résolution à l'ordre du jour de la prochaine assemblée. La demande doit détailler les travaux envisagés, comme le prévoit l'article 25-2 pour l'accessibilité.
- Joindre un dossier solide. Plans, devis, nom de l'entreprise, assurance décennale, avis d'un architecte ou d'un bureau d'études si la structure est en jeu, photos de l'état actuel.
- Proposer le texte de la résolution. Précisez que les travaux sont faits aux frais du demandeur, sous sa responsabilité de maître d'ouvrage, avec remise en état des parties communes au besoin.
- Prévenir les voisins concernés. Les travaux supposant un accès aux parties privatives doivent être notifiés aux copropriétaires concernés au moins huit jours avant, sauf impératif de sécurité ou de conservation des biens (article 9).
- Attendre le vote avant de commencer.
Les dossiers refusés le sont souvent faute de devis, de plan ou d'assurance, pas sur le fond. Un dossier complet à la convocation est le meilleur argument.
Que risque-t-on sans autorisation ?
Des travaux affectant les parties communes réalisés sans vote régulier sont irréguliers. Le syndicat, représenté par le syndic, a qualité pour agir en justice, y compris contre un copropriétaire (article 15 de la loi de 1965), pour obtenir la remise en état. L'article 42 renvoie à l'article 2224 du code civil pour le délai de prescription des actions personnelles entre copropriétaires ou entre un copropriétaire et le syndicat. Ce texte fixe le délai à cinq ans à compter du jour où le titulaire du droit a connu ou aurait dû connaître les faits.
En pratique, une régularisation reste possible : le copropriétaire demande à l'assemblée d'autoriser après coup des travaux déjà réalisés. Elle n'y est pas tenue, et le refus l'expose à une remise en état à ses frais. Mieux vaut donc ne pas commencer.
Après le vote : les droits et devoirs
- Les travaux sont à la charge du demandeur, qui exerce les pouvoirs du maître d'ouvrage jusqu'à la réception dans les cas prévus aux articles 25-2 et 25-2-1.
- Un copropriétaire lésé par des travaux peut contester la décision dans les deux mois de la notification du procès-verbal (article 42).
- Les conséquences sur la répartition des charges (par exemple un changement d'usage) font l'objet de règles spécifiques, aux articles 24 II l et 25 e.
Un exemple à Lyon
Dans un immeuble canut, la copropriétaire d'un grand appartement du 4e étage veut remplacer ses fenêtres en bois par des menuiseries en PVC. Elle affecte l'aspect extérieur de l'immeuble : il lui faut l'autorisation de l'assemblée (article 25 b), et si l'immeuble est en secteur protégé, l'accord préalable de l'architecte des bâtiments de France, que la copropriété ne peut pas lui accorder. Pour la façade, voir le guide sur le ravalement, et pour les particularités des bâtiments anciens, celui sur les copropriétés anciennes à Lyon.
Côté outil, une demande de travaux peut se préparer dans Palier sous forme de point d'assemblée, avec simulation des majorités avant le jour du vote (démonstration).
Questions fréquentes
Puis-je changer mes fenêtres sans demander l'avis de l'assemblée ?
Si elles sont visibles de l'extérieur et modifient l'aspect de l'immeuble, non : l'autorisation de l'assemblée est requise (article 25 b). Le règlement de copropriété précise souvent qui décide des menuiseries. Vérifiez-le avant de commander.
Qui paie les travaux autorisés par l'assemblée ?
Le copropriétaire qui les demande, sauf décision contraire expresse. L'article 25 b parle d'une autorisation donnée à certains copropriétaires d'effectuer à leurs frais les travaux.
Peut-on abattre un mur porteur dans son appartement ?
Un mur porteur appartient au gros œuvre, donc aux parties communes (article 3). L'autorisation de l'assemblée est indispensable, avec une étude de structure. La décision relève de l'article 25 b.
L'assemblée peut-elle refuser des travaux d'accessibilité ?
Seulement dans un cas précis : par décision motivée, à la majorité des voix des copropriétaires, si les travaux portent atteinte à la structure de l'immeuble, à ses éléments d'équipement essentiels ou à sa destination (article 25-2).
Que faire si un voisin fait des travaux sans autorisation ?
Signalez-le au syndic par écrit et demandez-lui de mettre le copropriétaire en demeure. Le syndicat, et non les voisins pris individuellement, est le premier acteur pour agir, même si un copropriétaire peut agir seul s'il subit un préjudice personnel.