Pour acheter les combles, un bout de couloir, une cave ou un morceau de cour, vous devez obtenir un vote favorable de l'assemblée générale à la majorité de l'article 26 de la loi du 10 juillet 1965 : la majorité en nombre des copropriétaires, représentant au moins les deux tiers des voix du syndicat. La vente passe ensuite par un géomètre, une modification du règlement de copropriété et un acte notarié. Si elle porte atteinte à la destination de l'immeuble, l'unanimité est requise.
Pourquoi c'est un vote exigeant
Une partie commune appartient à tous les copropriétaires. La vendre est un acte de disposition : le syndicat se défait d'un bien collectif. C'est pourquoi l'article 26 impose une double majorité, plus exigeante que la majorité absolue de l'article 25. Beaucoup de synthèses (dont certaines de l'ANIL) rangent l'aliénation des parties communes parmi les décisions les plus lourdes, voire à l'unanimité ; en pratique, l'unanimité s'applique quand la vente compromet la destination de l'immeuble ou les conditions de jouissance des parties privatives (article 26, deuxième alinéa, selon le cabinet Kohen Avocats). Vérifiez ce point avec votre notaire ou votre ADIL avant de déposer une résolution.
Parties communes spéciales (celles qui sont propriété de certains copropriétaires seulement, selon le règlement) : seuls les copropriétaires concernés votent sur leur cession.
Les étapes, dans l'ordre
- Vérifiez que c'est possible. Une partie commune nécessaire à l'usage de tous (escalier, local poubelles, gaines techniques) ne peut pas être cédée sans porter atteinte à la destination de l'immeuble. Les combles non utilisés, un délaissé de cour ou un ancien local technique sont des candidats réalistes.
- Préparez un projet : plan, surface, usage prévu, prix proposé. Prenez l'avis d'un géomètre-expert, qui établit le plan et la surface, et d'un expert immobilier ou d'un agent pour estimer la valeur.
- Demandez au syndic d'inscrire la résolution à l'ordre du jour de la prochaine AG. Voir comment inscrire une question à l'ordre du jour. Joignez le plan, le projet de prix et les modifications à apporter au règlement.
- Faites calculer les tantièmes du nouveau lot. Ils se fixent selon les critères de l'article 5 de la loi de 1965. Notre guide sur les tantièmes en détaille le calcul. La modification de la répartition des charges se vote à la même majorité que la vente, selon Kohen Avocats.
- Votez en assemblée. Les voix se comptent sur l'ensemble des copropriétaires, absents compris. Voir les majorités d'AG.
- Attendez l'expiration des recours. Le procès-verbal est notifié aux copropriétaires opposants ou défaillants. Ils ont deux mois pour le contester (article 42 de la loi du 10 juillet 1965). Ne signez pas l'acte avant la fin de ce délai et demandez au syndic une attestation d'absence de recours.
- Signez chez le notaire. Il rédige l'acte de vente entre le syndicat (représenté par le syndic) et vous, le modificatif de l'état descriptif de division et du règlement, et publie l'ensemble au service de publicité foncière. La vente n'est effective qu'à ce moment.
Exemple chiffré
À titre d'illustration, dans une copropriété de 1 000 tantièmes à Lyon (7e), 18 copropriétaires. Un copropriétaire du dernier étage propose d'acheter 25 m² de combles perdus pour agrandir son lot.
| Élément | Illustration |
|---|---|
| Voix nécessaires | Au moins 667 voix sur 1 000 (deux tiers) |
| Copropriétaires nécessaires | La majorité des 18, soit au moins 10 |
| Vote | Les deux conditions doivent être réunies en même temps |
| Recours | 2 mois après notification du PV |
Chiffres fictifs : ils servent à comprendre la double condition, pas à fixer un prix.
Combien payer
Aucune règle ne fixe le prix. Il se négocie en tenant compte de la valeur de marché, de la situation, de l'état du bien et de la plus-value apportée à votre lot. Le prix est versé au syndicat puis réparti entre copropriétaires selon leurs tantièmes, d'après le PAP. Les frais de notaire et de géomètre s'ajoutent. Les tribunaux contrôlent peu le prix : une délibération n'est annulée que si le prix est manifestement dérisoire ou si la décision sert uniquement l'acquéreur (abus de majorité).
Un prix correct, un dossier clair et une réunion préparatoire avec le conseil syndical font plus pour le vote que n'importe quel argument juridique.
Combles et surélévation
Acheter des combles pour les aménager est une chose. Surélever l'immeuble en est une autre : la loi du 10 juillet 1965 prévoit un régime propre (articles 35 et suivants), avec notamment un droit de priorité reconnu aux copropriétaires du dernier étage. Le droit de l'urbanisme (hauteur autorisée, permis de construire, plan local d'urbanisme) s'ajoute. Si les travaux d'aménagement touchent le gros œuvre, une autorisation d'AG distincte (article 25) est nécessaire, selon le PAP.
Si vous occupez déjà la partie commune sans titre
Annexer une cave ou un bout de cour sans accord ne crée pas de droit : le syndicat peut demander en référé la remise en état. Régulariser par un achat est une solution, mais seulement si l'AG vote la vente.
Pour préparer l'AG, Palier permet de présenter les résolutions et de voir en direct si la majorité de l'article 26 est atteinte.
Questions fréquentes
Quelle majorité faut-il pour vendre une partie commune ?
La double majorité de l'article 26 de la loi du 10 juillet 1965 : la majorité des copropriétaires, représentant au moins deux tiers des voix. L'unanimité est nécessaire si la vente porte atteinte à la destination de l'immeuble.
Puis-je acheter les combles de mon immeuble ?
Oui, si ces combles peuvent être séparés sans gêner les autres lots et si l'assemblée vote la vente. Un géomètre, un modificatif du règlement et un notaire sont nécessaires.
Combien de temps dure la procédure ?
Plusieurs mois en pratique : préparation du dossier, attente de l'AG, deux mois de recours après la notification du procès-verbal, puis rendez-vous chez le notaire.
Qui touche le prix de vente ?
Le syndicat des copropriétaires, qui le répartit ensuite entre les copropriétaires selon leurs tantièmes, ou l'affecte selon la décision de l'AG.
Un copropriétaire opposé peut-il bloquer la vente ?
Seul, non : la double majorité suffit. Il peut toutefois contester la décision dans les deux mois de la notification du procès-verbal (article 42), notamment pour abus de majorité.