En copropriété, le stationnement obéit d'abord au règlement de copropriété : c'est lui qui dit si une place est un lot privatif, une partie commune réservée à un lot ou un espace commun ouvert à tous, et qui fixe les règles d'usage de la cour et du parking. Pour une voiture ventouse ou un véhicule garé sans droit sur un parking privé, le code de la route ne permet pas de verbaliser, mais le maître des lieux peut demander la mise en fourrière à un officier de police judiciaire (article L. 325-12 du code de la route). Le syndic n'a, lui, aucun pouvoir de police.
À qui appartient la place ?
Tout commence par la lecture du règlement et de l'état descriptif de division. Service-public.fr rappelle que le règlement fixe la destination de chaque partie de l'immeuble et peut réglementer l'usage du garage.
| Statut de la place | Ce que cela signifie | Qui décide de l'usage |
|---|---|---|
| Lot privatif (parking, box) | Vous en êtes propriétaire, avec une quote-part de parties communes | Vous, dans le respect du règlement |
| Partie commune à jouissance privative | La place appartient à tous, mais son usage est réservé à un lot | Le titulaire, dans les limites du règlement |
| Partie commune sans attribution | Places ouvertes aux résidents, souvent premier arrivé, premier servi | L'assemblée générale, par ses décisions et le règlement |
| Place louée par le syndicat | Le syndicat loue une partie commune à un résident ou à un tiers | L'assemblée générale, qui fixe les conditions |
Les allées, les rampes et les aires de manœuvre restent communes, même dans un parking composé de lots privatifs. Pour les cas ambigus, voir notre guide sur les parties communes et privatives, et celui sur les parties communes à jouissance privative.
Une place « attribuée » par habitude, sans mention au règlement ni décision d'assemblée, ne donne aucun droit. En cas de conflit, c'est l'assemblée qui peut organiser l'attribution, pas le premier occupant.
Ce que vous pouvez faire de votre place
Si la place est un lot privatif, vous pouvez l'utiliser, la louer ou la vendre, sous réserve des clauses du règlement. Celui-ci peut par exemple interdire d'y stocker autre chose qu'un véhicule ou d'y effectuer des réparations mécaniques.
Poser un arceau, une barrière individuelle ou fermer la place en box touche souvent le sol ou les murs, qui sont des parties communes, ou l'aspect du parking : il faut alors l'autorisation de l'assemblée. Notre guide sur les travaux privatifs touchant les parties communes explique la démarche. Pour une prise de recharge, le cadre est particulier : voir le guide sur la borne de recharge en copropriété.
Voiture ventouse : deux régimes différents
Sur la voie publique
Un véhicule laissé au même endroit de la voie publique plus de sept jours consécutifs est en stationnement abusif (article R. 417-12 du code de la route). Signalez-le à la police municipale ou au commissariat : ce sont eux qui verbalisent et décident de l'enlèvement.
Sur le parking ou dans la cour de la copropriété
Une voie privée fermée à la circulation publique n'est pas soumise au code de la route : la police ne peut pas y verbaliser un stationnement gênant. La loi a prévu une autre voie. L'article L. 325-12 du code de la route permet la mise en fourrière, à la demande du maître des lieux, des véhicules « laissés, sans droit, dans les lieux publics ou privés où ne s'applique pas le code de la route ». Une réponse ministérielle publiée au Journal officiel du 22 novembre 2016 en détaille la procédure :
- Le maître des lieux agit. Ce peut être le syndic pour les parties communes, ou le propriétaire ou le locataire d'une place privative.
- Si le propriétaire du véhicule est connu, il est mis en demeure de retirer son véhicule dans un délai de huit jours à compter de la réception de la mise en demeure.
- S'il est inconnu, la demande adressée à l'officier de police judiciaire est accompagnée d'une demande d'identification du propriétaire.
- L'officier de police judiciaire territorialement compétent décide de l'enlèvement, selon les articles R. 325-47 à R. 325-52 du code de la route.
Les frais de fourrière sont ensuite à la charge du propriétaire du véhicule. Service-public.fr détaille les montants maximaux et les délais de récupération.
Exemple. Dans une résidence de Villeurbanne, une voiture aux pneus à plat occupe depuis quatre mois une place commune. Le conseil syndical photographie le véhicule à plusieurs dates, le syndic affiche un avis dans le hall, puis, sans réponse, saisit le commissariat avec les photos, l'immatriculation et une demande d'identification. Le véhicule est enlevé quelques semaines plus tard.
Stationnement gênant dans la cour
Voitures garées devant le local à poubelles, devant une porte de cave ou sur l'accès des pompiers : c'est la plainte la plus courante dans les petites copropriétés.
- Relisez le règlement de copropriété : il interdit souvent le stationnement dans la cour, ou le limite aux arrêts de courte durée.
- Demandez au syndic un rappel écrit, nominatif si l'auteur est connu, avec copie au bailleur si l'occupant est locataire.
- Matérialisez les interdictions : marquage au sol, panneau rappelant la clause du règlement. Ces aménagements se votent en assemblée.
- Fermez l'accès si nécessaire. Selon l'ANIL, l'installation de dispositifs de fermeture de l'immeuble relève de la majorité de l'article 25. Un portail ou une barrière de parking demande donc un vote et des devis.
- Pour un véhicule laissé sans droit, la procédure de fourrière décrite plus haut s'applique.
Gardez en tête la sécurité : un véhicule qui bloque une voie d'accès des secours est un danger, pas une simple gêne. Prévenez le syndic sans attendre.
Les recours si le conflit dure
| Situation | Première démarche | Ensuite |
|---|---|---|
| Un voisin se gare sur votre place privative | Parler, puis lettre recommandée | Fourrière à votre demande, ou action en justice |
| Voiture ventouse sur une place commune | Signalement au syndic avec photos | Demande de fourrière par le syndic |
| Stationnement répété contraire au règlement | Rappel écrit du syndic | Action du syndicat après vote de l'assemblée |
| Gêne quotidienne entre voisins | Conciliateur de justice, gratuit | Tribunal, avec demande de cessation sous astreinte |
Avant de saisir le juge pour un litige de voisinage, une tentative de règlement amiable est en principe obligatoire, par exemple devant un conciliateur de justice. Notre guide sur le trouble anormal de voisinage détaille la procédure.
Pour un dossier de fourrière ou un rappel au règlement, il faut des faits datés. Dans Palier, un habitant signale un véhicule abandonné avec une photo, les voisins confirment, et le conseil syndical dispose d'un historique daté à transmettre au syndic (démonstration).
Questions fréquentes
Peut-on faire enlever une voiture ventouse sur le parking de la copropriété ?
Oui. Le syndic, en tant que maître des lieux pour les parties communes, peut demander la mise en fourrière à un officier de police judiciaire (article L. 325-12 du code de la route). Si le propriétaire est connu, il doit d'abord être mis en demeure de retirer son véhicule sous huit jours.
Un voisin se gare sur ma place de parking, que faire ?
Parlez-lui, puis écrivez-lui par lettre recommandée. Si cela continue, vous pouvez, comme maître des lieux de votre place, demander la mise en fourrière du véhicule laissé sans droit, ou saisir le juge après une tentative de conciliation.
Le syndic peut-il mettre des amendes pour stationnement gênant ?
Non. Le syndic n'a pas de pouvoir de police : il ne peut ni verbaliser ni infliger d'amende. Il peut rappeler le règlement, engager une procédure de fourrière et, après décision de l'assemblée, agir en justice au nom du syndicat.
Puis-je louer ma place de parking à quelqu'un d'extérieur à l'immeuble ?
En principe oui si la place est un lot privatif, sauf clause contraire du règlement de copropriété justifiée par la destination de l'immeuble. Vérifiez le règlement et informez le syndic, notamment pour la remise d'un badge ou d'une télécommande.
Quelle majorité pour installer une barrière de parking ?
Selon l'ANIL, les dispositifs de fermeture de l'immeuble relèvent de la majorité de l'article 25 de la loi du 10 juillet 1965, c'est-à-dire la majorité des voix de tous les copropriétaires. Si ce seuil n'est pas atteint mais qu'au moins un tiers des voix est favorable, un second vote est possible.