La superficie Carrez est la surface privative d'un lot de copropriété, que l'article 46 de la loi du 10 juillet 1965 impose d'indiquer dans toute promesse de vente et dans l'acte de vente. Elle compte les planchers des pièces closes et couvertes, sans les murs ni les parties de moins de 1,80 m de hauteur. Si la surface réelle est inférieure de plus de 5 % à celle annoncée, l'acquéreur peut demander une baisse du prix dans un délai d'un an après l'acte authentique.
Quand la mention Carrez est obligatoire
L'article 46 vise « toute promesse unilatérale de vente ou d'achat, tout contrat réalisant ou constatant la vente d'un lot ». Elle s'applique donc à la vente de tout lot de copropriété : appartement, local professionnel, combles aménagés vendus comme lot, maison en copropriété horizontale. Elle ne concerne pas la location, où l'on parle de surface habitable, notion proche mais calculée selon d'autres règles.
Ne sont pas concernés, selon la chambre des notaires de Paris :
- les caves, garages et emplacements de stationnement ;
- les lots ou fractions de lots d'une superficie inférieure à 8 m².
Le jour de l'acte authentique, le notaire remet à l'acquéreur un document indiquant la superficie privative et les recours en cas d'inexactitude (Service-public.fr).
Ce qui compte, ce qui ne compte pas
L'article 4-1 du décret du 17 mars 1967 définit la méthode : on mesure la superficie des planchers des locaux clos et couverts, après déduction des surfaces occupées par les murs, cloisons, marches et cages d'escalier, gaines, embrasures de portes et de fenêtres. On ne tient pas compte des parties d'une hauteur inférieure à 1,80 m.
| Élément | Compté en Carrez ? |
|---|---|
| Séjour, chambres, cuisine, salle de bains, couloirs | Oui |
| Placards et rangements intégrés de 1,80 m de hauteur ou plus | Oui |
| Combles aménagés, pour la partie à 1,80 m ou plus sous plafond | Oui |
| Murs, cloisons, gaines techniques, marches d'escalier | Non |
| Embrasures de portes et de fenêtres | Non |
| Balcons, terrasses, loggias ouvertes | Non, car pas clos et couverts |
| Cave, garage, parking | Non |
| Parties sous pente de moins de 1,80 m | Non |
Une véranda ou une loggia fermée peut entrer dans le calcul si elle est close et couverte, mais un local fermé sans autorisation de l'assemblée pose une autre question, celle de la régularité des travaux. Le guide fermer une loggia ou créer une véranda traite ce point.
Qui mesure
La loi n'impose pas de recourir à un professionnel : le vendeur peut mesurer lui-même. L'ANIL recommande toutefois un mesurage par un professionnel, en pratique un diagnostiqueur ou un géomètre-expert, car c'est le vendeur qui supporte le risque d'erreur. La surface figure dans le dossier de diagnostic technique remis avec la promesse, aux côtés des documents de copropriété décrits dans le guide vendre son lot en copropriété.
Erreur de superficie : les recours
La surface réelle est plus petite
L'acquéreur peut demander au juge une diminution du prix si la superficie réelle est inférieure de plus d'un vingtième (5 %) à celle exprimée dans l'acte. La baisse est proportionnelle à la moindre mesure, calculée dès le premier mètre carré manquant une fois le seuil franchi. L'action doit être intentée dans un délai d'un an à compter de l'acte authentique (ANIL, chambre des notaires de Paris). Ce délai est court : faites remesurer dès la remise des clés si vous avez un doute.
Exemple chiffré. Un appartement de la Croix-Rousse est vendu 240 000 € avec une superficie Carrez de 60 m². Un nouveau mesurage donne 56 m². L'écart est de 4 m², soit 6,7 % : le seuil de 5 % est franchi. La baisse de prix est de 240 000 × 4 ÷ 60 = 16 000 €. Si le mesurage avait donné 57,5 m² (écart de 4,2 %), aucune diminution n'aurait été possible au titre de la loi Carrez.
La surface réelle est plus grande
Aucun supplément de prix n'est dû au vendeur. L'article 46 ne joue que dans un sens.
Aucune surface n'a été indiquée
L'absence de toute mention de superficie permet à l'acquéreur de demander la nullité de la promesse ou de l'acte. Mais cette action en nullité doit être exercée au plus tard à l'expiration d'un délai d'un mois à compter de l'acte authentique constatant la réalisation de la vente. Et si l'acte authentique mentionne la superficie, l'acquéreur ne peut plus invoquer son absence dans la promesse.
| Situation | Recours | Délai |
|---|---|---|
| Surface réelle inférieure de plus de 5 % | Diminution proportionnelle du prix | 1 an après l'acte authentique |
| Surface réelle inférieure de 5 % ou moins | Pas de recours au titre de la loi Carrez | Sans objet |
| Surface réelle supérieure | Aucun supplément de prix | Sans objet |
| Aucune superficie mentionnée | Nullité de l'acte | 1 mois après l'acte authentique |
Et le mesureur ?
Si le professionnel s'est trompé, le vendeur qui a dû restituer une partie du prix peut chercher à engager sa responsabilité. La jurisprudence considère en principe que la restitution du prix ne constitue pas, en elle-même, un préjudice que le mesureur doit réparer, mais d'autres préjudices peuvent l'être. C'est un contentieux technique : faites-vous conseiller par un avocat ou par l'ADIL du Rhône avant d'agir.
Les erreurs fréquentes
- Annoncer la surface au sol au lieu de la surface Carrez, notamment sous les toits : la différence peut dépasser 10 m² dans un appartement mansardé.
- Reprendre la surface d'un ancien acte sans vérifier, alors que des travaux ont modifié le lot (cloison abattue, placard créé, combles réunis).
- Compter un balcon ou une terrasse dans la surface vendue.
- Oublier les lots secondaires : une chambre de service vendue avec l'appartement doit être mesurée si elle fait au moins 8 m².
- Confondre surface Carrez et tantièmes : les tantièmes de charges ne se recalculent pas parce qu'une surface a été mal mesurée. Voir le guide sur les tantièmes.
Pour l'ensemble des documents à contrôler lors d'un achat, consultez la liste pas à pas du guide acheter un appartement en copropriété.
Questions fréquentes
Quelles surfaces ne sont pas comptées dans la loi Carrez ?
Les murs, cloisons, gaines, marches et embrasures, les parties de moins de 1,80 m de hauteur, les balcons, terrasses et loggias ouvertes, ainsi que les caves, garages, parkings et lots de moins de 8 m².
Quel est le délai pour agir en cas d'erreur de surface Carrez ?
Un an à compter de la signature de l'acte authentique pour demander une diminution du prix, si la surface réelle est inférieure de plus de 5 % à celle indiquée.
Que se passe-t-il si la surface Carrez n'est pas mentionnée dans le compromis ?
L'acquéreur peut demander la nullité. Mais si l'acte authentique indique la superficie, il ne peut plus se prévaloir de son absence dans le compromis, et l'action en nullité fondée sur l'absence de mention doit de toute façon être engagée au plus tard un mois après l'acte.
Le vendeur peut-il mesurer la surface Carrez lui-même ?
Oui, la loi ne l'interdit pas. Mais c'est lui qui supporte le risque d'une erreur de plus de 5 % : un mesurage professionnel est recommandé par l'ANIL.