Pour contester la répartition des charges, quatre voies existent selon l'origine du problème : contester la décision d'assemblée dans les deux mois suivant la notification du procès-verbal, agir en révision si votre part s'écarte de plus d'un quart (délais de cinq ou deux ans), demander la nullité d'une clause contraire à la loi, ou obtenir un vote à l'unanimité. Dans tous les cas, continuez de payer vos appels.
Première question : d'où vient l'erreur ?
Avant d'engager quoi que ce soit, identifiez la source.
| Origine de l'écart | Voie de recours | Délai |
|---|---|---|
| Une résolution votée en assemblée | Contestation de la décision (article 42) | 2 mois après notification du procès-verbal |
| Une répartition d'origine trop éloignée de la loi | Action en révision (article 12) | 5 ans après publication du règlement, ou 2 ans après la première vente du lot |
| Une clause du règlement contraire à la loi | Nullité, clause réputée non écrite (article 43) | Aucun délai selon service-public.fr |
| Une clé légale mais que l'on veut changer | Vote en assemblée (article 11) | Au moment de la prochaine assemblée |
| Une erreur de calcul sur votre appel | Réclamation au syndic, puis justice | Voir ci-dessous |
Voie 1 : contester une décision d'assemblée
La décision qui fixe ou modifie une répartition se conteste devant le tribunal judiciaire du lieu de l'immeuble. Peuvent agir les copropriétaires opposants (qui ont voté contre) ou défaillants (absents et non représentés). Le délai est de deux mois à compter de la notification du procès-verbal par le syndic ; si le syndic ne l'a jamais envoyé, il est de cinq ans. L'avocat est obligatoire (service-public.fr, F35288).
Voie 2 : l'action en révision
L'article 12 de la loi permet à un copropriétaire d'agir si sa part, ou celle d'un autre, s'écarte de plus d'un quart de la répartition que donnerait l'article 10. Elle doit être exercée dans les cinq ans suivant la publication du règlement de copropriété, ou dans les deux ans suivant la première mutation à titre onéreux du lot qui suit cette publication. Elle ne vaut pas contre une répartition qui résulte d'une décision d'assemblée, et la nouvelle répartition ne vaut que pour l'avenir.
Exemple fictif : un T2 de 41 m² à Lyon 7e supporte 8,4 % des charges générales, alors que sa valeur relative justifierait 5,2 %. L'écart dépasse le quart, donc la révision est ouverte, si les délais le permettent.
Voie 3 : la clause contraire à la loi
Une répartition qui viole l'article 10 (ascenseur facturé à un lot qui ne peut pas l'utiliser, par exemple) est contestable devant le tribunal judiciaire sans limite de délai, indique service-public.fr. L'effet est limité dans le temps : dans un arrêt du 10 juillet 2013 (n° 12-14.569), la Cour de cassation a jugé que lorsque la clause est écartée comme réputée non écrite, la décision ne vaut que pour l'avenir, et les sommes déjà versées restent acquises au syndicat. Le guide sur les charges d'ascenseur au rez-de-chaussée en donne l'application la plus courante.
Voie 4 : changer la clé en assemblée
Sauf exceptions, la répartition des charges ne peut être modifiée qu'à l'unanimité (article 11). La majorité suffit dans quatre cas :
- les travaux ou actes qui rendent la modification nécessaire, à la même majorité que ces travaux ;
- le changement d'usage de parties privatives, à la majorité absolue ;
- la division de lots, à la majorité simple ;
- la création d'un syndicat secondaire, à la majorité absolue.
Dans ces hypothèses, le juge peut aussi procéder à la nouvelle répartition à défaut de décision. Le Gouvernement a confirmé en 2020 qu'il n'entendait pas assouplir la règle de l'unanimité, qu'il justifie par la nature contractuelle de la répartition initiale (réponse ministérielle publiée le 30 juin 2020).
L'erreur sur votre appel de fonds
Parfois le règlement est correct et c'est le syndic qui se trompe : mauvais tantièmes, ligne en double, lot confondu. Dans ce cas, écrivez avec les pièces en main. La Cour de cassation (3e chambre civile, 27 mars 2012, n° 11-13.064) a jugé, selon l'ANIL, que l'approbation des comptes du syndicat ne vaut pas approbation du compte individuel : vous pouvez donc contester vos appels même si les comptes ont été approuvés.
La marche à suivre
- Rassemblez les pièces : règlement de copropriété, état descriptif de division, procès-verbaux, trois derniers appels.
- Calculez l'écart avec les tantièmes du règlement. Une lecture erronée du tableau est la cause la plus fréquente ; le guide sur les tantièmes aide à la vérifier.
- Écrivez au syndic en recommandé électronique, avec le calcul et la demande de correction.
- Sollicitez gratuitement l'ADIL de votre département : celle du Rhône répond aux copropriétaires de la Métropole de Lyon. Un conciliateur de justice peut aussi aider, sans frais.
- Faites inscrire une résolution à l'ordre du jour si la clé doit être modifiée.
- Consultez un avocat avant d'assigner : la contestation d'une décision d'assemblée se fait avec avocat, devant le tribunal judiciaire.
Ne cessez pas de payer. Même l'annulation d'une assemblée ne dispense pas du paiement des charges, qui découle du règlement : la Cour de cassation l'a jugé le 20 mai 2014 (n° 13-12.455). Un impayé exposerait à des frais de recouvrement imputés à vous seul (article 10-1).
Les clés qui peuvent être légitimement différentes d'un lot à l'autre sont décrites dans le guide sur les clés de répartition. Palier affiche pour chaque ligne la clé et le pourcentage appliqués : une erreur se repère plus tôt quand les données sont lisibles. La démo en montre le principe.
Questions fréquentes
Dans quel délai contester la répartition des charges ?
Cela dépend de la voie : deux mois après notification du procès-verbal pour une décision d'assemblée, cinq ans après publication du règlement (ou deux ans après la première vente) pour la révision, et aucun délai pour une clause contraire à la loi, selon service-public.fr.
Faut-il continuer à payer ses charges pendant la contestation ?
Oui. Contester ne suspend pas vos obligations, et l'annulation d'une décision d'assemblée n'éteint pas l'obligation de payer les charges.
Peut-on se faire rembourser un trop-payé de charges ?
En cas de clause réputée non écrite, la Cour de cassation juge que la décision ne vaut que pour l'avenir : les sommes déjà versées restent acquises au syndicat. Une simple erreur de calcul sur votre appel se corrige, elle, par régularisation.
Un avocat est-il obligatoire pour contester ?
Oui pour contester une décision d'assemblée générale devant le tribunal judiciaire (service-public.fr). Pour les démarches préalables (courrier, ADIL, conciliation), non.
Qui peut modifier les tantièmes de charges ?
L'assemblée générale, à l'unanimité en principe, avec les exceptions listées plus haut. Dans les cas où une majorité suffit (travaux, aliénation d'une fraction de lot), le juge peut procéder à la nouvelle répartition à défaut de décision.