Dans une copropriété à chauffage collectif équipée de compteurs ou de répartiteurs individuels, 70 % des frais de chauffage se répartissent selon les consommations relevées dans chaque logement, et 30 % selon les tantièmes. Sans appareil de mesure, le chauffage se répartit selon les tantièmes de chauffage du règlement de copropriété, c'est-à-dire l'utilité du service pour chaque lot.
Sans comptage individuel : les tantièmes de chauffage
L'article 10 de la loi du 10 juillet 1965 répartit les frais de chauffage collectif selon l'utilité que l'équipement présente pour chaque lot. Le règlement fixe pour cela des tantièmes de chauffage, souvent liés au volume ou à la surface chauffés. Le critère est la possibilité d'usage : l'ANIL souligne qu'un copropriétaire qui n'utilise pas le chauffage collectif doit tout de même payer sa quote-part. À l'inverse, un lot sans desserte (parking en sous-sol) n'en supporte pas la charge.
Avec comptage individuel : 70 % et 30 %
Quand chaque logement est équipé, la facture se divise en deux parts (ministère de la Transition écologique) :
- la part individuelle, 70 %, répartie selon les relevés des appareils (hors eau chaude sanitaire) ;
- la part commune, 30 %, répartie selon les tantièmes, ce qui atténue les écarts liés à la situation thermique des logements (dernier étage, pignon).
Les autres frais, comme l'entretien de la chaudière, la conduite des installations ou l'électricité des pompes, se répartissent selon les règles du règlement de copropriété. Un règlement peut aussi intégrer des coefficients de correction : l'exemple officiel est le retrait de 25 % des consommations relevées pour les logements sous toiture non isolée, reporté sur les autres relevés (article R174-10 du code de la construction et de l'habitation). Les immeubles équipés de longue date peuvent suivre un taux fixé lors de l'installation, entre 0 et 50 % de frais communs, selon l'ANIL.
Un exemple chiffré
Facture annuelle d'énergie de 30 000 €. La part individuelle est de 21 000 € et la part commune de 9 000 €. Un lot qui a consommé 3,2 % des unités de l'immeuble et dispose de 48/1000 de tantièmes de chauffage paie : 21 000 € × 3,2 % = 672 €, plus 9 000 € × 48/1000 = 432 €, soit 1 104 €. Chiffres fictifs.
L'obligation d'individualiser
Selon service-public.fr, l'obligation vise les immeubles collectifs à usage d'habitation ou mixte, dotés d'un chauffage commun ou d'une installation centrale de froid, dont la consommation dépasse 80 kWh/m² par an. Chaque local doit porter un appareil mesurant la chaleur, le froid ou l'eau chaude fournie.
Exceptions :
- les logements-foyers ;
- les immeubles sous le seuil de 80 kWh/m² par an (moyenne des trois dernières années, hors eau chaude, rapportée à la surface habitable) ;
- l'impossibilité technique (dalle chauffante sans mesure par local, monotubes en série, par exemple) ;
- le coût disproportionné par rapport aux économies attendues.
Dans ces cas, le syndic rédige une note qui justifie l'exception et décrit la méthode alternative de calcul. Les références sont aux articles L174-2 et R174-1 à R174-18 du code de la construction et de l'habitation, ainsi qu'à l'arrêté du 27 août 2012.
Les appareils
- Compteurs individuels d'énergie thermique, privilégiés, placés à l'entrée des logements ;
- répartiteurs de frais de chauffage sur chaque radiateur, quand les compteurs sont impossibles ;
- robinets thermostatiques, à installer par chaque propriétaire avant les appareils de mesure, à ses frais.
La date à retenir : au 1er janvier 2027, tous les appareils devront être télé-relevables (arrêté du 8 juin 2023). Les appareils installés depuis le 25 octobre 2020 doivent déjà l'être. Un immeuble qui n'a pas préparé cette échéance doit y songer dès maintenant, soit dans deux mois et demi.
Le vote en assemblée
La décision d'installer les appareils et de choisir le prestataire se prend à la majorité absolue de l'article 25 (service-public.fr). Le guide sur les majorités d'assemblée rappelle ce que cela suppose, y compris le second vote possible si un tiers des voix est atteint. Les frais d'installation sont des charges communes selon la fiche officielle.
Informations dues aux occupants
- Une évaluation mensuelle de la consommation, obligatoire depuis le 1er janvier 2022 ;
- une note annuelle comparant la consommation à celle d'un utilisateur moyen, avec le prix des énergies et les modalités de répartition ;
- une note de calcul des charges collectives, jointe à la convocation de l'assemblée.
Pour les bailleurs, la note de consommation accompagne le décompte des charges locatives : voir le guide sur les charges récupérables.
Sanctions
Le syndic doit transmettre les justificatifs à l'autorité administrative dans le mois d'une demande. En cas de non-conformité, une mise en demeure précède une amende pouvant atteindre 1 500 € par an et par logement, jusqu'à mise en conformité.
Conseil : si votre copropriété n'est pas équipée, demandez au syndic la note qui justifie la dérogation. Elle doit exister.
Palier explique, ligne par ligne, d'où vient la part chauffage d'un appel de fonds, avec la clé et les tantièmes utilisés. Voir la démo, et le guide sur les clés de répartition.
Questions fréquentes
Le chauffage collectif doit-il obligatoirement être individualisé ?
Oui, si la consommation de l'immeuble dépasse 80 kWh/m² par an et que l'installation est techniquement possible à un coût raisonnable. Des exceptions existent, justifiées par une note du syndic.
Comment sont répartis les frais de chauffage avec compteurs ?
70 % selon les consommations relevées et 30 % selon les tantièmes. L'entretien et l'électricité de l'installation se répartissent selon le règlement.
Que risque une copropriété qui ne s'équipe pas ?
Après mise en demeure, une amende pouvant aller jusqu'à 1 500 € par an et par logement tant que l'immeuble n'est pas conforme.
Doit-on payer le chauffage si l'on ne chauffe pas son logement ?
Oui, au moins pour la part répartie par tantièmes. Même sans usage, la quote-part reste due, car l'utilité s'apprécie par la possibilité d'usage.