Une copropriété peut employer un gardien (souvent logé sur place), un employé d'immeuble non logé, ou confier le ménage et la sortie des poubelles à une société de nettoyage. Le gardien et l'employé sont des salariés du syndicat des copropriétaires, régis par la convention collective nationale des gardiens, concierges et employés d'immeubles (IDCC 1043). Pour les copropriétaires bailleurs, la part récupérable sur les locataires varie : 75 % du salaire d'un gardien logé qui nettoie et sort les poubelles, 40 % s'il ne fait qu'une des deux tâches, la totalité pour un employé non logé chargé de ces tâches. Supprimer le poste de gardien se vote à la double majorité de l'article 26 de la loi du 10 juillet 1965.
Trois formules, trois logiques
| Gardien ou concierge logé | Employé d'immeuble non logé | Société de nettoyage | |
|---|---|---|---|
| Lien juridique | Salarié du syndicat | Salarié du syndicat | Prestataire, contrat de service |
| Cadre | Convention collective IDCC 1043 | Convention collective IDCC 1043 | Contrat négocié, résiliable selon ses clauses |
| Coûts à prévoir | Salaire, cotisations, logement de fonction, remplacement pendant les congés | Salaire, cotisations, remplacement | Prix forfaitaire, révision annuelle |
| Gestion | Paie, déclarations sociales, médecine du travail, par le syndic | Idem | Contrôle de la prestation |
| Présence | Forte : réception des colis, surveillance, lien avec les habitants | Limitée aux heures de travail | Passages programmés |
| Récupérable sur le locataire (tâches d'entretien et poubelles) | 75 % ou 40 % | 100 % | Voir ci-dessous |
Le choix n'est pas seulement financier. Un gardien connaît l'immeuble, repère une fuite avant qu'elle ne s'aggrave, accueille les entreprises. Une société de nettoyage coûte souvent moins cher et se remplace plus facilement, mais personne ne « voit » l'immeuble entre deux passages.
Ce que coûte vraiment un gardien
Le coût d'un gardien ne se résume pas à son salaire. Pour comparer honnêtement avec un devis de société, additionnez :
- le salaire brut, au moins égal au minimum conventionnel, revalorisé régulièrement par avenant à la convention collective ;
- les cotisations patronales ;
- le logement de fonction, qui est un avantage en nature, et le manque à gagner si la loge pouvait être louée ;
- le remplacement pendant les congés et les arrêts, souvent confié à une entreprise ;
- les frais annexes : médecine du travail, mutuelle, produits et matériel, gestion de la paie facturée par le syndic.
La convention collective distingue des catégories de salariés : les employés d'immeuble, dont le temps de travail est horaire, et les gardiens et concierges, dont le temps de travail est évalué selon les tâches confiées à partir d'un barème. Demandez au syndic le contrat de travail et la fiche de tâches du gardien : c'est le point de départ de toute discussion.
Exemple chiffré, fictif. Une copropriété lyonnaise de 40 lots paie pour son gardien logé un coût annuel total de 42 000 € (salaire, cotisations, remplacements, frais). Une société de nettoyage propose 22 000 € par an pour le ménage et la sortie des poubelles, sans présence ni réception des colis. L'écart de 20 000 € représente 500 € par lot et par an en moyenne : c'est ce montant que l'assemblée doit mettre en regard du service rendu.
La part récupérable sur les locataires
Service-public.fr résume les règles issues de l'article 2 du décret n° 87-713 du 26 août 1987 :
| Situation | Part payée par le locataire | Part restant au bailleur |
|---|---|---|
| Gardien logé : entretien des parties communes et sortie des poubelles | 75 % | 25 % |
| Gardien logé : entretien des parties communes seulement | 40 % | 60 % |
| Gardien logé : sortie des poubelles seulement | 40 % | 60 % |
| Employé d'immeuble non logé assurant ces tâches | 100 % | 0 % |
La répartition de 75 % s'applique aussi pendant les congés et les arrêts de travail, lorsque le gardien est remplacé par un tiers. Le salaire brut et les cotisations entrent dans la base de calcul. Restent en revanche à la charge du bailleur : le salaire en nature (le logement), l'intéressement et la participation, les indemnités de départ à la retraite et de licenciement, la cotisation à une mutuelle prise en charge par l'employeur et la cotisation à la médecine du travail.
Pour une société de nettoyage, les dépenses d'entretien des parties communes figurent dans la liste du décret, mais la refacturation intégrale d'une facture de prestataire fait débat. Demandez au syndic une ventilation claire. La liste complète est commentée dans notre guide sur les charges récupérables.
Supprimer le poste de gardien
Selon l'ANIL, la suppression du poste de concierge ou de gardien, et la vente du logement qui lui est affecté lorsqu'il appartient au syndicat, se votent à la majorité de l'article 26 de la loi du 10 juillet 1965 : la majorité des copropriétaires représentant au moins les deux tiers des voix. Si la suppression porte atteinte à la destination de l'immeuble telle que la définit le règlement (un immeuble de standing dont le règlement prévoit un service de conciergerie, par exemple), l'unanimité est requise. Le calcul de ces seuils est expliqué dans notre guide sur les majorités en assemblée générale.
La méthode, dans l'ordre :
- Chiffrez les deux options sur au moins trois ans, en intégrant le coût de sortie du contrat de travail.
- Consultez le contrat et la convention collective : la suppression du poste entraîne une rupture du contrat de travail, avec procédure et indemnités. Faites-vous accompagner par un spécialiste du droit du travail.
- Demandez plusieurs devis de sociétés de nettoyage sur un cahier des charges précis : fréquence par tâche, sortie et rentrée des bacs, vitres, désinfection du local à poubelles.
- Inscrivez les résolutions à l'ordre du jour : suppression du poste, choix du prestataire, sort de la loge (location, vente, autre usage).
- Organisez la transition : annonce aux habitants, remise des clés, nouvelle répartition des tâches (réception des colis, accès des entreprises).
Une indemnité de licenciement peut représenter une somme importante pour un gardien ancien. Elle n'est pas récupérable sur les locataires et doit être provisionnée avant le vote.
Sans gardien : ne pas perdre l'œil sur l'immeuble
Une copropriété qui passe à une société de nettoyage perd souvent son premier signalement des problèmes. Pour compenser :
- confiez au conseil syndical un tour de l'immeuble régulier ;
- prévoyez dans le contrat de nettoyage un compte rendu écrit des anomalies constatées ;
- donnez aux habitants un canal simple pour signaler une ampoule grillée ou une porte qui ferme mal. Dans Palier, chacun signale depuis son téléphone avec une photo, et le conseil suit les interventions jusqu'à leur clôture (démonstration).
Les dépenses de nettoyage s'inscrivent ensuite dans le budget prévisionnel. Pour d'autres pistes d'économies, voir le guide pour réduire les charges de copropriété.
Questions fréquentes
Quelle convention collective s'applique au gardien d'immeuble ?
La convention collective nationale des gardiens, concierges et employés d'immeubles, identifiée par le numéro IDCC 1043. Elle s'applique aux salariés employés par les syndicats de copropriétaires et les propriétaires d'immeubles, logés ou non.
Quelle part du salaire du gardien le locataire paie-t-il ?
75 % si le gardien logé assure l'entretien des parties communes et la sortie des poubelles, 40 % s'il n'assure qu'une de ces deux tâches. Pour un employé d'immeuble non logé chargé de ces tâches, la totalité est récupérable. Le logement de fonction et les indemnités de licenciement restent au bailleur.
Quelle majorité pour supprimer le poste de gardien ?
La double majorité de l'article 26 de la loi du 10 juillet 1965, selon l'ANIL : la majorité des copropriétaires représentant au moins les deux tiers des voix. L'unanimité est exigée si la suppression porte atteinte à la destination de l'immeuble.
Est-ce moins cher de passer par une société de nettoyage ?
Souvent, sur le seul poste nettoyage, mais il faut comparer à service égal et intégrer le coût de sortie du contrat du gardien. La présence quotidienne, la réception des colis et la surveillance disparaissent avec une société.
Qui gère la paie du gardien en copropriété ?
Le syndic, au nom du syndicat employeur. En copropriété à syndic bénévole, c'est à lui d'assurer les déclarations sociales et la paie, éventuellement avec l'aide d'un prestataire spécialisé.