La copropriété est régie par la loi du 10 juillet 1965 et organise un immeuble bâti dont la propriété est répartie par lots. L'association syndicale libre (ASL) est une association de propriétaires régie par l'ordonnance du 1er juillet 2004, pour gérer ensemble des ouvrages ou des équipements d'intérêt commun. L'AFUL (association foncière urbaine libre) en est une variante tournée vers l'aménagement et la construction. La Cour de cassation rappelle que le régime de la copropriété ne s'applique pas aux ASL (3e chambre civile, 17 septembre 2013, pourvoi n° 12-23027, cité par l'ANIL).
Trois cadres juridiques distincts
| Copropriété | ASL | AFUL | |
|---|---|---|---|
| Texte de base | Loi du 10 juillet 1965 et décret du 17 mars 1967 | Ordonnance n° 2004-632 du 1er juillet 2004 (titre II, articles 7 à 10-1) | Ordonnance de 2004 et dispositions du code de l'urbanisme |
| Objet | Gérer un immeuble bâti à lots (parties privatives et communes) | Gérer des ouvrages et équipements communs | Opérations d'aménagement et de construction sur des terrains |
| Gouvernance | Syndic, assemblée, conseil syndical | Statuts, assemblée des membres, organe dirigeant prévu par les statuts | Mêmes principes que l'ASL |
| Règles de vote | Majorités des articles 24, 25, 26 | Fixées par les statuts | Fixées par les statuts |
L'ASL : une association de propriétaires
L'article 1 de l'ordonnance de 2004 dresse la liste des objets possibles : construire, entretenir ou gérer des ouvrages ou réaliser des travaux, ainsi que des actions d'intérêt commun, pour prévenir des risques naturels ou sanitaires, préserver ou exploiter des ressources naturelles, aménager ou entretenir des voies et réseaux divers, ou mettre en valeur des propriétés (Légifrance).
Dans la pratique, on la rencontre dans :
- les lotissements, pour la voirie, l'éclairage et les espaces verts ;
- les ensembles immobiliers où plusieurs bâtiments, parfois plusieurs copropriétés, partagent une cour, un parking ou un réseau de chauffage ;
- certaines résidences dont les équipements dépassent le cadre d'un seul immeuble.
Une ASL est constituée par le consentement unanime des propriétaires intéressés (article 7 de l'ordonnance de 2004, à vérifier dans vos statuts). Ses règles de fonctionnement viennent des statuts, pas de la loi de 1965. Autrement dit, les majorités de l'article 25 ou 26 ne s'y appliquent pas d'office : lisez vos statuts avant de voter.
L'AFUL : l'ASL tournée vers l'aménagement
L'AFUL, ou association foncière urbaine libre, est une forme d'ASL dont l'objet concerne des opérations d'urbanisme : remembrement de parcelles, construction ou rénovation d'ensembles. Elle relève de l'ordonnance de 2004, complétée par le code de l'urbanisme. On la croise dans d'anciens quartiers rénovés, ou dans des ensembles où des propriétaires ont mis leurs terrains en commun. La différence avec l'ASL tient à l'objet (urbanisme) plus qu'au mode de fonctionnement, qui reste statutaire. Pour votre cas, la lecture des statuts reste la seule source fiable.
Comment savoir si vous êtes concerné
- Relisez votre acte d'achat : il mentionne le règlement de copropriété, et éventuellement l'adhésion à une ASL ou à une AFUL.
- Cherchez dans les appels de charges une ligne distincte "ASL" ou "association syndicale".
- Demandez au syndic ou au notaire les statuts de l'association : ils sont publiés au service de la publicité foncière et s'imposent en principe aux propriétaires qui se succèdent.
- Identifiez qui gère : un syndic de copropriété, ou un président et un directeur désignés par les statuts.
Exemple : vous achetez un appartement à Villeurbanne dans une résidence de deux bâtiments, chacun en copropriété, autour d'une cour commune et d'un parking en sous-sol. Vous payez les charges de votre copropriété au syndic, et une cotisation distincte à l'ASL qui gère la cour et le parking. Ce sont deux budgets, deux assemblées, deux régimes.
Une ASL ne remplace pas la copropriété : elle s'ajoute à elle. Votre syndic gère les parties communes de votre immeuble, l'ASL les équipements partagés avec d'autres propriétaires.
ASL ou copropriété : comment choisir
Le choix n'est pas libre au sens strict : la loi de 1965 s'impose à tout immeuble bâti à lots, alors que l'ASL concerne des ouvrages partagés entre propriétaires distincts. Quand un ensemble comporte plusieurs bâtiments, deux solutions courantes s'offrent à vous :
- organiser des syndicats secondaires dans une même copropriété ;
- créer des copropriétés indépendantes qui s'associent dans une ASL pour les équipements communs.
La seconde formule offre plus d'autonomie, mais exige un accord unanime des propriétaires pour constituer l'ASL.
Piloter plusieurs structures
Les confusions les plus coûteuses viennent de la comptabilité : un frais de cour imputé à la copropriété alors qu'il relève de l'ASL, par exemple. Séparez les budgets, conservez les statuts et les procès-verbaux des deux structures et vérifiez les clés de répartition (voir les clés de répartition des charges). Sans syndic dans la copropriété, commencez par désigner un syndic. Pour suivre les charges lot par lot, vous pouvez tester la démo de Palier.
Questions fréquentes
Quelle est la différence entre une ASL et une copropriété ?
La copropriété est régie par la loi du 10 juillet 1965 et gère un immeuble bâti à lots. L'ASL est une association de propriétaires régie par l'ordonnance du 1er juillet 2004, avec des règles fixées par ses statuts.
La loi de 1965 s'applique-t-elle à une ASL ?
Non. La Cour de cassation (3e chambre civile, 17 septembre 2013, n° 12-23027) juge que le régime de la copropriété ne s'applique pas aux associations syndicales libres.
Qu'est-ce qu'une AFUL ?
Une association foncière urbaine libre, une forme d'association syndicale libre dont l'objet touche à l'aménagement et à la construction. Ses statuts fixent son fonctionnement.
Peut-on être à la fois dans une copropriété et dans une ASL ?
Oui, c'est courant dans les ensembles immobiliers : le syndic gère l'immeuble, l'ASL gère les équipements partagés avec d'autres propriétaires.