# Palier : présentation et guides de la copropriété > Palier est le logiciel de gestion de copropriété qui rend lisibles les charges, les assemblées générales, les travaux et les incidents, pour les syndics bénévoles, coopératifs et professionnels, les conseils syndicaux et chaque copropriétaire. Ce fichier réunit une présentation factuelle du logiciel Palier, puis le texte intégral des 95 guides publiés sur https://palier.enys.dev/guides. Les guides sont rédigés par Enys à partir des textes officiels (loi du 10 juillet 1965, décret du 17 mars 1967, Légifrance, service-public.fr) ; ils donnent une information générale et ne remplacent pas un conseil juridique personnalisé. ## Le produit Palier est un logiciel français de gestion de copropriété, en ligne, conçu à Lyon par Enys, développeur full stack à Villeurbanne. Ce n'est pas un syndic : c'est l'outil du syndic (bénévole, coopératif ou professionnel), du conseil syndical et de chaque copropriétaire. Sa règle : aucun chiffre sans son explication. On l'appelle aussi logiciel syndic bénévole, extranet de copropriété ou espace en ligne de la copropriété ; son assistant applique l'IA à la copropriété en répondant à partir des données de l'immeuble. Un film d'une minute sur https://palier.enys.dev/ montre le parcours réel. Pour l'essayer : 7 jours gratuits, sans carte bancaire, avec l'immeuble de son choix, depuis https://palier.enys.dev/inscription. ### Fonctions - **Assemblée générale en direct** : chaque copropriétaire vote sur son téléphone grâce à un QR code personnel (résultats masqués avant son vote), l'écran de salle affiche les résultats, le syndic tient la séance depuis une console ; feuille de présence, pouvoirs contrôlés (article 22), convocation et formulaire de vote par correspondance selon l'arrêté du 2 juillet 2020, procès-verbal imprimable. - **Majorités calculées** : articles 24, 25, 26 et unanimité de la loi du 10 juillet 1965, passerelles des articles 25-1 et 26-1 avec second vote réel, réduction des voix du copropriétaire majoritaire (article 22), neutralisation du « pour » par correspondance sur une résolution amendée. Chaque résultat est expliqué en une phrase. - **Charges expliquées** : budget prévisionnel par poste et par clé de répartition, dépenses avec factures, appels de fonds trimestriels calculés au centime par lot (fonds de travaux compris), suivi des paiements et relances rédigées. La page « Mes charges » justifie chaque poste : « vous payez 4,12 % de l'ascenseur parce que votre lot détient 412 / 10 000 tantièmes ascenseur ». Comparaison avec l'exercice précédent et alerte de dérive. - **Incidents** : signalement depuis un téléphone en trente secondes, avec photo et emplacement sur la coupe de l'immeuble ; détection des doublons, « moi aussi », statuts, délais moyens, historique par équipement, lien sans compte pour le prestataire (30 jours, révocable), messages prêts à envoyer aux voisins concernés. - **Travaux et PPPT** : plan pluriannuel de travaux sur dix ans, coût par lot et par année selon la clé de chaque opération, fonds de travaux et sa trajectoire, minimum légal de l'article 14-2 vérifié, aides publiques signalées avec renvoi vers les sources officielles, carnet d'entretien. - **Rapport annuel de l'immeuble** : cinq feuilles A4 imprimables : charges par poste comparées à l'année précédente, travaux réalisés et votés, incidents et délais, fonds de travaux, contrats et préavis, assemblées et décisions, plan de l'immeuble. - **Assistant (IA pour la copropriété)** : le copropriétaire pose sa question en langage courant ; la réponse s'appuie sur les chiffres et les documents de sa copropriété et cite ses sources. Avec une clé d'API configurée, la réponse est rédigée par un modèle de langage ; sinon, une réponse déterministe est construite à partir des mêmes données. - **Vie de l'immeuble** : documents classés avec recherche dans le texte et droits par rôle, annonces, réservation des espaces communs sans conflit, contacts utiles, tableaux de bord par rôle (syndic, conseil syndical, copropriétaire). ### Tarifs Essai gratuit de 7 jours, sans carte bancaire, avec toutes les fonctions de l'offre adaptée au nombre de lots, puis abonnement mensuel sans engagement, résiliable à tout moment. Il n'y a pas d'offre gratuite à vie. Prix toutes taxes comprises, TVA non applicable (article 293 B du CGI). À la fin de l'essai sans abonnement, l'espace passe en lecture seule et les données sont conservées. Les ressources du site restent gratuites et sans inscription. - **Syndic bénévole** : 19 € par mois et par copropriété. Copropriétés jusqu'à 20 lots gérées par un copropriétaire. - **Copropriété** : 2 € par lot et par mois. Syndics bénévoles ou coopératifs au-delà de 20 lots, conseils syndicaux qui veulent un espace commun. - **Cabinet** : Sur devis selon le nombre de lots gérés. Cabinets de syndic qui veulent offrir un espace client lisible à leurs immeubles. - Tous les copropriétaires sont invités sans supplément. ### Ce que Palier ne fait pas - Palier n'est pas un syndic et ne gère pas d'immeuble : c'est l'outil du syndic, du conseil syndical et des copropriétaires. - Palier ne tient pas la comptabilité en partie double prévue par le décret du 14 mars 2005 ; elle reste confiée à un expert-comptable ou à un logiciel comptable. - Les relances, convocations et messages sont préparés et affichés ; l'envoi par e-mail ou SMS passe par la messagerie de l'utilisateur. ### Pour qui #### Logiciel pour syndic bénévole Un syndic bénévole est un copropriétaire élu par l'assemblée générale, à la majorité de l'article 25, pour exercer la mission de syndic sans être un professionnel. Il a les mêmes obligations : compte bancaire séparé, comptabilité, immatriculation, assemblée annuelle, exécution des décisions. - **Les appels de fonds, sans tableur.** Le budget voté et les clés de répartition suffisent : Palier calcule l'appel de chaque lot au centime près, y compris la cotisation au fonds de travaux, et tient le compte de chacun. Les retards apparaissent d'eux-mêmes, avec une relance rédigée à relire. - **Une assemblée qui se tient en deux heures.** L'ordre du jour se compose résolution par résolution, avec la bonne majorité. Les copropriétaires votent par correspondance en ligne. Le jour venu, vous saisissez les votes de la salle, le résultat s'affiche, le procès-verbal s'écrit. - **Moins de questions dans la boîte aux lettres.** Chaque voisin voit ses charges expliquées poste par poste, l'avancement des incidents, la date de la prochaine assemblée. Ce qu'il peut lire, il ne vous le demande plus. Page : https://palier.enys.dev/pour/syndics-benevoles #### Logiciel pour syndic coopératif Le syndic coopératif est une forme d'organisation où le conseil syndical élit en son sein son président, qui exerce les fonctions de syndic. Elle doit être prévue par le règlement de copropriété ou adoptée par l'assemblée à la majorité de l'article 25. - **Une seule source pour tout le conseil.** Budget, dépenses avec factures, contrats et échéances de préavis, incidents : chaque membre du conseil voit la même chose, au même moment. Le passage de relais à un nouveau président ne perd rien. - **La répartition des tâches lisible.** Qui suit l'ascenseur, qui suit les impayés, qui prépare l'assemblée : les fils d'incidents et le tableau de bord montrent qui a fait quoi et ce qui attend une action. - **La transparence comme règle.** Les copropriétaires consultent les dépenses et leurs pièces, les contrats en cours et les décisions votées. La confiance tient à ce qu'on peut vérifier. Page : https://palier.enys.dev/pour/syndics-cooperatifs #### Extranet de copropriété pour cabinets de syndic L'extranet de copropriété est l'espace en ligne sécurisé que le syndic professionnel doit mettre à la disposition des copropriétaires depuis la loi ALUR, avec les documents relatifs à la gestion de l'immeuble et de leurs lots. - **Les questions qui n'arrivent plus.** « Pourquoi mon appel augmente ? », « Où en est la fuite ? », « Quand est l'assemblée ? ». Palier y répond avant qu'on vous appelle, avec les chiffres de l'immeuble. - **Des assemblées mieux préparées.** Le vote par correspondance en ligne augmente la participation. Vous savez avant la séance quelles résolutions passent en l'état, et lesquelles demandent une explication. - **Votre image, plus soignée.** Une interface sobre, en français juridique clair, que les copropriétaires associent à votre cabinet. Elle reste la même d'un immeuble à l'autre, ce qui facilite le travail des gestionnaires. Page : https://palier.enys.dev/pour/cabinets #### Outil pour conseil syndical Le conseil syndical est composé de copropriétaires élus par l'assemblée à la majorité de l'article 25. Il assiste le syndic, contrôle sa gestion, donne son avis et peut recevoir délégation de l'assemblée pour certaines décisions. - **Les dépenses, au rythme de l'année.** Le budget voté face aux dépenses réelles, poste par poste, avec un repère du rythme attendu. Une dérive se voit en avril, pas à l'assemblée de l'année suivante. - **Les échéances qui ne passent plus.** Chaque contrat affiche sa date limite de résiliation. Vous mettez un prestataire en concurrence avant la reconduction, pas après. - **Préparer l'assemblée avec le syndic.** L'ordre du jour, les devis et la majorité de chaque résolution sont visibles avant la convocation. Le conseil peut publier une annonce pour présenter les travaux aux voisins. Page : https://palier.enys.dev/pour/conseils-syndicaux #### Comprendre sa copropriété Un copropriétaire est propriétaire d'un ou plusieurs lots, chacun composé d'une partie privative et d'une quote-part des parties communes. Il est membre de droit du syndicat des copropriétaires et vote en assemblée à proportion de ses tantièmes. - **Savoir ce que l'on paie.** Chaque poste de votre appel de fonds, avec vos tantièmes et la phrase qui l'explique. Le fonds de travaux, séparé, avec la part qui vous revient. - **Voter sans se déplacer.** Le formulaire de vote par correspondance se remplit en ligne. Vous voyez la règle de majorité de chaque résolution, expliquée en une phrase. - **Suivre ce qui vous concerne.** La fuite signalée sur votre palier, l'intervention prévue, les travaux du plan pluriannuel et leur coût estimé pour votre lot. Page : https://palier.enys.dev/pour/coproprietaires ### Questions fréquentes #### Qu'est-ce que Palier ? Palier est un logiciel de gestion de copropriété en ligne. Il réunit au même endroit les lots et les tantièmes, le budget et les dépenses, les appels de fonds, les assemblées générales, les incidents, les travaux et les documents. Sa particularité : il explique chaque chiffre. Un copropriétaire voit pourquoi il paie ce montant, poste par poste. #### Palier est-il un syndic en ligne ? Non. Palier ne gère pas votre immeuble à votre place : c'est l'outil du syndic, qu'il soit bénévole, coopératif ou professionnel, et l'espace commun du conseil syndical et des copropriétaires. Vous gardez le syndic de votre choix. #### Un syndic bénévole peut-il tout faire avec Palier ? Palier couvre le quotidien d'un syndic bénévole : tenue des lots et des tantièmes, budget, appels de fonds trimestriels calculés automatiquement, suivi des paiements et relances, préparation et tenue de l'assemblée avec calcul des majorités, procès-verbal, carnet d'entretien, plan pluriannuel et fonds de travaux. La comptabilité en partie double prévue par le décret du 14 mars 2005 n'est pas tenue par Palier : confiez-la à un expert-comptable ou à un logiciel comptable, Palier en reste le tableau de bord lisible. #### Comment savoir pourquoi je paie ce montant de charges ? Votre appel de fonds est le quart du budget prévisionnel voté, réparti selon vos tantièmes dans chaque clé de répartition, auquel s'ajoute la cotisation au fonds de travaux. Dans Palier, la page « Mes charges » détaille chaque poste et l'explique en une phrase, par exemple : vous payez 4,12 % de l'ascenseur parce que votre lot détient 412 / 10 000 tantièmes ascenseur. #### Qu'est-ce qu'une clé de répartition ? C'est la règle qui dit comment une dépense se partage entre les lots. Les charges générales se répartissent selon la quote-part des parties communes de chaque lot ; les charges d'un équipement, comme l'ascenseur ou le chauffage collectif, selon l'utilité qu'il présente pour chaque lot (article 10 de la loi du 10 juillet 1965). #### Pourquoi je paie l'ascenseur alors que j'habite au rez-de-chaussée ? Les charges d'ascenseur se répartissent selon l'utilité pour chaque lot. Un lot du rez-de-chaussée qui n'en a aucune utilité ne devrait pas y participer, sauf si le règlement de copropriété prévoit autre chose, par exemple un accès au sous-sol par l'ascenseur. Vérifiez la clé « ascenseur » de votre règlement. #### Quel est le montant minimum du fonds de travaux ? La cotisation annuelle ne peut être inférieure à 5 % du budget prévisionnel. Lorsqu'un plan pluriannuel de travaux a été adopté, elle ne peut être inférieure ni à 2,5 % du montant des travaux prévus dans le plan, ni à 5 % du budget prévisionnel (article 14-2-1 de la loi du 10 juillet 1965, issu de la loi Climat et résilience). Palier calcule ce minimum et vous alerte s'il n'est pas respecté. #### Le fonds de travaux m'est-il remboursé si je vends ? Non. Les sommes versées au fonds de travaux sont attachées au lot et restent acquises au syndicat. L'acquéreur en bénéficie ; le prix de vente peut en tenir compte si les parties le conviennent. #### Comment calculer la majorité de l'article 24 ? On compare les voix « pour » et les voix « contre » des copropriétaires présents, représentés ou ayant voté par correspondance. Les abstentions et les absents ne comptent pas. La résolution passe si les voix « pour » sont plus nombreuses que les voix « contre » ; l'égalité vaut rejet. #### Quelle est la différence entre l'article 25 et l'article 26 ? L'article 25 exige la majorité des voix de tous les copropriétaires, présents ou non : sur 10 000 tantièmes, 5 001 voix « pour ». L'article 26 exige une double majorité : plus de la moitié des copropriétaires en nombre, représentant au moins les deux tiers des voix. #### Qu'est-ce que la passerelle de l'article 25-1 ? Lorsqu'une résolution relevant de l'article 25 n'obtient pas la majorité de tous les copropriétaires mais recueille au moins le tiers de leurs voix, l'assemblée procède immédiatement à un second vote à la majorité de l'article 24. Elle évite de reconvoquer une assemblée pour une décision largement soutenue. #### Comment voter par correspondance à l'assemblée générale de copropriété ? Vous remplissez le formulaire joint à la convocation, résolution par résolution (pour, contre ou abstention), et le faites parvenir au syndic au plus tard trois jours francs avant la réunion. Vous êtes alors considéré comme présent. Dans Palier, le formulaire se remplit en ligne et l'heure de réception est enregistrée. #### Que devient mon vote par correspondance si la résolution est modifiée en séance ? Si une résolution est amendée en cours d'assemblée, un vote « pour » exprimé par correspondance sur cette résolution n'est pas retenu : vous êtes considéré comme défaillant pour elle. Un vote « contre » reste compté. #### Combien de pouvoirs une personne peut-elle détenir en assemblée ? Trois délégations de vote au plus, sauf si le total de ses voix et de celles de ses mandants n'excède pas 10 % des voix du syndicat (article 22). Le syndic, son conjoint et ses préposés ne peuvent pas recevoir de pouvoir. #### Comment contester une décision d'assemblée générale ? Seuls les copropriétaires opposants ou défaillants peuvent agir, devant le tribunal judiciaire, dans un délai de deux mois à compter de la notification du procès-verbal (article 42 de la loi du 10 juillet 1965). #### Le plan pluriannuel de travaux est-il obligatoire ? Oui pour les immeubles à destination totale ou partielle d'habitation de plus de quinze ans : depuis 2023 au-delà de 200 lots, 2024 de 51 à 200 lots, 2025 pour les autres. Le syndicat en est dispensé si le diagnostic technique global ne fait apparaître aucun besoin de travaux dans les dix ans. L'assemblée adopte tout ou partie des travaux à la majorité de l'article 25. #### Qui paie le remplacement de mes fenêtres en copropriété ? Le plus souvent, les fenêtres sont des parties privatives : leur remplacement est à la charge du copropriétaire. Le règlement de copropriété impose cependant de respecter l'harmonie de la façade ; changer l'aspect extérieur demande une autorisation de l'assemblée à la majorité de l'article 25. #### Comment signaler une fuite dans les parties communes ? Dans Palier, depuis votre téléphone : vous touchez l'étage sur la coupe de l'immeuble, choisissez la nature du problème, ajoutez une photo et indiquez l'urgence. Si une fuite a déjà été signalée au même endroit, Palier vous le dit pour éviter les doublons. Le syndic et les voisins concernés sont prévenus. #### Où sont hébergées les données ? Dans l'Union européenne. Les pièces jointes (factures, photos, documents) sont conservées dans la même base que le reste des données, sans service tiers, et les échanges sont chiffrés en transit. Chaque copropriétaire ne voit que ce que son rôle autorise : les contrats détaillés, par exemple, peuvent être réservés au conseil syndical. #### Puis-je essayer Palier gratuitement ? Oui, pendant 7 jours, sans carte bancaire, avec toutes les fonctions de l'offre qui correspond à votre nombre de lots. Il suffit d'une adresse e-mail et d'un mot de passe. Vous déclarez ensuite votre immeuble, ses lots et ses tantièmes, et vous invitez les copropriétaires. #### Que se passe-t-il à la fin des 7 jours d'essai ? Rien n'est facturé automatiquement : sans abonnement, l'espace passe en lecture seule. Les données sont conservées, chacun peut les consulter et les exporter, et les assemblées déjà convoquées se tiennent normalement. Pour modifier, publier ou créer une nouvelle assemblée, le gestionnaire s'abonne depuis la page Abonnement. #### Comment résilier l'abonnement ? À tout moment, en deux clics, depuis l'espace client de paiement accessible dans la page Abonnement. La résiliation prend effet à la fin du mois déjà payé ; il n'y a ni engagement ni frais de résiliation. ### Glossaire - **Tantièmes** : La part d'un lot dans les parties communes, exprimée en millièmes ou en dix-millièmes. Elle fixe ce que vous payez et le poids de votre voix en assemblée. Les tantièmes sont inscrits dans l'état descriptif de division et le règlement de copropriété. Les tantièmes de copropriété se calculent selon la consistance, la superficie et la situation de chaque lot (article 5 de la loi du 10 juillet 1965). Un même lot peut détenir des tantièmes différents selon les clés : charges générales, ascenseur, chauffage. - **Quote-part** : La fraction des parties communes attachée à un lot, exprimée en tantièmes. Elle détermine la contribution du lot aux charges générales et son nombre de voix. Chaque lot comprend une partie privative et une quote-part des parties communes, indissociables (article 1er de la loi de 1965). Dans le langage courant, on parle aussi de quote-part d'une dépense : la somme due par un lot, égale au montant de la dépense multiplié par ses tantièmes et divisé par la base de la clé. - **Clé de répartition** : La règle qui dit comment une dépense est partagée entre les lots. Une copropriété en a généralement plusieurs. Les charges générales (assurance, nettoyage, gestion) se répartissent selon la quote-part de chaque lot. Les charges liées à un service ou à un équipement (ascenseur, chauffage collectif) se répartissent selon l'utilité de ce service pour chaque lot (article 10 de la loi de 1965). Le règlement de copropriété fixe ces clés et leurs bases. - **Charges générales** : Les dépenses de conservation, d'entretien et d'administration des parties communes, réparties selon la quote-part de chaque lot. Assurance de l'immeuble, nettoyage, électricité des parties communes, honoraires du syndic, entretien de la toiture et des façades. Tous les copropriétaires y participent, y compris ceux du rez-de-chaussée, en proportion des valeurs relatives de leurs parties privatives (article 10, alinéa 2). - **Charges spéciales** : Les dépenses d'un service collectif ou d'un équipement commun, réparties selon l'utilité qu'il présente pour chaque lot. L'ascenseur, le chauffage collectif, l'eau chaude collective. Un lot qui n'a aucune utilité de l'équipement peut ne pas y participer, selon ce que prévoit le règlement (article 10, alinéa 1er). Les charges des parties communes spéciales relèvent de la même logique : seuls les lots concernés les paient. - **Budget prévisionnel** : Les dépenses courantes prévues pour l'année, votées chaque année par l'assemblée générale et appelées par quarts. Le budget prévisionnel couvre les dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d'administration des parties communes et équipements communs (article 14-1 de la loi de 1965). Il est voté à la majorité de l'article 24, dans les six mois qui suivent la clôture de l'exercice précédent. Sauf décision contraire de l'assemblée, les provisions sont exigibles le premier jour de chaque trimestre. - **Appel de fonds** : La demande de paiement adressée à chaque copropriétaire, en général chaque trimestre, pour alimenter le budget et le fonds de travaux. Un appel de fonds trimestriel correspond au quart du budget prévisionnel réparti selon vos tantièmes, auquel s'ajoute la cotisation au fonds de travaux. Des appels exceptionnels financent les travaux votés en assemblée, selon le calendrier fixé dans la résolution. - **Régularisation des charges** : L'ajustement, après l'approbation des comptes, entre les provisions que vous avez versées et votre part des dépenses réellement engagées. Si les dépenses de l'exercice ont été inférieures au budget, vous êtes crédité de la différence ; si elles ont été supérieures, un complément vous est demandé. Le trop-perçu ou le moins-perçu revient à celui qui est copropriétaire à la date d'approbation des comptes (article 6-2 du décret de 1967), sauf convention contraire entre vendeur et acquéreur. - **Fonds de travaux** : Une épargne obligatoire du syndicat, alimentée par une cotisation annuelle au moins égale à 5 % du budget prévisionnel, pour financer les travaux futurs. Depuis la loi Climat et résilience, l'article 14-2-1 de la loi de 1965 fixe un double plancher : sans plan pluriannuel adopté, la cotisation annuelle est au moins égale à 5 % du budget prévisionnel ; avec un plan adopté, elle ne peut être inférieure ni à 2,5 % du montant des travaux prévus par le plan, ni à 5 % du budget. L'obligation concerne les immeubles à destination totale ou partielle d'habitation, à l'issue d'une période de dix ans après la réception des travaux de construction. Les sommes versées sont attachées aux lots et définitivement acquises au syndicat. - **Plan pluriannuel de travaux (PPPT)** : La liste des travaux à prévoir sur dix ans, avec leur estimation et leur calendrier. Obligatoire pour les immeubles d'habitation de plus de quinze ans. Le projet de plan est établi par un professionnel qualifié à partir d'une analyse du bâti et des équipements (article 14-2 de la loi de 1965). Il est présenté à l'assemblée, qui peut adopter tout ou partie des travaux à la majorité de l'article 25. Il est actualisé tous les dix ans. Un diagnostic technique global qui ne révèle aucun besoin de travaux sur dix ans en dispense. L'obligation s'applique depuis 2023 aux copropriétés de plus de 200 lots, 2024 de 51 à 200 lots et 2025 pour les autres. - **Diagnostic technique global (DTG)** : Un état des lieux complet de l'immeuble : bâti, équipements, obligations légales, améliorations possibles et performance énergétique. Le DTG est prévu par l'article L. 731-1 du code de la construction et de l'habitation et décidé à la majorité de l'article 24. Il comprend une analyse de l'état apparent des parties communes et des équipements, la situation du syndicat au regard de ses obligations, une analyse des améliorations possibles de la gestion technique et patrimoniale et un diagnostic de performance énergétique. - **Carnet d'entretien** : Le registre tenu par le syndic qui rassemble les informations techniques de l'immeuble : contrats, travaux réalisés, intervenants. Il est obligatoire (article 18 de la loi de 1965) et son contenu minimal est fixé par décret : adresse de l'immeuble, identité du syndic, références des contrats d'assurance et d'entretien, année des grands travaux et entreprises qui les ont réalisés. Il intègre aussi l'échéancier des travaux du plan pluriannuel et du diagnostic technique global. - **Majorité de l'article 24** : La majorité des voix exprimées des copropriétaires présents, représentés ou ayant voté par correspondance. Les abstentions ne comptent pas. C'est la majorité de droit commun. Elle s'applique à toutes les décisions pour lesquelles la loi ne prévoit pas une autre majorité : approbation des comptes, vote du budget, travaux d'entretien et de conservation, travaux d'accessibilité. Une résolution est adoptée lorsque les voix « pour » dépassent les voix « contre » ; l'égalité vaut rejet. - **Majorité de l'article 25** : La majorité des voix de tous les copropriétaires, présents ou non. Sur 10 000 tantièmes, il faut au moins 5 001 voix pour. Elle s'applique notamment à la désignation et à la révocation du syndic, à l'élection du conseil syndical, à l'adoption des travaux du plan pluriannuel, aux travaux d'économie d'énergie et aux autorisations données à un copropriétaire de faire à ses frais des travaux affectant les parties communes ou l'aspect extérieur de l'immeuble. - **Passerelle de l'article 25-1** : Si une résolution relevant de l'article 25 obtient au moins le tiers des voix de tous les copropriétaires, l'assemblée procède immédiatement à un second vote à la majorité de l'article 24. La passerelle évite de convoquer une nouvelle assemblée pour une décision qui a obtenu un soutien significatif. Lorsque le tiers n'est pas atteint, la loi du 9 avril 2024 permet, pour les travaux, de soumettre un projet identique à une nouvelle assemblée réunie dans les trois mois, qui statue alors à la majorité de l'article 24. - **Majorité de l'article 26** : La double majorité : plus de la moitié des copropriétaires en nombre, représentant au moins les deux tiers des voix de tous les copropriétaires. Elle concerne les décisions plus lourdes : actes d'acquisition ou de disposition hors cas de l'article 25, modification du règlement de copropriété relative à la jouissance, à l'usage et à l'administration des parties communes, travaux comportant transformation, addition ou amélioration qui ne relèvent pas d'une autre majorité. Les deux conditions sont cumulatives. - **Passerelle de l'article 26-1** : Si la double majorité de l'article 26 n'est pas atteinte mais que le projet a réuni la moitié des copropriétaires présents, représentés ou votant par correspondance, représentant au moins le tiers des voix, un second vote a lieu immédiatement à la majorité de l'article 25. Cette passerelle a été introduite par l'ordonnance du 30 octobre 2019. Elle ne s'applique pas à toutes les décisions de l'article 26 : certaines, comme l'aliénation de parties communes nécessaires à la destination de l'immeuble ou la suppression du poste de concierge dans certains cas, en sont exclues. - **Unanimité** : L'accord de tous les copropriétaires du syndicat, présents ou non. Une seule voix manquante suffit à rejeter. Elle est requise pour les décisions qui touchent aux droits essentiels de chacun : modification de la répartition des charges hors des cas prévus par la loi, aliénation de parties communes dont la conservation est nécessaire au respect de la destination de l'immeuble, modification de la destination des parties privatives. - **Vote par correspondance** : La possibilité de voter avant l'assemblée au moyen d'un formulaire, reçu par le syndic au plus tard trois jours francs avant la réunion. Le formulaire, conforme au modèle de l'arrêté du 2 juillet 2020, est joint à la convocation (article 17-1 A de la loi de 1965). Le copropriétaire qui vote par correspondance est considéré comme présent pour le calcul des majorités. Si une résolution est amendée en séance, son vote « pour » n'est pas retenu : il est considéré comme défaillant pour cette résolution. - **Pouvoir (procuration)** : Le mandat écrit donné à une autre personne pour voter à votre place en assemblée générale. Le mandat est écrit et signé ; il indique l'identité du copropriétaire, celle du mandataire (sauf pouvoir en blanc) et la date, et peut contenir des consignes de vote. Un mandataire ne peut recevoir plus de trois délégations, sauf si le total de ses voix et de celles de ses mandants n'excède pas 10 % des voix du syndicat (article 22). Le syndic, son conjoint, son partenaire de Pacs ou concubin, leurs ascendants et descendants et ses préposés ne peuvent pas recevoir de pouvoir. - **Abstention** : Le choix de ne voter ni pour ni contre. À l'article 24, l'abstention n'est pas comptée dans les voix exprimées. Aux articles 25 et 26, qui se calculent sur les voix de tous les copropriétaires, s'abstenir produit le même effet que de ne pas voter : la voix ne s'ajoute pas aux votes favorables. L'abstentionniste n'est pas un opposant : il ne peut pas, en principe, contester la décision en justice. - **Copropriétaire défaillant** : Le copropriétaire qui n'était ni présent, ni représenté, ni votant par correspondance. Il peut contester une décision dans les deux mois de la notification du procès-verbal. Le procès-verbal lui est notifié par le syndic dans le mois qui suit l'assemblée. Le votant par correspondance dont le vote « pour » a été neutralisé par un amendement est assimilé à un défaillant pour cette résolution. - **Conseil syndical** : Les copropriétaires élus pour assister et contrôler le syndic. Il donne son avis, vérifie les comptes et prépare les décisions. Ses membres sont désignés à la majorité de l'article 25 (article 21 de la loi de 1965). Il peut prendre connaissance et copie de toute pièce relative à la gestion du syndic. Il met en concurrence les contrats de syndic et peut recevoir de l'assemblée une délégation pour certaines décisions, dans la limite d'un montant fixé. - **Syndic** : Le représentant légal du syndicat des copropriétaires, chargé d'exécuter les décisions de l'assemblée et d'administrer l'immeuble. Le syndic peut être un professionnel, un copropriétaire bénévole ou, en syndic coopératif, le président du conseil syndical. Il convoque l'assemblée, tient la comptabilité du syndicat, appelle les provisions, assure l'entretien et la conservation de l'immeuble, tient le carnet d'entretien et la liste des copropriétaires, et représente le syndicat en justice (article 18 de la loi de 1965). Il est désigné à la majorité de l'article 25. - **Contrat de syndic** : Le contrat qui fixe la mission et la rémunération du syndic. Pour un syndic rémunéré, il suit obligatoirement le contrat type réglementaire. Le contrat type est fixé par le décret n° 2015-342 du 26 mars 2015 en application de l'article 18-1 A de la loi de 1965. Il distingue le forfait annuel, qui couvre les prestations de gestion courante, et une liste limitative de prestations particulières facturées en plus. Le mandat dure trois ans au maximum. Avant chaque désignation, le conseil syndical met en concurrence plusieurs projets de contrat. - **Syndic bénévole** : Un copropriétaire élu par l'assemblée pour exercer la mission de syndic, sans être un professionnel. Il a les mêmes obligations qu'un syndic professionnel : tenue de la comptabilité, compte bancaire séparé au nom du syndicat, immatriculation et mise à jour au registre national, convocation de l'assemblée, exécution des décisions. Il est désigné à la majorité de l'article 25, pour trois ans au plus. Il peut exercer sans rémunération, en étant seulement remboursé de ses frais, ou être rémunéré ; dans ce dernier cas, son contrat suit le contrat type. - **Syndic coopératif** : Une forme d'organisation où le conseil syndical élit en son sein son président, qui exerce les fonctions de syndic. Le règlement de copropriété doit prévoir cette forme, ou l'assemblée l'adopter à la majorité de l'article 25. Le président du conseil syndical exerce les fonctions de syndic ; un vice-président peut le suppléer. Le conseil désigne aussi une ou plusieurs personnes chargées de vérifier les comptes. - **Registre national d'immatriculation** : Le registre tenu par l'Agence nationale de l'habitat où chaque copropriété comprenant au moins un logement doit être immatriculée, puis mise à jour chaque année. L'immatriculation et la mise à jour annuelle incombent au syndic, professionnel ou bénévole, et sont gratuites. Le numéro d'immatriculation doit figurer dans les actes de vente et conditionne l'accès aux aides publiques. La mise à jour annuelle porte notamment sur les données financières après l'approbation des comptes. - **Parties communes** : Les parties de l'immeuble affectées à l'usage ou à l'utilité de tous ou de plusieurs copropriétaires. Elles appartiennent indivisément à tous les copropriétaires, ou à certains d'entre eux s'il s'agit de parties communes spéciales (article 4). Sauf disposition contraire du règlement, sont réputés parties communes le sol, les cours, les jardins, le gros œuvre, les éléments d'équipement commun, les canalisations qui traversent les lots, les coffres et gaines, les locaux des services communs (article 3). - **Parties privatives** : Les parties de l'immeuble réservées à l'usage exclusif d'un copropriétaire. Elles sont sa propriété exclusive. Le règlement de copropriété en donne la liste (article 2). Le copropriétaire en use librement, sous réserve de ne porter atteinte ni aux droits des autres copropriétaires ni à la destination de l'immeuble (article 9). Les fenêtres sont souvent privatives, mais leur remplacement reste encadré pour préserver l'harmonie de la façade. - **Parties communes spéciales** : Les parties communes affectées à l'usage ou à l'utilité de plusieurs copropriétaires seulement, qui en sont propriétaires indivis et en supportent seuls les charges. L'article 6-2 de la loi de 1965, issu de la loi ELAN, les définit. Leur création est indissociable de l'établissement de charges spéciales. Les décisions qui ne concernent qu'elles sont prises en assemblée spéciale ou en assemblée générale, et seuls les copropriétaires concernés prennent part au vote. - **Partie commune à jouissance privative** : Une partie commune dont l'usage exclusif est attaché à un lot, sans que ce lot en devienne propriétaire. Jardin, terrasse, cour : la partie reste la propriété indivise de tous les copropriétaires, mais un seul en a l'usage. Le droit de jouissance privative est l'accessoire du lot et ne peut constituer la partie privative d'un lot. Le règlement de copropriété précise les charges que supporte son titulaire (article 6-3). - **Lot de copropriété** : L'unité de propriété d'une copropriété : une partie privative et une quote-part des parties communes, indissociables. Depuis la loi ELAN, l'article 1er de la loi de 1965 définit le lot comme comportant obligatoirement une partie privative et une quote-part de parties communes. Un appartement, une cave, un parking peuvent constituer des lots distincts, chacun avec ses tantièmes. Un lot peut aussi être transitoire, dans l'attente d'une construction. - **Copropriété** : Le régime d'un immeuble bâti dont la propriété est répartie par lots entre plusieurs personnes, chaque lot comprenant une partie privative et une quote-part de parties communes. La loi du 10 juillet 1965 s'applique impérativement à tout immeuble bâti ou groupe d'immeubles bâtis à usage total ou partiel d'habitation dont la propriété est répartie par lots. Pour les autres immeubles et les ensembles immobiliers, elle s'applique à défaut d'une organisation différente, par exemple une association syndicale. - **Syndicat des copropriétaires** : La collectivité de tous les copropriétaires, dotée de la personnalité civile, qui possède et administre les parties communes. Le syndicat existe de plein droit dès qu'il y a copropriété (article 14 de la loi de 1965). Il a pour objet la conservation et l'amélioration de l'immeuble et l'administration des parties communes. Il est responsable des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers ayant leur origine dans les parties communes. Ses décisions sont prises en assemblée générale ; le syndic les exécute. - **Syndicat secondaire** : Un syndicat créé au sein d'une copropriété de plusieurs bâtiments pour gérer un ou plusieurs bâtiments, tout en restant rattaché au syndicat principal. Prévu par l'article 27 de la loi de 1965, il a la personnalité civile. Il peut être créé par le règlement de copropriété ou, à défaut, par une assemblée spéciale des copropriétaires du ou des bâtiments concernés, à la majorité de l'article 25 de leurs voix. Il assure la gestion, l'entretien et l'amélioration interne de ces bâtiments. - **Règlement de copropriété** : Le document qui fixe la destination de l'immeuble, les droits et obligations des copropriétaires, les règles d'administration et la répartition des charges. Prévu par l'article 8 de la loi de 1965, il détermine la destination des parties privatives et communes et leurs conditions de jouissance. Il ne peut imposer de restriction aux droits des copropriétaires que si elle est justifiée par la destination de l'immeuble. Il est publié au service de la publicité foncière et s'impose à tous, acquéreurs et locataires compris. - **État descriptif de division** : Le document qui identifie chaque lot par un numéro, le situe dans l'immeuble et lui attribue sa quote-part des parties communes. Exigé pour la publicité foncière (article 71 du décret n° 55-1350 du 14 octobre 1955), il peut figurer dans le règlement de copropriété ou dans un acte séparé (article 8 de la loi de 1965). C'est lui qui donne la consistance des lots et leurs tantièmes. Toute division ou réunion de lots le modifie. - **Destination de l'immeuble** : L'usage auquel l'immeuble est voué, tel qu'il résulte du règlement, de ses caractères et de sa situation : bourgeois, mixte, commercial. La destination limite les restrictions que le règlement peut imposer (article 8) et les droits de chaque copropriétaire sur ses parties privatives (article 9). Une décision qui porte atteinte à la destination de l'immeuble ou aux modalités de jouissance des parties privatives, telle qu'elle résulte du règlement, ne peut être imposée à un copropriétaire sans son accord. - **Assemblée générale** : La réunion des copropriétaires où sont prises toutes les décisions du syndicat. Le syndic la convoque au moins une fois par an. L'assemblée annuelle approuve les comptes et vote le budget prévisionnel et la cotisation au fonds de travaux. Chaque copropriétaire dispose d'un nombre de voix égal à ses tantièmes de parties communes (article 22). Seules les questions inscrites à l'ordre du jour peuvent faire l'objet d'un vote (article 13 du décret de 1967). - **Assemblée générale extraordinaire** : Le nom courant d'une assemblée réunie en dehors de l'assemblée annuelle. La loi ne distingue pas : les règles de convocation, de vote et de procès-verbal sont les mêmes. Le syndic doit convoquer une assemblée lorsque le conseil syndical ou des copropriétaires représentant au moins un quart des voix le demandent (article 8 du décret de 1967). À défaut, après mise en demeure restée infructueuse pendant plus de huit jours, le président du conseil syndical peut convoquer. - **Convocation à l'assemblée** : La notification qui appelle les copropriétaires à l'assemblée, au moins 21 jours avant la réunion, avec le lieu, la date, l'heure et l'ordre du jour. Depuis la loi du 9 avril 2024, elle est notifiée par voie électronique, sauf pour les copropriétaires qui ont demandé la voie postale (lettre recommandée avec accusé de réception) ; la remise contre émargement reste possible. Elle précise les modalités de consultation des pièces justificatives des charges et comporte en annexe le formulaire de vote par correspondance et les documents nécessaires à la validité des décisions (articles 9, 9 bis et 11 du décret de 1967). - **Ordre du jour** : La liste des questions soumises au vote de l'assemblée, jointe à la convocation. On ne peut voter que sur ce qui y figure. Chaque question est rédigée de façon à faire l'objet d'un vote séparé, avec les projets de résolution et les documents utiles. Tout copropriétaire ou le conseil syndical peut demander au syndic, à tout moment, l'inscription d'une ou plusieurs questions (article 10 du décret de 1967) ; la demande parvenue après l'envoi de la convocation est reportée à l'assemblée suivante. - **Feuille de présence** : Le document qui liste, pour chaque copropriétaire, son nom, son domicile, son mode de participation et son nombre de voix. Elle est annexée au procès-verbal. Obligatoire à chaque assemblée (article 14 du décret de 1967), elle est émargée par les présents et les mandataires, puis certifiée exacte par le président de séance. Elle mentionne les présents, les représentés, les votants par correspondance et les participants à distance. Elle sert à vérifier les majorités et le respect des limites de pouvoirs. - **Bureau de séance** : Le président de séance, le ou les scrutateurs et le secrétaire, désignés en début d'assemblée pour la conduire et en certifier le déroulement. Le président de séance est élu parmi les copropriétaires présents (article 15 du décret de 1967) ; le syndic, son conjoint et ses préposés ne peuvent pas présider. Le secrétaire est en principe le syndic, sauf décision contraire de l'assemblée. Le président certifie la feuille de présence et signe le procès-verbal avec le secrétaire et les scrutateurs. - **Procès-verbal d'assemblée** : Le compte rendu officiel des décisions de l'assemblée : le résultat de chaque vote, avec les noms et voix des opposants, abstentionnistes et défaillants. Il est signé à la fin de la séance ou au plus tard dans les huit jours par le président, le secrétaire et les scrutateurs (article 17 du décret de 1967). Il mentionne les réserves éventuelles sur la régularité des décisions et les incidents techniques des votes à distance. Le syndic le notifie aux opposants et défaillants dans le mois qui suit l'assemblée ; ils ont alors deux mois pour contester. - **Copropriétaire opposant** : Le copropriétaire qui a voté contre une résolution adoptée. Avec le défaillant, il est le seul à pouvoir la contester en justice. Son nom et son nombre de voix figurent au procès-verbal (article 17 du décret de 1967). Il dispose de deux mois à compter de la notification du procès-verbal pour agir devant le tribunal judiciaire du lieu de l'immeuble (article 42 de la loi de 1965). - **Contestation d'une décision d'assemblée** : L'action en justice d'un copropriétaire opposant ou défaillant pour faire annuler une décision, ouverte pendant deux mois à compter de la notification du procès-verbal. L'article 42, alinéa 2, de la loi de 1965 dispose que les actions en contestation des décisions des assemblées générales doivent, à peine de déchéance, être introduites par les copropriétaires opposants ou défaillants dans un délai de deux mois à compter de la notification du procès-verbal d'assemblée, sans ses annexes. L'action se porte devant le tribunal judiciaire, avec un avocat. - **Participation à distance (visioconférence)** : La possibilité de participer à l'assemblée et d'y voter par visioconférence ou audioconférence, lorsque l'assemblée a décidé des moyens techniques. Prévue par l'article 17-1 A de la loi de 1965, elle suppose que l'assemblée ait choisi, à la majorité de l'article 24, les supports techniques et les garanties d'identification. Le copropriétaire qui souhaite participer à distance en informe le syndic au plus tard trois jours francs avant la réunion. Il est réputé présent ; les incidents techniques qui l'ont empêché de voter sont mentionnés au procès-verbal. - **Provision sur charges** : La somme versée d'avance par chaque copropriétaire, en général par quarts du budget, et ajustée après l'approbation des comptes. Sauf décision contraire de l'assemblée, les provisions du budget prévisionnel sont égales au quart du budget voté et exigibles le premier jour de chaque trimestre (article 14-1 de la loi de 1965). Des provisions spéciales financent les travaux hors budget, selon le calendrier voté. Les provisions ne sont pas des charges définitives : la régularisation les compare aux dépenses réelles. - **Avance de trésorerie** : Une somme versée par les copropriétaires pour donner au syndicat un fonds de roulement, remboursable au copropriétaire qui vend son lot. Le décret de 1967 (article 35) distingue l'avance de trésorerie permanente, souvent appelée fonds de roulement, et les avances constituant des réserves. À la différence du fonds de travaux, les avances restent la propriété des copropriétaires : l'état daté fait apparaître ce qui est dû au vendeur et ce qui incombe à l'acquéreur. - **Travaux hors budget** : Les travaux qui ne relèvent pas de l'entretien courant : ils sont votés à part, financés par des appels de fonds spécifiques ou par le fonds de travaux. Les dépenses pour travaux dont la liste est fixée par l'article 44 du décret de 1967 (travaux de conservation ou d'entretien autres que de maintenance, travaux d'amélioration, études techniques) ne sont pas comprises dans le budget prévisionnel. Chaque opération fait l'objet d'un vote, d'un calendrier d'appels et d'un compte propre, clôturé à la fin de l'opération. - **Travaux urgents** : Les travaux nécessaires à la sauvegarde de l'immeuble, que le syndic fait exécuter de sa propre initiative, avant tout vote de l'assemblée. L'article 18 de la loi de 1965 charge le syndic, en cas d'urgence, de faire procéder à l'exécution de tous travaux nécessaires à la sauvegarde de l'immeuble. Il en informe les copropriétaires et convoque immédiatement une assemblée. Pour les financer, il peut, sans délibération préalable, demander une provision limitée au tiers du montant du devis estimatif (article 37 du décret de 1967), ou mobiliser le fonds de travaux. - **Autorisation de travaux privatifs** : L'accord de l'assemblée, à la majorité de l'article 25, donné à un copropriétaire pour des travaux à ses frais qui affectent les parties communes ou l'aspect extérieur de l'immeuble. Percer un mur porteur, poser une climatisation en façade, raccorder une évacuation sur une colonne commune : ces travaux supposent une autorisation (article 25 b de la loi de 1965), conforme à la destination de l'immeuble. La demande est inscrite à l'ordre du jour avec un document précisant l'implantation et la consistance des travaux. - **Charges récupérables** : La part des charges de copropriété que le propriétaire bailleur peut refacturer à son locataire, limitée à la liste du décret du 26 août 1987. Entretien courant des parties communes, ascenseur, eau et chauffage collectifs, électricité des parties communes, taxe d'enlèvement des ordures ménagères. Les honoraires du syndic, l'assurance de l'immeuble, le fonds de travaux et les gros travaux ne sont pas récupérables. Le bailleur régularise chaque année et tient les justificatifs à disposition du locataire pendant six mois. - **Approbation des comptes** : Le vote annuel, à la majorité de l'article 24, par lequel l'assemblée valide les comptes de l'exercice écoulé présentés par le syndic. Les comptes sont présentés selon les annexes comptables réglementaires (décret n° 2005-240 du 14 mars 2005) et soumis à l'assemblée dans les six mois qui suivent la clôture de l'exercice. Le conseil syndical les contrôle avant l'assemblée. L'approbation déclenche la régularisation des provisions de chaque lot. Elle ne vaut pas quitus au syndic, qui fait l'objet d'un vote distinct. - **Compte bancaire séparé** : Le compte ouvert au nom du syndicat des copropriétaires, distinct des comptes du syndic, sur lequel sont versées toutes les sommes reçues pour la copropriété. L'article 18 de la loi de 1965 l'impose à tout syndic. L'assemblée peut, à la majorité de l'article 25, en dispenser le syndic professionnel d'une copropriété de quinze lots au plus, qui ouvre alors un sous-compte individualisé. Le fonds de travaux est versé sur un compte séparé rémunéré. - **Espace en ligne sécurisé** : L'accès en ligne aux documents de la copropriété, avec un code personnel, que le syndic professionnel doit offrir à chaque copropriétaire. Prévu par l'article 18 de la loi de 1965, son contenu minimal est fixé par le décret n° 2019-502 du 23 mai 2019 : documents accessibles à tous les copropriétaires, documents propres à chaque lot, documents réservés au conseil syndical. L'assemblée générale peut décider, à la majorité de l'article 25, de ne pas en bénéficier : la prestation est alors retirée du forfait du contrat type. - **Fiche synthétique** : Le document d'une ou deux pages qui résume les données financières et techniques essentielles de la copropriété, mis à jour chaque année par le syndic. Prévue par l'article 8-2 de la loi de 1965, elle reprend notamment l'identification du syndicat, son organisation, ses données financières et techniques. Le syndic l'établit, la met à jour chaque année et la met à disposition des copropriétaires ; en cas de vente, elle fait partie des documents remis à l'acquéreur avant la promesse. - **État daté** : Le document établi par le syndic lors de la vente d'un lot, qui fait le compte entre le vendeur, l'acquéreur et le syndicat. Ses frais sont plafonnés à 380 € TTC. Le notaire le demande au syndic avant l'acte authentique (article 5 du décret de 1967). Il indique les sommes dues par le vendeur au syndicat, celles dont le syndicat est redevable au vendeur (avances, régularisations) et celles qui incomberont à l'acquéreur. Ses frais, imputés au seul vendeur, ne peuvent dépasser 380 € TTC (décret n° 2020-153 du 21 février 2020). - **Pré-état daté** : Le nom d'usage du dossier d'informations financières sur la copropriété et le lot, remis à l'acquéreur avant la promesse de vente. Il n'est pas exigé du syndic. L'article L. 721-2 du code de la construction et de l'habitation liste les documents à remettre à l'acquéreur au plus tard à la promesse : fiche synthétique, règlement de copropriété, procès-verbaux des trois dernières assemblées, sommes payées et restant dues par le vendeur, montant du fonds de travaux attaché au lot, notamment. Le vendeur peut les réunir lui-même, à partir de ses appels de fonds, des procès-verbaux et de l'espace en ligne de la copropriété. - **Mise en concurrence** : La comparaison obligatoire de plusieurs offres : projets de contrat de syndic avant sa désignation, devis au-delà du montant fixé par l'assemblée pour les marchés et contrats. Avant chaque désignation du syndic, le conseil syndical met en concurrence plusieurs projets de contrat, accompagnés d'une fiche d'information sur le prix et les prestations (article 21 de la loi de 1965). Pour les travaux et contrats, l'assemblée fixe à la majorité de l'article 25 le montant à partir duquel une mise en concurrence est obligatoire. - **Mise en demeure de payer** : La lettre recommandée par laquelle le syndic réclame une somme impayée et fait courir les intérêts au taux légal. Restée infructueuse trente jours, elle rend exigibles les provisions non échues. Elle est notifiée par voie électronique ou, si le copropriétaire l'a demandé, par lettre recommandée avec accusé de réception (article 64 du décret de 1967). Pour ouvrir la procédure de l'article 19-2 de la loi de 1965, elle doit viser cet article. Les intérêts au taux légal courent à compter de sa date (article 36 du décret), et ses frais sont imputables au seul copropriétaire concerné (article 10-1 de la loi). - **Impayés de charges** : Les provisions et charges qu'un copropriétaire n'a pas réglées à leur date d'exigibilité. Le syndic doit les recouvrer, d'abord à l'amiable, puis en justice. La procédure suit en général quatre étapes : relance simple, mise en demeure, démarche amiable obligatoire pour une créance de 5 000 € ou moins, puis action devant le tribunal judiciaire (injonction de payer, procédure accélérée au fond de l'article 19-2). Les charges impayées se prescrivent par cinq ans à compter de leur exigibilité. - **Administrateur provisoire** : Le professionnel désigné par le président du tribunal judiciaire pour gérer une copropriété en difficulté ou privée de syndic. Lorsque l'équilibre financier du syndicat est gravement compromis ou qu'il ne peut plus pourvoir à la conservation de l'immeuble, le juge peut désigner un administrateur provisoire, qui reçoit les pouvoirs du syndic et une partie de ceux de l'assemblée (article 29-1 de la loi de 1965). En l'absence de syndic, tout intéressé peut aussi demander la désignation d'un administrateur provisoire (article 47 du décret de 1967). - **Emprunt collectif** : Le prêt souscrit au nom du syndicat pour financer des travaux votés, remboursé par les seuls copropriétaires qui y participent. Depuis la loi du 9 avril 2024, l'emprunt collectif se vote à la même majorité que les travaux qu'il finance (article 26-4 de la loi de 1965), et non plus à l'unanimité. Le copropriétaire qui ne veut pas y participer le notifie au syndic dans les deux mois de la notification du procès-verbal et paie sa quote-part des travaux dans les six mois. - **Petite copropriété** : Un syndicat d'au plus cinq lots à usage de logements, de bureaux ou de commerces, ou dont le budget prévisionnel moyen sur trois exercices est inférieur à 15 000 €, soumis à des règles allégées. Les articles 41-8 et suivants de la loi de 1965, issus de l'ordonnance du 30 octobre 2019, dispensent ces syndicats de conseil syndical obligatoire, et permettent de prendre certaines décisions sans assemblée, par consultation écrite ou à l'unanimité. Un régime distinct s'applique aux copropriétés de deux copropriétaires (articles 41-13 et suivants). - **Copropriété horizontale** : Le nom courant d'une copropriété de maisons individuelles ou de bâtiments séparés, où les parties communes sont surtout le sol, les voies et les réseaux. La loi de 1965 s'applique à ces ensembles lorsqu'ils sont organisés en lots. Chaque maison peut constituer la partie privative d'un lot, le terrain restant partie commune, éventuellement avec jouissance privative des jardins. Une organisation en lotissement avec association syndicale libre est une alternative. - **Association syndicale libre (ASL)** : Une association de propriétaires voisins, régie par l'ordonnance du 1er juillet 2004, qui gère des équipements communs : voirie, espaces verts, réseaux d'un lotissement. Elle se constitue avec le consentement unanime des propriétaires intéressés, constaté par écrit, et ses statuts fixent ses règles de fonctionnement. Le régime de la copropriété ne s'applique pas aux ASL : majorités, assemblées et charges suivent les statuts. - **Association foncière urbaine libre (AFUL)** : Une association syndicale libre de propriétaires constituée pour des opérations d'aménagement, de remembrement ou de restauration immobilière. L'AFUL relève de l'ordonnance de 2004 et des articles L. 322-1 et suivants du code de l'urbanisme. On la rencontre notamment dans les ensembles immobiliers complexes et les opérations de restauration de centres anciens, où elle coordonne plusieurs copropriétés ou propriétaires. - **Ravalement de façade** : Le nettoyage et la remise en état des façades. Il est obligatoire au moins tous les dix ans dans les communes qui l'imposent, sur injonction du maire. Hors de ces communes, le syndicat reste tenu d'entretenir les parties communes. Le ravalement d'entretien se vote à la majorité de l'article 24 ; s'il comporte une amélioration, comme une isolation thermique par l'extérieur, d'autres majorités peuvent s'appliquer. Son coût se répartit selon les charges générales, sauf règlement contraire. - **DPE collectif** : Le diagnostic de performance énergétique de l'ensemble du bâtiment, obligatoire pour les immeubles d'habitation collective dont le permis de construire a été déposé avant le 1er janvier 2013. Prévu par l'article L. 126-31 du code de la construction et de l'habitation, il s'impose depuis 2024 aux copropriétés de plus de 200 lots, 2025 de 51 à 200 lots et 2026 pour les autres, et se renouvelle tous les dix ans sauf classe A, B ou C. Après le DPE, le syndic inscrit à l'ordre du jour la question d'un plan de travaux d'économies d'énergie (article 24-4 de la loi de 1965). Le texte a été modifié en 2026 : vérifiez la rédaction applicable avec votre syndic. - **Convention IRSI** : L'accord entre assureurs qui organise l'indemnisation des dégâts des eaux et incendies dans les immeubles, pour les dommages jusqu'à 5 000 € HT par local. IRSI signifie indemnisation et recours des sinistres immeuble. Un assureur gestionnaire, en général celui de l'occupant du local sinistré, organise la recherche de fuite et indemnise ; les recours entre assureurs suivent des règles forfaitaires. La convention distingue une première tranche jusqu'à 1 600 € HT et une seconde de 1 600 à 5 000 € HT. Ce n'est pas un texte de loi : demandez à votre assureur les montants qu'il applique. ### Auteur Enys, développeur full stack à Villeurbanne, titulaire du titre professionnel de concepteur développeur d'applications, étudiant en intelligence artificielle et science des données à l'EPSI Lyon, intégrateur IA indépendant depuis 2023 (https://enys.dev). Il n'est ni juriste ni syndic : guides rédigés à partir des textes officiels (loi du 10 juillet 1965, décret du 17 mars 1967, Légifrance, service-public.fr), cités en fin d'article, et mis à jour quand le droit change. --- # Avance de trésorerie et provisions : ce que le syndic peut demander URL : https://palier.enys.dev/guides/avance-tresorerie-provisions Rubrique : Argent et impayés. Auteur : Enys, rédigé à partir des textes officiels. Publié le 2026-10-16, mis à jour le 2026-10-16. > Provisions du budget, fonds de roulement plafonné à 1/6 du budget, avances votées, provision pour travaux urgents : ce que le syndic peut appeler. **L'essentiel** - Les copropriétaires versent des provisions égales au quart du budget prévisionnel voté, exigibles le premier jour de chaque trimestre, sauf modalités différentes fixées par l'assemblée générale. - Le syndic peut aussi exiger des avances : la réserve prévue par le règlement de copropriété, plafonnée à un sixième du budget prévisionnel, les avances votées par l'assemblée et celles liées à l'échéancier du plan pluriannuel de travaux. - Les avances sont remboursables au copropriétaire qui vend son lot, alors que les cotisations au fonds de travaux restent définitivement acquises au syndicat. Le syndic peut appeler trois sortes de sommes : des provisions (un quart du budget par trimestre), des avances de trésorerie (fonds de roulement plafonné à un sixième du budget, avance votée en assemblée, ou avance liée au plan pluriannuel de travaux), et des appels pour travaux votés. Seules les avances sont remboursables au copropriétaire qui vend son lot. ## Provisions et avances : deux notions distinctes Une provision est un acompte sur les charges de l'exercice : en attente du solde définitif, vous payez un quart du budget voté par trimestre. Elle disparaît dans la comptabilité au moment de la régularisation, quand les comptes sont approuvés. Une avance est une somme versée au syndicat pour constituer une réserve de trésorerie. Elle n'est pas une charge : elle reste votre créance sur le syndicat. Service-public.fr rappelle que les charges ne sont « ni des avances de fonds destinées à constituer des réserves, ni des provisions prévisionnelles ». Les trois flux se distinguent donc nettement : | Somme | Nature | Remboursée à la vente ? | | --- | --- | --- | | Provision du budget | Acompte sur charges | Non, imputée aux charges de l'exercice | | Avance de trésorerie | Réserve du syndicat | Oui, en principe | | Cotisation au fonds de travaux | Épargne pour travaux | Non, acquise au syndicat | ## Les trois avances que le syndic peut exiger D'après service-public.fr (loi du 10 juillet 1965, articles 14-2 et 18 ; décret du 17 mars 1967, articles 35 et 45-1) : 1. **L'avance prévue par le règlement de copropriété (fonds de roulement).** Elle constitue une réserve pour les imprévus ou un dépassement du budget. Elle « ne doit pas dépasser 1/6e du montant du budget prévisionnel », soit environ deux mois de budget. 2. **L'avance décidée par l'assemblée générale** pour pallier un manque temporaire de trésorerie. La fiche de service-public.fr indique une décision à la double majorité de l'article 26, sans préciser de plafond. 3. **L'avance correspondant à l'échéancier du plan pluriannuel de travaux.** Le syndic réclame ces avances par appels de fonds. Le montant dû par chacun dépend de ses tantièmes. ### Un exemple chiffré Avec un budget prévisionnel de 62 000 €, le plafond du fonds de roulement est de 62 000 € ÷ 6, soit 10 333 € pour l'immeuble. Un lot de 52/1000 verserait donc au plus 537 € au titre de cette avance (10 333 € × 52/1000). Chiffres fictifs, pour l'ordre de grandeur. ## La provision pour travaux urgents Quand le syndic engage des travaux urgents de sauvegarde, il peut appeler une provision. L'ANIL indique que cette provision est limitée au tiers du devis estimatif pour les travaux urgents. Ces dépenses, hors budget prévisionnel, sont financées par le fonds de travaux s'il est suffisant. Voir le guide sur le [fonds de travaux](https://palier.enys.dev/guides/fonds-de-travaux-copropriete). ## Si un copropriétaire ne paie pas sa provision À défaut de versement d'une provision à son échéance, les provisions non encore échues de l'exercice deviennent exigibles si la dette n'est pas réglée dans les 30 jours suivant une mise en demeure qui rappelle l'article 19-2 de la loi. C'est ce mécanisme, souvent ignoré, qui permet au syndic de réclamer toute l'année d'un coup. La procédure complète est dans le guide sur les [impayés de charges](https://palier.enys.dev/guides/impayes-charges-copropriete). Le trou de trésorerie causé par un impayé est la raison d'être des avances : il faut bien que les contrats continuent d'être payés pendant que la procédure suit son cours. ## Que devient l'avance si je vends ? Les avances versées sont remboursables au copropriétaire qui vend son ou ses lots. Concrètement, l'état daté établi par le syndic fait apparaître, d'un côté les avances et emprunts consentis par le vendeur au syndicat (somme due au vendeur), de l'autre la reconstitution des avances qui incombe à l'acquéreur. Le flux passe donc par l'acte de vente, entre notaire et syndic. Le guide sur la [vente d'un lot en copropriété](https://palier.enys.dev/guides/vendre-lot-copropriete-charges) montre un exemple. > Point de vigilance : ne confondez pas avance de trésorerie et fonds de travaux. La première est restituée à la vente ; le second ne l'est pas. ## Ce que vous pouvez vérifier - L'avance figure-t-elle au règlement de copropriété ou à une résolution votée ? Dans le second cas, vérifiez la majorité du procès-verbal. - Le plafond d'un sixième du budget est-il respecté ? - L'avance est-elle indiquée comme telle sur l'appel de fonds, séparée des provisions ? - Le syndic en tient-il le suivi dans les comptes (créance de chaque copropriétaire) ? Palier génère les appels de fonds en distinguant chaque nature de somme, ce qui évite de confondre provision, avance et cotisation au fonds de travaux. Le guide pour [comprendre son appel de fonds](https://palier.enys.dev/guides/comprendre-appel-de-fonds) donne la méthode de lecture. ## Questions fréquentes ### Le syndic peut-il m'imposer une avance de trésorerie ? Oui dans trois cas : l'avance prévue par le règlement de copropriété (plafonnée à un sixième du budget prévisionnel), l'avance votée en assemblée générale pour un manque temporaire de trésorerie, et l'avance liée à l'échéancier du plan pluriannuel de travaux. ### L'avance de trésorerie est-elle remboursée si je vends mon lot ? Oui, les avances versées sont remboursables au copropriétaire qui vend. Le fonds de travaux, lui, n'est pas remboursé. ### Quelle différence entre une provision et une avance ? La provision est un acompte sur les charges de l'exercice, régularisé quand les comptes sont approuvés. L'avance est une réserve de trésorerie qui reste votre créance sur le syndicat. ### À combien est plafonné le fonds de roulement ? À un sixième du budget prévisionnel, soit environ deux mois de budget. ## Sources - [Légifrance : loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis](https://www.legifrance.gouv.fr/loda/id/JORFTEXT000000880200) - [Légifrance : décret n° 67-223 du 17 mars 1967 pris pour l'application de la loi du 10 juillet 1965](https://www.legifrance.gouv.fr/loda/id/LEGITEXT000006061423/) - [Service-public.gouv.fr : le syndic peut-il imposer une avance de trésorerie](https://www.service-public.gouv.fr/particuliers/vosdroits/F896) - [Service-public.gouv.fr : charges de copropriété](https://www.service-public.gouv.fr/particuliers/vosdroits/F2590) --- # Contester la répartition des charges dans sa copropriété : recours URL : https://palier.enys.dev/guides/contester-repartition-charges Rubrique : Argent et impayés. Auteur : Enys, rédigé à partir des textes officiels. Publié le 2026-10-16, mis à jour le 2026-10-16. > Quatre voies pour contester une répartition de charges : décision d'assemblée sous deux mois, révision au-delà d'un quart, nullité ou vote à l'unanimité. **L'essentiel** - Une décision d'assemblée qui fixe ou modifie la répartition des charges se conteste devant le tribunal judiciaire dans les deux mois suivant la notification du procès-verbal, par un copropriétaire opposant ou défaillant (article 42 de la loi du 10 juillet 1965). - L'action en révision de l'article 12 est ouverte lorsque la part d'un lot s'écarte de plus d'un quart de la répartition conforme à l'article 10, dans les cinq ans de la publication du règlement ou les deux ans de la première vente du lot qui suit cette publication. - Une clause de répartition contraire à la loi est réputée non écrite (article 43), et pendant toute contestation les charges appelées restent dues. Pour contester la répartition des charges, quatre voies existent selon l'origine du problème : contester la décision d'assemblée dans les deux mois suivant la notification du procès-verbal, agir en révision si votre part s'écarte de plus d'un quart (délais de cinq ou deux ans), demander la nullité d'une clause contraire à la loi, ou obtenir un vote à l'unanimité. Dans tous les cas, continuez de payer vos appels. ## Première question : d'où vient l'erreur ? Avant d'engager quoi que ce soit, identifiez la source. | Origine de l'écart | Voie de recours | Délai | | --- | --- | --- | | Une résolution votée en assemblée | Contestation de la décision (article 42) | 2 mois après notification du procès-verbal | | Une répartition d'origine trop éloignée de la loi | Action en révision (article 12) | 5 ans après publication du règlement, ou 2 ans après la première vente du lot | | Une clause du règlement contraire à la loi | Nullité, clause réputée non écrite (article 43) | Aucun délai selon service-public.fr | | Une clé légale mais que l'on veut changer | Vote en assemblée (article 11) | Au moment de la prochaine assemblée | | Une erreur de calcul sur votre appel | Réclamation au syndic, puis justice | Voir ci-dessous | ## Voie 1 : contester une décision d'assemblée La décision qui fixe ou modifie une répartition se conteste devant le tribunal judiciaire du lieu de l'immeuble. Peuvent agir les copropriétaires opposants (qui ont voté contre) ou défaillants (absents et non représentés). Le délai est de deux mois à compter de la notification du procès-verbal par le syndic ; si le syndic ne l'a jamais envoyé, il est de cinq ans. L'avocat est obligatoire (service-public.fr, F35288). ## Voie 2 : l'action en révision L'article 12 de la loi permet à un copropriétaire d'agir si sa part, ou celle d'un autre, s'écarte de plus d'un quart de la répartition que donnerait l'article 10. Elle doit être exercée dans les cinq ans suivant la publication du règlement de copropriété, ou dans les deux ans suivant la première mutation à titre onéreux du lot qui suit cette publication. Elle ne vaut pas contre une répartition qui résulte d'une décision d'assemblée, et la nouvelle répartition ne vaut que pour l'avenir. Exemple fictif : un T2 de 41 m² à Lyon 7e supporte 8,4 % des charges générales, alors que sa valeur relative justifierait 5,2 %. L'écart dépasse le quart, donc la révision est ouverte, si les délais le permettent. ## Voie 3 : la clause contraire à la loi Une répartition qui viole l'article 10 (ascenseur facturé à un lot qui ne peut pas l'utiliser, par exemple) est contestable devant le tribunal judiciaire sans limite de délai, indique service-public.fr. L'effet est limité dans le temps : dans un arrêt du 10 juillet 2013 (n° 12-14.569), la Cour de cassation a jugé que lorsque la clause est écartée comme réputée non écrite, la décision ne vaut que pour l'avenir, et les sommes déjà versées restent acquises au syndicat. Le guide sur les [charges d'ascenseur au rez-de-chaussée](https://palier.enys.dev/guides/charges-ascenseur-rez-de-chaussee) en donne l'application la plus courante. ## Voie 4 : changer la clé en assemblée Sauf exceptions, la répartition des charges ne peut être modifiée qu'à l'unanimité (article 11). La majorité suffit dans quatre cas : - les travaux ou actes qui rendent la modification nécessaire, à la même majorité que ces travaux ; - le changement d'usage de parties privatives, à la majorité absolue ; - la division de lots, à la majorité simple ; - la création d'un syndicat secondaire, à la majorité absolue. Dans ces hypothèses, le juge peut aussi procéder à la nouvelle répartition à défaut de décision. Le Gouvernement a confirmé en 2020 qu'il n'entendait pas assouplir la règle de l'unanimité, qu'il justifie par la nature contractuelle de la répartition initiale (réponse ministérielle publiée le 30 juin 2020). ## L'erreur sur votre appel de fonds Parfois le règlement est correct et c'est le syndic qui se trompe : mauvais tantièmes, ligne en double, lot confondu. Dans ce cas, écrivez avec les pièces en main. La Cour de cassation (3e chambre civile, 27 mars 2012, n° 11-13.064) a jugé, selon l'ANIL, que l'approbation des comptes du syndicat ne vaut pas approbation du compte individuel : vous pouvez donc contester vos appels même si les comptes ont été approuvés. ## La marche à suivre 1. **Rassemblez les pièces** : règlement de copropriété, état descriptif de division, procès-verbaux, trois derniers appels. 2. **Calculez l'écart** avec les tantièmes du règlement. Une lecture erronée du tableau est la cause la plus fréquente ; le guide sur les [tantièmes](https://palier.enys.dev/guides/tantiemes-copropriete) aide à la vérifier. 3. **Écrivez au syndic** en recommandé électronique, avec le calcul et la demande de correction. 4. **Sollicitez gratuitement l'ADIL** de votre département : celle du Rhône répond aux copropriétaires de la Métropole de Lyon. Un conciliateur de justice peut aussi aider, sans frais. 5. **Faites inscrire une résolution** à l'ordre du jour si la clé doit être modifiée. 6. **Consultez un avocat** avant d'assigner : la contestation d'une décision d'assemblée se fait avec avocat, devant le tribunal judiciaire. > Ne cessez pas de payer. Même l'annulation d'une assemblée ne dispense pas du paiement des charges, qui découle du règlement : la Cour de cassation l'a jugé le 20 mai 2014 (n° 13-12.455). Un impayé exposerait à des frais de recouvrement imputés à vous seul (article 10-1). Les clés qui peuvent être légitimement différentes d'un lot à l'autre sont décrites dans le guide sur les [clés de répartition](https://palier.enys.dev/guides/cles-de-repartition-charges). Palier affiche pour chaque ligne la clé et le pourcentage appliqués : une erreur se repère plus tôt quand les données sont lisibles. L'[essai gratuit de 7 jours](https://palier.enys.dev/inscription) permet de le vérifier sur votre immeuble. ## Questions fréquentes ### Dans quel délai contester la répartition des charges ? Cela dépend de la voie : deux mois après notification du procès-verbal pour une décision d'assemblée, cinq ans après publication du règlement (ou deux ans après la première vente) pour la révision, et aucun délai pour une clause contraire à la loi, selon service-public.fr. ### Faut-il continuer à payer ses charges pendant la contestation ? Oui. Contester ne suspend pas vos obligations, et l'annulation d'une décision d'assemblée n'éteint pas l'obligation de payer les charges. ### Peut-on se faire rembourser un trop-payé de charges ? En cas de clause réputée non écrite, la Cour de cassation juge que la décision ne vaut que pour l'avenir : les sommes déjà versées restent acquises au syndicat. Une simple erreur de calcul sur votre appel se corrige, elle, par régularisation. ### Un avocat est-il obligatoire pour contester ? Oui pour contester une décision d'assemblée générale devant le tribunal judiciaire (service-public.fr). Pour les démarches préalables (courrier, ADIL, conciliation), non. ### Qui peut modifier les tantièmes de charges ? L'assemblée générale, à l'unanimité en principe, avec les exceptions listées plus haut. Dans les cas où une majorité suffit (travaux, aliénation d'une fraction de lot), le juge peut procéder à la nouvelle répartition à défaut de décision. ## Sources - [Légifrance : loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis](https://www.legifrance.gouv.fr/loda/id/JORFTEXT000000880200) - [Service-public.gouv.fr : contester une décision d'assemblée générale](https://www.service-public.gouv.fr/particuliers/vosdroits/F35288) - [Service-public.gouv.fr : charges de copropriété](https://www.service-public.gouv.fr/particuliers/vosdroits/F2590) --- # Copropriétaire qui ne paie pas ses charges : étapes de la procédure URL : https://palier.enys.dev/guides/impayes-charges-copropriete Rubrique : Argent et impayés. Auteur : Enys, rédigé à partir des textes officiels. Publié le 2026-10-16, mis à jour le 2026-10-16. > Relance, mise en demeure, exigibilité des provisions après 30 jours, amiable sous 5 000 €, puis tribunal : les étapes pour recouvrer des charges impayées. **L'essentiel** - Face à un copropriétaire qui ne paie pas ses charges, le syndic relance, met en demeure puis saisit le tribunal judiciaire, sans avoir besoin d'une autorisation de l'assemblée générale pour agir en recouvrement. - Si une provision reste impayée plus de 30 jours après une mise en demeure, les provisions non encore échues de l'exercice deviennent immédiatement exigibles (article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965). - Pour une créance de 5 000 euros ou moins, une tentative de résolution amiable est en principe obligatoire avant de saisir le juge, et le syndicat peut garantir sa créance par une hypothèque légale sur le lot du débiteur (article 19). Face à un copropriétaire qui ne paie pas, le syndic relance, met en demeure, tente une démarche amiable (obligatoire sous 5 000 €), puis saisit le tribunal judiciaire du lieu de l'immeuble. Le recouvrement relève de la compétence exclusive du syndic, qui n'a pas besoin de l'autorisation de l'assemblée générale pour agir. ## Étape 1 : la relance C'est une lettre simple ou un courriel qui rappelle que la date de paiement est dépassée. Elle peut annoncer qu'une tentative amiable, puis une procédure devant le tribunal judiciaire, suivront. Beaucoup d'impayés s'arrêtent là : un oubli, une erreur de virement, un changement de banque. ## Étape 2 : la mise en demeure Elle est envoyée par voie électronique (lettre recommandée électronique ou procédé sécurisé équivalent), sauf si le copropriétaire a demandé le courrier postal, auquel cas elle part en recommandé avec avis de réception. Elle comprend : - l'identité du copropriétaire et l'adresse de l'immeuble ; - le montant impayé, avec un décompte ; - le délai de paiement accordé (service-public.fr cite 15 jours à titre d'exemple) ; - la sanction en cas de non-paiement. Les intérêts de retard courent au taux légal à compter de la mise en demeure, et les frais de mise en demeure sont à la charge du copropriétaire défaillant (article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965). En indivision, tous les coïndivisaires doivent être mis en demeure, sauf clause contraire. ### La mise en demeure qui accélère : l'article 19-2 À défaut de paiement d'une provision à son échéance, les provisions non encore échues de l'exercice en cours deviennent exigibles si la dette n'est pas réglée dans les 30 jours suivant une mise en demeure. Celle-ci doit reproduire le contenu de l'article 19-2 et mentionner la sanction d'exigibilité immédiate. C'est l'outil qui évite à la copropriété de courir après quatre échéances une à une. ## Étape 3 : la démarche amiable avant 5 000 € Pour une somme de 5 000 € ou moins, une tentative de résolution amiable est exigée avant de saisir le juge, sous peine d'irrecevabilité de la demande (obligation rétablie à compter du 1er octobre 2023 par le décret n° 2023-357 du 11 mai 2023, avec quelques exceptions). Trois voies : - le conciliateur de justice, gratuit ; - le médiateur, payant ; - la procédure participative, payante, avec avocat. Pour les petites créances de moins de 5 000 €, une procédure simplifiée par un commissaire de justice permet, en cas d'accord, d'obtenir un titre exécutoire ayant la valeur d'un jugement. ## Étape 4 : l'action en justice Le syndic saisit le tribunal judiciaire du lieu de situation de l'immeuble, après échec des démarches amiables. Trois options s'offrent à lui : | Voie | Principe | | --- | --- | | Injonction de payer | Procédure écrite sans audience, qui aboutit à une ordonnance devenue titre exécutoire une fois notifiée | | Procédure classique | Charges dues jusqu'à l'assignation ou l'audience de plaidoiries | | Procédure accélérée au fond (article 19-2) | Arriéré et provisions de l'exercice devenues exigibles, y compris les provisions futures | Selon service-public.fr, la compétence dépend du montant : tribunal de proximité de 5 000 à 10 000 €, tribunal judiciaire au-delà de 10 000 € (avocat obligatoire dans ce cas). Des dommages et intérêts peuvent être alloués si le défaillant cause un préjudice distinct du simple retard, comme l'impossibilité de réaliser des travaux nécessaires. ## Étape 5 : les garanties et les saisies Le syndicat dispose de sûretés qu'il peut mettre en œuvre sans autorisation préalable du juge : - **l'hypothèque légale** sur le lot du débiteur, inscrite par le syndic sans autorisation de l'assemblée (article 19) ; - **l'opposition sur le prix de vente** en cas de cession du lot, par acte de commissaire de justice, dans les 15 jours suivant la réception de l'avis de mutation (article 20) ; - **la saisie conservatoire** des meubles du défaillant. Un syndic vigilant inscrit l'hypothèque dès que la dette devient significative : le lot ne peut alors se vendre sans désintéresser la copropriété. ## La prescription : cinq ans Le syndic peut agir pendant cinq ans à compter de l'exigibilité des sommes (article 42 de la loi). Au-delà, la dette est en principe prescrite. Un suivi mensuel de la balance des comptes évite de laisser vieillir un dossier. ## Un calendrier réaliste Voici une trame fictive pour un impayé de 1 800 € dans une copropriété de la Métropole de Lyon : | Jour | Action | | --- | --- | | J+5 | Relance simple | | J+20 | Mise en demeure électronique avec décompte | | J+50 | Exigibilité des provisions restantes si la mise en demeure rappelait l'article 19-2 | | J+60 | Saisine d'un conciliateur de justice (somme de moins de 5 000 €) | | J+120 | Requête en injonction de payer si la conciliation échoue | Les délais réels dépendent du tribunal et de la disponibilité du conciliateur. > Conseil au conseil syndical : demandez chaque trimestre au syndic la liste des copropriétaires débiteurs et les actions engagées. Une dette non suivie est une dette que les autres finissent par financer. ## Si c'est vous qui avez du mal à payer Contactez le syndic avant la mise en demeure et proposez un échéancier écrit. Les frais de recouvrement s'ajoutent à la dette et gonflent vite. L'ADIL du Rhône, gratuite et neutre, renseigne les copropriétaires en difficulté sur les aides existantes. Un appel de fonds lisible évite aussi des litiges de bonne foi. Palier génère les appels et explique chaque ligne ; voir la page [produit](https://palier.enys.dev/produit). Pour lire une ligne douteuse, le guide sur l'[appel de fonds](https://palier.enys.dev/guides/comprendre-appel-de-fonds) donne la méthode. ## Questions fréquentes ### Le syndic doit-il demander l'accord de l'assemblée pour poursuivre un impayé ? Non. Le recouvrement des charges relève de la compétence exclusive du syndic, qui agit sans autorisation de l'assemblée générale. ### Quels frais supporte le copropriétaire qui ne paie pas ? Les intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure, les frais de mise en demeure et de recouvrement imputés à lui seul (article 10-1), et les dépens de la procédure. Ils sont portés sur son compte. ### Au bout de combien de temps une dette de charges est-elle prescrite ? Au bout de cinq ans à compter de l'exigibilité des sommes. Le syndic a donc intérêt à agir sans attendre. ### Que se passe-t-il quand le copropriétaire débiteur vend son lot ? Le syndic peut faire opposition sur le prix de vente, dans les 15 jours suivant l'avis de mutation, et l'hypothèque légale sur le lot garantit la créance. La dette est donc en général réglée à la vente. ## Sources - [Légifrance : loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis](https://www.legifrance.gouv.fr/loda/id/JORFTEXT000000880200) - [Légifrance : décret n° 67-223 du 17 mars 1967 pris pour l'application de la loi du 10 juillet 1965](https://www.legifrance.gouv.fr/loda/id/LEGITEXT000006061423/) - [Service-public.gouv.fr : recouvrement des charges de copropriété impayées](https://www.service-public.gouv.fr/particuliers/vosdroits/F2603) --- # Éco-PTZ copropriété : conditions, montants et prêt collectif URL : https://palier.enys.dev/guides/eco-ptz-copropriete Rubrique : Argent et impayés. Auteur : Enys, rédigé à partir des textes officiels. Publié le 2026-10-16, mis à jour le 2026-10-16. > L'éco-PTZ copropriétés finance sans intérêts la rénovation énergétique, jusqu'à 50 000 € par logement sur 20 ans. Conditions, vote en AG et prêt collectif. **L'essentiel** - L'éco-prêt à taux zéro copropriétés est un prêt sans intérêts souscrit par le syndic pour le compte du syndicat, qui finance des travaux d'économies d'énergie sur les parties communes ou d'intérêt collectif, au profit des copropriétaires de résidences principales qui choisissent d'y participer. - Selon Service-public.fr, il va de 7 000 € à 30 000 € par logement pour des travaux ponctuels et jusqu'à 50 000 € pour une rénovation globale, remboursables sur 15 ans, ou 20 ans en rénovation globale. - La décision se vote à la majorité de l'article 25, avec second vote possible à l'article 24 si un tiers des voix est atteint ; le dispositif est prévu à ce jour jusqu'au 31 décembre 2027. L'éco-prêt à taux zéro copropriétés (éco-PTZ copropriétés) est un prêt sans intérêts que le syndic souscrit pour le compte du syndicat afin de financer des travaux de rénovation énergétique des parties communes ou d'intérêt collectif. Seuls les copropriétaires dont le logement est une résidence principale peuvent y participer, et chacun rembourse sa quote-part. Selon Service-public.fr, le montant peut atteindre 50 000 € par logement pour une rénovation globale, remboursables sur 20 ans au plus. ## Éco-PTZ copropriétés ou emprunt collectif classique ? Une copropriété dispose de deux façons d'emprunter pour ses travaux. Elles ne s'excluent pas. | Critère | Éco-PTZ copropriétés | Emprunt collectif (article 26-4 de la loi de 1965) | | --- | --- | --- | | Intérêts | Aucun, l'État compense la banque | Taux du marché | | Travaux financés | Économies d'énergie, liste réglementée | Tous travaux votés | | Logements concernés | Résidences principales | Tous les lots dont le propriétaire participe | | Montant | Plafonné par logement | Fixé par la banque et l'assemblée | | Durée | 15 ans, 20 ans en rénovation globale | Négociée | | Participation | Facultative pour chaque copropriétaire | Facultative, selon les modalités de l'article 26-4 | Dans les deux cas, le copropriétaire qui ne souhaite pas emprunter paie sa quote-part de travaux comptant. L'Anah précise qu'un seul éco-PTZ copropriétés peut être mobilisé par bâtiment. ## Les conditions D'après Service-public.fr (fiche vérifiée le 1er juillet 2025) et l'Anah : - le bâtiment doit être construit depuis plus de deux ans à la date de début des travaux ; - seuls les logements utilisés ou destinés à être utilisés comme résidence principale ouvrent droit au prêt ; - les travaux doivent être réalisés par des entreprises RGE titulaires de la qualification correspondante ; - pour une rénovation globale, un audit énergétique préalable est exigé, et les travaux doivent ramener la consommation conventionnelle sous 331 kWh/m²/an en énergie primaire avec un gain d'au moins 35 % ; - les travaux doivent être réalisés dans les trois ans suivant la décision. Sur les chaudières, les sources divergent par leur date : la fiche Service-public.fr de juillet 2025 mentionne la possibilité d'inclure une chaudière majoritairement au gaz dans une rénovation globale, alors que le guide de l'Anah de septembre 2026 indique que l'éco-PTZ ne finance plus l'installation de chaudières au gaz, avec la même période de transition que MaPrimeRénov' Copropriété. Retenez la règle la plus récente et faites-la confirmer par la banque. ## Les montants par logement | Travaux | Montant maximal par logement | | --- | --- | | Une action sur les parois vitrées | 7 000 € | | Une action d'une autre nature (toiture, murs, chauffage, etc.) | 15 000 € | | Deux actions | 25 000 € | | Trois actions ou plus | 30 000 € | | Rénovation globale | 50 000 € | | Assainissement non collectif sans énergie | 10 000 € | Source : Service-public.fr, article 244 quater U du code général des impôts. Un copropriétaire peut compléter avec un éco-PTZ individuel pour d'autres travaux dans son logement, dans les cinq ans suivant l'offre du premier prêt et jusqu'au 31 décembre 2027. Le total de sa participation au prêt collectif et de son prêt individuel ne peut pas dépasser 30 000 €, ou 50 000 € si l'un des prêts finance une rénovation globale. ## Le vote en assemblée générale Selon Service-public.fr, la décision de recourir à l'éco-PTZ, puis celle de réaliser les travaux, se votent à la majorité de l'article 25 de la loi du 10 juillet 1965, c'est-à-dire la majorité des voix de tous les copropriétaires. Si la résolution recueille au moins un tiers de ces voix sans atteindre la majorité, un second vote immédiat à la majorité de l'article 24 est possible (article 25-1). Le guide sur la [passerelle de l'article 25-1](https://palier.enys.dev/guides/passerelle-article-25-1) détaille le calcul. Pour l'emprunt collectif de droit commun, l'article 26-4 permet à chaque copropriétaire de refuser de participer à l'emprunt et de payer comptant sa quote-part, dans les conditions et délais fixés par ce texte : la notification du procès-verbal fait courir ces délais. Le guide sur la [contestation du procès-verbal](https://palier.enys.dev/guides/proces-verbal-ag-contestation) rappelle le rôle de cette notification. ## Les étapes pour le syndic 1. **Recenser les participants** : nombre de logements, de bâtiments et de copropriétaires qui souhaitent emprunter, avec leur quote-part. 2. **Obtenir les devis détaillés** d'entreprises RGE. 3. **Faire voter** en assemblée le recours à l'éco-PTZ et les travaux. 4. **Constituer le dossier** pour la banque : formulaires « emprunteur » et « entreprise », descriptif des travaux signé par les participants et les entreprises, devis. 5. **Signer le contrat** avec un établissement ayant conclu une convention avec l'État (la liste est publiée sur le site fgas.fr). 6. **Encaisser** en une fois sur devis, ou en plusieurs fois sur factures. 7. **Appeler les remboursements** auprès de chaque participant, mensuellement ou trimestriellement, et fournir les justificatifs de travaux dans les trois ans suivant l'octroi. ## Un exemple chiffré Une copropriété de 24 logements à Lyon 5e vote l'isolation de la toiture et des murs, et le remplacement de la ventilation, pour 360 000 €. Le bouquet compte trois actions : le plafond est de 30 000 € par logement. Seize copropriétaires occupants ou bailleurs de résidences principales participent. L'un d'eux, avec 420 tantièmes sur 10 000, doit 15 120 €. Remboursés sur 15 ans sans intérêts, cela représente 84 € par mois. Les huit autres règlent leur part par les appels de fonds habituels. L'éco-PTZ se combine avec [MaPrimeRénov' Copropriété](https://palier.enys.dev/guides/maprimerenov-copropriete) : la demande de prêt peut s'appuyer sur la notification de l'aide, et le prêt finance alors le reste à charge. Le [fonds de travaux](https://palier.enys.dev/guides/fonds-de-travaux-copropriete) peut aussi en absorber une partie. > Un prêt collectif crée des appels de fonds pendant quinze ou vingt ans. Il faut suivre, lot par lot, qui participe, ce qui reste dû et ce qui se passe quand un participant vend. Palier garde ce suivi à côté des autres appels de fonds ([découvrir le produit](https://palier.enys.dev/produit)). ## Que se passe-t-il en cas de vente ? La part d'emprunt collectif restant due par le vendeur apparaît dans l'[état daté](https://palier.enys.dev/guides/etat-date-copropriete). Le notaire notifie au syndic les conditions de remboursement de l'emprunt collectif en cours (Service-public.fr). Selon les cas, la quote-part est remboursée sur le prix de vente ou reprise par l'acquéreur : précisez-le dans le compromis. ## Questions fréquentes ### Quel est le montant maximum de l'éco-PTZ copropriété ? Jusqu'à 30 000 € par logement pour un bouquet de trois actions ou plus, et jusqu'à 50 000 € pour une rénovation globale, selon Service-public.fr. ### Un copropriétaire bailleur peut-il participer à l'éco-PTZ copropriétés ? Oui, si le logement est loué comme résidence principale. Les résidences secondaires et les locaux non affectés à l'habitation principale n'ouvrent pas droit au prêt. ### Quelle majorité pour voter un éco-PTZ copropriétés ? La majorité de l'article 25 de la loi du 10 juillet 1965, avec un second vote possible à la majorité de l'article 24 si un tiers des voix de tous les copropriétaires a été atteint. ### Jusqu'à quand l'éco-PTZ est-il disponible ? Le dispositif est prévu à ce jour jusqu'au 31 décembre 2027. Une loi de finances peut le prolonger ou le modifier : vérifiez sur service-public.fr avant de lancer le projet. ### Un copropriétaire peut-il refuser de participer au prêt ? Oui. Il paie alors sa quote-part de travaux comptant, ou la finance par ses propres moyens, y compris par un éco-PTZ individuel. ## Sources - [Service-public.fr : Éco-prêt à taux zéro (éco-PTZ) Copropriétés (F38064)](https://www.service-public.gouv.fr/particuliers/vosdroits/F38064) - [Anah : Les aides financières en 2026, édition septembre 2026](https://www.anah.gouv.fr/document/guide-des-aides-financieres-0226) - [Service-public.fr : Règles de vote en assemblée générale de copropriété (F2137)](https://www.service-public.gouv.fr/particuliers/vosdroits/F2137) --- # État daté en copropriété : contenu, qui paie, plafond et délais URL : https://palier.enys.dev/guides/etat-date-copropriete Rubrique : Argent et impayés. Auteur : Enys, rédigé à partir des textes officiels. Publié le 2026-10-16, mis à jour le 2026-10-16. > L'état daté est établi par le syndic pour le notaire lors de la vente d'un lot. Il est facturé au vendeur, 380 € TTC au maximum. Contenu, délais et recours. **L'essentiel** - L'état daté est le document que le syndic établit pour le notaire lors de la vente d'un lot : il chiffre ce que le vendeur doit au syndicat, ce que le syndicat lui doit et ce qui passera à la charge de l'acquéreur. - Il est facturé au seul vendeur et son prix est plafonné à 380 € TTC depuis le 1er juin 2020 (décret n° 2020-153 du 21 février 2020), même si plusieurs lots sont vendus ensemble. - Les textes ne fixent pas de délai précis de délivrance : demandez-le dès la signature du compromis, car le notaire en a besoin pour signer l'acte et répartir le prix. L'état daté est le document que le syndic de copropriété établit, à la demande du notaire ou du vendeur, au moment de la vente d'un lot. Il indique les sommes que le vendeur doit encore au syndicat, celles que le syndicat lui doit et celles qui passeront à la charge de l'acquéreur. Il est facturé au vendeur, dans la limite de 380 € TTC depuis le 1er juin 2020. ## À quoi sert l'état daté Le notaire s'en sert pour trois choses : régler sur le prix de vente les dettes du vendeur envers la copropriété, informer l'acquéreur de ce qu'il paiera après son entrée dans l'immeuble, et préparer la notification de la vente au syndic. Sans état daté, il ne peut pas répartir correctement les sommes le jour de la signature. L'état daté arrive tard dans le calendrier de la vente. Au stade du compromis, l'acquéreur reçoit déjà une série d'informations financières (charges payées sur deux exercices, impayés du syndicat, fonds de travaux), souvent appelées « pré-état daté » : ce document distinct fait l'objet du guide [pré-état daté](https://palier.enys.dev/guides/pre-etat-date-copropriete). L'état daté, lui, est arrêté à une date proche de l'acte authentique. | Étape de la vente | Document | Qui le produit | | --- | --- | --- | | Compromis ou promesse | Informations de l'article L. 721-2 du code de la construction (« pré-état daté ») | Vendeur, avec l'aide du syndic s'il le souhaite | | Avant l'acte authentique | État daté | Syndic uniquement | | Avant l'acte authentique | Certificat de moins d'un mois attestant que le vendeur est libre de toute dette | Syndic | | Après la signature | Notification de la vente au syndic | Notaire | ## Ce que contient l'état daté Le contenu est fixé par l'article 5 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967. Service-public.fr le présente en trois parties. | Partie | Ce qu'on y trouve | | --- | --- | | 1. Sommes dues par le vendeur au syndicat | Provisions exigibles du budget, charges impayées, provisions pour travaux exigibles, avances de trésorerie, part d'un emprunt collectif restant due, sommes versées par une caution | | 2. Sommes dues par le syndicat au vendeur | Avances ou emprunt consentis par le vendeur, certaines provisions devenues exigibles après mise en demeure | | 3. Sommes à la charge de l'acquéreur | Reconstitution des avances ou de l'emprunt du syndicat, provisions non encore exigibles | En annexe, le syndic indique la quote-part du lot dans les charges et les travaux hors maintenance des deux derniers exercices, ainsi que les procédures judiciaires en cours (recouvrement d'impayés, litige avec une entreprise). Service-public.fr précise que ces montants sont indicatifs dans l'attente de l'arrêté des comptes : la régularisation définitive viendra à l'[approbation des comptes](https://palier.enys.dev/guides/approbation-comptes-regularisation). ## Qui le demande, qui l'établit Seul le syndic peut établir l'état daté et le transmettre au notaire. La demande vient du notaire chargé de l'acte ou du vendeur. Un syndic bénévole a exactement la même obligation qu'un professionnel : s'il gère votre immeuble, c'est à lui de le produire. ## Qui paie, et combien L'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 met les frais d'établissement de l'état daté à la charge du seul vendeur. Le décret n° 2020-153 du 21 février 2020 fixe le plafond à 380 € TTC, applicable depuis le 1er juin 2020. Ce montant doit figurer dans le contrat du syndic, à la rubrique des frais imputables aux seuls copropriétaires, contrat approuvé en assemblée générale (le guide sur le [contrat type de syndic](https://palier.enys.dev/guides/contrat-type-syndic-honoraires) détaille ces rubriques). Deux points à connaître : - **Plusieurs lots, un seul plafond.** Si vous vendez dans la même opération un appartement, une cave et un stationnement, le syndic ne peut pas multiplier les facturations. Un cumul qui dépasse 380 € TTC peut être contesté. - **Le dépassement se conteste.** Service-public.fr indique que le vendeur peut contester auprès du syndic un montant supérieur au plafond, et propose des modèles de lettres. **Exemple.** Une vendeuse cède à Villeurbanne un T3, sa cave et une place de parking, par un seul acte. Le syndic lui facture 380 € pour l'appartement et 150 € pour chaque lot annexe, soit 680 €. Elle peut réclamer le remboursement de 300 € : la facturation totale ne peut pas dépasser 380 € TTC. ## Les délais : ce qui est fixé et ce qui ne l'est pas Les fiches officielles consultées ne mentionnent aucun délai légal de délivrance de l'état daté. En pratique, le notaire le demande quelques semaines avant la signature. Si le syndic tarde, la date de l'acte peut glisser : demandez-le dès le compromis signé, et relancez par écrit. D'autres délais encadrent la fin de la vente (article 20 de la loi de 1965 et article 6 du décret de 1967) : 1. le vendeur peut présenter au notaire un certificat du syndic de **moins d'un mois** attestant qu'il est libre de toute obligation envers le syndicat ; 2. à défaut, le notaire avise le syndic de la vente dans les **15 jours** suivant le transfert de propriété ; 3. le syndic dispose alors de **15 jours** à compter de la réception de cet avis pour former opposition au versement du prix, si le vendeur a des dettes : le notaire bloque les sommes correspondantes. Le guide sur les [impayés de charges](https://palier.enys.dev/guides/impayes-charges-copropriete) détaille ce mécanisme ; 4. le notaire notifie au syndic l'identité et l'adresse du nouveau propriétaire, pour que les appels de fonds lui soient adressés. ## Lire l'état daté sans se faire surprendre L'état daté ne répartit pas à lui seul les charges de l'année de la vente : il applique les règles du décret de 1967 (provisions exigibles, travaux votés, régularisation). Le partage entre vendeur et acquéreur, avec un exemple daté, figure dans le guide [vendre son lot en copropriété](https://palier.enys.dev/guides/vendre-lot-copropriete-charges). Avant la signature, vérifiez en particulier : - que les provisions déjà payées apparaissent bien comme réglées ; - que les appels de fonds pour travaux votés mais non encore exigibles sont rangés dans la bonne partie ; - que les avances de trésorerie versées par le vendeur figurent dans les sommes que le syndicat lui doit ; - que les procédures en cours sont décrites, car l'acquéreur hérite de leurs suites en tant que copropriétaire. > Conseil au vendeur : demandez au syndic un relevé de votre compte copropriétaire dès la mise en vente. Comparer ce relevé avec l'état daté prend dix minutes et évite une discussion de dernière minute chez le notaire. Dans une petite copropriété gérée par un syndic bénévole, la difficulté est souvent de retrouver les chiffres. Palier tient pour chaque lot l'historique des appels de fonds, des paiements et des avances, ce qui permet de remplir les trois parties de l'état daté sans reconstituer les comptes à la main ([essai gratuit de 7 jours](https://palier.enys.dev/inscription)). ## Questions fréquentes ### L'état daté est-il obligatoire pour vendre un appartement en copropriété ? Oui. Pour toute vente d'un lot, le syndic adresse au notaire un état daté, à la demande de celui-ci ou du vendeur (article 5 du décret du 17 mars 1967). Le notaire en a besoin pour répartir le prix et informer l'acquéreur. ### Combien coûte un état daté en 2026 ? Au maximum 380 € TTC, plafond fixé par le décret du 21 février 2020 et applicable depuis le 1er juin 2020. Il s'applique aussi quand plusieurs lots sont vendus ensemble. Un montant supérieur peut être contesté auprès du syndic. ### Qui paie l'état daté, le vendeur ou l'acheteur ? Le vendeur, en vertu de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965. Le syndic ne peut pas le facturer à l'acquéreur ni au syndicat. ### Combien de temps faut-il pour obtenir un état daté ? Aucun délai légal précis n'est indiqué par les sources officielles. Comptez quelques semaines et faites la demande dès la signature du compromis, pour ne pas retarder l'acte authentique. ### Quelle différence entre état daté et pré-état daté ? Le pré-état daté regroupe les informations remises à l'acquéreur au compromis ; il n'a pas de définition légale et peut être préparé par le vendeur. L'état daté est établi par le syndic seul, juste avant l'acte, et son prix est plafonné. ## Sources - [Service-public.fr : Faut-il un état daté pour vendre un logement en copropriété ? (F37294)](https://www.service-public.gouv.fr/particuliers/vosdroits/F37294) - [Service-public.fr : Vente d'un logement en copropriété (F2604)](https://www.service-public.gouv.fr/particuliers/vosdroits/F2604) - [INC : État daté, tout savoir sur ce document demandé lors de la vente d'un lot](https://www.inc-conso.fr/content/etat-date-tout-savoir-sur-ce-document-demande-lors-de-la-vente-dun-lot-de-copropriete) - [ANIL : Achat d'un logement en copropriété](https://www.anil.org/votre-besoin/gerer-un-bien/copropriete/devenir-proprietaire-achat-dun-logement-en-copropriete/) --- # Pré-état daté : ce qu'il contient et peut-on le faire soi-même ? URL : https://palier.enys.dev/guides/pre-etat-date-copropriete Rubrique : Argent et impayés. Auteur : Enys, rédigé à partir des textes officiels. Publié le 2026-10-16, mis à jour le 2026-10-16. > Le pré-état daté réunit les informations financières remises à l'acquéreur au compromis. Il n'a pas d'existence légale et le vendeur peut le préparer lui-même. **L'essentiel** - Le pré-état daté est le nom d'usage donné aux informations financières et aux documents de copropriété que le vendeur remet à l'acquéreur au plus tard à la signature du compromis (article L. 721-2 du code de la construction et de l'habitation). - Le terme n'a aucune existence légale selon une réponse ministérielle publiée au Journal officiel le 3 septembre 2019 : aucun texte ne réserve ce document au syndic, et son prix n'est pas plafonné. - Le vendeur peut donc le préparer lui-même à partir de ses appels de fonds, des comptes approuvés et de l'espace en ligne de la copropriété, à condition d'être complet, sinon le délai de rétractation de l'acquéreur ne court pas. Le pré-état daté est le nom d'usage du dossier d'informations financières que le vendeur d'un lot de copropriété remet à l'acquéreur au plus tard à la signature du compromis ou de la promesse de vente. Il n'a pas d'existence légale : la loi impose les informations (article L. 721-2 du code de la construction et de l'habitation), pas un document produit par le syndic. Le vendeur peut donc le préparer lui-même. ## D'où vient le pré-état daté La loi Alur du 24 mars 2014 a renforcé l'information de l'acheteur d'un lot de copropriété : certaines pièces doivent être annexées à la promesse de vente, faute de quoi le délai de rétractation ne démarre pas. Les syndics ont pris l'habitude de vendre un document réunissant ces données, qu'ils ont appelé « pré-état daté » par analogie avec l'[état daté](https://palier.enys.dev/guides/etat-date-copropriete), qui est lui prévu par le décret du 17 mars 1967. Dans sa réponse publiée au Journal officiel le 3 septembre 2019 (question n° 10270), le ministère chargé du logement indique que ce document est établi par certains syndics à la demande des vendeurs et qu'il n'a « aucune existence légale ». Aucun texte ne fixe son prix ni ne réserve sa rédaction au syndic. ## Ce que l'acquéreur doit recevoir au compromis Service-public.fr (fiches « Achat » et « Vente d'un logement en copropriété ») distingue deux familles de pièces. ### Les informations financières (le cœur du pré-état daté) - le montant des charges courantes du budget prévisionnel et des charges hors budget payées par le vendeur au titre des deux exercices précédant la vente ; - les sommes que l'acquéreur pourrait devoir au syndicat, par exemple la reconstitution d'une avance de trésorerie ; - l'état global des impayés de charges au sein du syndicat et de la dette envers les fournisseurs ; - la part du fonds de travaux rattachée au lot et le montant de la dernière cotisation versée par le vendeur. ### Les documents sur l'organisation de l'immeuble - la fiche synthétique de la copropriété ; - le règlement de copropriété, l'état descriptif de division et leurs modificatifs ; - les procès-verbaux des assemblées générales des trois dernières années ; - le carnet d'entretien ; - les conclusions du diagnostic technique global, s'il existe ; - le plan pluriannuel de travaux, ou à défaut son projet ; - la notice d'information sur les droits et obligations des copropriétaires. S'y ajoute le dossier de diagnostic technique du lot (DPE, amiante, électricité, superficie Carrez, etc.). Deux allègements existent. Si l'acquéreur est déjà copropriétaire dans l'immeuble, le vendeur ne lui remet que les informations financières et le dossier de diagnostic technique. Pour les très petites copropriétés (moins de dix lots et budget prévisionnel moyen inférieur à 15 000 € sur trois exercices), l'article L. 721-2 dispense de certaines informations financières : faites confirmer la liste par le notaire. ## Peut-on faire son pré-état daté soi-même ? Oui. Puisque l'obligation porte sur la remise d'informations et non sur un document du syndic, le vendeur peut les réunir et les annexer lui-même. C'est souvent possible en une soirée si les comptes de l'immeuble sont tenus proprement. | Information | Où la trouver | | --- | --- | | Charges payées sur deux exercices | Vos appels de fonds et les annexes comptables jointes aux convocations d'AG | | Charges hors budget (travaux) | Appels de fonds travaux et procès-verbaux des AG qui les ont votés | | Impayés du syndicat et dettes fournisseurs | Annexes comptables approuvées en AG (état des dettes et créances) | | Fonds de travaux du lot | Appels de fonds (ligne cotisation) et annexes comptables | | Fiche synthétique, PV, règlement, carnet d'entretien | Espace en ligne de la copropriété | L'espace en ligne sécurisé, que le syndic professionnel doit ouvrir aux copropriétaires, contient en principe la plupart de ces pièces : le guide sur l'[espace en ligne du syndic](https://palier.enys.dev/guides/espace-en-ligne-syndic-obligatoire) détaille ce qui doit y figurer. Pour comprendre les lignes de vos appels de fonds, voyez le guide [comprendre l'appel de fonds](https://palier.enys.dev/guides/comprendre-appel-de-fonds). ### Méthode pas à pas 1. Téléchargez les trois derniers procès-verbaux, la fiche synthétique, le règlement et le carnet d'entretien. 2. Rassemblez vos appels de fonds des deux derniers exercices clos et additionnez séparément le budget courant et les travaux. 3. Relevez dans les annexes comptables du dernier exercice approuvé le total des impayés et des dettes fournisseurs. 4. Notez la part du fonds de travaux du lot et votre dernière cotisation. 5. Mentionnez les travaux votés dont les appels ne sont pas encore exigibles : l'acquéreur les paiera. 6. Transmettez le tout à l'agent immobilier ou au notaire, qui l'annexe à la promesse. **Exemple.** Un vendeur d'un T2 dans un immeuble de 14 lots à Lyon 3e reconstitue : 1 860 € de charges courantes payées en 2024, 1 910 € en 2025, 2 400 € d'appel travaux pour la toiture en 2025, 1 280 € de fonds de travaux rattachés au lot. Il signale aussi que l'assemblée de juin 2026 a voté le remplacement de l'interphone, payable en janvier 2027 : ce sera à l'acquéreur, sauf accord contraire dans l'acte. ## Et si on le demande au syndic ? Rien ne l'interdit, mais c'est une prestation facturée librement. L'INC relève que ce document ne figure pas parmi les prestations du contrat type de syndic issu du décret du 26 mars 2015 et estime sa facturation contestable. Si vous passez commande, demandez un devis écrit avant, et vérifiez que le syndic ne vous facture pas ensuite une seconde fois les mêmes informations dans l'état daté, dont le prix est plafonné à 380 € TTC. ## Le risque d'un dossier incomplet Le délai de rétractation de dix jours de l'acquéreur ne commence qu'à partir du lendemain de la remise de toutes les pièces obligatoires (articles L. 271-1 et suivants du code de la construction et de l'habitation). Un oubli repousse donc ce délai, et donc la sécurité de la vente. Mieux vaut une pièce de trop qu'une de moins. La répartition des charges l'année de la vente est expliquée dans le guide [vendre son lot en copropriété](https://palier.enys.dev/guides/vendre-lot-copropriete-charges). > Dans une copropriété gérée par un syndic bénévole, la qualité du pré-état daté dépend des comptes tenus toute l'année. Palier conserve par lot les appels de fonds, les paiements et la cotisation au fonds de travaux, ce qui rend ces chiffres disponibles en quelques clics ([essai gratuit de 7 jours](https://palier.enys.dev/inscription)). ## Questions fréquentes ### Le pré-état daté est-il obligatoire ? Le document en tant que tel ne l'est pas, mais les informations qu'il contient doivent être remises à l'acquéreur au plus tard à la signature de la promesse de vente (article L. 721-2 du code de la construction et de l'habitation). Sans elles, le délai de rétractation ne court pas. ### Combien coûte un pré-état daté chez un syndic ? Son prix n'est encadré par aucun texte, contrairement à l'état daté plafonné à 380 € TTC. Demandez un devis, ou préparez-le vous-même gratuitement à partir de vos documents. ### Le syndic peut-il refuser de me transmettre les documents ? Les procès-verbaux, le règlement, la fiche synthétique et le carnet d'entretien doivent être accessibles aux copropriétaires, notamment via l'espace en ligne pour les syndics professionnels. Si un document manque, réclamez-le par écrit au syndic en indiquant qu'il est requis pour une vente. ### Le notaire accepte-t-il un pré-état daté fait par le vendeur ? Oui, dès lors que les informations exigées par la loi y figurent et sont exactes. Le notaire vérifiera ensuite les chiffres définitifs grâce à l'état daté établi par le syndic avant l'acte. ## Sources - [Service-public.fr : Achat d'un logement en copropriété (F37190)](https://www.service-public.gouv.fr/particuliers/vosdroits/F37190) - [Service-public.fr : Vente d'un logement en copropriété (F2604)](https://www.service-public.gouv.fr/particuliers/vosdroits/F2604) - [Assemblée nationale : question écrite n° 10270 et réponse ministérielle du 3 septembre 2019](https://questions.assemblee-nationale.fr/dyn/15/questions/QANR5L15QE10270.pdf) - [INC : État daté, tout savoir sur ce document](https://www.inc-conso.fr/content/etat-date-tout-savoir-sur-ce-document-demande-lors-de-la-vente-dun-lot-de-copropriete) --- # Vendre son lot en copropriété : charges, état daté et dossier acheteur URL : https://palier.enys.dev/guides/vendre-lot-copropriete-charges Rubrique : Argent et impayés. Auteur : Enys, rédigé à partir des textes officiels. Publié le 2026-10-16, mis à jour le 2026-10-16. > Le vendeur paie les provisions du budget échues avant la vente ; l'état daté est plafonné à 380 € TTC ; le fonds de travaux n'est pas remboursé. **L'essentiel** - Lors de la vente d'un lot, le vendeur paie les provisions du budget prévisionnel exigibles avant la vente, et les provisions pour travaux sont dues par celui qui est copropriétaire à leur date d'exigibilité (article 6-2 du décret du 17 mars 1967). - Le trop-perçu ou le moins-perçu de la régularisation revient à celui qui est copropriétaire au jour de l'approbation des comptes ; un accord différent entre vendeur et acquéreur ne lie pas le syndic. - L'état daté établi par le syndic est facturé au vendeur dans la limite de 380 euros TTC (décret n° 2020-153 du 21 février 2020), et les cotisations versées au fonds de travaux ne sont pas remboursées au vendeur par le syndicat. Lors de la vente d'un lot, le vendeur paie les provisions du budget prévisionnel exigibles avant la vente ; les provisions hors budget (travaux) relèvent de celui qui est copropriétaire à la date d'exigibilité ; la régularisation revient à celui qui l'est à la date d'approbation des comptes. L'état daté, établi par le syndic, ne peut pas dépasser 380 € TTC. ## Qui paie quoi Service-public.fr (article 6-2 du décret du 17 mars 1967) pose les règles générales. | Type de somme | Qui paie | | --- | --- | | Provisions du budget prévisionnel | Le vendeur, pour les échéances arrivées avant la vente (1er jour de chaque trimestre ou période fixée en assemblée) | | Provisions hors budget (travaux votés) | Le copropriétaire à la date d'exigibilité du paiement, même si les travaux n'ont pas commencé | | Régularisation (trop-perçu ou moins-perçu) | Le copropriétaire à la date de l'approbation des comptes | | Cotisation au fonds de travaux | Non remboursée au vendeur | | Avances de trésorerie | Remboursables au vendeur, reconstituées par l'acquéreur | Le vendeur et l'acquéreur peuvent convenir d'une répartition différente (article 6-3 du même décret), mais l'accord n'a d'effet qu'entre eux. Le syndic n'est pas lié : il s'adresse au propriétaire que les textes désignent. ### Une illustration datée Une vente est signée le 20 novembre chez un notaire de Villeurbanne. | Date | Événement | À la charge de | | --- | --- | --- | | 1er octobre | Provision du 4e trimestre exigible | Vendeur | | 20 novembre | Signature de l'acte | | | 1er janvier | Provision du 1er trimestre exigible | Acquéreur | | 15 janvier | Appel de fonds travaux voté avant la vente, exigible après | Acquéreur | | Mars | Assemblée approuvant les comptes de l'année écoulée, moins-perçu de 180 € | Acquéreur (propriétaire à la date d'approbation) | Si l'acquéreur estime ne pas devoir le moins-perçu d'une année en partie vécue par le vendeur, il doit le prévoir dans l'acte : sinon, c'est lui que le syndic appelle. ## L'état daté L'état daté est établi par le syndic, à la demande du notaire ou du vendeur, avant la vente définitive. Le contenu est fixé par l'article 5 du décret du 17 mars 1967 et comporte trois parties : 1. **les sommes dues par le vendeur au syndicat** : provisions exigibles, charges impayées, avances exigibles, part d'emprunt collectif restant due ; 2. **les sommes dues par le syndicat au vendeur** : avances ou emprunts consentis, provisions exigibles après mise en demeure ; 3. **les sommes à la charge de l'acquéreur** : reconstitution des avances ou emprunt du syndicat, provisions non encore exigibles. Une annexe indique les charges et travaux hors maintenance du lot sur les deux derniers exercices, et les procédures judiciaires en cours (impayés, par exemple). ### Le prix Les frais sont à la charge du vendeur (article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965), plafonnés à 380 € TTC depuis le 1er juin 2020 par le décret n° 2020-153 du 21 février 2020. Ils doivent figurer au contrat du syndic sous la rubrique « Frais et honoraires imputables aux seuls copropriétaires » et avoir été approuvés en assemblée. Au-delà de 380 €, le coût peut être contesté auprès du syndic ; en cas de vente de plusieurs lots simultanée, le syndic ne peut pas multiplier les facturations. ## Ce que l'acquéreur reçoit avant de s'engager Selon l'ANIL, les documents suivants sont remis à l'acquéreur au plus tard à la signature de la promesse de vente : - le règlement de copropriété et l'état descriptif de division ; - les procès-verbaux des assemblées générales des trois dernières années ; - la fiche synthétique de la copropriété ; - le carnet d'entretien ; - les conclusions du diagnostic technique global, s'il existe ; - le montant des charges payées par le vendeur sur les deux derniers exercices ; - les sommes que l'acquéreur pourrait devoir à la copropriété ; - l'état global des impayés de charges et des dettes envers les fournisseurs ; - le montant de la cotisation au fonds de travaux et le dernier versement du vendeur ; - une notice d'information sur les droits et obligations des copropriétaires. Ces informations figurent dans le « pré-état daté » (créé par la loi Alur du 24 mars 2014, article L721-2 du code de la construction et de l'habitation). Elles ne sont pas toutes exigées pour un lot annexe (cave, garage) ou si l'acquéreur est déjà copropriétaire dans l'immeuble, ni pour une petite copropriété de moins de dix lots et au budget moyen inférieur à 15 000 €. L'acquéreur dispose ensuite de 10 jours pour se rétracter, à compter du lendemain de la communication des documents. ## Le fonds de travaux Le vendeur ne récupère pas ce qu'il a versé : les sommes restent acquises au syndicat. L'acte peut prévoir que l'acquéreur rembourse les sommes non encore affectées à des travaux, ajoutées au prix. Pour l'acquéreur, le fonds est un indicateur de la santé de l'immeuble : voir le guide sur le [fonds de travaux](https://palier.enys.dev/guides/fonds-de-travaux-copropriete). ## Si le vendeur a des impayés Le syndic peut faire opposition sur le prix de vente, par acte de commissaire de justice, dans les 15 jours de la réception de l'avis de mutation. Le notaire bloque alors tout ou partie du prix. Le guide sur les [impayés de charges](https://palier.enys.dev/guides/impayes-charges-copropriete) détaille cette garantie. > Conseil au vendeur : demandez au syndic un relevé de compte et le montant estimé de l'état daté dès la mise en vente. Les écarts se règlent plus facilement avant le compromis qu'au jour de la signature. Palier tient les appels de fonds, les avances et le fonds de travaux dans un historique clair par lot, ce qui facilite la préparation d'une vente. Le guide pour [comprendre l'appel de fonds](https://palier.enys.dev/guides/comprendre-appel-de-fonds) donne la lecture ligne par ligne, et l'[essai gratuit de 7 jours](https://palier.enys.dev/inscription) un aperçu sur votre immeuble. ## Questions fréquentes ### Qui paie les charges de copropriété l'année de la vente ? Le vendeur paie les provisions du budget exigibles avant la vente. Les provisions hors budget sont payées par celui qui est propriétaire à la date d'exigibilité, et la régularisation est imputée au propriétaire à la date d'approbation des comptes. Un accord dans l'acte ne lie que les parties. ### Combien coûte l'état daté ? Au maximum 380 € TTC depuis le 1er juin 2020 (décret du 21 février 2020). Il est facturé au vendeur et doit figurer au contrat du syndic. ### Le fonds de travaux est-il remboursé au vendeur ? En principe non : les sommes restent acquises au syndicat. L'acte de vente peut prévoir qu'elles soient remboursées par l'acquéreur, pour la part non encore affectée à des travaux. ### Quels documents le vendeur doit-il remettre à l'acquéreur ? Notamment le règlement de copropriété, les procès-verbaux des trois dernières assemblées, la fiche synthétique, le carnet d'entretien, les charges payées sur deux exercices et l'état des impayés, au plus tard à la promesse de vente. ## Sources - [Légifrance : décret n° 67-223 du 17 mars 1967 pris pour l'application de la loi du 10 juillet 1965](https://www.legifrance.gouv.fr/loda/id/LEGITEXT000006061423/) - [Légifrance : loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis](https://www.legifrance.gouv.fr/loda/id/JORFTEXT000000880200) - [Légifrance : décret n° 2020-153 du 21 février 2020 (plafond des honoraires d'état daté)](https://www.legifrance.gouv.fr/jorf/id/JORFTEXT000041617426) - [Légifrance : code de la construction et de l'habitation](https://www.legifrance.gouv.fr/codes/texte_lc/LEGITEXT000006074096/) - [Service-public.gouv.fr : qui paie les charges de copropriété l'année de la vente](https://www.service-public.gouv.fr/particuliers/vosdroits/F32920) - [ANIL : devenir propriétaire d'un logement en copropriété](https://www.anil.org/votre-projet/vous-etes-proprietaire/copropriete/devenir-proprietaire-achat-dun-logement-en-copropriete/) --- # Absents, abstentionnistes, défaillants : comment leurs voix comptent URL : https://palier.enys.dev/guides/absents-abstention-ag Rubrique : Assemblée générale. Auteur : Enys, rédigé à partir des textes officiels. Publié le 2026-10-16, mis à jour le 2026-10-16. > À l'article 24, les abstentions ne comptent pas. Aux articles 25 et 26, absents et abstentionnistes pèsent contre la décision : la base est le total des voix. **L'essentiel** - À la majorité de l'article 24 de la loi du 10 juillet 1965, seules les voix exprimées des copropriétaires présents, représentés ou votant par correspondance comptent : les absents et les abstentions sont exclus du calcul. - Aux articles 25 et 26, la majorité se calcule sur les voix de tous les copropriétaires du syndicat, si bien qu'un absent ou un abstentionniste ne fait pas progresser les voix favorables. - Seuls les copropriétaires opposants ou défaillants peuvent contester une décision d'assemblée, dans les deux mois suivant la notification du procès-verbal (article 42 de la loi de 1965). À l'article 24, les absents et les abstentionnistes ne comptent pas : seules les voix exprimées par les présents, représentés et votants par correspondance entrent dans le calcul. Aux articles 25 et 26, la base est le total des voix de tous les copropriétaires : absents, non représentés et abstentionnistes ne font pas progresser les voix « pour », ce qui revient à peser contre la décision. ## Trois situations à ne pas confondre | Situation | Définition | Conséquence au vote | | --- | --- | --- | | Absent non représenté (défaillant) | N'est pas venu, n'a pas donné procuration, n'a pas voté par correspondance | Aucune voix exprimée | | Abstentionniste | Présent, représenté ou votant par correspondance, qui s'abstient sur une résolution | Voix non exprimée pour cette résolution | | Opposant | A voté contre | Voix « contre » | À ces trois situations s'ajoute celle du votant par correspondance dont la résolution a été amendée : il est assimilé à un copropriétaire défaillant pour cette résolution (article 17-1 A de la loi du 10 juillet 1965). Voir [le vote par correspondance](https://palier.enys.dev/guides/vote-par-correspondance-ag). ## Article 24 : ils ne comptent pas La décision est prise à la majorité des voix exprimées. Si 620 tantièmes sont présents ou représentés sur 1 000 et que 300 votent pour, 190 contre et 130 s'abstiennent, les voix exprimées sont 490. Les 130 voix d'abstention et les 380 tantièmes d'absents sont hors calcul. La résolution passe : 300 contre 190. ## Articles 25 et 26 : ils pèsent contre la décision À l'article 25, il faut plus de la moitié de toutes les voix du syndicat. Avec 1 000 tantièmes, 501 voix « pour » sont nécessaires, quel que soit le nombre de présents. Un absent non représenté équivaut donc, dans l'effet, à une voix qui ne s'ajoute pas au « pour ». Pour un syndicat de 1 000 tantièmes, par exemple à Villeurbanne : | Scénario | Pour | Contre | Abstention | Absents | Résultat à l'article 25 | | --- | --- | --- | --- | --- | --- | | A | 510 | 200 | 50 | 240 | Adoptée (510 ≥ 501) | | B | 480 | 100 | 40 | 380 | Non adoptée (480 < 501), mais passerelle possible (480 ≥ 334) | | C | 300 | 100 | 30 | 570 | Non adoptée, pas de passerelle (300 < 334) | La passerelle de l'article 25-1 existe pour ce cas : voir [le guide dédié](https://palier.enys.dev/guides/passerelle-article-25-1). À l'article 26, il faut cumuler la majorité des copropriétaires et au moins deux tiers de toutes les voix. Même logique, plus exigeante : voir [les majorités des articles 24, 25 et 26](https://palier.enys.dev/guides/majorites-ag-copropriete). ## Les erreurs de décompte à éviter - Compter les absents dans le dénominateur de l'article 24. Il n'y est pas. - Oublier les absents dans le dénominateur de l'article 25 ou 26. Il y est toujours. - Traiter les abstentions comme des voix « contre » à l'article 24. Elles sont neutres. - Ne pas indiquer au procès-verbal les noms et les voix des opposants, des abstentionnistes et des défaillants. La mention est exigée et son absence peut entraîner l'annulation. ## Ce que les absents et les abstentionnistes peuvent faire après l'AG L'article 42, alinéa 2, de la loi limite le droit de contester aux copropriétaires opposants ou défaillants. Ils ont deux mois à compter de la notification du procès-verbal. - **Le défaillant** (absent non représenté, ou assimilé) peut contester. - **L'opposant** peut contester. - **L'abstentionniste** n'est pas, en principe, un opposant : il ne peut pas contester. La Cour de cassation (3e chambre civile, 10 septembre 2008, n° 07-16.448) a toutefois admis qu'un copropriétaire qui s'est abstenu peut être regardé comme opposant s'il a émis des réserves précises, écrites, sur la régularité de la décision. Le syndic notifie le procès-verbal aux opposants et défaillants dans le mois de l'assemblée. Voir [le procès-verbal et la contestation](https://palier.enys.dev/guides/proces-verbal-ag-contestation). ## Comment limiter le nombre de défaillants Les absents sont la cause principale d'échec aux articles 25 et 26. Quelques pratiques qui aident : 1. **Envoyer la convocation un mois avant** et y joindre tous les documents. Voir [la convocation](https://palier.enys.dev/guides/convocation-ag-delais). 2. **Rappeler les options** : procuration, vote par correspondance, participation à distance. Voir [les procurations](https://palier.enys.dev/guides/procurations-ag-limites) et [la visioconférence](https://palier.enys.dev/guides/ag-visioconference-copropriete). 3. **Rédiger des résolutions précises**, pour qu'un vote par correspondance ne tombe pas en cas d'amendement. 4. **Choisir une date et un horaire compatibles** avec la majorité des copropriétaires, par exemple en sondant le conseil syndical avant de fixer la réunion. 5. **Contacter les copropriétaires** qui n'ont ni retourné de formulaire ni donné de pouvoir. Avec Palier, le vote se fait sur téléphone par QR code, les votes par correspondance et les procurations sont intégrés, et le logiciel calcule en direct les voix nécessaires, absents compris, au tantième près. [Essai gratuit de 7 jours, sans carte bancaire](https://palier.enys.dev/inscription). ## Questions fréquentes ### Un absent compte-t-il dans le calcul de la majorité ? À l'article 24, non. Aux articles 25 et 26, il compte dans la base (le total des voix du syndicat), mais pas dans les voix « pour » : il pèse donc contre la décision. ### Une abstention est-elle un vote contre ? Pas à l'article 24, où elle est ignorée. Aux articles 25 et 26, elle ne contribue pas aux voix « pour », ce qui revient en pratique à un vote non favorable, sans être comptée comme voix « contre ». ### Qu'est-ce qu'un copropriétaire défaillant ? C'est un copropriétaire absent qui n'était ni présent, ni représenté, ni votant par correspondance. Est aussi assimilé défaillant le votant par correspondance dont la résolution a été amendée en séance. ### Un défaillant peut-il contester les décisions ? Oui, dans les deux mois de la notification du procès-verbal, devant le tribunal judiciaire, avec un avocat. ### Un absent peut-il être sanctionné ? Non. Mais les décisions adoptées lui sont opposables et les charges votées sont dues. Pour agir, il ne dispose que de deux mois après la notification du procès-verbal. ## Sources - [Légifrance : loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis](https://www.legifrance.gouv.fr/loda/id/JORFTEXT000000880200) - [Service-public.gouv.fr : règles de vote en assemblée générale de copropriété](https://www.service-public.gouv.fr/particuliers/vosdroits/F2137) - [Service-public.gouv.fr : contester une décision d'assemblée générale](https://www.service-public.gouv.fr/particuliers/vosdroits/F35288) - [ANIL : règles de majorité en assemblée générale de copropriété](https://www.anil.org/majorite-decision-assemblee-generale-copropriete/) --- # AG de copropriété en visioconférence : ce que dit la loi en 2026 URL : https://palier.enys.dev/guides/ag-visioconference-copropriete Rubrique : Assemblée générale. Auteur : Enys, rédigé à partir des textes officiels. Publié le 2026-10-16, mis à jour le 2026-10-16. > Participer à une AG à distance est permis par l'article 17-1 A de la loi de 1965, mais l'assemblée vote d'abord les moyens techniques. Conditions et délais. **L'essentiel** - Un copropriétaire peut participer à l'assemblée générale par visioconférence, audioconférence ou autre moyen de communication électronique permettant son identification, en application de l'article 17-1 A de la loi du 10 juillet 1965. - L'assemblée doit d'abord décider des moyens et supports techniques retenus, sur la base de devis demandés par le syndic ou le conseil syndical, et leur coût est supporté par le syndicat des copropriétaires. - Le copropriétaire qui veut participer à distance doit en informer le syndic par tout moyen au plus tard trois jours francs avant la réunion. Oui, un copropriétaire peut participer à l'assemblée générale par visioconférence, audioconférence ou autre moyen électronique d'identification, depuis la loi ELAN du 23 novembre 2018 (article 17-1 A de la loi du 10 juillet 1965). Mais ce n'est pas automatique : l'assemblée doit décider des moyens techniques retenus, et le copropriétaire doit prévenir le syndic au plus tard trois jours francs avant la réunion. ## D'où vient ce droit La loi ELAN a créé, via l'article 211, la possibilité de participer à distance. Le décret du 27 juin 2019 en a fixé les modalités, insérées dans le décret du 17 mars 1967 (articles 13-1 et 13-2). Le texte de loi est devenu l'article 17-1 A de la loi du 10 juillet 1965. Pendant la crise sanitaire, des dérogations temporaires ont permis au syndic de tenir l'assemblée à distance sans vote préalable. Selon service-public.fr, ces mesures couraient jusqu'au 30 septembre 2021. Elles ne s'appliquent plus : c'est le régime de droit commun ci-dessous qui s'applique. ## Les conditions ### L'assemblée décide des moyens La participation à distance n'est pas ouverte d'office. L'assemblée générale doit d'abord voter les moyens et supports techniques permettant la visioconférence, l'audioconférence ou un autre moyen électronique, ainsi que les garanties d'identification des participants. Service-public.gouv.fr indique que ce vote se prend à la majorité simple (article 24). Le texte lui-même ne précise pas la majorité, ce que relève l'INC : en cas de doute, appuyez-vous sur la fiche de service-public.gouv.fr et sur votre ADIL. La décision se prend sur la base de devis établis à l'initiative du syndic ou du conseil syndical. La résolution doit donc figurer à l'ordre du jour d'une assemblée, avec les devis en annexe. Voir [le guide sur l'ordre du jour](https://palier.enys.dev/guides/question-ordre-du-jour-ag). ### Les exigences techniques Les moyens retenus doivent au minimum : - transmettre la voix des participants ; - assurer une retransmission continue et simultanée des délibérations ; - permettre de vérifier l'identité de chaque participant. Le coût de ces moyens est supporté par le syndicat des copropriétaires. ### La déclaration préalable Le copropriétaire qui veut participer à distance informe le syndic par tout moyen au plus tard trois jours francs avant la réunion. ## Pendant l'assemblée Les participants à distance figurent parmi les participants à la réunion. La feuille de présence distingue les présents, les représentés et les participants à distance, et indique les voix de chacun. L'émargement n'est pas requis pour les participants à distance. Le président de séance la certifie exacte. Voir [le guide sur la feuille de présence](https://palier.enys.dev/guides/feuille-de-presence-ag). Si un incident technique empêche un participant à distance de faire connaître son vote, il est mentionné au procès-verbal. Cette mention protège la décision, mais ne la rend pas irréprochable : un incident massif peut justifier une contestation. Voir [le guide sur le procès-verbal](https://palier.enys.dev/guides/proces-verbal-ag-contestation). ## Visioconférence, vote par correspondance, procuration : lequel choisir ? | Moyen | Il faut | Avantage | Limite | | --- | --- | --- | --- | | Visioconférence | Moyens votés par l'AG, prévenir le syndic 3 jours francs avant | Vous suivez les débats et votez en direct | Dépend du réseau et du dispositif retenu | | Vote par correspondance | Formulaire reçu 3 jours francs avant | Simple, sans technologie | Écarté si la résolution est amendée | | Procuration | Mandat écrit et signé | Votre représentant adapte son vote aux débats | Limites du nombre de pouvoirs | Voir [le vote par correspondance](https://palier.enys.dev/guides/vote-par-correspondance-ag) et [les procurations](https://palier.enys.dev/guides/procurations-ag-limites). ## Le cas des petites copropriétés Pour les copropriétés de cinq lots au plus (à usage de logement, bureaux ou commerces) ou dont le budget prévisionnel moyen sur trois exercices est inférieur à 15 000 euros, un régime simplifié existe. Les décisions autres que le budget et l'approbation des comptes peuvent être prises par consultation écrite. Selon l'INC, la visioconférence ou l'audioconférence y est admise si l'assemblée l'autorise, à condition que le copropriétaire confirme son vote dans les 48 heures, faute de quoi la décision n'est pas valablement prise. ## Une AG entièrement en ligne ? Les textes parlent de la participation à distance de copropriétaires à une assemblée qui se tient, en principe, dans la commune de l'immeuble (article 9 du décret du 17 mars 1967). Ils ne décrivent pas expressément une assemblée entièrement dématérialisée. Si vous envisagez ce format, interrogez l'ADIL du Rhône avant de le voter. ## Dans la pratique Pour une copropriété de Villeurbanne ou de la Métropole de Lyon où plusieurs copropriétaires résident à l'étranger, deux étapes suffisent : 1. Faire voter, à une AG, le principe et les moyens retenus (devis comparés par le conseil syndical). 2. À chaque AG suivante, prévoir dans la convocation l'adresse du lien, le délai de déclaration de trois jours francs et la procédure en cas de coupure. Sur Palier, le vote en direct se fait sur téléphone par QR code, avec les majorités calculées au fur et à mesure : [essai gratuit de 7 jours](https://palier.enys.dev/inscription). ## Questions fréquentes ### Mon syndic peut-il refuser de m'ouvrir la visioconférence ? Tant que l'assemblée n'a pas voté les moyens techniques, le syndic n'a pas à organiser la participation à distance. Une fois les moyens votés, le copropriétaire qui l'a demandé trois jours francs avant la réunion peut y participer. ### Qui paie la visioconférence ? Le syndicat des copropriétaires, donc l'ensemble des copropriétaires via les charges. ### Un copropriétaire qui suit la réunion à distance est-il présent ? Il participe à la réunion, figure sur la feuille de présence sans avoir à émarger, et vote en direct. ### Que faire si ma connexion coupe pendant un vote ? Le syndic doit consigner l'incident au procès-verbal si votre vote n'a pas pu être exprimé. Signalez-le immédiatement, de préférence par écrit, afin que l'incident soit tracé. ### Peut-on participer en visio sans prévenir le syndic ? Non. La loi impose d'informer le syndic par tout moyen au plus tard trois jours francs avant la réunion. ## Sources - [Légifrance : loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis](https://www.legifrance.gouv.fr/loda/id/JORFTEXT000000880200) - [Légifrance : décret n° 67-223 du 17 mars 1967 pris pour l'application de la loi du 10 juillet 1965](https://www.legifrance.gouv.fr/loda/id/LEGITEXT000006061423/) - [Service-public.gouv.fr : déroulement de l'assemblée générale des copropriétaires](https://www.service-public.gouv.fr/particuliers/vosdroits/F2619) - [ANIL : déroulement de l'assemblée générale de copropriété](https://www.anil.org/deroulement-assemblee-generale-copropriete/) --- # AG extraordinaire de copropriété : quand et comment la convoquer URL : https://palier.enys.dev/guides/ag-extraordinaire-copropriete Rubrique : Assemblée générale. Auteur : Enys, rédigé à partir des textes officiels. Publié le 2026-10-16, mis à jour le 2026-10-16. > La loi ne distingue pas AG ordinaire et extraordinaire. Le syndic doit convoquer sur demande du conseil syndical ou de copropriétaires ayant un quart des voix. **L'essentiel** - La loi du 10 juillet 1965 ne connaît qu'une seule assemblée générale : l'AG dite extraordinaire est une assemblée réunie en dehors de l'assemblée annuelle, soumise aux mêmes règles de convocation, de vote et de procès-verbal. - Le syndic doit convoquer une assemblée lorsque le conseil syndical ou des copropriétaires représentant au moins un quart des voix le demandent, sauf seuil inférieur prévu par le règlement de copropriété. - Si une mise en demeure du syndic reste sans effet plus de huit jours, le président du conseil syndical peut convoquer lui-même l'assemblée, avec un délai de convocation d'au moins 21 jours sauf urgence. La loi du 10 juillet 1965 ne distingue pas assemblée ordinaire et extraordinaire : il n'existe qu'une assemblée générale, que l'usage qualifie d'« extraordinaire » ou d'« exceptionnelle » quand elle se tient en dehors de la réunion annuelle. Le syndic doit en convoquer une lorsque le conseil syndical ou des copropriétaires représentant au moins un quart des voix la demandent. Les règles de convocation, de vote et de procès-verbal sont les mêmes. ## Ordinaire ou extraordinaire : un usage, pas une catégorie légale Le syndic doit convoquer au moins une assemblée par an, pour voter le budget prévisionnel et le fonds de travaux. C'est l'assemblée « annuelle ». Toute autre assemblée, convoquée pour un sujet précis, est appelée « extraordinaire » ou « exceptionnelle » dans le langage courant. Aucune règle de majorité ne change : la majorité dépend de chaque résolution (voir [le guide sur les articles 24, 25 et 26](https://palier.enys.dev/guides/majorites-ag-copropriete)). ## Dans quels cas convoquer une assemblée supplémentaire ? Exemples fréquents : - des travaux urgents qui ne peuvent attendre la réunion annuelle ; - un désaccord grave avec le syndic, avec demande de résiliation anticipée de son contrat (voir [changer de syndic](https://palier.enys.dev/guides/changer-de-syndic)) ; - l'autorisation d'agir en justice ; - une question précise à régler avant la prochaine assemblée annuelle ; - la demande d'un copropriétaire sur ses propres droits. ## Qui peut demander ou convoquer ? Selon service-public.gouv.fr (fiche sur la convocation de l'assemblée) : | Qui | Conditions | | --- | --- | | Le syndic | De sa propre initiative, quand il le juge utile | | Le syndic, sur demande | Conseil syndical, ou copropriétaires représentant au moins 1/4 des voix (sauf règlement fixant un seuil inférieur), ou demande d'un copropriétaire sur ses droits, ou travaux urgents | | Le président du conseil syndical | En cas d'empêchement du syndic, ou après mise en demeure restée sans réponse pendant au moins 8 jours après la première présentation | | Un copropriétaire | Si le syndic a refusé, qu'il n'existe pas de conseil syndical (ou qu'il ne convoque pas), qu'une mise en demeure est restée sans suite 8 jours, et avec l'autorisation du président du tribunal judiciaire (avocat obligatoire) | | Un copropriétaire, copropriété sans syndic | Pour désigner un syndic | | Deux copropriétaires seulement | Chacun peut convoquer l'autre, en précisant les questions | Le maire ou le président de l'intercommunalité compétente en habitat peut aussi convoquer dans certaines situations. ## Comment demander une assemblée, étape par étape 1. **Rédiger la demande** : les questions à inscrire, avec un projet de résolution pour chacune. Voir [l'inscription d'une question](https://palier.enys.dev/guides/question-ordre-du-jour-ag). 2. **Réunir les soutiens** : si la demande émane de copropriétaires, additionnez leurs voix pour atteindre le quart des voix du syndicat (ou le seuil inférieur du règlement). Avec 1 000 tantièmes, 250 tantièmes suffisent, par exemple trois copropriétaires de 100, 90 et 60 tantièmes. 3. **Envoyer la demande au syndic par lettre recommandée avec accusé de réception**, signée par tous les demandeurs. 4. **Attendre la convocation.** Le syndic envoie la convocation dans les formes habituelles, avec 21 jours calendaires de délai. Voir [la convocation](https://palier.enys.dev/guides/convocation-ag-delais). 5. **En cas d'inertie**, mettre le syndic en demeure par lettre recommandée. Si la mise en demeure reste sans réponse huit jours après sa première présentation, le président du conseil syndical peut convoquer lui-même. En l'absence de conseil syndical, un copropriétaire peut saisir le président du tribunal judiciaire. Service-public.gouv.fr met à disposition des modèles de lettre de mise en demeure de convoquer une assemblée. ## Le cas particulier : l'assemblée à la demande d'un copropriétaire sur ses droits Un copropriétaire peut demander une assemblée à ses frais pour une question qui touche à ses droits ou obligations (article 17-1 AA de la loi). Selon l'ANIL et l'INC, le syndic indique ses frais prévisionnels dans les quinze jours, puis convoque l'assemblée dans les quarante-cinq jours suivant leur paiement. Cette règle vaut pour les assemblées tenues à compter du 31 décembre 2020. ## Délai et urgence Hors urgence, le délai de convocation est de 21 jours calendaires. En cas d'urgence, il peut être plus court, par exemple pour la conservation matérielle de l'immeuble (pose d'étais après un effondrement partiel). Les travaux urgents de sauvegarde de l'immeuble exigent par ailleurs que le syndic consulte le conseil syndical. ## Ce que l'on peut voter dans une assemblée supplémentaire Seules les questions inscrites à l'ordre du jour. Si une question a été rejetée à l'assemblée annuelle, elle peut être présentée à nouveau dans une assemblée supplémentaire. La passerelle de l'article 25-1 reste utilisable pendant cette assemblée : voir [le guide dédié](https://palier.enys.dev/guides/passerelle-article-25-1). Pour les travaux d'économies d'énergie qui n'ont pas atteint un tiers des voix, une nouvelle assemblée convoquée dans les trois mois peut statuer à la majorité de l'article 24. ## Petites copropriétés Pour les copropriétés de cinq lots au plus ou dont le budget prévisionnel moyen est inférieur à 15 000 euros sur trois exercices, la convocation reste obligatoire pour le budget prévisionnel et l'approbation des comptes. Les autres décisions peuvent être prises par consultation écrite à l'unanimité. ## Organiser sans lourdeur Une assemblée supplémentaire doit être aussi rigoureuse que l'annuelle : convocation, formulaire de vote, feuille de présence, procès-verbal. Palier permet d'en monter une rapidement : convocation et procès-verbal générés, vote sur téléphone par QR code, majorités calculées au tantième près. Voir [le produit](https://palier.enys.dev/produit), puis [essayer Palier 7 jours gratuitement](https://palier.enys.dev/inscription). ## Questions fréquentes ### Qu'est-ce qu'une AG extraordinaire en copropriété ? C'est, dans l'usage, toute assemblée convoquée en dehors de l'assemblée annuelle. La loi ne reconnaît qu'une seule forme d'assemblée générale, soumise aux mêmes règles. ### Combien de copropriétaires faut-il pour demander une assemblée ? Des copropriétaires représentant au moins un quart des voix du syndicat (sauf si le règlement prévoit un seuil inférieur). Le conseil syndical peut aussi la demander seul. ### Le syndic peut-il refuser de convoquer ? Il y est tenu lorsque la demande vient du conseil syndical ou d'un quart des voix. S'il ne le fait pas, une mise en demeure peut ouvrir la voie à une convocation par le président du conseil syndical. ### Quel délai pour convoquer une AG exceptionnelle ? Le délai de convocation est de 21 jours calendaires, sauf urgence. Un règlement de copropriété peut prévoir plus long. ### Qui paie une assemblée demandée par un copropriétaire sur ses droits ? Le copropriétaire demandeur, qui règle les frais prévisionnels indiqués par le syndic avant la convocation. ## Sources - [Légifrance : loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis](https://www.legifrance.gouv.fr/loda/id/JORFTEXT000000880200) - [Légifrance : décret n° 67-223 du 17 mars 1967 pris pour l'application de la loi du 10 juillet 1965](https://www.legifrance.gouv.fr/loda/id/LEGITEXT000006061423/) - [Service-public.gouv.fr : convocation de l'assemblée générale des copropriétaires](https://www.service-public.gouv.fr/particuliers/vosdroits/F2615) - [ANIL : convocation à l'assemblée générale de copropriété](https://www.anil.org/convocation-assemblee-generale-copropriete/) --- # Convocation à l'AG de copropriété : délai de 21 jours et mentions URL : https://palier.enys.dev/guides/convocation-ag-delais Rubrique : Assemblée générale. Auteur : Enys, rédigé à partir des textes officiels. Publié le 2026-10-16, mis à jour le 2026-10-16. > La convocation doit parvenir aux copropriétaires 21 jours calendaires avant l'AG. Mentions obligatoires, documents annexés, mode d'envoi et sanctions détaillés. **L'essentiel** - La convocation à l'assemblée générale de copropriété doit être notifiée au moins 21 jours avant la réunion, sauf urgence ou délai plus long prévu par le règlement de copropriété (article 9 du décret du 17 mars 1967). - Elle indique le lieu, la date, l'heure et l'ordre du jour, et comprend les documents nécessaires à la validité des décisions, les modalités de consultation des pièces justificatives des charges et le formulaire de vote par correspondance. - Une convocation irrégulière, par exemple notifiée hors délai, expose l'assemblée ou certaines décisions à une annulation demandée par un copropriétaire opposant ou défaillant dans les deux mois de la notification du procès-verbal. Le syndic doit convoquer les copropriétaires au moins 21 jours calendaires avant l'assemblée générale, sauf si le règlement de copropriété prévoit un délai plus long ou en cas d'urgence (article 9 du décret du 17 mars 1967). La convocation indique le lieu, la date et l'heure, l'ordre du jour, les modalités de consultation des pièces justificatives des charges et comprend le formulaire de vote par correspondance. Le non-respect du délai, même d'un seul jour, peut entraîner l'annulation de l'assemblée. ## Qui convoque ? - **Le syndic**, au moins une fois par an, pour voter le budget prévisionnel et le fonds de travaux. Il doit aussi convoquer sur demande du conseil syndical ou de copropriétaires représentant au moins un quart des voix (sauf règlement prévoyant un seuil inférieur). Voir [le guide sur l'AG extraordinaire](https://palier.enys.dev/guides/ag-extraordinaire-copropriete). - **Le président du conseil syndical**, en cas d'empêchement du syndic, ou après une mise en demeure restée sans réponse pendant huit jours après la première présentation. - **Un copropriétaire**, dans des cas limités : pour désigner un syndic quand la copropriété n'en a pas, ou, dans une copropriété avec syndic, avec l'autorisation du président du tribunal judiciaire (avocat obligatoire). - **Le maire ou le président de l'intercommunalité** compétente en habitat dans certaines situations. ## Le délai de 21 jours Le délai est de 21 jours calendaires minimum entre la réception de la convocation et la date de l'assemblée. Le point de départ varie selon le mode d'envoi, selon service-public.gouv.fr : | Mode d'envoi | Début du délai | | --- | --- | | Lettre recommandée électronique | Le lendemain de l'envoi, par le prestataire certifié, du courriel annonçant la lettre | | Lettre recommandée avec accusé de réception | Le lendemain de la première présentation | | Remise en main propre | Le jour de la remise (émargement) | **Conseil pratique.** Service-public.gouv.fr recommande d'envoyer la convocation au moins un mois avant la réunion. Pour une assemblée fixée au jeudi 3 décembre à Lyon, une convocation expédiée autour du 3 novembre laisse une marge pour les jours fériés, les erreurs d'adresse et les relances. Le délai peut être plus court en cas d'urgence, par exemple pour la conservation matérielle de l'immeuble (pose d'étais après un effondrement partiel). ## Le mode d'envoi La voie électronique est le mode principal : lettre recommandée électronique ou procédé électronique sécurisé garantissant l'intégrité des données, la sécurité et la traçabilité. Les règles de notification du décret du 17 mars 1967 (articles 64 et suivants) ont été remaniées par le décret n° 2025-1292 du 22 décembre 2025. Deux exceptions : - le copropriétaire qui a demandé l'envoi postal reçoit une lettre recommandée avec accusé de réception ; - la remise en main propre contre récépissé ou émargement reste possible. La demande de courrier postal peut se faire à tout moment, par un moyen permettant de prouver la date de réception, ou en assemblée (le syndic le mentionne alors au procès-verbal). Chaque copropriétaire doit signaler au syndic tout changement de domicile ou d'adresse électronique. Sont destinataires tous les copropriétaires. En cas d'indivision ou de démembrement, c'est le mandataire commun. Pour des époux communs en biens, les deux époux. Pour une SCI, le gérant. ## Les mentions obligatoires La convocation comporte : 1. le lieu, la date et l'heure de la réunion ; 2. l'ordre du jour : chaque question formulée clairement, avec un vote séparé ; 3. les modalités de consultation des pièces justificatives des charges (lieu, dates, heures) ; 4. le formulaire de vote par correspondance, selon le modèle de l'arrêté du 2 juillet 2020 ; 5. les documents nécessaires à la validité des décisions ou à l'information des copropriétaires. L'assemblée se tient en principe dans la commune de l'immeuble, sauf autre lieu prévu par le règlement ou décidé à la majorité simple. ## Les documents à joindre Parmi les pièces à annexer, selon service-public.gouv.fr et l'ANIL : - l'état financier, le projet de budget prévisionnel et leurs annexes comptables ; - le contrat de syndic et les projets de contrats concurrents quand l'assemblée doit désigner un syndic ; - les devis pour les travaux. Plusieurs devis sont exigés si le syndicat a voté un seuil de mise en concurrence (deux suffisent si aucun nombre n'a été fixé) ; - une note localisant et détaillant les travaux touchant l'accessibilité, les parties communes ou l'aspect extérieur ; - l'avis du conseil syndical lorsque la loi l'impose. Les pièces justificatives des charges (factures, contrats) doivent être consultables avant l'assemblée pendant au moins un jour ouvré, avec une note sur le calcul des charges de chauffage, de refroidissement et d'eau chaude. ## Les sanctions La convocation irrégulière (délai insuffisant, mention manquante, auteur sans qualité, document absent) expose à l'annulation de l'assemblée ou de certaines décisions devant le tribunal judiciaire du lieu de l'immeuble, avec avocat obligatoire. En l'absence de convocation, un copropriétaire peut demander l'annulation de l'assemblée dans les deux mois de la notification du procès-verbal, et mettre en cause la responsabilité du syndic. Voir [le guide sur le procès-verbal](https://palier.enys.dev/guides/proces-verbal-ag-contestation). ## Petites copropriétés Pour les copropriétés de cinq lots au plus, ou dont le budget prévisionnel moyen est inférieur à 15 000 euros sur trois exercices, la convocation reste obligatoire pour le budget prévisionnel et l'approbation des comptes. Les autres décisions peuvent être prises par consultation écrite, à l'unanimité. Pour deux copropriétaires, la convocation n'est pas obligatoire. ## Gagner du temps Palier génère la convocation à partir de l'ordre du jour, y joint le formulaire de vote par correspondance conforme et conserve la preuve des envois. Voir [le produit](https://palier.enys.dev/produit) ou [essayer Palier 7 jours gratuitement](https://palier.enys.dev/inscription). Pour savoir quelles questions mettre à l'ordre du jour et à quelle majorité, voir [le guide sur l'inscription d'une question](https://palier.enys.dev/guides/question-ordre-du-jour-ag). ## Questions fréquentes ### La convocation par courriel suffit-elle ? Un simple courriel ne suffit pas. Il faut une lettre recommandée électronique ou un procédé électronique sécurisé et traçable assuré par un prestataire qualifié. Le copropriétaire peut toujours demander l'envoi postal. ### Que se passe-t-il si le délai de 21 jours n'est pas respecté ? L'assemblée peut être annulée par le tribunal judiciaire si un copropriétaire la conteste, même si le retard n'est que d'un jour. Les copropriétaires peuvent cependant décider de ne pas agir : seul le juge prononce l'annulation. ### Le délai de 21 jours compte-t-il les week-ends et jours fériés ? Oui, ce sont des jours calendaires. D'où l'intérêt d'envoyer la convocation un mois avant. ### Peut-on convoquer en moins de 21 jours ? Seulement en cas d'urgence, par exemple pour la conservation matérielle de l'immeuble. Hors urgence, le délai est impératif. ### Où l'assemblée doit-elle se tenir ? En principe dans la commune de l'immeuble (article 9 du décret du 17 mars 1967) : locaux du syndic, salle louée ou salle municipale à Villeurbanne ou à Lyon par exemple. Le règlement de copropriété peut prévoir un autre lieu, ou l'assemblée peut le décider à la majorité simple. ## Sources - [Légifrance : loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis](https://www.legifrance.gouv.fr/loda/id/JORFTEXT000000880200) - [Légifrance : décret n° 67-223 du 17 mars 1967 pris pour l'application de la loi du 10 juillet 1965](https://www.legifrance.gouv.fr/loda/id/LEGITEXT000006061423/) - [Service-public.gouv.fr : convocation de l'assemblée générale des copropriétaires](https://www.service-public.gouv.fr/particuliers/vosdroits/F2615) - [ANIL : convocation à l'assemblée générale de copropriété](https://www.anil.org/convocation-assemblee-generale-copropriete/) --- # Feuille de présence en AG : à quoi elle sert et comment la tenir URL : https://palier.enys.dev/guides/feuille-de-presence-ag Rubrique : Assemblée générale. Auteur : Enys, rédigé à partir des textes officiels. Publié le 2026-10-16, mis à jour le 2026-10-16. > La feuille de présence est obligatoire (article 14 du décret de 1967) : noms, domiciles, mode de participation et voix de chacun, certifiée par le président. **L'essentiel** - La feuille de présence est obligatoire à toute assemblée générale de copropriété (article 14 du décret du 17 mars 1967) : elle indique le nom et le domicile de chaque copropriétaire ou mandataire, son mode de participation et son nombre de voix. - Elle est émargée par les copropriétaires présents et les mandataires, puis certifiée exacte par le président de séance ; l'émargement n'est pas requis pour les participants à distance ni pour les votants par correspondance. - Elle sert à calculer les majorités et à prouver la régularité de l'assemblée, et son absence expose les décisions à l'annulation. La feuille de présence est un document obligatoire de toute assemblée générale de copropriété (article 14 du décret du 17 mars 1967). Elle indique, pour chaque copropriétaire et chaque mandataire, le nom, le domicile, le mode de participation et le nombre de voix. Elle est signée par les participants, certifiée exacte par le président de séance et annexée au procès-verbal. ## À quoi elle sert La feuille de présence permet de vérifier, pendant et après la réunion, qui participait et avec quel poids. Elle sert à : - connaître le total des voix présentes, représentées ou exprimées par correspondance ; - contrôler les procurations et leurs limites (trois pouvoirs ou 10 % des voix) ; - calculer correctement les majorités des articles 24, 25 et 26 ; - prouver la régularité de l'assemblée en cas de contestation. Sans feuille de présence, l'assemblée est exposée à l'annulation. L'ANIL le formule ainsi : à défaut d'établissement de la feuille, l'assemblée est nulle. ## Ce qu'elle doit contenir Selon service-public.gouv.fr et l'INC, pour chaque copropriétaire ou mandataire : 1. le **nom et le domicile** ; 2. le **mode de participation** : présence, représentation, visioconférence, audioconférence ou autre moyen électronique, vote par correspondance ; 3. le **nombre de voix** (tantièmes) ; 4. la **signature** ou l'émargement des présents et des mandataires. Pour un mandataire, elle indique son nom, son domicile et s'il participe à distance. Pour les votants par correspondance, elle indique leur nom et domicile, ainsi que la date de réception de leur formulaire. Le syndic y mentionne aussi les votes rejetés pour réception tardive (décret du 2 juillet 2020). L'émargement n'est pas requis pour les participants à distance ni pour les votants par correspondance. Voir [la visioconférence](https://palier.enys.dev/guides/ag-visioconference-copropriete) et [le vote par correspondance](https://palier.enys.dev/guides/vote-par-correspondance-ag). ## Qui la tient, qui la signe - **Le syndic** l'établit et la tient à jour, sur papier ou sous forme électronique. - **Les copropriétaires et mandataires** présents la signent, à la main ou électroniquement. Les mandats sont annexés. - **Le président de séance** la certifie exacte, après contrôle. - **Elle est annexée au procès-verbal** et conservée avec lui dans le registre. Elle peut être électronique (articles 1366 et 1367 du Code civil, d'après l'INC). ## Le président de séance Il est désigné en début de séance parmi les copropriétaires présents, à la majorité de l'article 24 (article 15 du décret). Sa désignation est obligatoire : sans vote sur ce point, l'assemblée peut être annulée. Le syndic, son conjoint, son partenaire de Pacs et ses préposés ne peuvent pas présider (article 22 de la loi). Un ou plusieurs scrutateurs peuvent être désignés parmi les copropriétaires présents ; le secrétaire est en général le syndic. ## Comment la tenir pas à pas 1. **Préparer la liste avant l'assemblée** : copropriétaires, lots, tantièmes. Reporter les procurations reçues et les formulaires de vote par correspondance avec leur date de réception. 2. **Accueillir les participants** : vérifier l'identité, faire émarger, noter l'arrivée. 3. **Contrôler les mandats** : nom du mandataire, date, signature, nombre de délégations. Voir [les procurations](https://palier.enys.dev/guides/procurations-ag-limites). 4. **Écarter les formulaires et procurations des présents** : si le copropriétaire est venu, son formulaire de vote par correspondance et sa procuration ne comptent pas. 5. **Arrêter les totaux** avant l'ouverture du premier vote : voix présentes, représentées, à distance, par correspondance. 6. **Noter les arrivées et départs en cours de séance.** La pratique la plus sûre est de mettre à jour les totaux avant chaque vote, car les voix en séance changent. 7. **Faire certifier la feuille par le président** et l'annexer au procès-verbal. > Un copropriétaire qui quitte la salle avant un vote ne doit pas être compté. Mentionnez l'heure de départ ou mettez à jour les totaux, afin que le procès-verbal soit cohérent avec les votes. ## Les erreurs fréquentes - Oublier de reporter les pouvoirs en blanc remis, et la personne à qui ils ont été confiés. Le procès-verbal doit aussi préciser qui les a distribués. - Ne pas distinguer présents, représentés et participants à distance. - Ne pas faire certifier la feuille par le président. - Compter un votant par correspondance alors qu'il est venu à la réunion. - Ne pas annexer la feuille au procès-verbal. Une erreur de forme sur la feuille ne conduit pas forcément à l'annulation : si le sens du vote peut être reconstitué et si le résultat n'est pas affecté, la décision tient. Mais mieux vaut ne pas s'en remettre à cette indulgence. Voir [le procès-verbal](https://palier.enys.dev/guides/proces-verbal-ag-contestation). ## Version numérique L'émargement sur papier reste valable, y compris dans une copropriété lyonnaise de quelques lots. Mais le report des totaux à la main avant chaque vote est source d'erreurs. Sur Palier, la feuille de présence se remplit au fil de l'accueil : les procurations contrôlées, les votes par correspondance et les participants sont rapprochés automatiquement, puis la feuille est annexée au procès-verbal généré. Voir [le produit](https://palier.enys.dev/produit) ou [l'essai gratuit de 7 jours](https://palier.enys.dev/inscription). Pour la suite de l'assemblée, voir aussi [la convocation](https://palier.enys.dev/guides/convocation-ag-delais). ## Questions fréquentes ### La feuille de présence est-elle obligatoire ? Oui. L'article 14 du décret du 17 mars 1967 l'impose, et elle doit être annexée au procès-verbal. ### La feuille de présence peut-elle être électronique ? Oui. Elle peut être tenue et signée sous forme électronique, et annexée au procès-verbal dans les mêmes conditions. ### Les votants par correspondance doivent-ils signer ? Non. Ils figurent sur la feuille avec la date de réception de leur formulaire, mais n'émargent pas. ### Que se passe-t-il si la feuille de présence est incomplète ? Selon la gravité, l'assemblée ou certaines décisions peuvent être annulées. Une erreur de forme qui n'affecte pas le résultat ne conduit pas à l'annulation si le sens du vote peut être reconstitué. ### Qui certifie la feuille de présence ? Le président de séance, après vérification. Il la certifie exacte avant qu'elle ne soit annexée au procès-verbal. ## Sources - [Légifrance : décret n° 67-223 du 17 mars 1967 pris pour l'application de la loi du 10 juillet 1965](https://www.legifrance.gouv.fr/loda/id/LEGITEXT000006061423/) - [Légifrance : loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis](https://www.legifrance.gouv.fr/loda/id/JORFTEXT000000880200) - [Service-public.gouv.fr : déroulement de l'assemblée générale des copropriétaires](https://www.service-public.gouv.fr/particuliers/vosdroits/F2619) - [ANIL : déroulement de l'assemblée générale de copropriété](https://www.anil.org/deroulement-assemblee-generale-copropriete/) --- # Inscrire une question à l'ordre du jour de l'AG de copropriété URL : https://palier.enys.dev/guides/question-ordre-du-jour-ag Rubrique : Assemblée générale. Auteur : Enys, rédigé à partir des textes officiels. Publié le 2026-10-16, mis à jour le 2026-10-16. > Tout copropriétaire ou le conseil syndical peut demander l'inscription d'une question par lettre recommandée au syndic, avant l'envoi de la convocation. **L'essentiel** - Tout copropriétaire, ou le conseil syndical, peut à tout moment notifier au syndic une question à inscrire à l'ordre du jour de l'assemblée générale, avec un projet de résolution lorsque le sujet l'exige (article 10 du décret du 17 mars 1967). - Le syndic doit inscrire la question à la prochaine assemblée sans en apprécier l'opportunité ; si la demande arrive trop tard au regard de la convocation, elle est inscrite à l'assemblée suivante. - Seules les questions inscrites à l'ordre du jour peuvent faire l'objet d'un vote (article 13 du décret de 1967) : les questions diverses permettent d'échanger, pas de décider. Tout copropriétaire, et le conseil syndical, peut demander au syndic d'inscrire une question à l'ordre du jour d'une assemblée générale. La demande se fait par lettre recommandée avec accusé de réception, avec un projet de résolution quand la loi l'exige. Elle doit parvenir au syndic avant l'envoi de la convocation : sinon, la question est reportée à l'assemblée suivante (article 10 du décret du 17 mars 1967). ## Pourquoi c'est important Seules les questions inscrites à l'ordre du jour peuvent faire l'objet d'un vote (article 13 du décret du 17 mars 1967). Un sujet qui n'y figure pas peut être discuté en séance, mais pas décidé. Si vous voulez qu'une décision soit prise (changer de syndic, voter un ravalement, installer des bornes de recharge), la question doit être inscrite à l'avance. ## Qui peut demander l'inscription Un copropriétaire, ou plusieurs ensemble, ou le conseil syndical. La demande peut être faite à tout moment, mais son effet dépend de la date de réception. ## Comment faire, pas à pas 1. **Définir la question.** Elle doit être précise, ne porter que sur un seul objet et permettre un vote positif ou négatif. 2. **Rédiger le projet de résolution.** Il est obligatoire pour plusieurs sujets, listés ci-dessous. 3. **Identifier la majorité requise.** Voir [le guide sur les articles 24, 25 et 26](https://palier.enys.dev/guides/majorites-ag-copropriete). 4. **Envoyer la demande au syndic par lettre recommandée avec accusé de réception.** Service-public.gouv.fr met à disposition un modèle de courrier (celui de l'INC). 5. **Joindre les pièces utiles** : devis, plans, note détaillée pour les travaux. 6. **Vérifier la date.** Si la convocation est déjà partie, la question passe à l'assemblée suivante. 7. **Contrôler la convocation reçue** : la question et le projet de résolution doivent y figurer. > Demandez l'inscription dès que vous connaissez la date approximative de l'AG, et avant que le syndic n'ait préparé les convocations. Un syndic bénévole ou une équipe de conseil syndical fixe souvent l'ordre du jour plusieurs semaines à l'avance. ## Les cas où un projet de résolution est obligatoire Selon service-public.gouv.fr (fiche sur la convocation de l'AG), la demande doit être accompagnée d'un projet de résolution notamment pour : - les conditions de versement des provisions du budget prévisionnel ; - les honoraires complémentaires du syndic en cas de travaux ; - les questions soumises à une majorité particulière ; - l'amélioration de l'immeuble, la surélévation ou la construction de locaux privatifs ; - l'autorisation donnée au syndic d'agir en justice. Pour les travaux touchant l'accessibilité, les parties communes ou l'aspect extérieur de l'immeuble, il faut également une note localisant et détaillant les travaux. Pour une demande de changement de syndic, voir [le guide sur la procédure](https://palier.enys.dev/guides/changer-de-syndic). ## Ce que le syndic doit et ne peut pas faire Le syndic ne peut pas apprécier l'opportunité de la demande : il doit l'inscrire. Il établit l'ordre du jour avec le conseil syndical, mais l'absence de concertation n'est pas sanctionnée, selon service-public.gouv.fr. En pratique, le syndic peut vous demander de préciser la question ou de compléter le projet de résolution quand il est incomplet. Il ne peut pas refuser la demande parce qu'il juge la décision peu opportune. En cas de refus, écrivez-lui de nouveau par recommandé en rappelant l'article 10 du décret, puis sollicitez l'ADIL du Rhône ou l'ADIL de votre département. ## Rédiger une bonne résolution Une résolution claire facilite le vote et la défense de la décision. Elle comprend : - l'objet exact (par exemple : « autoriser le remplacement de la porte d'entrée du bâtiment B » plutôt que « la porte ») ; - le montant maximal et le devis retenu, quand il y en a ; - la majorité applicable (article 24, 25 ou 26) ; - le cas échéant, la clé de répartition des charges ; - la date d'exécution prévue. Chaque question fait l'objet d'un vote distinct, et la rédaction peut être modifiée en séance à condition de ne pas changer la question posée. Mais attention : si une résolution est amendée en séance, les votants par correspondance sont assimilés à des défaillants pour cette résolution. Voir [le vote par correspondance](https://palier.enys.dev/guides/vote-par-correspondance-ag). ## Les questions diverses Aucune décision ne peut être prise sur une question non inscrite. La rubrique « questions diverses » sert à échanger, à signaler des problèmes ou à préparer l'ordre du jour suivant. Si un sujet urgent apparaît, une nouvelle assemblée peut être convoquée : voir [le guide sur l'AG extraordinaire](https://palier.enys.dev/guides/ag-extraordinaire-copropriete). ## Un cas particulier : l'assemblée demandée par un copropriétaire sur ses propres droits Un copropriétaire peut demander la convocation d'une assemblée à ses frais pour une question relative à ses droits ou obligations. Il envoie au syndic les questions et projets de résolution. Le syndic indique les frais prévisionnels dans les quinze jours, puis convoque l'assemblée dans les quarante-cinq jours suivant leur paiement (décret du 2 juillet 2020, d'après l'ANIL). ## Organiser l'ordre du jour sans retard Sur Palier, l'ordre du jour se construit en ligne : le conseil syndical ou le syndic ajoute les questions reçues, associe à chacune la majorité applicable et génère la convocation. Les projets de résolution sont conservés pour le procès-verbal. Voir [le produit](https://palier.enys.dev/produit). ## Questions fréquentes ### Jusqu'à quand puis-je demander une inscription ? À tout moment, mais la demande doit parvenir au syndic avant l'envoi de la convocation de l'assemblée visée. Après, la question sera inscrite à l'assemblée suivante. ### Le syndic peut-il refuser d'inscrire ma question ? Non, il ne peut pas apprécier l'opportunité. Il peut en revanche demander de compléter une demande incomplète, notamment un projet de résolution qui manquerait. ### Dois-je rédiger moi-même le projet de résolution ? Pour les sujets où la loi l'exige (travaux d'amélioration, action en justice, majorité particulière), oui. Pour les autres, une question claire suffit, mais joindre un projet évite les malentendus. ### Comment demander la révocation du syndic ? Par la même voie : une demande d'inscription adressée au syndic en lettre recommandée. La révocation se vote à la majorité de l'article 25. Voir [la procédure pour changer de syndic](https://palier.enys.dev/guides/changer-de-syndic). ### Puis-je envoyer ma demande par courriel ? Le canal prévu est la lettre recommandée avec accusé de réception. Pour disposer d'une preuve, c'est le mode à privilégier. ## Sources - [Légifrance : décret n° 67-223 du 17 mars 1967 pris pour l'application de la loi du 10 juillet 1965](https://www.legifrance.gouv.fr/loda/id/LEGITEXT000006061423/) - [Légifrance : loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis](https://www.legifrance.gouv.fr/loda/id/JORFTEXT000000880200) - [Service-public.gouv.fr : convocation de l'assemblée générale des copropriétaires](https://www.service-public.gouv.fr/particuliers/vosdroits/F2615) - [ANIL : convocation à l'assemblée générale de copropriété](https://www.anil.org/convocation-assemblee-generale-copropriete/) --- # Majorités en AG de copropriété : articles 24, 25 et 26 expliqués URL : https://palier.enys.dev/guides/majorites-ag-copropriete Rubrique : Assemblée générale. Auteur : Enys, rédigé à partir des textes officiels. Publié le 2026-10-16, mis à jour le 2026-10-16. > Article 24 : voix exprimées. Article 25 : plus de la moitié de toutes les voix. Article 26 : majorité des copropriétaires et 2/3 des voix. Exemples chiffrés. **L'essentiel** - À l'article 24 de la loi du 10 juillet 1965, une décision est adoptée à la majorité des voix exprimées des copropriétaires présents, représentés ou ayant voté par correspondance, les abstentions n'étant pas comptées. - L'article 25 exige la majorité des voix de tous les copropriétaires, absents compris, et l'article 26 la majorité des membres du syndicat représentant au moins les deux tiers des voix. - Un second vote immédiat est possible à l'article 24 si un projet relevant de l'article 25 a recueilli au moins un tiers des voix (article 25-1), et à l'article 25 si un projet relevant de l'article 26 a réuni la moitié des copropriétaires présents, représentés ou votant par correspondance, représentant au moins un tiers des voix (article 26-1). En assemblée générale de copropriété, la majorité requise dépend de la décision. L'article 24 de la loi du 10 juillet 1965 (majorité simple) se calcule sur les voix exprimées par les présents, représentés ou votants par correspondance. L'article 25 (majorité absolue) exige plus de la moitié des voix de tous les copropriétaires, absents compris. L'article 26 (double majorité) demande à la fois la majorité des copropriétaires et au moins les deux tiers des voix. ## Les voix se comptent en tantièmes Chaque copropriétaire dispose d'un nombre de voix correspondant à sa quote-part dans les parties communes, exprimée en tantièmes ou en millièmes (article 22 de la loi du 10 juillet 1965). Le total est souvent de 1 000, 10 000 ou 100 000, selon ce que prévoit le règlement de copropriété. Une règle de plafonnement protège les petits porteurs : si un seul copropriétaire détient plus de la moitié des tantièmes, ses voix sont réduites au total des voix de tous les autres. Cela arrive dans les petites copropriétés dont un lot commercial pèse lourd. Dans tous les exemples ci-dessous, nous prenons une copropriété de 1 000 tantièmes à Villeurbanne, avec 12 lots. ## Article 24 : la majorité simple La décision est adoptée si les voix « pour » dépassent les voix « contre ». Le calcul porte sur les voix exprimées des copropriétaires présents, représentés ou ayant voté par correspondance. Les abstentionnistes ne sont pas pris en compte (article 24 de la loi, version issue de l'ordonnance du 30 octobre 2019, en vigueur depuis le 1er juin 2020). **Exemple.** Sept copropriétaires sont présents ou représentés, pour 620 tantièmes. Sur la réfection de l'étanchéité de la toiture-terrasse : 300 tantièmes votent pour, 190 contre, 130 s'abstiennent. Les voix exprimées sont 490, la décision est adoptée avec 300 voix pour contre 190. Les 130 abstentions ne comptent pas. Relèvent notamment de l'article 24, selon service-public.fr : - les travaux de conservation de l'immeuble et ceux touchant à la santé et à la sécurité des occupants ; - les travaux imposés par une disposition légale, réglementaire ou un arrêté de police ; - la décision d'engager le diagnostic technique global et son mode de réalisation ; - le mode d'élaboration du projet de plan pluriannuel de travaux ; - l'adaptation du règlement de copropriété aux évolutions législatives ou réglementaires ; - les travaux d'accessibilité qui n'affectent ni la structure ni les éléments d'équipement indispensables de l'immeuble. ## Article 25 : la majorité absolue Il faut plus de la moitié des voix de tous les copropriétaires du syndicat : présents, représentés et absents (article 25). Avec 1 000 tantièmes, le seuil est de 501 voix « pour ». Un absent non représenté pèse donc contre la décision, comme une abstention. **Exemple.** Même assemblée, 620 tantièmes présents ou représentés, vote sur le remplacement du syndic : 480 pour, 100 contre, 40 abstentions. Les 480 voix « pour » n'atteignent pas 501 : la résolution n'est pas adoptée à l'article 25. Elle a pourtant recueilli plus d'un tiers de toutes les voix (334 sur 1 000), ce qui ouvre le second vote de l'article 25-1. Ce mécanisme fait l'objet d'un guide dédié : [la passerelle de l'article 25-1](https://palier.enys.dev/guides/passerelle-article-25-1). Relèvent notamment de l'article 25 : - la désignation et la révocation du syndic et des membres du conseil syndical ; - les travaux de transformation, d'addition ou d'amélioration ; - les travaux d'économies d'énergie ou de réduction des émissions de gaz à effet de serre ; - l'augmentation de la cotisation au fonds de travaux en l'absence de plan pluriannuel ; - la délégation au président du conseil syndical du pouvoir d'agir en justice contre le syndic ; - l'adoption de tout ou partie du plan pluriannuel de travaux. ## Article 26 : la double majorité Deux conditions cumulatives : la majorité des membres du syndicat (au sens du nombre de copropriétaires, tous inscrits, pas seulement les présents) et au moins les deux tiers des voix de tous les copropriétaires. **Exemple.** Vingt copropriétaires, 1 000 tantièmes. Il faut au moins 11 copropriétaires favorables et au moins 667 tantièmes. Avec 12 copropriétaires totalisant 640 tantièmes, la décision échoue : le nombre de têtes est atteint, pas les deux tiers des voix. Avec 10 copropriétaires totalisant 720 tantièmes, elle échoue aussi : les voix suffisent, mais 10 sur 20 n'est pas la majorité. Relèvent notamment de l'article 26 : la modification du règlement de copropriété sur la jouissance, l'usage et l'administration des parties communes, la suppression du poste de concierge ou de gardien, les actes d'acquisition immobilière et les actes de disposition. Si la double majorité n'est pas atteinte, l'article 26-1 (créé par l'ordonnance du 30 octobre 2019) ouvre un second vote immédiat à la majorité de l'article 25, sous conditions. ## L'unanimité Elle exige l'accord de tous les copropriétaires, absents compris. Service-public.fr et justice.fr la signalent notamment pour : - la modification de la répartition des charges (avec l'exception des charges qui découlent de travaux ou d'actes d'acquisition ou de disposition votés à leur propre majorité) ; - le changement de destination de l'immeuble ; - l'aliénation de parties communes dont la conservation est nécessaire au respect de la destination de l'immeuble. ## Tableau récapitulatif | Article | Base de calcul | Seuil | Second vote possible | | --- | --- | --- | --- | | 24 | Voix exprimées des présents, représentés et votants par correspondance | Plus de voix « pour » que « contre » | Sans objet | | 25 | Toutes les voix du syndicat | Plus de la moitié (501 sur 1 000) | Article 25-1 : au moins un tiers des voix, vote à l'article 24 | | 26 | Tous les copropriétaires et toutes les voix | Majorité des copropriétaires et 2/3 des voix | Article 26-1 : moitié des copropriétaires votants et 1/3 des voix, vote à l'article 25 | | Unanimité | Tous les copropriétaires | 100 % | Aucun | ## Erreurs fréquentes - Calculer l'article 25 sur les seuls présents : le dénominateur est toujours le total des voix du syndicat. - Compter les abstentions comme des voix « contre » à l'article 24 : elles sont neutres. - Oublier que l'article 26 se compte aussi en nombre de copropriétaires, pas seulement en tantièmes. - Choisir la mauvaise majorité pour une résolution : une résolution adoptée à un seuil trop bas peut être contestée dans les deux mois de la notification du procès-verbal (voir [le guide sur le procès-verbal](https://palier.enys.dev/guides/proces-verbal-ag-contestation)). Le [calculateur des majorités](https://palier.enys.dev/ressources) de Palier permet de simuler ces seuils avant l'assemblée. Pendant l'AG, les résultats se calculent au tantième près au fil des votes sur téléphone ([essai gratuit de 7 jours](https://palier.enys.dev/inscription)). ## Questions fréquentes ### Quelle est la différence entre majorité simple et majorité absolue en copropriété ? La majorité simple (article 24) compare les voix « pour » et « contre » exprimées en séance. La majorité absolue (article 25) exige plus de la moitié de toutes les voix du syndicat, y compris celles des absents. Une même assemblée peut donc adopter une décision à l'article 24 avec peu de présents, alors que l'article 25 demande une mobilisation réelle. ### Les abstentions comptent-elles dans le calcul d'une majorité ? Pas à l'article 24 : seules les voix exprimées entrent dans le calcul. Aux articles 25 et 26, la base est l'ensemble des voix du syndicat. Une abstention ne fait donc pas progresser le nombre de voix « pour », ce qui revient en pratique à une voix non favorable. ### Quelle majorité faut-il pour voter des travaux ? Cela dépend de leur nature. Les travaux de conservation ou imposés par la loi relèvent de l'article 24. Les travaux d'amélioration, de transformation ou d'économies d'énergie relèvent de l'article 25. Vérifiez la nature exacte des travaux avant de rédiger la résolution, car la majorité doit y figurer. ### Que se passe-t-il si la majorité n'est pas atteinte ? Selon le cas, un second vote immédiat est possible : article 25-1 si au moins un tiers des voix a été recueilli à l'article 25, article 26-1 pour une résolution de l'article 26 sous conditions. Sinon la résolution est rejetée et peut être présentée de nouveau à une assemblée ultérieure. ### Une règle de majorité a-t-elle changé récemment ? L'ordonnance du 30 octobre 2019 a refondu les articles 24, 25, 25-1 et 26 avec effet au 1er juin 2020. La loi du 9 avril 2024 a ajouté un cas particulier pour les travaux de rénovation énergétique. Un projet de loi sur le logement en discussion en 2026 pourrait encore modifier les seuils : vérifiez le texte en vigueur le jour de votre AG sur legifrance.gouv.fr. ## Sources - [Légifrance : loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis](https://www.legifrance.gouv.fr/loda/id/JORFTEXT000000880200) - [Service-public.gouv.fr : règles de vote en assemblée générale de copropriété](https://www.service-public.gouv.fr/particuliers/vosdroits/F2137) - [ANIL : règles de majorité en assemblée générale de copropriété](https://www.anil.org/majorite-decision-assemblee-generale-copropriete/) --- # Passerelle de l'article 25-1 : comment voter une seconde fois en AG URL : https://palier.enys.dev/guides/passerelle-article-25-1 Rubrique : Assemblée générale. Auteur : Enys, rédigé à partir des textes officiels. Publié le 2026-10-16, mis à jour le 2026-10-16. > Si une résolution de l'article 25 recueille un tiers de toutes les voix sans atteindre la majorité absolue, un second vote à l'article 24 a lieu aussitôt. **L'essentiel** - La passerelle de l'article 25-1 de la loi du 10 juillet 1965 permet de revoter immédiatement, à la majorité de l'article 24, une résolution qui n'a pas obtenu la majorité de l'article 25 mais a recueilli au moins un tiers des voix de tous les copropriétaires. - Depuis le 1er juin 2020, ce second vote est ouvert à toutes les décisions relevant de l'article 25, y compris les travaux de transformation, d'addition ou d'amélioration. - L'article 26-1, créé par l'ordonnance du 30 octobre 2019, prévoit une passerelle comparable : un projet relevant de l'article 26 qui a réuni la moitié des copropriétaires présents, représentés ou votant par correspondance, représentant au moins un tiers des voix, est revoté immédiatement à la majorité de l'article 25. La passerelle de l'article 25-1 de la loi du 10 juillet 1965 permet de revoter immédiatement une résolution qui a échoué à la majorité absolue de l'article 25. Condition : elle doit avoir recueilli au moins un tiers des voix de tous les copropriétaires du syndicat. Le second vote a lieu dans la même assemblée et se décide à la majorité simple de l'article 24. ## Le principe en une phrase L'article 25 exige plus de la moitié de toutes les voix du syndicat, absents compris. Beaucoup de résolutions utiles (travaux d'amélioration, changement de syndic) échouent faute de présents, sans que personne ne s'y oppose vraiment. La passerelle évite de convoquer une nouvelle assemblée : si le projet a un soutien réel (un tiers des voix), la même assemblée tranche à la majorité des voix exprimées. ## Les conditions 1. La résolution relève de l'article 25. 2. Elle a été mise aux voix et n'a pas atteint la majorité de l'article 25. 3. Le nombre de voix « pour » représente au moins un tiers des voix de **tous** les copropriétaires (pas seulement des présents). 4. Le second vote est organisé immédiatement, dans la même assemblée. Depuis le 1er juin 2020 (ordonnance du 30 octobre 2019), ce second vote est possible pour toutes les décisions de l'article 25, y compris les travaux de transformation, d'addition ou d'amélioration. Avant cette date, ces travaux étaient exclus du mécanisme, comme le rappelle l'éditeur juridique Lefebvre Dalloz. ## Exemple chiffré Copropriété de 1 000 tantièmes à Lyon (3e), assemblée avec 640 tantièmes présents ou représentés. Résolution : installation d'un système de contrôle d'accès (article 25). | Étape | Résultat | | --- | --- | | Premier vote (article 25) | 450 pour, 150 contre, 40 abstentions | | Seuil de l'article 25 | 501 voix : non atteint | | Seuil de la passerelle | 334 voix (un tiers de 1 000) : atteint avec 450 | | Second vote (article 24) | Comparaison des voix « pour » et « contre », abstentions ignorées | Au second vote, si 460 tantièmes votent pour et 150 contre, la résolution est adoptée à l'article 24. Si le premier vote avait obtenu 300 voix « pour », la passerelle n'aurait pas été ouverte : le seuil de 334 n'était pas atteint. ## Déroulé pas à pas pour le président de séance 1. Annoncer le résultat du premier vote en voix et constater l'échec à l'article 25. 2. Comparer les voix « pour » au tiers du total des voix du syndicat. 3. Si le seuil est atteint, annoncer le second vote à l'article 24 et le soumettre aussitôt, sur la même résolution. 4. Consigner les deux votes au procès-verbal, avec le détail des voix. ## Le cas particulier de la désignation du syndic Pour désigner le syndic, chaque candidature est soumise au vote l'une après l'autre à la majorité de l'article 25. Dès qu'une candidature l'emporte, les suivantes deviennent sans objet. Si aucune ne l'emporte mais qu'un candidat recueille au moins un tiers des voix de tous les copropriétaires, un second vote immédiat à l'article 24 peut avoir lieu (service-public.gouv.fr, fiche sur le syndic de copropriété). Voir aussi [changer de syndic, la procédure étape par étape](https://palier.enys.dev/guides/changer-de-syndic). ## L'article 26-1 : la passerelle de la double majorité L'ordonnance du 30 octobre 2019 a créé une seconde passerelle pour les décisions de l'article 26. Si la résolution n'a pas atteint la double majorité mais a recueilli l'approbation d'au moins la moitié des copropriétaires présents, représentés ou ayant voté par correspondance, représentant au moins un tiers de toutes les voix, un second vote immédiat a lieu à la majorité de l'article 25. Attention : on ne passe pas d'une passerelle à l'autre. Une décision qui relevait de l'article 26 et qui échoue ensuite à l'article 25 ne redescend pas à l'article 24 (règle précisée par le décret du 2 juillet 2020). ## Les travaux d'économies d'énergie Pour les travaux d'économies d'énergie ou de réduction des gaz à effet de serre, la loi du 9 avril 2024 a ajouté un cas : si le projet n'atteint pas un tiers des voix, une nouvelle assemblée convoquée dans les trois mois, sur un projet identique, peut statuer à la majorité de l'article 24 (service-public.gouv.fr, règles de vote en AG). Ce n'est pas la passerelle immédiate, mais une seconde chance différée. ## Erreurs fréquentes - Calculer le tiers sur les voix des présents au lieu de toutes les voix du syndicat. - Oublier de prévoir le second vote quand il aurait sauvé la résolution. - Enchaîner les passerelles (26-1 puis 25-1), ce que le texte exclut. - Ne pas noter les deux votes au procès-verbal : un procès-verbal où l'on ne peut pas reconstituer les votes fragilise la décision. Dans une AG conduite sur Palier, le logiciel détecte que le seuil d'un tiers est franchi et propose le second vote avec les majorités déjà calculées au tantième près : voir [le produit](https://palier.enys.dev/produit) ou [l'essai gratuit de 7 jours](https://palier.enys.dev/inscription). Le [calculateur de majorités](https://palier.enys.dev/ressources) permet aussi de simuler les seuils avant la réunion. Pour la base de ces règles, voir [le guide sur les majorités des articles 24, 25 et 26](https://palier.enys.dev/guides/majorites-ag-copropriete). ## Questions fréquentes ### La passerelle est-elle applicable à toutes les résolutions ? Elle s'applique aux décisions de l'article 25. Les décisions de l'article 24 n'en ont pas besoin, celles qui exigent l'unanimité n'en bénéficient pas. Pour les résolutions de l'article 26, c'est la passerelle de l'article 26-1 qui joue, avec ses propres seuils. ### Faut-il une nouvelle convocation pour le second vote ? Non. Le second vote se tient immédiatement, dans la même assemblée, sur la même résolution. Aucune nouvelle convocation n'est nécessaire. ### Que faire si le tiers des voix n'est pas atteint ? La résolution est rejetée. Elle peut être inscrite de nouveau à l'ordre du jour d'une assemblée suivante. Pour les travaux d'économies d'énergie, une nouvelle assemblée convoquée dans les trois mois peut statuer à l'article 24. ### Un copropriétaire peut-il contester le recours à la passerelle ? Les copropriétaires opposants ou défaillants peuvent contester une décision dans les deux mois de la notification du procès-verbal (article 42 de la loi du 10 juillet 1965). Une passerelle appliquée alors que le tiers des voix n'était pas atteint est un motif sérieux d'annulation. ### Les voix par correspondance comptent-elles pour atteindre le tiers ? Oui pour les voix « pour » exprimées : elles sont comptées dans les voix des copropriétaires votants. Voir [le guide sur le vote par correspondance](https://palier.enys.dev/guides/vote-par-correspondance-ag). ## Sources - [Légifrance : loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis](https://www.legifrance.gouv.fr/loda/id/JORFTEXT000000880200) - [Légifrance : ordonnance n° 2019-1101 du 30 octobre 2019 portant réforme du droit de la copropriété](https://www.legifrance.gouv.fr/jorf/id/JORFTEXT000039295537/) - [Service-public.gouv.fr : règles de vote en assemblée générale de copropriété](https://www.service-public.gouv.fr/particuliers/vosdroits/F2137) - [ANIL : règles de majorité en assemblée générale de copropriété](https://www.anil.org/majorite-decision-assemblee-generale-copropriete/) --- # Procès-verbal d'AG : contenu, notification et délai de contestation URL : https://palier.enys.dev/guides/proces-verbal-ag-contestation Rubrique : Assemblée générale. Auteur : Enys, rédigé à partir des textes officiels. Publié le 2026-10-16, mis à jour le 2026-10-16. > Le procès-verbal est notifié aux opposants et défaillants dans le mois de l'AG. Ils ont ensuite 2 mois pour contester devant le tribunal judiciaire (art. 42). **L'essentiel** - Le syndic notifie le procès-verbal de l'assemblée générale aux copropriétaires opposants et défaillants dans le mois suivant la réunion (article 18 du décret du 17 mars 1967). - Ces copropriétaires disposent de deux mois à compter de cette notification pour contester une décision devant le tribunal judiciaire, avec un avocat (article 42 de la loi du 10 juillet 1965) ; un copropriétaire qui a voté pour ne peut pas agir. - Le procès-verbal indique, sous chaque question, le résultat du vote ainsi que les noms et le nombre de voix des opposants, des abstentionnistes et des copropriétaires assimilés à des défaillants (article 17 du décret de 1967). Le syndic notifie le procès-verbal aux copropriétaires opposants et défaillants dans un délai d'un mois à compter de l'assemblée. Ceux-ci disposent de deux mois à partir de cette notification pour contester les décisions devant le tribunal judiciaire du lieu de l'immeuble, avec un avocat (article 42, alinéa 2, de la loi du 10 juillet 1965 et article 18 du décret du 17 mars 1967). ## Ce que le procès-verbal doit contenir Le procès-verbal reprend les décisions et les résultats des votes. Selon service-public.gouv.fr et l'article 17 du décret du 17 mars 1967, il mentionne : - l'intitulé de chaque question inscrite à l'ordre du jour ; - le résultat de chaque vote, sous chaque question ; - les noms et le nombre de voix des copropriétaires qui ont voté contre, se sont abstenus, ou sont assimilés à des défaillants (ceux qui avaient voté par correspondance une résolution ensuite amendée) ; - les réserves émises par les copropriétaires présents sur la régularité des décisions ; - les incidents techniques ayant empêché un participant à distance de voter ; - la distribution des pouvoirs en blanc, en précisant par qui ; - la demande éventuelle de conserver la voie postale pour les notifications. La feuille de présence est annexée au procès-verbal (article 14 du décret). Voir [le guide sur la feuille de présence](https://palier.enys.dev/guides/feuille-de-presence-ag). > Un procès-verbal qui écrit « adopté à la majorité » sans détail des voix est fragile. Chaque résolution doit indiquer les voix pour, contre et les abstentions, avec les noms des opposants et abstentionnistes. ## Qui le rédige, qui le signe, quand Le syndic rédige le procès-verbal en principe. Il peut être rédigé par un scrutateur, ou par un commissaire de justice à la demande du syndic. Il est signé par le président de séance, le secrétaire et le ou les scrutateurs à la fin de la séance, ou au plus tard huit jours après. Le syndic inscrit les procès-verbaux à la suite les uns des autres dans un registre. Ce registre, comme les feuilles de présence, peut être électronique. Tout copropriétaire peut en demander une copie ou un extrait, éventuellement facturée selon le contrat de syndic (article 33 du décret). ## La notification : un mois Le syndic notifie les décisions dans le mois suivant l'assemblée. La notification porte sur le procès-verbal sans ses annexes et doit indiquer le délai de contestation. - **Destinataires** : les copropriétaires opposants et défaillants. - **Mode** : en principe par voie électronique (lettre recommandée électronique ou procédé d'un prestataire de services de confiance qualifié), la voie postale restant possible pour ceux qui l'ont demandée. Rien n'empêche le syndic d'envoyer aussi le procès-verbal à tous les copropriétaires. Pour le délai de contestation, c'est la notification aux opposants et défaillants qui compte. ## Les deux mois pour contester ### Qui peut agir Seuls les copropriétaires opposants ou défaillants peuvent agir (article 42, alinéa 2). Un copropriétaire qui a voté « pour » une résolution ne peut pas la contester. - **Opposant** : a voté contre. Le copropriétaire présent qui a émis des réserves précises sur la régularité de la décision peut aussi être regardé comme opposant : la Cour de cassation (3e chambre civile, 10 septembre 2008, n° 07-16.448) a reconnu la notion d'abstentionniste opposant dans ce cas. - **Défaillant** : absent non représenté, ou assimilé à un défaillant après un amendement. Voir [le guide sur les absents et abstentionnistes](https://palier.enys.dev/guides/absents-abstention-ag). ### Le délai Deux mois à compter de la notification du procès-verbal, sous peine de déchéance. Le délai ne court pas à compter de la date de l'assemblée. ### Où et comment Devant le tribunal judiciaire du lieu de l'immeuble (par exemple celui de Lyon pour une copropriété du Rhône), avec l'assistance d'un avocat obligatoire. > Si vous êtes opposant ou défaillant, notez la date de réception de la notification dès son arrivée. Passé le délai, la décision devient définitive. ## Les motifs de contestation et leurs limites Les erreurs graves peuvent conduire à l'annulation : résultat de vote absent, noms des opposants et abstentionnistes non indiqués, décision présentée à tort comme adoptée à l'unanimité, résultat global « à la majorité » sans détail. À l'inverse, une erreur de forme sur les conditions de vote ou le calcul des voix n'entraîne pas l'annulation si, cumulativement, le sens du vote peut être reconstitué et si l'erreur n'a pas eu d'impact sur le résultat (service-public.gouv.fr). Un copropriétaire qui conteste une convocation irrégulière est aussi concerné : voir [le guide sur la convocation](https://palier.enys.dev/guides/convocation-ag-delais). ## Après le procès-verbal : informer les occupants Dans les trois mois de l'assemblée, le syndic informe les occupants des décisions qui ont des conséquences sur leurs conditions d'occupation ou sur leurs charges, avec les données personnelles anonymisées. Le document est affiché dans les parties communes pendant un mois ou remis aux occupants selon les modalités habituelles. ## Bien tenir son procès-verbal Un modèle structuré évite les oublis. Sur Palier, le procès-verbal est généré à partir des votes enregistrés : résultats par résolution, voix pour, contre et abstentions, noms des opposants et abstentionnistes, pouvoirs et votes par correspondance rapprochés de la feuille de présence. Voir [le produit](https://palier.enys.dev/produit) et [l'essai gratuit de 7 jours](https://palier.enys.dev/inscription). ## Questions fréquentes ### Combien de temps ai-je pour contester une décision d'AG ? Deux mois à compter de la notification du procès-verbal, à peine de déchéance, si vous êtes opposant ou défaillant. Le recours est porté devant le tribunal judiciaire. ### Le procès-verbal doit-il être envoyé à tous les copropriétaires ? La loi impose la notification aux copropriétaires opposants et défaillants dans le mois. Le syndic peut l'envoyer à tous, mais seule la notification aux opposants et défaillants fait courir le délai de contestation. ### Peut-on contester une décision pour laquelle on a voté ? Non. Seuls les opposants et défaillants peuvent agir, selon l'article 42, alinéa 2. ### L'abstentionniste peut-il contester ? En principe non : l'abstentionniste n'est pas considéré comme opposant. La jurisprudence admet des exceptions, notamment quand le copropriétaire a émis des réserves précises sur la régularité de la décision. ### Un avocat est-il obligatoire ? Oui, pour contester une décision d'assemblée devant le tribunal judiciaire. ## Sources - [Légifrance : loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis](https://www.legifrance.gouv.fr/loda/id/JORFTEXT000000880200) - [Légifrance : décret n° 67-223 du 17 mars 1967 pris pour l'application de la loi du 10 juillet 1965](https://www.legifrance.gouv.fr/loda/id/LEGITEXT000006061423/) - [Service-public.gouv.fr : compte-rendu (procès-verbal) de l'assemblée générale](https://www.service-public.gouv.fr/particuliers/vosdroits/F2636) - [Service-public.gouv.fr : contester une décision d'assemblée générale](https://www.service-public.gouv.fr/particuliers/vosdroits/F35288) --- # Procurations en AG de copropriété : combien de pouvoirs au maximum ? URL : https://palier.enys.dev/guides/procurations-ag-limites Rubrique : Assemblée générale. Auteur : Enys, rédigé à partir des textes officiels. Publié le 2026-10-16, mis à jour le 2026-10-16. > Un mandataire ne peut recevoir plus de 3 délégations de vote, sauf si le total de ses voix et de celles de ses mandants reste sous 10 % des voix du syndicat. **L'essentiel** - Un mandataire ne peut pas recevoir plus de trois délégations de vote en assemblée générale, sauf si le total de ses propres voix et de celles de ses mandants n'excède pas 10 % des voix du syndicat (article 22 de la loi du 10 juillet 1965). - Le mandataire n'a pas besoin d'être copropriétaire, mais le syndic, son conjoint, son partenaire de Pacs, son concubin, ses ascendants, ses descendants et ses préposés ne peuvent pas recevoir de mandat. - Un pouvoir sans nom de mandataire est remis au président du conseil syndical ou, à défaut, à un membre du conseil ou au président de séance : le syndic ne peut ni le conserver pour voter ni choisir lui-même le mandataire. Un mandataire ne peut pas recevoir plus de trois délégations de vote en assemblée générale de copropriété. L'exception : il peut en recevoir davantage si le total des voix qu'il détient, additionnées à celles de ses mandants, n'excède pas 10 % des voix du syndicat. Cette règle figure à l'article 22 de la loi du 10 juillet 1965. La loi ELAN du 23 novembre 2018 a relevé ce seuil de 5 % à 10 %. ## Qui peut donner une procuration Tout copropriétaire peut se faire représenter à l'assemblée. Le mandataire n'a pas besoin d'être copropriétaire : un proche, un voisin, un locataire peuvent convenir, selon l'ANIL. Ce choix est libre, sous réserve des interdictions ci-dessous. Le mandat doit être écrit et signé. Il indique l'identité du copropriétaire, celle du mandataire (sauf pouvoir en blanc) et la date. Il peut contenir des consignes de vote, résolution par résolution. Une procuration avec consignes limite la marge de manœuvre du mandataire, ce qui protège le mandant en cas d'amendement d'une résolution. ## Qui ne peut pas être mandataire Selon service-public.gouv.fr et l'INC, ne peuvent ni recevoir de mandat, ni présider l'assemblée : - le syndic ; - son conjoint, son partenaire de Pacs ou son concubin ; - ses ascendants et descendants ; - ses préposés (salariés) et leurs proches. C'est une règle de l'article 22 de la loi. Elle vise à éviter que le syndic ne se renforce lui-même en collectant des pouvoirs. Pour la fonction de président de séance, voir aussi [le guide sur la feuille de présence](https://palier.enys.dev/guides/feuille-de-presence-ag). ## La règle des trois délégations et des 10 % ### Le principe Un mandataire ne reçoit pas plus de trois délégations de vote. Le plafond vise les mandats reçus, pas les voix du mandataire lui-même. ### L'exception Il peut dépasser trois délégations si le total de ses voix et de celles de ses mandants n'excède pas 10 % des voix du syndicat. ### Exemple chiffré Copropriété de 1 000 tantièmes à Villeurbanne, 24 lots. Mme Garnier détient 60 tantièmes et reçoit quatre procurations de 12, 18, 9 et 15 tantièmes. | Élément | Tantièmes | | --- | --- | | Voix de Mme Garnier | 60 | | Mandats reçus (12 + 18 + 9 + 15) | 54 | | Total | 114 | | Seuil de 10 % du syndicat | 100 | Le total (114) dépasse 100 : la quatrième procuration est irrégulière. Mme Garnier ne peut en conserver que trois. Si ses voix et celles de ses mandants avaient été de 95 au total, elle aurait pu recevoir autant de mandats que nécessaire. Les voix s'apprécient avec les plafonnements de l'article 22 : un copropriétaire qui détient plus de la moitié des voix voit les siennes réduites au total des autres. ## Les pouvoirs en blanc Un mandat sans nom de mandataire (pouvoir en blanc) est remis, en début de réunion, au président du conseil syndical. À défaut de président du conseil syndical, le syndic peut le remettre à un membre du conseil syndical, et à défaut au président de séance (décret du 2 juillet 2020, d'après l'ANIL). Le syndic ne doit ni les garder pour voter, ni choisir lui-même les mandataires : ce serait contourner l'interdiction de l'article 22. Le procès-verbal précise qui a distribué les pouvoirs en blanc. Concrètement, le président du conseil syndical qui reçoit les pouvoirs en blanc doit les répartir sans préférence, par exemple selon un ordre simple (arrivée, tirage au sort) et en respectant la limite des trois délégations ou des 10 %. ## Les autres règles à connaître - **Subdélégation** : le mandataire peut transmettre le mandat à un tiers, sauf si le mandat l'interdit. - **Époux** : depuis la loi ELAN, chacun des époux copropriétaires d'un lot commun ou indivis peut recevoir des délégations. - **Présence du mandant** : si le copropriétaire vient finalement, sa procuration n'est pas prise en compte, quelle que soit sa date. Voir aussi [le vote par correspondance](https://palier.enys.dev/guides/vote-par-correspondance-ag). - **Feuille de présence** : le mandataire y figure avec son nom, son domicile et les voix qu'il représente. - **Défaut de vote** : un copropriétaire non représenté et absent est défaillant. Voir [les absents, abstentionnistes et défaillants](https://palier.enys.dev/guides/absents-abstention-ag). ## Les contrôles à faire le jour de l'AG 1. Vérifier que chaque mandat est signé et daté. 2. Vérifier l'identité du mandataire (ou la remise en main du pouvoir en blanc). 3. Compter les délégations par mandataire et vérifier le seuil de 10 %. 4. Écarter les pouvoirs donnés au syndic ou à ses proches. 5. Reporter les mandats sur la feuille de présence avant l'ouverture du vote. Sur Palier, les procurations sont contrôlées : le logiciel compte les délégations par mandataire, applique la limite de trois pouvoirs ou de 10 % des voix, et signale les mandats irréguliers avant l'ouverture des votes. Voir [le produit](https://palier.enys.dev/produit). ## Questions fréquentes ### Peut-on donner une procuration au syndic ? Non. L'article 22 de la loi du 10 juillet 1965 interdit au syndic, à ses proches et à ses préposés de recevoir un mandat. Si la copropriété n'a pas de conseil syndical, remettez votre procuration à un voisin de confiance. ### Un copropriétaire peut-il donner procuration à son locataire ? Oui. Le mandataire n'a pas besoin d'être copropriétaire. Le locataire doit respecter les mêmes conditions que tout mandataire : mandat écrit et signé, limite de trois délégations. ### Que se passe-t-il si un mandataire dépasse trois pouvoirs ? Les délégations au-delà de la limite sont irrégulières. Un vote exprimé avec des pouvoirs irréguliers peut entraîner l'annulation des décisions concernées si le résultat en est affecté, d'où l'intérêt de contrôler les mandats avant le vote. ### Que devient ma procuration si je viens finalement à l'assemblée ? Elle n'est pas prise en compte : le copropriétaire présent vote lui-même, quelle que soit la date de la procuration. ### Peut-on donner consigne de vote ? Oui. Le mandat peut préciser le sens du vote résolution par résolution. Le mandataire doit les suivre, faute de quoi il s'expose à engager sa responsabilité envers son mandant. ## Sources - [Légifrance : loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis](https://www.legifrance.gouv.fr/loda/id/JORFTEXT000000880200) - [Légifrance : décret n° 67-223 du 17 mars 1967 pris pour l'application de la loi du 10 juillet 1965](https://www.legifrance.gouv.fr/loda/id/LEGITEXT000006061423/) - [Service-public.gouv.fr : déroulement de l'assemblée générale des copropriétaires](https://www.service-public.gouv.fr/particuliers/vosdroits/F2619) - [ANIL : déroulement de l'assemblée générale de copropriété](https://www.anil.org/deroulement-assemblee-generale-copropriete/) --- # Vote par correspondance en AG de copropriété : mode d'emploi complet URL : https://palier.enys.dev/guides/vote-par-correspondance-ag Rubrique : Assemblée générale. Auteur : Enys, rédigé à partir des textes officiels. Publié le 2026-10-16, mis à jour le 2026-10-16. > Le formulaire joint à la convocation doit parvenir au syndic 3 jours francs avant l'AG. Il est écarté si vous venez, ou si la résolution est amendée en séance. **L'essentiel** - Tout copropriétaire peut voter par correspondance avant l'assemblée générale, au moyen d'un formulaire conforme au modèle de l'arrêté du 2 juillet 2020 joint à la convocation (article 17-1 A de la loi du 10 juillet 1965). - Le formulaire doit être reçu par le syndic au plus tard trois jours francs avant la réunion, et il n'est pas pris en compte si le copropriétaire ou son mandataire assiste à l'assemblée. - Si une résolution est amendée en séance, le votant par correspondance est assimilé à un copropriétaire défaillant pour cette résolution. Tout copropriétaire peut voter par correspondance avant l'assemblée générale, au moyen du formulaire que le syndic doit joindre à la convocation. Ce droit découle de l'article 17-1 A de la loi du 10 juillet 1965. Le formulaire doit parvenir au syndic au plus tard trois jours francs avant la réunion et suit le modèle fixé par l'arrêté du 2 juillet 2020. ## Ce que dit la loi L'article 17-1 A de la loi du 10 juillet 1965 prévoit que les copropriétaires peuvent voter par correspondance avant la tenue de l'assemblée, au moyen d'un formulaire établi selon un modèle fixé par arrêté. Si une résolution est amendée en cours de séance, le votant par correspondance est assimilé à un copropriétaire défaillant pour cette résolution (règle issue de l'ordonnance du 30 octobre 2019, applicable depuis le 1er juin 2020). Les modalités pratiques figurent dans le décret du 17 mars 1967 (articles 9, 9 bis, 14 et 14-1, notamment) et le modèle de formulaire dans l'arrêté du 2 juillet 2020, publié au Journal officiel du 3 juillet 2020. ## Le formulaire Le syndic joint le formulaire à la convocation, pour chaque copropriétaire. Il peut l'adapter et le compléter, mais ne peut supprimer aucune des mentions du modèle de l'arrêté. Pour chaque résolution, le modèle prévoit trois cases : pour, contre, abstention. Quelques réflexes avant de le renvoyer : - cochez une seule case par résolution ; - datez et signez le formulaire ; - lisez les résolutions et leurs annexes (devis, projets de contrat) avant de voter, car vous votez sur un texte figé ; - conservez une copie, ou la preuve de l'envoi. > Un formulaire qui laisse une résolution sans case cochée, ou avec plusieurs cases, risque de ne pas être pris en compte pour cette résolution. Mieux vaut cocher « abstention » que de laisser une ligne vide. ## Le délai : trois jours francs Le formulaire doit être reçu par le syndic au plus tard trois jours francs avant la date de l'assemblée. Un jour franc ne compte ni le jour de la réception, ni celui de la réunion. Pour une AG un jeudi, la réception doit intervenir au plus tard le dimanche précédent, de sorte que le lundi, le mardi et le mercredi forment les trois jours francs. Si le dernier jour tombe un week-end, ne comptez pas sur un report : envoyez le formulaire plusieurs jours plus tôt. Un formulaire envoyé par courriel à l'adresse désignée par le syndic est présumé reçu à la date d'envoi. Demandez tout de même un accusé de réception. Un formulaire reçu en retard est écarté, et la feuille de présence mentionne les votes rejetés pour réception tardive. ## Les cas particuliers ### Vous venez finalement à l'assemblée Si le copropriétaire (ou son mandataire) est présent, le formulaire n'est pas pris en compte, quelles que soient les dates d'envoi et de réception. Vous voterez en séance. Il en va de même pour une procuration : voir [le guide sur les procurations](https://palier.enys.dev/guides/procurations-ag-limites). ### La résolution est modifiée pendant la séance Si l'assemblée amende une résolution, votre vote par correspondance ne vaut plus : vous êtes assimilé à un copropriétaire défaillant pour cette résolution. Le procès-verbal doit alors mentionner le nom et les voix de ces copropriétaires. C'est pourquoi les résolutions doivent être rédigées précisément à l'avance : voir [le guide sur l'ordre du jour](https://palier.enys.dev/guides/question-ordre-du-jour-ag). ### Le vote par correspondance n'est pas une procuration Voter par correspondance, c'est exprimer votre choix vous-même. Vous ne donnez mandat à personne. Si vous craignez qu'une résolution soit amendée, une procuration avec consignes de vote peut être plus adaptée. ### Lot en indivision La convocation est adressée au mandataire commun. Les indivisaires doivent donc s'accorder sur le sens du vote avant de le renvoyer. En cas de doute sur la procédure, l'ADIL du Rhône (et de la Métropole de Lyon) renseigne gratuitement. ## Comment les votes sont comptés Les votes par correspondance sont comptés avec ceux des présents. À l'article 24, ils entrent dans les voix exprimées. Aux articles 25 et 26, ils s'ajoutent aux voix « pour » ou « contre ». Les votants par correspondance figurent sur la feuille de présence avec la date de réception de leur formulaire, mais n'émargent pas. Voir [la feuille de présence](https://palier.enys.dev/guides/feuille-de-presence-ag). Les majorités sont expliquées dans [le guide sur les articles 24, 25 et 26](https://palier.enys.dev/guides/majorites-ag-copropriete). ## Pour le syndic ou le conseil syndical Quelques points de méthode pour les copropriétés gérées par un syndic bénévole ou coopératif : 1. Joignez systématiquement le formulaire conforme à l'arrêté du 2 juillet 2020 à chaque convocation. 2. Désignez une adresse électronique de réception et indiquez-la sur le formulaire. 3. Enregistrez la date de réception de chaque formulaire. 4. Apportez les formulaires à l'assemblée : le secrétaire les compte avec les voix des présents. 5. Notez au procès-verbal les copropriétaires assimilés défaillants après un amendement. Sur Palier, les formulaires sont intégrés au décompte : le logiciel enregistre chaque vote par correspondance, l'écarte automatiquement si le copropriétaire se présente, et le prend en compte dans les majorités au tantième près. Voir [le produit](https://palier.enys.dev/produit). ## Questions fréquentes ### Jusqu'à quand puis-je envoyer mon vote par correspondance ? Jusqu'à trois jours francs avant l'assemblée : le syndic doit l'avoir reçu à ce moment. Un envoi par courriel à l'adresse désignée est présumé reçu à la date d'envoi. ### Que se passe-t-il si je vote par correspondance puis que je viens à l'AG ? Votre formulaire est écarté, et vous votez en séance. La règle vaut quelle que soit la date d'établissement ou de réception du formulaire (article 14-1 du décret du 17 mars 1967, d'après l'INC). ### Mon vote par correspondance compte-t-il pour le quorum ? La loi ne prévoit pas de quorum pour les assemblées de copropriété. Votre vote entre directement dans le décompte des voix de la résolution. ### Le syndic est-il obligé de joindre le formulaire à la convocation ? Oui, le formulaire de vote par correspondance fait partie des mentions et documents obligatoires de la convocation, selon service-public.gouv.fr. Une convocation incomplète s'expose à l'annulation de l'assemblée ou de certaines décisions. ### Peut-on voter par correspondance à l'unanimité ou pour un vote d'article 26 ? Oui. Le vote par correspondance concerne toutes les résolutions, quelle que soit la majorité requise. Seule la nature de la majorité change le décompte. ## Sources - [Légifrance : loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis](https://www.legifrance.gouv.fr/loda/id/JORFTEXT000000880200) - [Légifrance : décret n° 67-223 du 17 mars 1967 pris pour l'application de la loi du 10 juillet 1965](https://www.legifrance.gouv.fr/loda/id/LEGITEXT000006061423/) - [Service-public.gouv.fr : déroulement de l'assemblée générale des copropriétaires](https://www.service-public.gouv.fr/particuliers/vosdroits/F2619) - [ANIL : déroulement de l'assemblée générale de copropriété](https://www.anil.org/deroulement-assemblee-generale-copropriete/) --- # Approbation des comptes de copropriété et régularisation des charges URL : https://palier.enys.dev/guides/approbation-comptes-regularisation Rubrique : Charges et budget. Auteur : Enys, rédigé à partir des textes officiels. Publié le 2026-10-16, mis à jour le 2026-10-16. > L'assemblée approuve les comptes à la majorité simple dans les six mois suivant la clôture ; la régularisation compare ensuite provisions et dépenses réelles. **L'essentiel** - Les comptes de l'exercice clos sont approuvés par l'assemblée générale à la majorité simple de l'article 24 de la loi du 10 juillet 1965, lors de l'assemblée annuelle réunie dans les six mois suivant la clôture. - La régularisation compare les provisions versées aux dépenses réelles : le moins-perçu est appelé auprès de chaque copropriétaire et le trop-perçu lui revient, selon sa quote-part de charges. - En cas de vente, le trop-perçu ou le moins-perçu révélé par l'approbation des comptes est porté au compte de celui qui est copropriétaire au jour de cette approbation (article 6-2 du décret du 17 mars 1967). Chaque année, l'assemblée générale approuve les comptes de l'exercice clos à la majorité simple de l'article 24 de la loi du 10 juillet 1965. Cette approbation déclenche la régularisation des charges : l'écart entre les provisions versées et les dépenses réelles est appelé (moins-perçu) ou restitué (trop-perçu), à chaque copropriétaire selon sa quote-part. ## Les documents qui accompagnent la convocation Les comptes du syndicat sont établis selon des règles comptables spécifiques (article 14-3 de la loi, décret et arrêté du 14 mars 2005). L'ANIL liste cinq annexes comptables sur un modèle type : 1. l'état financier du syndicat (créances, dettes, trésorerie, emprunts restant dus) ; 2. le compte de gestion général de l'exercice clos ; 3. le compte de gestion pour opérations courantes, avec le budget prévisionnel de l'exercice suivant ; 4. le compte de gestion pour travaux et opérations exceptionnelles hors budget ; 5. l'état des travaux et opérations exceptionnelles votés et non clôturés à la fin de l'exercice. S'y ajoutent le projet de budget, avec comparaison à l'exercice précédent, et souvent un projet de relevé individuel de votre compte. La convocation doit vous parvenir au moins 21 jours avant l'assemblée, et l'assemblée ordinaire se tient dans les six mois suivant la clôture de l'exercice précédent. ## Consulter les pièces avant de voter Avant l'assemblée, le syndic met à disposition les pièces justificatives des charges (factures, contrats). La consultation dure au moins un jour ouvré, à un lieu et à des dates précisés dans la convocation (article 18-1 de la loi). Si vous ne pouvez pas l'exercer, c'est une irrégularité qui peut justifier une demande d'annulation. Que chercher ? Trois choses suffisent le plus souvent : - les écarts importants entre le budget voté et le réalisé ; - les factures de travaux ou de prestations que vous ne reconnaissez pas ; - les honoraires du syndic hors forfait. Le [guide sur les raisons de l'augmentation des charges](https://palier.enys.dev/guides/charges-copropriete-augmentent) donne une grille d'analyse poste par poste. ## Approuver les comptes, donner quitus : deux votes L'approbation des comptes et celle de l'activité du syndic (le quitus) relèvent de la même majorité (article 24), mais sont des résolutions distinctes. Refuser le quitus ne suspend pas vos paiements. Refuser l'approbation des comptes ne vous dispense pas non plus de régler les provisions : elles sont dues sur la base du budget voté. Dans un arrêt du 27 mars 2012 (n° 11-13.064), la Cour de cassation (3e chambre civile) a retenu, selon l'ANIL, que l'approbation des comptes du syndicat ne vaut pas approbation du compte individuel de chaque copropriétaire. Si votre appel contient une erreur de répartition, vous restez fondé à le contester même après le vote. ## Comment la régularisation se calcule La régularisation se fait sur l'exercice clos. Prenons un exemple fictif : un lot a versé 3 232 € de provisions sur l'année. Les dépenses réelles imputables à ses clés s'élèvent à 3 410 €. | Élément | Montant | | --- | --- | | Provisions versées | 3 232 € | | Charges réelles de votre lot | 3 410 € | | Moins-perçu à régler | 178 € | Le moins-perçu donne lieu à un appel de fonds complémentaire, exigible seulement après l'approbation des comptes. Si c'est l'inverse, le trop-perçu revient aux copropriétaires selon leur quote-part ; en pratique, le syndic l'impute le plus souvent sur les appels suivants. Les travaux hors budget ne se régularisent qu'à la clôture définitive de chaque opération. ## La régularisation en cas de vente Le trop-perçu ou le moins-perçu est crédité ou débité à la personne qui est copropriétaire à la date d'approbation des comptes (service-public.fr, article 6-2 du décret du 17 mars 1967). Les parties peuvent convenir d'une autre répartition dans l'acte de vente, sans que cet accord ne lie le syndic. Le guide sur la [vente d'un lot](https://palier.enys.dev/guides/vendre-lot-copropriete-charges) en donne le calendrier. Pour un bailleur, la régularisation de la copropriété entraîne aussi celle des charges locatives : voir le guide sur les [charges récupérables](https://palier.enys.dev/guides/charges-recuperables-locataire). ## Contester l'approbation Les décisions d'assemblée se contestent dans les deux mois suivant la notification du procès-verbal, par un copropriétaire opposant ou défaillant (article 42 de la loi). La contestation se porte devant le tribunal judiciaire, avec avocat. Les charges restent dues pendant la procédure : même après l'annulation d'une assemblée, la Cour de cassation a jugé le 20 mai 2014 (n° 13-12.455) que les charges payées ne donnent pas lieu à restitution. > Conseil : relisez à froid le procès-verbal quand il arrive. Le délai de deux mois court à compter de sa notification, pas de la date de l'assemblée. ## Préparer l'assemblée avec des chiffres lisibles Palier produit un rapport annuel qui rassemble les comptes de l'exercice, et l'assemblée peut voter en direct sur téléphone, avec le calcul automatique de la majorité de chaque résolution. Pour un syndic bénévole, c'est un gain de rigueur au moment le plus exposé de l'année. [Essayez Palier 7 jours gratuitement](https://palier.enys.dev/inscription) et lisez le guide sur le [budget prévisionnel](https://palier.enys.dev/guides/budget-previsionnel-copropriete). ## Questions fréquentes ### Dans quel délai les comptes doivent-ils être approuvés ? L'assemblée ordinaire doit être convoquée dans les six mois suivant la clôture de l'exercice précédent, et les comptes y sont soumis au vote. ### Dois-je payer le complément de charges avant l'approbation des comptes ? Non. Le moins-perçu issu de la régularisation n'est exigible qu'après l'approbation des comptes par l'assemblée. Les provisions du budget voté, elles, restent dues aux échéances. ### Quelle majorité faut-il pour approuver les comptes ? La majorité simple de l'article 24 : plus de voix pour que contre parmi les copropriétaires présents ou représentés. Les abstentions ne comptent pas. ### Que faire si je trouve une erreur dans mes comptes individuels ? Écrivez au syndic avec le calcul de l'erreur, demandez la justification des pièces, et conservez la preuve. L'approbation des comptes du syndicat ne vaut pas approbation de votre compte individuel. ## Sources - [Légifrance : loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis](https://www.legifrance.gouv.fr/loda/id/JORFTEXT000000880200) - [Légifrance : décret n° 67-223 du 17 mars 1967 pris pour l'application de la loi du 10 juillet 1965](https://www.legifrance.gouv.fr/loda/id/LEGITEXT000006061423/) - [Service-public.gouv.fr : charges de copropriété](https://www.service-public.gouv.fr/particuliers/vosdroits/F2590) - [Service-public.gouv.fr : qui paie les charges de copropriété l'année de la vente](https://www.service-public.gouv.fr/particuliers/vosdroits/F32920) - [ANIL : gestion comptable des copropriétés](https://www.anil.org/aj-gestion-comptable-des-coproprietes/) --- # Budget prévisionnel de copropriété : contenu, vote et provisions URL : https://palier.enys.dev/guides/budget-previsionnel-copropriete Rubrique : Charges et budget. Auteur : Enys, rédigé à partir des textes officiels. Publié le 2026-10-16, mis à jour le 2026-10-16. > Le budget prévisionnel couvre les dépenses courantes de 12 mois, se vote à la majorité simple et s'appelle par quarts. Contenu, exclusions et provisions. **L'essentiel** - Le budget prévisionnel couvre les dépenses courantes de fonctionnement, d'entretien et d'administration de la copropriété sur douze mois, et l'assemblée générale le vote chaque année à la majorité de l'article 24 de la loi du 10 juillet 1965. - Les copropriétaires versent des provisions égales au quart du budget voté, exigibles le premier jour de chaque trimestre, sauf modalités différentes fixées par l'assemblée. - Les travaux autres que la maintenance, les travaux d'amélioration et les études techniques sont exclus du budget et font l'objet de votes et d'appels de fonds distincts (article 14-2 de la loi de 1965). Le budget prévisionnel est l'estimation des dépenses courantes de la copropriété pour douze mois. L'assemblée générale le vote à la majorité simple de l'article 24, et chaque copropriétaire en verse sa part sous forme de provisions égales à un quart du budget, exigibles par trimestre. Les travaux exceptionnels n'y figurent pas. ## Ce que contient le budget Selon service-public.fr (article 14-1 de la loi du 10 juillet 1965), le budget prévisionnel inclut les dépenses de fonctionnement du syndicat : - les frais de gestion courante : honoraires du syndic, assurance de l'immeuble ; - les contrats d'entretien et de sécurité (ascenseur, chaufferie, nettoyage) ; - les travaux de maintenance, c'est-à-dire les petites réparations ; - les frais liés aux salariés (salaires, cotisations) ; - les services collectifs : chauffage, eau, électricité. ## Ce qui en est exclu | Dans le budget | Hors budget | | --- | --- | | Entretien courant, contrats, assurance | Travaux de conservation ou d'entretien autres que la maintenance (ravalement, toiture, mise aux normes) | | Charges de personnel | Travaux d'amélioration | | Consommations d'énergie et d'eau | Études techniques (diagnostics, consultations) | Les dépenses hors budget font l'objet d'un vote spécifique et d'appels de fonds particuliers (leur liste figure à l'article 44 du décret du 17 mars 1967). La cotisation au fonds de travaux, elle, est appelée avec les provisions du budget mais compte à part : voir le guide sur le [fonds de travaux](https://palier.enys.dev/guides/fonds-de-travaux-copropriete). ## Le vote en assemblée Le budget est voté chaque année par l'assemblée générale pour une période de douze mois. En principe, il l'est avant le début de l'exercice ; dans tous les cas, le vote doit intervenir dans les six mois suivant le dernier jour de l'exercice précédent. - Chaque poste peut être discuté, mais le budget est voté globalement à la majorité simple (article 24). - L'assemblée peut le modifier à la hausse ou à la baisse, à la même majorité. - La convocation doit être accompagnée du projet de budget, avec comparaison avec l'exercice précédent selon un modèle type, et du contrat du syndic. La convocation arrive au moins 21 jours avant l'assemblée. > Astuce : comparez poste par poste le projet de budget avec celui de l'an dernier avant l'assemblée. Une hausse de 12 % sur un total cache parfois une hausse de 40 % sur une seule ligne, comme l'assurance. ## Les provisions : un quart par trimestre Une fois voté, le budget se répartit entre les copropriétaires selon leur quote-part (chaque clé de répartition appliquée à son poste). Chaque provision est égale au quart du budget voté, payable en quatre fois, sauf décision contraire de l'assemblée. Elle est exigible le 1er jour de chaque trimestre, ou de la période fixée en assemblée. Un exemple fictif : un budget voté de 62 000 € donne un appel trimestriel de 15 500 € pour l'ensemble de l'immeuble. Un lot de 52/1000 sur toutes les clés (cas simplifié) paie 806 € par trimestre. En pratique, les clés diffèrent par poste ; le guide pour [lire son appel de fonds](https://palier.enys.dev/guides/comprendre-appel-de-fonds) montre le calcul poste par poste. ## Si le budget n'est pas voté à temps Service-public.fr précise que, lorsque le budget n'est pas voté avant l'exercice concerné, le syndic peut procéder, avec l'autorisation de l'assemblée, à deux appels de provisions trimestriels successifs, chacun égal à un quart du budget précédent. Il faut donc faire voter le budget sans attendre, faute de quoi la trésorerie de l'immeuble repose sur une base périmée. ## Et si les dépenses dépassent le budget ? Le budget est une prévision. Si les dépenses réelles dépassent les provisions appelées, l'écart donne lieu à un appel complémentaire après approbation des comptes (moins-perçu). À l'inverse, un trop-perçu revient aux copropriétaires selon leur quote-part. C'est la régularisation, expliquée dans le guide sur l'[approbation des comptes](https://palier.enys.dev/guides/approbation-comptes-regularisation). Les avances de trésorerie ne sont pas un dépassement de budget : elles constituent une réserve, décrite dans le guide sur l'[avance de trésorerie et les provisions](https://palier.enys.dev/guides/avance-tresorerie-provisions). ## Contester le budget Une décision d'assemblée se conteste dans les deux mois suivant la notification du procès-verbal, par un copropriétaire opposant ou défaillant, devant le tribunal judiciaire du lieu de l'immeuble, avec avocat (article 42 de la loi). Passé ce délai, le budget voté est définitif, même s'il a été irrégulier. Palier aide à préparer ce vote : l'assemblée se tient en direct sur téléphone, avec calcul de la majorité de chaque résolution, et le rapport annuel rassemble les chiffres de l'exercice. Les fonctions sont présentées sur la page [produit](https://palier.enys.dev/produit). ## Questions fréquentes ### Qui vote le budget prévisionnel d'une copropriété ? Les copropriétaires, en assemblée générale, à la majorité simple de l'article 24 : plus de voix pour que contre parmi les présents ou représentés. ### Que se passe-t-il si le budget prévisionnel n'est pas voté ? Avec l'autorisation de l'assemblée, le syndic peut faire deux appels trimestriels successifs, chacun égal à un quart du budget précédent. Le vote doit en tout état de cause intervenir dans les six mois suivant la clôture de l'exercice précédent. ### Les gros travaux entrent-ils dans le budget prévisionnel ? Non. Ravalement, toiture, mise aux normes et travaux d'amélioration sont votés à part et financés par des appels de fonds spécifiques ou par le fonds de travaux. ### Peut-on dépasser le budget voté ? Les dépenses réelles peuvent excéder le budget. L'écart est régularisé après approbation des comptes, par un appel complémentaire si les provisions ont été insuffisantes. ## Sources - [Légifrance : loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis](https://www.legifrance.gouv.fr/loda/id/JORFTEXT000000880200) - [Légifrance : décret n° 67-223 du 17 mars 1967 pris pour l'application de la loi du 10 juillet 1965](https://www.legifrance.gouv.fr/loda/id/LEGITEXT000006061423/) - [Service-public.gouv.fr : budget prévisionnel de la copropriété](https://www.service-public.gouv.fr/particuliers/vosdroits/F20586) - [ANIL : gestion comptable des copropriétés](https://www.anil.org/aj-gestion-comptable-des-coproprietes/) --- # Charges d'ascenseur au rez-de-chaussée : faut-il vraiment payer ? URL : https://palier.enys.dev/guides/charges-ascenseur-rez-de-chaussee Rubrique : Charges et budget. Auteur : Enys, rédigé à partir des textes officiels. Publié le 2026-10-16, mis à jour le 2026-10-16. > Au rez-de-chaussée, vous ne payez l'ascenseur que s'il présente une utilité objective pour votre lot (cave ou parking desservis, par exemple). Règle et recours. **L'essentiel** - Selon l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les charges d'ascenseur se répartissent selon l'utilité objective que l'équipement présente pour chaque lot, c'est-à-dire la possibilité de l'utiliser et non l'usage réel. - Un lot du rez-de-chaussée que l'ascenseur ne dessert ni directement, ni par une cave, un parking ou un autre local du même lot, n'a en principe pas à participer à ces charges. - Une clause de répartition contraire à l'article 10 est réputée non écrite ; le juge procède alors à une nouvelle répartition, qui prend effet au premier jour de l'exercice suivant la décision devenue définitive (article 43). En principe, un lot du rez-de-chaussée sans sous-sol desservi ne participe pas aux charges d'ascenseur, parce que l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965 les répartit selon l'utilité que l'équipement présente pour chaque lot. Si l'ascenseur dessert aussi une cave, un parking ou un étage appartenant à votre lot, l'utilité existe et vous participez. ## Le critère : l'utilité objective L'article 10, alinéa 1, répartit les charges de services collectifs et d'éléments d'équipement communs en fonction de l'utilité qu'ils présentent à l'égard de chaque lot. L'ordonnance du 30 octobre 2019 a ajouté le mot « objective » en consacrant la jurisprudence : on apprécie la possibilité d'usage, pas l'usage réel. Deux conséquences se déduisent de la position de l'ANIL : - un copropriétaire d'étage ne peut pas se soustraire aux charges en prenant l'escalier ; - un copropriétaire du rez-de-chaussée ne participe pas à l'ascenseur s'il n'en retire aucune utilité. Le Gouvernement a lui-même défendu ce principe dans une réponse ministérielle publiée au Journal officiel du 25 septembre 2012 : il a refusé de modifier l'article 10 parce qu'une répartition par tête serait injuste pour les lots non desservis et pour les rez-de-chaussée sans sous-sol, pour lesquels l'utilité de l'ascenseur est moindre, voire nulle. ## Les cas qui reviennent | Situation du lot | Participation probable | Pourquoi | | --- | --- | --- | | Rez-de-chaussée, aucun accès par l'ascenseur | Aucune | Pas d'utilité objective | | Rez-de-chaussée avec cave en sous-sol desservi | Oui, souvent avec une clé réduite | L'ascenseur permet d'accéder à la cave | | Local commercial en rez-de-chaussée, sans desserte | Aucune | Même raisonnement | | Lot en étage | Oui, selon l'étage | Possibilité d'usage | | Parking en sous-sol desservi par la cabine | Oui | Utilité objective, même si l'on passe par la rampe | La participation varie selon l'étage et la superficie desservie, précise service-public.fr. Une grille progressive est donc normale : pour un contrat d'ascenseur de 8 000 € par an, un lot du 1er étage (40/1000) paie 320 €, un lot du 3e étage (55/1000) 440 €, un lot du 5e (70/1000) 560 €, et un lot du rez-de-chaussée sans utilité (0/1000) rien. Ces chiffres sont fictifs. ## Quand le règlement contredit la loi Beaucoup de règlements anciens répartissent les charges d'ascenseur selon les tantièmes généraux, en excluant ou non les rez-de-chaussée. Dans un arrêt du 23 juin 2010 (n° 09-67.529), la Cour de cassation a rappelé que la répartition des charges d'ascenseur doit se faire selon l'utilité propre à chaque lot et non selon les tantièmes. L'affaire portait sur un règlement qui écartait d'office les copropriétaires du rez-de-chaussée et répartissait les charges selon les tantièmes. Si votre règlement impose de payer sans utilité, la clause est contraire à la loi. La Cour de cassation, dans un arrêt du 10 juillet 2013 (n° 12-14.569), a jugé qu'une clause de répartition contraire à l'article 10 est réputée non écrite, mais que la décision ne vaut que pour l'avenir : les sommes déjà versées restent acquises au syndicat. Le guide sur la [contestation de la répartition](https://palier.enys.dev/guides/contester-repartition-charges) détaille les recours. ## Les étapes pour régler votre situation 1. **Lisez le règlement** : repérez la clé « ascenseur », la liste des lots concernés et leurs tantièmes. 2. **Regardez votre appel de fonds** : une ligne ascenseur est-elle imputée à votre lot ? Avec quel pourcentage ? 3. **Écrivez au syndic** avec les références du règlement et de l'article 10, en demandant la correction pour l'avenir. 4. **Demandez l'inscription d'une résolution** à l'ordre du jour de la prochaine assemblée. Tout copropriétaire peut ajouter un sujet. 5. **Saisissez le tribunal judiciaire** si le syndicat refuse : action en nullité de la répartition contraire à la loi, qui n'est soumise à aucun délai selon service-public.fr, mais dont l'effet reste pour l'avenir. > Pendant ces démarches, continuez de payer vos appels. Une contestation ne suspend pas vos obligations, et un impayé vous exposerait à une procédure de recouvrement. La répartition de principe (unanimité pour changer une clé, avec des exceptions) est expliquée dans le guide sur les [clés de répartition](https://palier.enys.dev/guides/cles-de-repartition-charges). ## Travaux de remise aux normes Les travaux sur l'ascenseur (mise en conformité, remplacement) obéissent à la même logique. La réponse ministérielle de 2012 portait précisément sur la répartition des coûts de mise aux normes : ils suivent l'utilité, pas un partage par personne. ## Et si le lot est loué ? Les charges d'ascenseur figurent parmi les charges récupérables, mais seulement ce que le bailleur supporte réellement. Si le lot du rez-de-chaussée ne paie pas l'ascenseur, aucune somme n'est à réclamer au locataire. Voir le guide sur les [charges récupérables](https://palier.enys.dev/guides/charges-recuperables-locataire). Palier dessine l'immeuble comme un plan d'architecte et rattache chaque lot à ses clés : on voit d'un coup d'œil si un lot est desservi, et pourquoi une ligne ascenseur apparaît ou non. L'[essai gratuit de 7 jours](https://palier.enys.dev/inscription) permet de le vérifier sur votre immeuble. ## Questions fréquentes ### Un copropriétaire du rez-de-chaussée doit-il payer l'ascenseur ? En principe non, s'il n'en retire aucune utilité objective. Il paie si l'ascenseur dessert, par exemple, sa cave ou son parking en sous-sol, ou si le règlement de copropriété, conforme à la loi, le prévoit. ### Un copropriétaire qui n'utilise jamais l'ascenseur doit-il payer ? Oui, s'il est à un étage desservi. L'utilité s'apprécie par la possibilité d'usage, pas par l'usage réel : prendre l'escalier ne dispense pas de payer. ### Peut-on être remboursé des charges d'ascenseur déjà payées au rez-de-chaussée ? Pas de manière automatique. Selon la Cour de cassation (10 juillet 2013), la suppression d'une clause illégale ne vaut que pour l'avenir, et les sommes versées restent acquises au syndicat. ### Le locataire du rez-de-chaussée paie-t-il l'ascenseur ? Seulement si le propriétaire le paie lui-même. Les charges d'ascenseur sont récupérables dans la limite de ce que le bailleur supporte. ## Sources - [Légifrance : loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis](https://www.legifrance.gouv.fr/loda/id/JORFTEXT000000880200) - [Service-public.gouv.fr : charges de copropriété](https://www.service-public.gouv.fr/particuliers/vosdroits/F2590) - [Service-public.gouv.fr : tantièmes de copropriété](https://www.service-public.gouv.fr/particuliers/vosdroits/F35451) --- # Charges de copropriété récupérables auprès du locataire : la liste URL : https://palier.enys.dev/guides/charges-recuperables-locataire Rubrique : Charges et budget. Auteur : Enys, rédigé à partir des textes officiels. Publié le 2026-10-16, mis à jour le 2026-10-16. > Seules les charges de la liste du décret du 26 août 1987 se récupèrent sur le locataire : ascenseur, entretien courant, ordures. Honoraires du syndic exclus. **L'essentiel** - Un propriétaire bailleur ne peut récupérer sur son locataire que les charges figurant dans la liste limitative annexée au décret n° 87-713 du 26 août 1987, comme l'entretien courant de l'ascenseur, l'eau, le chauffage collectif, le nettoyage des parties communes ou la taxe d'enlèvement des ordures ménagères. - Les honoraires du syndic, l'assurance de l'immeuble, les gros travaux et la cotisation au fonds de travaux ne figurent pas dans cette liste et restent à la charge du bailleur. - Les provisions versées par le locataire sont régularisées au moins une fois par an, et les pièces justificatives restent à sa disposition pendant six mois après l'envoi du décompte (article 23 de la loi du 6 juillet 1989). Le propriétaire bailleur ne peut réclamer à son locataire que les charges figurant dans la liste annexée au décret n° 87-713 du 26 août 1987. Ascenseur, eau et chauffage collectifs, entretien courant des parties communes, taxe d'enlèvement des ordures ménagères y figurent. Les dépenses absentes de la liste restent à la charge du bailleur. ## Le principe : une liste limitative Ce que votre syndic vous appelle n'est pas ce que vous pouvez répercuter. Un appel de fonds mélange des charges récupérables et d'autres qui ne le sont pas. Economie.gouv.fr le dit sans détour : les dépenses ne figurant pas dans la liste du décret ne peuvent pas être imputées au locataire. Le décret du 26 août 1987 vaut pour la location vide et meublée (contrats signés après le 27 mars 2014, sauf mention contraire). L'article 23 de la loi du 6 juillet 1989 fixe les règles de paiement et de régularisation. La liste se répartit en trois familles : les services liés au logement et à l'usage de l'immeuble, l'entretien courant et les petites réparations des parties communes, et les taxes locatives. ## Ce qui se récupère | Famille | Exemples récupérables | | --- | --- | | Ascenseur | Électricité, visites périodiques, petites réparations, entretien sous contrat (vérifications minimales, petites pièces, dépannage) | | Eau et chauffage | Eau froide et chaude, eau des parties communes, énergie, entretien courant des équipements de production, location des compteurs | | Parties communes intérieures | Électricité, minuterie, produits d'entretien, vide-ordures, tapis | | Espaces verts | Taille, désherbage, arrosage, produits de jardinage (hors remplacement des plantations) | | Personnel | Employé d'immeuble non logé : 100 % ; gardien ou concierge logé : 75 % s'il nettoie les parties communes et sort les poubelles, 40 % s'il n'assure qu'une de ces tâches | | Taxes | Taxe d'enlèvement des ordures ménagères et redevance d'assainissement | ## Ce qui ne se récupère pas Le plus visible est le contrôle technique quinquennal de l'ascenseur, que service-public.fr signale expressément comme non récupérable. Plus largement, ne figurent pas dans la liste : les honoraires du syndic, les gros travaux comme un ravalement ou une toiture, la cotisation au fonds de travaux et l'assurance de l'immeuble. Le propriétaire les conserve à sa charge. Un exemple fictif pour un bailleur à Lyon 3e, avec la ventilation d'un appel annuel de 2 539 € : | Poste de l'appel | Montant | Récupérable | | --- | --- | --- | | Électricité et entretien de l'ascenseur | 380 € | Oui | | Nettoyage des parties communes | 520 € | Oui | | Chauffage collectif | 768 € | Oui | | Honoraires du syndic | 410 € | Non | | Assurance de l'immeuble | 300 € | Non | | Cotisation au fonds de travaux | 161 € | Non | Ici, 1 668 € se répercutent sur le locataire et 871 € restent au bailleur. Ces chiffres sont illustratifs : chaque poste dépend du contrat et de la facture réelle. ## Provisions et régularisation En location vide, le locataire verse chaque mois ou chaque trimestre une provision avec son loyer, que le bailleur fixe à partir du budget prévisionnel de la copropriété et de la dernière régularisation. La régularisation compare ensuite les provisions aux dépenses réelles, au moins une fois par an. - Le bailleur envoie le décompte, par nature de charges, un mois avant la régularisation, avec le mode de répartition entre les logements. - Les justificatifs (factures, contrats) restent à disposition du locataire pendant six mois après l'envoi du décompte. En copropriété, ils sont mis à disposition par le bailleur ou par le syndic. - Si les provisions dépassent les dépenses, le trop-perçu est remboursé. Dans le cas inverse, le bailleur demande un complément. - Si la régularisation n'a pas eu lieu dans l'année suivant l'exigibilité, le locataire peut demander à payer le complément en douze mensualités. - Le bailleur dispose de trois ans pour réclamer des charges, et le locataire du même délai pour demander un trop-perçu. Avec chauffage ou eau chaude collectifs et compteurs individuels, le bailleur doit aussi fournir une évaluation de la consommation du logement depuis le 25 octobre 2020. Le guide sur le [chauffage collectif](https://palier.enys.dev/guides/chauffage-collectif-repartition) précise ces informations. ## Pièges fréquents - **Répercuter l'appel de fonds en bloc** : c'est le premier motif de contestation. Ventilez avant d'envoyer le décompte. - **Oublier la régularisation de l'année précédente** : après trois ans, les compléments ne se réclament plus. - **Forfait de charges** : en meublé, colocation ou bail mobilité, un forfait ne se régularise pas, même si la dépense réelle dépasse le forfait. - **Ascenseur au rez-de-chaussée** : le locataire n'est tenu que de ce que le bailleur paie lui-même. Si le lot est exonéré, il n'y a rien à récupérer, comme l'explique le guide sur les [charges d'ascenseur au rez-de-chaussée](https://palier.enys.dev/guides/charges-ascenseur-rez-de-chaussee). > Conseil : demandez au syndic un décompte par clé et par nature de charge. C'est ce document qui permet de remplir le décompte locatif sans approximation. Palier explique chaque appel poste par poste selon vos tantièmes, ce qui facilite la ventilation entre charges récupérables et charges propriétaire. Un aperçu figure sur [la page produit](https://palier.enys.dev/produit), et les clés elles-mêmes sont expliquées dans le guide sur les [clés de répartition](https://palier.enys.dev/guides/cles-de-repartition-charges). ## Questions fréquentes ### Les honoraires du syndic sont-ils récupérables sur le locataire ? Non. Ils ne figurent pas dans la liste du décret du 26 août 1987, donc le bailleur les garde à sa charge. Il en va de même pour la cotisation au fonds de travaux et les gros travaux. ### Le locataire peut-il consulter les factures ? Oui, pendant six mois après l'envoi du décompte de régularisation. Le bailleur ou le syndic les met à sa disposition, et il peut aussi demander un récapitulatif des charges. ### Quel délai pour réclamer ou contester des charges locatives ? Trois ans : le bailleur peut réclamer des charges impayées jusqu'à trois ans après leur échéance, et le locataire demander le remboursement d'un trop-perçu dans le même délai. ### Peut-on récupérer le contrôle technique de l'ascenseur ? Non. Ce contrôle, à réaliser tous les cinq ans, n'est pas une charge récupérable selon service-public.fr. ## Sources - [Légifrance : décret n° 87-713 du 26 août 1987 fixant la liste des charges récupérables](https://www.legifrance.gouv.fr/loda/id/LEGITEXT000006066149/) - [Légifrance : loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs](https://www.legifrance.gouv.fr/loda/id/JORFTEXT000000509310) - [Service-public.gouv.fr : charges locatives récupérables](https://www.service-public.gouv.fr/particuliers/vosdroits/F947) - [Economie.gouv.fr : quelles charges pouvez-vous récupérer auprès de votre locataire](https://www.economie.gouv.fr/particuliers/gerer-mon-argent/gerer-mon-budget-et-mon-epargne/quelles-charges-pouvez-vous-recuperer) --- # Chauffage collectif en copropriété : répartition des frais, compteurs URL : https://palier.enys.dev/guides/chauffage-collectif-repartition Rubrique : Charges et budget. Auteur : Enys, rédigé à partir des textes officiels. Publié le 2026-10-16, mis à jour le 2026-10-16. > Avec compteurs individuels, 70 % des frais de chauffage suivent les consommations et 30 % les tantièmes. Obligation, exceptions et télérelevé de 2027. **L'essentiel** - Dans un immeuble à chauffage collectif équipé d'appareils de mesure individuels, les frais de combustible ou d'énergie se répartissent pour 70 % selon les consommations relevées et pour 30 % au titre des frais communs, selon les tantièmes. - L'obligation d'individualiser les frais de chauffage vise les immeubles collectifs dont la consommation dépasse 80 kWh/m² par an, sauf impossibilité technique ou coût excessif au regard des économies attendues. - Sans comptage individuel, le chauffage collectif se répartit selon l'utilité objective pour chaque lot (article 10 de la loi du 10 juillet 1965), au moyen des tantièmes de chauffage du règlement de copropriété. Dans une copropriété à chauffage collectif équipée de compteurs ou de répartiteurs individuels, 70 % des frais de chauffage se répartissent selon les consommations relevées dans chaque logement, et 30 % selon les tantièmes. Sans appareil de mesure, le chauffage se répartit selon les tantièmes de chauffage du règlement de copropriété, c'est-à-dire l'utilité du service pour chaque lot. ## Sans comptage individuel : les tantièmes de chauffage L'article 10 de la loi du 10 juillet 1965 répartit les frais de chauffage collectif selon l'utilité que l'équipement présente pour chaque lot. Le règlement fixe pour cela des tantièmes de chauffage, souvent liés au volume ou à la surface chauffés. Le critère est la possibilité d'usage : l'ANIL souligne qu'un copropriétaire qui n'utilise pas le chauffage collectif doit tout de même payer sa quote-part. À l'inverse, un lot sans desserte (parking en sous-sol) n'en supporte pas la charge. ## Avec comptage individuel : 70 % et 30 % Quand chaque logement est équipé, la facture se divise en deux parts (ministère de la Transition écologique) : - **la part individuelle, 70 %**, répartie selon les relevés des appareils (hors eau chaude sanitaire) ; - **la part commune, 30 %**, répartie selon les tantièmes, ce qui atténue les écarts liés à la situation thermique des logements (dernier étage, pignon). Les autres frais, comme l'entretien de la chaudière, la conduite des installations ou l'électricité des pompes, se répartissent selon les règles du règlement de copropriété. Un règlement peut aussi intégrer des coefficients de correction : l'exemple officiel est le retrait de 25 % des consommations relevées pour les logements sous toiture non isolée, reporté sur les autres relevés (article R174-10 du code de la construction et de l'habitation). Les immeubles équipés de longue date peuvent suivre un taux fixé lors de l'installation, entre 0 et 50 % de frais communs, selon l'ANIL. ### Un exemple chiffré Facture annuelle d'énergie de 30 000 €. La part individuelle est de 21 000 € et la part commune de 9 000 €. Un lot qui a consommé 3,2 % des unités de l'immeuble et dispose de 48/1000 de tantièmes de chauffage paie : 21 000 € × 3,2 % = 672 €, plus 9 000 € × 48/1000 = 432 €, soit 1 104 €. Chiffres fictifs. ## L'obligation d'individualiser Selon service-public.fr, l'obligation vise les immeubles collectifs à usage d'habitation ou mixte, dotés d'un chauffage commun ou d'une installation centrale de froid, dont la consommation dépasse 80 kWh/m² par an. Chaque local doit porter un appareil mesurant la chaleur, le froid ou l'eau chaude fournie. Exceptions : - les logements-foyers ; - les immeubles sous le seuil de 80 kWh/m² par an (moyenne des trois dernières années, hors eau chaude, rapportée à la surface habitable) ; - l'impossibilité technique (dalle chauffante sans mesure par local, monotubes en série, par exemple) ; - le coût disproportionné par rapport aux économies attendues. Dans ces cas, le syndic rédige une note qui justifie l'exception et décrit la méthode alternative de calcul. Les références sont aux articles L174-2 et R174-1 à R174-18 du code de la construction et de l'habitation, ainsi qu'à l'arrêté du 27 août 2012. ## Les appareils - **Compteurs individuels d'énergie thermique**, privilégiés, placés à l'entrée des logements ; - **répartiteurs de frais de chauffage** sur chaque radiateur, quand les compteurs sont impossibles ; - **robinets thermostatiques**, à installer par chaque propriétaire avant les appareils de mesure, à ses frais. La date à retenir : au 1er janvier 2027, tous les appareils devront être télé-relevables (arrêté du 8 juin 2023). Les appareils installés depuis le 25 octobre 2020 doivent déjà l'être. Un immeuble qui n'a pas préparé cette échéance doit y songer dès maintenant, soit dans deux mois et demi. ## Le vote en assemblée La décision d'installer les appareils et de choisir le prestataire se prend à la majorité absolue de l'article 25 (service-public.fr). Le guide sur les [majorités d'assemblée](https://palier.enys.dev/guides/majorites-ag-copropriete) rappelle ce que cela suppose, y compris le second vote possible si un tiers des voix est atteint. Les frais d'installation sont des charges communes selon la fiche officielle. ## Informations dues aux occupants - Une évaluation mensuelle de la consommation, obligatoire depuis le 1er janvier 2022 ; - une note annuelle comparant la consommation à celle d'un utilisateur moyen, avec le prix des énergies et les modalités de répartition ; - une note de calcul des charges collectives, jointe à la convocation de l'assemblée. Pour les bailleurs, la note de consommation accompagne le décompte des charges locatives : voir le guide sur les [charges récupérables](https://palier.enys.dev/guides/charges-recuperables-locataire). ## Sanctions Le syndic doit transmettre les justificatifs à l'autorité administrative dans le mois d'une demande. En cas de non-conformité, une mise en demeure précède une amende pouvant atteindre 1 500 € par an et par logement, jusqu'à mise en conformité. > Conseil : si votre copropriété n'est pas équipée, demandez au syndic la note qui justifie la dérogation. Elle doit exister. Palier explique, ligne par ligne, d'où vient la part chauffage d'un appel de fonds, avec la clé et les tantièmes utilisés. [Essayez Palier 7 jours gratuitement](https://palier.enys.dev/inscription), et lisez le guide sur les [clés de répartition](https://palier.enys.dev/guides/cles-de-repartition-charges). ## Questions fréquentes ### Le chauffage collectif doit-il obligatoirement être individualisé ? Oui, si la consommation de l'immeuble dépasse 80 kWh/m² par an et que l'installation est techniquement possible à un coût raisonnable. Des exceptions existent, justifiées par une note du syndic. ### Comment sont répartis les frais de chauffage avec compteurs ? 70 % selon les consommations relevées et 30 % selon les tantièmes. L'entretien et l'électricité de l'installation se répartissent selon le règlement. ### Que risque une copropriété qui ne s'équipe pas ? Après mise en demeure, une amende pouvant aller jusqu'à 1 500 € par an et par logement tant que l'immeuble n'est pas conforme. ### Doit-on payer le chauffage si l'on ne chauffe pas son logement ? Oui, au moins pour la part répartie par tantièmes. Même sans usage, la quote-part reste due, car l'utilité s'apprécie par la possibilité d'usage. ## Sources - [Légifrance : loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis](https://www.legifrance.gouv.fr/loda/id/JORFTEXT000000880200) - [Légifrance : code de la construction et de l'habitation](https://www.legifrance.gouv.fr/codes/texte_lc/LEGITEXT000006074096/) - [Service-public.gouv.fr : individualisation des frais de chauffage](https://www.service-public.gouv.fr/particuliers/vosdroits/F14745) - [Ministère de la Transition écologique : individualisation des frais de chauffage, de refroidissement et d'eau chaude sanitaire](https://www.ecologie.gouv.fr/politiques-publiques/individualisation-frais-chauffage-refroidissement-deau-chaude-sanitaire) --- # Clés de répartition des charges : générales, ascenseur, chauffage URL : https://palier.enys.dev/guides/cles-de-repartition-charges Rubrique : Charges et budget. Auteur : Enys, rédigé à partir des textes officiels. Publié le 2026-10-16, mis à jour le 2026-10-16. > Charges générales selon la valeur du lot, ascenseur et chauffage selon l'utilité : l'article 10 de la loi de 1965 fixe deux logiques de répartition. **L'essentiel** - L'article 10 de la loi du 10 juillet 1965 répartit les charges de conservation, d'entretien et d'administration des parties communes selon la valeur relative des lots, et les charges des services collectifs et équipements communs selon leur utilité objective pour chaque lot. - Un même lot a donc plusieurs quotes-parts, une par clé de répartition fixée par le règlement de copropriété : charges générales, ascenseur, chauffage ou bâtiment. - La répartition des charges ne peut en principe être modifiée qu'à l'unanimité (article 11), sauf exceptions, notamment lorsque des travaux, un acte de disposition ou un changement d'usage rendent la modification nécessaire. Une clé de répartition est la règle qui dit quelle part d'une dépense chaque lot supporte. L'article 10 de la loi du 10 juillet 1965 en distingue deux : les charges de conservation, d'entretien et d'administration des parties communes se répartissent selon la valeur relative des lots, et les services collectifs et équipements communs (ascenseur, chauffage) selon l'utilité que chacun présente pour chaque lot. ## Les deux logiques de l'article 10 ### Les charges générales : la valeur du lot Elles couvrent l'administration, la conservation et l'entretien des parties communes : honoraires du syndic, assurance de l'immeuble, nettoyage, ravalement. Elles se répartissent proportionnellement à la valeur relative de chaque lot, qui tient à sa consistance, sa superficie et sa situation, sans tenir compte de l'usage. Tous les copropriétaires y participent, sans exception. ### Les charges de services et d'équipements : l'utilité Chauffage collectif, eau chaude, ascenseur, interphone, vide-ordures : leur coût se répartit selon l'utilité que l'équipement présente pour chaque lot. Depuis l'ordonnance du 30 octobre 2019, cette utilité doit être objective : on regarde ce que l'équipement permet, pas ce que chaque occupant en fait. L'ANIL résume ainsi : l'utilité ne suppose pas un usage effectif, mais une possibilité d'usage. Un copropriétaire d'étage qui prend toujours les escaliers paie quand même l'ascenseur. À l'inverse, un lot qui ne peut pas utiliser l'équipement n'en paie pas la charge : service-public.fr donne l'exemple d'un parking en sous-sol, étranger aux charges de chauffage et d'eau chaude. ## Les clés les plus courantes | Poste de dépenses | Logique | Clé habituelle dans le règlement | | --- | --- | --- | | Honoraires du syndic, assurance, nettoyage, ravalement | Valeur du lot | Tantièmes de charges générales | | Ascenseur | Utilité | Tantièmes d'ascenseur, croissants avec l'étage | | Chauffage et eau chaude collectifs | Utilité | Tantièmes de chauffage, ou consommations relevées | | Escalier ou bâtiment à part | Partie commune spéciale | Tantièmes propres aux seuls lots concernés | | Jardin, terrasse à jouissance privative | Charges liées au droit de jouissance | Précisées par le règlement | La dernière ligne s'appuie sur l'article 10 (alinéa admettant que certains copropriétaires seulement supportent les charges d'une partie commune spéciale) et sur l'article 6-3, qui prévoit que le règlement précise les charges du titulaire d'un droit de jouissance privative. ## Un exemple chiffré Un immeuble de Villeurbanne compte deux cages d'escalier, A et B. Seule la cage A a un ascenseur, dont l'entretien et l'électricité coûtent 7 200 € par an. Le règlement prévoit une clé « ascenseur A » à 1 000 tantièmes entre les seuls lots de la cage A. Un lot du 4e étage de la cage A, doté de 85 tantièmes sur cette clé, paie 7 200 € × 85/1000 = 612 €. Un lot de la cage B paie zéro sur cette ligne, mais participe aux charges générales avec ses tantièmes généraux. Le même copropriétaire a donc plusieurs pourcentages, un par clé. C'est ce que vos appels de fonds reflètent : le guide pour [lire son appel de fonds ligne par ligne](https://palier.enys.dev/guides/comprendre-appel-de-fonds) montre la mise en pratique. ## Les frais qui ne se répartissent pas Certaines sommes ne se partagent pas entre tous. L'article 10-1 de la loi met à la charge du seul copropriétaire concerné : - les frais de recouvrement d'une créance contre lui (mise en demeure, honoraires, dépens) ; - les frais du syndic pour une prestation à son profit, comme l'état daté lors d'une vente ; - les travaux d'intérêt collectif réalisés sur sa partie privative ; - les astreintes fixées par lot. Ces montants apparaissent sur une ligne distincte de votre compte. ## Peut-on changer les clés ? La modification de la répartition se décide en principe à l'unanimité en assemblée générale (article 11). Service-public.fr rappelle les exceptions où une majorité suffit : - travaux ou actes rendant la modification nécessaire : même majorité que ces travaux ou actes ; - changement d'usage de parties privatives : majorité absolue ; - division de lots : majorité simple ; - création d'un syndicat secondaire : majorité absolue. La modification n'a pas d'effet rétroactif. Si une clé du règlement est contraire à la loi (un ascenseur facturé à un lot qui ne peut pas l'utiliser, par exemple), un copropriétaire peut agir en justice, comme l'explique le guide [Contester la répartition des charges](https://palier.enys.dev/guides/contester-repartition-charges). ## Cas particuliers fréquents - **Ascenseur et rez-de-chaussée** : la question revient dans presque chaque copropriété, et la réponse dépend de la desserte du lot ; elle fait l'objet d'un guide dédié sur les [charges d'ascenseur au rez-de-chaussée](https://palier.enys.dev/guides/charges-ascenseur-rez-de-chaussee). - **Chauffage collectif** : avec des compteurs individuels, la clé combine consommations et tantièmes, détaillée dans le guide sur la [répartition du chauffage collectif](https://palier.enys.dev/guides/chauffage-collectif-repartition). - **Locaux commerciaux ou garages** : ils figurent au tableau avec leurs propres tantièmes, et ne paient les équipements que s'ils en ont l'utilité. > Pour savoir si une charge vous est bien imputée, ouvrez le règlement de copropriété à la rubrique « répartition des charges », puis comparez avec la clé indiquée sur votre appel. Palier garde ces clés au même endroit que le plan de l'immeuble : chaque ligne d'un appel renvoie à sa clé et au pourcentage qui l'explique. Le rendu est visible dès l'[essai gratuit de 7 jours](https://palier.enys.dev/inscription). ## Questions fréquentes ### Qu'est-ce qu'une clé de répartition des charges ? C'est la règle du règlement de copropriété qui fixe la part de chaque lot dans une catégorie de dépenses. Un immeuble a souvent une clé de charges générales, une clé d'ascenseur et une clé de chauffage, chacune avec ses propres tantièmes. ### Combien de clés un immeuble peut-il avoir ? Autant que le règlement en prévoit : charges générales, ascenseur, chauffage, escalier ou bâtiment, jardin. Le règlement doit en indiquer les éléments et la méthode de calcul. ### Puis-je refuser de payer une charge dont je ne profite pas ? Non pour les charges générales : tous les copropriétaires y participent. Pour un équipement, vous ne payez que si le lot présente une utilité objective, donc une possibilité d'usage. Le fait de ne pas vous en servir ne vous dispense pas. ### Qui peut modifier les clés de répartition ? L'assemblée générale, en principe à l'unanimité, sauf les cas où une majorité suffit (travaux, changement d'usage, division de lots, syndicat secondaire). Le tribunal judiciaire peut aussi être saisi pour une répartition contraire à la loi. ## Sources - [Légifrance : loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis](https://www.legifrance.gouv.fr/loda/id/JORFTEXT000000880200) - [Service-public.gouv.fr : charges de copropriété](https://www.service-public.gouv.fr/particuliers/vosdroits/F2590) - [Service-public.gouv.fr : tantièmes de copropriété](https://www.service-public.gouv.fr/particuliers/vosdroits/F35451) --- # Comprendre son appel de fonds de copropriété, ligne par ligne URL : https://palier.enys.dev/guides/comprendre-appel-de-fonds Rubrique : Charges et budget. Auteur : Enys, rédigé à partir des textes officiels. Publié le 2026-10-16, mis à jour le 2026-10-16. > Un appel de fonds réclame vos provisions : un quart du budget voté par trimestre, réparti selon vos tantièmes. Voici comment lire chaque ligne et la vérifier. **L'essentiel** - Un appel de fonds de copropriété réclame d'abord les provisions du budget prévisionnel, égales en principe au quart du budget voté et exigibles le premier jour de chaque trimestre, sauf modalités différentes fixées par l'assemblée générale. - Chaque ligne se calcule en appliquant au budget du poste concerné vos tantièmes sur la clé correspondante, par exemple charges générales, ascenseur ou chauffage. - S'y ajoutent la cotisation au fonds de travaux, d'au moins 5 % du budget prévisionnel, les appels pour travaux votés selon leur calendrier, et le cas échéant une régularisation, exigible seulement après l'approbation des comptes. Un appel de fonds est la demande de paiement que le syndic adresse à chaque copropriétaire pour financer les dépenses courantes et les travaux votés. Pour les charges courantes, chaque provision correspond à un quart du budget prévisionnel voté, multiplié par votre part (vos tantièmes), et elle est exigible le 1er jour de chaque trimestre, sauf autre période fixée par l'assemblée générale. ## Ce qu'on trouve sur un appel de fonds Selon le syndic, la mise en page change, mais les mêmes familles de lignes reviennent presque toujours. | Ligne | Ce que c'est | D'où vient le montant | | --- | --- | --- | | Provisions du budget prévisionnel | Vos charges courantes de l'exercice, appelées par quart | Budget voté en assemblée, réparti selon les clés de répartition | | Cotisation au fonds de travaux | Épargne obligatoire du syndicat pour les travaux futurs | Montant voté, au minimum 5 % du budget prévisionnel (davantage si un plan pluriannuel de travaux est adopté) | | Appel de fonds pour travaux | Part des travaux votés hors budget | Calendrier voté en assemblée, selon la clé des travaux | | Avance de trésorerie | Réserve du syndicat, remboursable à la vente du lot | Règlement de copropriété ou décision d'assemblée | | Régularisation | Écart entre provisions versées et dépenses réelles | Comptes approuvés en assemblée | | Frais imputés à vous seul | Relance, mise en demeure, état daté | Article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 | Les provisions du budget prévisionnel et les appels pour travaux ne se mélangent pas : les premiers financent le fonctionnement de l'année, les seconds des dépenses votées à part (ravalement, toiture, ascenseur). ## Comment une ligne se calcule Prenons un exemple fictif : un immeuble de 24 lots à Villeurbanne, avec un budget voté de 62 000 € réparti en trois postes. Votre lot pèse 52/1000 des charges générales, 61/1000 de l'ascenseur et 48/1000 du chauffage. | Poste | Budget annuel | Votre part | Votre montant annuel | | --- | --- | --- | --- | | Charges générales | 38 000 € | 52/1000 | 1 976 € | | Ascenseur | 8 000 € | 61/1000 | 488 € | | Chauffage collectif | 16 000 € | 48/1000 | 768 € | | Total | 62 000 € | | 3 232 € | Votre provision trimestrielle est donc de 3 232 € ÷ 4 = 808 €. Ajoutons la cotisation au fonds de travaux : 5 % de 62 000 € font 3 100 € pour l'immeuble, soit 161,20 € pour votre lot sur l'année et 40,30 € par trimestre. Votre appel du trimestre atteint 848,30 €. Ce calcul suppose que vous connaissiez vos tantièmes : le guide sur les [tantièmes de copropriété](https://palier.enys.dev/guides/tantiemes-copropriete) explique où les lire, et celui sur les [clés de répartition](https://palier.enys.dev/guides/cles-de-repartition-charges) pourquoi un même lot a plusieurs parts différentes. ## Quand payer Les provisions du budget prévisionnel sont exigibles le 1er jour de chaque trimestre, ou le 1er jour de la période fixée par l'assemblée (par exemple chaque mois). L'appel vous parvient en général avant cette date, mais c'est la date d'exigibilité qui compte, pas celle du courrier. Pour les travaux, le calendrier de paiement est celui voté en assemblée générale. Un appel pour travaux peut donc tomber à une date sans rapport avec les trimestres. Le moins-perçu d'une régularisation n'est exigible qu'après l'approbation des comptes par l'assemblée. Si vous recevez un complément avant ce vote, demandez au syndic sur quelle décision il s'appuie. ## Les cinq vérifications à faire à réception 1. **La période et l'échéance** : le trimestre appelé correspond-il à celui du budget voté ? 2. **Le budget** : le total annuel est-il celui du procès-verbal de la dernière assemblée ? Le quart appelé doit s'y rattacher. 3. **Vos tantièmes** : chaque poste utilise-t-il la bonne clé ? Un lot sans ascenseur ne devrait pas avoir de ligne ascenseur. 4. **Le fonds de travaux** : le taux appliqué est-il celui voté, et au moins égal au minimum légal ? 5. **Les lignes inhabituelles** : régularisation, frais, report. Chacune doit pouvoir s'expliquer par un vote ou par un texte. > Conseil : gardez les procès-verbaux d'assemblée des trois dernières années avec vos appels. Ils servent à rapprocher un montant du vote qui l'a décidé. Si un montant reste obscur, vous pouvez demander au syndic de justifier les dépenses. Les pièces justificatives des charges sont consultables avant l'assemblée qui approuve les comptes (article 18-1 de la loi du 10 juillet 1965), et le conseil syndical peut les contrôler toute l'année. ## Quand un appel est plus élevé que prévu Trois causes reviennent : un nouveau budget voté plus haut, un appel pour travaux qui s'ajoute, ou une régularisation défavorable après approbation des comptes. Le guide sur [les raisons de l'augmentation des charges](https://palier.enys.dev/guides/charges-copropriete-augmentent) détaille la méthode pour retrouver l'origine d'un écart. Palier présente chaque appel de fonds poste par poste, avec la clé et le pourcentage qui expliquent chaque montant, ce qui évite l'aller-retour de questions au syndic. Vous pouvez voir le rendu avec l'[essai gratuit de 7 jours](https://palier.enys.dev/inscription). ## Questions fréquentes ### Quand dois-je payer mon appel de fonds de copropriété ? Les provisions du budget prévisionnel sont exigibles le 1er jour de chaque trimestre, ou le 1er jour de la période fixée par l'assemblée générale. Les appels pour travaux suivent le calendrier voté en assemblée. ### Pourquoi mon appel de fonds change-t-il d'un trimestre à l'autre ? Un trimestre peut inclure un appel pour travaux, une avance ou une régularisation qui n'existaient pas le précédent. Les provisions du budget, elles, restent égales d'un trimestre à l'autre pour un même exercice. ### Peut-on payer ses charges de copropriété chaque mois ? Oui, si l'assemblée générale a fixé une autre période que le trimestre, par exemple mensuelle. À défaut, les provisions sont exigibles par trimestre. ### Que se passe-t-il si je ne règle pas mon appel de fonds ? Le syndic relance, puis met en demeure, et peut exiger les provisions à venir de l'exercice si la mise en demeure reste sans effet pendant 30 jours. Le guide sur les [impayés de charges](https://palier.enys.dev/guides/impayes-charges-copropriete) décrit chaque étape. ## Sources - [Légifrance : loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis](https://www.legifrance.gouv.fr/loda/id/JORFTEXT000000880200) - [Légifrance : décret n° 67-223 du 17 mars 1967 pris pour l'application de la loi du 10 juillet 1965](https://www.legifrance.gouv.fr/loda/id/LEGITEXT000006061423/) - [Service-public.gouv.fr : charges de copropriété](https://www.service-public.gouv.fr/particuliers/vosdroits/F2590) - [Service-public.gouv.fr : budget prévisionnel de la copropriété](https://www.service-public.gouv.fr/particuliers/vosdroits/F20586) - [Service-public.gouv.fr : fonds de travaux en copropriété](https://www.service-public.gouv.fr/particuliers/vosdroits/F34026) --- # Comptabilité de copropriété du syndic bénévole : règles et méthode URL : https://palier.enys.dev/guides/comptabilite-copropriete-syndic-benevole Rubrique : Charges et budget. Auteur : Enys, rédigé à partir des textes officiels. Publié le 2026-10-16, mis à jour le 2026-10-16. > Le syndic bénévole tient les comptes selon le décret du 14 mars 2005 : engagement, partie double sauf petits syndicats, cinq annexes. Méthode et erreurs. **L'essentiel** - Le syndic bénévole tient les comptes du syndicat selon les mêmes règles qu'un professionnel : article 14-3 de la loi du 10 juillet 1965, décret et arrêté du 14 mars 2005. - La comptabilité est d'engagement et en partie double ; seuls les syndicats de moins de 10 lots dont le budget prévisionnel moyen sur trois exercices est inférieur à 15 000 euros peuvent s'en dispenser et constater leurs engagements en fin d'exercice. - Les comptes sont présentés à l'assemblée sur des tableaux types, avec le comparatif de l'exercice précédent, et approuvés à la majorité de l'article 24. La comptabilité d'une copropriété tenue par un syndic bénévole obéit aux mêmes règles que celle d'un syndic professionnel : article 14-3 de la loi du 10 juillet 1965, décret et arrêté du 14 mars 2005. Les charges et produits sont enregistrés dès leur engagement juridique, en partie double, sur une nomenclature de comptes propre aux copropriétés. Seuls les syndicats de moins de dix lots à usage de logements, bureaux ou commerces dont le budget prévisionnel moyen sur trois exercices est inférieur à 15 000 euros peuvent se dispenser de la partie double et constater leurs engagements en fin d'exercice (ANIL). ## Les textes à connaître - **L'article 14-3 de la loi du 10 juillet 1965** pose le principe : comptes établis selon des règles comptables spécifiques, présentés avec le comparatif de l'exercice précédent, charges et produits enregistrés dès leur engagement. - **Le décret du 14 mars 2005** fixe les règles de tenue et de présentation, avec des tableaux types en annexe. - **L'arrêté du même jour** fixe la nomenclature des comptes. Selon l'ANIL, des subdivisions peuvent être ajoutées, mais le plan comptable des entreprises ne peut pas être utilisé à la place. Ces règles s'appliquent depuis le 1er janvier 2007. Une réponse ministérielle de 2018 reconnaît qu'elles sont difficiles à comprendre pour les syndics non professionnels, sans pour autant les modifier. ## Engagement et partie double, en clair ### La comptabilité d'engagement Une dépense est enregistrée quand elle est due, pas quand elle est payée. Exemple : l'entreprise de nettoyage facture décembre le 31 décembre ; vous payez le 10 janvier. La charge appartient à l'exercice qui se termine en décembre, et une dette fournisseur apparaît au bilan de clôture. De même, l'appel de fonds du premier trimestre est un produit dû le 1er janvier, qu'il soit payé ou non : ce qui n'est pas réglé devient une créance sur le copropriétaire. ### La partie double Chaque écriture touche au moins deux comptes, l'un au débit, l'autre au crédit, pour le même montant. L'appel de fonds augmente ce que doit le copropriétaire et constate un produit ; son paiement diminue sa dette et augmente la banque. Selon l'ANIL, le syndic tient un livre journal et un grand livre, et les balances par nature et par clé de répartition doivent concorder. Aucune compensation n'est admise entre soldes débiteurs et créditeurs. ### La dérogation des petits syndicats Deux conditions cumulatives (ANIL, et réponse ministérielle n° 7780 de 2018) : 1. moins de dix lots à usage de logements, de bureaux ou de commerces ; 2. un budget prévisionnel moyen inférieur à 15 000 euros sur trois exercices consécutifs. Le syndicat peut alors tenir une comptabilité simple et constater ses engagements en fin d'exercice. Il peut aussi choisir la comptabilité d'engagement complète. > Ne confondez pas ce seuil avec celui des petites copropriétés de l'article 41-8 (cinq lots au plus ou budget inférieur à 15 000 euros), qui ouvre d'autres allègements. Voir [les règles des petites copropriétés](https://palier.enys.dev/guides/petite-copropriete-regles-simplifiees). ## Les documents présentés à l'assemblée Les comptes sont présentés sur des modèles types, avec le budget voté et le comparatif de l'exercice précédent. On retrouve cinq annexes : | Annexe | Contenu | Ce qu'elle montre | | --- | --- | --- | | 1 | État financier après répartition | Créances, dettes, trésorerie, emprunts restant dus | | 2 | Compte de gestion général | Charges et produits de l'exercice, par nature | | 3 | Compte de gestion des opérations courantes | Réalisé face au budget voté, et budget suivant | | 4 | Compte de gestion des travaux et opérations exceptionnelles | Dépenses votées hors budget prévisionnel | | 5 | État des travaux votés non clôturés | Le réalisé et le prévu pour chaque opération | Les annexes 2 à 4 présentent les charges à la fois par nature et selon les clés de répartition du règlement, et les totaux doivent être identiques dans les deux présentations. Pour la lecture côté copropriétaire et la régularisation, voir [l'approbation des comptes](https://palier.enys.dev/guides/approbation-comptes-regularisation). ## La méthode, pas à pas sur un exercice 1. **Ouvrir l'exercice.** Douze mois. Reprenez les soldes de clôture : banque, dettes fournisseurs, comptes des copropriétaires, fonds de travaux. 2. **Séparer deux mondes.** Les opérations courantes, financées par le budget prévisionnel, et les travaux votés hors budget, suivis opération par opération. 3. **Appeler les provisions.** Le premier jour de chaque trimestre, sauf décision contraire de l'assemblée (article 14-1). Enregistrez l'appel pour chaque lot, avec la cotisation au fonds de travaux. Voir [le budget prévisionnel](https://palier.enys.dev/guides/budget-previsionnel-copropriete). 4. **Enregistrer chaque facture à réception**, avec sa clé de répartition (charges générales, ascenseur, chauffage). 5. **Pointer la banque chaque mois.** Le compte au nom du syndicat doit concorder avec votre comptabilité. Voir [le compte bancaire séparé](https://palier.enys.dev/guides/compte-bancaire-separe-copropriete). 6. **Clôturer.** Constatez les factures non parvenues, les charges payées d'avance, les créances douteuses. Répartissez les charges réelles entre les lots. 7. **Éditer les annexes** et le projet de budget, et les joindre à la convocation de l'assemblée, qui doit se tenir dans les six mois suivant la clôture. 8. **Archiver.** L'ANIL indique que les pièces justificatives se conservent dix ans. ## Un exemple chiffré Une copropriété de 8 lots à Lyon 4e vote un budget de 12 000 euros. Le lot 3 détient 1 250 tantièmes sur 10 000 en charges générales : sa provision trimestrielle est de 12 000 × 0,125 ÷ 4 = 375 euros. En fin d'exercice, les charges réelles s'élèvent à 12 600 euros. La quote-part réelle du lot 3 est de 1 575 euros, contre 1 500 euros appelés : le moins-perçu de 75 euros lui sera réclamé après l'approbation des comptes. Avec moins de dix lots et un budget sous 15 000 euros, ce syndicat peut se dispenser de la partie double si son budget moyen sur trois exercices reste sous le seuil. ## Les erreurs fréquentes - **Tenir une comptabilité de caisse** (enregistrer au paiement) quand le syndicat n'est pas dispensé. - **Mélanger le fonds de travaux et la trésorerie courante.** Il a son compte et son suivi. - **Compenser** la dette d'un copropriétaire avec une avance d'un autre. - **Oublier le comparatif** de l'exercice précédent dans les annexes. - **Appliquer le plan comptable des entreprises**, que l'arrêté exclut. - **Laisser des factures sans clé de répartition**, ce qui fausse les comptes individuels. ## Se faire aider Beaucoup de syndics bénévoles confient la clôture à un expert-comptable et tiennent eux-mêmes le quotidien : appels, encaissements, factures. Un logiciel comptable de copropriété produit les annexes directement. Palier ne tient pas la comptabilité en partie double : il calcule les appels de fonds et explique les charges lot par lot, et le comptable ou le logiciel comptable produit les annexes. Voir [le choix d'un logiciel de copropriété](https://palier.enys.dev/guides/logiciel-gestion-copropriete) et [l'essai gratuit de 7 jours](https://palier.enys.dev/inscription). ## Questions fréquentes ### Un syndic bénévole doit-il tenir une comptabilité en partie double ? Oui, en principe. Seul le syndicat de moins de dix lots à usage de logements, bureaux ou commerces dont le budget prévisionnel moyen sur trois exercices est inférieur à 15 000 euros en est dispensé. ### Quels documents comptables joindre à la convocation de l'assemblée ? Les tableaux types du décret du 14 mars 2005, notamment l'état financier et le compte de gestion général, avec le comparatif de l'exercice précédent, le projet de budget et l'état des travaux votés non clôturés. ### Peut-on utiliser un logiciel de comptabilité d'entreprise pour une copropriété ? Le plan comptable des entreprises ne peut pas être appliqué tel quel. Un logiciel généraliste peut servir s'il permet de reproduire la nomenclature de l'arrêté du 14 mars 2005 et les annexes, ce qui demande du paramétrage. ### Combien de temps garder les factures de la copropriété ? L'ANIL indique une conservation des pièces justificatives pendant dix ans. Les documents fondateurs et les procès-verbaux se gardent sans limite. ## Sources - [ANIL : Gestion comptable des copropriétés](https://www.anil.org/aj-gestion-comptable-des-coproprietes/) - [Assemblée nationale : réponse ministérielle n° 7780 sur la comptabilité des copropriétés (2018)](https://questions.assemblee-nationale.fr/dyn/15/questions/QANR5L15QE7780.pdf) - [ANIL : Le syndic de copropriété](https://www.anil.org/votre-besoin/gerer-un-bien/copropriete/syndic/) - [Service-public.fr : Syndic de copropriété](https://www.service-public.gouv.fr/particuliers/vosdroits/F2608) --- # Fonds de travaux en copropriété : montant, usage et vente du lot URL : https://palier.enys.dev/guides/fonds-de-travaux-copropriete Rubrique : Charges et budget. Auteur : Enys, rédigé à partir des textes officiels. Publié le 2026-10-16, mis à jour le 2026-10-16. > Le fonds de travaux atteint au moins 5 % du budget prévisionnel, et 2,5 % des travaux d'un plan pluriannuel s'il existe. Il reste acquis au syndicat à la vente. **L'essentiel** - Le fonds de travaux est une épargne obligatoire du syndicat, alimentée par une cotisation annuelle d'au moins 5 % du budget prévisionnel, et, si un plan pluriannuel de travaux est adopté, d'au moins 2,5 % du montant des travaux prévus (article 14-2-1 de la loi du 10 juillet 1965). - Il finance l'élaboration du plan pluriannuel et du diagnostic technique global, les travaux prévus au plan et les travaux de sauvegarde, de sécurité ou d'économies d'énergie non prévus, mais pas l'entretien courant. - Les sommes versées sont attachées aux lots et définitivement acquises au syndicat : le vendeur d'un lot ne peut pas en obtenir le remboursement auprès du syndicat. Le fonds de travaux est une épargne obligatoire du syndicat des copropriétaires, alimentée par une cotisation annuelle d'au moins 5 % du budget prévisionnel, et d'au moins 2,5 % du montant des travaux prévus si un plan pluriannuel de travaux a été adopté. Les sommes versées restent acquises au syndicat : le vendeur d'un lot ne les récupère pas. ## Ce que dit la loi Le fonds de travaux est prévu par l'article 14-2-1 de la loi du 10 juillet 1965. Il concerne les immeubles à usage total ou partiel d'habitation Créé par la loi ALUR et obligatoire depuis le 1er janvier 2017, il a été remanié par la loi Climat et résilience du 22 août 2021, dont le régime s'applique à toutes les copropriétés depuis le 1er janvier 2025. Le syndic l'alimente par une cotisation annuelle versée comme les provisions du budget prévisionnel, selon la même périodicité et la même date d'exigibilité. Le fonds doit être constitué à la fin d'une période de dix ans après la réception des travaux de construction : un immeuble neuf n'y est donc pas soumis dès sa livraison. ## Le montant minimal | Situation | Cotisation annuelle minimale | | --- | --- | | Pas de plan pluriannuel de travaux (PPT) | 5 % du budget prévisionnel | | PPT adopté | 2,5 % du montant des travaux prévus dans le PPT, et 5 % du budget prévisionnel | Dans le second cas, les deux seuils s'appliquent : le plus élevé s'impose. L'assemblée générale peut voter un montant supérieur, à la majorité absolue (article 25). Un exemple fictif : pour un budget de 62 000 €, le plancher sans PPT est de 3 100 € par an. Avec un PPT de 400 000 € de travaux, 2,5 % font 10 000 € ; c'est ce montant qu'il faut atteindre. Un lot de 52/1000 apporte alors 520 € par an, soit 130 € par trimestre. ## Plus de dispense, mais une suspension possible Avant la loi Climat et résilience du 22 août 2021, l'article 14-2-1 prévoyait deux dérogations : une copropriété de moins de dix lots pouvait renoncer au fonds par une décision unanime de l'assemblée, et un diagnostic technique global ne révélant aucun besoin de travaux sur dix ans dispensait de le constituer. Ces dérogations ne figurent plus dans le régime actuel, appliqué progressivement du 1er janvier 2023 au 1er janvier 2025 selon la taille de la copropriété. Service-public.fr présente aujourd'hui le fonds comme obligatoire pour tout immeuble à destination totale ou partielle d'habitation, quel que soit le nombre de lots, et le rapport du 119e congrès des notaires précise que l'obligation vaut y compris pour les immeubles de moins de dix lots. La seule limite tient à l'âge : le fonds est constitué à partir de dix ans après la réception des travaux de construction. Attention à une confusion fréquente : un diagnostic technique global sans besoin de travaux sur dix ans dispense désormais du projet de [plan pluriannuel de travaux](https://palier.enys.dev/guides/plan-pluriannuel-de-travaux-pppt) (article 14-2), pas du fonds de travaux. Selon service-public.fr, l'assemblée peut en revanche décider de suspendre les cotisations lorsque le fonds dépasse le montant du budget prévisionnel, ou lorsqu'il dépasse de 50 % le montant des travaux prévus dans le PPT adopté. Autre point utile : la loi ne prévoit pas de sanction propre pour un fonds non constitué ou sous-évalué, mais un copropriétaire peut saisir le tribunal judiciaire pour faire annuler la décision de l'assemblée. ## À quoi sert le fonds de travaux Il finance les dépenses qui ne figurent pas dans le budget prévisionnel : - l'élaboration du PPT et, le cas échéant, du diagnostic technique global ; - les travaux prévus au PPT ; - les travaux urgents de sauvegarde décidés par le syndic ; - les travaux de sauvegarde, de sécurité, de santé ou d'économies d'énergie non prévus dans le PPT. Il ne peut pas financer l'entretien courant, qui relève du budget prévisionnel : contrat d'ascenseur, nettoyage, petites réparations. Le guide sur le [budget prévisionnel](https://palier.enys.dev/guides/budget-previsionnel-copropriete) distingue les deux flux. ## Où est l'argent Le syndic ouvre un compte bancaire distinct, rémunéré, au nom du syndicat, sur lequel sont versées les cotisations. Le conseil syndical reçoit une copie des relevés dès réception. Les intérêts restent acquis au syndicat. L'ouverture du compte est votée une seule fois et relève du forfait du syndic. Le montant annuel du fonds (exprimé en pourcentage du budget prévisionnel) se décide à la majorité absolue de l'article 25, avec un second vote à la majorité simple si la résolution recueille au moins un tiers des voix sans être adoptée. ## Le sort du fonds en cas de vente C'est la question qui fâche, et la réponse est claire : le copropriétaire vendeur ne peut en principe pas récupérer les sommes versées, qui restent acquises au syndicat (article 14-2-1). L'acte de vente peut toutefois prévoir le remboursement des sommes non encore affectées à des travaux, ajouté au prix de vente. C'est une négociation entre vendeur et acquéreur, qui ne lie pas le syndicat. Le vendeur doit communiquer à l'acquéreur, avant la promesse de vente, le montant de la cotisation au fonds de travaux et son dernier versement. Le guide sur la [vente d'un lot](https://palier.enys.dev/guides/vendre-lot-copropriete-charges) détaille le dossier à remettre. > Pour l'acheteur : le montant du fonds de travaux disponible est un indicateur de l'état de préparation de l'immeuble. Un fonds de 3 000 € pour un ravalement chiffré à 200 000 € ne dit pas la même chose qu'un fonds de 60 000 €. ## Tous les copropriétaires cotisent Chaque copropriétaire contribue selon sa quote-part de charges communes, même s'il n'habite pas l'immeuble ou ne profite pas directement des travaux. Les clés de répartition du règlement peuvent limiter la participation de certains lots à certains travaux, par exemple pour l'ascenseur. Le suivi du PPT et du fonds au même endroit évite les mauvaises surprises : Palier gère le plan pluriannuel de travaux avec ses échéances, et l'appel de fonds correspondant. Les détails sont sur la page [produit](https://palier.enys.dev/produit). ## Questions fréquentes ### Le fonds de travaux est-il remboursé quand je vends mon appartement ? En principe non : les sommes versées restent acquises au syndicat. L'acte de vente peut prévoir un remboursement des sommes non encore affectées, à la charge de l'acquéreur, mais rien ne l'impose. ### Le fonds de travaux peut-il payer l'entretien courant ? Non. Il finance les travaux hors budget prévisionnel (PPT, travaux urgents, travaux de sauvegarde, de sécurité ou d'économies d'énergie). L'entretien courant relève du budget prévisionnel. ### Tous les copropriétaires doivent-ils cotiser au fonds de travaux ? Oui, selon leur quote-part, qu'ils habitent l'immeuble ou non. Le fonds n'est obligatoire qu'à partir de dix ans après la réception des travaux de construction. Les anciennes dérogations (moins de dix lots à l'unanimité, diagnostic technique global sans travaux à prévoir) ne figurent plus dans l'article 14-2-1 depuis la loi Climat et résilience. ### Une petite copropriété de moins de dix lots peut-elle refuser le fonds de travaux ? Non, plus aujourd'hui. Depuis la réforme issue de la loi Climat et résilience, applicable à toutes les tailles de copropriété depuis le 1er janvier 2025, le fonds est obligatoire quel que soit le nombre de lots dès lors que l'immeuble a plus de dix ans. ### Que deviennent les intérêts du compte du fonds de travaux ? Ils restent acquis au syndicat des copropriétaires, qui les conserve sur le compte rémunéré dédié au fonds. ## Sources - [Légifrance : loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis](https://www.legifrance.gouv.fr/loda/id/JORFTEXT000000880200) - [Service-public.gouv.fr : fonds de travaux en copropriété](https://www.service-public.gouv.fr/particuliers/vosdroits/F34026) - [Service-public.gouv.fr : plan pluriannuel de travaux](https://www.service-public.gouv.fr/particuliers/vosdroits/F36760) - [Rapport du 119e congrès des notaires : le fonds de travaux](https://www.rapport-congresdesnotaires.fr/2023-rapport-du-119e-congres/le-fonds-de-travaux) --- # Gardien ou société de nettoyage en copropriété : coûts et règles URL : https://palier.enys.dev/guides/gardien-concierge-copropriete Rubrique : Charges et budget. Auteur : Enys, rédigé à partir des textes officiels. Publié le 2026-10-16, mis à jour le 2026-10-16. > Gardien salarié (convention IDCC 1043) ou société de nettoyage : coût complet, part récupérable sur les locataires (75 %, 40 % ou 100 %) et vote pour supprimer le poste. **L'essentiel** - Un gardien ou un employé d'immeuble est un salarié du syndicat des copropriétaires, soumis à la convention collective nationale des gardiens, concierges et employés d'immeubles (IDCC 1043) ; une société de nettoyage est un prestataire lié par un contrat. - Pour les bailleurs, le salaire d'un gardien logé est récupérable sur les locataires à 75 % s'il assure l'entretien des parties communes et la sortie des poubelles, à 40 % s'il n'assure qu'une de ces tâches ; celui d'un employé d'immeuble non logé l'est en totalité pour ces tâches (décret du 26 août 1987, article 2). - Supprimer le poste de gardien se vote à la double majorité de l'article 26 de la loi du 10 juillet 1965, et à l'unanimité si la suppression porte atteinte à la destination de l'immeuble. Une copropriété peut employer un gardien (souvent logé sur place), un employé d'immeuble non logé, ou confier le ménage et la sortie des poubelles à une société de nettoyage. Le gardien et l'employé sont des salariés du syndicat des copropriétaires, régis par la convention collective nationale des gardiens, concierges et employés d'immeubles (IDCC 1043). Pour les copropriétaires bailleurs, la part récupérable sur les locataires varie : 75 % du salaire d'un gardien logé qui nettoie et sort les poubelles, 40 % s'il ne fait qu'une des deux tâches, la totalité pour un employé non logé chargé de ces tâches. Supprimer le poste de gardien se vote à la double majorité de l'article 26 de la loi du 10 juillet 1965. ## Trois formules, trois logiques | | Gardien ou concierge logé | Employé d'immeuble non logé | Société de nettoyage | | --- | --- | --- | --- | | Lien juridique | Salarié du syndicat | Salarié du syndicat | Prestataire, contrat de service | | Cadre | Convention collective IDCC 1043 | Convention collective IDCC 1043 | Contrat négocié, résiliable selon ses clauses | | Coûts à prévoir | Salaire, cotisations, logement de fonction, remplacement pendant les congés | Salaire, cotisations, remplacement | Prix forfaitaire, révision annuelle | | Gestion | Paie, déclarations sociales, médecine du travail, par le syndic | Idem | Contrôle de la prestation | | Présence | Forte : réception des colis, surveillance, lien avec les habitants | Limitée aux heures de travail | Passages programmés | | Récupérable sur le locataire (tâches d'entretien et poubelles) | 75 % ou 40 % | 100 % | Voir ci-dessous | Le choix n'est pas seulement financier. Un gardien connaît l'immeuble, repère une fuite avant qu'elle ne s'aggrave, accueille les entreprises. Une société de nettoyage coûte souvent moins cher et se remplace plus facilement, mais personne ne « voit » l'immeuble entre deux passages. ## Ce que coûte vraiment un gardien Le coût d'un gardien ne se résume pas à son salaire. Pour comparer honnêtement avec un devis de société, additionnez : 1. **le salaire brut**, au moins égal au minimum conventionnel, revalorisé régulièrement par avenant à la convention collective ; 2. **les cotisations patronales** ; 3. **le logement de fonction**, qui est un avantage en nature, et le manque à gagner si la loge pouvait être louée ; 4. **le remplacement pendant les congés et les arrêts**, souvent confié à une entreprise ; 5. **les frais annexes** : médecine du travail, mutuelle, produits et matériel, gestion de la paie facturée par le syndic. La convention collective distingue des catégories de salariés : les employés d'immeuble, dont le temps de travail est horaire, et les gardiens et concierges, dont le temps de travail est évalué selon les tâches confiées à partir d'un barème. Demandez au syndic le contrat de travail et la fiche de tâches du gardien : c'est le point de départ de toute discussion. Exemple chiffré, fictif. Une copropriété lyonnaise de 40 lots paie pour son gardien logé un coût annuel total de 42 000 € (salaire, cotisations, remplacements, frais). Une société de nettoyage propose 22 000 € par an pour le ménage et la sortie des poubelles, sans présence ni réception des colis. L'écart de 20 000 € représente 500 € par lot et par an en moyenne : c'est ce montant que l'assemblée doit mettre en regard du service rendu. ## La part récupérable sur les locataires Service-public.fr résume les règles issues de l'article 2 du décret n° 87-713 du 26 août 1987 : | Situation | Part payée par le locataire | Part restant au bailleur | | --- | --- | --- | | Gardien logé : entretien des parties communes et sortie des poubelles | 75 % | 25 % | | Gardien logé : entretien des parties communes seulement | 40 % | 60 % | | Gardien logé : sortie des poubelles seulement | 40 % | 60 % | | Employé d'immeuble non logé assurant ces tâches | 100 % | 0 % | La répartition de 75 % s'applique aussi pendant les congés et les arrêts de travail, lorsque le gardien est remplacé par un tiers. Le salaire brut et les cotisations entrent dans la base de calcul. Restent en revanche à la charge du bailleur : le salaire en nature (le logement), l'intéressement et la participation, les indemnités de départ à la retraite et de licenciement, la cotisation à une mutuelle prise en charge par l'employeur et la cotisation à la médecine du travail. Pour une société de nettoyage, les dépenses d'entretien des parties communes figurent dans la liste du décret, mais la refacturation intégrale d'une facture de prestataire fait débat. Demandez au syndic une ventilation claire. La liste complète est commentée dans notre guide sur les [charges récupérables](https://palier.enys.dev/guides/charges-recuperables-locataire). ## Supprimer le poste de gardien Selon l'ANIL, la suppression du poste de concierge ou de gardien, et la vente du logement qui lui est affecté lorsqu'il appartient au syndicat, se votent à la majorité de l'article 26 de la loi du 10 juillet 1965 : la majorité des copropriétaires représentant au moins les deux tiers des voix. Si la suppression porte atteinte à la destination de l'immeuble telle que la définit le règlement (un immeuble de standing dont le règlement prévoit un service de conciergerie, par exemple), l'unanimité est requise. Le calcul de ces seuils est expliqué dans notre guide sur les [majorités en assemblée générale](https://palier.enys.dev/guides/majorites-ag-copropriete). La méthode, dans l'ordre : 1. **Chiffrez les deux options** sur au moins trois ans, en intégrant le coût de sortie du contrat de travail. 2. **Consultez le contrat et la convention collective** : la suppression du poste entraîne une rupture du contrat de travail, avec procédure et indemnités. Faites-vous accompagner par un spécialiste du droit du travail. 3. **Demandez plusieurs devis** de sociétés de nettoyage sur un cahier des charges précis : fréquence par tâche, sortie et rentrée des bacs, vitres, désinfection du local à poubelles. 4. **Inscrivez les résolutions** à l'ordre du jour : suppression du poste, choix du prestataire, sort de la loge (location, vente, autre usage). 5. **Organisez la transition** : annonce aux habitants, remise des clés, nouvelle répartition des tâches (réception des colis, accès des entreprises). > Une indemnité de licenciement peut représenter une somme importante pour un gardien ancien. Elle n'est pas récupérable sur les locataires et doit être provisionnée avant le vote. ## Sans gardien : ne pas perdre l'œil sur l'immeuble Une copropriété qui passe à une société de nettoyage perd souvent son premier signalement des problèmes. Pour compenser : - confiez au conseil syndical un tour de l'immeuble régulier ; - prévoyez dans le contrat de nettoyage un compte rendu écrit des anomalies constatées ; - donnez aux habitants un canal simple pour signaler une ampoule grillée ou une porte qui ferme mal. Dans Palier, chacun signale depuis son téléphone avec une photo, et le conseil suit les interventions jusqu'à leur clôture ([essai gratuit de 7 jours](https://palier.enys.dev/inscription)). Les dépenses de nettoyage s'inscrivent ensuite dans le [budget prévisionnel](https://palier.enys.dev/guides/budget-previsionnel-copropriete). Pour d'autres pistes d'économies, voir le guide pour [réduire les charges de copropriété](https://palier.enys.dev/guides/reduire-charges-copropriete). ## Questions fréquentes ### Quelle convention collective s'applique au gardien d'immeuble ? La convention collective nationale des gardiens, concierges et employés d'immeubles, identifiée par le numéro IDCC 1043. Elle s'applique aux salariés employés par les syndicats de copropriétaires et les propriétaires d'immeubles, logés ou non. ### Quelle part du salaire du gardien le locataire paie-t-il ? 75 % si le gardien logé assure l'entretien des parties communes et la sortie des poubelles, 40 % s'il n'assure qu'une de ces deux tâches. Pour un employé d'immeuble non logé chargé de ces tâches, la totalité est récupérable. Le logement de fonction et les indemnités de licenciement restent au bailleur. ### Quelle majorité pour supprimer le poste de gardien ? La double majorité de l'article 26 de la loi du 10 juillet 1965, selon l'ANIL : la majorité des copropriétaires représentant au moins les deux tiers des voix. L'unanimité est exigée si la suppression porte atteinte à la destination de l'immeuble. ### Est-ce moins cher de passer par une société de nettoyage ? Souvent, sur le seul poste nettoyage, mais il faut comparer à service égal et intégrer le coût de sortie du contrat du gardien. La présence quotidienne, la réception des colis et la surveillance disparaissent avec une société. ### Qui gère la paie du gardien en copropriété ? Le syndic, au nom du syndicat employeur. En copropriété à syndic bénévole, c'est à lui d'assurer les déclarations sociales et la paie, éventuellement avec l'aide d'un prestataire spécialisé. ## Sources - [Service-public.gouv.fr : le salaire du concierge, gardien ou employé fait-il partie des charges locatives ?](https://www.service-public.gouv.fr/particuliers/vosdroits/F2122) - [Service-public.gouv.fr : charges récupérables sur le locataire](https://www.service-public.gouv.fr/particuliers/vosdroits/F947) - [ANIL : règles de majorité en assemblée générale de copropriété](https://www.anil.org/majorite-decision-assemblee-generale-copropriete/) --- # Gérer sa copropriété avec Excel : modèle, limites et alternatives URL : https://palier.enys.dev/guides/gestion-copropriete-excel Rubrique : Charges et budget. Auteur : Enys, rédigé à partir des textes officiels. Publié le 2026-10-16, mis à jour le 2026-10-16. > Un tableur suffit pour une petite copropriété : lots, budget, appels de fonds, paiements. Ses limites (comptes, erreurs, partage) et quand passer à un logiciel. **L'essentiel** - Un tableur comme Excel, LibreOffice Calc ou Google Sheets permet de gérer une petite copropriété : liste des lots et tantièmes, budget, appels de fonds trimestriels, suivi des paiements et des dépenses. - Ses limites apparaissent vite : formules fragiles, comptabilité en partie double difficile à reproduire, pas d'accès individuel pour les copropriétaires, pas de calcul des majorités. - Il est temps de passer à un logiciel quand l'immeuble dépasse une dizaine de lots, quand plusieurs personnes doivent travailler sur le fichier ou quand les comptes doivent suivre le décret du 14 mars 2005 sans dispense. Gérer sa copropriété avec Excel est tout à fait possible pour un petit immeuble : un classeur bien construit tient la liste des lots et des tantièmes, le budget voté, les appels de fonds de chaque trimestre, les paiements reçus et les factures. Il atteint ses limites quand il faut produire des comptes conformes au décret du 14 mars 2005, partager l'information avec chaque copropriétaire ou calculer les majorités d'une assemblée. La bonne approche : commencer avec un tableur structuré, et savoir à quel moment passer à un logiciel. ## Ce qu'un tableur fait bien - **Répartir une dépense selon les tantièmes.** C'est une multiplication, et le tableur ne se trompe pas si la formule est juste. - **Calculer les appels de fonds.** Budget voté, tantièmes du lot, division par quatre. - **Suivre les paiements.** Une ligne par appel et par lot, une colonne « payé le ». - **Lister les dépenses** avec la clé de répartition de chacune. - **Coûter presque rien.** LibreOffice Calc est gratuit, Google Sheets aussi avec un compte, Excel est souvent déjà installé. Pour un immeuble de quatre à huit lots, sans ascenseur ni chauffage collectif, c'est souvent suffisant les premières années. ## Le modèle de classeur, onglet par onglet | Onglet | Contenu | Point de vigilance | | --- | --- | --- | | Lots | Numéro, propriétaire, tantièmes généraux, tantièmes de chaque clé spéciale | Le total de chaque clé doit égaler le total du règlement | | Budget | Postes du budget voté, montant, clé de répartition | Une seule source pour le budget, jamais recopiée à la main ailleurs | | Appels | Pour chaque trimestre et chaque lot : quote-part par clé, fonds de travaux, total | Formules qui pointent vers Lots et Budget | | Paiements | Date, lot, montant, référence du virement | Rapprochement avec le relevé bancaire | | Dépenses | Date, fournisseur, montant, clé, facture numérisée | Classer par engagement, pas seulement par paiement | | Soldes | Ce que chaque lot doit ou a en avance | Contrôle : la somme des soldes égale l'écart banque | ### La formule clé Pour un lot donné, la quote-part d'un poste vaut : montant du poste × tantièmes du lot dans la clé ÷ total des tantièmes de la clé. Avec plusieurs clés, la fonction SOMMEPROD (SUMPRODUCT en anglais) multiplie deux colonnes ligne à ligne et additionne le tout, ce qui évite de répéter la formule poste par poste. ### Un exemple chiffré Budget voté de 18 000 euros : 15 000 euros de charges générales et 3 000 euros d'ascenseur. Le lot 5 détient 820 tantièmes sur 10 000 en charges générales et 1 100 sur 10 000 dans la clé ascenseur. - Charges générales : 15 000 × 820 ÷ 10 000 = 1 230 euros par an. - Ascenseur : 3 000 × 1 100 ÷ 10 000 = 330 euros par an. - Total annuel : 1 560 euros, soit 390 euros par trimestre, avant cotisation au fonds de travaux. Pour vérifier la lecture de l'appel, voir [comprendre un appel de fonds](https://palier.enys.dev/guides/comprendre-appel-de-fonds), et pour bâtir les postes, [le budget prévisionnel](https://palier.enys.dev/guides/budget-previsionnel-copropriete). ## Les règles de construction qui évitent les erreurs 1. **Une donnée, un seul endroit.** Les tantièmes vivent dans l'onglet Lots et nulle part ailleurs. 2. **Des totaux de contrôle visibles.** En haut de chaque onglet, la somme des tantièmes, la somme des appels, l'écart avec le budget. Si un contrôle n'est pas à zéro, quelque chose est cassé. 3. **Des cellules verrouillées.** Protégez les formules, laissez saisissables les seules cellules de saisie. 4. **Un fichier par exercice**, archivé après l'approbation des comptes, et un nouveau fichier qui reprend les soldes. 5. **Des sauvegardes datées**, hors de votre ordinateur. > Le risque numéro un d'un tableur, c'est la formule écrasée par une valeur tapée à la main. Elle donne le bon résultat le jour même, puis plus jamais. Les totaux de contrôle sont votre alarme. ## Les limites, honnêtement ### La comptabilité réglementaire Les comptes du syndicat suivent l'article 14-3 de la loi du 10 juillet 1965, le décret et l'arrêté du 14 mars 2005 : comptabilité d'engagement, partie double, nomenclature propre, annexes types à joindre à la convocation. Un tableur peut les produire, mais il faut le construire comme un vrai logiciel comptable. Seuls les syndicats de moins de dix lots dont le budget moyen sur trois exercices est inférieur à 15 000 euros sont dispensés de la partie double (ANIL). Voir [la comptabilité du syndic bénévole](https://palier.enys.dev/guides/comptabilite-copropriete-syndic-benevole). ### Le partage et les données personnelles Le fichier contient des noms, des adresses et l'état des paiements de chacun. Envoyé par courriel à tous, ou partagé par un lien ouvert, il expose les impayés d'un voisin à l'immeuble entier. La CNIL rappelle que les données ne doivent être utilisées que pour les besoins de la gestion, et que les membres du conseil syndical ne les utilisent que dans le cadre de leur mandat. Un tableur ne sait pas montrer à chaque copropriétaire son seul compte. ### L'assemblée générale Le tableur peut compter des voix, mais il ne sait pas appliquer la passerelle de l'article 25-1, traiter un vote par correspondance sur une résolution amendée, ou produire le procès-verbal. Chaque assemblée redevient un exercice manuel. Voir [les majorités](https://palier.enys.dev/guides/majorites-ag-copropriete). ### La continuité Le jour où le syndic bénévole déménage, son successeur hérite d'un classeur dont il ne connaît pas la logique. La passation est plus simple avec un outil standard. ## Quand passer à un logiciel | Signal | Pourquoi c'est le moment | | --- | --- | | Plus d'une dizaine de lots | La dispense de partie double ne s'applique plus | | Plusieurs clés spéciales (ascenseur, chauffage, bâtiments) | Les formules se multiplient et se fragilisent | | Plusieurs personnes doivent saisir | Les versions concurrentes du fichier se contredisent | | Les copropriétaires demandent souvent leur solde | Un accès individuel règle la question | | Travaux votés hors budget | Leur suivi séparé complique le classeur | | Changement de syndic à venir | La reprise par un tiers doit être simple | Le guide [choisir un logiciel de gestion de copropriété](https://palier.enys.dev/guides/logiciel-gestion-copropriete) détaille les familles d'outils. À la création d'une copropriété, Palier reprend les lots et tantièmes d'un tableur (une ligne par lot), puis calcule les appels de fonds et explique à chaque copropriétaire sa quote-part ligne par ligne ; la comptabilité en partie double reste à tenir à côté. [Essai gratuit de 7 jours, sans carte bancaire](https://palier.enys.dev/inscription). ## Questions fréquentes ### Existe-t-il un modèle Excel gratuit pour gérer une copropriété ? Vous pouvez en construire un avec les six onglets décrits ici : Lots, Budget, Appels, Paiements, Dépenses, Soldes. L'important est de vérifier que les totaux de tantièmes correspondent exactement au règlement de copropriété. ### Un syndic bénévole peut-il tenir ses comptes sur Excel ? Oui, si les comptes présentés à l'assemblée respectent les règles du décret du 14 mars 2005. Pour un syndicat dispensé de partie double, c'est réaliste ; au-delà, un logiciel comptable ou un expert-comptable est plus sûr. ### Comment calculer un appel de fonds dans Excel ? Multipliez le montant de chaque poste du budget par les tantièmes du lot dans la clé correspondante, divisez par le total de la clé, additionnez les postes, puis divisez par quatre pour un appel trimestriel. Ajoutez ensuite la cotisation au fonds de travaux. ### Peut-on partager le tableau Excel avec tous les copropriétaires ? Pas tel quel s'il contient les paiements de chacun. Extrayez pour chaque copropriétaire son seul compte, ou utilisez un outil qui donne un accès individuel. ## Sources - [ANIL : Gestion comptable des copropriétés](https://www.anil.org/aj-gestion-comptable-des-coproprietes/) - [Service-public.fr : Syndic de copropriété](https://www.service-public.gouv.fr/particuliers/vosdroits/F2608) - [CNIL : La gestion des données personnelles au sein d'une copropriété](https://www.cnil.fr/fr/la-gestion-des-donnees-personnelles-au-sein-dune-copropriete) --- # Pourquoi vos charges de copropriété augmentent, et comment le vérifier URL : https://palier.enys.dev/guides/charges-copropriete-augmentent Rubrique : Charges et budget. Auteur : Enys, rédigé à partir des textes officiels. Publié le 2026-10-16, mis à jour le 2026-10-16. > Budget voté plus haut, fonds de travaux, contrats indexés, travaux, régularisation : les causes d'une hausse de charges et la méthode pour la vérifier. **L'essentiel** - Une hausse des charges de copropriété vient le plus souvent d'un budget prévisionnel voté plus élevé, d'appels pour travaux ou pour le fonds de travaux, ou d'une régularisation défavorable après approbation des comptes. - Le fonds de travaux, obligatoire depuis le 1er janvier 2017 sauf exemptions prévues par la loi, ajoute une cotisation annuelle d'au moins 5 % du budget prévisionnel. - Pour vérifier une hausse, comparez poste par poste les budgets votés et les annexes comptables, puis consultez les pièces justificatives des charges, mises à disposition avant l'assemblée qui approuve les comptes (article 18-1 de la loi du 10 juillet 1965). Vos charges de copropriété augmentent parce que l'assemblée générale a voté un budget plus élevé, que des appels pour travaux ou pour le fonds de travaux s'y ajoutent, ou qu'une régularisation vous est défavorable. Pour le vérifier, comparez le budget voté d'une année sur l'autre poste par poste, puis consultez les pièces justificatives avant l'assemblée. ## Les causes les plus fréquentes Une hausse n'est jamais un bloc : elle se décompose. Voici les mécanismes à regarder dans l'ordre. | Cause | Comment elle apparaît | Où la vérifier | | --- | --- | --- | | Budget voté plus haut | Provisions trimestrielles plus élevées | Procès-verbal de l'assemblée, résolution sur le budget | | Fonds de travaux | Ligne spécifique, au moins 5 % du budget | Résolution sur la cotisation, article 14-2-1 | | Contrats indexés | Ascenseur, entretien, nettoyage réévalués | Formule de révision du contrat | | Honoraires du syndic | Nouveau contrat, prestations particulières | Contrat de syndic voté à la majorité de l'article 25 | | Travaux votés | Appels de fonds hors budget | Procès-verbal et calendrier de paiement | | Régularisation | Moins-perçu après approbation des comptes | Annexes comptables de l'exercice clos | Le fonds de travaux est une cause récente et souvent mal comprise : obligatoire depuis le 1er janvier 2017 (ADIL du Rhône), il ajoute au minimum 5 % du budget prévisionnel aux appels. Le guide sur le [fonds de travaux](https://palier.enys.dev/guides/fonds-de-travaux-copropriete) explique son fonctionnement. D'autres causes pèsent sur le budget sans être votées poste par poste : l'énergie du chauffage collectif et de l'éclairage des parties communes, l'assurance de l'immeuble, les salaires du personnel, et la mise en conformité de l'ascenseur. Pour chacune, la facture est la preuve, pas l'impression. ## La méthode de vérification en cinq étapes 1. **Rassemblez trois documents** : le budget voté de l'année précédente, celui de l'année en cours, et les annexes comptables de l'exercice clos. 2. **Comparez poste par poste.** Les annexes se présentent avec le comparatif de l'exercice précédent selon un modèle type, ce qui évite de reconstituer l'écart. 3. **Séparez le variable du fixe.** Un contrat d'ascenseur est stable à court terme ; un poste de chauffage dépend des prix de l'énergie et de la météo. 4. **Vérifiez votre clé.** Une hausse sur votre appel qui n'apparaît pas chez les autres peut venir d'un changement de tantièmes, ou d'une ligne qui ne vous concerne pas. Le guide pour [lire ses tantièmes](https://palier.enys.dev/guides/tantiemes-copropriete) vous y aide. 5. **Demandez les pièces.** Les justificatifs de charges (factures, contrats) sont consultables avant l'assemblée qui approuve les comptes, pendant au moins un jour ouvré, à un lieu précisé dans la convocation (article 18-1 de la loi du 10 juillet 1965). ## Un exemple fictif d'analyse Prenons un petit immeuble lyonnais, deux budgets successifs. | Poste | Année précédente | Année en cours | Écart | | --- | --- | --- | --- | | Honoraires du syndic | 4 800 € | 5 040 € | +5 % | | Assurance de l'immeuble | 3 900 € | 4 485 € | +15 % | | Énergie du chauffage | 14 000 € | 16 100 € | +15 % | | Ascenseur (contrat) | 3 200 € | 3 296 € | +3 % | | Fonds de travaux | 2 400 € | 3 100 € | +29 % | Ces cinq postes passent de 28 300 € à 32 021 €, soit environ 13 % de hausse, mais deux d'entre eux en expliquent les trois quarts : l'énergie (+2 100 €) et le fonds de travaux (+700 €). L'assurance mérite un devis concurrent, l'énergie une analyse de la chaufferie. Aucun de ces postes ne se vérifie par un simple pourcentage global. ## Ce qu'on peut faire de ce diagnostic - **Poser une question précise** au syndic sur la ligne qui varie, avec le montant de l'année précédente. - **Demander une mise en concurrence** des contrats importants (article 21 de la loi : l'assemblée fixe le seuil à partir duquel elle s'impose, à la majorité de l'article 25). Le guide pour [réduire les charges](https://palier.enys.dev/guides/reduire-charges-copropriete) explique comment. - **Voter en connaissance de cause** : le budget se vote globalement à la majorité simple, mais chaque poste peut être discuté en séance. Voir le guide sur le [budget prévisionnel](https://palier.enys.dev/guides/budget-previsionnel-copropriete). - **Contester**, si une décision est irrégulière, dans les deux mois suivant la notification du procès-verbal (article 42). > Garde-fou : ce n'est pas un pourcentage qui rend une hausse légale ou illégale, c'est le vote de l'assemblée et la réalité des dépenses. Une hausse élevée mais votée et justifiée ne se conteste pas ; une dépense non votée, si. Palier produit un rapport annuel qui rassemble les chiffres de l'exercice, et explique à chaque copropriétaire sa part poste par poste selon ses tantièmes. Palier, [à essayer 7 jours gratuitement](https://palier.enys.dev/inscription), montre comment se lit une hausse ligne par ligne. ## Questions fréquentes ### Les charges de copropriété ont augmenté de 15 %, est-ce légal ? Il n'y a pas de pourcentage qui décide : le budget est voté en assemblée générale à la majorité simple. Ce qui se contrôle, c'est la régularité du vote et la réalité des dépenses, par la consultation des justificatifs. ### Puis-je refuser de payer l'augmentation ? Non. Les provisions du budget voté sont dues aux échéances. En cas de désaccord, vous pouvez contester la décision d'assemblée dans les deux mois suivant la notification du procès-verbal, mais vous continuez de payer en attendant. ### Comment consulter les factures de mon immeuble ? Avant l'assemblée qui approuve les comptes, le syndic met à disposition les pièces justificatives, au minimum un jour ouvré, aux dates et lieux indiqués dans la convocation. Le conseil syndical peut en outre les contrôler à tout moment. ### Pourquoi mes charges sont-elles plus élevées que celles de mon voisin ? Parce que les clés diffèrent par lot : étage pour l'ascenseur, tantièmes généraux selon la valeur du lot, consommations pour le chauffage. Comparez vos tantièmes avant d'en conclure à une erreur. ## Sources - [Légifrance : loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis](https://www.legifrance.gouv.fr/loda/id/JORFTEXT000000880200) - [Service-public.gouv.fr : budget prévisionnel de la copropriété](https://www.service-public.gouv.fr/particuliers/vosdroits/F20586) - [Service-public.gouv.fr : fonds de travaux en copropriété](https://www.service-public.gouv.fr/particuliers/vosdroits/F34026) - [ANIL : consultation des justificatifs de charges avant l'assemblée générale](https://www.anil.org/documentation-experte/analyses-juridiques-jurisprudence/analyses-juridiques/analyses-juridiques-2016/copropriete-consultation-des-justificatifs-de-charges-avant-lassemblee-generale/) --- # Réduire les charges de copropriété sans dégrader l'immeuble : 7 pistes URL : https://palier.enys.dev/guides/reduire-charges-copropriete Rubrique : Charges et budget. Auteur : Enys, rédigé à partir des textes officiels. Publié le 2026-10-16, mis à jour le 2026-10-16. > Mise en concurrence des contrats, contrat de syndic, énergie, impayés, financement des travaux : sept leviers pour baisser les charges sans rogner la sécurité. **L'essentiel** - Les principaux leviers pour réduire les charges de copropriété sont la mise en concurrence des contrats, la relecture du contrat de syndic, la maîtrise de l'énergie et le recouvrement rapide des impayés. - L'assemblée générale fixe, à la majorité de l'article 25 de la loi du 10 juillet 1965, le montant des marchés à partir duquel la consultation du conseil syndical et la mise en concurrence deviennent obligatoires (article 21). - La cotisation au fonds de travaux ne peut pas être fixée sous 5 % du budget prévisionnel, ni sous 2,5 % du montant des travaux d'un plan pluriannuel adopté, hors cas de suspension prévus par la loi : ce n'est pas un poste d'économie. Pour réduire les charges de copropriété sans dégrader l'immeuble, on agit sur les contrats (mise en concurrence), le contrat du syndic, la consommation d'énergie, la rapidité de recouvrement des impayés et le financement des travaux. On ne rogne ni la sécurité ni la cotisation légale au fonds de travaux. L'ordre compte : mesurer d'abord, négocier ensuite. ## 1. Partir des chiffres On ne baisse bien que ce que l'on connaît. Reprenez le budget voté et les annexes comptables (qui comparent l'exercice à l'exercice précédent) et classez les postes par poids. Dans la plupart des immeubles, trois à cinq lignes concentrent la plus grande part de la dépense : énergie, honoraires et assurance, ascenseur, nettoyage ou personnel. Le guide sur les [raisons d'une hausse des charges](https://palier.enys.dev/guides/charges-copropriete-augmentent) donne la grille d'analyse. ## 2. Mettre les contrats en concurrence L'article 21 de la loi du 10 juillet 1965 permet à l'assemblée générale de fixer, à la majorité de tous les copropriétaires, le seuil au-delà duquel le conseil syndical doit être consulté (DGCCRF). La DGCCRF recommande, pour un gros contrat, d'obtenir au moins trois devis détaillés, afin de comparer sur des bases identiques. Pour l'ascenseur, le contrat d'entretien doit comporter des clauses minimales (article R125-2-1 du code de la construction et de l'habitation) : une durée qui ne peut être inférieure à un an, les modalités de reconduction et de résiliation, les pénalités en cas de mauvaise exécution, et une formule détaillée de révision des prix. Regardez cette formule : c'est elle qui fait grimper le contrat chaque année. La DGCCRF conseille aussi d'éviter qu'un seul ascensoriste installe des systèmes spécifiques qui lient la copropriété à lui. ## 3. Relire le contrat du syndic Les honoraires d'un syndic professionnel se votent à la majorité absolue de l'article 25. Le contrat doit respecter le contrat type fixé par le décret n° 2015-342 du 26 mars 2015 : un forfait pour la gestion courante, et des prestations particulières dont la loi établit une liste limitative de 19, facturées à l'heure ou à un tarif convenu. Contrôlez que les prestations facturées en plus sont bien de cette liste. Pour les travaux, les honoraires s'expriment en pourcentage dégressif du montant HT. ## 4. Maîtriser l'énergie Le chauffage collectif pèse lourd. L'individualisation des frais (compteurs ou répartiteurs) fait payer à chacun sa consommation réelle pour 70 % de la facture et responsabilise les occupants. Elle est obligatoire au-delà de 80 kWh/m² par an, hors exceptions ; le guide sur la [répartition du chauffage collectif](https://palier.enys.dev/guides/chauffage-collectif-repartition) explique le calcul. Les compteurs d'eau divisionnaires, votés à la majorité de l'article 25, jouent le même rôle pour l'eau. Pour les travaux d'économie d'énergie, la majorité de l'article 25 s'applique (article 24 s'ils sont rendus obligatoires par la loi ou un arrêté), selon l'ANIL. Des financements existent pour la copropriété : éco-prêt à taux zéro, prêts collectifs, aides de l'Anah comme MaPrimeRénov' Copropriété, certificats d'économies d'énergie, d'après l'ADIL du Rhône. Les conditions évoluent ; vérifiez-les auprès de l'ADIL ou de France Rénov' avant de voter. ## 5. Récupérer les impayés vite Les impayés pèsent sur les autres copropriétaires : tant que la dette court, la trésorerie manque. Le syndic doit relancer, mettre en demeure, puis agir sans attendre l'accord de l'assemblée. Les frais de recouvrement sont imputés au seul défaillant (article 10-1). Une mise en demeure qui rappelle l'article 19-2 rend exigibles les provisions de l'année si la dette court plus de 30 jours : le guide sur les [impayés](https://palier.enys.dev/guides/impayes-charges-copropriete) détaille la procédure. ## 6. Tenir le fonds de travaux sans le sacrifier Réduire la cotisation au fonds de travaux sous le minimum légal n'est pas une économie : le plancher est de 5 % du budget prévisionnel, et 2,5 % du montant des travaux d'un plan pluriannuel adopté. La loi autorise une suspension dans des cas précis (cotisations dépassant le budget, ou fonds supérieur de 50 % aux travaux du plan). Un plan pluriannuel bien calibré évite les appels exceptionnels qui, eux, creusent les budgets : voir le guide sur le [fonds de travaux](https://palier.enys.dev/guides/fonds-de-travaux-copropriete). ## 7. Impliquer le conseil syndical Le conseil syndical contrôle les comptes, reçoit les relevés du compte du fonds de travaux et peut demander les pièces justificatives. Tout copropriétaire peut faire ajouter un sujet à l'ordre du jour. Mettre à l'ordre du jour une mise en concurrence est souvent la première décision utile de l'année. ## Tableau récapitulatif | Levier | Vote | Précaution | | --- | --- | --- | | Mise en concurrence des contrats | Seuil fixé à la majorité de l'article 25 | Comparer à périmètre identique | | Contrat du syndic | Majorité de l'article 25 | Vérifier les prestations particulières | | Individualisation du chauffage | Article 25 | Respecter les exceptions et l'échéance du télérelevé (1er janvier 2027) | | Travaux d'économie d'énergie | Article 25 en principe | Vérifier les aides avant de voter | | Recouvrement des impayés | Pas de vote nécessaire | Agir tôt | ## Ce qu'il ne faut pas rogner - La sécurité : les ascenseurs existants ont fait l'objet d'une mise en sécurité obligatoire, et leur contrat d'entretien ne se choisit pas au seul prix. - L'assurance de l'immeuble : une économie d'un jour devient un sinistre non couvert. - Le fonds de travaux, nécessaire pour éviter des appels exceptionnels. > Règle d'or : comparer des prestations équivalentes. Un contrat moins cher qui exclut le dépannage 24 h sur 24 n'est pas un contrat moins cher. Palier gère le plan pluriannuel de travaux et produit un rapport annuel qui rassemble les chiffres de l'exercice : de quoi arriver en assemblée avec des postes comparables d'une année sur l'autre. Les fonctions sont présentées sur la page [produit](https://palier.enys.dev/produit). ## Questions fréquentes ### Comment baisser les charges de copropriété ? Mesurez d'abord les postes les plus lourds, puis mettez en concurrence les contrats importants (ascenseur, entretien, assurance), relisez le contrat du syndic, individualisez le chauffage si l'immeuble y est soumis, et recouvrez les impayés sans délai. ### Peut-on changer de syndic pour payer moins ? Oui, l'assemblée peut désigner un nouveau syndic à la majorité de l'article 25 et approuver son contrat. Comparez les contrats à périmètre égal : forfait, prestations particulières et frais imputables aux seuls copropriétaires. ### Peut-on baisser la cotisation au fonds de travaux ? Non en dessous du minimum légal (5 % du budget prévisionnel, 2,5 % des travaux du plan pluriannuel s'il existe). Une suspension est possible si les cotisations dépassent le budget prévisionnel ou si le fonds dépasse de 50 % les travaux prévus au plan. ### Qui peut demander des devis concurrents ? Le conseil syndical, ou tout copropriétaire qui fait inscrire la question à l'ordre du jour. L'assemblée peut fixer, à la majorité de l'article 25, le seuil au-delà duquel le conseil syndical doit être consulté. ## Sources - [Légifrance : loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis](https://www.legifrance.gouv.fr/loda/id/JORFTEXT000000880200) - [Légifrance : décret n° 2015-342 du 26 mars 2015 définissant le contrat type de syndic](https://www.legifrance.gouv.fr/jorf/id/JORFTEXT000030405166) - [Légifrance : code de la construction et de l'habitation](https://www.legifrance.gouv.fr/codes/texte_lc/LEGITEXT000006074096/) - [Service-public.gouv.fr : fonds de travaux en copropriété](https://www.service-public.gouv.fr/particuliers/vosdroits/F34026) - [Service-public.gouv.fr : individualisation des frais de chauffage](https://www.service-public.gouv.fr/particuliers/vosdroits/F14745) --- # Tantièmes de copropriété : définition, calcul et lecture du tableau URL : https://palier.enys.dev/guides/tantiemes-copropriete Rubrique : Charges et budget. Auteur : Enys, rédigé à partir des textes officiels. Publié le 2026-10-16, mis à jour le 2026-10-16. > Les tantièmes sont la part de chaque lot dans les parties communes, en millièmes. Ils fixent vos voix en assemblée et, selon la clé, vos charges. **L'essentiel** - Les tantièmes, ou millièmes, expriment la quote-part de chaque lot dans les parties communes, proportionnelle en principe à la valeur relative de sa partie privative selon sa consistance, sa superficie et sa situation (article 5 de la loi du 10 juillet 1965). - Les voix d'un copropriétaire en assemblée générale correspondent à sa quote-part dans les parties communes (article 22), tandis que les tantièmes de charges, qui peuvent différer, fixent sa part de chaque catégorie de dépenses. - Les tantièmes figurent dans l'état descriptif de division et le règlement de copropriété, et leur modification exige en principe l'unanimité, sauf exceptions prévues par la loi. Les tantièmes (ou millièmes) expriment la quote-part de chaque lot dans les parties communes de l'immeuble. Ils servent à compter vos voix en assemblée générale, et un jeu de tantièmes de charges, qui peut être différent, détermine ce que vous payez pour chaque poste de dépenses. ## Tantièmes de propriété et tantièmes de charges Les deux notions se confondent souvent, et c'est la source de nombreuses incompréhensions. - **Les tantièmes de propriété** (la quote-part des parties communes) indiquent la part indivise de chaque copropriétaire. Le nombre de voix en assemblée générale correspond à cette quote-part (article 22 de la loi du 10 juillet 1965). - **Les tantièmes de charges** déterminent la part de chaque lot dans les charges générales et spéciales. Ils peuvent coïncider avec les premiers pour les charges générales, mais diffèrent pour l'ascenseur, le chauffage ou une partie commune spéciale. Service-public.fr rappelle que les tantièmes de charges ne doivent pas être confondus avec les quotes-parts de propriété. ## Comment les tantièmes sont calculés L'article 5 de la loi du 10 juillet 1965 pose le principe : en l'absence de règle contraire dans les titres, la quote-part de chaque lot est proportionnelle à la valeur relative de la partie privative par rapport à l'ensemble de l'immeuble. Cette valeur tient compte de la consistance du lot (sa nature et son importance), de sa superficie et de sa situation (étage, vue, orientation). Les parties peuvent choisir une autre méthode, par exemple la valeur vénale des lots au moment de la mise en copropriété. Dans tous les cas, le règlement de copropriété doit indiquer la méthode de calcul des quotes-parts et de la répartition des charges. L'obligation existe depuis le 31 décembre 2002 pour les règlements établis depuis cette date, et l'ordonnance du 30 octobre 2019 en a supprimé le régime transitoire à compter du 1er juin 2020. ## Où trouver ses tantièmes Ils figurent dans l'état descriptif de division, qui peut être inclus dans le règlement de copropriété ou annexé. Vous pouvez aussi les lire sur : - votre acte de propriété (acte de vente) ; - le règlement de copropriété, au tableau de répartition des charges ; - vos appels de fonds, quand le syndic indique la clé et la part utilisées ; - les procès-verbaux d'assemblée, dont la feuille de présence mentionne les tantièmes de chacun. Ils s'expriment généralement en millièmes ou en dix-millièmes. La loi ne fixe pas de total unique : un immeuble peut compter 1 000, 10 000 ou un autre total. ## Exemple de tableau de répartition Voici un extrait fictif pour un immeuble canut du 1er arrondissement de Lyon, total de 1 000 tantièmes pour les charges générales. | Lot | Surface | Étage | Tantièmes généraux | Tantièmes ascenseur | | --- | --- | --- | --- | --- | | Boutique | 60 m² | Rez-de-chaussée | 94 | 0 | | T2 | 41 m² | 2e | 52 | 38 | | T3 | 68 m² | 3e | 71 | 62 | | T4 | 92 m² | 5e | 96 | 90 | Si les charges générales de l'année s'élèvent à 24 000 €, le T3 supporte 24 000 € × 71/1000 = 1 704 €. Si le contrat d'ascenseur coûte 6 000 €, le T3 en paie 6 000 € × 62/1000 = 372 €, et la boutique du rez-de-chaussée rien, parce que le règlement lui attribue zéro tantième d'ascenseur. Cette logique de clés multiples est détaillée dans le guide sur les [clés de répartition des charges](https://palier.enys.dev/guides/cles-de-repartition-charges). ## Tantièmes et vote en assemblée En assemblée, une résolution se compte en voix, donc en tantièmes de propriété. Les trois majorités principales de la loi du 10 juillet 1965 s'y rapportent : - article 24 : majorité des voix des copropriétaires présents ou représentés ; - article 25 : majorité des voix de tous les copropriétaires, présents ou non ; - article 26 : majorité des copropriétaires représentant au moins les deux tiers des voix. Un copropriétaire qui détient beaucoup de tantièmes pèse donc davantage, mais pas davantage dans ses charges : un lot peut avoir plus de voix qu'un autre sans payer plus d'ascenseur. ## Peut-on modifier ses tantièmes ? La modification des tantièmes de propriété exige en principe l'unanimité des copropriétaires, avec un projet précis à l'ordre du jour, souvent établi par un géomètre-expert ou un notaire, puis un acte modificatif du règlement et sa publication au service de la publicité foncière. La double majorité de l'article 26 suffit dans trois cas : surélévation de l'immeuble, division en plusieurs copropriétés, création de lots à partir de parties communes. Pour les tantièmes de charges, le principe est identique (unanimité), avec des exceptions et des recours en justice. Le guide pour [contester la répartition des charges](https://palier.enys.dev/guides/contester-repartition-charges) en décrit les conditions. > À retenir : un tantième ne se négocie pas lors d'une vente. Il suit le lot. Si le vôtre vous paraît faux, vérifiez-le avant de contester : une erreur de lecture du tableau est plus fréquente qu'une erreur de calcul. ## Lire ses tantièmes dans Palier Palier affiche chaque montant avec la clé et le pourcentage appliqués à votre lot (« vous payez 6,2 % de l'ascenseur parce que... »). Le plan de l'immeuble sert de support : on clique sur son lot et l'on voit ses parts. Un aperçu figure sur [la page produit](https://palier.enys.dev/produit). ## Questions fréquentes ### Combien de tantièmes ai-je dans ma copropriété ? Le chiffre est dans l'état descriptif de division, ou dans le tableau de répartition du règlement de copropriété. Votre acte de vente le mentionne aussi. Le syndic doit pouvoir vous le communiquer. ### Quelle est la différence entre tantièmes de propriété et tantièmes de charges ? Les premiers mesurent votre part de propriété dans les parties communes et déterminent vos voix en assemblée. Les seconds déterminent votre part de chaque catégorie de charges, et peuvent varier d'un poste à l'autre (général, ascenseur, chauffage). ### Les tantièmes dépendent-ils de la surface du lot ? En principe, ils se calculent selon la superficie, la consistance et la situation du lot, mais le règlement peut retenir une autre méthode, comme la valeur vénale à la création de la copropriété. ### Faut-il que le total fasse 1 000 ? Non, la loi ne l'impose pas. On rencontre des totaux de 1 000, de 10 000 ou d'autres valeurs. Ce qui compte est le rapport entre vos tantièmes et le total. ## Sources - [Légifrance : loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis](https://www.legifrance.gouv.fr/loda/id/JORFTEXT000000880200) - [Service-public.gouv.fr : tantièmes de copropriété](https://www.service-public.gouv.fr/particuliers/vosdroits/F35451) - [Service-public.gouv.fr : règlement de copropriété](https://www.service-public.gouv.fr/particuliers/vosdroits/F2589) --- # Archives de la copropriété : que garder, combien de temps, qui les a URL : https://palier.enys.dev/guides/archives-copropriete Rubrique : Syndic et conseil syndical. Auteur : Enys, rédigé à partir des textes officiels. Publié le 2026-10-16, mis à jour le 2026-10-16. > Le syndic gère les archives du syndicat. À son départ, il les remet au nouveau syndic sous un mois (article 18-2 de la loi de 1965), sous peine d'astreinte. **L'essentiel** - Les archives de la copropriété appartiennent au syndicat des copropriétaires et sont détenues par le syndic, qui doit les remettre au nouveau syndic dans le mois suivant la cessation de ses fonctions (article 18-2 de la loi du 10 juillet 1965). - La loi ne fixe pas de durée de conservation par document : l'usage est de garder sans limite le règlement et les procès-verbaux, et au moins dix ans après réception les dossiers de travaux couverts par la garantie décennale. - Si l'ancien syndic ne remet pas les archives après mise en demeure, le nouveau syndic ou le président du conseil syndical peut demander au président du tribunal judiciaire d'en ordonner la remise sous astreinte. Les archives appartiennent au syndicat des copropriétaires, et c'est le syndic qui les gère (article 18 de la loi du 10 juillet 1965). La loi ne dresse pas une liste unique de durées de conservation : on garde sans limite les documents fondateurs et les procès-verbaux, et plusieurs années les pièces comptables. Quand le syndic change, l'ancien remet les archives au nouveau dans un délai d'un mois (article 18-2). ## Qui détient quoi Selon service-public.gouv.fr, le syndic gère les archives du syndicat. Il les conserve dans ses locaux ou les confie à un prestataire spécialisé : l'archivage par un tiers est d'ailleurs l'une des prestations que le contrat type permet d'exclure ou d'ajouter au forfait, selon l'ANIL (voir [le guide sur le contrat type et les honoraires](https://palier.enys.dev/guides/contrat-type-syndic-honoraires)). Le point à retenir : ces documents ne sont pas la propriété du cabinet. Ils appartiennent au syndicat. Le conseil syndical, lui, peut demander la communication de pièces. Si le syndic ne transmet pas un document demandé dans le mois, service-public.gouv.fr indique que 15 euros par jour de retard sont retenus sur sa rémunération forfaitaire annuelle. ## Que garder, et pendant combien de temps La loi impose de tenir des archives, mais ne fixe pas de durée pour chaque catégorie. Les durées ci-dessous combinent les délais de prescription connus et l'usage prudent des professionnels. Considérez-les comme une pratique recommandée, pas comme une règle légale uniforme. | Document | Durée recommandée | Pourquoi | | --- | --- | --- | | Règlement de copropriété, état descriptif de division, plans | Sans limite | Documents fondateurs, toujours utiles | | Procès-verbaux d'assemblée générale | Sans limite | Ils prouvent les décisions et les autorisations | | Contrats d'assurance et dossiers de sinistre | Durée du contrat, puis au moins 5 ans | Preuve en cas de litige tardif | | Dossier de travaux (devis, marchés, réception, garanties) | Au moins 10 ans après la réception | Garantie décennale du Code civil (article 1792) | | Comptes annuels, factures, relevés bancaires | Plusieurs années, au minimum 5 ans | Prescription de 5 ans des actions personnelles | | Convocations et accusés de réception | Au minimum 5 ans, mieux avec le procès-verbal | Preuve de la régularité de l'assemblée | ### Le repère des 5 ans et des 2 mois Deux délais guident la conservation. Les actions personnelles entre copropriétaires, ou entre un copropriétaire et le syndicat, se prescrivent par cinq ans en application de l'article 2224 du Code civil, depuis la loi Elan du 23 novembre 2018 : avant, le délai était de dix ans (INC-Conso). La contestation d'une décision d'assemblée doit être introduite dans les deux mois de la notification du procès-verbal (article 42 de la loi de 1965). Pour ce second point, voir [le guide sur la contestation d'un procès-verbal](https://palier.enys.dev/guides/proces-verbal-ag-contestation). > En cas de doute, conservez plus longtemps. Un document inutile occupe un peu de place ; un document absent peut faire perdre un litige. ### Les documents à conserver absolument pour une vente Au moment d'une vente, le vendeur et le notaire ont besoin du règlement de copropriété, des procès-verbaux des dernières assemblées, du carnet d'entretien (voir [le guide sur le carnet d'entretien](https://palier.enys.dev/guides/carnet-entretien-immeuble)) et des diagnostics. Les retrouver rapidement évite des retards de signature, d'où l'intérêt d'avoir des archives bien classées. Le diagnostic technique global et le plan de travaux, quand ils existent, font partie du lot (voir [le guide sur le DTG](https://palier.enys.dev/guides/diagnostic-technique-global-dtg)). ## Le changement de syndic : trois délais D'après l'article 18-2 de la loi de 1965, tel que le détaille un article de SeLoger (la page Légifrance n'étant pas accessible au moment de la rédaction), l'ancien syndic doit remettre : 1. **Sous 15 jours** après la fin de ses fonctions : la situation de trésorerie, les références et les coordonnées des comptes bancaires. 2. **Sous un mois** : l'ensemble des documents et archives du syndicat, y compris les fichiers numériques liés à l'immeuble et aux lots, dans un format téléchargeable et imprimable. 3. **Sous deux mois après l'expiration du mois précédent** : l'état des comptes des copropriétaires et des comptes du syndicat, après apurement et clôture. Si les archives sont chez un prestataire spécialisé, l'ancien syndic le prévient du changement et lui donne les coordonnées du nouveau syndic, dans le mois. ### Si l'ancien syndic traîne 1. Le nouveau syndic adresse une mise en demeure. 2. À défaut, le nouveau syndic ou le président du conseil syndical saisit le président du tribunal judiciaire en référé. Le juge peut ordonner la remise sous astreinte. 3. La demande peut inclure des intérêts à compter de la mise en demeure et, si un préjudice est démontré, des dommages et intérêts. Les articles 33-1 et 57 du décret du 17 mars 1967 précisent la procédure. ## Un bon réflexe : dupliquer Même quand le syndic archive correctement, une copie numérique tenue par le conseil syndical protège la copropriété d'un transfert incomplet. Palier permet de rassembler documents, travaux et incidents d'un immeuble dans un même espace ([essai gratuit de 7 jours](https://palier.enys.dev/inscription)). Cela ne remplace pas l'archivage du syndic, mais cela facilite le contrôle au moment d'un changement de cabinet. À Lyon et à Villeurbanne, où beaucoup d'immeubles anciens ont des dossiers de travaux très étalés dans le temps, un inventaire annuel des pièces du conseil syndical fait gagner des semaines lors d'une vente ou d'un changement de syndic. Pour préparer le changement lui-même, voir [le guide sur la mise en concurrence du syndic](https://palier.enys.dev/guides/mise-en-concurrence-syndic). ## Questions fréquentes ### Qui est propriétaire des archives de la copropriété ? Le syndicat des copropriétaires. Le syndic les gère, mais ne peut pas les retenir à la fin de sa mission : il doit les remettre au nouveau syndic. ### Combien de temps un syndic doit-il conserver les procès-verbaux d'assemblée ? La loi ne fixe pas de durée pour les procès-verbaux, et la pratique est de les conserver sans limite : ils prouvent les décisions prises et les autorisations accordées. ### Que faire si l'ancien syndic ne rend pas les archives ? Mise en demeure par le nouveau syndic, puis référé devant le président du tribunal judiciaire pour obtenir la remise sous astreinte. Le président du conseil syndical peut aussi agir. ### Le conseil syndical peut-il accéder aux archives ? Oui, il peut demander la communication de pièces. Si le syndic tarde plus d'un mois, 15 euros par jour de retard sont déduits de son forfait, selon service-public.gouv.fr. ### Les archives peuvent-elles être confiées à une société extérieure ? Oui, c'est fréquent. L'ancien syndic doit alors informer le prestataire du changement de syndic et lui communiquer les coordonnées du nouveau, dans le délai d'un mois. ## Sources - [Légifrance : loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis](https://www.legifrance.gouv.fr/loda/id/JORFTEXT000000880200) - [Légifrance : décret n° 67-223 du 17 mars 1967 pris pour l'application de la loi du 10 juillet 1965](https://www.legifrance.gouv.fr/loda/id/LEGITEXT000006061423/) - [Légifrance : code civil, article 2224 (prescription de cinq ans)](https://www.legifrance.gouv.fr/codes/article_lc/LEGIARTI000019017112) - [Service-public.gouv.fr : documents de la copropriété en cas de changement de syndic](https://www.service-public.gouv.fr/particuliers/vosdroits/F31672) - [Service-public.gouv.fr : conseil syndical de copropriété](https://www.service-public.gouv.fr/particuliers/vosdroits/F2610) --- # ASL, AFUL ou copropriété : quelles différences et lequel choisir ? URL : https://palier.enys.dev/guides/asl-aful-ou-copropriete Rubrique : Syndic et conseil syndical. Auteur : Enys, rédigé à partir des textes officiels. Publié le 2026-10-16, mis à jour le 2026-10-16. > Copropriété (loi de 1965), ASL et AFUL (ordonnance de 2004) ne suivent pas les mêmes règles : voici comment les distinguer et reconnaître votre cas. **L'essentiel** - La copropriété est régie par la loi du 10 juillet 1965 et le décret du 17 mars 1967, alors qu'une association syndicale libre (ASL) est régie par l'ordonnance n° 2004-632 du 1er juillet 2004 et par ses statuts. - Une ASL se constitue par le consentement unanime des propriétaires intéressés, constaté par écrit, et ses règles de vote sont fixées par ses statuts, non par les articles 24, 25 et 26 de la loi de 1965. - L'AFUL (association foncière urbaine libre) est une association syndicale libre dont l'objet porte sur des opérations foncières ou d'aménagement, encadrée en outre par le code de l'urbanisme. La copropriété est régie par la loi du 10 juillet 1965 et organise un immeuble bâti dont la propriété est répartie par lots. L'association syndicale libre (ASL) est une association de propriétaires régie par l'ordonnance du 1er juillet 2004, pour gérer ensemble des ouvrages ou des équipements d'intérêt commun. L'AFUL (association foncière urbaine libre) en est une variante tournée vers l'aménagement et la construction. La Cour de cassation rappelle que le régime de la copropriété ne s'applique pas aux ASL (3e chambre civile, 17 septembre 2013, pourvoi n° 12-23027, cité par l'ANIL). ## Trois cadres juridiques distincts | | Copropriété | ASL | AFUL | | --- | --- | --- | --- | | Texte de base | Loi du 10 juillet 1965 et décret du 17 mars 1967 | Ordonnance n° 2004-632 du 1er juillet 2004 (titre II, articles 7 à 10-1) | Ordonnance de 2004 et dispositions du code de l'urbanisme | | Objet | Gérer un immeuble bâti à lots (parties privatives et communes) | Gérer des ouvrages et équipements communs | Opérations d'aménagement et de construction sur des terrains | | Gouvernance | Syndic, assemblée, conseil syndical | Statuts, assemblée des membres, organe dirigeant prévu par les statuts | Mêmes principes que l'ASL | | Règles de vote | Majorités des articles 24, 25, 26 | Fixées par les statuts | Fixées par les statuts | ## L'ASL : une association de propriétaires L'article 1 de l'ordonnance de 2004 dresse la liste des objets possibles : construire, entretenir ou gérer des ouvrages ou réaliser des travaux, ainsi que des actions d'intérêt commun, pour prévenir des risques naturels ou sanitaires, préserver ou exploiter des ressources naturelles, aménager ou entretenir des voies et réseaux divers, ou mettre en valeur des propriétés (Légifrance). Dans la pratique, on la rencontre dans : - les lotissements, pour la voirie, l'éclairage et les espaces verts ; - les ensembles immobiliers où plusieurs bâtiments, parfois plusieurs copropriétés, partagent une cour, un parking ou un réseau de chauffage ; - certaines résidences dont les équipements dépassent le cadre d'un seul immeuble. Une ASL est constituée par le consentement unanime des propriétaires intéressés (article 7 de l'ordonnance de 2004, à vérifier dans vos statuts). Ses règles de fonctionnement viennent des statuts, pas de la loi de 1965. Autrement dit, les majorités de l'article 25 ou 26 ne s'y appliquent pas d'office : lisez vos statuts avant de voter. ## L'AFUL : l'ASL tournée vers l'aménagement L'AFUL, ou association foncière urbaine libre, est une forme d'ASL dont l'objet concerne des opérations d'urbanisme : remembrement de parcelles, construction ou rénovation d'ensembles. Elle relève de l'ordonnance de 2004, complétée par le code de l'urbanisme. On la croise dans d'anciens quartiers rénovés, ou dans des ensembles où des propriétaires ont mis leurs terrains en commun. La différence avec l'ASL tient à l'objet (urbanisme) plus qu'au mode de fonctionnement, qui reste statutaire. Pour votre cas, la lecture des statuts reste la seule source fiable. ## Comment savoir si vous êtes concerné 1. Relisez votre acte d'achat : il mentionne le règlement de copropriété, et éventuellement l'adhésion à une ASL ou à une AFUL. 2. Cherchez dans les appels de charges une ligne distincte "ASL" ou "association syndicale". 3. Demandez au syndic ou au notaire les statuts de l'association : ils sont publiés au service de la publicité foncière et s'imposent en principe aux propriétaires qui se succèdent. 4. Identifiez qui gère : un syndic de copropriété, ou un président et un directeur désignés par les statuts. Exemple : vous achetez un appartement à Villeurbanne dans une résidence de deux bâtiments, chacun en copropriété, autour d'une cour commune et d'un parking en sous-sol. Vous payez les charges de votre copropriété au syndic, et une cotisation distincte à l'ASL qui gère la cour et le parking. Ce sont deux budgets, deux assemblées, deux régimes. > Une ASL ne remplace pas la copropriété : elle s'ajoute à elle. Votre syndic gère les parties communes de votre immeuble, l'ASL les équipements partagés avec d'autres propriétaires. ## ASL ou copropriété : comment choisir Le choix n'est pas libre au sens strict : la loi de 1965 s'impose à tout immeuble bâti à lots, alors que l'ASL concerne des ouvrages partagés entre propriétaires distincts. Quand un ensemble comporte plusieurs bâtiments, deux solutions courantes s'offrent à vous : - organiser des [syndicats secondaires](https://palier.enys.dev/guides/syndicat-secondaire-copropriete) dans une même copropriété ; - créer des copropriétés indépendantes qui s'associent dans une ASL pour les équipements communs. La seconde formule offre plus d'autonomie, mais exige un accord unanime des propriétaires pour constituer l'ASL. ## Piloter plusieurs structures Les confusions les plus coûteuses viennent de la comptabilité : un frais de cour imputé à la copropriété alors qu'il relève de l'ASL, par exemple. Séparez les budgets, conservez les statuts et les procès-verbaux des deux structures et vérifiez les clés de répartition (voir [les clés de répartition des charges](https://palier.enys.dev/guides/cles-de-repartition-charges)). Sans syndic dans la copropriété, commencez par [désigner un syndic](https://palier.enys.dev/guides/copropriete-sans-syndic). Pour suivre les charges lot par lot, vous pouvez [essayer Palier 7 jours gratuitement](https://palier.enys.dev/inscription). ## Questions fréquentes ### Quelle est la différence entre une ASL et une copropriété ? La copropriété est régie par la loi du 10 juillet 1965 et gère un immeuble bâti à lots. L'ASL est une association de propriétaires régie par l'ordonnance du 1er juillet 2004, avec des règles fixées par ses statuts. ### La loi de 1965 s'applique-t-elle à une ASL ? Non. La Cour de cassation (3e chambre civile, 17 septembre 2013, n° 12-23027) juge que le régime de la copropriété ne s'applique pas aux associations syndicales libres. ### Qu'est-ce qu'une AFUL ? Une association foncière urbaine libre, une forme d'association syndicale libre dont l'objet touche à l'aménagement et à la construction. Ses statuts fixent son fonctionnement. ### Peut-on être à la fois dans une copropriété et dans une ASL ? Oui, c'est courant dans les ensembles immobiliers : le syndic gère l'immeuble, l'ASL gère les équipements partagés avec d'autres propriétaires. ## Sources - [Légifrance : ordonnance n° 2004-632 du 1er juillet 2004 relative aux associations syndicales de propriétaires](https://www.legifrance.gouv.fr/loda/id/JORFTEXT000000623191/) - [Légifrance : loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis](https://www.legifrance.gouv.fr/loda/id/JORFTEXT000000880200) - [Légifrance : code de l'urbanisme, articles L322-1 et suivants (associations foncières urbaines)](https://www.legifrance.gouv.fr/codes/article_lc/LEGIARTI000006815268) - [ANIL : indépendance de l'association syndicale libre à l'égard du statut de la copropriété](https://www.anil.org/documentation-experte/analyses-juridiques-jurisprudence/jurisprudence/jurisprudence-2014/independance-de-lassociation-syndicale-libre-a-legard-du-statut-de-la-copropriete/) --- # Changer de syndic de copropriété : la procédure étape par étape URL : https://palier.enys.dev/guides/changer-de-syndic Rubrique : Syndic et conseil syndical. Auteur : Enys, rédigé à partir des textes officiels. Publié le 2026-10-16, mis à jour le 2026-10-16. > Mise en concurrence par le conseil syndical, AG dans les 3 mois avant la fin du contrat, vote à l'article 25 : la marche à suivre pour changer de syndic. **L'essentiel** - Pour changer de syndic en fin de mandat, une assemblée générale réunie dans les trois mois précédant l'échéance du contrat désigne le nouveau syndic à la majorité de l'article 25 de la loi du 10 juillet 1965, sans motif à justifier. - En cours de mandat, la résiliation du contrat de syndic suppose une inexécution suffisamment grave, et elle est votée par l'assemblée à la majorité de l'article 25. - L'ancien syndic remet au nouveau la situation de trésorerie et les références bancaires dans les 15 jours, puis l'ensemble des documents et archives dans le mois suivant la fin de ses fonctions (article 18-2 de la loi de 1965). Pour changer de syndic en fin de mandat, le conseil syndical met plusieurs syndics en concurrence, puis une assemblée générale tenue dans les trois mois précédant la fin du contrat désigne le nouveau syndic à la majorité de l'article 25. Aucun motif n'est à fournir. En cours de contrat, la résiliation exige des manquements suffisamment graves. Le contrat du nouveau syndic commence au plus tôt un jour franc après l'assemblée. ## Fin de mandat ou résiliation anticipée ? Le contrat de syndic dure en principe trois ans (au maximum, article 28 du décret du 17 mars 1967). À son échéance, le syndicat peut renouveler le syndic ou en désigner un nouveau, sans motif particulier à déclarer. En cours de contrat, la résiliation est possible, mais elle suppose des manquements graves. ## Procédure en fin de mandat 1. **Mettre en concurrence (article 21 de la loi du 10 juillet 1965).** Le conseil syndical consulte plusieurs syndics pour obtenir des projets de contrat conformes au contrat-type réglementé, ainsi qu'une fiche d'information sur les prix et prestations. Cette mise en concurrence n'est pas obligatoire s'il n'y a pas de conseil syndical, ni si l'assemblée l'a écartée l'année précédente à la majorité de l'article 25. Son absence n'annule pas la désignation. 2. **Demander l'inscription à l'ordre du jour (article 10 du décret).** Si vous ne voulez pas renouveler, adressez au syndic par lettre recommandée un projet de résolution par candidat et les projets de contrats. Le syndic ne peut ni refuser l'inscription ni en apprécier l'opportunité. Voir [l'inscription d'une question](https://palier.enys.dev/guides/question-ordre-du-jour-ag). 3. **Convoquer l'assemblée dans les trois mois précédant la fin du contrat**, pendant que le syndic est encore en fonction. Une convocation après l'expiration du mandat est irrégulière. L'ordre du jour comprend la désignation du syndic, la date de fin du contrat en cours et celle de la prise d'effet du nouveau. Les projets de contrats sont joints à la convocation (article 11). Voir [la convocation](https://palier.enys.dev/guides/convocation-ag-delais). 4. **Voter.** Chaque candidature est soumise l'une après l'autre à la majorité absolue de tous les copropriétaires. Si aucune ne l'obtient, mais qu'un candidat recueille au moins un tiers de toutes les voix, un second vote immédiat à la majorité simple est possible. Voir [la passerelle](https://palier.enys.dev/guides/passerelle-article-25-1). 5. **Fixer les dates.** L'assemblée fixe la date de fin du contrat actuel et celle de début du nouveau, au plus tôt un jour franc après l'assemblée. 6. **Passer le relais.** L'ancien syndic doit transmettre les documents au nouveau. En cas de non-renouvellement, le syndic sortant n'a droit à aucune indemnité. > Si le syndic en place ne convoque pas l'assemblée, tout copropriétaire peut saisir le président du tribunal judiciaire pour faire désigner un administrateur provisoire (article 47 du décret, avocat obligatoire). ## Que se passe-t-il si le syndic ne souhaite pas renouveler ? Il informe le conseil syndical au plus tard trois mois avant l'assemblée. Le conseil a ainsi le temps de consulter d'autres candidats. ## Mettre fin au contrat en cours : la résiliation anticipée ### À la demande du conseil syndical Les faits reprochés doivent être suffisamment graves : travaux urgents ou votés non réalisés, fournisseurs ou salariés non payés, assurances obligatoires non souscrites, absence de compte bancaire séparé au nom du syndicat. Une perte de confiance ou un désaccord ponctuel ne suffit pas. 1. Le conseil syndical demande au syndic, par lettre recommandée avec accusé de réception, d'inscrire la résiliation à l'ordre du jour de la prochaine assemblée, en détaillant les manquements. 2. Si le président du conseil syndical demande formellement la convocation d'une assemblée, le syndic dispose de deux mois à compter de la première présentation de la lettre pour la convoquer. À défaut, le président peut convoquer lui-même l'assemblée. 3. L'assemblée décide à la majorité de l'article 25 et fixe la date d'effet de la rupture, au plus tôt un jour franc après la réunion. 4. Si elle désigne un nouveau syndic, elle fixe la date de prise d'effet de son contrat. Préparez le remplacement avant de voter la résiliation, pour éviter une copropriété sans syndic. **Risque** : si la résiliation n'est pas justifiée par des inexécutions suffisamment graves, le syndic peut agir en justice contre le syndicat et obtenir des dommages et intérêts correspondant aux honoraires qu'il aurait perçus jusqu'au terme normal de son contrat (service-public.gouv.fr). ### À la demande du syndic Il doit justifier d'inexécutions suffisamment graves de la part du syndicat. Il informe le président du conseil syndical (ou l'ensemble des copropriétaires à défaut de conseil) de sa volonté de rompre. Il convoque ensuite une assemblée dans un délai de deux mois minimum après la notification, avec la désignation d'un nouveau syndic à l'ordre du jour. ## Après le vote : le transfert des documents Les documents appartiennent au syndicat. Selon service-public.gouv.fr (article 18-2 de la loi et articles 33-1 et 34 du décret), l'ancien syndic transmet au nouveau : | Délai | Documents | | --- | --- | | 15 jours | La situation de trésorerie et les coordonnées bancaires du syndicat | | 1 mois | L'ensemble des archives : règlement, registre des procès-verbaux, liste des copropriétaires, carnet d'entretien, contrats, pièces comptables, diagnostics, plans, dossiers d'assurance, documents sociaux | | 2 mois | Les états de compte des copropriétaires et les comptes du syndicat après rapprochement et clôture | En cas de refus ou de retard, le nouveau syndic ou le président du conseil syndical envoie une mise en demeure. Si elle reste sans effet, le président du tribunal judiciaire peut ordonner la remise sous astreinte. ## Un calendrier type Pour un contrat se terminant le 31 mars, à Lyon ou Villeurbanne : | Quand | Quoi | | --- | --- | | Octobre à décembre | Le conseil syndical consulte plusieurs syndics | | Début janvier | Demande d'inscription par lettre recommandée, avec projets de contrats | | Fin janvier | Envoi de la convocation (au moins 21 jours avant l'assemblée) | | Février ou mars | Assemblée : vote, dates de fin et de début de mandat | | Au plus tôt un jour franc après l'assemblée | Prise d'effet du nouveau contrat | L'assemblée doit rester dans les trois mois précédant la fin du contrat. ## S'outiller pour le changement Quand on passe d'un syndic professionnel à un syndic bénévole ou coopératif, il faut reprendre les comptes, les contrats et les documents. Palier est conçu pour ces petites équipes : convocation et procès-verbal générés, charges expliquées par lot, suivi des incidents et travaux. Voir [le produit](https://palier.enys.dev/produit) et [l'essai gratuit de 7 jours](https://palier.enys.dev/inscription). Autres lectures : [devenir syndic bénévole](https://palier.enys.dev/guides/devenir-syndic-benevole), [le syndic coopératif](https://palier.enys.dev/guides/syndic-cooperatif). ## Questions fréquentes ### Peut-on changer de syndic en cours de mandat ? Oui, mais seulement pour des manquements suffisamment graves, par une résiliation votée à la majorité de l'article 25. Une rupture injustifiée expose le syndicat à des dommages et intérêts. ### Quelle majorité faut-il pour désigner un nouveau syndic ? La majorité absolue de l'article 25 : plus de la moitié de toutes les voix du syndicat. Si un candidat recueille au moins un tiers des voix, un second vote à la majorité simple peut avoir lieu dans la même assemblée. ### Le syndic sortant a-t-il droit à une indemnité ? Pas en cas de simple non-renouvellement. En cas de résiliation anticipée injustifiée, il peut obtenir des dommages et intérêts. ### Que faire si l'ancien syndic ne remet pas les documents ? Envoyez une mise en demeure, par recommandé ou par acte de commissaire de justice. Si elle reste sans effet, le président du tribunal judiciaire peut ordonner la remise sous astreinte. ### Faut-il toujours mettre les syndics en concurrence ? Le conseil syndical doit le faire avant le renouvellement ou le changement, sauf s'il n'y a pas de conseil syndical ou si l'assemblée en a dispensé le conseil l'année précédente. Son absence n'annule pas la désignation. ## Sources - [Légifrance : loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis](https://www.legifrance.gouv.fr/loda/id/JORFTEXT000000880200) - [Légifrance : décret n° 67-223 du 17 mars 1967 pris pour l'application de la loi du 10 juillet 1965](https://www.legifrance.gouv.fr/loda/id/LEGITEXT000006061423/) - [Service-public.gouv.fr : changer de syndic en fin de mandat](https://www.service-public.gouv.fr/particuliers/vosdroits/F1548) - [Service-public.gouv.fr : mettre fin au mandat en cours d'un syndic](https://www.service-public.gouv.fr/particuliers/vosdroits/F31671) - [Service-public.gouv.fr : documents de la copropriété en cas de changement de syndic](https://www.service-public.gouv.fr/particuliers/vosdroits/F31672) - [ANIL : choix et désignation du syndic de copropriété](https://www.anil.org/votre-projet/vous-etes-proprietaire/copropriete/syndic/) --- # Compte bancaire séparé en copropriété : une obligation sans exception URL : https://palier.enys.dev/guides/compte-bancaire-separe-copropriete Rubrique : Syndic et conseil syndical. Auteur : Enys, rédigé à partir des textes officiels. Publié le 2026-10-16, mis à jour le 2026-10-16. > Tout syndic doit ouvrir un compte séparé au nom du syndicat (article 18 de la loi de 1965). La dispense des copropriétés de 15 lots au plus a disparu fin 2020. **L'essentiel** - Le syndic doit ouvrir, dans les trois mois suivant sa désignation, un compte bancaire séparé au nom du syndicat des copropriétaires, sur lequel sont versées sans délai toutes les sommes reçues pour la copropriété (article 18 de la loi du 10 juillet 1965). - La dispense de compte séparé dont pouvaient bénéficier les copropriétés de 15 lots au plus a été supprimée par l'ordonnance du 30 octobre 2019, à compter du 31 décembre 2020 : l'obligation vaut désormais pour toutes les copropriétés. - Faute d'ouverture du compte dans ce délai, le mandat du syndic est nul de plein droit, mais les actes passés avec des tiers de bonne foi restent valables. Le syndic doit ouvrir, dans les trois mois suivant sa désignation, un compte bancaire séparé au nom du syndicat des copropriétaires, distinct de ses propres comptes, et y verser toutes les sommes reçues pour la copropriété (article 18 de la loi du 10 juillet 1965). Depuis le 31 décembre 2020, l'ordonnance du 30 octobre 2019 a supprimé la dispense qui existait pour les copropriétés de 15 lots au plus : l'obligation vaut pour tous les syndicats, sans exception. Sans compte séparé, le mandat du syndic est nul de plein droit. ## Le principe : l'argent de la copropriété n'est pas celui du syndic Selon service-public.gouv.fr, le syndic ouvre le compte au nom du syndicat et non au sien, dans les trois mois suivant sa désignation : le titulaire du compte est le syndicat des copropriétaires. Toutes les sommes reçues au nom et pour le compte du syndicat y sont versées : provisions sur charges, appels de fonds pour travaux, produits de location de parties communes, indemnités d'assurance. L'article 18 de la loi de 1965 entoure ce compte de plusieurs garanties : - le syndic l'ouvre dans l'établissement bancaire qu'il choisit, mais l'assemblée peut décider, à la majorité de l'article 25, de le faire ouvrir dans un autre établissement ; - il ne peut faire l'objet d'aucune convention de fusion ni de compensation avec un autre compte ; - les intérêts éventuels sont définitivement acquis au syndicat ; - le syndic met à la disposition du conseil syndical une copie des relevés périodiques dès qu'il les reçoit. Les cotisations au fonds de travaux suivent la même logique, sur un compte séparé rémunéré lui aussi ouvert au nom du syndicat (voir [le guide sur le fonds de travaux](https://palier.enys.dev/guides/fonds-de-travaux-copropriete)). L'intérêt de ce cloisonnement est simple : en cas de défaillance du cabinet, l'argent de la copropriété n'est pas mélangé à ses dettes ni à la trésorerie des autres immeubles qu'il gère. C'est aussi pourquoi les relevés sont accessibles au conseil syndical, notamment dans l'espace en ligne (voir [le guide sur l'espace en ligne du syndic](https://palier.enys.dev/guides/espace-en-ligne-syndic-obligatoire)). ## L'ancienne dispense, supprimée depuis 2021 Jusqu'à la fin de l'année 2020, la loi de 1965 prévoyait une exception. Une copropriété de 15 lots au plus (logements, bureaux ou commerces), gérée par un syndic professionnel soumis à la loi Hoguet, pouvait dispenser ce dernier d'ouvrir un compte séparé, par un vote à la majorité de l'article 25. Les fonds passaient alors par le compte unique du cabinet, dans un sous-compte individualisé au nom du syndicat. L'ordonnance n° 2019-1101 du 30 octobre 2019 a mis fin à cette possibilité. L'ANIL et l'INC le confirment : la dispense est supprimée, et la mesure est entrée en vigueur le 31 décembre 2020. Depuis le 1er janvier 2021, le compte séparé est la seule option, quelle que soit la taille de l'immeuble. ### Ce qui a changé concrètement | Point | Jusqu'au 30 décembre 2020 | Depuis le 31 décembre 2020 | | --- | --- | --- | | Copropriétés de plus de 15 lots | Compte séparé obligatoire | Compte séparé obligatoire | | Copropriétés de 15 lots au plus | Dispense possible, votée à l'article 25 | Compte séparé obligatoire | | Fonds de la copropriété dispensée | Sous-compte dans le compte unique du syndic | Compte au nom du syndicat | | Relevés pour le conseil syndical | Relevés du sous-compte au président du conseil syndical | Copie des relevés du compte séparé dès réception | Une résolution de dispense votée avant 2021 n'a donc plus d'effet aujourd'hui. Si un procès-verbal ancien la mentionne, ne vous y fiez pas. ### Votre copropriété fonctionne encore avec un compte unique ? Cela arrive encore dans de petits immeubles, souvent par habitude. La situation n'est pas conforme, et elle fragilise le mandat du syndic. Voici comment réagir, sans panique mais sans attendre : 1. **Demandez par écrit au syndic** l'intitulé exact du compte et le dernier relevé. S'il s'agit d'un sous-compte rattaché à son propre compte, l'immeuble n'a pas de compte séparé. 2. **Exigez l'ouverture immédiate** d'un compte au nom du syndicat et le transfert des fonds, avec une date de réalisation. 3. **Inscrivez la question à l'ordre du jour** de la prochaine assemblée, par exemple pour choisir l'établissement à la majorité de l'article 25, ou pour envisager un changement de syndic (voir [le guide sur les questions à l'ordre du jour](https://palier.enys.dev/guides/question-ordre-du-jour-ag) et [celui sur le changement de syndic](https://palier.enys.dev/guides/changer-de-syndic)). 4. **Rapprochez les soldes** : le montant transféré doit correspondre à la trésorerie indiquée dans les comptes de la copropriété. 5. **En cas de doute sur la validité du mandat**, demandez conseil à l'ADIL du Rhône ou à un avocat avant d'agir en justice : les conséquences d'une nullité se mesurent au cas par cas. ## La sanction : un mandat nul L'article 18 prévoit que la méconnaissance de cette obligation emporte la nullité de plein droit du mandat du syndic à l'expiration du délai de trois mois suivant sa désignation. Les actes qu'il a passés avec des tiers de bonne foi restent valables : un fournisseur payé dans l'intervalle n'a pas à craindre de remise en cause. Selon Lefebvre Dalloz, qui cite un arrêt de la Cour de cassation du 9 novembre 2017 (pourvoi n° 16-20752), l'action d'un copropriétaire pour faire constater cette nullité se prescrit par dix ans à compter de la fin du délai de trois mois. Un syndic qui n'a jamais ouvert de compte séparé reste donc exposé longtemps. ## Et pour un syndic bénévole ? L'obligation ne dépend pas du statut du syndic. D'après service-public.gouv.fr, le syndic non professionnel doit lui aussi ouvrir, dans les trois mois de sa désignation, un compte au nom du syndicat des copropriétaires. Utiliser son compte personnel pour encaisser les charges, même temporairement, est une erreur fréquente dans les petites copropriétés de Lyon ou de Villeurbanne : elle mélange les fonds et complique toute reddition de comptes. Le guide pour [devenir syndic bénévole](https://palier.enys.dev/guides/devenir-syndic-benevole) détaille les démarches. Avant d'ouvrir le compte, vérifiez que l'établissement choisi est bien une banque. Lefebvre Dalloz relaie une réponse ministérielle publiée en mars 2026 qui écarte certains établissements de paiement et banques en ligne : interrogez votre conseiller sur ce point. ## Comment le conseil syndical vérifie 1. Demandez la copie du dernier relevé du compte au nom du syndicat. 2. Contrôlez l'intitulé : il doit mentionner le syndicat des copropriétaires, pas seulement le cabinet. 3. Rapprochez les relevés des appels de fonds et des factures payées. 4. Vérifiez l'existence du compte dédié au fonds de travaux. 5. Comparez le solde bancaire à la trésorerie indiquée dans les comptes (voir [le guide sur l'avance de trésorerie et les provisions](https://palier.enys.dev/guides/avance-tresorerie-provisions)). > Un relevé dont l'intitulé est « Cabinet X, sous-compte Résidence Y » est le signe d'un compte unique. Depuis 2021, ce montage n'est plus permis. ## Et au changement de syndic ? L'ancien syndic doit remettre au nouveau la situation de trésorerie, les références des comptes bancaires du syndicat et les coordonnées de la banque, dans les quinze jours qui suivent la fin de ses fonctions (article 18-2 de la loi de 1965). Les archives suivent dans un délai d'un mois (voir [le guide sur les archives de la copropriété](https://palier.enys.dev/guides/archives-copropriete)). Avec un compte au nom du syndicat, la passation se réduit à un changement de mandataire sur un compte qui existe déjà. ## Questions fréquentes ### Mon syndic peut-il mettre l'argent de la copropriété sur son compte ? Non. Depuis le 31 décembre 2020, toutes les copropriétés doivent disposer d'un compte séparé au nom du syndicat. L'ancienne dispense des copropriétés de 15 lots au plus a été supprimée par l'ordonnance du 30 octobre 2019. ### La dispense de compte séparé pour 15 lots existe-t-elle encore ? Non. Elle a disparu à compter du 31 décembre 2020. Une résolution de dispense votée auparavant n'autorise plus le syndic à gérer les fonds sur son compte unique. ### Les intérêts du compte appartiennent-ils au syndic ? Non. L'article 18 de la loi de 1965 prévoit que les intérêts éventuels sont définitivement acquis au syndicat. ### Quel délai a le syndic pour ouvrir le compte ? Trois mois après sa désignation. Passé ce délai, son mandat est nul de plein droit, mais les actes passés avec des tiers de bonne foi restent valables. ### Peut-on changer de banque pour le compte de la copropriété ? Oui. L'assemblée peut décider, à la majorité de l'article 25, que le compte sera ouvert dans un autre établissement que celui choisi par le syndic. ## Sources - [Légifrance : loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis](https://www.legifrance.gouv.fr/loda/id/JORFTEXT000000880200) - [Légifrance : ordonnance n° 2019-1101 du 30 octobre 2019 portant réforme du droit de la copropriété](https://www.legifrance.gouv.fr/jorf/id/JORFTEXT000039295537/) - [Service-public.gouv.fr : syndic de copropriété](https://www.service-public.gouv.fr/particuliers/vosdroits/F2608) - [ANIL : réforme du droit de la copropriété (ordonnance du 30 octobre 2019)](https://www.anil.org/aj-reforme-droit-copropriete/) - [ANIL : nullité de plein droit du contrat de syndic pour défaut d'ouverture du compte bancaire séparé](https://www.anil.org/jurisprudences-nullite-plein-droit-contrat-syndic-defaut-ouverture-compte-bancaire-separe/) - [INC : 2020, de nouvelles mesures pour encadrer les syndics de copropriété](https://www.inc-conso.fr/node/11554) - [Lefebvre Dalloz : compte bancaire séparé et copropriété](https://formation.lefebvre-dalloz.fr/actualite/compte-bancaire-separe-et-copropriete) --- # Conseil syndical de copropriété : rôle, pouvoirs et délégations URL : https://palier.enys.dev/guides/role-conseil-syndical Rubrique : Syndic et conseil syndical. Auteur : Enys, rédigé à partir des textes officiels. Publié le 2026-10-16, mis à jour le 2026-10-16. > Le conseil syndical assiste et contrôle le syndic. Une délégation de pouvoirs (articles 21-1 à 21-5) est possible pour 2 ans maximum, avec au moins 3 membres. **L'essentiel** - Le conseil syndical assiste le syndic et contrôle sa gestion ; il est obligatoire dans toute copropriété (article 21 de la loi du 10 juillet 1965), sauf exceptions comme une renonciation votée à la double majorité de l'article 26 ou le régime des petites copropriétés. - Ses membres sont élus par l'assemblée générale à la majorité de l'article 25, pour trois ans au plus, et exercent leur mandat à titre gratuit. - L'assemblée peut lui déléguer, à la majorité de l'article 25, le pouvoir de prendre seul des décisions relevant de l'article 24, pour deux ans au plus, à condition qu'il compte au moins trois membres (articles 21-1 à 21-5). Le conseil syndical assiste le syndic et contrôle sa gestion. Il est en principe obligatoire dans toute copropriété (article 21 de la loi du 10 juillet 1965). Il peut recevoir de l'assemblée générale une délégation de pouvoirs pour prendre certaines décisions de l'article 24, pour deux ans au plus, s'il compte au moins trois membres (articles 21-1 à 21-5). ## Un organe obligatoire, sauf exceptions Un conseil syndical doit exister dans toute copropriété. Le règlement n'a pas à le prévoir. Trois exceptions, selon service-public.gouv.fr : - l'assemblée y renonce à la double majorité de l'article 26, décision que l'on peut ensuite revoir à la majorité de l'article 25 ; - personne ne se porte candidat, ou la majorité requise n'est pas obtenue : le juge peut désigner le conseil à la demande du syndic ou d'un copropriétaire ; - la petite copropriété (cinq lots au plus à usage de logement, bureaux ou commerces, ou budget prévisionnel moyen inférieur à 15 000 euros sur trois exercices consécutifs). ## Qui peut en être membre La loi dresse une liste limitative : copropriétaires, leurs ascendants ou descendants, conjoints ou partenaires de Pacs, associés d'une SCI propriétaire, accédants ou acquéreurs à terme, représentants légaux et usufruitiers. Un simple mandataire non apparenté n'en fait pas partie. Quand le syndic est un professionnel, ni lui, ni ses salariés, ni leurs proches ne peuvent siéger. Il n'existe pas de minimum légal de membres, mais service-public.gouv.fr recommande d'en avoir au moins trois, et la délégation de pouvoirs l'exige. ## Comment il est désigné Les membres sont élus par l'assemblée générale, un par un, à la majorité de l'article 25. Si la candidature n'atteint pas cette majorité mais recueille au moins un tiers de toutes les voix, un second vote immédiat à l'article 24 est possible : voir [la passerelle de l'article 25-1](https://palier.enys.dev/guides/passerelle-article-25-1). Le mandat dure trois ans au plus, renouvelable à la majorité de l'article 25. Le conseil n'est plus valablement constitué si plus d'un quart des sièges sont vacants. ## Ce que fait le conseil syndical ### Assister et contrôler le syndic Le conseil donne son avis, de sa propre initiative ou à la demande du syndic. Le syndic doit obligatoirement le consulter pour : - l'élaboration de l'ordre du jour de l'assemblée ; - les travaux urgents de sauvegarde de l'immeuble ; - la désignation d'un administrateur provisoire en cas de copropriété en difficulté ; - les contrats et marchés dépassant un seuil voté par l'assemblée (2 000 euros dans l'exemple de la fiche de service-public.gouv.fr). Il contrôle la comptabilité, la répartition des dépenses, la passation et l'exécution des contrats, et suit l'exécution du budget prévisionnel. ### Mettre le syndic en concurrence Avant l'assemblée qui désigne ou renouvelle le syndic, le conseil consulte plusieurs syndics pour obtenir des projets de contrat et une fiche d'information sur les prix et prestations. L'assemblée peut dispenser le conseil de cette mission à la majorité de l'article 25. Voir [changer de syndic](https://palier.enys.dev/guides/changer-de-syndic). ### Accéder aux documents Tous les membres peuvent consulter les documents de gestion et en faire des copies. Si le syndic ne les transmet pas dans le mois qui suit la demande, 15 euros par jour de retard sont déduits de sa rémunération forfaitaire annuelle. ### Agir contre le syndic En cas de carence du syndic, le président du conseil syndical peut agir en justice pour réparer le préjudice du syndicat, mais seulement si l'assemblée le lui a expressément délégué, à la majorité de l'article 25. ### Convoquer l'assemblée en cas d'inaction Le président peut convoquer l'assemblée annuelle si le syndic reste inactif, après une mise en demeure. Voir [convocation de l'AG](https://palier.enys.dev/guides/convocation-ag-delais) et [AG extraordinaire](https://palier.enys.dev/guides/ag-extraordinaire-copropriete). ## La délégation de pouvoirs (articles 21-1 à 21-5) L'assemblée peut déléguer au conseil syndical le pouvoir de prendre seul des décisions relevant de la majorité de l'article 24, à condition qu'il compte au moins trois membres. Exemples : dates de la période de chauffage, entretien courant, abattage d'un arbre. | Règle | Contenu | | --- | --- | | Vote de la délégation | Majorité de l'article 25 | | Durée | Deux ans au plus, renouvelable par l'assemblée | | Exclusions | Approbation des comptes, budget prévisionnel, adaptation du règlement aux changements légaux ou réglementaires | | Prise de décision | Majorité des membres du conseil, voix du président prépondérante en cas d'égalité | | Financement | Sommes incluses dans le budget prévisionnel, ou fixées en assemblée pour les travaux hors budget | Le conseil rend compte : en cas de délégation, son rapport fait partie des documents joints à la convocation de l'assemblée. Pour une copropriété de Villeurbanne ou de Lyon qui a un conseil actif, la délégation évite de convoquer une assemblée pour chaque décision de gestion courante. ## Le président Il est élu parmi les membres. Il prépare et convoque les réunions du conseil, anime les débats, répartit les tâches, transmet les avis du conseil au syndic, aux copropriétaires et aux tiers. Il présente chaque année un rapport d'activités joint à la convocation de l'assemblée. ## Responsabilité et rémunération Les membres exercent à titre gratuit. Leurs dépenses nécessaires sont remboursées dans le cadre du budget. Ils peuvent engager leur responsabilité civile ou pénale, mais en raison du caractère bénévole, seule la faute grave est en pratique sanctionnée. Le syndicat doit souscrire une assurance de responsabilité civile pour chaque membre. ## Outils pour un conseil efficace Un conseil syndical peut avoir besoin de suivre incidents, devis et travaux entre deux assemblées. Palier propose ce suivi et le rapport annuel, avec les charges expliquées par lot, pour que le conseil appuie ses avis sur des chiffres lisibles. Voir [le produit](https://palier.enys.dev/produit). ## Questions fréquentes ### Le conseil syndical peut-il prendre des décisions à la place de l'assemblée ? Seulement par délégation de l'assemblée, pour des décisions de l'article 24 hors comptes, budget et adaptation du règlement, pour deux ans au plus et avec au moins trois membres. ### Un membre du conseil syndical peut-il être rémunéré ? Non. Les fonctions sont gratuites. Seuls les frais nécessaires à la mission sont remboursés. ### Peut-on être membre du conseil syndical sans être copropriétaire ? Seulement dans les catégories prévues : conjoint, partenaire de Pacs, ascendant ou descendant d'un copropriétaire, associé d'une SCI propriétaire, accédant à terme, représentant légal, usufruitier. ### Que se passe-t-il quand le conseil syndical n'a plus assez de membres ? Il n'est plus valablement constitué si plus d'un quart des sièges sont vacants. Les membres en place gardent leur mandat, et l'assemblée ne pourvoit que les sièges vacants. ### Le conseil syndical peut-il demander le changement du syndic ? Il peut demander l'inscription de la question à l'ordre du jour et, en cas de manquements suffisamment graves, la résiliation anticipée du contrat. Voir [le guide sur le changement de syndic](https://palier.enys.dev/guides/changer-de-syndic). ## Sources - [Légifrance : loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis](https://www.legifrance.gouv.fr/loda/id/JORFTEXT000000880200) - [Légifrance : décret n° 67-223 du 17 mars 1967 pris pour l'application de la loi du 10 juillet 1965](https://www.legifrance.gouv.fr/loda/id/LEGITEXT000006061423/) - [Service-public.gouv.fr : conseil syndical de copropriété](https://www.service-public.gouv.fr/particuliers/vosdroits/F2610) - [ANIL : le conseil syndical](https://www.anil.org/parole-expert-logement-copropriete/quest-ce-que-le-conseil-syndical/) --- # Contrat de syndic : contrat type obligatoire et honoraires encadrés URL : https://palier.enys.dev/guides/contrat-type-syndic-honoraires Rubrique : Syndic et conseil syndical. Auteur : Enys, rédigé à partir des textes officiels. Publié le 2026-10-16, mis à jour le 2026-10-16. > Le contrat de syndic suit le modèle du décret du 26 mars 2015 : forfait libre, prestations particulières limitées à une liste, mandat de 3 ans maximum. **L'essentiel** - Le contrat de syndic doit respecter le contrat type fixé par le décret n° 2015-342 du 26 mars 2015, pris pour l'application de l'article 18-1 A de la loi du 10 juillet 1965 ; le montant du forfait reste libre. - Le forfait couvre la gestion courante définie par le décret, et seules les prestations particulières de la liste limitative annexée peuvent être facturées en supplément. - Le mandat du syndic dure trois ans au plus (article 28 du décret du 17 mars 1967), et les honoraires d'état daté facturés lors d'une vente sont plafonnés à 380 euros TTC par le décret n° 2020-153 du 21 février 2020. Tout contrat de syndic, professionnel ou bénévole, doit suivre le contrat type fixé par le décret n° 2015-342 du 26 mars 2015 (service-public.gouv.fr). Le montant du forfait annuel reste libre, mais ce qu'il couvre est encadré, les prestations facturées en plus sont limitées à une liste, et le mandat dure trois ans au maximum, sans reconduction tacite. ## Ce que le contrat type change concrètement Avant 2015, chaque syndic rédigeait son contrat. Les écarts de présentation rendaient les comparaisons presque impossibles : un forfait bas pouvait cacher des dizaines de lignes facturées à part. Le décret, pris pour l'application de l'article 18-1 A de la loi du 10 juillet 1965, impose un modèle commun, avec une structure identique d'un cabinet à l'autre. Selon l'ANIL, ce modèle s'applique aux contrats conclus ou renouvelés après le 1er juillet 2015. Les parties peuvent adapter le contenu (ajouter une prestation au forfait, par exemple), mais pas s'écarter du cadre. Le texte doit aussi être imprimé en caractères d'au moins huit points. Un syndic qui ne respecte pas le contrat type s'expose, selon service-public.gouv.fr, à une amende administrative pouvant atteindre 3 000 euros pour une personne physique et 15 000 euros pour une personne morale. ## Les trois blocs de rémunération | Bloc | Ce qu'il couvre | Qui décide du prix | | --- | --- | --- | | Forfait annuel | La gestion courante, listée à l'annexe 1 du décret | Négocié librement, exprimé HT et TTC | | Prestations particulières | Une liste fermée, à l'annexe 2 du décret | Tarif ou taux horaire prévu au contrat | | Frais imputés à un seul copropriétaire | Recouvrement, état daté, copies | Prévus par la loi et le décret | ### Le forfait de gestion courante Il doit être indiqué en chiffres annuels, hors taxes et toutes taxes comprises. Il inclut les tâches de base : tenue de l'assemblée annuelle, comptabilité, appels de fonds, exécution des décisions, tenue des archives. Le contrat fixe aussi les jours et heures d'ouverture ; au-delà, des heures supplémentaires peuvent être facturées au taux horaire du contrat. Le contrat peut prévoir une révision annuelle du forfait. Il peut aussi retirer certaines prestations optionnelles par un vote de l'assemblée, comme l'espace en ligne ou le compte séparé dans une petite copropriété (voir [le guide sur l'espace en ligne du syndic](https://palier.enys.dev/guides/espace-en-ligne-syndic-obligatoire) et [celui sur le compte séparé](https://palier.enys.dev/guides/compte-bancaire-separe-copropriete)). > Comparer deux syndics sur le forfait seul ne dit rien. Rapportez-le au nombre de lots, puis ajoutez la facture probable des prestations particulières sur trois ans. ### Les prestations particulières Elles sont limitativement énumérées par le décret, en six familles : - réunions et visites supplémentaires ; - règlement de copropriété et état descriptif de division ; - gestion des sinistres ; - travaux et études techniques ; - litiges et contentieux ; - autres prestations (dont les diligences liées au DPE collectif et à l'audit énergétique). Le syndic facture soit à l'heure passée, soit selon un tarif fixé par prestation. Pour les travaux, ses honoraires sont un pourcentage du montant HT des travaux, selon un barème dégressif. Ils doivent être votés par la même assemblée que les travaux, après mise en concurrence. Une prestation absente de la liste ne peut pas être facturée à la copropriété. ### Les frais mis à la charge d'un seul copropriétaire L'article 10-1 de la loi de 1965 réserve au copropriétaire concerné les frais nécessaires au recouvrement d'une créance : relances, mises en demeure, remise du dossier à un avocat. Le syndic ne peut pas les répartir entre tous. Les frais d'état daté, lors d'une vente, sont plafonnés à 380 euros TTC par l'article 1er du décret n° 2020-153 du 21 février 2020. Le Conseil d'État a rejeté, le 17 mars 2026 (décision n° 499299), un recours qui demandait de réexaminer ce plafond. Pour le détail des impayés, voir [le guide sur les charges impayées](https://palier.enys.dev/guides/impayes-charges-copropriete). ## Durée, renouvellement, fin du contrat Le mandat est de trois ans au plus (article 28 du décret du 17 mars 1967). Il tombe à un an au plus si le syndic, ou une personne avec laquelle il vit en couple ou est lié, a participé à la construction de l'immeuble. Le renouvellement se vote à la majorité absolue de l'article 25, et le contrat ne peut pas être reconduit tacitement. La date de début et la date de fin doivent y figurer. Le syndic peut démissionner par lettre recommandée avec accusé de réception, avec un préavis d'au moins trois mois, selon l'ANIL. La révocation exige un motif légitime : sans motif, la copropriété s'expose à des dommages et intérêts. ## Relire son contrat avant le vote : sept points 1. Le contrat reprend-il bien la trame du décret de 2015, avec ses douze articles ? 2. Le forfait est-il exprimé en HT et TTC, sur douze mois ? 3. Les jours et heures d'ouverture sont-ils précisés ? 4. Chaque ligne de prestation particulière correspond-elle à l'annexe 2 ? 5. Les honoraires de travaux suivent-ils un barème dégressif ? 6. Les dates de début et de fin du mandat figurent-elles en toutes lettres ? 7. Les options exclues (espace en ligne, compte séparé) sont-elles clairement identifiées ? Un exemple pour fixer les idées, avec des chiffres fictifs : pour une copropriété de 40 lots à Villeurbanne, un forfait de 6 000 euros TTC par an représente 150 euros par lot. Un concurrent à 5 200 euros TTC qui facture à part deux visites supplémentaires par an à 180 euros n'est plus forcément moins cher. Une fois le contrat voté, retrouver ses annexes, ses devis et ses factures au même endroit évite de les chercher un an plus tard : c'est ce que propose l'espace documents de Palier ([essai gratuit de 7 jours](https://palier.enys.dev/inscription)). ## Questions fréquentes ### Un syndic peut-il refuser le contrat type ? Non. Le contrat type est obligatoire pour tout syndic, professionnel ou non. Seuls les syndicats composés uniquement de personnes morales dans un immeuble non résidentiel peuvent s'en écarter, selon l'ANIL. ### Le contrat de syndic peut-il être reconduit automatiquement ? Non. Le mandat ne peut pas être renouvelé tacitement. Chaque période exige un vote de l'assemblée générale et un nouveau contrat conforme au modèle. ### Combien peut coûter un syndic ? La loi ne fixe aucun prix : le forfait est négocié librement. Pour comparer, divisez le forfait annuel TTC par le nombre de lots, puis ajoutez le coût des prestations particulières que vous prévoyez d'utiliser. ### Le syndic peut-il facturer des photocopies ou des courriers ? Les frais d'envoi liés aux prestations du forfait sont remboursés selon les modalités du contrat. Les copies papier de certains documents (carnet d'entretien, diagnostics, procès-verbaux certifiés) sont facturées au copropriétaire qui les demande, d'après l'ANIL. ### Que faire si mon syndic facture une prestation hors liste ? Demandez à lire la ligne dans le contrat et vérifiez l'annexe 2 du décret. En cas de blocage, le conseil syndical peut le relever en assemblée ; voir [le rôle du conseil syndical](https://palier.enys.dev/guides/role-conseil-syndical). ## Sources - [Légifrance : décret n° 2015-342 du 26 mars 2015 définissant le contrat type de syndic](https://www.legifrance.gouv.fr/jorf/id/JORFTEXT000030405166) - [Légifrance : loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis](https://www.legifrance.gouv.fr/loda/id/JORFTEXT000000880200) - [Légifrance : décret n° 67-223 du 17 mars 1967 pris pour l'application de la loi du 10 juillet 1965](https://www.legifrance.gouv.fr/loda/id/LEGITEXT000006061423/) - [Légifrance : décret n° 2020-153 du 21 février 2020 (plafond des honoraires d'état daté)](https://www.legifrance.gouv.fr/jorf/id/JORFTEXT000041617426) - [Service-public.gouv.fr : rémunération du syndic de copropriété](https://www.service-public.gouv.fr/particuliers/vosdroits/F32051) - [ANIL : contrat type et rémunération du syndic](https://www.anil.org/documentation-experte/analyses-juridiques-jurisprudence/analyses-juridiques/analyses-juridiques-2015/copropriete-contrat-type-et-remuneration-du-syndic/) --- # Copropriété de deux lots : comment elle fonctionne au quotidien URL : https://palier.enys.dev/guides/copropriete-deux-lots Rubrique : Syndic et conseil syndical. Auteur : Enys, rédigé à partir des textes officiels. Publié le 2026-10-16, mis à jour le 2026-10-16. > Une copropriété à deux copropriétaires suit le régime des articles 41-13 à 41-23 de la loi de 1965 : décisions facilitées, mesures de conservation prises seul. **L'essentiel** - Une copropriété dont les lots appartiennent à deux copropriétaires seulement relève d'un régime propre, prévu aux articles 41-13 à 41-23 de la loi du 10 juillet 1965 et applicable depuis le 1er juin 2020. - Selon l'ANIL, le copropriétaire qui détient plus de la moitié des voix peut prendre seul les décisions relevant de l'article 24, celui qui en détient au moins les deux tiers celles de l'article 25, et chacun peut prendre seul les mesures nécessaires à la conservation de l'immeuble. - Une décision prise seul doit être notifiée à l'autre copropriétaire, qui dispose de deux mois pour la contester, et le budget prévisionnel comme l'approbation des comptes restent votés en assemblée générale. Une copropriété "de deux lots" est en réalité une copropriété dont les voix sont réparties entre deux copropriétaires seulement. Elle suit un régime propre, aux articles 41-13 à 41-23 de la loi du 10 juillet 1965, introduit par l'ordonnance du 30 octobre 2019 et applicable depuis le 1er juin 2020. Les décisions sont assouplies, et chaque copropriétaire peut agir seul pour les mesures de conservation de l'immeuble, à condition d'informer l'autre et de justifier la dépense (ANIL). ## Deux lots, ou deux copropriétaires ? Le critère de la loi porte sur le nombre de propriétaires, pas sur le nombre de lots. Si une même personne détient plusieurs lots et qu'une autre détient le reste, la copropriété relève du régime à deux copropriétaires, quelle que soit la destination des lots (ANIL). Exemples fréquents : - une maison divisée en deux logements, vendus à deux familles différentes ; - un immeuble d'un petit bourg dont le rez-de-chaussée commercial appartient à un propriétaire et les étages à un autre ; - un ancien corps de ferme du Rhône partagé entre deux héritiers qui ont mis les lots en copropriété. Si votre copropriété compte plus de deux propriétaires, c'est le régime général ou celui des [petites copropriétés](https://palier.enys.dev/guides/petite-copropriete-regles-simplifiees) qui s'applique. ## Ce qui reste obligatoire Même à deux, il s'agit d'une vraie copropriété : un règlement de copropriété, un état descriptif de division, des tantièmes (voir [les tantièmes](https://palier.enys.dev/guides/tantiemes-copropriete)), et un syndic pour gérer. Avec deux copropriétaires, la question "qui est syndic ?" se règle souvent à l'amiable : l'un des deux assume la fonction, ou ils recourent à un professionnel. Si un poste vacant bloque la situation, voyez [comment désigner un syndic](https://palier.enys.dev/guides/copropriete-sans-syndic). ## Comment on décide à deux La loi allège la prise de décision, en assemblée comme en dehors. D'après l'analyse de l'ordonnance publiée par l'ANIL, l'article 41-16 de la loi de 1965 donne un poids direct au copropriétaire majoritaire : | Décision | Qui peut la prendre | | --- | --- | | Décision relevant de la majorité de l'article 24 | Le copropriétaire qui détient plus de la moitié des voix | | Décision relevant de la majorité de l'article 25 | Le copropriétaire qui détient au moins les deux tiers des voix | | Mesure nécessaire à la conservation de l'immeuble | Chacun des deux, même sans urgence | | Autres décisions (article 26, unanimité) | En pratique, les deux ensemble | Un exemple chiffré : si l'un détient 600 tantièmes sur 1 000 et l'autre 400, le premier peut prendre seul les décisions de l'article 24, mais pas celles de l'article 25, qui demandent 667 tantièmes. À 500 contre 500, aucun des deux ne décide seul, hors mesures de conservation. La répartition des voix change donc tout : vérifiez-la dans l'état descriptif de division avant de discuter d'un projet. > Quand les tantièmes sont à égalité, un désaccord bloque la décision. Anticipez-le dans un échange écrit, plutôt qu'au moment où une fuite survient. ## Avec ou sans assemblée générale - **Sans convocation** : les deux copropriétaires peuvent se réunir sans convocation préalable pour prendre toutes les décisions (service-public.gouv.fr, fiche sur la convocation de l'assemblée). - **Sur convocation** : chacun peut convoquer l'autre à une assemblée en lui précisant les questions inscrites à l'ordre du jour (article 41-18). - **Sans réunion** : les mesures de conservation et les décisions que le copropriétaire majoritaire peut prendre seul n'exigent pas d'assemblée, sauf le vote du budget prévisionnel et l'approbation des comptes, qui restent soumis à une assemblée au moins une fois par an (ANIL). - **Notification** : une décision prise seul doit être notifiée à l'autre copropriétaire, faute de quoi elle lui est inopposable. Celui qui l'a prise est chargé de l'exécuter. ## Contester une décision prise par l'autre Le copropriétaire qui n'a pas pris part à la décision dispose de deux mois à compter de sa notification pour la contester en justice. La contestation suspend l'exécution de la décision, sauf urgence (article 41-19, d'après l'ANIL). Notez donc la date de réception de chaque notification : passé ce délai, la décision s'impose. ## Agir seul pour préserver l'immeuble C'est la mesure la plus pratique. Chaque copropriétaire peut prendre seul les mesures nécessaires à la conservation de l'immeuble, même si elles ne présentent pas de caractère d'urgence, à condition d'en informer l'autre et de justifier le coût (ANIL). Exemple : une fuite sur la toiture commune à Villeurbanne pendant l'hiver. Le copropriétaire de l'étage peut faire intervenir un couvreur sans attendre l'autre, puis lui adresser le devis ou la facture et expliquer pourquoi l'intervention ne pouvait pas attendre. Cette souplesse vaut pour la conservation, pas pour des travaux d'amélioration : refaire la façade pour embellir l'immeuble demande l'accord de l'autre. ## Répartir les charges à deux Les charges se répartissent comme dans toute copropriété : charges générales selon les tantièmes, charges spéciales selon l'utilité (voir [les clés de répartition](https://palier.enys.dev/guides/cles-de-repartition-charges)). Avec deux lots, les erreurs viennent surtout du flou : qui paie l'assurance, l'eau commune, le nettoyage de la cour ? Écrivez-le noir sur blanc, même si vous vous entendez bien. La loi fixe deux règles utiles, selon l'ANIL. Chaque copropriétaire contribue aux dépenses en proportion des quotes-parts de parties communes attachées à ses lots, et celui qui a avancé des fonds peut contraindre l'autre à supporter avec lui les dépenses nécessaires (article 41-17). Le copropriétaire qui, sans être syndic, encaisse des recettes ou engage des dépenses pour la copropriété tient un état à la disposition de l'autre (article 41-20). Un tableau partagé, ou un outil comme Palier qui calcule la part de chaque lot ([essai gratuit de 7 jours](https://palier.enys.dev/inscription)), évite les débats de fin d'année. ## En cas de blocage durable Si les deux copropriétaires ne s'accordent pas sur un point nécessaire à la gestion, la voie du juge reste ouverte, par exemple pour faire nommer un administrateur provisoire quand personne ne veut ou ne peut assumer la fonction de syndic. La loi prévoit aussi des recours propres aux copropriétés à deux, d'après l'ANIL : - un copropriétaire peut être autorisé par le juge à passer seul un acte lorsque le refus de l'autre met en péril l'intérêt commun (article 41-21) ; - le président du tribunal judiciaire peut prescrire ou autoriser des mesures urgentes (article 41-22) ; - la vente d'une partie commune peut être autorisée en justice à la demande du copropriétaire qui détient au moins les deux tiers des tantièmes, sur le modèle de l'article 815-5-1 du code civil (article 41-23). Un échange écrit préalable et le recours à un conciliateur de justice sont des étapes utiles avant de saisir le tribunal. ## Questions fréquentes ### Une copropriété à deux lots est-elle obligée d'avoir un syndic ? Oui, c'est une copropriété comme les autres, avec un règlement et un syndic. Ce syndic peut être l'un des copropriétaires ou un professionnel. ### Peut-on prendre des décisions sans assemblée générale à deux copropriétaires ? Oui. Les deux copropriétaires peuvent se réunir sans convocation, et le copropriétaire majoritaire peut prendre seul certaines décisions, qu'il notifie à l'autre (articles 41-13 à 41-23 de la loi de 1965). Le budget prévisionnel et l'approbation des comptes restent votés en assemblée. ### Un copropriétaire peut-il faire des travaux urgents sans l'accord de l'autre ? Pour la conservation de l'immeuble, oui : à condition d'informer l'autre copropriétaire et de justifier la dépense (ANIL). Pour des travaux d'amélioration, l'accord reste nécessaire. ### Une copropriété à deux copropriétaires est-elle aussi une petite copropriété ? Pas toujours. Les deux régimes sont distincts (articles 41-8 à 41-12 pour les petites copropriétés, 41-13 à 41-23 pour les copropriétés à deux copropriétaires). ## Sources - [Légifrance : loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis](https://www.legifrance.gouv.fr/loda/id/JORFTEXT000000880200) - [Légifrance : ordonnance n° 2019-1101 du 30 octobre 2019 portant réforme du droit de la copropriété](https://www.legifrance.gouv.fr/jorf/id/JORFTEXT000039295537/) - [Service-public.gouv.fr : convocation de l'assemblée générale des copropriétaires](https://www.service-public.gouv.fr/particuliers/vosdroits/F2615) - [ANIL : réforme du droit de la copropriété (ordonnance du 30 octobre 2019)](https://www.anil.org/aj-reforme-droit-copropriete/) - [ANIL : les petites copropriétés, quelles règles](https://www.anil.org/parole-expert-logement-petite-copropriete/) --- # Copropriété sans syndic : que faire et comment en désigner un URL : https://palier.enys.dev/guides/copropriete-sans-syndic Rubrique : Syndic et conseil syndical. Auteur : Enys, rédigé à partir des textes officiels. Publié le 2026-10-16, mis à jour le 2026-10-16. > Plus de syndic dans votre immeuble ? Un copropriétaire peut convoquer l'AG pour en désigner un, sinon requête au président du tribunal judiciaire. **L'essentiel** - Lorsque la copropriété n'a plus de syndic, tout copropriétaire peut convoquer une assemblée générale en vue de désigner un nouveau syndic (article 47 du décret du 17 mars 1967). - À défaut, tout intéressé peut demander par requête au président du tribunal judiciaire la désignation d'un administrateur provisoire, chargé notamment de convoquer l'assemblée pour nommer un syndic. - Si une assemblée réunie pour désigner un syndic n'y parvient pas, un ou plusieurs copropriétaires, le maire ou le président de l'intercommunalité compétente en matière d'habitat peuvent saisir le président du tribunal judiciaire (article 46 du décret de 1967). Quand une copropriété n'a plus de syndic (démission, fin de mandat non renouvelé, liquidation du cabinet), n'importe quel copropriétaire peut convoquer une assemblée générale dont l'unique sujet est la désignation d'un nouveau syndic. Si personne ne le fait, tout intéressé peut demander au président du tribunal judiciaire, par requête, la nomination d'un administrateur provisoire. Ces deux voies sont décrites sur service-public.gouv.fr, qui renvoie aux articles 46 et 47 du décret du 17 mars 1967. ## Pourquoi on ne peut pas "faire sans" Le syndicat des copropriétaires existe de plein droit, qu'il ait un syndic ou non. En revanche, c'est le syndic qui exécute les décisions, tient la comptabilité, appelle les provisions, paie les fournisseurs et convoque l'assemblée (article 18 de la loi du 10 juillet 1965). Sans lui, les charges ne sont plus appelées, les contrats courent sans suivi, et l'assurance de l'immeuble peut devenir un sujet d'inquiétude au premier sinistre. Chaque semaine sans syndic aggrave donc la situation. Un exemple : dans un immeuble de huit lots à Villeurbanne, le cabinet cesse son activité en mars. En juin, la facture d'eau des parties communes n'est plus réglée et la chaudière n'a pas eu sa visite annuelle. Personne n'a mandat pour agir. ## Premier cas : l'assemblée n'a pas réussi à nommer un syndic Une assemblée a été convoquée avec la désignation du syndic à l'ordre du jour, mais aucun candidat n'a obtenu la majorité requise. Selon service-public.gouv.fr (article 46 du décret de 1967) : - un ou plusieurs copropriétaires, le maire ou le président de l'intercommunalité compétente en matière d'habitat peuvent saisir le président du tribunal judiciaire du lieu de l'immeuble ; - le recours à un avocat est obligatoire ; - le juge nomme un syndic judiciaire (on parle d'administrateur provisoire) ; - celui-ci doit convoquer une assemblée pour désigner un syndic deux mois avant la fin de sa mission, et sa mission s'achève quand l'assemblée a désigné un syndic qui accepte. Avant d'en arriver là, regardez si la [passerelle de l'article 25-1](https://palier.enys.dev/guides/passerelle-article-25-1) permet de sauver le vote : si la candidature a recueilli au moins un tiers des voix de tous les copropriétaires, un second vote immédiat à la majorité de l'article 24 est possible. ## Second cas : le poste est vacant Décès, dissolution de la société de syndic, fermeture du cabinet, démission, mandat arrivé à terme sans assemblée pour le remplacer, retrait du mandat par le juge : le poste est vacant. D'après service-public.gouv.fr (article 47 du décret) : 1. **Tout copropriétaire peut convoquer l'assemblée** pour désigner un syndic. Cette assemblée ne peut traiter que ce sujet. 2. **Si personne ne le fait**, tout intéressé peut saisir le président du tribunal judiciaire par requête. 3. Le juge peut alors nommer un administrateur provisoire. L'ordonnance fixe l'étendue et la durée de sa mission, et doit être notifiée à tous les copropriétaires dans le délai d'un mois. > Convoquer soi-même l'assemblée est presque toujours plus rapide et moins coûteux que la voie judiciaire. Fixez un ordre du jour simple et joignez les devis ou candidatures des syndics. ## Convoquer l'assemblée quand on n'est pas syndic Le convocateur doit respecter les règles habituelles : lieu, date, heure, ordre du jour, et le délai de convocation (voir [les délais de convocation de l'AG](https://palier.enys.dev/guides/convocation-ag-delais)). Si vous avez déjà des candidats, résumez leurs offres dans la convocation. Rédigez des projets de résolution distincts pour chaque candidat, du plus attendu au moins attendu, afin de ne pas perdre une assemblée sur un vote bloqué. Les règles de majorité sont détaillées dans [le guide sur les majorités d'AG](https://palier.enys.dev/guides/majorites-ag-copropriete). Les adresses des copropriétaires sont une difficulté fréquente : sans syndic, personne ne tient plus la liste. Le dernier appel de fonds, un ancien procès-verbal ou le règlement de copropriété aident à la reconstituer. Une convocation envoyée à une mauvaise adresse expose l'assemblée à une contestation (voir [contester un procès-verbal](https://palier.enys.dev/guides/proces-verbal-ag-contestation)). ## Quel type de syndic choisir Vous avez trois options : | Option | Pour qui | Point d'attention | | --- | --- | --- | | Syndic professionnel | Immeubles qui veulent déléguer | Contrat à comparer ligne à ligne | | Syndic bénévole (un copropriétaire) | Petites copropriétés | Disponibilité et compétence du volontaire | | Syndic coopératif (le conseil syndical élit son président qui est syndic) | Copropriétés organisées | Conseil syndical obligatoire, article 17-1 de la loi de 1965 | Pour une petite structure, regardez aussi [les règles simplifiées des petites copropriétés](https://palier.enys.dev/guides/petite-copropriete-regles-simplifiees). Le [rôle du conseil syndical](https://palier.enys.dev/guides/role-conseil-syndical) est central dans le modèle coopératif. ## Les premiers gestes une fois le syndic nommé - récupérer les archives, la comptabilité et les fonds auprès de l'ancien syndic ; - vérifier l'assurance de l'immeuble et les contrats en cours ; - établir la liste des impayés et refaire un budget (voir [le budget prévisionnel](https://palier.enys.dev/guides/budget-previsionnel-copropriete)) ; - planifier la prochaine assemblée annuelle. Pour un syndic bénévole ou coopératif, un outil comme Palier peut aider à répartir les charges lot par lot et à préparer l'assemblée : vous pouvez l'[essayer 7 jours gratuitement](https://palier.enys.dev/inscription). ## Questions fréquentes ### Une copropriété peut-elle fonctionner sans syndic ? Non, pas durablement. Le syndic est l'organe d'exécution du syndicat (article 18 de la loi du 10 juillet 1965). Sans lui, personne n'appelle les charges, ne paie les factures ni ne convoque l'assemblée. ### Qui peut convoquer l'assemblée quand il n'y a plus de syndic ? Tout copropriétaire, selon service-public.gouv.fr. Cette assemblée a pour seul objet la désignation d'un syndic. ### Faut-il un avocat pour demander un administrateur provisoire ? Oui, service-public.gouv.fr indique que l'avocat est obligatoire pour saisir le président du tribunal judiciaire du lieu de l'immeuble. ### Un copropriétaire peut-il devenir syndic ? Oui. C'est le syndic bénévole ou, avec un conseil syndical, le syndic coopératif (article 17-1 de la loi de 1965). L'assemblée le désigne comme n'importe quel syndic. ### Que devient la copropriété si personne ne veut être syndic ? Le juge peut nommer un administrateur provisoire sur requête. Il assure la gestion le temps qu'une assemblée désigne un syndic définitif. ## Sources - [Légifrance : loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis](https://www.legifrance.gouv.fr/loda/id/JORFTEXT000000880200) - [Légifrance : décret n° 67-223 du 17 mars 1967 pris pour l'application de la loi du 10 juillet 1965](https://www.legifrance.gouv.fr/loda/id/LEGITEXT000006061423/) - [Service-public.gouv.fr : copropriété sans syndic](https://www.service-public.gouv.fr/particuliers/vosdroits/F39760) - [ANIL : choix et désignation du syndic de copropriété](https://www.anil.org/votre-projet/vous-etes-proprietaire/copropriete/syndic/) --- # Devenir syndic bénévole : conditions, obligations et responsabilités URL : https://palier.enys.dev/guides/devenir-syndic-benevole Rubrique : Syndic et conseil syndical. Auteur : Enys, rédigé à partir des textes officiels. Publié le 2026-10-16, mis à jour le 2026-10-16. > Le syndic bénévole est un copropriétaire élu à la majorité de l'article 25, sans carte professionnelle. Mandat de 3 ans maximum, compte séparé obligatoire. **L'essentiel** - Le syndic bénévole est un copropriétaire de l'immeuble, désigné par l'assemblée générale à la majorité de l'article 25 de la loi du 10 juillet 1965, sans carte professionnelle (article 17-2). - Son mandat dure trois ans au plus, et il exerce les mêmes missions qu'un syndic professionnel : budget, comptabilité, assemblées, entretien, assurance et représentation du syndicat. - Il doit ouvrir un compte bancaire au nom du syndicat dans les trois mois de sa désignation, et sa responsabilité de mandataire est appréciée moins rigoureusement lorsque le mandat est gratuit (article 1992 du code civil). Pour devenir syndic bénévole, il faut être copropriétaire, se porter candidat et être élu par l'assemblée générale à la majorité de l'article 25 de la loi du 10 juillet 1965. Aucune carte professionnelle n'est exigée (article 17-2). Le mandat dure trois ans au plus. Le syndic bénévole assume les mêmes missions qu'un syndic professionnel : budget, comptes, assemblée, entretien, assurances. ## Les conditions - **Être copropriétaire** d'au moins un lot dans l'immeuble (propriétaire occupant ou bailleur). Un locataire ne peut pas l'être. - **Ne pas exercer l'activité à titre lucratif ni avoir de carte professionnelle** : c'est la définition du syndic non professionnel (article 17-2). - **Être élu en assemblée générale.** La candidature est inscrite à l'ordre du jour, puis votée à la majorité absolue. Si aucun candidat n'atteint cette majorité mais qu'un candidat recueille au moins un tiers de toutes les voix, un second vote immédiat à la majorité simple est possible. Voir [la passerelle de l'article 25-1](https://palier.enys.dev/guides/passerelle-article-25-1). Si vous cessez d'être copropriétaire (vente de votre lot), votre mandat reste valable trois mois. Pendant ce délai, vous devez convoquer une assemblée pour désigner votre successeur. ## Comment se faire élire, pas à pas 1. **Vérifier le statut de la copropriété** : syndic professionnel en place, copropriété sans syndic, ou syndic à remplacer. 2. **Adresser une demande d'inscription au syndic en place**, par lettre recommandée, avec un projet de résolution par candidat : voir [l'inscription d'une question](https://palier.enys.dev/guides/question-ordre-du-jour-ag). Le syndic en place ne peut ni refuser ni apprécier l'opportunité. 3. **Se préparer à la mise en concurrence.** Le conseil syndical interroge normalement plusieurs syndics avant l'assemblée. Elle n'est pas obligatoire s'il n'y a pas de conseil syndical ou si les copropriétaires l'ont écartée l'année précédente à la majorité de l'article 25. 4. **Fixer les dates** : fin du contrat de l'ancien syndic et début de votre mandat, au plus tôt un jour franc après l'assemblée. 5. **Obtenir l'élection** et signer, le cas échéant, le contrat. L'assemblée qui désigne le nouveau syndic se tient dans les trois mois précédant la fin du contrat en cours. Voir [changer de syndic](https://palier.enys.dev/guides/changer-de-syndic). ## Ce que le syndic bénévole doit faire Les missions sont les mêmes que celles du syndic professionnel (article 18 de la loi), selon service-public.gouv.fr : | Domaine | Obligations | | --- | --- | | Finances | Établir le budget prévisionnel avec le conseil syndical, tenir la comptabilité, appeler les fonds, recouvrer les impayés | | Compte bancaire | Ouvrir un compte séparé au nom du syndicat dans les trois mois de la désignation, et un compte dédié au fonds de travaux | | Administratif | Immatriculer la copropriété au registre national, tenir la fiche synthétique, le carnet d'entretien et la liste des copropriétaires | | Assemblée | Convoquer au moins une fois par an, tenir la réunion, rédiger et notifier le procès-verbal | | Entretien | Assurer la conservation de l'immeuble, la sécurité des occupants, les travaux urgents | | Assurances | Souscrire l'assurance multirisque et l'assurance de responsabilité civile du syndicat | | Représentation | Représenter le syndicat dans les actes civils et en justice | Le compte bancaire séparé est une obligation lourde de conséquences : à défaut, le mandat est nul de plein droit à l'expiration du délai de trois mois, les contrats conclus de bonne foi avec des tiers restant valables (article 18 de la loi, d'après l'INC). ## Ce que le syndic bénévole ne peut pas faire - Présider l'assemblée : l'article 22 écarte le syndic, ses proches et ses préposés. Les sources consultées ne prévoient pas d'exception pour le syndic non professionnel : faites élire un autre président de séance. Voir [la feuille de présence](https://palier.enys.dev/guides/feuille-de-presence-ag). - Recevoir des procurations : l'article 22 vise là aussi « le syndic ». Voir [les procurations](https://palier.enys.dev/guides/procurations-ag-limites). - Conserver pour lui les pouvoirs en blanc : ils vont au président du conseil syndical. ## Rémunération et contrat Un syndic non rémunéré n'est pas tenu de respecter le contrat-type réglementé, mais peut choisir de s'y conformer. Un syndic rémunéré doit le respecter (durée, missions, rémunération). Ses frais peuvent être remboursés. ## Durée du mandat et fin des fonctions La durée est fixée par l'assemblée : trois ans au maximum, renouvelable à la majorité de l'article 25. Le non-renouvellement, la résiliation anticipée pour fautes suffisamment graves et la démission suivent les règles communes à tous les syndics. ## Les responsabilités Le syndic bénévole peut engager sa responsabilité civile (contractuelle envers le syndicat, ou délictuelle envers les copropriétaires ou les tiers) ou pénale. Comme tout mandataire, il répond de ses fautes de gestion, mais l'article 1992 du Code civil précise que cette responsabilité est appliquée moins rigoureusement quand le mandat est gratuit. Les fautes habituelles sont l'inexécution des décisions d'assemblée, les travaux non autorisés, les paiements erronés, le défaut d'appel de fonds. Une assurance de responsabilité civile est recommandée, et son coût peut être pris en charge par la copropriété. ## Organiser son temps La charge est réelle : appels de fonds trimestriels, relances, déclarations de sinistre, préparation de l'assemblée. Un outil de gestion réduit les saisies : Palier génère la convocation et le procès-verbal, explique les charges par lot et suit incidents et travaux. Voir [le produit](https://palier.enys.dev/produit), [les tarifs](https://palier.enys.dev/tarifs) ou [l'essai gratuit de 7 jours](https://palier.enys.dev/inscription). Le syndic bénévole travaille souvent avec un conseil syndical actif : voir [le rôle du conseil syndical](https://palier.enys.dev/guides/role-conseil-syndical). Une alternative qui répartit la charge est [le syndic coopératif](https://palier.enys.dev/guides/syndic-cooperatif). ## Questions fréquentes ### Faut-il une assurance pour être syndic bénévole ? La loi n'impose pas d'assurance au syndic non professionnel. Elle est recommandée, et son coût peut être pris en charge par le syndicat. Le syndicat doit en revanche souscrire une assurance de responsabilité civile pour lui-même. ### Un syndic bénévole peut-il être payé ? Oui, si l'assemblée le décide. Il doit alors respecter le contrat-type réglementé. Sans rémunération, il peut seulement être remboursé de ses frais. ### Peut-on être syndic bénévole dans une grosse copropriété ? La loi ne fixe pas, à notre connaissance, de taille maximale. En pratique, la charge de travail croît avec le nombre de lots, de contrats et de travaux, d'où l'intérêt d'un conseil syndical solide ou d'un syndic coopératif. ### Que se passe-t-il si le syndic bénévole démissionne ? Il doit convoquer une assemblée pour désigner son successeur. À défaut de syndic, le président du tribunal judiciaire peut en désigner un, sur requête d'un copropriétaire, du maire ou du président de l'intercommunalité (avocat obligatoire). ### Un syndic bénévole doit-il ouvrir un compte séparé ? Oui. Le compte séparé au nom du syndicat doit être ouvert dans les trois mois suivant la désignation, sous peine de nullité du mandat. ## Sources - [Légifrance : loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis](https://www.legifrance.gouv.fr/loda/id/JORFTEXT000000880200) - [Légifrance : décret n° 67-223 du 17 mars 1967 pris pour l'application de la loi du 10 juillet 1965](https://www.legifrance.gouv.fr/loda/id/LEGITEXT000006061423/) - [Légifrance : code civil, article 1992 (responsabilité du mandataire)](https://www.legifrance.gouv.fr/codes/article_lc/LEGIARTI000006445285) - [Service-public.gouv.fr : syndic de copropriété](https://www.service-public.gouv.fr/particuliers/vosdroits/F2608) - [ANIL : choix et désignation du syndic de copropriété](https://www.anil.org/votre-projet/vous-etes-proprietaire/copropriete/syndic/) --- # Espace en ligne du syndic : documents obligatoires et droits d'accès URL : https://palier.enys.dev/guides/espace-en-ligne-syndic-obligatoire Rubrique : Syndic et conseil syndical. Auteur : Enys, rédigé à partir des textes officiels. Publié le 2026-10-16, mis à jour le 2026-10-16. > Le syndic professionnel doit ouvrir un espace en ligne sécurisé (article 18 de la loi de 1965). Le décret du 23 mai 2019 liste les documents, par type d'accès. **L'essentiel** - Le syndic professionnel doit proposer un accès en ligne sécurisé aux documents dématérialisés de la copropriété, sauf décision contraire de l'assemblée générale prise à la majorité de l'article 25 (article 18 de la loi du 10 juillet 1965). - Le décret n° 2019-502 du 23 mai 2019 fixe la liste minimale des documents, répartis entre ceux accessibles à tous les copropriétaires, ceux propres à chaque lot et ceux réservés au conseil syndical. - Tout copropriétaire doit notamment y trouver le règlement de copropriété, la fiche synthétique, le carnet d'entretien, les contrats en cours et les procès-verbaux des trois dernières assemblées générales. Le syndic professionnel doit donner accès aux documents de la copropriété par un espace en ligne sécurisé, avec un code personnel, où les pièces sont téléchargeables et imprimables (article 18 de la loi du 10 juillet 1965). Le contenu minimal est fixé par le décret n° 2019-502 du 23 mai 2019. Les documents se répartissent en trois niveaux : ceux que voit tout copropriétaire, ceux qui concernent son seul lot, et ceux réservés au conseil syndical. ## Qui doit l'offrir L'obligation vise le syndic professionnel. Selon INC-Conso, un syndic non professionnel n'y est pas tenu. L'assemblée générale peut aussi décider de ne pas en bénéficier, à la majorité de l'article 25. Cette option figure parmi les prestations que le contrat type du syndic permet d'exclure du forfait (voir [le guide sur le contrat type et les honoraires](https://palier.enys.dev/guides/contrat-type-syndic-honoraires)). Les dispositions sur le contenu sont entrées en vigueur le 1er juillet 2020, d'après INC-Conso. Un syndic professionnel qui vous répond encore « envoyez-nous un courriel » pour obtenir le règlement de copropriété n'applique donc pas la règle, sauf si l'assemblée a voté contre l'espace en ligne. ## Ce que tout copropriétaire doit y trouver D'après le décret du 23 mai 2019 tel que le résument service-public.gouv.fr et INC-Conso, l'espace doit proposer : - le règlement de copropriété et l'état descriptif de division ; - la dernière fiche synthétique de la copropriété ; - le carnet d'entretien (voir [le guide sur le carnet d'entretien](https://palier.enys.dev/guides/carnet-entretien-immeuble)) ; - les diagnostics techniques en cours de validité concernant les parties communes ; - les contrats d'assurance de l'immeuble en cours de validité ; - les contrats d'entretien et de maintenance ; - les procès-verbaux des trois dernières assemblées générales, avec les devis approuvés ; - le contrat de syndic en cours. ## Ce qui concerne uniquement votre lot Chaque copropriétaire a accès à ses propres éléments : - son compte individuel, après approbation des comptes annuels ; - les charges payées au cours des deux derniers exercices clos ; - sa quote-part du fonds de travaux, s'il en existe un ; - les avis d'appel de fonds des trois dernières années (pour comprendre leur lecture, voir [le guide sur l'appel de fonds](https://palier.enys.dev/guides/comprendre-appel-de-fonds)). ## Ce que seul le conseil syndical voit Pour exercer sa mission de contrôle, le conseil syndical accède en plus, selon la même source, à : - les balances générales des comptes et le relevé général des charges et produits ; - les relevés des comptes bancaires du syndicat, s'il existe un compte séparé ; - les assignations en justice et les décisions de justice encore susceptibles de recours ; - la liste complète des copropriétaires ; - la carte professionnelle du syndic, ainsi que ses attestations d'assurance et de garantie financière. | Type d'accès | Exemples de documents | Qui consulte | | --- | --- | --- | | Général | Règlement, contrats, procès-verbaux des 3 dernières assemblées | Tout copropriétaire | | Individuel | Compte du lot, appels de fonds, charges payées | Le titulaire du lot | | Conseil syndical | Balances, relevés bancaires, liste des copropriétaires | Membres du conseil | ## Les documents de convocation en ligne INC-Conso signale une possibilité facultative : les documents joints d'ordinaire à la convocation d'assemblée peuvent être mis à disposition en ligne si le copropriétaire y consent expressément. La convocation doit alors indiquer cette modalité et la durée de disponibilité. Sans accord exprès, les pièces doivent continuer d'être envoyées selon les voies habituelles (voir [le guide sur les délais de convocation](https://palier.enys.dev/guides/convocation-ag-delais)). ## Contrôler son syndic en cinq minutes 1. Connectez-vous avec votre code personnel : l'accès doit être individuel. 2. Vérifiez la présence des trois derniers procès-verbaux. 3. Contrôlez que le contrat de syndic en cours est bien en ligne. 4. Si vous siégez au conseil syndical, cherchez les balances et les relevés bancaires. 5. Testez le téléchargement et l'impression de quelques pièces. Tout manque se signale d'abord par écrit au syndic, de préférence via le conseil syndical. Si la situation persiste, la question peut être portée à l'ordre du jour de l'assemblée suivante (voir [le guide sur les questions à l'ordre du jour](https://palier.enys.dev/guides/question-ordre-du-jour-ag)). > Gardez une copie papier ou PDF des pièces que vous jugez importantes. Un incident technique ou un changement de syndic peut vous priver d'un accès du jour au lendemain. ## Un espace de plus, ou une alternative ? Le conseil syndical qui veut suivre incidents, travaux, comptes et documents au même endroit peut s'appuyer sur un outil complémentaire. Palier, par exemple, regroupe documents, incidents, travaux et charges lot par lot dans un même espace ([essai gratuit de 7 jours](https://palier.enys.dev/inscription)). Il ne remplace pas l'obligation du syndic, mais il rend les informations plus lisibles pour ceux qui n'ouvrent pas l'espace du syndic. ## Questions fréquentes ### Mon syndic est bénévole : doit-il ouvrir un espace en ligne ? Non. D'après INC-Conso, l'obligation ne concerne que le syndic professionnel. ### L'assemblée peut-elle refuser l'espace en ligne ? Oui, à la majorité de l'article 25 de la loi de 1965. La décision est possible parce que cette prestation peut être retirée du forfait du contrat type. ### Quels documents un copropriétaire peut-il consulter dans l'espace ? Le règlement de copropriété, les contrats, les trois derniers procès-verbaux d'assemblée, ainsi que ses propres comptes, charges et appels de fonds. Les balances générales et les relevés bancaires sont réservés au conseil syndical. ### Le syndic peut-il encore m'envoyer les documents par courrier ? Oui, rien ne l'interdit, et la convocation d'assemblée reste envoyée par les voies légales sauf accord exprès du copropriétaire pour la consultation en ligne. L'espace est une obligation supplémentaire, pas un remplacement. ### À qui m'adresser si l'espace est vide ou inaccessible ? Au syndic d'abord, par écrit. Faites-vous appuyer par le conseil syndical, qui peut demander l'inscription du sujet à l'assemblée suivante. ## Sources - [Légifrance : loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis](https://www.legifrance.gouv.fr/loda/id/JORFTEXT000000880200) - [Service-public.gouv.fr : syndic de copropriété](https://www.service-public.gouv.fr/particuliers/vosdroits/F2608) - [ANIL : documents que le syndic doit mettre en ligne dans un espace sécurisé](https://www.anil.org/parole-expert-logement-copropriete-espace-securise/) --- # Extranet de copropriété : ce qu'il contient et comment bien l'utiliser URL : https://palier.enys.dev/guides/extranet-copropriete Rubrique : Syndic et conseil syndical. Auteur : Enys, rédigé à partir des textes officiels. Publié le 2026-10-16, mis à jour le 2026-10-16. > L'extranet de copropriété donne accès aux documents de l'immeuble et de votre lot. Ce qu'il doit contenir, quoi vérifier et quand, et que faire s'il est vide. **L'essentiel** - L'extranet de copropriété est l'espace en ligne sécurisé où le syndic met à disposition les documents de l'immeuble, ceux de chaque lot et ceux réservés au conseil syndical. - Il est obligatoire pour le syndic professionnel, avec un contenu minimal fixé par le décret n° 2019-502 du 23 mai 2019, sauf si l'assemblée l'a refusé à la majorité de l'article 25. - Pour en tirer parti, consultez-le à quatre moments : après chaque appel de fonds, avant l'assemblée, après l'assemblée et avant une vente. L'extranet de copropriété est l'espace en ligne sécurisé, accessible avec un identifiant personnel, où le syndic met à disposition les documents de l'immeuble (règlement, contrats, procès-verbaux), ceux de votre lot (compte, appels de fonds) et, pour le conseil syndical, les pièces de contrôle (balances, relevés bancaires). Le syndic professionnel doit le proposer, avec un contenu minimal fixé par le décret n° 2019-502 du 23 mai 2019, sauf refus de l'assemblée à la majorité de l'article 25. Bien utilisé, il permet de vérifier ses charges, de préparer l'assemblée et de réunir les pièces d'une vente sans rien demander à personne. ## Le cadre juridique, en bref La règle est posée par l'article 18 de la loi du 10 juillet 1965 et détaillée par le décret du 23 mai 2019. Le guide [espace en ligne du syndic : documents obligatoires](https://palier.enys.dev/guides/espace-en-ligne-syndic-obligatoire) donne la liste complète ; retenez trois niveaux d'accès. | Niveau | Exemples | Qui y accède | | --- | --- | --- | | Immeuble | Règlement, fiche synthétique, carnet d'entretien, contrats, procès-verbaux des trois dernières assemblées, contrat de syndic | Tous les copropriétaires | | Lot | Compte individuel, appels de fonds des trois dernières années, charges des deux derniers exercices | Le seul copropriétaire du lot | | Contrôle | Balances, relevés bancaires, liste des copropriétaires, contentieux | Le conseil syndical | Le syndic bénévole n'est pas tenu d'ouvrir un extranet. Rien ne l'empêche d'en proposer un, et c'est souvent la meilleure façon d'éviter les demandes répétées. ## Bien démarrer : la première connexion 1. **Réclamez un accès personnel.** Chaque copropriétaire doit avoir le sien ; un code partagé par tout l'immeuble ne respecte pas l'exigence d'un accès sécurisé. 2. **Choisissez votre mot de passe vous-même.** La CNIL rappelle qu'un syndic ne doit jamais envoyer un mot de passe en clair, ni par courriel ni par courrier, et ne doit pas le stocker en clair. Si vous recevez votre mot de passe dans un message, signalez-le au syndic. 3. **Vérifiez que vous voyez bien votre lot**, et seulement le vôtre. Si vous apercevez le compte d'un voisin, prévenez le syndic sans attendre : c'est une faille de confidentialité. 4. **Téléchargez une première fois le règlement de copropriété et l'état descriptif.** Vous en aurez besoin toute votre vie de copropriétaire. Voir [lire son règlement de copropriété](https://palier.enys.dev/guides/lire-reglement-de-copropriete). ## Les quatre moments où l'extranet sert vraiment ### Après chaque appel de fonds Ouvrez votre compte de lot et vérifiez trois choses : le montant appelé correspond au quart du budget voté selon vos tantièmes, la cotisation au fonds de travaux figure à part, et vos paiements précédents sont bien enregistrés. Une erreur de pointage se corrige facilement le mois même, beaucoup moins un an plus tard. Pour lire l'avis, voir [comprendre un appel de fonds](https://palier.enys.dev/guides/comprendre-appel-de-fonds). ### Avant l'assemblée générale Comparez le budget proposé au réalisé de l'exercice, relisez les contrats dont le renouvellement est à l'ordre du jour, ouvrez les devis. Si les documents de convocation sont mis à disposition en ligne, cela suppose votre accord exprès, et la convocation doit indiquer la durée de disponibilité. ### Après l'assemblée Le procès-verbal doit être notifié dans le mois qui suit la séance. Le délai de deux mois pour contester une décision court à compter de cette notification (article 42 de la loi), pas de la mise en ligne. Téléchargez-le et gardez-le. Voir [contester un procès-verbal](https://palier.enys.dev/guides/proces-verbal-ag-contestation). ### Avant de vendre Règlement, procès-verbaux, fiche synthétique, carnet d'entretien, diagnostics des parties communes : une grande partie des pièces demandées par le notaire se trouve dans l'extranet. Les rassembler vous-même évite des délais. Pour les comptes entre vendeur et acquéreur, voir [vendre un lot et les charges](https://palier.enys.dev/guides/vendre-lot-copropriete-charges). ## Côté conseil syndical Le conseil syndical a un accès élargi précisément pour contrôler. Une routine simple : - chaque trimestre, rapprocher les relevés bancaires du compte du syndicat avec les dépenses annoncées ; - avant l'assemblée, parcourir la balance et repérer les comptes fournisseurs inhabituels ; - vérifier que les attestations d'assurance et de garantie financière du syndic sont à jour. La CNIL précise que les membres du conseil ne peuvent utiliser les données auxquelles ils accèdent, comme la liste des copropriétaires, que dans le cadre de leur mandat. ## Quand l'extranet est vide, incomplet ou inaccessible 1. Faites une capture d'écran datée de ce qui manque. 2. Écrivez au syndic en listant les documents attendus au regard du décret de 2019. 3. Passez par le conseil syndical, qui a un accès plus large et du poids. 4. Selon service-public.fr, un retard de plus d'un mois peut entraîner une retenue de 15 euros par jour sur la rémunération du syndic. 5. En dernier recours, inscrivez la question à l'ordre du jour de la prochaine assemblée. > Ne comptez pas sur l'extranet pour archiver à votre place. À chaque changement de syndic, l'accès change de mains : téléchargez les pièces qui comptent pour vous. Voir [les archives de la copropriété](https://palier.enys.dev/guides/archives-copropriete). ## Syndic bénévole : monter un espace simple Un dossier partagé dans un service de stockage en ligne peut dépanner, à condition de régler finement les droits : un dossier commun pour l'immeuble, un dossier individuel par lot, un dossier pour le conseil. Évitez les liens publics « toute personne disposant du lien », qui exposent les comptes de chacun. La CNIL recommande aussi d'éviter les outils qui collectent beaucoup de données ou comportent des traceurs publicitaires, et d'encadrer les transferts hors de l'Union européenne. Un logiciel de copropriété fait ce découpage nativement. Dans Palier, chaque copropriétaire voit son lot et le détail de ses charges, le conseil syndical dispose de droits dédiés, et les documents sont rangés par catégorie. [Essai gratuit de 7 jours, sans carte bancaire](https://palier.enys.dev/inscription). ## Questions fréquentes ### L'extranet de copropriété est-il obligatoire ? Pour le syndic professionnel, oui, sauf si l'assemblée générale l'a refusé à la majorité de l'article 25. Le syndic bénévole n'y est pas tenu. ### Le syndic peut-il facturer l'accès à l'extranet ? Relisez votre contrat de syndic : l'espace en ligne y figure parmi les prestations que le contrat type rattache à la gestion courante, et l'assemblée peut voter son retrait. Toute facturation à part doit correspondre à une ligne prévue par le contrat type ; en cas de doute, interrogez le syndic par écrit. ### Combien de procès-verbaux d'assemblée doivent figurer sur l'extranet ? Ceux des trois dernières assemblées générales, avec les devis approuvés lors de ces assemblées. ### Que faire si je vois les comptes d'un autre copropriétaire sur l'extranet ? Prévenez le syndic par écrit sans attendre. C'est un défaut de sécurité des données personnelles, que le syndic, responsable de traitement, doit corriger. ## Sources - [Service-public.fr : Syndic de copropriété](https://www.service-public.gouv.fr/particuliers/vosdroits/F2608) - [CNIL : La gestion des données personnelles au sein d'une copropriété](https://www.cnil.fr/fr/la-gestion-des-donnees-personnelles-au-sein-dune-copropriete) - [CNIL : Accès à l'extranet de la copropriété et envoi des identifiants](https://www.cnil.fr/fr/cnil-direct/question/acces-lextranet-de-la-copropriete-peut-envoyer-aux-coproprietaires-leurs) - [ANIL : Le syndic de copropriété](https://www.anil.org/votre-besoin/gerer-un-bien/copropriete/syndic/) --- # Gérer sa copropriété soi-même : obligations et temps à prévoir URL : https://palier.enys.dev/guides/gerer-copropriete-soi-meme Rubrique : Syndic et conseil syndical. Auteur : Enys, rédigé à partir des textes officiels. Publié le 2026-10-16, mis à jour le 2026-10-16. > Gérer sa copropriété sans syndic professionnel, c'est élire un syndic bénévole ou passer en coopératif. Obligations, calendrier annuel et temps réel à prévoir. **L'essentiel** - Gérer sa copropriété soi-même signifie confier le mandat de syndic à un copropriétaire bénévole, ou adopter la forme coopérative où le président du conseil syndical est syndic. - Les obligations restent celles de tout syndic : budget, appels de fonds, comptes, assemblée annuelle, compte bancaire séparé, assurances, immatriculation, carnet d'entretien. - La charge de travail tient moins au nombre de lots qu'aux impayés, aux sinistres et aux travaux : elle se concentre autour de l'assemblée et des appels trimestriels. Gérer sa copropriété soi-même est possible et légal : la loi du 10 juillet 1965 permet de confier le mandat de syndic à un copropriétaire non professionnel (article 17-2), ou d'adopter la forme coopérative, où le président du conseil syndical exerce les fonctions de syndic (article 17-1). Une copropriété ne peut pas, en revanche, fonctionner sans syndic du tout. Les obligations restent les mêmes que celles d'un professionnel ; ce qui change, c'est que le travail est fait par des voisins, gratuitement ou contre une rémunération votée. ## Ce que « gérer soi-même » veut dire Trois formes existent, et l'expression recouvre les deux premières. | Forme | Qui gère | Ce qu'il faut voter | | --- | --- | --- | | Syndic bénévole | Un copropriétaire élu syndic | Sa désignation à la majorité de l'article 25 | | Syndic coopératif | Le président du conseil syndical | Le passage à la forme coopérative, puis l'élection par le conseil | | Syndic professionnel | Un cabinet titulaire d'une carte | Son contrat, après mise en concurrence | Le syndic bénévole convient bien aux petits immeubles où une personne motivée se dégage. La forme coopérative répartit le travail entre plusieurs membres du conseil, ce qui protège contre l'épuisement d'un seul. Les conditions pour être élu sont détaillées dans [devenir syndic bénévole](https://palier.enys.dev/guides/devenir-syndic-benevole), et la forme coopérative dans [le syndic coopératif](https://palier.enys.dev/guides/syndic-cooperatif). Si votre immeuble n'a plus de syndic du tout, commencez par [la copropriété sans syndic](https://palier.enys.dev/guides/copropriete-sans-syndic). ## Les obligations, une par une Selon service-public.fr et l'ANIL, le syndic non professionnel exerce les mêmes missions que le professionnel. Voici la liste à cocher. ### Les obligations administratives - Immatriculer le syndicat au registre national des copropriétés et mettre à jour ses données chaque année. - Établir et mettre à jour la fiche synthétique de la copropriété (article 8-2 de la loi). - Tenir la liste des copropriétaires et conserver les archives. - Tenir le carnet d'entretien de l'immeuble (article 18). ### Les obligations financières - Ouvrir un compte bancaire au nom du syndicat dans les trois mois de la désignation, sous peine de nullité du mandat, et un compte pour le fonds de travaux s'il existe. Voir [le compte bancaire séparé](https://palier.enys.dev/guides/compte-bancaire-separe-copropriete). - Préparer le budget prévisionnel, appeler les provisions chaque trimestre, encaisser, relancer. - Tenir les comptes selon les règles du décret du 14 mars 2005 et les présenter à l'assemblée. Voir [la comptabilité du syndic bénévole](https://palier.enys.dev/guides/comptabilite-copropriete-syndic-benevole). ### Les obligations liées à l'assemblée - Convoquer l'assemblée au moins une fois par an, dans les six mois qui suivent la clôture de l'exercice pour voter le budget (article 14-1). - Faire tenir la séance par un président élu (le syndic ne peut pas présider), rédiger le procès-verbal et le notifier. - Exécuter les décisions votées. ### Les obligations techniques - Entretenir et conserver l'immeuble, faire face aux urgences. - Souscrire l'assurance de responsabilité civile du syndicat, obligatoire (article 9-1), et en pratique une multirisque. Voir [l'assurance de l'immeuble](https://palier.enys.dev/guides/assurance-immeuble-copropriete). - Suivre les diagnostics et, pour les immeubles de plus de quinze ans, le plan pluriannuel de travaux. > Le syndic bénévole n'est pas obligé de souscrire une assurance de responsabilité civile pour lui-même, mais l'ANIL et service-public.fr la recommandent, et la copropriété peut en prendre le coût en charge. ## Le temps réel à prévoir Aucune source officielle ne chiffre le temps de travail d'un syndic bénévole, et il varie beaucoup d'un immeuble à l'autre. Ce qui est sûr, c'est sa répartition dans l'année. | Période | Tâches | Intensité | | --- | --- | --- | | Chaque trimestre | Appel de fonds, pointage des paiements, relances | Régulière | | Chaque mois | Factures à payer, courrier, petits incidents | Faible à moyenne | | Clôture de l'exercice | Arrêté des comptes, annexes, budget suivant | Forte | | Avant l'assemblée | Ordre du jour, devis, convocation au moins 21 jours avant | Forte | | Après l'assemblée | Procès-verbal, notification, exécution des décisions | Moyenne | | À tout moment | Sinistre, fuite, impayé qui s'installe | Imprévisible | Trois facteurs pèsent plus que le nombre de lots : 1. **Les impayés.** Un copropriétaire qui ne paie plus, c'est des relances, une mise en demeure, parfois une procédure. Voir [les impayés de charges](https://palier.enys.dev/guides/impayes-charges-copropriete). 2. **Les sinistres.** Un dégât des eaux mobilise plusieurs assureurs et plusieurs voisins. 3. **Les travaux.** Un ravalement ou une réfection de toiture, c'est des devis, un vote, un suivi de chantier, des appels spécifiques. Le meilleur moyen d'estimer votre propre charge est de noter vos heures pendant le premier exercice complet, puis de les partager avec le conseil syndical pour répartir ce qui peut l'être. ## Quand gérer soi-même fonctionne - Un immeuble de taille modeste, sans gros contentieux en cours. - Au moins une personne disponible et à l'aise avec les chiffres, et une seconde capable de prendre le relais. - Un conseil syndical actif, même informel dans une petite copropriété où il est facultatif. Voir [les règles des petites copropriétés](https://palier.enys.dev/guides/petite-copropriete-regles-simplifiees). - Des outils partagés pour que l'information ne vive pas dans la boîte mail d'une seule personne. ## Quand il vaut mieux s'abstenir - Un immeuble en difficulté financière, avec des impayés importants. - Une procédure judiciaire en cours contre un copropriétaire ou une entreprise. - Un chantier lourd imminent sans personne pour le suivre. - Des copropriétaires en conflit ouvert : le syndic bénévole devient vite la cible. ## Comment s'organiser 1. Rassembler les documents de l'ancien syndic : règlement, état descriptif, comptes, contrats, procès-verbaux. 2. Ouvrir le compte bancaire du syndicat et transférer les fonds. 3. Mettre à jour l'immatriculation au registre national. 4. Saisir les lots et les tantièmes dans un outil, vérifier que leur total correspond au règlement. 5. Établir un calendrier annuel avec les échéances des contrats. 6. Décider qui fait quoi avec le conseil syndical, par écrit. Un outil commun change beaucoup la répartition du travail. Avec Palier, les copropriétaires consultent eux-mêmes le détail de leurs charges et signalent les incidents depuis leur téléphone, ce qui retire une part des questions au syndic ; la comptabilité en partie double reste à confier à un comptable ou à un logiciel comptable. [Essai gratuit de 7 jours, sans carte bancaire](https://palier.enys.dev/inscription). ## Questions fréquentes ### Peut-on gérer une copropriété sans syndic ? Non. Tout syndicat doit avoir un syndic, mais ce syndic peut être un copropriétaire bénévole ou, en forme coopérative, le président du conseil syndical. À défaut de syndic, le président du tribunal judiciaire peut en désigner un. ### Combien de temps prend la gestion d'une petite copropriété ? Aucune source officielle ne le chiffre. La charge est régulière autour des appels de fonds trimestriels, forte avant et après l'assemblée annuelle, et imprévisible en cas de sinistre, d'impayé ou de travaux. ### Le syndic bénévole doit-il être rémunéré ? Non. L'assemblée décide s'il exerce gratuitement, avec remboursement de ses frais, ou contre une rémunération. S'il est rémunéré, il doit suivre le contrat type du décret du 26 mars 2015. ### Faut-il être comptable pour gérer sa copropriété ? Non, mais il faut produire des comptes conformes aux règles du décret du 14 mars 2005. Beaucoup de syndics bénévoles se font aider par un expert-comptable pour la clôture de l'exercice. ## Sources - [Service-public.fr : Syndic de copropriété](https://www.service-public.gouv.fr/particuliers/vosdroits/F2608) - [Service-public.fr : Syndicat des copropriétaires](https://www.service-public.gouv.fr/particuliers/vosdroits/F2606) - [ANIL : Un syndic bénévole dans ma copropriété, c'est possible](https://www.anil.org/parole-expert-logement-copropriete-syndic-benevole/) - [ANIL : Le syndic de copropriété](https://www.anil.org/votre-besoin/gerer-un-bien/copropriete/syndic/) --- # IA et copropriété : ce que l'intelligence artificielle peut faire URL : https://palier.enys.dev/guides/ia-copropriete Rubrique : Syndic et conseil syndical. Auteur : Enys, rédigé à partir des textes officiels. Publié le 2026-10-16, mis à jour le 2026-10-16. > L'IA peut expliquer les charges, préparer une AG, classer les documents et trier les incidents. Elle ne décide pas à la place de l'assemblée. Règles RGPD. **L'essentiel** - En copropriété, l'intelligence artificielle sert surtout à expliquer, résumer, classer et rédiger des brouillons : charges, ordre du jour, documents, signalements d'incidents. - Elle ne doit ni décider à la place de l'assemblée générale, ni calculer seule une majorité, ni diffuser des données personnelles comme les impayés d'un voisin. - Le syndic reste responsable des données : la CNIL recommande de ne pas saisir de données personnelles dans un service grand public et de vérifier chaque réponse. L'intelligence artificielle peut aujourd'hui rendre de vrais services à une copropriété : expliquer à chaque copropriétaire le détail de ses charges, préparer le brouillon d'un ordre du jour, classer les factures et contrats, trier les signalements d'incidents. Elle ne doit pas, en revanche, décider à la place de l'assemblée générale, valider seule une majorité ou un procès-verbal, ni manipuler des données personnelles sans cadre. Le syndic reste responsable de ce qu'il fait des données, et la CNIL demande de vérifier chaque réponse produite. ## Ce que l'IA fait bien en copropriété Les outils d'IA générative, comme ChatGPT, Claude, Gemini ou Mistral, sont bons pour reformuler, résumer, classer et rédiger. Ce sont précisément les tâches qui prennent du temps à un syndic bénévole ou à un conseil syndical. ### Expliquer les charges Un appel de fonds est un calcul : budget voté, tantièmes du lot dans chaque clé, cotisation au fonds de travaux. Ce calcul doit être fait par un logiciel ou un tableur, de façon exacte. L'IA intervient ensuite pour le traduire en français courant : « Vous payez 4,12 % de l'ascenseur parce que votre lot détient 412 tantièmes sur 10 000 dans cette clé. » Ce partage des rôles (le calcul par une règle, l'explication par l'IA) évite qu'un modèle de langage invente un chiffre. Pour la mécanique de fond, voir [comprendre un appel de fonds](https://palier.enys.dev/guides/comprendre-appel-de-fonds). ### Préparer une assemblée générale L'IA peut proposer une première rédaction des projets de résolution à partir de vos notes, résumer trois devis de ravalement en un tableau comparable, ou préparer une note d'information pour les copropriétaires. Le syndic relit, corrige et reste l'auteur de la convocation. Les règles de fond (délais, pièces jointes, majorité applicable) se vérifient dans les textes : voir [les délais de convocation](https://palier.enys.dev/guides/convocation-ag-delais) et [les majorités](https://palier.enys.dev/guides/majorites-ag-copropriete). ### Classer les documents Un immeuble accumule contrats, factures, diagnostics, procès-verbaux, devis. Un outil d'IA peut lire un PDF, en déduire sa nature, sa date et le fournisseur, et le ranger. Il peut aussi répondre à « quand le contrat d'entretien de l'ascenseur arrive-t-il à échéance ? » en citant le document source. C'est utile pour tenir [les archives](https://palier.enys.dev/guides/archives-copropriete) et retrouver une pièce dix ans plus tard. ### Suivre les incidents Quand trois habitants signalent la même fuite au deuxième étage, l'IA peut rapprocher les signalements, proposer une catégorie (plomberie, électricité, ascenseur) et un niveau d'urgence, puis rédiger le message au prestataire. La décision d'intervenir reste humaine. ### Répondre aux questions des copropriétaires « Qui paie le remplacement de ma fenêtre ? », « Puis-je voter par correspondance ? ». Une IA reliée au règlement de copropriété et aux textes de loi peut donner une première réponse, à condition de citer sa source et de renvoyer au syndic pour les cas particuliers. ## Ce que l'IA ne doit pas faire | Tâche | Pourquoi l'IA ne suffit pas | | --- | --- | | Calculer une majorité ou un appel de fonds | Un modèle de langage peut se tromper sur un calcul ; une règle programmée et vérifiée ne se trompe pas | | Décider d'un travail ou d'un fournisseur | La décision appartient à l'assemblée ou, dans les limites fixées, au syndic | | Signer ou valider un procès-verbal | Le procès-verbal engage le président de séance, le secrétaire et les scrutateurs | | Donner un avis juridique définitif | Les cas de copropriété dépendent du règlement, de la jurisprudence et des faits | | Diffuser des informations personnelles | Un impayé ou un litige concernant un voisin n'a pas à circuler hors du cadre prévu | > La CNIL parle de « biais d'automatisation » : la tendance à reprendre telle quelle la réponse d'une machine. Relisez toujours avant d'envoyer, surtout quand le texte part à tous les copropriétaires. ## L'IA et le RGPD en copropriété Une copropriété traite des données personnelles : noms, adresses, lots, comptes individuels, parfois des incidents qui touchent la vie privée. La CNIL rappelle que le syndic est responsable de traitement lorsqu'un texte l'oblige à collecter des données, par exemple pour l'espace en ligne ou la liste des copropriétaires. Les membres du conseil syndical ne peuvent utiliser les données que dans le cadre de leur mandat. Dans ses questions-réponses sur l'IA générative (juillet 2024), la CNIL fixe des repères qui s'appliquent directement à un syndic. 1. **Ne pas saisir de données personnelles dans un service grand public.** Collez un tableau d'impayés nominatif dans un assistant gratuit, et vous perdez la maîtrise de ces données. 2. **Encadrer le fournisseur.** En cloud, un contrat de sous-traitance précise les responsabilités ; les transferts hors de l'Union européenne doivent être encadrés. 3. **Vérifier la réutilisation pour l'entraînement.** Si le fournisseur peut réutiliser ce que vous saisissez, désactivez cette option ou n'y mettez aucune donnée personnelle. 4. **Informer.** Les personnes doivent savoir qu'elles échangent avec une IA, et les copropriétaires doivent connaître les finalités du traitement. 5. **Vérifier les sorties.** Exactitude, absence de biais, relecture humaine. Pour un syndic bénévole, la règle pratique est simple : utilisez l'IA librement sur des documents anonymisés (un devis, un modèle de résolution, un texte de loi), et réservez les données nominatives à un outil dont vous connaissez l'hébergement et le contrat. ## Trois usages concrets, pas à pas ### Résumer des devis pour le conseil syndical 1. Retirez des PDF les coordonnées personnelles éventuelles. 2. Demandez un tableau : prestation, quantités, prix HT, TVA, délai, garanties. 3. Vérifiez chaque ligne contre le devis original. 4. Ajoutez vous-même l'avis du conseil. ### Préparer la note de présentation d'une résolution Donnez le contexte (fuite récurrente, devis retenus, montant), demandez un texte de dix lignes neutre et factuel, puis relisez la majorité applicable dans les textes. ### Répondre à une question récurrente Rédigez une fois, avec l'IA, la réponse à « pourquoi mes charges augmentent-elles ? » à partir de votre budget réel, puis réutilisez-la. Le guide sur [l'augmentation des charges](https://palier.enys.dev/guides/charges-copropriete-augmentent) donne la grille de lecture. ## Où en sont les logiciels de copropriété Plusieurs logiciels intègrent désormais des fonctions d'IA. La question à poser n'est pas « y a-t-il de l'IA ? », mais « qui calcule, qui explique, et où vont les données ? ». Dans Palier, l'assistant de questions répond aux copropriétaires à partir des données de leur immeuble ; quand le syndic active la rédaction par un modèle de langage, la question est transmise avec les seules données nécessaires au fournisseur du modèle, qui ne les utilise pas pour l'entraînement, comme l'indique [la politique de confidentialité](https://palier.enys.dev/confidentialite). Les calculs de charges et de majorités, eux, restent faits par des règles vérifiées. ## Questions fréquentes ### Peut-on utiliser ChatGPT pour gérer une copropriété ? Pour rédiger, résumer ou reformuler des textes sans données personnelles, oui. Pour les comptes, les majorités ou les informations nominatives, non : utilisez un outil dont l'hébergement et le contrat sont maîtrisés, et vérifiez toujours le résultat. ### L'IA peut-elle remplacer un syndic ? Non. Le syndic est un mandataire désigné par l'assemblée, qui engage sa responsabilité et représente le syndicat. L'IA peut alléger son travail administratif, pas exercer son mandat. ### Le syndic peut-il utiliser l'IA sans prévenir les copropriétaires ? La CNIL rappelle que les personnes doivent être informées des finalités du traitement de leurs données, et qu'elles doivent savoir quand elles interagissent avec une IA. Mieux vaut l'annoncer, par exemple en assemblée ou dans la note d'information sur les données. ### L'IA peut-elle calculer les majorités d'une assemblée générale ? Elle peut expliquer comment elles se calculent. Le calcul lui-même doit être fait par une règle programmée et testée, ou à la main, car un modèle de langage peut commettre une erreur sur des tantièmes. ## Sources - [CNIL : Questions-réponses sur l'utilisation d'un système d'IA générative](https://www.cnil.fr/fr/les-questions-reponses-de-la-cnil-sur-lutilisation-dun-systeme-dia-generative) - [CNIL : La gestion des données personnelles au sein d'une copropriété](https://www.cnil.fr/fr/la-gestion-des-donnees-personnelles-au-sein-dune-copropriete) - [Service-public.fr : Syndic de copropriété](https://www.service-public.gouv.fr/particuliers/vosdroits/F2608) --- # Logiciel de gestion de copropriété : comment bien le choisir URL : https://palier.enys.dev/guides/logiciel-gestion-copropriete Rubrique : Syndic et conseil syndical. Auteur : Enys, rédigé à partir des textes officiels. Publié le 2026-10-16, mis à jour le 2026-10-16. > Un logiciel de gestion de copropriété doit couvrir comptes, appels de fonds, assemblée et documents. Critères, familles d'outils et questions à poser. **L'essentiel** - Un logiciel de gestion de copropriété réunit les lots et tantièmes, le budget, les appels de fonds, la comptabilité, l'assemblée générale et les documents de l'immeuble. - Le bon choix dépend de qui l'utilise (syndic professionnel, syndic bénévole, conseil syndical) et de la taille de l'immeuble, plus que de la liste des fonctions. - Avant de signer, vérifiez la conformité comptable au décret du 14 mars 2005, l'export complet des données, l'hébergement et le prix réel par lot. Un logiciel de gestion de copropriété est un outil qui centralise ce que le syndic doit tenir pour l'immeuble : les lots et les tantièmes, le budget prévisionnel, les appels de fonds et les paiements, la comptabilité, l'assemblée générale et les documents. Pour bien le choisir, partez de qui va s'en servir (syndic professionnel, syndic bénévole, conseil syndical) et de ce que la loi impose à cette personne, puis vérifiez quatre points : conformité comptable, export des données, hébergement et prix réel par lot. ## Ce qu'un logiciel doit couvrir Les missions du syndic sont fixées par l'article 18 de la loi du 10 juillet 1965 et sont les mêmes qu'il soit professionnel ou bénévole (service-public.fr). Un logiciel utile les recouvre, au moins en partie. ### La base : lots, tantièmes et clés de répartition Tout part de l'état descriptif de division et du règlement de copropriété : la liste des lots, leurs tantièmes généraux et les clés spéciales (ascenseur, chauffage, escalier). Si cette base est fausse, tous les appels de fonds le seront. Le logiciel doit permettre plusieurs clés, plusieurs bâtiments si besoin, et garder l'historique des changements de propriétaire. Pour comprendre ce que recouvrent ces clés, voir [les clés de répartition des charges](https://palier.enys.dev/guides/cles-de-repartition-charges). ### Le budget et les appels de fonds Le budget prévisionnel est voté par l'assemblée, et les provisions sont exigibles le premier jour de chaque trimestre, sauf décision contraire de l'assemblée (article 14-1 de la loi). Le logiciel calcule l'appel de chaque lot, y ajoute la cotisation au fonds de travaux, enregistre les paiements et prépare les relances. ### La comptabilité C'est le point qui sépare le plus les outils. Les comptes du syndicat suivent des règles propres, fixées par le décret et l'arrêté du 14 mars 2005 : comptabilité d'engagement, tenue en partie double, nomenclature de comptes spécifique et documents de synthèse en annexe (ANIL). Le plan comptable des entreprises ne peut pas être utilisé tel quel. Un logiciel comptable de syndic produit ces annexes ; beaucoup d'outils plus légers ne le font pas, et il faut alors un comptable ou un second logiciel. Le détail est dans [la comptabilité du syndic bénévole](https://palier.enys.dev/guides/comptabilite-copropriete-syndic-benevole). ### L'assemblée générale Convocation, ordre du jour, formulaire de vote par correspondance, feuille de présence, calcul des majorités (articles 24, 25, 25-1 et 26), procès-verbal. Le calcul des majorités est l'endroit où une erreur coûte cher : une résolution déclarée adoptée à tort peut être contestée. Voir [les majorités en assemblée](https://palier.enys.dev/guides/majorites-ag-copropriete). ### L'espace en ligne et les documents Le syndic professionnel doit offrir un accès en ligne sécurisé aux documents de la copropriété, dont la liste minimale est fixée par le décret n° 2019-502 du 23 mai 2019 (service-public.fr). Un syndic bénévole n'y est pas tenu, mais un espace partagé évite bien des courriels. Voir [l'extranet de copropriété](https://palier.enys.dev/guides/extranet-copropriete). ### L'entretien et les travaux Carnet d'entretien, contrats, incidents signalés par les occupants, plan pluriannuel de travaux, fonds de travaux. Ces fonctions sont souvent les plus faibles dans les logiciels purement comptables. ## Les familles d'outils Il n'existe pas un marché unique, mais plusieurs familles qui répondent à des besoins différents. | Famille | Pour qui | Points forts | Limites à vérifier | | --- | --- | --- | --- | | Logiciel comptable de cabinet | Syndics professionnels gérant de nombreux immeubles | Comptabilité conforme, annexes, banque, masse de lots | Prix et complexité, interface pensée pour des comptables | | Logiciel pour syndic bénévole | Petites copropriétés gérées par un copropriétaire | Prise en main rapide, appels de fonds, assemblée | Profondeur comptable variable selon l'outil | | Espace collaboratif du conseil syndical | Conseils syndicaux, quel que soit le syndic | Documents, incidents, suivi des travaux, lisibilité | Ne remplace pas la comptabilité du syndic | | Syndic en ligne (service et outil) | Copropriétés qui délèguent la gestion | Un professionnel s'occupe de tout | Vous choisissez un syndic, pas seulement un logiciel | | Tableur (Excel, LibreOffice, Google Sheets) | Très petites copropriétés | Gratuit ou presque, souple | Erreurs de formule, pas d'accès pour les copropriétaires, pas de majorités | Le tableur reste une solution défendable pour un immeuble de quelques lots : [la gestion de copropriété sous Excel](https://palier.enys.dev/guides/gestion-copropriete-excel) explique jusqu'où il tient. Et si vous hésitez entre gérer vous-même et confier la gestion, lisez d'abord [syndic bénévole ou professionnel](https://palier.enys.dev/guides/syndic-benevole-ou-professionnel). ## Les critères qui comptent vraiment 1. **La conformité comptable.** Demandez si l'outil tient la comptabilité en partie double et édite les annexes du décret de 2005. Si la réponse est non, sachez qui les produira. 2. **La justesse des calculs.** Testez la répartition d'une dépense sur une clé spéciale et le calcul d'une résolution à l'article 25 avec passerelle de l'article 25-1. Comparez avec un calcul à la main. 3. **L'accès des copropriétaires.** Le prix inclut-il tous les copropriétaires et le conseil syndical, ou facture-t-il chaque utilisateur ? 4. **La réversibilité.** À la résiliation, récupérez-vous un export complet (lots, comptes, documents) dans un format ouvert ? Un changement de syndic ou d'outil ne doit pas faire perdre l'historique. Voir [les archives de la copropriété](https://palier.enys.dev/guides/archives-copropriete). 5. **Les données personnelles.** Le syndic est responsable de traitement pour les données qu'un texte l'oblige à traiter ; l'éditeur intervient comme sous-traitant (CNIL). Demandez où sont hébergées les données, si un contrat de sous-traitance est prévu, et comment les mots de passe sont protégés. 6. **Le prix réel.** Ramenez tout au lot et à l'année : abonnement, options, modules comptables, frais de reprise. > Faites l'essai avec votre propre immeuble, pas avec la démonstration de l'éditeur. Saisir dix lots et un budget réel révèle en une soirée ce qu'aucune plaquette ne dit. ## Les questions à poser avant de signer - Le logiciel produit-il l'état financier et le compte de gestion général à joindre à la convocation ? - Peut-on importer les lots et tantièmes depuis un tableur ? - Le formulaire de vote par correspondance est-il généré, et les votes reçus sont-ils datés ? - Combien de clés de répartition et de bâtiments sont possibles ? - Que devient l'abonnement si l'assemblée change de syndic ? - Les données sont-elles hébergées dans l'Union européenne ? - Quel export obtient-on, et dans quel format ? ## Un exemple de choix Une copropriété de 14 lots à Villeurbanne passe d'un syndic professionnel à un syndic bénévole. Le futur syndic n'est pas comptable. Deux options raisonnables : un logiciel pour syndic bénévole qui tient la comptabilité en partie double, ou un outil de gestion lisible complété par un expert-comptable qui établit les annexes en fin d'exercice. Le critère décisif ici n'est pas le nombre de fonctions, mais qui produira des comptes approuvables. C'est précisément le positionnement de Palier : il couvre lots, charges expliquées par lot, appels de fonds, assemblée avec majorités calculées, incidents et plan pluriannuel, mais il ne tient pas la comptabilité en partie double du décret de 2005, qu'il faut confier à un comptable ou à un logiciel comptable. Les prix sont publics sur [la page tarifs](https://palier.enys.dev/tarifs), et l'[essai gratuit de 7 jours](https://palier.enys.dev/inscription) permet de juger sur pièce, avec votre immeuble. ## Questions fréquentes ### Quel logiciel de gestion de copropriété pour un syndic bénévole ? Un outil qui calcule correctement les appels de fonds par tantièmes, prépare l'assemblée avec les bonnes majorités et produit, ou permet de produire, les annexes comptables du décret du 14 mars 2005. Pour un très petit immeuble, un tableur bien tenu peut suffire au départ. ### Un logiciel de copropriété est-il obligatoire ? Non. La loi impose des résultats (comptes conformes, espace en ligne pour le syndic professionnel, procès-verbal, carnet d'entretien), pas un outil. En pratique, un syndic professionnel ne peut guère s'en passer. ### Qui paie le logiciel de la copropriété ? Lorsque le syndicat s'abonne, c'est une dépense de gestion inscrite au budget prévisionnel, répartie selon les tantièmes généraux. Quand c'est le syndic professionnel qui utilise son propre logiciel, son coût est compris dans ses honoraires. ### Peut-on changer de logiciel en cours d'exercice ? C'est possible mais délicat, car il faut reprendre les soldes et les comptes de chaque copropriétaire. Le plus simple est de basculer à la clôture de l'exercice, après l'approbation des comptes. ## Sources - [Service-public.fr : Syndic de copropriété](https://www.service-public.gouv.fr/particuliers/vosdroits/F2608) - [ANIL : Gestion comptable des copropriétés](https://www.anil.org/aj-gestion-comptable-des-coproprietes/) - [ANIL : Le syndic de copropriété](https://www.anil.org/votre-besoin/gerer-un-bien/copropriete/syndic/) - [CNIL : La gestion des données personnelles au sein d'une copropriété](https://www.cnil.fr/fr/la-gestion-des-donnees-personnelles-au-sein-dune-copropriete) --- # Mise en concurrence du syndic : comment le conseil syndical s'y prend URL : https://palier.enys.dev/guides/mise-en-concurrence-syndic Rubrique : Syndic et conseil syndical. Auteur : Enys, rédigé à partir des textes officiels. Publié le 2026-10-16, mis à jour le 2026-10-16. > L'article 21 de la loi de 1965 charge le conseil syndical de comparer plusieurs projets de contrat de syndic, annexés à la convocation de l'assemblée générale. **L'essentiel** - Avant l'assemblée appelée à désigner un syndic, le conseil syndical met en concurrence plusieurs projets de contrat, accompagnés d'une fiche d'information sur le prix et les prestations, en application de l'article 21 de la loi du 10 juillet 1965. - Cette mise en concurrence n'est pas requise lorsque la copropriété n'a pas de conseil syndical, ou lorsque l'assemblée générale annuelle précédente a décidé d'y déroger. - Tous les projets suivent le contrat type du décret n° 2015-342 du 26 mars 2015, et la désignation du syndic se vote à la majorité de l'article 25, avec un second vote possible à l'article 24 si un candidat recueille au moins un tiers des voix. Avant chaque désignation de syndic, le conseil syndical doit mettre en concurrence plusieurs projets de contrat, en application de l'article 21 de la loi du 10 juillet 1965. Ces projets, accompagnés d'une fiche d'information sur le prix et les prestations, sont annexés à la convocation de l'assemblée générale qui vote sur le syndic. L'obligation tombe s'il n'y a pas de conseil syndical, ou si l'assemblée s'y est opposée l'année précédente à la majorité absolue. ## Ce que dit exactement la règle Selon service-public.gouv.fr, le conseil syndical interroge plusieurs syndics pour obtenir de chacun un projet de contrat et une fiche d'information sur le prix et les prestations proposées. Ces documents sont joints à la convocation, de sorte que chaque copropriétaire reçoit les offres avant de voter. Deux cas dispensent de cette mise en concurrence : - la copropriété n'a pas de conseil syndical ; - les copropriétaires s'y sont opposés l'année précédente, à la majorité absolue. La mise en concurrence est donc obligatoire dans le cas général, mais pas automatique : elle repose sur le conseil syndical. Sans lui, personne d'autre ne la déclenche. Pour son rôle plus large, voir [le guide sur le conseil syndical](https://palier.enys.dev/guides/role-conseil-syndical). Tous les projets doivent suivre le contrat type du décret n° 2015-342 du 26 mars 2015, ce qui rend la comparaison possible ; voir [le guide sur le contrat type et les honoraires](https://palier.enys.dev/guides/contrat-type-syndic-honoraires). ## Un calendrier réaliste La loi ne fixe pas de date limite pour lancer la démarche, mais le calendrier se déduit de la convocation et du mandat. Le mandat dure trois ans au plus (article 28 du décret du 17 mars 1967), et la convocation doit parvenir aux copropriétaires dans les délais légaux (voir [le guide sur les délais de convocation](https://palier.enys.dev/guides/convocation-ag-delais)). À titre de conseil pratique, commencer environ six mois avant l'échéance laisse le temps de recevoir les offres, de les analyser et de rencontrer les candidats. 1. **Recensez la fin du mandat actuel.** Elle figure dans le contrat voté. 2. **Fixez vos critères** par écrit : taille du portefeuille, présence locale, gestion des urgences, outils numériques. 3. **Sollicitez au moins trois syndics**, dont éventuellement le vôtre. Envoyez à chacun la même demande : nombre de lots, historique des charges, contrats en cours. 4. **Exigez le contrat type complet**, avec ses annexes, plus la fiche d'information sur les prix. 5. **Comparez** sur une grille commune. 6. **Rencontrez les finalistes**, idéalement en réunion de conseil syndical. 7. **Transmettez les projets au syndic en place** pour qu'il les annexe à la convocation. > Le syndic sortant gère la convocation. Si vous voulez que les offres concurrentes y figurent, faites-lui parvenir les projets par écrit, avec accusé de réception, et conservez la preuve de l'envoi. ## Comparer à iso-périmètre Le piège le plus fréquent consiste à comparer des forfaits qui ne couvrent pas la même chose. Une grille simple suffit : | Critère | Syndic A | Syndic B | Syndic C | | --- | --- | --- | --- | | Forfait annuel TTC | | | | | Forfait par lot | | | | | Heures d'ouverture | | | | | Prestations particulières les plus probables | | | | | Espace en ligne et compte séparé | | | | | Interlocuteur dédié | | | | Un exemple fictif pour une copropriété de 24 lots à Lyon 7e : trois offres à 4 200, 4 900 et 5 400 euros TTC par an. Écart apparent de 1 200 euros. Mais si la première facture à part les visites supplémentaires et les assemblées hors horaires, deux de ces postes suffisent à combler l'écart. C'est la liste des prestations particulières du décret qui permet de chiffrer ces scénarios. Pensez aussi à demander des références à d'autres conseils syndicaux, et à vérifier la carte professionnelle ainsi que la garantie financière du candidat. ## Le vote en assemblée La désignation du syndic se vote à la majorité absolue de l'article 25 (voir [le guide sur les majorités](https://palier.enys.dev/guides/majorites-ag-copropriete)). Si aucune candidature n'atteint cette majorité mais que l'une recueille au moins un tiers des voix, un second vote immédiat à la majorité simple peut être organisé (voir [la passerelle de l'article 25-1](https://palier.enys.dev/guides/passerelle-article-25-1)). En pratique, on soumet un projet de résolution par candidat, dans l'ordre de préférence du conseil syndical. Lors d'une assemblée suivie en direct sur Palier, les majorités sont calculées au fil des votes, ce qui évite l'erreur de décompte quand plusieurs candidats se succèdent ([essai gratuit de 7 jours](https://palier.enys.dev/inscription)). ## Erreurs fréquentes - Se contenter d'un seul devis, celui du syndic en place. - Comparer des honoraires sans lire les annexes du contrat. - Oublier que le contrat sera réexaminé trois ans plus tard : fixer dès maintenant la date du prochain comparatif. - Ne pas conserver de trace écrite des offres reçues, ce qui fragilise la décision en cas de contestation. ## Questions fréquentes ### Le conseil syndical est-il obligé de mettre le syndic en concurrence ? Oui, sauf s'il n'existe pas de conseil syndical ou si l'assemblée a écarté la démarche l'année précédente à la majorité absolue. La règle figure à l'article 21 de la loi du 10 juillet 1965. ### Combien de syndics faut-il consulter ? La loi parle de « plusieurs » projets de contrat sans fixer de nombre. Trois offres donnent une base de comparaison solide. ### Que se passe-t-il si les projets concurrents ne sont pas annexés à la convocation ? Le défaut peut fragiliser la désignation et ouvrir la porte à une contestation de l'assemblée, dans le délai de deux mois suivant la notification du procès-verbal. Voir [le guide sur la contestation d'un procès-verbal](https://palier.enys.dev/guides/proces-verbal-ag-contestation). ### Le syndic actuel peut-il participer à la mise en concurrence ? Rien n'interdit au syndic en place de déposer un nouveau projet de contrat. Il est même fréquent qu'il baisse ou ajuste son offre face à la concurrence. ### Qui choisit finalement le syndic ? L'assemblée générale, par un vote à la majorité de l'article 25. Le conseil syndical prépare la décision mais ne la prend pas. ## Sources - [Légifrance : loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis](https://www.legifrance.gouv.fr/loda/id/JORFTEXT000000880200) - [Légifrance : décret n° 2015-342 du 26 mars 2015 définissant le contrat type de syndic](https://www.legifrance.gouv.fr/jorf/id/JORFTEXT000030405166) - [Service-public.gouv.fr : syndic de copropriété](https://www.service-public.gouv.fr/particuliers/vosdroits/F2608) - [Service-public.gouv.fr : changer de syndic en fin de mandat](https://www.service-public.gouv.fr/particuliers/vosdroits/F1548) - [ANIL : choix et désignation du syndic de copropriété](https://www.anil.org/votre-projet/vous-etes-proprietaire/copropriete/syndic/) --- # Petites copropriétés : les règles simplifiées à connaître en pratique URL : https://palier.enys.dev/guides/petite-copropriete-regles-simplifiees Rubrique : Syndic et conseil syndical. Auteur : Enys, rédigé à partir des textes officiels. Publié le 2026-10-16, mis à jour le 2026-10-16. > Une copropriété de 5 lots au plus ou de moins de 15 000 € de budget annuel moyen bénéficie de règles allégées (articles 41-8 à 41-12 de la loi de 1965). **L'essentiel** - Une petite copropriété compte au plus cinq lots à usage de logements, de bureaux ou de commerces, ou a un budget prévisionnel moyen inférieur à 15 000 euros sur trois exercices consécutifs (article 41-8 de la loi du 10 juillet 1965). - Elle bénéficie depuis le 1er juin 2020 de règles allégées : conseil syndical facultatif, dispense de comptabilité en partie double et décisions possibles par consultation écrite à l'unanimité des copropriétaires. - L'assemblée générale reste obligatoire au moins une fois par an pour voter le budget prévisionnel et approuver les comptes, et le syndic doit ouvrir un compte bancaire séparé au nom du syndicat, comme dans toute copropriété. Une petite copropriété est un syndicat qui compte au plus cinq lots à usage de logements, de bureaux ou de commerces, ou dont le budget prévisionnel moyen reste inférieur à 15 000 euros sur trois exercices consécutifs (article 41-8 de la loi du 10 juillet 1965). Elle garde les obligations de base d'une copropriété, mais bénéficie de règles allégées : conseil syndical facultatif, comptabilité simplifiée, décisions par consultation sans formalisme. Ces règles sont en vigueur depuis le 1er juin 2020 (ordonnance du 30 octobre 2019). ## Êtes-vous une petite copropriété ? Deux critères, qui s'apprécient de façon alternative : il suffit de remplir l'un ou l'autre. | Critère | Seuil | Précision | | --- | --- | --- | | Nombre de lots | 5 au plus | Seuls comptent les lots à usage de logements, bureaux ou commerces. Caves et places de parking, qui sont des annexes, ne sont pas comptées (ANIL) | | Budget prévisionnel | Moins de 15 000 euros | Moyenne sur trois exercices consécutifs | Exemple : un immeuble de 9 lots à Lyon 7e, dont 4 appartements et 5 caves, relève de la première catégorie, puisque seuls les 4 lots d'habitation comptent. À l'inverse, un immeuble de 12 appartements dont le budget courant reste à 12 000 euros par an peut se prévaloir du second critère. > Vérifiez les chiffres avec le syndic : le budget à retenir est le budget prévisionnel moyen, pas les dépenses d'une seule année. ## Ce qui ne change pas Le cadre général de la loi de 1965 s'applique toujours. Une petite copropriété doit avoir un règlement de copropriété, un syndic (professionnel ou bénévole), un budget prévisionnel et une assemblée générale au moins une fois par an, notamment pour voter le budget et approuver les comptes (ANIL). Pour en savoir plus sur la méthode, voir [le budget prévisionnel](https://palier.enys.dev/guides/budget-previsionnel-copropriete). Plusieurs obligations restent entières, même avec cinq lots : - **le compte bancaire séparé** au nom du syndicat : la dispense dont pouvaient bénéficier les petites copropriétés a été supprimée le 31 décembre 2020 par l'ordonnance du 30 octobre 2019 (ANIL ; voir [le compte bancaire séparé](https://palier.enys.dev/guides/compte-bancaire-separe-copropriete)) ; - **l'immatriculation** au registre national des copropriétés et sa mise à jour annuelle (voir [le registre national](https://palier.enys.dev/guides/registre-national-coproprietes)) ; - **le syndic** : s'il n'est pas professionnel, il doit être copropriétaire de l'immeuble, son mandat dure trois ans au plus, et une assurance de responsabilité civile lui est recommandée (service-public.gouv.fr). ## Ce qui est allégé ### Un conseil syndical facultatif La loi impose normalement un conseil syndical. Dans une petite copropriété, il est facultatif (voir [le rôle du conseil syndical](https://palier.enys.dev/guides/role-conseil-syndical)). Les copropriétaires peuvent donc s'en passer, ce qui simplifie aussi le choix d'un syndic bénévole. Selon service-public.gouv.fr, une copropriété de cette taille peut aussi adopter la forme coopérative sans être tenue de constituer un conseil syndical (voir [le syndic coopératif](https://palier.enys.dev/guides/syndic-cooperatif)). ### Une comptabilité simplifiée L'article 14-3 de la loi de 1965 allège aussi la comptabilité : un syndicat de moins de dix lots à usage de logements, de bureaux ou de commerces, dont le budget prévisionnel moyen sur trois exercices consécutifs est inférieur à 15 000 euros, n'est pas tenu à une comptabilité en partie double, et ses engagements peuvent être constatés en fin d'exercice (voir notre guide sur la [comptabilité du syndic bénévole](https://palier.enys.dev/guides/comptabilite-copropriete-syndic-benevole), et vérifiez la rédaction en vigueur sur Légifrance). Les comptes restent soumis chaque année à l'approbation de l'assemblée. En pratique, c'est un soulagement pour un syndic bénévole qui n'a pas de formation comptable, mais un suivi rigoureux des recettes et des dépenses, pièces à l'appui, reste indispensable. ### Une consultation sans formalisme C'est la mesure la plus utile. Selon l'ANIL, le syndic peut organiser une consultation écrite ou une réunion sans convocation formelle. Un copropriétaire ou le syndic peut la demander, et elle peut porter sur toute question, sauf l'approbation des comptes et du budget. Les décisions prises ainsi doivent recueillir l'unanimité. Service-public.gouv.fr le formule ainsi : dans une petite copropriété, la convocation d'une assemblée générale reste obligatoire pour le vote du budget prévisionnel et l'approbation des comptes, et les autres décisions peuvent être prises à l'unanimité des voix des copropriétaires par consultation écrite, sans convoquer d'assemblée. Concrètement, pour un remplacement de serrure de la porte d'entrée, le syndic envoie un message à chaque copropriétaire avec le devis, et chacun répond par écrit. Si tous disent oui, la décision est valable. Un seul refus, et il faut passer en assemblée générale (voir [les majorités d'AG](https://palier.enys.dev/guides/majorites-ag-copropriete)). ## Étapes pour organiser une consultation 1. Le syndic (ou un copropriétaire qui lui en fait la demande) décrit précisément la décision à prendre. 2. Il joint le devis ou les pièces utiles, et fixe un délai raisonnable de réponse. 3. Chaque copropriétaire répond par écrit, par un moyen daté (courrier, e-mail). 4. Si tous approuvent, le syndic consigne la décision et conserve les réponses. Sinon, il convoque l'assemblée. Une copropriété sans syndic peut aussi être petite : dans ce cas, voyez d'abord [comment désigner un syndic](https://palier.enys.dev/guides/copropriete-sans-syndic). ## Erreurs fréquentes - **Croire que l'AG annuelle disparaît.** Elle reste obligatoire pour le budget et les comptes. - **Compter les caves et parkings** dans les cinq lots. - **Confondre petite copropriété et copropriété à deux copropriétaires**, qui relève d'un régime distinct (voir [la copropriété de deux lots](https://palier.enys.dev/guides/copropriete-deux-lots)). - **Ne pas garder de trace** des réponses écrites d'une consultation. ## Un outil adapté Dans une petite copropriété, la difficulté est souvent de répartir proprement les charges entre peu de lots, sans y consacrer un week-end. Palier calcule la répartition lot par lot et prépare le compte rendu des décisions : [essai gratuit de 7 jours](https://palier.enys.dev/inscription). ## Questions fréquentes ### Combien de lots pour être une petite copropriété ? Cinq lots au plus à usage de logements, bureaux ou commerces (article 41-8 de la loi du 10 juillet 1965). Les caves et parkings ne comptent pas. ### Une petite copropriété doit-elle avoir un conseil syndical ? Non, il est facultatif, selon l'ANIL. Les copropriétaires peuvent en créer un s'ils le souhaitent. ### Peut-on voter sans assemblée générale dans une petite copropriété ? Oui, par consultation écrite ou réunion sans formalisme, sauf pour approuver les comptes et le budget. Il faut alors l'unanimité (ANIL). ### Le critère du budget de 15 000 euros s'applique-t-il seul ? Oui, il suffit de remplir l'un des deux critères : cinq lots au plus, ou un budget prévisionnel moyen inférieur à 15 000 euros sur trois exercices. ### Une petite copropriété peut-elle se passer de compte bancaire séparé ? Non. La dispense a été supprimée le 31 décembre 2020 : le syndic doit ouvrir un compte au nom du syndicat dans les trois mois de sa désignation, quelle que soit la taille de la copropriété. ## Sources - [Légifrance : loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis](https://www.legifrance.gouv.fr/loda/id/JORFTEXT000000880200) - [Légifrance : ordonnance n° 2019-1101 du 30 octobre 2019 portant réforme du droit de la copropriété](https://www.legifrance.gouv.fr/jorf/id/JORFTEXT000039295537/) - [Service-public.gouv.fr : convocation de l'assemblée générale des copropriétaires](https://www.service-public.gouv.fr/particuliers/vosdroits/F2615) - [Service-public.gouv.fr : syndic de copropriété](https://www.service-public.gouv.fr/particuliers/vosdroits/F2608) - [ANIL : les petites copropriétés, quelles règles](https://www.anil.org/parole-expert-logement-petite-copropriete/) - [ANIL : réforme du droit de la copropriété (ordonnance du 30 octobre 2019)](https://www.anil.org/aj-reforme-droit-copropriete/) --- # Syndic bénévole ou professionnel : comparatif, coûts et responsabilités URL : https://palier.enys.dev/guides/syndic-benevole-ou-professionnel Rubrique : Syndic et conseil syndical. Auteur : Enys, rédigé à partir des textes officiels. Publié le 2026-10-16, mis à jour le 2026-10-16. > Syndic bénévole ou professionnel : mêmes missions, mais pas les mêmes coûts, garanties ni responsabilités. Comparatif clair et critères selon votre immeuble. **L'essentiel** - Le syndic bénévole et le syndic professionnel ont exactement les mêmes missions, fixées par l'article 18 de la loi du 10 juillet 1965. - Le professionnel apporte une carte, une garantie financière, une assurance professionnelle et un espace en ligne obligatoire, contre un forfait et des prestations facturées à part ; le bénévole coûte moins cher mais repose sur la disponibilité d'un voisin. - Le bénévolat convient aux petits immeubles calmes avec une personne disponible ; le professionnel s'impose plutôt en cas d'impayés lourds, de contentieux ou de gros travaux. Syndic bénévole ou professionnel : les deux exercent les mêmes missions, définies par l'article 18 de la loi du 10 juillet 1965 (budget, comptes, assemblée, entretien, assurances, représentation du syndicat). La différence tient au statut, au coût et aux garanties. Le professionnel détient une carte, une garantie financière et une assurance de responsabilité civile professionnelle, et doit offrir un espace en ligne ; il est payé par un forfait et des prestations particulières. Le bénévole est un copropriétaire, sans carte, gratuit ou rémunéré selon le vote de l'assemblée, dont la responsabilité est appréciée moins sévèrement quand il n'est pas payé. ## Le comparatif en un tableau | Critère | Syndic bénévole | Syndic professionnel | | --- | --- | --- | | Qui | Un copropriétaire de l'immeuble | Une personne physique ou une société | | Carte professionnelle | Non requise (article 17-2) | Obligatoire | | Garantie financière | Non | Obligatoire | | Assurance de responsabilité civile | Recommandée, pas obligatoire | Assurance professionnelle obligatoire | | Désignation | Majorité de l'article 25 | Majorité de l'article 25, après mise en concurrence par le conseil syndical | | Durée du mandat | Trois ans au plus | Trois ans au plus | | Contrat type (décret du 26 mars 2015) | Obligatoire seulement s'il est rémunéré | Obligatoire | | Espace en ligne sécurisé | Non obligatoire | Obligatoire, sauf refus de l'assemblée à l'article 25 | | Compte bancaire au nom du syndicat | Obligatoire | Obligatoire, sauf dispense possible dans certains petits immeubles | | Rémunération | Gratuit avec remboursement des frais, ou rémunéré | Forfait annuel et prestations particulières | Sources : service-public.fr et ANIL. Pour le détail des conditions d'élection d'un bénévole, voir [devenir syndic bénévole](https://palier.enys.dev/guides/devenir-syndic-benevole). ## Ce que coûte chaque option Aucun barème public ne fixe le prix d'un syndic professionnel : le montant du forfait est libre. Il serait trompeur de citer un prix « moyen » sans source. Mieux vaut comparer la structure des coûts. ### Le syndic professionnel - **Le forfait annuel**, qui couvre la gestion courante listée à l'annexe 1 du contrat type. - **Les prestations particulières**, limitées à la liste de l'annexe 2 : assemblées et visites supplémentaires, sinistres, travaux, contentieux. - **Les honoraires sur travaux**, en pourcentage dégressif du montant hors taxes, votés avec les travaux. - **Des frais imputés à un seul copropriétaire**, comme l'état daté lors d'une vente, plafonné à 380 euros TTC. Le détail est dans [le contrat type et les honoraires](https://palier.enys.dev/guides/contrat-type-syndic-honoraires). ### Le syndic bénévole - **Sa rémunération éventuelle**, si l'assemblée en vote une. - **Le remboursement de ses frais** (envois recommandés, copies), que l'ANIL rappelle. - **Une assurance de responsabilité civile**, recommandée, que la copropriété peut prendre en charge. - **Des outils** : logiciel de gestion, tenue de compte bancaire. - **Le cas échéant, un expert-comptable** pour arrêter les comptes selon le décret du 14 mars 2005. Un exemple de raisonnement, avec des chiffres fictifs : une copropriété de 12 lots reçoit un projet de contrat professionnel à 3 600 euros TTC par an, soit 300 euros par lot. En gestion bénévole, elle prévoit un logiciel, une assurance pour le syndic, quelques frais d'envoi et une mission de clôture par un comptable. Faites le calcul avec vos propres devis : l'écart est souvent net, mais il ne compte pas le temps du bénévole. ## Les responsabilités Les deux syndics sont des mandataires du syndicat et répondent de leurs fautes de gestion. Le bénévole peut engager sa responsabilité civile, envers le syndicat ou les tiers, et pénale dans les cas prévus par la loi. Une nuance existe : l'article 1992 du code civil prévoit que la responsabilité pour faute est appliquée moins rigoureusement à celui dont le mandat est gratuit. Un bénévole rémunéré perd cet adoucissement. Le professionnel offre une sécurité supplémentaire au syndicat : sa garantie financière protège les fonds qu'il détient, et son assurance professionnelle couvre ses erreurs. Le non-respect du contrat type l'expose à une amende administrative pouvant atteindre 3 000 euros pour une personne physique et 15 000 euros pour une personne morale (service-public.fr). > Quelle que soit la formule, le conseil syndical contrôle. Avec un professionnel, il compare et vérifie ; avec un bénévole, il épaule et prend le relais. Voir [le rôle du conseil syndical](https://palier.enys.dev/guides/role-conseil-syndical). ## Pour quel immeuble ? | Situation | Plutôt bénévole | Plutôt professionnel | | --- | --- | --- | | Quelques lots, peu d'équipements | Oui | Possible, mais le coût par lot pèse | | Une personne disponible et un suppléant | Oui | Non nécessaire | | Impayés importants ou procédure en cours | Risqué | Oui | | Gros chantier à piloter (toiture, façade, rénovation énergétique) | Possible avec un maître d'œuvre | Oui | | Copropriétaires en conflit | Risqué | Oui, le tiers neutre apaise | | Plusieurs bâtiments, gardien, ascenseurs | Lourd | Oui | | Besoin de réactivité en journée | Dépend des disponibilités | Dépend du contrat et du cabinet | Une troisième voie existe : [le syndic coopératif](https://palier.enys.dev/guides/syndic-cooperatif), qui répartit le travail au sein du conseil syndical. Et pour un passage concret de l'un à l'autre, voir [changer de syndic](https://palier.enys.dev/guides/changer-de-syndic). ## Les questions à se poser en conseil syndical 1. Qui, parmi nous, serait syndic, et qui le remplacerait en cas d'absence ? 2. Avons-nous des impayés, des procédures ou des travaux lourds dans les trois ans ? 3. Qui tiendra la comptabilité conforme au décret de 2005 ? 4. Les copropriétaires accepteront-ils qu'un voisin connaisse leurs comptes ? 5. Quel est le coût complet de chaque option, frais et temps compris ? Gérer bénévolement demande des outils partagés. Palier sert aux deux formules : un syndic bénévole y prépare son assemblée et ses appels de fonds, un conseil syndical y suit incidents, travaux et documents face à un syndic professionnel. Ses prix sont sur [la page tarifs](https://palier.enys.dev/tarifs). ## Questions fréquentes ### Un syndic bénévole est-il moins cher qu'un syndic professionnel ? Le plus souvent, oui, car il n'y a pas de forfait de gestion à payer. Il reste des coûts : remboursement de frais, assurance, outils, éventuellement un comptable. Et le temps du bénévole n'est pas compté. ### Le syndic bénévole a-t-il les mêmes obligations qu'un professionnel ? Oui pour les missions : budget, comptes, assemblée, entretien, assurances, immatriculation, compte bancaire au nom du syndicat. Il est dispensé de carte, de garantie financière et d'espace en ligne obligatoire. ### Peut-on passer d'un syndic professionnel à un syndic bénévole en cours de mandat ? En principe, le changement se fait à l'échéance du contrat. Une résiliation anticipée est possible dans les conditions prévues par la loi, avec un vote en assemblée et une date d'effet fixée. ### Qui est responsable en cas d'erreur du syndic bénévole ? Le syndic bénévole lui-même, comme tout mandataire, mais sa responsabilité est appréciée moins sévèrement s'il n'est pas rémunéré (article 1992 du code civil). Une assurance de responsabilité civile le protège. ## Sources - [Service-public.fr : Syndic de copropriété](https://www.service-public.gouv.fr/particuliers/vosdroits/F2608) - [ANIL : Le syndic de copropriété](https://www.anil.org/votre-besoin/gerer-un-bien/copropriete/syndic/) - [ANIL : Un syndic bénévole dans ma copropriété, c'est possible](https://www.anil.org/parole-expert-logement-copropriete-syndic-benevole/) --- # Syndic coopératif : fonctionnement, avantages et limites en copro URL : https://palier.enys.dev/guides/syndic-cooperatif Rubrique : Syndic et conseil syndical. Auteur : Enys, rédigé à partir des textes officiels. Publié le 2026-10-16, mis à jour le 2026-10-16. > Dans un syndicat coopératif, le président du conseil syndical, élu parmi ses membres, fait office de syndic. Adopté à l'article 25, sans rémunération. **L'essentiel** - Dans un syndicat coopératif, le syndic est le président du conseil syndical, élu par les membres du conseil parmi eux, et il exerce ses fonctions sans rémunération (article 17-1 de la loi du 10 juillet 1965). - L'adoption ou l'abandon de la forme coopérative se vote en assemblée générale à la majorité de l'article 25, avec la possibilité du second vote de l'article 25-1. - L'assemblée désigne une ou plusieurs personnes chargées de contrôler les comptes du syndicat, qui peuvent être un copropriétaire, un expert-comptable ou un commissaire aux comptes. Le syndic coopératif est une forme de gestion où le président du conseil syndical exerce la fonction de syndic, sans rémunération. Le conseil syndical, élu par l'assemblée, choisit son président parmi ses membres. Le passage à cette forme se vote à la majorité de l'article 25 de la loi du 10 juillet 1965 (article 17-1). Il en résulte une gestion collégiale, sans syndic professionnel. ## Comment cela fonctionne ### Les trois organes - **L'assemblée générale** élit les membres du conseil syndical. - **Le conseil syndical** élit ensuite, parmi eux, le syndic lors d'une réunion qui suit l'assemblée. Le syndic est le président du conseil syndical. - **Le vice-président**, élu dans les mêmes conditions, remplace le syndic en cas d'empêchement. Il doit aussi être propriétaire d'au moins un lot. Le syndic coopératif doit être copropriétaire d'au moins un lot. Il est révocable par le conseil syndical dans les mêmes conditions que sa désignation. Il ne conserve pas ses fonctions de syndic une fois son mandat au conseil syndical terminé. ### Bénévolat Les fonctions de président et de membre du conseil syndical ne donnent lieu à aucune rémunération (service-public.gouv.fr). Le président assume toutes les missions d'un syndic. En pratique, les membres du conseil se répartissent les tâches (comptabilité, travaux, relations avec les occupants) et le président veille à la gestion globale. Il peut confier certaines tâches à des prestataires extérieurs ou demander un avis technique à un professionnel. ## Le contrôle des comptes Spécificité du syndicat coopératif : l'assemblée désigne, à la majorité simple, une ou plusieurs personnes chargées de contrôler les comptes. Il peut s'agir d'un copropriétaire (à l'exclusion de certains proches du syndic ou des membres du conseil : conjoint, concubin, partenaire de Pacs, descendants, ascendants, préposés), d'un expert-comptable ou d'un commissaire aux comptes. Le contrôleur rend compte chaque année à l'assemblée. Un copropriétaire désigné exerce un mandat de trois ans au plus, renouvelable et sans rémunération. ## Les étapes pour passer en syndic coopératif 1. **Vérifier le règlement de copropriété.** S'il interdit cette forme de gestion, il faut le modifier. Il n'est pas nécessaire qu'il la prévoie expressément : son silence ne fait pas obstacle. 2. **Obtenir l'inscription de la question à l'ordre du jour.** Voir [l'inscription d'une question](https://palier.enys.dev/guides/question-ordre-du-jour-ag). 3. **Voter le passage à la forme coopérative** à la majorité absolue de l'article 25. Si cette majorité n'est pas atteinte mais qu'au moins un tiers des voix est recueilli, la passerelle de l'article 25-1 permet un second vote (le cas est cité par l'ANIL pour l'article 17-1). Voir [la passerelle](https://palier.enys.dev/guides/passerelle-article-25-1). 4. **Élire les membres du conseil syndical** lors de la même assemblée. 5. **Réunir le conseil** pour élire, parmi ses membres, le président-syndic et le vice-président. 6. **Désigner le ou les contrôleurs de comptes** à la majorité simple. 7. **Mentionner la forme coopérative** sur les actes et documents établis au nom du syndicat, pour informer les tiers. La forme coopérative peut aussi être prévue dès la création du syndicat. L'abandon de la forme coopérative se vote à la majorité de l'article 25. ## Les avantages - **Économie** : pas d'honoraires de syndic. Dans une copropriété de 12 lots à Villeurbanne, comparez cette économie au coût des prestataires que vous devrez peut-être payer (comptabilité, assurance, entretien). - **Réactivité** : les décisions de gestion courante se prennent dans le conseil, avec une délégation possible de l'assemblée (voir [le rôle du conseil syndical](https://palier.enys.dev/guides/role-conseil-syndical)). - **Transparence** : les comptes sont suivis par les copropriétaires eux-mêmes, avec un contrôleur des comptes qui rend compte chaque année à l'assemblée. - **Responsabilisation** : les copropriétaires connaissent leurs charges. ## Les limites - **Charge de travail** : les mêmes obligations qu'un syndic professionnel (budget, comptes, assemblée, assurance, compte bancaire séparé, immatriculation au registre national, carnet d'entretien). - **Dépendance aux volontaires** : si l'équipe se démobilise, la copropriété risque de se retrouver sans syndic. Dans ce cas, le président du tribunal judiciaire peut désigner un syndic, avec l'aide d'un avocat. - **Responsabilité** : le syndic coopératif engage sa responsabilité civile et pénale comme un syndic bénévole. Une assurance de responsabilité civile est recommandée. - **Compétences** : la comptabilité d'un syndicat de copropriété suit des règles précises. Un contrôleur de comptes compétent est précieux. - **Conflits** : le syndic est un voisin. Les tensions de voisinage peuvent peser sur les décisions. ## Syndic coopératif ou syndic bénévole ? | Critère | Syndic bénévole | Syndic coopératif | | --- | --- | --- | | Qui exerce | Un copropriétaire élu syndic par l'assemblée | Le président du conseil syndical | | Conseil syndical | Existe en principe, mais son président n'est pas le syndic | Obligatoire (sauf petite copropriété), son président est le syndic | | Rémunération | Possible, avec contrat-type | Aucune | | Contrôle des comptes | Via l'assemblée | Contrôleur désigné par l'assemblée | | Répartition du travail | Concentrée sur une personne | Répartie entre les membres du conseil | Voir aussi [devenir syndic bénévole](https://palier.enys.dev/guides/devenir-syndic-benevole). ## Un outil pour répartir le travail Dans un syndicat coopératif, chacun a besoin de voir la même information : charges par lot, incidents, travaux, documents. Palier permet ce suivi partagé et prépare la convocation et le procès-verbal. Voir [le produit](https://palier.enys.dev/produit) ou [l'essai gratuit de 7 jours](https://palier.enys.dev/inscription). ## Questions fréquentes ### Un syndic coopératif peut-il être rémunéré ? Non. Les fonctions de président et de membre du conseil syndical ne peuvent donner lieu à aucune rémunération. ### Faut-il modifier le règlement de copropriété pour passer en syndic coopératif ? Seulement si le règlement interdit cette forme de gestion. Son silence ne fait pas obstacle. ### Quelle majorité faut-il pour adopter le syndic coopératif ? La majorité absolue de l'article 25, c'est-à-dire plus de la moitié de toutes les voix du syndicat. ### Que se passe-t-il à la fin du mandat du président du conseil syndical ? Il ne conserve pas ses fonctions de syndic. Le conseil élit un nouveau président-syndic parmi ses membres. ### Une petite copropriété doit-elle avoir un conseil syndical pour être coopérative ? Le conseil syndical est obligatoire dans le syndicat coopératif, sauf pour les petites copropriétés (cinq lots au plus, ou budget prévisionnel moyen inférieur à 15 000 euros sur trois exercices). ## Sources - [Légifrance : loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis](https://www.legifrance.gouv.fr/loda/id/JORFTEXT000000880200) - [Service-public.gouv.fr : syndicat coopératif](https://www.service-public.gouv.fr/particuliers/vosdroits/F38886) - [ANIL : syndicat des copropriétaires et conseil syndical](https://www.anil.org/votre-besoin/gerer-un-bien/copropriete/syndicat-et-conseil-syndical/) --- # Syndic en ligne ou traditionnel : ce qui change vraiment pour vous URL : https://palier.enys.dev/guides/syndic-en-ligne Rubrique : Syndic et conseil syndical. Auteur : Enys, rédigé à partir des textes officiels. Publié le 2026-10-16, mis à jour le 2026-10-16. > Un syndic en ligne est un syndic professionnel soumis aux mêmes règles que les autres. Ce qui change : visites, réactivité et prestations hors forfait. **L'essentiel** - Un syndic en ligne est un syndic professionnel qui gère à distance, par une plateforme, avec des gestionnaires joignables surtout par messagerie, téléphone ou visioconférence. - Il est soumis aux mêmes obligations qu'un syndic traditionnel : carte professionnelle, garantie financière, contrat type du décret du 26 mars 2015, espace en ligne, compte au nom du syndicat, mandat de trois ans au plus. - La comparaison se joue sur ce que couvre le forfait (visites, assemblée, horaires), sur les prestations facturées à part et sur la réactivité en cas d'urgence, pas sur l'étiquette « en ligne ». Un syndic en ligne est un syndic professionnel qui assure la gestion de la copropriété principalement à distance : plateforme web, messagerie, visioconférence, documents dématérialisés, avec moins de déplacements et souvent moins d'agences physiques. Juridiquement, rien ne le distingue d'un syndic traditionnel : il doit détenir une carte professionnelle, une garantie financière et une assurance de responsabilité civile professionnelle, et suivre le contrat type du décret du 26 mars 2015. La vraie comparaison porte donc sur le contenu du contrat, les prestations facturées à part et la réactivité, pas sur l'étiquette. ## Ce que recouvre l'expression « Syndic en ligne » n'est pas une catégorie juridique. L'expression désigne en pratique plusieurs modèles : | Modèle | Qui est syndic | Ce que fait la plateforme | | --- | --- | --- | | Syndic professionnel à distance | Le cabinet, titulaire d'une carte | Elle porte toute la relation : documents, demandes, assemblée | | Syndic professionnel « classique » très outillé | Le cabinet, avec agence locale | Elle complète un gestionnaire de proximité | | Accompagnement de syndic bénévole | Un copropriétaire élu | Elle fournit outils et assistance, le bénévole reste syndic | | Logiciel de gestion | Celui que vous avez désigné | Il outille le syndic, il ne gère pas à votre place | La différence entre les deux derniers et les deux premiers est capitale : dans un cas vous déléguez le mandat à un professionnel, dans l'autre un copropriétaire reste responsable. Pour cette question de fond, voir [syndic bénévole ou professionnel](https://palier.enys.dev/guides/syndic-benevole-ou-professionnel). ## Les mêmes règles pour tous les syndics professionnels Selon service-public.fr et l'ANIL, un syndic professionnel, en ligne ou non : - détient une carte professionnelle portant la mention « syndic » ou « gestion immobilière », une garantie financière et une assurance de responsabilité civile professionnelle ; - signe un contrat conforme au contrat type du décret n° 2015-342 du 26 mars 2015, sous peine d'amende administrative ; - ouvre un compte bancaire au nom du syndicat dans les trois mois, sauf dispense votée dans les cas prévus ; - offre un espace en ligne sécurisé avec les documents listés par le décret n° 2019-502, sauf refus de l'assemblée ; - est désigné pour trois ans au plus, à la majorité de l'article 25, après mise en concurrence par le conseil syndical. Le cadre complet des honoraires est décrit dans [le contrat type et les honoraires du syndic](https://palier.enys.dev/guides/contrat-type-syndic-honoraires). ## En ligne ou traditionnel : les différences pratiques Les offres varient d'un cabinet à l'autre, en ligne comme en agence. Les écarts suivants sont des tendances à vérifier dans chaque contrat, pas des règles. | Point | À regarder dans le contrat | | --- | --- | | Visites de l'immeuble | Nombre de visites inclus dans le forfait, et prix d'une visite supplémentaire | | Assemblée générale | Durée et plage horaire incluses, lieu ou visioconférence, coût d'une assemblée supplémentaire | | Interlocuteur | Gestionnaire nommé ou équipe partagée, nombre d'immeubles par gestionnaire si le cabinet l'indique | | Horaires | Jours et heures d'accueil prévus au contrat | | Urgences | Numéro d'urgence hors horaires, délai d'intervention annoncé | | Prestations particulières | Tarif horaire, liste conforme à l'annexe 2 du contrat type | | Travaux | Barème des honoraires sur travaux, suivi de chantier sur place ou non | > Un forfait bas assorti de visites et d'assemblées supplémentaires facturées à part peut finir plus cher qu'un forfait plus élevé tout compris. Comparez le coût probable sur trois ans, prestations particulières incluses. ## Les points de vigilance ### Le contrat type, ligne par ligne Un syndic en ligne n'a pas de contrat « allégé ». Vérifiez que le projet reprend bien la trame du décret de 2015, que le forfait est exprimé hors taxes et toutes taxes comprises, et que chaque prestation facturée à part figure dans la liste réglementaire. ### La réactivité réelle Un immeuble a des urgences : fuite sur une colonne, panne d'ascenseur, porte d'entrée forcée. Demandez comment une urgence est traitée un samedi soir, qui se déplace, et quels prestataires locaux le cabinet mandate. Pour un immeuble à Lyon ou Villeurbanne, demandez la liste des entreprises avec lesquelles il travaille dans la métropole. ### La présence physique Réception de travaux, rendez-vous d'expert après sinistre, contrôle d'un chantier de ravalement : certaines tâches demandent quelqu'un sur place. Faites préciser qui s'en charge et à quel prix. ### L'assemblée générale L'assemblée peut se tenir en visioconférence ou avec une participation à distance, dans les conditions prévues par les textes. Vérifiez que les copropriétaires peu à l'aise avec le numérique gardent une option simple : vote par correspondance, présence physique, procuration. Voir [l'assemblée en visioconférence](https://palier.enys.dev/guides/ag-visioconference-copropriete). ### Les données La plateforme héberge les noms, les comptes et les échanges de tous les copropriétaires. La CNIL demande d'éviter les outils qui collectent trop de données ou comportent des traceurs publicitaires, et d'encadrer les transferts hors de l'Union européenne. Posez la question de l'hébergement. ### La sortie Si l'assemblée change de syndic, l'ancien doit transmettre les documents et les fonds dans les délais légaux. Demandez sous quelle forme les archives numériques seront remises. Voir [changer de syndic](https://palier.enys.dev/guides/changer-de-syndic). ## Les questions à poser au candidat 1. Combien de visites de l'immeuble sont incluses par an ? 2. L'assemblée annuelle se tient-elle sur place, à distance ou les deux, et à quelle heure ? 3. Qui est mon interlocuteur, et comment le joindre en urgence ? 4. Quels sont les tarifs horaires des prestations particulières ? 5. Où sont hébergées les données des copropriétaires ? 6. Sous quelle forme les archives sont-elles remises en fin de mandat ? Le conseil syndical pose ces questions à chaque candidat, en ligne ou non, dans le cadre de [la mise en concurrence](https://palier.enys.dev/guides/mise-en-concurrence-syndic). ## Et Palier dans tout ça ? Palier n'est pas un syndic en ligne : il ne gère pas votre immeuble à votre place. C'est un logiciel que peut utiliser le syndic de votre choix, bénévole ou professionnel, et un espace commun où le conseil syndical suit incidents, travaux et documents. Si votre copropriété hésite entre un syndic en ligne et une gestion bénévole outillée, l'[essai gratuit de 7 jours](https://palier.enys.dev/inscription) montre ce que la seconde option implique au quotidien. ## Questions fréquentes ### Un syndic en ligne est-il un vrai syndic ? Oui, s'il détient une carte professionnelle, une garantie financière et une assurance professionnelle. Il est alors soumis exactement aux mêmes règles qu'un syndic traditionnel. Une plateforme qui se contente d'outiller un syndic bénévole n'est pas, elle, votre syndic. ### Un syndic en ligne est-il moins cher ? Pas forcément. Le forfait est libre et les écarts dépendent de ce qu'il inclut. Comparez sur trois ans, avec les visites, les assemblées supplémentaires et les honoraires de travaux. ### Un syndic en ligne vient-il visiter l'immeuble ? Le contrat type comporte une rubrique sur les visites de l'immeuble comprises dans le forfait, et les visites supplémentaires figurent parmi les prestations particulières. Vérifiez le nombre inclus et le prix d'une visite en plus. ### Comment changer pour un syndic en ligne ? Comme pour tout syndic : mise en concurrence par le conseil syndical, inscription du projet de contrat à l'ordre du jour, vote à la majorité de l'article 25, idéalement à l'échéance du mandat en cours. ## Sources - [Service-public.fr : Syndic de copropriété](https://www.service-public.gouv.fr/particuliers/vosdroits/F2608) - [ANIL : Le syndic de copropriété](https://www.anil.org/votre-besoin/gerer-un-bien/copropriete/syndic/) - [CNIL : La gestion des données personnelles au sein d'une copropriété](https://www.cnil.fr/fr/la-gestion-des-donnees-personnelles-au-sein-dune-copropriete) --- # Syndicat secondaire de copropriété : quand et comment le créer URL : https://palier.enys.dev/guides/syndicat-secondaire-copropriete Rubrique : Syndic et conseil syndical. Auteur : Enys, rédigé à partir des textes officiels. Publié le 2026-10-16, mis à jour le 2026-10-16. > Dans une copropriété de plusieurs bâtiments, un syndicat secondaire peut gérer l'un d'eux (article 27 de la loi de 1965), voté à la majorité de l'article 25. **L'essentiel** - Dans une copropriété de plusieurs bâtiments ou entités homogènes susceptibles d'une gestion autonome, un syndicat secondaire peut gérer certains d'entre eux tout en restant rattaché au syndicat principal (article 27 de la loi du 10 juillet 1965). - S'il n'est pas prévu par le règlement de copropriété, il est créé par une assemblée spéciale des copropriétaires des bâtiments concernés, à la majorité de l'article 25 calculée sur leurs voix. - Le syndicat secondaire a la personnalité morale, son propre syndic, son budget et sa comptabilité, et il assure la gestion, l'entretien et l'amélioration interne des bâtiments concernés. Un syndicat secondaire est une personne morale distincte, constituée à l'intérieur d'une copropriété de plusieurs bâtiments, pour gérer seule certains de ces bâtiments tout en restant rattachée au syndicat principal. Il est prévu par l'article 27 de la loi du 10 juillet 1965. Il peut être créé directement par le règlement de copropriété ou, à défaut, par une assemblée spéciale des copropriétaires du ou des bâtiments concernés, qui décide à la majorité de l'article 25 (source : service-public.gouv.fr). ## Quand un syndicat secondaire a du sens Les conditions décrites par service-public.gouv.fr sont les suivantes : - la copropriété comprend plusieurs bâtiments, ou des entités homogènes (ailes, blocs) ; - ces bâtiments ont une indépendance matérielle suffisante : accès, équipements, fonctionnement technique distincts ; - ils peuvent assumer seuls leurs charges et leurs travaux. Exemple : une résidence de trois bâtiments à Villeurbanne. Le bâtiment C possède son ascenseur, sa chaufferie et son propre hall. Ses habitants votent régulièrement des travaux que les occupants de A et B refusent de financer, et inversement pour le ravalement de A. Un syndicat secondaire pour C permet de décider entre eux de ce qui les concerne seuls. Autres situations typiques : une résidence mêlant logements et commerces, ou un immeuble ancien dont deux ailes ont des équipements très différents. ## Ce qu'il change concrètement Le syndicat secondaire a sa propre personnalité juridique, son patrimoine, sa comptabilité, son budget prévisionnel et son syndic, élu par sa propre assemblée. Il gère l'entretien courant et les améliorations internes, tant que les décisions restent dans les limites de ses bâtiments (service-public.gouv.fr). | Point | Syndicat principal | Syndicat secondaire | | --- | --- | --- | | Périmètre | Toute la copropriété, parties communes générales | Les bâtiments concernés | | Assemblée | Tous les copropriétaires | Copropriétaires des bâtiments concernés | | Syndic | Le syndic du syndicat principal | Son propre syndic | | Comptes | Propres au syndicat principal | Propres au syndicat secondaire | Vous retrouvez là une organisation proche de celle d'un petit syndicat autonome, avec des assemblées plus courtes et des décisions plus ciblées. Pour les règles de majorité à appliquer dans chacune, consultez [le guide sur les majorités](https://palier.enys.dev/guides/majorites-ag-copropriete). ## Les deux voies de création ### Si le règlement le prévoit Quand le règlement de copropriété l'a déjà prévu, le syndicat secondaire existe sans autre démarche (service-public.gouv.fr). C'est fréquent dans les grands ensembles bâtis par tranches. ### Si le règlement est muet Les copropriétaires des bâtiments intéressés se réunissent en assemblée spéciale. Pour que la décision soit valable : 1. l'assemblée doit être régulièrement convoquée (voir [les délais de convocation](https://palier.enys.dev/guides/convocation-ag-delais)) ; 2. l'ordre du jour doit mentionner la création du syndicat et les modifications à apporter au règlement et à la répartition des charges ; 3. la décision doit être adoptée à la majorité de l'article 25, c'est-à-dire la majorité absolue des voix de tous les copropriétaires concernés. Le syndicat secondaire naît dès que la décision est adoptée. > Avant de convoquer, faites chiffrer l'impact : un syndicat de plus, c'est un syndic de plus (donc des honoraires), une comptabilité de plus, un budget et une assemblée de plus à organiser. ## Après la création Le règlement de copropriété doit être modifié, et un notaire publie la modification au service de la publicité foncière. Un règlement distinct pour le syndicat secondaire n'est pas obligatoire (service-public.gouv.fr). Les charges communes du bâtiment concerné sont ensuite redistribuées pour ne plus être partagées qu'entre ses copropriétaires. Ce vote se fait à la majorité de l'article 25. Une bonne reconstitution des tantièmes de chacun est indispensable : voir [les tantièmes](https://palier.enys.dev/guides/tantiemes-copropriete) et [les clés de répartition](https://palier.enys.dev/guides/cles-de-repartition-charges). ## Syndicat secondaire ou autre solution ? Le syndicat secondaire n'est pas la seule solution à des intérêts divergents. Il y a aussi la scission du syndicat (article 28 de la loi de 1965), qui divise l'immeuble en plusieurs copropriétés indépendantes, ou la création d'une association syndicale (voir [ASL, AFUL ou copropriété](https://palier.enys.dev/guides/asl-aful-ou-copropriete)). Le syndicat secondaire reste rattaché au syndicat principal : c'est la formule la plus légère si les bâtiments partagent encore des équipements communs. ## Gérer plusieurs syndicats Quand deux ou trois syndicats cohabitent, les risques d'erreur augmentent : une charge imputée au mauvais syndicat, un appel de fonds mal calculé. Un outil qui sépare les budgets et calcule la répartition lot par lot aide à garder la maîtrise : [essayez Palier 7 jours gratuitement](https://palier.enys.dev/inscription). ## Questions fréquentes ### Quel article de loi prévoit le syndicat secondaire ? L'article 27 de la loi du 10 juillet 1965. C'est lui que cite service-public.gouv.fr pour définir les conditions de création et de fonctionnement. ### Quelle majorité faut-il pour créer un syndicat secondaire ? La majorité de l'article 25 (majorité absolue des voix de tous les copropriétaires concernés), lors d'une assemblée spéciale, si le règlement de copropriété ne l'a pas déjà prévu. ### Un syndicat secondaire a-t-il son propre syndic ? Oui. Il élit son syndic en assemblée générale, tient sa propre comptabilité et adopte son budget (service-public.gouv.fr). ### Quelle différence entre syndicat secondaire et scission de copropriété ? Le syndicat secondaire reste rattaché au syndicat principal. La scission (article 28 de la loi de 1965) sépare l'immeuble en plusieurs syndicats entièrement indépendants. ## Sources - [Légifrance : loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis](https://www.legifrance.gouv.fr/loda/id/JORFTEXT000000880200) - [Service-public.gouv.fr : créer un syndicat secondaire](https://www.service-public.gouv.fr/particuliers/vosdroits/F31644) - [Service-public.gouv.fr : syndicat des copropriétaires](https://www.service-public.gouv.fr/particuliers/vosdroits/F2606) --- # Acheter des combles ou une partie commune : la procédure complète URL : https://palier.enys.dev/guides/acheter-partie-commune-combles Rubrique : Travaux et entretien. Auteur : Enys, rédigé à partir des textes officiels. Publié le 2026-10-16, mis à jour le 2026-10-16. > Acheter une partie commune demande un vote de l'AG à la double majorité de l'article 26 (2/3 des voix), un géomètre, un modificatif et un acte chez le notaire. **L'essentiel** - La vente d'une partie commune, par exemple des combles, se décide en assemblée générale à la majorité de l'article 26 de la loi du 10 juillet 1965 : la majorité des copropriétaires représentant au moins les deux tiers des voix. - L'unanimité de tous les copropriétaires n'est exigée que lorsque la conservation de la partie commune cédée est nécessaire au respect de la destination de l'immeuble. - Après le vote, la cession passe par un géomètre, une modification de l'état descriptif de division et du règlement, puis un acte notarié, signé de préférence après l'expiration du délai de recours de deux mois. Pour acheter les combles, un bout de couloir, une cave ou un morceau de cour, vous devez obtenir un vote favorable de l'assemblée générale à la majorité de l'article 26 de la loi du 10 juillet 1965 : la majorité en nombre des copropriétaires, représentant au moins les deux tiers des voix du syndicat. La vente passe ensuite par un géomètre, une modification du règlement de copropriété et un acte notarié. L'unanimité de tous les copropriétaires n'est exigée que si la conservation de cette partie commune est nécessaire au respect de la destination de l'immeuble. ## Pourquoi c'est un vote exigeant Une partie commune appartient à tous les copropriétaires. La vendre est un acte de disposition : le syndicat se défait d'un bien collectif. C'est pourquoi l'article 26 impose une double majorité, plus exigeante que la majorité absolue de l'article 25. Service-public.fr résume la règle en deux lignes : les actes de disposition, dont la vente d'une partie commune, relèvent de la double majorité de l'article 26 ; l'aliénation des parties communes dont la conservation est nécessaire au respect de la destination de l'immeuble exige l'unanimité des voix de tous les copropriétaires (article 26 de la loi du 10 juillet 1965). L'unanimité est donc l'exception, pas la règle. Le même article interdit par ailleurs à l'assemblée, à quelque majorité que ce soit, d'imposer à un copropriétaire une modification de la destination de ses parties privatives ou de leurs modalités de jouissance. Parties communes spéciales (celles qui sont propriété de certains copropriétaires seulement, selon le règlement) : seuls les copropriétaires concernés votent sur leur cession. ## Les étapes, dans l'ordre 1. **Vérifiez que c'est possible.** Une partie commune dont la conservation est nécessaire au respect de la destination de l'immeuble (escalier, local poubelles, gaines techniques) ne peut être cédée qu'à l'unanimité, ce qui revient souvent à une impossibilité pratique. Les combles non utilisés, un délaissé de cour ou un ancien local technique sont des candidats réalistes. 2. **Préparez un projet** : plan, surface, usage prévu, prix proposé. Prenez l'avis d'un géomètre-expert, qui établit le plan et la surface, et d'un expert immobilier ou d'un agent pour estimer la valeur. 3. **Demandez au syndic** d'inscrire la résolution à l'ordre du jour de la prochaine AG. Voir [comment inscrire une question à l'ordre du jour](https://palier.enys.dev/guides/question-ordre-du-jour-ag). Joignez le plan, le projet de prix et les modifications à apporter au règlement. 4. **Faites calculer les tantièmes** du nouveau lot. Ils se fixent selon les critères de l'article 5 de la loi de 1965. Notre guide sur [les tantièmes](https://palier.enys.dev/guides/tantiemes-copropriete) en détaille le calcul. La modification de la répartition des charges rendue nécessaire par la vente peut se voter à la même majorité que la vente (article 11 de la loi de 1965). 5. **Votez en assemblée.** Les voix se comptent sur l'ensemble des copropriétaires, absents compris. Voir [les majorités d'AG](https://palier.enys.dev/guides/majorites-ag-copropriete). 6. **Attendez l'expiration des recours.** Le procès-verbal est notifié aux copropriétaires opposants ou défaillants. Ils ont deux mois pour le contester (article 42 de la loi du 10 juillet 1965). Ne signez pas l'acte avant la fin de ce délai et demandez au syndic une attestation d'absence de recours. 7. **Signez chez le notaire.** Il rédige l'acte de vente entre le syndicat (représenté par le syndic) et vous, le modificatif de l'état descriptif de division et du règlement, et publie l'ensemble au service de publicité foncière. La vente n'est effective qu'à ce moment. ## Exemple chiffré À titre d'illustration, dans une copropriété de 1 000 tantièmes à Lyon (7e), 18 copropriétaires. Un copropriétaire du dernier étage propose d'acheter 25 m² de combles perdus pour agrandir son lot. | Élément | Illustration | | --- | --- | | Voix nécessaires | Au moins 667 voix sur 1 000 (deux tiers) | | Copropriétaires nécessaires | La majorité des 18, soit au moins 10 | | Vote | Les deux conditions doivent être réunies en même temps | | Recours | 2 mois après notification du PV | Chiffres fictifs : ils servent à comprendre la double condition, pas à fixer un prix. ## Combien payer Aucune règle ne fixe le prix. Il se négocie en tenant compte de la valeur de marché, de la situation, de l'état du bien et de la plus-value apportée à votre lot. Le prix est versé au syndicat puis réparti entre copropriétaires selon leurs tantièmes, d'après le PAP. Les frais de notaire et de géomètre s'ajoutent. Les tribunaux contrôlent peu le prix : une délibération n'est annulée que si le prix est manifestement dérisoire ou si la décision sert uniquement l'acquéreur (abus de majorité). > Un prix correct, un dossier clair et une réunion préparatoire avec le conseil syndical font plus pour le vote que n'importe quel argument juridique. ## Combles et surélévation Acheter des combles pour les aménager est une chose. Surélever l'immeuble en est une autre : la loi du 10 juillet 1965 prévoit un régime propre (articles 35 et suivants), avec notamment un droit de priorité reconnu aux copropriétaires du dernier étage. Le droit de l'urbanisme (hauteur autorisée, permis de construire, plan local d'urbanisme) s'ajoute. Si les travaux d'aménagement touchent le gros œuvre, une autorisation d'AG distincte (article 25) est nécessaire, selon le PAP. ## Si vous occupez déjà la partie commune sans titre Annexer une cave ou un bout de cour sans accord ne crée pas de droit : le syndicat peut demander en référé la remise en état. Régulariser par un achat est une solution, mais seulement si l'AG vote la vente. Pour préparer l'AG, [Palier](https://palier.enys.dev/produit) permet de présenter les résolutions et de voir en direct si la majorité de l'article 26 est atteinte. ## Questions fréquentes ### Quelle majorité faut-il pour vendre une partie commune ? La double majorité de l'article 26 de la loi du 10 juillet 1965 : la majorité des copropriétaires, représentant au moins deux tiers des voix. L'unanimité de tous les copropriétaires n'est nécessaire que si la conservation de la partie commune est nécessaire au respect de la destination de l'immeuble. ### Puis-je acheter les combles de mon immeuble ? Oui, si ces combles peuvent être séparés sans gêner les autres lots et si l'assemblée vote la vente. Un géomètre, un modificatif du règlement et un notaire sont nécessaires. ### Combien de temps dure la procédure ? Plusieurs mois en pratique : préparation du dossier, attente de l'AG, deux mois de recours après la notification du procès-verbal, puis rendez-vous chez le notaire. ### Qui touche le prix de vente ? Le syndicat des copropriétaires, qui le répartit ensuite entre les copropriétaires selon leurs tantièmes, ou l'affecte selon la décision de l'AG. ### Un copropriétaire opposé peut-il bloquer la vente ? Seul, non : la double majorité suffit. Il peut toutefois contester la décision dans les deux mois de la notification du procès-verbal (article 42), notamment pour abus de majorité. ## Sources - [Légifrance : loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis](https://www.legifrance.gouv.fr/loda/id/JORFTEXT000000880200) - [Service-public.gouv.fr : règles de vote en assemblée générale de copropriété](https://www.service-public.gouv.fr/particuliers/vosdroits/F2137) --- # Arbres et espaces verts en copropriété : entretien, élagage, voisins URL : https://palier.enys.dev/guides/arbres-espaces-verts-copropriete Rubrique : Travaux et entretien. Auteur : Enys, rédigé à partir des textes officiels. Publié le 2026-10-16, mis à jour le 2026-10-16. > Jardin et arbres communs : entretien payé par tous, abattage voté en AG, et distances du Code civil (2 m au-delà de 2 m de haut, 50 cm sinon) face aux voisins. **L'essentiel** - Les jardins et les arbres d'une copropriété sont en principe des parties communes : leur entretien courant est une charge commune inscrite au budget, et les décisions importantes (abattage, réaménagement) se prennent en assemblée générale. - Face aux voisins, l'article 671 du Code civil impose, sauf règlement ou usage local contraire, une distance de 2 mètres de la limite pour les plantations de plus de 2 mètres de haut, et de 50 centimètres pour les autres. - Le voisin gêné par des branches peut exiger qu'elles soient coupées mais ne peut pas les couper lui-même ; il peut en revanche couper les racines et ronces qui avancent chez lui, jusqu'à la limite. Dans une copropriété, les jardins, pelouses et arbres sont en principe des parties communes : l'article 3 de la loi du 10 juillet 1965 répute communs, dans le silence des titres, « les parcs et jardins ». Leur entretien courant est une charge commune prévue au budget, et les décisions importantes, comme abattre un arbre ou réaménager un jardin, se prennent en assemblée générale. Avec les voisins, ce sont les règles du Code civil qui jouent : 2 mètres de distance pour une plantation de plus de 2 mètres de haut, 50 centimètres pour les autres (article 671), sauf règlement ou usage local contraire. ## Qui entretient quoi | Espace | Statut habituel | Qui entretient | Qui paie | | --- | --- | --- | --- | | Jardin, pelouse, arbres communs | Partie commune | Syndic, via un jardinier ou une entreprise | Tous les copropriétaires, selon les charges générales ou une clé spéciale | | Jardin à jouissance privative | Partie commune réservée à un lot | Le titulaire, pour l'entretien courant | Le titulaire pour l'entretien ; le syndicat pour les gros travaux, selon le règlement | | Jardin privatif (lot) | Partie privative | Le propriétaire du lot | Le propriétaire du lot | Le cas du jardin en rez-de-chaussée « à usage exclusif » est le plus source de malentendus : l'arbre qui y pousse reste souvent commun, et son abattage ne peut pas être décidé par le seul titulaire. Voir notre guide sur les [parties communes à jouissance privative](https://palier.enys.dev/guides/parties-communes-jouissance-privative), et pour les cas limites celui sur les [parties communes et privatives](https://palier.enys.dev/guides/parties-communes-parties-privatives). ## L'entretien courant et le budget Tonte, taille des haies, désherbage, ramassage des feuilles, arrosage : ces dépenses récurrentes s'inscrivent au [budget prévisionnel](https://palier.enys.dev/guides/budget-previsionnel-copropriete), souvent sous forme de contrat annuel avec un jardinier. Prévoyez dans le contrat : - le nombre de passages par saison et ce qu'ils comprennent ; - l'évacuation des déchets verts ; - un tarif pour les interventions ponctuelles (élagage léger, arbre tombé après un orage). Pour les bailleurs, service-public.fr range l'entretien des espaces extérieurs, dont les espaces verts, parmi les charges récupérables sur le locataire. Les gros travaux, comme le remplacement des plantations ou l'abattage, restent en principe à la charge du propriétaire. Le détail figure dans notre guide sur les [charges récupérables](https://palier.enys.dev/guides/charges-recuperables-locataire). ## Élagage, abattage, réaménagement : quelle décision ? | Projet | Qui décide | Majorité indicative | | --- | --- | --- | | Taille et élagage d'entretien prévus au contrat | Le syndic, dans le budget voté | Aucune décision spécifique | | Abattage d'un arbre malade ou dangereux | Assemblée générale, ou syndic en cas d'urgence | Article 24 (travaux de sécurité) | | Création ou amélioration d'espaces verts | Assemblée générale | Article 25, selon l'ANIL | | Suppression d'un jardin pour créer des places de parking | Assemblée générale | Majorité renforcée possible, car l'usage des parties communes change | En cas de danger immédiat (branche fendue au-dessus d'une allée après une tempête), le syndic peut faire procéder de sa propre initiative aux travaux nécessaires à la sauvegarde de l'immeuble (article 18 de la loi de 1965), puis en informer les copropriétaires. Pour le reste, demandez un diagnostic à un arboriste avant le vote : un arbre « qui fait peur » est souvent sain, et un arbre apparemment sain peut être creux. > Avant d'abattre, vérifiez l'urbanisme. Dans un espace boisé classé, les coupes et abattages d'arbres sont soumis à déclaration préalable en mairie (article R. 421-23 du code de l'urbanisme). Le PLU-H de la Métropole de Lyon identifie aussi des espaces boisés classés, des espaces végétalisés à valoriser et des arbres remarquables : interrogez le service urbanisme de votre commune avant toute coupe. ## Les distances avec les voisins Une copropriété a souvent des voisins directs : maison mitoyenne, autre immeuble, terrain. Selon service-public.fr, en l'absence de règle locale : - une plantation qui dépasse 2 mètres de haut doit être à au moins 2 mètres de la limite séparative ; - une plantation de 2 mètres ou moins doit être à au moins 50 centimètres ; - la distance se mesure depuis le milieu du tronc, et la hauteur depuis le sol jusqu'au sommet ; - un arbre planté à plus de 2 mètres de la limite n'a pas de hauteur maximale ; - des arbres en espalier peuvent être plantés contre un mur séparatif, sans le dépasser. Les règlements locaux et les usages peuvent fixer d'autres distances : la mairie vous renseigne. ### Si un arbre ne respecte pas ces distances Le voisin peut exiger qu'il soit arraché ou réduit à la hauteur légale (article 672 du Code civil). Le propriétaire de l'arbre, ici le syndicat, peut refuser dans trois cas : un titre (un accord écrit), la destination du père de famille (l'arbre existait avant la division du terrain), ou la prescription trentenaire, quand l'arbre dépasse la hauteur légale depuis plus de trente ans. ### Les branches et les racines Selon l'article 673 du Code civil, résumé par service-public.fr : - celui sur la propriété duquel avancent les branches du voisin peut contraindre celui-ci à les couper, mais il ne peut pas les couper lui-même ; - les racines, ronces et brindilles qui avancent sur son terrain peuvent être coupées par lui, jusqu'à la limite, et ce droit est imprescriptible ; - les fruits tombés naturellement sur son terrain lui appartiennent, pas ceux qui pendent encore à l'arbre. La règle joue dans les deux sens. Si ce sont les branches d'un voisin qui envahissent le jardin de la copropriété, c'est le syndic, représentant du syndicat, qui écrit au voisin puis, si besoin, engage une conciliation. Une ombre excessive ou des feuilles en masse peuvent aussi constituer un trouble anormal de voisinage, même si les distances sont respectées : voir notre guide sur le [trouble anormal de voisinage](https://palier.enys.dev/guides/trouble-anormal-voisinage-copropriete). ## Responsabilité si un arbre tombe Si une branche ou un arbre de la copropriété endommage une voiture, une clôture ou blesse quelqu'un, la responsabilité du syndicat est en cause : il répond des dommages qui ont leur origine dans les parties communes (article 14 de la loi de 1965). D'où l'intérêt d'un contrôle régulier des grands arbres et d'une assurance adaptée : voir notre guide sur l'[assurance de l'immeuble](https://palier.enys.dev/guides/assurance-immeuble-copropriete). Exemple chiffré, fictif. Une copropriété de 20 lots à Caluire possède trois platanes. L'arboriste recommande l'abattage de l'un d'eux, creux, pour 2 400 € TTC, et un élagage des deux autres pour 1 600 €. L'assemblée vote l'abattage au titre de la sécurité ; un copropriétaire à 45/1000 paie 108 € pour l'abattage et 72 € pour l'élagage. Après un orage, le plus urgent est de savoir ce qui est tombé et où. Dans Palier, un habitant signale la branche cassée avec une photo, et le conseil syndical suit l'intervention du jardinier jusqu'à sa clôture ([essai gratuit de 7 jours](https://palier.enys.dev/inscription)). ## Questions fréquentes ### Qui paie l'élagage des arbres en copropriété ? Les arbres communs sont entretenus aux frais de tous les copropriétaires, selon les charges générales ou une clé spéciale prévue au règlement. L'élagage courant passe par le contrat d'entretien inscrit au budget ; un élagage important peut faire l'objet d'un vote spécifique. ### Faut-il un vote de l'assemblée pour abattre un arbre en copropriété ? Oui en principe, puisque l'arbre est une partie commune. Un arbre dangereux relève des travaux de sécurité votés à la majorité de l'article 24. En cas de danger immédiat, le syndic peut agir seul puis informer les copropriétaires. ### Quelle distance entre un arbre et la limite de propriété ? Sauf règle locale, 2 mètres pour une plantation de plus de 2 mètres de haut et 50 centimètres pour les autres (article 671 du Code civil). La distance se mesure depuis le milieu du tronc. ### Mon voisin peut-il couper les branches de l'arbre de la copropriété qui dépassent chez lui ? Non, il ne peut pas les couper lui-même : il peut exiger que la copropriété les coupe. En revanche, il peut couper les racines et ronces qui avancent sur son terrain, jusqu'à la limite. ### Le titulaire d'un jardin à jouissance privative peut-il abattre un arbre ? Pas seul. L'arbre reste en général une partie commune, et son abattage suppose une autorisation de l'assemblée générale. Le titulaire assure l'entretien courant prévu par le règlement. ## Sources - [Service-public.gouv.fr : plantation de végétaux (haies, arbres, bambous)](https://www.service-public.gouv.fr/particuliers/vosdroits/F614) - [ANIL : règles de majorité en assemblée générale de copropriété](https://www.anil.org/majorite-decision-assemblee-generale-copropriete/) - [Service-public.gouv.fr : charges récupérables sur le locataire](https://www.service-public.gouv.fr/particuliers/vosdroits/F947) --- # Ascenseur en panne en copropriété : obligations, contrat et recours URL : https://palier.enys.dev/guides/ascenseur-panne-copropriete Rubrique : Travaux et entretien. Auteur : Enys, rédigé à partir des textes officiels. Publié le 2026-10-16, mis à jour le 2026-10-16. > Ascenseur : contrat d'entretien écrit d'un an minimum, visite toutes les six semaines, contrôle technique tous les cinq ans. Que faire face aux pannes à répétition. **L'essentiel** - Le propriétaire d'un ascenseur, en copropriété le syndicat représenté par le syndic, doit signer un contrat d'entretien écrit d'au moins un an prévoyant notamment une visite toutes les six semaines (articles R. 134-6 et R. 134-7 du code de la construction et de l'habitation). - Un contrôle technique de l'installation doit être réalisé tous les cinq ans par une personne qualifiée (article R. 134-11 du même code) ; son coût n'est pas récupérable sur les locataires. - Face aux pannes répétées, le syndic fait jouer les clauses du contrat (délai garanti de remplacement des pièces, pénalités, résiliation pour manquement grave), et l'assemblée peut décider un audit ou une modernisation. Un ascenseur de copropriété doit être entretenu par une entreprise liée au syndicat par un contrat écrit d'au moins un an, avec une visite toutes les six semaines, et contrôlé tous les cinq ans par une personne qualifiée. Ces obligations figurent aux articles R. 134-6, R. 134-7 et R. 134-11 du code de la construction et de l'habitation, issus du décret n° 2004-964 du 9 septembre 2004. Quand les pannes se répètent, le levier est d'abord le contrat : délai garanti de remplacement des pièces, pénalités, et résiliation en cas de manquement grave. ## Ce que la réglementation impose Le propriétaire de l'ascenseur, donc le syndicat des copropriétaires représenté par le syndic, porte trois obligations. ### L'entretien, par contrat L'article R. 134-6 du code de la construction et de l'habitation fixe les opérations minimales : | Opération | Fréquence | | --- | --- | | Visite de surveillance du fonctionnement et réglages | Toutes les six semaines | | Vérification des serrures des portes palières | Toutes les six semaines | | Vérification des moyens d'alerte avec le service d'intervention | Toutes les six semaines | | Examen de l'état des câbles | Tous les six mois | | Vérification des parachutes | Tous les ans | | Nettoyage de la cuvette, du toit de cabine et du local des machines | Tous les ans | | Réparation ou remplacement des petites pièces usées | À l'occasion | | Dégagement des personnes bloquées et dépannage | À chaque incident | Le même article prévoit que, lorsque des pièces importantes sont usées, le propriétaire fait procéder à leur réparation ou à leur remplacement. Ce sont des travaux à part, souvent hors contrat de base. ### Le contrôle technique quinquennal L'article R. 134-11 impose au propriétaire de faire réaliser tous les cinq ans un contrôle technique, qui vérifie la présence et l'état des dispositifs de sécurité et repère les défauts dangereux. Il est confié à un contrôleur répondant à des critères de compétence fixés par arrêté. Le ministère de la Transition écologique précise qu'un technicien d'entretien peut être présent pendant le contrôle à la demande du propriétaire ou du contrôleur. ### La mise en sécurité des appareils anciens Les ascenseurs installés avant le 24 août 2000 ont dû faire l'objet de travaux de mise en sécurité portant sur dix-sept risques, en trois tranches dont la dernière arrivait à échéance le 3 juillet 2018, selon le ministère. Si votre immeuble a un appareil ancien, demandez au syndic la preuve que ces travaux ont été réalisés. ## Le contrat d'entretien : les clauses qui comptent en cas de pannes L'article R. 134-7 impose un contrat écrit avec un contenu minimal. Pour un conseil syndical confronté à des pannes, les clauses à relire sont : - **la durée**, qui ne peut être inférieure à un an, et les conditions de reconduction ; - **le délai garanti pour le remplacement des pièces** : c'est lui qui permet de contester une panne de trois semaines « en attente de pièce » ; - **les pénalités** en cas d'inexécution ou de mauvaise exécution ; - **la résiliation** de plein droit en cas de manquement grave, et la possibilité de résilier avec un préavis de trois mois si des travaux importants sont confiés à une autre entreprise ; - **le rapport annuel d'activité** que l'entreprise remet au propriétaire, qui retrace les visites et les interventions ; - **l'état final** de l'installation, qui peut être établi à la demande dans les deux mois précédant l'échéance ou la résiliation. Le ministère rappelle aussi que les fabricants doivent fournir au propriétaire les outils permettant à tout prestataire d'accéder aux paramètres de l'installation, ce qui facilite un changement d'ascensoriste. > Les ascensoristes proposent des formules plus ou moins complètes. Avant de comparer les prix, comparez ce qui est inclus : pièces importantes, dépannage le week-end, délais d'intervention écrits. ## Que faire pendant une panne 1. **Personne bloquée en cabine** : elle actionne l'alarme, reliée au service d'intervention. On ne tente jamais de la sortir soi-même : le dégagement fait partie des obligations de l'entreprise d'entretien. 2. **Prévenir le syndic**, ou directement l'ascensoriste si le numéro est affiché dans le hall, en donnant l'heure et le symptôme. 3. **Noter les faits** : date, heure de l'arrêt, heure de remise en service, cause annoncée. 4. **Organiser l'entraide** pour les voisins âgés, malades ou avec des enfants en bas âge : courses, ordures, accompagnement dans l'escalier. ## Pannes à répétition : la méthode 1. **Faites l'inventaire.** Demandez au syndic le rapport annuel de l'ascensoriste et la liste des interventions. Croisez-la avec les signalements des habitants : l'écart est parfois révélateur. 2. **Identifiez la cause.** Même pièce qui lâche, porte palière déréglée, appareil en fin de vie : la réponse n'est pas la même. 3. **Faites appliquer le contrat.** Le syndic met l'ascensoriste en demeure par lettre recommandée, en visant les clauses de délai et de pénalités. Les pénalités se déduisent des factures si le contrat le prévoit. 4. **Commandez un audit indépendant** par un bureau de contrôle ou un cabinet spécialisé, qui dira si le problème vient de l'entretien ou de l'usure de l'appareil. 5. **Changez d'entreprise si nécessaire**, en respectant l'échéance ou en invoquant un manquement grave documenté. Une [mise en concurrence](https://palier.enys.dev/guides/mise-en-concurrence-syndic) bien menée suit la même logique que pour un syndic : cahier des charges, devis comparables. 6. **Votez la modernisation** si l'appareil est usé. Selon l'ANIL, le remplacement d'un équipement vétuste par un équipement de même type relève de la majorité de l'article 24, alors que l'installation d'un ascenseur qui n'existait pas relève de l'article 25. La suppression d'un ascenseur exige l'unanimité. Exemple. Dans un immeuble de 30 lots du 8e arrondissement de Lyon, l'ascenseur s'arrête onze fois en un an. Le conseil syndical compile les signalements, constate que sept arrêts concernent la même porte palière et que deux réparations ont attendu plus de quinze jours. Le syndic applique les pénalités prévues, puis l'assemblée vote un audit avant de décider entre réparation lourde et changement d'ascensoriste. Une proposition de loi visant à lutter contre les pannes d'ascenseur non prises en charge a été adoptée en première lecture par l'Assemblée nationale le 23 janvier 2025, puis transmise au Sénat. Elle prévoyait notamment des délais d'intervention et des pénalités minimales. Vérifiez sur legifrance.gouv.fr si elle a été définitivement adoptée avant de vous en prévaloir. ## Qui paie quoi Les charges d'ascenseur se répartissent selon l'utilité de l'appareil pour chaque lot (article 10 de la loi du 10 juillet 1965). Le cas des lots du rez-de-chaussée est traité dans le guide sur les [charges d'ascenseur au rez-de-chaussée](https://palier.enys.dev/guides/charges-ascenseur-rez-de-chaussee). Pour les bailleurs, service-public.fr indique que l'électricité, les visites périodiques, l'examen semestriel des câbles et les menues réparations sont récupérables sur le locataire, mais pas le contrôle technique réalisé tous les cinq ans. Le détail figure dans notre guide sur les [charges récupérables](https://palier.enys.dev/guides/charges-recuperables-locataire). Pour peser sur le coût du contrat lui-même, voir aussi le guide pour [réduire les charges de copropriété](https://palier.enys.dev/guides/reduire-charges-copropriete). Un dossier solide contre un ascensoriste repose sur un historique précis des pannes. Dans Palier, chaque arrêt signalé par un habitant est daté, les voisins confirment d'un clic au lieu de multiplier les appels, et le conseil syndical retrouve la liste complète au moment de discuter avec l'entreprise ([essai gratuit de 7 jours](https://palier.enys.dev/inscription)). ## Questions fréquentes ### Combien de temps un ascenseur peut-il rester en panne ? La réglementation actuelle ne fixe pas de durée maximale générale. Le contrat d'entretien doit en revanche indiquer un délai garanti pour le remplacement des pièces et des pénalités en cas de mauvaise exécution : c'est sur cette base que le syndic peut agir. ### Quelle est la fréquence d'entretien obligatoire d'un ascenseur ? Une visite toutes les six semaines, avec vérification des serrures des portes palières et des moyens d'alerte, un examen des câbles tous les six mois et une vérification des parachutes chaque année (article R. 134-6 du code de la construction et de l'habitation). ### Le contrôle technique de l'ascenseur est-il obligatoire ? Oui, tous les cinq ans, par une personne répondant aux critères de compétence fixés par arrêté (article R. 134-11). Le conseil syndical peut demander au syndic le dernier rapport de contrôle pour vérifier que les défauts relevés ont été corrigés. ### Peut-on changer d'ascensoriste en cours de contrat ? À l'échéance, en respectant le préavis prévu. En cours de contrat, la résiliation est possible en cas de manquement grave de l'entreprise, ou avec un préavis de trois mois si des travaux importants sont confiés à une autre entreprise. Documentez les manquements avant d'agir. ### Un locataire peut-il obtenir une indemnité pour une longue panne ? Le locataire s'adresse à son bailleur, tenu d'assurer la jouissance paisible du logement. Selon la durée et la gêne subie, une réduction de loyer ou de charges peut se négocier, ou se demander au juge. ## Sources - [Ministère de la Transition écologique : sécurité des ascenseurs](https://www.ecologie.gouv.fr/politiques-publiques/securite-ascenseurs) - [Service-public.gouv.fr : charges récupérables sur le locataire](https://www.service-public.gouv.fr/particuliers/vosdroits/F947) - [ANIL : règles de majorité en assemblée générale de copropriété](https://www.anil.org/majorite-decision-assemblee-generale-copropriete/) --- # Assurance dommages-ouvrage en copropriété : quand la souscrire ? URL : https://palier.enys.dev/guides/assurance-dommages-ouvrage-copropriete Rubrique : Travaux et entretien. Auteur : Enys, rédigé à partir des textes officiels. Publié le 2026-10-16, mis à jour le 2026-10-16. > Le syndicat doit souscrire une dommages-ouvrage avant des travaux de construction ou de rénovation lourde. Elle préfinance les désordres décennaux sur 10 ans. **L'essentiel** - L'assurance dommages-ouvrage est obligatoire pour le maître d'ouvrage, donc pour le syndicat représenté par son syndic, avant des travaux de construction ou de rénovation importante : structure, gros œuvre, fondations, étanchéité (article L. 242-1 du code des assurances). - Elle rembourse ou répare rapidement les désordres de nature décennale, qui menacent la solidité de l'ouvrage ou le rendent impropre à sa destination, sans attendre qu'un juge désigne le responsable, de un an à dix ans après la réception des travaux. - L'assureur a 60 jours pour prendre position après une déclaration complète et 90 jours pour proposer une indemnité ; ne pas souscrire est un délit passible de 75 000 € d'amende, dont seul le particulier qui construit pour lui-même ou sa famille est exonéré. L'assurance dommages-ouvrage (DO) est obligatoire pour le syndicat des copropriétaires, représenté par son syndic, avant d'engager des travaux de construction ou de rénovation importante : modification de structure, gros œuvre, fondations, travaux d'étanchéité (article L. 242-1 du code des assurances). Elle permet de faire réparer rapidement les désordres graves apparus après les travaux, sans attendre qu'un tribunal désigne le responsable. Elle couvre la période qui va de un an à dix ans après la réception. ## À quoi sert la dommages-ouvrage Après des travaux, les entreprises doivent leur garantie décennale : elles répondent pendant dix ans des désordres qui compromettent la solidité de l'ouvrage ou le rendent impropre à sa destination (articles 1792 et suivants du code civil). Mais obtenir réparation d'une entreprise ou de son assureur peut prendre des années, surtout quand plusieurs intervenants se renvoient la responsabilité, ou quand l'entreprise a disparu. La DO inverse la logique : l'assureur du syndicat préfinance les réparations dans des délais courts, puis se retourne lui-même contre les constructeurs et leurs assureurs. Pour une copropriété, c'est souvent la différence entre une toiture réparée en quelques mois et une procédure de plusieurs années pendant laquelle l'eau continue de couler. | Garantie | Qui la souscrit | Ce qu'elle couvre | Quand | | --- | --- | --- | --- | | Parfait achèvement | Due par l'entreprise | Tous les désordres signalés | Première année après la réception | | Décennale | L'entreprise, obligatoirement | Désordres décennaux qui relèvent de sa responsabilité | 10 ans après la réception | | Dommages-ouvrage | Le maître d'ouvrage, ici le syndicat | Préfinancement des désordres décennaux, sans recherche de responsabilité | De la fin de la première année à 10 ans après la réception | | Multirisque immeuble | Le syndicat | Sinistres courants : dégât des eaux, incendie, tempête | Contrat annuel | ## Quels travaux de copropriété sont concernés Service-public.fr (fiche vérifiée le 17 septembre 2026) vise les travaux de construction ou de rénovation importante, comme les modifications de structure, le gros œuvre, les fondations ou le ravalement d'étanchéité. En copropriété, cela concerne typiquement : - la réfection d'une toiture ou de l'étanchéité d'un toit-terrasse ; - l'[isolation thermique par l'extérieur](https://palier.enys.dev/guides/isolation-thermique-exterieur-copropriete), qui touche le clos et le couvert ; - un [ravalement](https://palier.enys.dev/guides/ravalement-facade-copropriete) avec fonction d'étanchéité ou d'isolation ; - une reprise de fondations, de planchers ou de murs porteurs ; - une surélévation ou la création d'un bâtiment annexe ; - des panneaux solaires intégrés à la couverture. À l'inverse, un simple entretien (peinture des parties communes, remplacement d'un équipement dissociable du bâti, [petites réparations](https://palier.enys.dev/guides/petites-reparations-parties-communes)) n'appelle en principe pas de DO. La frontière n'est pas toujours nette : demandez au maître d'œuvre et à l'assureur de qualifier les travaux par écrit avant le vote. ## Qui la souscrit, et quand Service-public.fr cite expressément le syndic de copropriété parmi les personnes tenues de souscrire. Concrètement : 1. **Inscrire la DO dans la résolution de travaux.** La prime fait partie du budget de l'opération, au même titre que les honoraires de maîtrise d'œuvre. Elle se répartit comme les travaux, selon les tantièmes de la clé concernée. 2. **Consulter les assureurs tôt.** L'assureur demande le descriptif, les devis, les attestations décennales des entreprises, parfois une étude de sol ou un contrôle technique. 3. **Signer avant l'ouverture du chantier.** L'obligation porte sur la souscription avant le début des travaux. 4. **Conserver la police au carnet d'entretien.** Elle sert pendant dix ans, y compris aux acquéreurs : en cas de vente dans les dix ans de la réception, l'assurance est transmise au nouveau propriétaire. Notez la date de réception au [carnet d'entretien](https://palier.enys.dev/guides/carnet-entretien-immeuble). > Si aucun assureur n'accepte de couvrir le projet, le Bureau central de tarification peut être saisi pour fixer la prime d'un assureur choisi. Gardez les refus écrits. Les aides publiques ne dispensent pas de cette obligation, quel que soit le projet de [rénovation énergétique](https://palier.enys.dev/guides/renovation-energetique-copropriete). Pour MaPrimeRénov' Copropriété, une maîtrise d'œuvre est même imposée au-delà de 100 000 € de travaux (Anah) : c'est le bon interlocuteur pour monter le dossier DO. Voir le guide [MaPrimeRénov' Copropriété](https://palier.enys.dev/guides/maprimerenov-copropriete). ## Ce qui est couvert, ce qui ne l'est pas La DO couvre les dommages de nature décennale : ceux qui compromettent la solidité de l'ouvrage ou le rendent impropre à sa destination, et ceux qui touchent les éléments d'équipement indissociables du bâti. Un défaut d'étanchéité qui provoque des infiltrations dans les logements sous la toiture refaite en est l'exemple type. Selon Service-public.fr, ne sont pas couverts les dommages dus à un fait intentionnel, à l'usure normale, au défaut d'entretien, à un usage anormal, à la force majeure, au fait d'un tiers ou à une faute du maître d'ouvrage. Les désordres esthétiques ou mineurs relèvent de la garantie de parfait achèvement ou de la responsabilité contractuelle, pas de la DO. La couverture commence à la fin de la garantie de parfait achèvement, un an après la réception, et dure jusqu'à dix ans après celle-ci. Le code des assurances prévoit aussi qu'elle peut jouer avant la réception, ou pendant l'année de parfait achèvement, quand l'entreprise défaillante a été mise en demeure sans effet et que son contrat a été résilié : vérifiez les conditions avec l'assureur. ## Les délais de l'assureur Service-public.fr détaille les délais fixés par l'article L. 242-1 et les clauses types du code des assurances. | Étape | Délai | | --- | --- | | Réclamer les pièces manquantes à la déclaration | 10 jours | | Prendre position sur la garantie, avec rapport d'expertise | 60 jours après la déclaration complète | | Sinistre estimé à moins de 1 800 € | 15 jours, sans expertise obligatoire | | Proposer une indemnité | 90 jours maximum | | Verser l'indemnité après acceptation | 15 jours | En cas de retard, l'indemnité est majorée d'un intérêt égal au double du taux de l'intérêt légal. Côté syndicat, déclarez le sinistre dans le délai prévu au contrat, et au plus tard deux ans après sa survenance ou sa connaissance. **Exemple.** En février, trois ans après la réfection du toit-terrasse d'un immeuble de Lyon 7e, des infiltrations touchent deux appartements du dernier étage. Le syndic déclare le sinistre à l'assureur DO le 3 février, avec photos, procès-verbal de réception et coordonnées des entreprises. L'assureur missionne un expert et prend position le 25 mars, puis propose une indemnité de 28 000 € en avril. Le syndic l'accepte, fait réparer, et l'assureur poursuit l'étancheur et son assureur décennal. Sans DO, la copropriété aurait dû avancer les frais ou engager elle-même une expertise judiciaire. ## Ce que risquent le syndicat et le syndic Le défaut de souscription est un délit puni de six mois d'emprisonnement et de 75 000 € d'amende au plus (article L. 243-3 du code des assurances). L'exonération ne vise que la personne physique qui construit un logement pour l'occuper elle-même ou le faire occuper par sa famille : elle ne profite pas à un syndicat de copropriétaires. Un syndic qui laisse démarrer un chantier concerné sans DO engage aussi sa responsabilité envers le syndicat. Un vote d'assemblée qui « dispense » de DO ne supprime pas l'obligation légale. Palier garde au même endroit les polices, les dates de réception et les échéances des garanties, pour savoir à tout moment quel assureur appeler ([essai gratuit de 7 jours](https://palier.enys.dev/inscription)). ## Questions fréquentes ### L'assurance dommages-ouvrage est-elle obligatoire pour des travaux en copropriété ? Oui pour les travaux de construction ou de rénovation importante (structure, gros œuvre, fondations, étanchéité), que le syndic doit assurer pour le compte du syndicat avant l'ouverture du chantier. Pour de l'entretien courant, elle n'est en principe pas requise. ### Qui paie l'assurance dommages-ouvrage en copropriété ? Le syndicat, dans le budget des travaux. La prime se répartit entre les copropriétaires selon la même clé que les travaux qu'elle garantit. ### Combien de temps dure l'assurance dommages-ouvrage ? Elle couvre de la fin de la garantie de parfait achèvement, un an après la réception, jusqu'à dix ans après la réception des travaux. ### Quels sont les délais de l'assureur dommages-ouvrage ? 60 jours pour prendre position après une déclaration complète et 90 jours au maximum pour proposer une indemnité, puis 15 jours pour payer après acceptation. Un retard majore l'indemnité du double de l'intérêt légal. ### Le ravalement de façade nécessite-t-il une dommages-ouvrage ? Un simple ravalement de peinture, en principe non. Un ravalement qui assure l'étanchéité ou s'accompagne d'une isolation par l'extérieur entre en revanche souvent dans le champ de l'obligation : faites-le qualifier par le maître d'œuvre et l'assureur. ## Sources - [Service-public.fr : Assurance dommages-ouvrage (F2032)](https://www.service-public.gouv.fr/particuliers/vosdroits/F2032) - [Service-public.fr : Garantie décennale des constructeurs (F2034)](https://www.service-public.gouv.fr/particuliers/vosdroits/F2034) - [Anah : Les aides financières en 2026, édition septembre 2026](https://www.anah.gouv.fr/document/guide-des-aides-financieres-0226) --- # Audit énergétique ou DPE collectif en copropriété : que choisir ? URL : https://palier.enys.dev/guides/audit-energetique-copropriete Rubrique : Travaux et entretien. Auteur : Enys, rédigé à partir des textes officiels. Publié le 2026-10-16, mis à jour le 2026-10-16. > En copropriété, le DPE collectif est obligatoire mais plus l'audit énergétique. L'audit reste utile pour les aides et les travaux. Différences et usages. **L'essentiel** - En copropriété, le DPE collectif est obligatoire pour les immeubles dont le permis date d'avant 2013, alors que l'audit énergétique ne l'est plus depuis la loi Climat et Résilience du 22 août 2021, qui a remplacé l'ancien audit des copropriétés de 50 lots et plus par le DPE collectif. - L'audit énergétique réglementaire exigé à la vente vise les maisons individuelles et les immeubles en monopropriété classés D à G, pas les lots de copropriété. - L'audit reste très utile à une copropriété : il propose des scénarios de travaux chiffrés et sert d'évaluation énergétique pour MaPrimeRénov' Copropriété ou un éco-PTZ de rénovation globale. En copropriété, le DPE collectif est obligatoire pour tout immeuble d'habitation dont le permis de construire a été déposé avant le 1er janvier 2013 ; l'audit énergétique, lui, n'est plus imposé par la loi. Le DPE donne une photographie et une étiquette de A à G, l'audit propose un projet de travaux chiffré par étapes. Les deux se complètent : le DPE pour respecter l'obligation, l'audit pour préparer une rénovation et obtenir certaines aides. ## Ce qui a changé avec la loi Climat et Résilience Avant 2021, deux régimes coexistaient. La loi Grenelle II de 2010 imposait un audit énergétique aux copropriétés de 50 lots et plus équipées d'un chauffage collectif, dont le permis de construire avait été déposé avant le 1er juin 2001 ; il devait être réalisé avant 2017. Les autres copropriétés relevaient d'un DPE. Selon l'ANIL (analyse à jour au 12 mars 2025), la loi Climat et Résilience du 22 août 2021 a supprimé cette distinction : toutes les copropriétés concernées relèvent désormais du DPE collectif, et l'audit réglementaire a été recentré sur les maisons individuelles et les immeubles hors copropriété. Le calendrier du DPE collectif, échelonné de 2024 à 2026 selon le nombre de lots, est détaillé dans le guide [DPE collectif en copropriété](https://palier.enys.dev/guides/dpe-collectif-copropriete). ### L'audit obligatoire à la vente ne concerne pas votre appartement L'audit énergétique réglementaire exigé lors d'une vente vise les maisons individuelles et les immeubles en monopropriété classés F ou G (depuis le 1er avril 2023), E (depuis le 1er janvier 2025), puis D (à partir du 1er janvier 2034), en métropole. Le vendeur d'un appartement en copropriété fournit un DPE de son lot, pas cet audit. ## DPE collectif, audit, DTG, plan de travaux : qui fait quoi | Document | Obligatoire en copropriété ? | Ce qu'il apporte | Validité | | --- | --- | --- | --- | | DPE collectif | Oui, permis déposé avant 2013 | Étiquettes énergie et climat, recommandations de travaux avec estimation de coût | 10 ans, sauf classe A, B ou C obtenue après le 1er juillet 2021 | | Audit énergétique | Non | État des lieux détaillé, scénarios de travaux par étapes, gains, coûts et aides mobilisables | Dépend de l'usage (5 ans pour l'audit réglementaire de vente) | | [Diagnostic technique global](https://palier.enys.dev/guides/diagnostic-technique-global-dtg) | L'assemblée doit se prononcer sur sa réalisation | État technique complet de l'immeuble, intègre un diagnostic énergétique | Sans durée fixée par la loi | | [Plan pluriannuel de travaux](https://palier.enys.dev/guides/plan-pluriannuel-de-travaux-pppt) | Oui, immeuble d'habitation de plus de 15 ans | Liste chiffrée des travaux sur 10 ans, dont les économies d'énergie | Actualisé tous les 10 ans | ## Ce que contient un audit énergétique L'ANIL décrit le contenu de l'audit réglementaire, qui sert de référence pour les audits de qualité : - l'estimation de la performance avant travaux, selon la méthode du DPE ; - au moins deux propositions de travaux visant une rénovation performante, dont un parcours par étapes ; - la performance attendue après chaque étape : consommations, émissions, classe, économies ; - le coût estimé des travaux et les aides mobilisables ; - l'état de l'aération et de la ventilation ; - un schéma de répartition des déperditions thermiques. Un DPE collectif, lui, s'arrête à des recommandations de travaux avec une estimation de coût. Il dit où en est l'immeuble ; l'audit dit comment en sortir et combien cela coûte. ## Quand une copropriété a intérêt à commander un audit 1. **Pour demander MaPrimeRénov' Copropriété.** France Rénov' exige une évaluation énergétique pour obtenir l'aide, et l'expérimentation pour les petites copropriétés repose sur un audit énergétique ou un DTG. Voir le guide [MaPrimeRénov' Copropriété](https://palier.enys.dev/guides/maprimerenov-copropriete). 2. **Pour un éco-PTZ de rénovation globale.** Service-public.fr indique qu'un audit énergétique préalable est requis, réalisé par un professionnel qualifié qui ne peut pas le sous-traiter. Voir le guide [éco-PTZ copropriété](https://palier.enys.dev/guides/eco-ptz-copropriete). 3. **Pour arbitrer entre plusieurs scénarios** : isolation de la toiture seule, toiture et fenêtres, ou bouquet complet avec isolation des murs. 4. **Quand l'immeuble compte des logements loués classés F ou G**, que leurs propriétaires ne pourront bientôt plus louer : l'audit montre quelle part du problème relève des parties communes. ## Comment le voter La décision de commander un audit est une étude préalable : elle est en pratique soumise à la majorité de l'article 24 de la loi du 10 juillet 1965, comme le DPE collectif et le DTG (Service-public.fr). Vérifiez avec votre syndic la rédaction de la résolution, surtout si l'audit est commandé en même temps qu'une mission d'assistance à maîtrise d'ouvrage. Les travaux qui en découlent se votent ensuite à l'article 25 f : voir le guide [rénovation énergétique en copropriété](https://palier.enys.dev/guides/renovation-energetique-copropriete). **Exemple.** Une copropriété de 18 lots à Villeurbanne, chauffée au gaz par une chaudière collective, a obtenu une étiquette E à son DPE collectif de 2026. L'assemblée commande un audit pour préparer une demande d'aide. L'audit propose deux parcours : isolation des combles et remplacement des menuiseries d'abord, puis isolation des murs ; ou rénovation complète en une fois. Le second scénario dépasse 50 % de gain, ce qui ouvre le taux de 45 % de MaPrimeRénov' Copropriété : c'est l'argument qui convainc l'assemblée de regrouper les travaux. ## Un point de calcul à connaître en 2026 Un arrêté du 13 août 2025 a abaissé le coefficient de conversion de l'électricité de 2,3 à 1,9 pour les DPE et les audits réalisés à partir du 1er janvier 2026. Dans un immeuble chauffé à l'électricité, un audit réalisé en 2026 peut donc afficher une meilleure classe qu'un audit de 2025 sur le même bâtiment. Comparez des documents établis avec la même méthode. L'Anah précise par ailleurs que, pour MaPrimeRénov' Copropriété, les anciennes méthodes d'évaluation restent admises jusqu'au 31 décembre 2026. > Gardez dans un même dossier le DPE collectif, l'audit, le DTG et le plan de travaux, avec leurs dates : beaucoup d'assemblées se perdent faute de savoir quel chiffre vient de quel document. C'est l'usage du dossier « immeuble » de Palier ([essai gratuit de 7 jours](https://palier.enys.dev/inscription)). ## Questions fréquentes ### L'audit énergétique est-il obligatoire en copropriété ? Non. Depuis la loi Climat et Résilience de 2021, les copropriétés relèvent du DPE collectif, qui a remplacé l'ancien audit obligatoire des copropriétés de 50 lots et plus à chauffage collectif. L'audit reste exigé pour certaines aides et prêts. ### Quelle est la différence entre un DPE collectif et un audit énergétique ? Le DPE collectif classe l'immeuble de A à G et formule des recommandations. L'audit va plus loin : il propose des scénarios de travaux par étapes, chiffre les gains, les coûts et les aides mobilisables. ### Faut-il un audit énergétique pour vendre un appartement en copropriété ? Non. L'audit obligatoire à la vente concerne les maisons et les immeubles en monopropriété classés D à G selon le calendrier. Pour un appartement, c'est le DPE du logement qui est requis. ### Un DTG peut-il remplacer l'audit énergétique ? Pour certains usages, oui : l'expérimentation MaPrimeRénov' pour les petites copropriétés accepte un audit ou un DTG. Mais le DTG est un diagnostic global du bâti ; si l'objectif est d'abord énergétique, l'audit est plus précis. ## Sources - [ANIL : Rénovation énergétique, audit énergétique](https://www.anil.org/aj-audit-energetique/) - [Service-public.fr : DPE collectif (F37504)](https://www.service-public.gouv.fr/particuliers/vosdroits/F37504) - [France Rénov' : MaPrimeRénov' Copropriété](https://france-renov.gouv.fr/aides/maprimerenov-copropriete) - [Service-public.fr : Éco-PTZ Copropriétés (F38064)](https://www.service-public.gouv.fr/particuliers/vosdroits/F38064) --- # Borne de recharge en copropriété : le droit à la prise expliqué URL : https://palier.enys.dev/guides/borne-recharge-copropriete Rubrique : Travaux et entretien. Auteur : Enys, rédigé à partir des textes officiels. Publié le 2026-10-16, mis à jour le 2026-10-16. > Le droit à la prise permet d'installer une borne à vos frais sans vote d'AG. Pour s'y opposer, le syndicat doit saisir le juge dans les trois mois. **L'essentiel** - Le droit à la prise permet à un copropriétaire, ou à un locataire de bonne foi, disposant d'une place de stationnement d'y faire installer à ses frais une borne de recharge avec comptage individuel, sans vote favorable de l'assemblée générale. - Le syndicat des copropriétaires ne peut s'y opposer que pour un motif sérieux et légitime, en saisissant le président du tribunal judiciaire dans les trois mois de la notification du projet (articles L113-16 et suivants du code de la construction et de l'habitation et leurs textes d'application). - Une solution collective de recharge, en revanche, se vote en assemblée générale selon les majorités prévues par les articles 24, 24-5, 24-5-1 et 25 de la loi du 10 juillet 1965. Vous pouvez faire installer une borne de recharge sur votre place de parking sans demander un vote favorable à l'assemblée générale : c'est le droit à la prise. Vous informez le syndic, vous payez l'installation, et le syndicat ne peut s'y opposer que pour un motif sérieux et légitime. Ce droit est prévu par les articles L113-16 et suivants du Code de la construction et de l'habitation (anciens articles L111-3-8 et L111-3-9), et il se combine avec les articles 24, 24-5, 24-5-1, 25 et 25-1 de la loi du 10 juillet 1965 quand l'immeuble choisit une solution collective. ## Le droit à la prise en pratique Le principe est simple : un copropriétaire (ou un locataire de bonne foi, avec l'accord de son bailleur) qui dispose d'une place de stationnement privative peut la faire équiper d'une borne raccordée à l'électricité de l'immeuble. Les conditions habituelles sont les suivantes : - un **comptage individualisé** de la consommation, pour que vous ne payiez que ce que vous consommez ; - une installation **à vos frais** : borne, câblage, compteur, travaux ; - l'absence de motif sérieux et légitime d'opposition de la part du syndicat. D'après la réponse ministérielle à la question écrite n° 120 de l'Assemblée nationale (législature 2022), le propriétaire ou le syndic ne peut s'opposer à l'équipement d'une place que pour un motif sérieux et légitime (article L113-16 du Code de la construction et de l'habitation). Le décret n° 2020-1720 du 24 décembre 2020 a précisé la procédure, alors codifiée à l'article R136-2. Depuis la recodification du code entrée en vigueur le 1er juillet 2021 (ordonnance du 29 janvier 2020), les articles législatifs sont devenus L113-16 et suivants et les dispositions réglementaires ont été renumérotées : vérifiez la version en vigueur sur Légifrance avant de citer un numéro d'article dans un courrier. ## Les étapes de la demande 1. **Faites un devis** auprès d'un installateur, avec une description des travaux et un schéma d'implantation (trajet des câbles, tableau électrique concerné). 2. **Notifiez le projet au syndic**, de préférence par lettre recommandée avec accusé de réception, pour dater précisément la demande. 3. **Le syndic informe l'assemblée** : le sujet est porté à l'ordre du jour de la prochaine AG, en information. 4. **Le syndicat dispose de trois mois** à compter de la notification pour s'opposer : il doit saisir le président du tribunal judiciaire du lieu de l'immeuble, à peine de forclusion, et vous notifier cette saisine dans les quinze jours, selon l'ANIL. 5. **Sans saisine notifiée dans ce délai**, vous pouvez réaliser les travaux conformément au descriptif envoyé. Si le syndicat s'est opposé parce qu'il a décidé d'équiper lui-même les places, l'ANIL indique que vous retrouvez votre droit lorsqu'il n'a pas engagé les travaux dans les trois mois suivant la saisine, ou ne les a pas achevés dans les six mois. > Le délai de trois mois court à partir de la notification : d'où l'intérêt de l'envoyer en recommandé avec accusé de réception et de conserver la preuve. Pour un cas litigieux, l'ADIL du Rhône peut relire votre dossier avant l'envoi. ## Ce qui est un motif sérieux et légitime Il n'existe pas de liste limitative. Les textes et l'ANIL citent notamment la préexistence d'installations de recharge, ou la décision du syndicat de réaliser lui-même l'équipement des places dans un délai raisonnable. Hors de ces cas, un refus doit reposer sur un obstacle réel : installation électrique de l'immeuble incapable de supporter la charge, risque pour la sécurité incendie, impossibilité technique de passer les câbles. Une opposition de principe, ou motivée par le simple désagrément, est fragile devant un juge. À l'inverse, le syndicat n'a pas à accepter un projet incomplet : sans schéma ni devis, la demande ne permet pas d'apprécier la faisabilité. ## Quand l'immeuble choisit une solution collective Plusieurs copropriétaires peuvent préférer une infrastructure partagée, souvent moins chère par place qu'une installation individuelle répétée. La loi du 10 juillet 1965 prévoit des majorités différentes selon la nature de la décision : | Décision | Texte | Majorité | | --- | --- | --- | | Équiper des places de stationnement de bornes | Article 24 | Majorité simple (voix exprimées) | | Travaux d'adaptation électrique à la demande de copropriétaires, à leurs seuls frais | Article 24-5 | Majorité simple | | Convention avec un opérateur de recharge, sans frais pour le syndicat | Article 24-5-1 | Majorité de l'article 24 | | Installation électrique et de recharge collective, avec comptage individuel | Article 25 (point j) | Majorité absolue | Si le projet de l'article 25 recueille au moins un tiers des voix de tous les copropriétaires sans atteindre la majorité absolue, la **passerelle de l'article 25-1** permet un second vote immédiat à la majorité simple. Elle est expliquée dans [notre guide sur la passerelle de l'article 25-1](https://palier.enys.dev/guides/passerelle-article-25-1), et les calculs de voix dans [le guide des majorités d'AG](https://palier.enys.dev/guides/majorites-ag-copropriete). ## Qui paie quoi - **La borne et son installation** : le demandeur. - **La consommation** : le demandeur, d'après le relevé du compteur individuel, que le syndic lui refacture. - **Un renforcement de l'abonnement commun**, s'il est nécessaire : à examiner au cas par cas ; certaines sources le font supporter par tous, d'autres par les utilisateurs. Faites-le préciser par écrit avant de lancer les travaux. - **Les aides** : des dispositifs existent, comme le programme Advenir. Leur montant évolue, vérifiez le barème en vigueur au moment de votre demande. ## Erreurs fréquentes - Faire les travaux avant la fin du délai de trois mois. - Tirer un câble dans une gaine ou un local technique sans prévenir le syndic : le passage dans les parties communes fait partie de la notification. - Oublier le comptage individuel, condition du droit à la prise. - Demander une autorisation de vote à l'AG alors qu'une simple information suffit, ce qui expose à un refus inutile. Pour un projet collectif, une AG en direct où la majorité requise est calculée au fur et à mesure évite les erreurs de décompte : vous pouvez voir comment cela se passe en [essayant Palier 7 jours gratuitement](https://palier.enys.dev/inscription). ## Questions fréquentes ### Le syndic peut-il refuser une borne de recharge ? Pas sans motif sérieux et légitime. Le syndic n'a pas le pouvoir de refuser seul : seul le syndicat, en justice, peut s'opposer à un projet individuel, dans le délai de trois mois qui suit la notification. ### Faut-il un vote d'AG pour installer ma borne ? Pour une installation individuelle sur votre place, le droit à la prise ne suppose pas de vote favorable : le projet est porté à la connaissance de l'assemblée. Un vote est nécessaire pour une solution collective (articles 24, 24-5-1 et 25 de la loi de 1965). ### Un locataire peut-il demander une borne ? Oui, le droit à la prise bénéficie aussi à l'occupant de bonne foi. Il adresse sa demande à son propriétaire, avec copie au syndic, et c'est le propriétaire qui saisit le syndic pour l'inscription à l'ordre du jour. ### Qui paie l'électricité de la borne ? Celui qui l'utilise. Le compteur individualisé relève la consommation, et le syndic la refacture au copropriétaire concerné. ### Mon parking est en sous-sol collectif, est-ce possible ? Oui, c'est le cas le plus courant. Le point sensible est la capacité de l'installation électrique et le passage des câbles : un diagnostic par un électricien ou un bureau d'études est utile avant la demande. ## Sources - [Légifrance : article L113-16 du code de la construction et de l'habitation (droit à la prise)](https://www.legifrance.gouv.fr/codes/article_lc/LEGIARTI000041563735) - [Légifrance : loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis](https://www.legifrance.gouv.fr/loda/id/JORFTEXT000000880200) - [ANIL : installation d'une borne de recharge en copropriété et droit à la prise](https://www.anil.org/parole-expert-logement-copropriete-borne-recharge-electrique-droit-prise/) - [ANIL : véhicules électriques et vélos dans les immeubles d'habitation](https://www.anil.org/aj-vehicules-electriques-velos-immeuble-borne-recharge/) --- # Cafards, punaises de lit, rats en copropriété : qui doit payer ? URL : https://palier.enys.dev/guides/nuisibles-copropriete Rubrique : Travaux et entretien. Auteur : Enys, rédigé à partir des textes officiels. Publié le 2026-10-16, mis à jour le 2026-10-16. > Nuisibles dans les parties communes : traitement payé par le syndicat. Dans un logement : par son propriétaire, bailleur compris. Gestes et traitement collectif. **L'essentiel** - Le traitement des nuisibles présents dans les parties communes (caves, local à poubelles, gaines, cages d'escalier) est une dépense du syndicat des copropriétaires, répartie selon les charges générales. - Dans un logement loué, le bailleur doit fournir un logement exempt de toute infestation d'espèces nuisibles et parasites (critère de décence ajouté par la loi Elan) : il paie en principe la désinsectisation, sauf à prouver que le locataire a introduit les insectes. - Cafards et punaises de lit passent d'un logement à l'autre : un traitement coordonné par le syndic, le même jour dans tous les lots touchés, par une entreprise titulaire du certificat Certibiocide, évite de traiter en vain. En copropriété, qui paie les nuisibles dépend de l'endroit où ils se trouvent. Dans les parties communes (caves, local à poubelles, gaines techniques, cages d'escalier), le traitement est une dépense du syndicat des copropriétaires. Dans un logement, c'est au propriétaire du lot de faire traiter ; s'il loue, il doit fournir un logement exempt de toute infestation d'espèces nuisibles et parasites, critère de décence introduit par la loi Elan. Pour les cafards et les punaises de lit, qui circulent entre les logements, seul un traitement coordonné par le syndic donne des résultats durables. ## Qui paie quoi, en un tableau | Où se trouvent les nuisibles | Qui organise | Qui paie | | --- | --- | --- | | Parties communes (caves, local poubelles, gaines, colonnes) | Syndic | Syndicat, selon les charges générales | | Logement occupé par son propriétaire | Le copropriétaire | Le copropriétaire | | Logement loué | Le bailleur, prévenu par le locataire | Le bailleur en principe | | Plusieurs logements et parties communes | Syndic, en coordination avec les occupants | Syndicat pour les parties communes, chaque propriétaire pour son lot, sauf décision contraire de l'assemblée | La frontière entre parties communes et privatives se lit dans le règlement de copropriété : voir notre guide sur les [parties communes et privatives](https://palier.enys.dev/guides/parties-communes-parties-privatives). ## Les obligations qui s'appliquent - **Le bailleur** doit délivrer un logement décent, « exempt de toute infestation d'espèces nuisibles et parasites ». Le ministère de la Transition écologique rattache cette obligation à l'article 142 de la loi Elan. En pratique, le bailleur paie la détection et le traitement, sauf s'il prouve que le locataire a introduit les insectes. - **Le syndicat** doit entretenir les parties communes. Dans de nombreux départements, le règlement sanitaire départemental impose de désinfecter et désinsectiser les locaux à poubelles aussi souvent que nécessaire, et au moins une fois par an, et oblige les propriétaires à prévenir l'introduction des rongeurs et à agir sans délai quand ils en trouvent. Le texte varie d'un département à l'autre : demandez-le à la mairie ou à la préfecture. - **Les termites** obéissent à un régime spécial : l'occupant qui en constate la présence doit le déclarer en mairie, et pour les parties communes la déclaration incombe au syndicat des copropriétaires (articles L. 126-4 et suivants du code de la construction et de l'habitation, selon le ministère). La même logique de déclaration vaut pour la mérule. ## Cafards et blattes Les blattes vivent dans les gaines, derrière les cuisines et autour des vide-ordures. Traiter un seul appartement les repousse chez le voisin. 1. **Signalez au syndic** en précisant les étages et les pièces touchées. 2. **Le syndic fait intervenir une entreprise** dans les parties communes et propose le même passage à tous les logements, en général avec des gels appâts. 3. **Chaque occupant donne accès** à son logement à la date annoncée. Un logement qui refuse le traitement peut faire échouer l'opération pour tout l'immeuble. 4. **Une visite de contrôle** quelques semaines plus tard vérifie le résultat. Beaucoup de copropriétés intègrent une désinsectisation annuelle des parties communes dans le budget prévisionnel, au titre de l'entretien courant. Le fonctionnement de ce budget est expliqué dans notre guide sur le [budget prévisionnel](https://palier.enys.dev/guides/budget-previsionnel-copropriete). ## Punaises de lit Le ministère de la Transition écologique recommande d'agir très vite et donne ces gestes : - nettoyer à la vapeur, à plus de 120 °C, les endroits susceptibles d'abriter des punaises ; - laver le linge à plus de 60 °C, ou le passer au sèche-linge au cycle le plus chaud pendant au moins trente minutes, ou le congeler à -20 °C pendant au moins 72 heures ; - aspirer œufs et insectes visibles, puis jeter le sac fermé dans une poubelle extérieure ; - rendre inutilisables les objets très infestés (un matelas, par exemple) avant de les jeter, et ne jamais les entreposer dans les parties communes ; - ne pas utiliser de fumigènes ni de produits chimiques soi-même. Si l'infestation persiste, faites appel à un professionnel, de préférence avec une détection canine. Vérifiez que l'entreprise détient le certificat Certibiocide, délivré depuis moins de cinq ans. Le numéro d'information 0806 706 806 et le site stop-punaises.gouv.fr répondent aux questions. > Prévenez le syndic dès le premier signe, même si vous êtes gêné de le faire. Une punaise de lit n'est pas une question d'hygiène, et chaque semaine de silence élargit la zone à traiter. ## Rats et souris Les rongeurs entrent par les caves, les locaux à poubelles et les réseaux. Le syndic fait poser des postes d'appâts sécurisés dans les parties communes, fait boucher les passages (grilles de soupiraux, trous autour des canalisations, ce qui relève des [petites réparations des parties communes](https://palier.enys.dev/guides/petites-reparations-parties-communes)) et vérifie la fermeture du local à poubelles. Si les rats viennent de la voie publique ou d'un terrain voisin, prévenez aussi la mairie : de nombreuses communes organisent des campagnes de dératisation et peuvent prendre des arrêtés. ## Le cas du locataire Le locataire qui découvre des nuisibles prévient son bailleur par écrit, avec photos. Pour les charges, service-public.fr range les produits de désinsectisation et de désinfection des parties communes intérieures parmi les charges récupérables ; la refacturation d'une prestation d'entreprise est plus discutée. Notre guide sur les [charges récupérables](https://palier.enys.dev/guides/charges-recuperables-locataire) détaille la liste du décret du 26 août 1987. En cas de refus du bailleur de faire traiter le logement, le locataire peut saisir la commission départementale de conciliation, puis le juge. ## Exemple : une infestation de cafards à Villeurbanne Un immeuble de 24 lots signale des blattes au 2e, au 3e et dans le local à poubelles. Le syndic commande un traitement des parties communes, à 480 € TTC à la charge du syndicat, et négocie avec la même entreprise un tarif de 60 € par logement pour ceux qui acceptent le passage le même jour. Seize logements sur vingt-quatre sont traités ; les huit autres sont relancés avant la visite de contrôle. Les montants sont fictifs et servent d'illustration. Pour savoir où en est l'infestation, il faut une carte claire. Dans Palier, les habitants signalent depuis leur téléphone en plaçant le repère à leur étage, les voisins touchés cliquent sur « moi aussi », et le conseil syndical voit la propagation dans l'immeuble avant de commander le traitement ([essai gratuit de 7 jours](https://palier.enys.dev/inscription)). ## Questions fréquentes ### Qui paie le traitement des punaises de lit en copropriété ? Dans les parties communes, le syndicat. Dans un logement, son propriétaire. Si le logement est loué, le bailleur paie en principe, car il doit fournir un logement exempt de nuisibles et parasites, sauf s'il prouve que le locataire a introduit les punaises. ### Le syndic doit-il intervenir pour des cafards dans un appartement ? Il n'a pas à traiter un logement privatif aux frais du syndicat, sauf décision de l'assemblée. En revanche, il doit traiter les parties communes et a intérêt à coordonner un passage dans tous les lots touchés, sans quoi les blattes reviennent. ### Un voisin peut-il refuser l'accès pour un traitement contre les nuisibles ? Il peut refuser chez lui, mais son refus peut compromettre le traitement de l'immeuble et engager sa responsabilité si l'infestation s'étend à partir de son logement. Le syndic doit annoncer les dates suffisamment tôt et proposer un second passage. ### Faut-il déclarer des termites en mairie ? Oui. L'occupant qui constate la présence de termites doit le déclarer en mairie ; pour les parties communes, c'est le syndicat des copropriétaires qui fait la déclaration. La même obligation existe pour la mérule. ### La désinsectisation des parties communes est-elle récupérable sur le locataire ? Service-public.fr cite les produits de désinsectisation et de désinfection des parties communes intérieures parmi les charges récupérables. Pour la prestation d'une entreprise, vérifiez ce que prévoit la liste du décret du 26 août 1987 avant de la refacturer. ## Sources - [Ministère de la Transition écologique : punaises de lit, l'État vous accompagne](https://www.ecologie.gouv.fr/punaises-lit-letat-vous-accompagne) - [Ministère de la Transition écologique : termites, insectes xylophages et champignons lignivores](https://www.ecologie.gouv.fr/politiques-publiques/termites-insectes-xylophages-champignons-lignivores) - [Service-public.gouv.fr : charges récupérables sur le locataire](https://www.service-public.gouv.fr/particuliers/vosdroits/F947) --- # Carnet d'entretien de l'immeuble : contenu obligatoire et mise à jour URL : https://palier.enys.dev/guides/carnet-entretien-immeuble Rubrique : Travaux et entretien. Auteur : Enys, rédigé à partir des textes officiels. Publié le 2026-10-16, mis à jour le 2026-10-16. > Le syndic tient le carnet d'entretien à jour et à disposition des copropriétaires. Contenu minimal fixé par le décret du 30 mai 2001, rubrique par rubrique. **L'essentiel** - Le syndic, qu'il soit professionnel, bénévole ou coopératif, doit établir et tenir à jour le carnet d'entretien de l'immeuble, en application de l'article 18 de la loi du 10 juillet 1965. - Le décret n° 2001-477 du 30 mai 2001 impose au minimum l'adresse de l'immeuble, l'identité du syndic et les références des contrats d'assurance avec leur échéance, puis, lorsqu'ils existent, les gros travaux réalisés, les contrats d'entretien et l'échéancier des travaux votés. - Le carnet d'entretien fait partie des archives que l'ancien syndic doit remettre au nouveau dans le mois suivant la fin de ses fonctions (article 18-2 de la loi de 1965). Le carnet d'entretien est le dossier de santé de l'immeuble. Le syndic a l'obligation de l'établir, de le tenir à jour et de le mettre à disposition des copropriétaires : c'est inscrit à l'article 18 de la loi du 10 juillet 1965. Son contenu minimum est fixé par le décret n° 2001-477 du 30 mai 2001, qui prévoit des rubriques obligatoires et d'autres, facultatives, que l'assemblée générale peut ajouter. ## Qui doit le tenir, et pour qui ? L'article 2 du décret du 30 mai 2001 précise que le carnet est établi et mis à jour par le syndic, qui actualise les informations qu'il contient. Cela vaut pour un syndic professionnel comme pour un syndic bénévole ou coopératif : l'obligation suit la fonction, pas le statut. Deux règles d'organisation s'appliquent : - si le syndicat gère plusieurs bâtiments, le syndic ouvre un chapitre par bâtiment ; - s'il existe des syndicats secondaires, chacun tient son propre carnet, et le carnet du syndicat principal comporte un chapitre pour les parties communes à tous. Le carnet est mis à disposition des copropriétaires. Le conseil syndical, de son côté, peut obtenir sur demande communication de tout document intéressant le syndicat (article 21 de la loi de 1965), carnet compris. ## Ce que le carnet doit contenir Le décret distingue le socle commun à toutes les copropriétés (article 3) et les éléments à ajouter lorsqu'ils existent (article 4). ### Le socle obligatoire - l'adresse de l'immeuble ; - l'identité du syndic en exercice ; - les références des contrats d'assurance de l'immeuble souscrits par le syndicat, avec leur date d'échéance. ### Les informations à mentionner quand elles existent | Rubrique | Précision du décret | | --- | --- | | Travaux importants | Année de réalisation (ravalement des façades, réfection des toitures, remplacement de l'ascenseur, de la chaudière ou des canalisations) et identité des entreprises | | Assurance dommages-ouvrage | Référence des contrats souscrits pour le syndicat, dont la garantie est en cours | | Contrats d'entretien et de maintenance | Références des contrats des équipements communs et date d'échéance | | Diagnostic technique global | Liste des travaux jugés nécessaires à la conservation de l'immeuble, équipements ou éléments concernés, échéancier recommandé | | Plan pluriannuel de travaux | Échéancier décidé par l'assemblée générale | L'article 14-2 de la loi de 1965 confirme ce dernier point : les travaux prescrits par le [plan pluriannuel](https://palier.enys.dev/guides/plan-pluriannuel-de-travaux-pppt) et par le [diagnostic technique global](https://palier.enys.dev/guides/diagnostic-technique-global-dtg), avec leur échéancier, sont intégrés au carnet d'entretien. ### Les informations complémentaires Selon l'article 5 du décret, l'assemblée générale peut décider que le carnet contienne d'autres informations : éléments sur la construction de l'immeuble, études techniques réalisées, notices des équipements, plans. Dans un immeuble ancien, cette option est très utile (voir notre guide sur les [copropriétés anciennes à Lyon](https://palier.enys.dev/guides/copropriete-lyon-immeubles-anciens)). ## Comment le tenir sans que cela devienne un dossier mort Un carnet utile tient en quelques gestes réguliers. 1. **Une revue annuelle.** Profitez de la préparation de l'assemblée qui approuve les comptes pour vérifier les échéances d'assurance et de contrats. 2. **Une fiche par intervention.** À chaque chantier ou visite importante, notez la date, l'entreprise, le montant, et classez le devis et la facture avec la garantie. 3. **Une date de fin pour chaque contrat.** Les contrats d'ascenseur, de chauffage ou de nettoyage ont des échéances de résiliation : un contrat reconduit par oubli coûte cher. 4. **Un rattachement aux décisions.** Chaque ligne du carnet renvoie à la résolution d'assemblée qui l'a décidée. > Ne confondez pas les documents. Le carnet d'entretien de l'immeuble (article 18 de la loi de 1965) n'est pas le carnet d'entretien de l'ascenseur, que l'entreprise d'entretien tient en application du code de la construction et de l'habitation, ni la fiche synthétique de la copropriété (article 8-2 de la loi de 1965), qui regroupe les données financières et techniques et que le syndic met à jour chaque année. Dans Palier, le carnet de vie de l'immeuble rassemble la frise des travaux, les contrats avec leurs dates limites de résiliation et le carnet d'entretien lui-même, de façon que l'information passe d'un syndic à l'autre sans se perdre ([essai gratuit de 7 jours](https://palier.enys.dev/inscription)). Ce n'est pas obligatoire : un classeur bien tenu respecte tout autant la règle. ## Que faire quand le syndic change ? Lors d'un changement de syndic, l'ancien syndic doit remettre à son successeur l'ensemble des documents et archives du syndicat dans le délai d'un mois à compter de la fin de ses fonctions (article 18-2 de la loi de 1965). Le carnet d'entretien en fait partie. En cas de blocage, le nouveau syndic ou le président du conseil syndical peut demander au juge des référés d'ordonner la remise sous astreinte. ## Questions fréquentes ### Le carnet d'entretien est-il obligatoire dans une petite copropriété ? Oui. L'article 18 de la loi du 10 juillet 1965 s'applique à tout syndic, quelle que soit la taille de l'immeuble. Un syndic bénévole doit donc l'établir et le tenir à jour comme un cabinet. ### Un copropriétaire peut-il consulter le carnet d'entretien ? Oui, le syndic doit le tenir à la disposition des copropriétaires. Demandez-le par écrit, de préférence avec accusé de réception ou par un canal que le syndic utilise déjà pour vos échanges. ### Que risque un syndic qui ne tient pas le carnet à jour ? Le manquement relève de sa mission. Le conseil syndical peut le signaler, l'inscrire à l'ordre du jour de l'assemblée et, en cas de manquements graves ou répétés, la question de la résiliation du contrat de syndic peut être posée (article 18, VIII de la loi de 1965). ### Faut-il voter pour ajouter des informations au carnet ? Pour les rubriques minimales, non. Pour les informations complémentaires prévues à l'article 5 du décret du 30 mai 2001, le décret prévoit une décision de l'assemblée générale. ### Le carnet d'entretien est-il le même document que le carnet numérique du logement ? Non. Le carnet d'entretien concerne les parties communes de l'immeuble. Le carnet d'information du logement, prévu par le code de la construction et de l'habitation, concerne chaque logement. ## Sources - [Légifrance : loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis](https://www.legifrance.gouv.fr/loda/id/JORFTEXT000000880200) - [Légifrance : décret n° 2001-477 du 30 mai 2001 fixant le contenu du carnet d'entretien de l'immeuble](https://www.legifrance.gouv.fr/loda/id/JORFTEXT000000769660) - [Service-public.gouv.fr : carnet d'entretien de l'immeuble](https://www.service-public.gouv.fr/particuliers/vosdroits/F2665) --- # Changer l'usage d'un lot en copropriété : commerce, habitation, règles URL : https://palier.enys.dev/guides/changement-usage-lot-copropriete Rubrique : Travaux et entretien. Auteur : Enys, rédigé à partir des textes officiels. Publié le 2026-10-16, mis à jour le 2026-10-16. > Transformer un commerce en logement (ou l'inverse) suppose de respecter le règlement, la destination de l'immeuble, l'AG (art. 26) et parfois la mairie. **L'essentiel** - Changer l'usage d'un lot, par exemple d'un commerce en logement, ne demande pas de vote de l'assemblée si le règlement de copropriété autorise le nouvel usage et si celui-ci respecte la destination de l'immeuble (articles 8 et 9 de la loi du 10 juillet 1965). - Si le règlement doit être modifié, la décision se prend en principe à la double majorité de l'article 26, et l'unanimité s'impose lorsque le changement porte atteinte à la destination de l'immeuble. - Dans les communes de plus de 200 000 habitants comme Lyon, transformer un local d'habitation en local d'un autre usage exige aussi une autorisation préalable de la commune (article L631-7 du code de la construction et de l'habitation). Transformer un commerce en logement, ou un appartement en bureau, dépend de trois filtres : le règlement de copropriété (qui peut autoriser ou interdire l'usage), la destination de l'immeuble (articles 8 et 9 de la loi du 10 juillet 1965), et les règles de la commune (urbanisme, et à Lyon autorisation de changement d'usage pour un local d'habitation). Selon les cas, l'accord de l'assemblée générale n'est pas nécessaire, se vote à la double majorité de l'article 26, ou exige l'unanimité. ## Commencez par le règlement de copropriété Le règlement décrit l'usage de chaque lot et la destination de l'immeuble. Trois cas se présentent : - **Le règlement autorise le nouvel usage** (par exemple « habitation ou commerce » ou « tous usages non nuisibles ») : vous n'avez en principe pas besoin d'autorisation de l'AG, même si prévenir le syndic reste judicieux. - **Le règlement interdit explicitement l'activité** ou limite l'usage par une formule générale (« exclusivement à usage d'habitation bourgeoise », « commerce sans restauration ») : ces clauses sont en principe valables. Il faut alors faire modifier la clause. - **Le règlement est silencieux** : on regarde la destination de l'immeuble, qui peut se déduire de la configuration des parties communes, de la nature des lots et de l'aspect général de l'immeuble (Le Mag Juridique, d'après les articles 8 et 9 de la loi). L'article 9 de la loi du 10 juillet 1965 impose à chaque copropriétaire de respecter la destination de l'immeuble et de ne pas porter atteinte aux droits des autres, par exemple par des nuisances sonores ou olfactives. ## Le vote de l'assemblée générale D'après la synthèse de Le Mag Juridique (avril 2025), qui s'appuie sur l'article 26 de la loi : | Situation | Décision | | --- | --- | | Usage compatible avec le règlement | Pas d'autorisation d'AG | | Usage qui exige de modifier le règlement | Vote à la double majorité de l'article 26 (majorité des copropriétaires, deux tiers des voix) | | Usage qui compromet la destination de l'immeuble | Unanimité | Un point protège les copropriétaires : l'article 26, deuxième alinéa, interdit à l'assemblée d'imposer, à quelque majorité que ce soit, une modification de la destination de leurs parties privatives. Autrement dit, personne ne peut vous obliger à transformer votre logement en commerce, ni l'inverse, par un simple vote. À l'inverse, vous ne pouvez pas obtenir un changement qui heurte la destination de l'immeuble avec une majorité de convenance. Les voix se comptent sur l'ensemble des copropriétaires : voir [les majorités d'AG](https://palier.enys.dev/guides/majorites-ag-copropriete). ## Commerce vers habitation : ce qui change - **Urbanisme** : le passage d'un local commercial à du logement est un changement de destination au sens du code de l'urbanisme. Il demande en général une déclaration préalable ou un permis, selon les travaux, et le plan local d'urbanisme peut protéger les commerces de certains linéaires. Renseignez-vous auprès de la mairie ou de la métropole. - **Façade** : si la vitrine est transformée, l'article 25 b s'applique. Voir [le guide sur les travaux d'aspect extérieur](https://palier.enys.dev/guides/climatisation-facade-copropriete). - **Charges** : la répartition peut être revue (accès, ascenseur, entretien), ce qui se discute et se vote en assemblée. Voir [les clés de répartition](https://palier.enys.dev/guides/cles-de-repartition-charges). - **Tantièmes** : le lot peut voir sa valeur relative évoluer. Notre guide sur [les tantièmes](https://palier.enys.dev/guides/tantiemes-copropriete) explique pourquoi. ## Habitation vers commerce ou bureau : ce qui change - **Autorisation de la commune** : dans les communes de plus de 200 000 habitants et dans les départements 92, 93 et 94, le changement d'usage d'un local d'habitation nécessite l'autorisation préalable du maire (article L631-7 du Code de la construction et de l'habitation, d'après Le Mag Juridique). Lyon dépasse ce seuil. Pour Villeurbanne et les autres communes du Rhône, la règle dépend de la commune : appelez le service urbanisme. - **Compensation** : à Lyon, l'autorisation peut être conditionnée à une transformation compensatoire d'un autre local en habitation. Vérifiez le règlement municipal en vigueur. - **Voisins** : une activité accueillant du public, de la restauration, un cabinet ou une agence génèrent des flux, du bruit, des odeurs. Ce sont des motifs fréquents de refus en AG. - **Assurance et sécurité** : prévenez votre assureur et celui de l'immeuble ; un établissement recevant du public relève d'une réglementation spécifique. ## Les sanctions en cas de changement sans autorisation Les copropriétaires et le syndicat peuvent agir en justice pour faire cesser l'usage non conforme et rétablir la destination. La prescription est de cinq ans à compter du moment où l'infraction est connue (Le Mag Juridique). Côté administratif, le Code de la construction et de l'habitation (article L651-2) prévoit une amende pouvant atteindre 50 000 euros pour changement d'usage irrégulier d'un local d'habitation. Un changement d'usage non régularisé complique aussi la vente : le notaire et l'acquéreur le verront dans les documents. ## Comment préparer votre demande 1. Lisez le règlement et l'état descriptif de division. 2. Contactez le syndic et le conseil syndical tôt, avant de signer un bail ou des travaux. 3. Demandez l'inscription de la résolution à l'ordre du jour : [voir la procédure](https://palier.enys.dev/guides/question-ordre-du-jour-ag). 4. Joignez un dossier : usage précis, horaires, nuisances prévues, travaux, engagement de remise en état. 5. Déposez les demandes en mairie en parallèle. Pour suivre les résolutions et les autorisations accordées à chaque lot, [Palier](https://palier.enys.dev/produit) garde l'historique des décisions d'assemblée. > Ces règles dépendent de votre règlement, de votre commune et de l'actualité de la jurisprudence. Faites relire votre projet par un notaire ou l'ADIL du Rhône avant de signer. ## Questions fréquentes ### Peut-on transformer un local commercial en logement en copropriété ? Oui si le règlement ne l'interdit pas et si la destination de l'immeuble le permet. Sinon l'AG doit modifier le règlement (article 26). Une déclaration en mairie est en général nécessaire. ### Faut-il l'unanimité pour un changement d'usage ? Seulement si le changement compromet la destination de l'immeuble. Dans les autres cas où le règlement doit être modifié, la double majorité de l'article 26 suffit. ### Le syndic peut-il m'interdire d'ouvrir une activité dans mon lot ? Il applique le règlement et ne tranche pas seul. Si votre activité contredit le règlement, le syndicat peut agir en justice, mais l'AG peut aussi voter la modification du règlement. ### Faut-il une autorisation de la mairie à Lyon ? Pour transformer un local d'habitation en autre usage, oui : Lyon dépasse 200 000 habitants (article L631-7 du Code de la construction et de l'habitation). ### Combien de temps pour agir contre un changement d'usage non autorisé ? Cinq ans à compter de la connaissance des faits, selon la synthèse de Le Mag Juridique. Un conseil juridique reste utile pour apprécier le point de départ. ## Sources - [Légifrance : loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis](https://www.legifrance.gouv.fr/loda/id/JORFTEXT000000880200) - [Légifrance : article L631-7 du code de la construction et de l'habitation (changement d'usage)](https://www.legifrance.gouv.fr/codes/article_lc/LEGIARTI000053546358) - [Service-public.gouv.fr : changer l'affectation d'un lot de copropriété](https://www.service-public.gouv.fr/particuliers/vosdroits/F3107) - [ANIL : le règlement de copropriété](https://www.anil.org/votre-projet/vous-etes-proprietaire/copropriete/reglement-de-copropriete/) --- # Climatisation, volets, fenêtres : quand l'AG doit donner son accord URL : https://palier.enys.dev/guides/climatisation-facade-copropriete Rubrique : Travaux et entretien. Auteur : Enys, rédigé à partir des textes officiels. Publié le 2026-10-16, mis à jour le 2026-10-16. > Une climatisation visible, des volets ou des fenêtres différents modifient l'aspect extérieur : l'article 25 b exige l'accord de l'AG à la majorité absolue. **L'essentiel** - Poser une unité extérieure de climatisation visible, ou des volets et fenêtres d'un modèle ou d'une teinte différents, exige l'autorisation de l'assemblée générale à la majorité de l'article 25 b de la loi du 10 juillet 1965, car ces travaux affectent les parties communes ou l'aspect extérieur de l'immeuble. - Le remplacement d'une fenêtre à l'identique, sans modification de l'aspect extérieur ni atteinte aux parties communes, ne nécessite pas en principe ce vote. - L'accord de l'assemblée ne dispense pas des formalités d'urbanisme, et des travaux réalisés sans autorisation exposent leur auteur à une action du syndicat en remise en état. Dès que vos travaux touchent une partie commune ou changent l'aspect extérieur de l'immeuble, vous devez obtenir l'autorisation de l'assemblée générale, à la majorité de l'article 25 b de la loi du 10 juillet 1965 (majorité des voix de tous les copropriétaires). C'est le cas d'une unité extérieure de climatisation sur la façade ou le balcon, de volets ou de fenêtres d'une autre teinte ou d'un autre modèle, d'un store banne ou d'une véranda. Une fenêtre remplacée à l'identique n'a pas besoin de ce vote. ## La règle : l'article 25 b L'article 25 b de la loi du 10 juillet 1965 range dans les décisions à la majorité absolue l'autorisation donnée à un copropriétaire d'effectuer, à ses frais, des travaux affectant les parties communes ou l'aspect extérieur de l'immeuble, conformes à la destination de celui-ci. Le copropriétaire ne peut donc pas décider seul. Il faut un vote, et le texte de la résolution doit décrire précisément les travaux. Deux limites à connaître : - **L'autorisation ne peut pas figurer dans le règlement de copropriété** : la Cour de cassation l'a jugé (3e chambre civile, 12 mars 1997, n° 95-15.953, rappelé par Eurojuris). Il faut un vote en assemblée. - **L'accord du promoteur avant la copropriété ne suffit pas** : la 3e chambre civile du 30 mai 2024 (n° 22-23.878) exige l'autorisation de l'assemblée. ## Quel équipement, quelle démarche | Travaux | Touche l'aspect extérieur ou une partie commune ? | Vote de l'AG | | --- | --- | --- | | Unité extérieure de climatisation en façade, balcon visible de la rue | Oui | Oui, article 25 b | | Unité posée sur un balcon privatif non visible | À examiner : le percement du mur est une partie commune | Souvent oui | | Fenêtres remplacées à l'identique (même teinte, même découpe) | Non | Non, en principe | | Fenêtres d'un modèle ou d'une couleur différents | Oui | Oui | | Volets roulants ou battants différents des autres | Oui | Oui | | Store banne, véranda, fermeture de balcon | Oui | Oui | Le règlement de copropriété précise parfois ce qui est privatif et ce qui est commun (certaines fenêtres sont décrites comme parties privatives, l'aspect extérieur restant dans tous les cas protégé). Relisez-le : il peut contenir une charte de façade ou une teinte imposée. ## Les autres autorisations à prévoir L'accord de l'assemblée ne remplace pas les formalités d'urbanisme. Une modification de façade nécessite généralement une déclaration préalable en mairie, et en secteur protégé (Vieux Lyon, pentes de la Croix-Rousse, abords de monuments historiques) l'avis de l'architecte des bâtiments de France peut s'ajouter. Renseignez-vous auprès du service urbanisme de votre commune avant de signer un devis. Pour Lyon et Villeurbanne, les règles dépendent de votre secteur : ne les supposez pas identiques d'une rue à l'autre. Les nuisances comptent aussi. Une unité extérieure trop bruyante ou mal évacuée (eau de condensation sur le balcon du dessous) peut donner lieu à une action en trouble de voisinage, même si l'AG a donné son accord. ## Comment présenter la demande 1. **Demandez l'inscription au syndic** de la question à l'ordre du jour de la prochaine assemblée, par lettre recommandée. Voir [comment inscrire une question à l'ordre du jour](https://palier.enys.dev/guides/question-ordre-du-jour-ag). 2. **Joignez un dossier concret** : devis, fiche technique, photomontage, couleur, emplacement, niveau sonore, trajet des tuyaux. 3. **Décrivez l'engagement** : travaux à vos frais, entretien de votre équipement, remise en état en cas de dégradation. 4. **Anticipez le vote** : [les majorités de l'AG](https://palier.enys.dev/guides/majorites-ag-copropriete) se comptent sur les tantièmes de tous les copropriétaires. Un projet bien présenté a plus de chance d'atteindre la moitié des voix. 5. **Utilisez la passerelle** si nécessaire : avec au moins un tiers des voix, un second vote à la majorité simple est possible (voir [la passerelle de l'article 25-1](https://palier.enys.dev/guides/passerelle-article-25-1)). ## Et si les travaux sont déjà faits Des travaux réalisés sans autorisation sont irréguliers. Le syndicat peut demander en justice la remise en état des lieux, sans avoir à prouver un préjudice particulier (Eurojuris). L'irrégularité peut toutefois disparaître si l'assemblée ratifie les travaux a posteriori, à la majorité requise, ou refuse d'en demander la remise en état. Si vous êtes dans ce cas, mieux vaut déposer une demande de régularisation à la prochaine AG que d'attendre une mise en demeure. Côté délais, l'action du syndicat contre un copropriétaire est une action personnelle soumise à la prescription du droit commun (article 2224 du Code civil, cinq ans à compter de la connaissance des faits). Vérifiez ce point avec un professionnel avant de miser sur la prescription. ## Pour le syndic et le conseil syndical Garder la trace de chaque autorisation individuelle (date, résolution, conditions) évite des conflits à la revente. Dans Palier, [le suivi des travaux et des incidents](https://palier.enys.dev/produit) rattache chaque demande à la résolution votée. ## Questions fréquentes ### Ai-je besoin d'un vote pour poser une climatisation ? Oui si l'unité extérieure est visible depuis l'extérieur ou si le passage des tuyaux touche une partie commune. Le vote relève de l'article 25 b de la loi du 10 juillet 1965. ### Puis-je changer mes fenêtres sans l'accord de la copropriété ? Si le modèle, la teinte et le découpage sont identiques, oui, en général. Dès que l'aspect extérieur change, l'autorisation de l'AG est requise. ### Le syndic peut-il m'interdire de poser un store ou des volets ? Le syndic n'accorde pas l'autorisation : c'est l'assemblée. Il vérifie le règlement et inscrit votre demande à l'ordre du jour. ### Que risque-t-on avec des travaux faits sans autorisation ? Une action du syndicat pour remise en état, sans preuve de préjudice nécessaire. Une régularisation par l'AG est souvent possible. ### Faut-il aussi une autorisation de la mairie ? Souvent oui : une modification de façade relève de l'urbanisme (déclaration préalable). Demandez conseil au service urbanisme de votre commune. ## Sources - [Légifrance : loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis](https://www.legifrance.gouv.fr/loda/id/JORFTEXT000000880200) - [Légifrance : code civil, article 2224 (prescription de cinq ans)](https://www.legifrance.gouv.fr/codes/article_lc/LEGIARTI000019017112) - [Service-public.gouv.fr : travaux du propriétaire occupant d'un appartement en copropriété](https://www.service-public.gouv.fr/particuliers/vosdroits/F31513) - [ANIL : travaux en copropriété, de la prise de décision à la réalisation](https://www.anil.org/votre-projet/vous-etes-proprietaire/copropriete/travaux-de-la-prise-de-decision-a-la-realisation/) --- # Copropriété à Lyon : entretenir un immeuble ancien (canuts, Presqu'île) URL : https://palier.enys.dev/guides/copropriete-lyon-immeubles-anciens Rubrique : Travaux et entretien. Auteur : Enys, rédigé à partir des textes officiels. Publié le 2026-10-16, mis à jour le 2026-10-16. > À Lyon, les immeubles anciens relèvent souvent du site UNESCO ou d'un site patrimonial remarquable : ravalement imposé, avis de l'ABF, traboules, plomb, PPPT. **L'essentiel** - Une grande partie des immeubles anciens de Lyon se trouve dans le site historique inscrit à l'UNESCO en 1998 (427 hectares : Fourvière, Vieux-Lyon, pentes de la Croix-Rousse, Presqu'île jusqu'à Ainay) ou dans l'un des deux sites patrimoniaux remarquables de la ville. - La Ville de Lyon impose le ravalement par un plan pluriannuel qui désigne les rues concernées, avec un an pour agir après l'injonction, une déclaration préalable et, en secteur protégé, un contact conseillé avec l'architecte des bâtiments de France. - Pour une copropriété ancienne, les sujets récurrents sont la façade, la cage d'escalier (plomb dans les peintures avant 1949), les réseaux, les murs de soutènement des pentes et le plan pluriannuel de travaux. À Lyon, gérer une copropriété dans un immeuble ancien, c'est composer avec un patrimoine protégé. Le site historique de Lyon, inscrit à l'UNESCO en 1998, couvre 427 hectares (Fourvière, Vieux-Lyon, pentes de la Croix-Rousse, Presqu'île jusqu'à Ainay), et la ville compte deux sites patrimoniaux remarquables. La Ville impose aussi le ravalement des façades rue par rue. Les sujets qui reviennent dans ces immeubles sont la façade, la cage d'escalier, les réseaux, les murs de soutènement des pentes et le plan pluriannuel de travaux. ## Où se trouve votre immeuble ? Le premier réflexe est de situer l'immeuble, car les règles changent d'une rue à l'autre. | Secteur | Ce qui s'applique | Source | | --- | --- | --- | | Site historique UNESCO (427 ha) | Fourvière, Vieux-Lyon, pentes de la Croix-Rousse, Presqu'île nord jusqu'à Ainay ; zone tampon de 323 ha au-delà | Ville de Lyon | | Site patrimonial remarquable du Vieux-Lyon | Plan de sauvegarde et de mise en valeur, qui couvre aussi l'intérieur des immeubles et exige des autorisations spécifiques | Ville de Lyon | | Site patrimonial remarquable des pentes de la Croix-Rousse | Règles qui ne concernent que l'extérieur des immeubles | Ville de Lyon | | Abords de monuments historiques, sites inscrits ou classés | Matériaux et couleurs soumis à l'appréciation de l'architecte des bâtiments de France | Ville de Lyon | | Reste de Lyon et Villeurbanne | Règles générales d'urbanisme et obligations nationales de la copropriété | Code de la construction | En cas de doute, l'unité départementale de l'architecture et du patrimoine du Rhône (UDAP) renseigne. ## Les familles d'immeubles ### Les immeubles de canuts de la Croix-Rousse La soierie s'installe sur la colline au début du XIXe siècle. Les immeubles de canuts sont reconnaissables à leurs hauteurs sous plafond, qui vont jusqu'à quatre mètres, et à leurs vastes fenêtres, pensées pour les métiers à tisser (office du tourisme de Lyon). Conséquences pour la copropriété : de grandes surfaces de menuiseries en façade, des volumes difficiles à chauffer, et souvent des mezzanines ajoutées dans les lots. Une mezzanine relève en principe du privatif, mais un plancher qui s'appuie sur les murs porteurs touche aux parties communes : vérifiez le règlement avant les travaux. ### Les immeubles de la Presqu'île À partir de 1853, le préfet et maire Claude-Marius Vaïsse lance une vaste opération d'urbanisme sur le modèle des travaux haussmanniens parisiens, avec le percement de la rue Impériale, l'actuelle rue de la République (musées Gadagne). Leurs façades sur rue sont au cœur des campagnes de ravalement. ### Le Vieux-Lyon et ses traboules Les traboules sont des passages qui traversent les immeubles d'une rue à l'autre. La Ville et la Métropole ont signé des conventions qui maintiennent l'ouverture au public de 50 traboules et cours remarquables, en soutenant financièrement les propriétaires pour leur restauration et leur entretien. Si votre immeuble en abrite une, la convention fixe les engagements de chacun : relisez-la avec le syndic avant de voter des travaux dans la cour ou le passage. ### Villeurbanne Villeurbanne n'est pas dans le site UNESCO et a son propre urbanisme. Le quartier des Gratte-Ciel, construit de 1924 à 1934 par l'architecte Môrice Leroux, compte 1 450 logements, majoritairement sociaux (office du tourisme). Pour une copropriété villeurbannaise, renseignez-vous en mairie sur une éventuelle obligation de ravalement et sur les protections applicables à votre rue. ## Le ravalement imposé par la Ville de Lyon Le code de la construction et de l'habitation prévoit un ravalement au moins tous les dix ans dans les communes concernées. À Lyon, la Ville arrête un plan pluriannuel qui désigne les rues chaque année. Selon lyon.fr : 1. Les propriétaires concernés reçoivent un courrier d'injonction. 2. Ils disposent d'un an à compter de la demande pour réaliser les travaux. 3. Une déclaration préalable est déposée avant l'ouverture du chantier. 4. En secteur protégé, un contact préalable avec l'architecte des bâtiments de France est conseillé pour les matériaux et les couleurs, en s'appuyant sur le plan couleur et la charte façades. 5. Les murs de clôture, les murs de soutènement et les façades sur cour sont aussi concernés ; pour un ouvrage de soutènement, il faut contacter le service des balmes. La Ville mentionne une exonération des droits de voirie pour les installations de chantier si les travaux sont faits dans les deux ans suivant l'injonction. Le vote, la majorité et la répartition du coût sont détaillés dans [le ravalement de façade en copropriété](https://palier.enys.dev/guides/ravalement-facade-copropriete). > Sur les pentes de la Croix-Rousse et à Fourvière, beaucoup d'immeubles s'appuient sur des murs de soutènement. Leur entretien n'est pas spectaculaire, mais un désordre y coûte cher : faites-les inspecter lors du diagnostic de l'immeuble. ## La cage d'escalier et les peintures au plomb Dans un immeuble construit avant le 1er janvier 1949, les travaux sur les parties communes susceptibles d'altérer fortement les revêtements doivent être précédés d'un constat de risque d'exposition au plomb (service-public.fr). C'est typiquement le cas avant de décaper et repeindre une cage d'escalier ancienne. Si le constat montre l'absence de plomb ou une teneur inférieure à 1 mg/cm², il n'est pas à refaire pour de futurs travaux sur les mêmes parties. Les parties communes des immeubles dont le permis de construire est antérieur au 1er juillet 1997 doivent aussi disposer d'un dossier technique amiante, que le syndicat constitue et que chaque copropriétaire peut demander. ## Les réseaux Dans un immeuble ancien, les réseaux ont souvent été repris par morceaux au fil des décennies. - **Eau** : colonnes communes anciennes, raccords successifs. Les fuites récurrentes sur une même colonne sont un signal pour le plan de travaux. - **Évacuations** : descentes en fonte, parfois partagées avec des commerces en rez-de-chaussée. - **Électricité** : avant tout chantier sur une colonne montante, interrogez le gestionnaire du réseau de distribution sur sa propriété, que la loi ELAN de 2018 a fait évoluer. Consigner chaque intervention dans [le carnet d'entretien](https://palier.enys.dev/guides/carnet-entretien-immeuble) permet de repérer une colonne qui fuit trois fois en cinq ans. ## Le plan pluriannuel de travaux Depuis le 1er janvier 2025, toutes les copropriétés à usage total ou partiel d'habitation de plus de quinze ans doivent disposer d'un projet de plan pluriannuel de travaux, quelle que soit leur taille, sauf si un diagnostic technique global ne révèle aucun besoin de travaux dans les dix ans (article 14-2 de la loi du 10 juillet 1965, selon justice.fr). Pour un immeuble lyonnais du XIXe siècle, il aide à hiérarchiser toiture, façade, escalier et réseaux. Voir [le plan pluriannuel de travaux](https://palier.enys.dev/guides/plan-pluriannuel-de-travaux-pppt) et [le diagnostic technique global](https://palier.enys.dev/guides/diagnostic-technique-global-dtg). Dans un site patrimonial remarquable, les choix de rénovation énergétique sont contraints, notamment pour l'isolation par l'extérieur. Voir [la rénovation énergétique en copropriété](https://palier.enys.dev/guides/renovation-energetique-copropriete). ## Les aides à connaître La Ville de Lyon cite plusieurs pistes pour le ravalement : l'ANAH pour certains propriétaires et sous conditions, la DRAC et l'UDAP pour les immeubles protégés au titre des monuments historiques ou situés à proximité, un prêt de la CAF pour les travaux collectifs, et pour les traboules, le soutien prévu par les conventions. Les barèmes changent : vérifiez-les sur la page officielle avant d'en parler en assemblée. ## Une méthode pour le syndic et le conseil syndical 1. Situer l'immeuble : site UNESCO, site patrimonial remarquable, abords d'un monument. 2. Rassembler les diagnostics : plomb, amiante, DPE collectif, diagnostic technique global. 3. Lister les ouvrages sensibles : façade sur rue et sur cour, murs de soutènement, traboule, toiture. 4. Établir ou mettre à jour le projet de plan pluriannuel, avec un professionnel qualifié. 5. Anticiper le ravalement si la rue figure au plan de la Ville. 6. Alimenter le fonds de travaux en conséquence. Dans Palier, l'immeuble est dessiné en coupe, comme un immeuble lyonnais : les incidents sont placés sur la coupe de l'immeuble, étage par étage, et le plan pluriannuel se suit poste par poste. [Essai gratuit de 7 jours, sans carte bancaire](https://palier.enys.dev/inscription). ## Questions fréquentes ### Le ravalement est-il obligatoire à Lyon ? Oui, lorsque votre rue figure au plan pluriannuel arrêté par la Ville. Vous recevez alors une injonction et disposez d'un an pour réaliser les travaux, après une déclaration préalable. ### Faut-il l'accord de l'architecte des bâtiments de France pour des travaux à la Croix-Rousse ? Les pentes de la Croix-Rousse forment un site patrimonial remarquable dont les règles portent sur l'extérieur des immeubles. Pour une façade, les matériaux et les couleurs relèvent de son appréciation ; la Ville conseille de le contacter avant de déposer la demande. ### Un immeuble canut est-il plus cher à entretenir ? Aucune source officielle ne le chiffre. Ses grandes fenêtres, ses volumes et son âge orientent toutefois les dépenses vers les menuiseries, la façade et le chauffage, à anticiper dans le plan pluriannuel de travaux. ### Qui entretient une traboule ouverte au public ? Le syndicat des copropriétaires, propriétaire des parties communes traversées. Pour les traboules sous convention avec la Ville et la Métropole, celles-ci apportent un soutien financier à la restauration et à l'entretien, selon les termes de la convention. ## Sources - [Ville de Lyon : Effectuer un ravalement de façades](https://www.lyon.fr/node/20277) - [Ville de Lyon : La rénovation des bâtiments classés et des traboules](https://www.lyon.fr/vie-pratique/logement-et-urbanisme/la-renovation-des-batiments-classes-et-des-traboules) - [Ville de Lyon : Le Site historique de Lyon distingué par l'Unesco](https://www.lyon.fr/node/851616) - [Service-public.fr : Constat de risque d'exposition au plomb (CREP)](https://www.service-public.gouv.fr/particuliers/vosdroits/F1142) - [Justice.fr : Le plan pluriannuel de travaux en copropriété](https://www.justice.fr/fiche/plan-pluriannuel-travaux-ppt-mis-place-coproprietes) --- # Diagnostic technique global (DTG) : quand est-il obligatoire ? URL : https://palier.enys.dev/guides/diagnostic-technique-global-dtg Rubrique : Travaux et entretien. Auteur : Enys, rédigé à partir des textes officiels. Publié le 2026-10-16, mis à jour le 2026-10-16. > Le DTG est obligatoire avant la mise en copropriété d'un immeuble de plus de 10 ans, et soumis au vote de l'assemblée sinon. Contenu, vote, lien avec le PPT. **L'essentiel** - Le diagnostic technique global (DTG) analyse l'état apparent des parties communes, la situation de l'immeuble au regard des obligations réglementaires, les améliorations de gestion possibles et sa performance énergétique (article L731-1 du code de la construction et de l'habitation). - Il est obligatoire avant la mise en copropriété d'un immeuble construit depuis plus de dix ans ; dans une copropriété existante, l'assemblée générale décide de le faire réaliser à la majorité de l'article 24 de la loi du 10 juillet 1965. - Si le DTG ne fait apparaître aucun besoin de travaux dans les dix ans, le syndicat est dispensé d'élaborer un projet de plan pluriannuel de travaux. Le diagnostic technique global (DTG) est un état des lieux complet de l'immeuble, réalisé par un tiers compétent. Il est obligatoire avant toute mise en copropriété d'un immeuble construit depuis plus de dix ans. Dans une copropriété existante, il n'est pas imposé d'office : l'assemblée générale doit se prononcer sur la question, à la majorité de l'article 24, comme le prévoit l'article L. 731-1 du code de la construction et de l'habitation. ## À quoi sert le DTG ? L'article L. 731-1 lui donne deux buts : informer les copropriétaires de la situation technique générale de l'immeuble et, le cas échéant, préparer le [plan pluriannuel de travaux](https://palier.enys.dev/guides/plan-pluriannuel-de-travaux-pppt). C'est un outil de décision. Il répond à des questions simples que beaucoup de conseils syndicaux se posent sans pouvoir y répondre : que faut-il refaire dans les dix ans, dans quel ordre, et à peu près pour quel montant ? ## Ce que contient un DTG Le texte énumère quatre composantes : 1. une analyse de l'état apparent des parties communes et des équipements communs ; 2. un état technique de l'immeuble et de ses équipements communs au regard des obligations légales et réglementaires au titre de la construction ; 3. une analyse des améliorations possibles de la gestion technique et patrimoniale de l'immeuble ; 4. un diagnostic de performance énergétique de l'immeuble (DPE collectif). Il fait ressortir une évaluation sommaire du coût et une liste des travaux nécessaires à la conservation de l'immeuble, à la santé et à la sécurité des occupants et aux économies d'énergie, en précisant ceux qui devraient être menés dans les dix prochaines années. ## Quand est-il obligatoire ? Le DTG n'est pas obligatoire partout, mais il l'est dans plusieurs situations précises. | Situation | Règle | Texte | | --- | --- | --- | | Mise en copropriété d'un immeuble de plus de 10 ans | Le DTG doit précéder la mise en copropriété | Article L. 731-4 du CCH | | Demande de l'autorité administrative (immeuble présentant des désordres potentiels, procédure de police des immeubles) | Le syndic doit le produire ; à défaut sous un mois, l'autorité peut le faire réaliser d'office aux frais du syndicat | Article L. 731-5 du CCH | | Copropriété existante, sans circonstance particulière | L'assemblée se prononce sur la question de le réaliser | Article L. 731-1 du CCH | Pour la troisième ligne, l'ANIL précise que le syndic est tenu d'inscrire la question à l'ordre du jour de l'assemblée : les copropriétaires peuvent refuser, mais ils doivent avoir été invités à décider. ## Comment le voter La décision de réaliser le DTG, ainsi que ses modalités (choix du diagnostiqueur, prix), est prise à la majorité des voix exprimées des copropriétaires présents, représentés ou ayant voté par correspondance. C'est la majorité de l'article 24 de la loi du 10 juillet 1965, qui cite d'ailleurs expressément cette décision à son II, g. La suite se déroule en trois temps : 1. le syndic inscrit la résolution avec au moins deux ou trois devis joints à la convocation ; 2. le diagnostiqueur remet son rapport, dont le contenu est présenté à la première assemblée qui suit sa réalisation (article L. 731-2) ; 3. les travaux préconisés sont intégrés au carnet d'entretien et peuvent alimenter le plan pluriannuel. Le financement peut passer par le fonds de travaux : l'article 14-2-1 de la loi de 1965 prévoit qu'il couvre notamment les dépenses d'élaboration du projet de plan pluriannuel et, le cas échéant, du DTG. > Le diagnostiqueur doit avoir les compétences fixées par décret. Demandez toujours ses références, son attestation d'assurance et la liste des immeubles comparables qu'il a déjà diagnostiqués. ## DTG et plan pluriannuel de travaux : quelle différence ? Les deux documents se ressemblent, mais ne se confondent pas. | | DTG | Plan pluriannuel de travaux | | --- | --- | --- | | Nature | Diagnostic de l'état de l'immeuble | Programme de travaux sur 10 ans | | Obligation | Selon les cas (mise en copropriété, demande de l'administration) ; sinon vote | Obligatoire 15 ans après la construction | | Majorité du vote | Article 24 | Élaboration : article 24 ; adoption : article 25 | | Rôle | Informer et préparer | Planifier et chiffrer | Un DTG récent présente un avantage important : s'il ne fait apparaître aucun besoin de travaux dans les dix ans, le syndicat est dispensé d'élaborer un projet de plan pluriannuel (article 14-2 de la loi de 1965). À l'inverse, quand des travaux sont à prévoir, le DTG sert de base solide au plan, ce qui évite de payer deux fois la même analyse. ## Un cas typique à Lyon Dans un immeuble canut de la Croix-Rousse ou un immeuble ancien du 7e arrondissement, les surprises se cachent souvent dans les parties que personne ne regarde : charpente, planchers, conduits, réseaux enterrés dans la cour. Un DTG qui répertorie ces éléments permet d'arbitrer entre une réfection de toiture, un ravalement et un ascenseur, au lieu de découvrir les urgences une par une. Si votre immeuble se trouve dans un secteur protégé, le diagnostic doit aussi tenir compte des contraintes patrimoniales qui pèseront sur les travaux. Notre guide sur les [copropriétés anciennes à Lyon](https://palier.enys.dev/guides/copropriete-lyon-immeubles-anciens) détaille ces particularités. Une fois le rapport remis, consignez les travaux préconisés avec leur échéancier. Dans Palier, la partie travaux et fonds permet de les placer sur la frise des dix ans et de voir, lot par lot, ce que chacun aura à financer ([essai gratuit de 7 jours](https://palier.enys.dev/inscription)). ## Questions fréquentes ### Le DTG est-il obligatoire dans une copropriété existante ? Pas automatiquement. L'assemblée générale doit se prononcer sur la question de le réaliser (article L. 731-1 du code de la construction et de l'habitation), mais elle peut décider de ne pas le faire. Il devient obligatoire si l'autorité administrative le demande dans le cadre d'une procédure sur un immeuble présentant des désordres. ### Combien de temps un DTG reste-t-il valable ? La loi ne fixe pas de durée de validité générale. L'article 14-2 de la loi de 1965 le met en relation avec une période de dix ans : si le DTG ne révèle aucun besoin de travaux sur les dix années qui suivent son élaboration, le syndicat est dispensé de plan pluriannuel. En pratique, un DTG ancien ou antérieur à de gros travaux mérite d'être actualisé. ### Le DTG remplace-t-il le DPE collectif ? Non, il l'inclut. Le DTG comporte obligatoirement un diagnostic de performance énergétique de l'immeuble (article L. 731-1, 4°). Réaliser les deux en même temps évite un doublon. ### Qui choisit le diagnostiqueur ? L'assemblée générale, en votant les modalités de réalisation du DTG à la majorité de l'article 24. Le conseil syndical aide en pratique à comparer les devis, mais c'est le vote qui engage le syndicat. ### Que faire si le DTG révèle des travaux urgents ? Le syndic inscrit les travaux à l'ordre du jour d'une assemblée, avec devis. En cas d'urgence pour la sauvegarde de l'immeuble, il peut faire exécuter les travaux nécessaires de sa propre initiative, à condition d'en informer les copropriétaires et de convoquer immédiatement une assemblée (article 18 de la loi de 1965 et article 37 du décret du 17 mars 1967). ## Sources - [Légifrance : code de la construction et de l'habitation](https://www.legifrance.gouv.fr/codes/texte_lc/LEGITEXT000006074096/) - [Légifrance : loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis](https://www.legifrance.gouv.fr/loda/id/JORFTEXT000000880200) - [Service-public.gouv.fr : diagnostic technique global](https://www.service-public.gouv.fr/particuliers/vosdroits/F32059) - [Service-public.gouv.fr : plan pluriannuel de travaux](https://www.service-public.gouv.fr/particuliers/vosdroits/F36760) --- # DPE collectif en copropriété : obligation, calendrier et coût URL : https://palier.enys.dev/guides/dpe-collectif-copropriete Rubrique : Travaux et entretien. Auteur : Enys, rédigé à partir des textes officiels. Publié le 2026-10-16, mis à jour le 2026-10-16. > Le DPE collectif vise les immeubles dont le permis date d'avant 2013, depuis 2026 pour les copropriétés de 50 lots ou moins. Calendrier, coût, vote et suites. **L'essentiel** - Tout bâtiment d'habitation collective dont le permis de construire a été déposé avant le 1er janvier 2013 doit disposer d'un DPE collectif : depuis 2024 au-delà de 200 lots, depuis 2025 entre 50 et 200 lots, et depuis le 1er janvier 2026 pour les copropriétés de 50 lots ou moins. - Le choix du diagnostiqueur se vote en assemblée générale à la majorité simple de l'article 24 ; selon l'Ademe citée par Service-public.fr, le prix va de 1 000 à 5 000 € selon l'immeuble, sans aide financière possible. - Le DPE collectif est valable dix ans, sauf classement A, B ou C obtenu après le 1er juillet 2021, et oblige le syndic à mettre ensuite à l'ordre du jour un plan de travaux d'économies d'énergie ou un contrat de performance énergétique. Le DPE collectif est le diagnostic de performance énergétique de tout l'immeuble. Il est obligatoire pour les bâtiments d'habitation collective dont le permis de construire a été déposé avant le 1er janvier 2013 (article L. 126-31 du code de la construction et de l'habitation). Depuis le 1er janvier 2026, toutes les copropriétés de métropole concernées doivent l'avoir fait réaliser, y compris celles de 50 lots ou moins. Il se vote à la majorité simple et coûte en général entre 1 000 et 5 000 €. ## Quelles copropriétés, et depuis quand Le critère est la date de dépôt du permis de construire : avant le 1er janvier 2013. Les immeubles plus récents, construits sous les réglementations thermiques de 2012 ou 2020, ne sont pas visés. L'obligation est entrée en vigueur par étapes, selon le nombre de lots. | Taille de l'immeuble | Obligation depuis | | --- | --- | | Monopropriété et copropriété de plus de 200 lots | 1er janvier 2024 | | Copropriété de 50 à 200 lots | 1er janvier 2025 | | Copropriété de 50 lots ou moins | 1er janvier 2026 | | Guadeloupe, Martinique, Guyane, La Réunion, Mayotte | 1er janvier 2028 | Source : Service-public.fr, fiche vérifiée le 1er janvier 2026, et ANIL (page à jour au 4 novembre 2025). Ce calendrier peut encore être ajusté par le législateur : un projet de loi sur le logement est en discussion au Parlement à l'automne 2026. Vérifiez la règle en vigueur au moment de votre assemblée. Une petite copropriété de huit lots à Villeurbanne, construite dans les années 1970, est donc concernée depuis le 1er janvier 2026, au même titre qu'une grande résidence. ## Ce que contient un DPE collectif D'après Service-public.fr, le rapport comprend : - une description de l'état énergétique du bâtiment ; - les quantités d'énergie consommée ou estimée et les émissions de gaz à effet de serre ; - les étiquettes énergie et climat, de A à G ; - une évaluation de l'aération et de la ventilation ; - des recommandations de travaux, avec une estimation de leur coût. Le diagnostiqueur visite les logements en totalité ou par échantillon, puis transmet son rapport au syndic et à l'Ademe. Le syndic lui fournit, à ses frais, les documents utiles : descriptif du chauffage, de l'eau chaude, de la ventilation et de l'isolation, factures d'énergie, diagnostics existants. ### Un changement de calcul en 2026 Un arrêté du 13 août 2025 a abaissé le coefficient de conversion de l'électricité de 2,3 à 1,9 pour les DPE et audits réalisés à partir du 1er janvier 2026. Pour un immeuble chauffé à l'électricité, l'étiquette peut s'améliorer sans qu'aucun chantier n'ait eu lieu. Selon la Fédération française du bâtiment, les DPE existants ne sont pas à refaire : une attestation actualisée peut être obtenue sur le site de l'Ademe. ## Comment le voter 1. **Inscription à l'ordre du jour.** Le syndic inscrit la réalisation du DPE et le choix du prestataire, après mise en concurrence (ANIL). 2. **Vote.** La résolution est adoptée à la majorité des voix exprimées des copropriétaires présents, représentés ou votant par correspondance, c'est-à-dire l'article 24 de la loi du 10 juillet 1965. Le guide sur les [majorités en AG](https://palier.enys.dev/guides/majorites-ag-copropriete) rappelle le mode de calcul. 3. **Choix du diagnostiqueur.** Il doit être certifié par un organisme accrédité par le Cofrac, indépendant et assuré. L'annuaire officiel des diagnostiqueurs permet de vérifier sa certification. 4. **Réalisation et restitution.** Le rapport est tenu à disposition des copropriétaires et annexé au [carnet d'entretien](https://palier.enys.dev/guides/carnet-entretien-immeuble). > Dans une petite copropriété, regroupez le vote du DPE avec celui du plan pluriannuel de travaux ou du DTG : un même professionnel peut parfois intervenir sur plusieurs missions, ce qui limite les visites et les coûts. Demandez des devis séparés pour comparer. ## Combien ça coûte, qui paie Service-public.fr, citant l'Ademe, indique un prix compris entre 1 000 € et 5 000 €, selon la taille de l'immeuble, le nombre de lots, la localisation, les caractéristiques du bâtiment et le mode de chauffage. C'est une dépense du syndicat, votée en assemblée. Les copropriétés soumises à l'obligation ne peuvent pas obtenir d'aide financière pour ce diagnostic. **Exemple.** Une copropriété de 12 lots à Lyon 8e retient un devis de 2 400 € TTC. Un copropriétaire qui détient 850 tantièmes sur 10 000 en charges générales paie 204 €. ## Combien de temps il est valable Le DPE collectif est renouvelé ou mis à jour tous les dix ans, sauf si un diagnostic réalisé après le 1er juillet 2021 classe le bâtiment en A, B ou C. Les DPE collectifs plus anciens ont cessé d'être valables : ceux réalisés de 2013 à 2017 jusqu'au 31 décembre 2022, ceux réalisés du 1er janvier 2018 au 30 juin 2021 jusqu'au 31 décembre 2024 (Service-public.fr). ## Ce qui vient après le DPE Le DPE n'impose pas de travaux par lui-même. En revanche, l'article 24-4 de la loi de 1965 oblige le syndic, après sa réalisation, à inscrire à l'ordre du jour la question d'un plan de travaux d'économies d'énergie ou d'un contrat de performance énergétique. Cette obligation est remplie si un projet de [plan pluriannuel de travaux](https://palier.enys.dev/guides/plan-pluriannuel-de-travaux-pppt) comprenant de tels travaux est déjà à l'ordre du jour. Le DPE collectif sert aussi de base pour : - préparer une [rénovation énergétique](https://palier.enys.dev/guides/renovation-energetique-copropriete) et ses scénarios ; - mesurer le gain visé par MaPrimeRénov' Copropriété, qui demande au moins 35 % de gain énergétique (voir le guide [MaPrimeRénov' Copropriété](https://palier.enys.dev/guides/maprimerenov-copropriete)) ; - informer les acheteurs : il fait partie des documents de l'immeuble qu'un acquéreur regarde. Pour la différence entre DPE collectif, audit énergétique et DTG, voir le guide [audit énergétique ou DPE collectif](https://palier.enys.dev/guides/audit-energetique-copropriete). ## Et si la copropriété ne le fait pas ? La loi ne prévoit pas de sanction directe dès lors que la question a été inscrite à l'ordre du jour et débattue, selon Service-public.fr. Mais la responsabilité du syndicat peut être engagée si un copropriétaire subit un préjudice, par exemple l'impossibilité de louer ou de vendre à cause d'un mauvais classement dû aux parties communes ou aux équipements collectifs. Avec le calendrier d'interdiction de louer les logements les plus énergivores, ce risque n'est pas théorique. Palier permet de garder le rapport du DPE, sa date de validité et les recommandations de travaux à côté du plan de travaux, pour que l'échéance des dix ans ne surprenne personne ([essai gratuit de 7 jours](https://palier.enys.dev/inscription)). ## Questions fréquentes ### Le DPE collectif est-il obligatoire pour une copropriété de moins de 50 lots ? Oui, depuis le 1er janvier 2026 en métropole, si le permis de construire a été déposé avant le 1er janvier 2013. Outre-mer, l'échéance est fixée au 1er janvier 2028. ### Quelle majorité pour voter le DPE collectif ? La majorité simple de l'article 24 de la loi du 10 juillet 1965 : les voix exprimées des copropriétaires présents, représentés ou votant par correspondance. ### Combien coûte un DPE collectif ? Entre 1 000 € et 5 000 € selon l'Ademe, en fonction de la taille de l'immeuble et de son chauffage. La dépense est répartie entre les copropriétaires selon les charges générales, sans aide publique possible. ### Le DPE collectif remplace-t-il le DPE de mon appartement ? Non. Pour vendre ou louer votre logement, il vous faut un DPE propre à votre lot. Le DPE collectif concerne le bâtiment entier et sert aux décisions de la copropriété. ### Que risque une copropriété sans DPE collectif ? Pas de sanction directe si la question a été débattue en AG, mais une responsabilité possible envers un copropriétaire qui subirait un préjudice, par exemple pour louer ou vendre un logement mal classé. ## Sources - [Service-public.fr : Diagnostic de performance énergétique collectif (F37504)](https://www.service-public.gouv.fr/particuliers/vosdroits/F37504) - [ANIL : Obligations de diagnostic de l'immeuble, DPE collectif, DTG, PPPT](https://www.anil.org/parole-expert-logement/diagnostics-immeuble-dpe-collectif-dtg-pppt-obligatoires/) - [FFB : DPE et audits énergétiques, baisse du coefficient de conversion de l'électricité](https://www.ffbatiment.fr/actualites-batiment/actualite/dpe-audit-energetiques-baisse-coefficient-conversion-electricite) --- # Infiltration par la toiture ou la terrasse : qui est responsable ? URL : https://palier.enys.dev/guides/infiltration-toiture-copropriete Rubrique : Travaux et entretien. Auteur : Enys, rédigé à partir des textes officiels. Publié le 2026-10-16, mis à jour le 2026-10-16. > Une infiltration par la toiture ou la toiture-terrasse vient d'une partie commune : le syndicat répond des dommages et répare. Gestes, assurance et recours. **L'essentiel** - La toiture et l'étanchéité d'une toiture-terrasse font en principe partie du gros œuvre, donc des parties communes : le syndicat des copropriétaires répond des dommages qui en proviennent (article 14 de la loi du 10 juillet 1965) et fait réparer la cause. - L'occupant touché prévient le syndic, puis déclare le sinistre à son assureur dans le délai du contrat (au moins cinq jours ouvrés) ; le syndic déclare à l'assureur de l'immeuble ce qui relève des parties communes. - Si la toiture a été refaite il y a moins de dix ans, la garantie décennale du constructeur et l'assurance dommages-ouvrage peuvent jouer à compter de la réception des travaux. Une infiltration par la toiture ou par une toiture-terrasse a presque toujours son origine dans une partie commune, car la couverture, la charpente et l'étanchéité relèvent du gros œuvre. Le syndicat des copropriétaires est alors responsable des dommages causés aux occupants (article 14 de la loi du 10 juillet 1965) et le syndic doit faire réparer la cause. De votre côté : prévenez le syndic tout de suite, déclarez le sinistre à votre assureur dans le délai de votre contrat, et ne refaites rien avant le passage de l'expert. ## Pourquoi la toiture est presque toujours commune L'article 3 de la loi du 10 juillet 1965 répute communs, dans le silence ou la contradiction des titres, le gros œuvre des bâtiments et tout élément incorporé dans les parties communes. La couverture (tuiles, ardoises, zinc), la charpente, les chéneaux et les gouttières, l'étanchéité d'un toit plat entrent dans cette catégorie. Le règlement de copropriété peut prévoir autre chose, mais c'est rare. Pour les éléments plus ambigus, voir notre guide sur les [parties communes et privatives](https://palier.enys.dev/guides/parties-communes-parties-privatives). Depuis l'ordonnance du 30 octobre 2019, l'article 14 rend le syndicat responsable des dommages qui ont leur origine dans les parties communes, sans préjudice de ses recours contre un tiers (une entreprise, un copropriétaire fautif). Vous n'avez donc pas à prouver un défaut d'entretien : il suffit d'établir que l'eau vient de la toiture. ## Qui est responsable, selon l'origine | Origine de l'infiltration | Qui répare la cause | Qui répond des dommages | | --- | --- | --- | | Couverture, tuiles déplacées, zinguerie | Syndicat (charges communes) | Syndicat (article 14) | | Gouttière ou chéneau bouché | Syndicat, au titre de l'entretien | Syndicat | | Étanchéité d'une toiture-terrasse commune | Syndicat | Syndicat | | Terrasse à jouissance privative, étanchéité usée | Syndicat, sauf clause contraire du règlement | Syndicat | | Terrasse à jouissance privative, membrane percée par des aménagements du titulaire | Titulaire du droit de jouissance | Titulaire, qui répond de son fait | | Fenêtre de toit posée par un copropriétaire dans son lot | Ce copropriétaire | Ce copropriétaire et son assureur | | Toiture refaite il y a moins de dix ans | Constructeur, au titre de la garantie décennale | Assureur dommages-ouvrage, puis recours | Le cas des terrasses accessibles depuis un seul appartement est le plus disputé. La surface appartient en général à tous, l'usage à un seul lot : l'étanchéité, qui protège l'immeuble, reste à la charge du syndicat, alors que le revêtement et l'entretien courant reviennent souvent au titulaire. Une jardinière lourde, une dalle posée sans autorisation ou un percement pour fixer une pergola peuvent en revanche engager sa responsabilité. Ce régime est détaillé dans le guide sur les [parties communes à jouissance privative](https://palier.enys.dev/guides/parties-communes-jouissance-privative). ## Les bons gestes quand l'eau arrive 1. **Limitez les dégâts.** Bassine, serpillières, meubles éloignés. Si l'eau coule près d'un luminaire ou d'une prise, coupez le circuit électrique concerné. 2. **Photographiez** les traces au plafond, les auréoles, les objets abîmés, avec la date. Filmez l'écoulement s'il est visible par temps de pluie. 3. **Prévenez le syndic** par téléphone si c'est urgent, puis par écrit. Indiquez l'étage, la pièce, la météo et depuis quand le problème existe. 4. **Déclarez le sinistre à votre assureur** dans le délai prévu au contrat, qui ne peut être inférieur à cinq jours ouvrés (article L. 113-2 du code des assurances). 5. **Locataire ?** Prévenez aussi votre propriétaire, qui relaiera auprès du syndic et de son assureur. 6. **Ne réparez pas** plafonds et peintures avant l'accord de l'assureur ou le passage de l'expert. Et inutile de repeindre tant que la toiture n'est pas réparée. Les démarches communes à toutes les fuites (constat amiable, convention entre assureurs) sont expliquées dans notre guide sur le [dégât des eaux et la convention IRSI](https://palier.enys.dev/guides/degat-des-eaux-convention-irsi). ## Ce que doit faire le syndic Le syndic doit pourvoir à la conservation de l'immeuble et, en cas d'urgence, faire exécuter de sa propre initiative les travaux nécessaires à sa sauvegarde (article 18 de la loi de 1965). Pour une toiture, cela veut dire en pratique : - faire venir un couvreur pour une recherche de fuite et une réparation provisoire (bâchage, remplacement de quelques tuiles, débouchage) ; - déclarer le sinistre à l'assureur de l'immeuble pour ce qui touche les parties communes, comme le rappelle service-public.fr ; - si la réfection complète s'impose, réunir des devis et inscrire les travaux à l'ordre du jour de l'assemblée. Des travaux de conservation se votent à la majorité de l'article 24 (voix exprimées). Exemple chiffré, fictif. Dans un immeuble de 18 lots à Villeurbanne, la réfection de l'étanchéité d'une toiture-terrasse de 220 m² est chiffrée à 38 000 € TTC. Un copropriétaire détenant 52/1000 des tantièmes généraux paiera 1 976 €, appelés en une ou plusieurs fois selon le calendrier voté. Le fonds de travaux peut en couvrir une partie. ## Ce que couvrent les assurances Deux questions à ne pas confondre : la réparation de la cause (la toiture) et l'indemnisation des dommages (vos plafonds, vos meubles). - **Vos dommages** passent d'abord par votre assurance habitation, qui exerce ensuite ses recours. - **Les dommages aux parties communes** relèvent de l'assurance de l'immeuble, si le syndicat a souscrit une multirisque. Seule la responsabilité civile du syndicat est obligatoire. Notre guide sur l'[assurance de l'immeuble](https://palier.enys.dev/guides/assurance-immeuble-copropriete) détaille les garanties. - **La réparation de la toiture elle-même** est souvent exclue quand elle résulte de l'usure ou d'un défaut d'entretien. C'est alors une dépense de travaux pour le syndicat. Lisez les exclusions du contrat. Si la toiture a été refaite il y a moins de dix ans, la garantie décennale couvre, selon service-public.fr, les dommages qui compromettent la solidité de l'ouvrage ou le rendent impropre à sa destination, pendant dix ans à compter de la réception des travaux (article 1792 du Code civil). L'assurance dommages-ouvrage, quand elle a été souscrite, permet d'être indemnisé sans attendre la recherche des responsabilités. Retrouvez le procès-verbal de réception et les attestations d'assurance de l'entreprise. ## Infiltrations à répétition : sortir du provisoire Trois réparations ponctuelles en deux hivers signalent une toiture en fin de vie. Pour en sortir : - consultez le carnet d'entretien de l'immeuble, qui doit mentionner l'année de réfection des toitures ; - faites établir un diagnostic par un couvreur ou un maître d'œuvre, avec une estimation de la durée de vie restante ; - intégrez la réfection dans le [plan pluriannuel de travaux](https://palier.enys.dev/guides/plan-pluriannuel-de-travaux-pppt) quand l'immeuble y est soumis ; - si le syndic tarde, relancez par lettre recommandée et faites appuyer la demande par le conseil syndical. La plupart des infiltrations s'aggravent parce que personne ne sait qui a déjà prévenu qui. Dans Palier, l'habitant du dernier étage signale la fuite avec une photo, les voisins touchés s'y associent, et le conseil syndical voit l'historique des interventions sur la toiture ([essai gratuit de 7 jours](https://palier.enys.dev/inscription)). ## Questions fréquentes ### Qui paie une fuite de toiture en copropriété ? La réparation de la toiture est une charge commune, répartie entre copropriétaires selon les tantièmes prévus par le règlement. Les dommages causés aux logements relèvent de la responsabilité du syndicat (article 14 de la loi de 1965), en pratique pris en charge via les assureurs. ### J'habite au dernier étage : dois-je payer plus pour la toiture ? Pas en principe. La toiture protège tout l'immeuble et se répartit en général selon les tantièmes généraux ou ceux du bâtiment. Seule une clé particulière prévue au règlement peut changer cette règle. ### Qui paie l'étanchéité d'une terrasse à jouissance privative ? L'étanchéité reste généralement une charge commune, car elle protège l'immeuble. Le titulaire paie l'entretien courant et le revêtement si le règlement le prévoit, et il répond des dégâts qu'il cause par ses propres aménagements. ### Le syndic ne fait rien malgré mes relances : que faire ? Envoyez une lettre recommandée qui décrit les dégâts et cite l'article 18 de la loi de 1965. Le conseil syndical peut intervenir et demander l'inscription des travaux à l'assemblée. En cas de carence persistante, la responsabilité du syndicat, et éventuellement celle du syndic, peut être recherchée. ### Mon assurance habitation couvre-t-elle une infiltration par le toit ? Elle couvre en général vos dommages au titre du dégât des eaux, selon les garanties souscrites, puis se retourne contre le responsable. Déclarez le sinistre dans le délai du contrat et gardez photos et échanges avec le syndic. ## Sources - [Service-public.gouv.fr : quelle assurance pour les parties communes ou privatives](https://www.service-public.gouv.fr/particuliers/vosdroits/F2027) - [Service-public.gouv.fr : garantie décennale](https://www.service-public.gouv.fr/particuliers/vosdroits/F2034) - [ANIL (ADIL Loire, Haute-Loire) : les parties communes](https://www.anil.org/adil-42-43/guide-numerique-de-la-copropriete/detail/les-parties-communes/) --- # Isolation thermique par l'extérieur en copropriété : vote et aides URL : https://palier.enys.dev/guides/isolation-thermique-exterieur-copropriete Rubrique : Travaux et entretien. Auteur : Enys, rédigé à partir des textes officiels. Publié le 2026-10-16, mis à jour le 2026-10-16. > L'isolation par l'extérieur se vote à l'article 25 f, avec passerelle vers l'article 24. Urbanisme, droit de surplomb, assurance et aides à connaître. **L'essentiel** - L'isolation thermique par l'extérieur (ITE) d'une copropriété est un travail d'économies d'énergie voté à la majorité des voix de tous les copropriétaires (article 25 f de la loi du 10 juillet 1965), avec un second vote à la majorité simple si le projet recueille au moins un tiers des voix, ou une nouvelle assemblée dans les trois mois s'il n'atteint pas ce tiers. - Lorsque l'isolant dépasse sur le terrain voisin, le droit de surplomb de l'article L. 113-5-1 du code de la construction et de l'habitation l'autorise jusqu'à 35 cm d'épaisseur et à au moins 2 m du sol, contre indemnité et après une procédure de six mois. - L'ITE peut être financée par MaPrimeRénov' Copropriété, l'éco-PTZ copropriétés, le fonds de travaux et les certificats d'économies d'énergie ; elle exige une déclaration préalable en mairie et, en général, une assurance dommages-ouvrage. L'isolation thermique par l'extérieur (ITE) d'une copropriété se vote en assemblée générale à la majorité des voix de tous les copropriétaires, au titre de l'article 25 f de la loi du 10 juillet 1965 sur les travaux d'économies d'énergie. Si ce seuil n'est pas atteint, la loi prévoit deux rattrapages à la majorité simple. Le projet demande aussi une déclaration préalable en mairie, parfois l'accord du voisin au titre du droit de surplomb, et peut être financé en partie par MaPrimeRénov' Copropriété et l'éco-PTZ. ## Pourquoi l'ITE se décide collectivement Les façades et les murs porteurs sont des parties communes dans la plupart des règlements de copropriété. Un copropriétaire ne peut donc pas isoler « son » mur par l'extérieur sans l'accord de l'assemblée. L'ITE est en outre un chantier d'ensemble : un isolant posé sur un seul appartement crée des ponts thermiques, des décrochés de façade et souvent un refus d'urbanisme. ## La majorité de vote Service-public.fr range les travaux d'économies d'énergie ou de réduction des émissions de gaz à effet de serre parmi les décisions de l'article 25 : majorité des voix de tous les copropriétaires, présents, représentés ou absents. | Résultat du premier vote (sur 10 000 voix) | Conséquence | | --- | --- | | Plus de 5 000 voix pour | ITE adoptée à l'article 25 | | Entre 3 334 et 5 000 voix pour | Second vote immédiat à la majorité de l'article 24 (article 25-1, alinéa 1) | | Moins de 3 334 voix pour | Nouvelle assemblée, convoquée dans les trois mois, qui peut statuer à l'article 24 sur un projet identique (article 25-1, alinéa 2, depuis la loi du 9 avril 2024) | Le guide sur la [passerelle de l'article 25-1](https://palier.enys.dev/guides/passerelle-article-25-1) détaille ces calculs, et celui sur les [majorités en AG](https://palier.enys.dev/guides/majorites-ag-copropriete) rappelle la différence entre voix exprimées et voix de tous. L'article 25 f permet d'inclure des travaux d'intérêt collectif sur les parties privatives, par exemple le remplacement des fenêtres en même temps que l'isolation. Ils sont réalisés aux frais du copropriétaire concerné, sauf s'il prouve avoir fait des travaux équivalents dans les dix années précédentes. Le guide [rénovation énergétique en copropriété](https://palier.enys.dev/guides/renovation-energetique-copropriete) traite ce point et la suspension de l'exécution pendant deux mois après la notification du procès-verbal. > Un projet de loi visant la relance et la décentralisation du logement, adopté par le Sénat le 8 juillet 2026, était en discussion à l'Assemblée nationale en octobre 2026. Il étend notamment la passerelle de vote pour certains travaux sur l'aspect extérieur. Vérifiez la rédaction en vigueur le jour de votre assemblée. ## Quand l'isolation est imposée par un ravalement Lorsque la copropriété engage un ravalement important, l'article R. 173-4 du code de la construction et de l'habitation impose en principe d'isoler les murs concernés, avec des dérogations (risque pour le bâti, protection patrimoniale, coût disproportionné). Ce mécanisme et ses exceptions sont expliqués dans le guide [ravalement de façade en copropriété](https://palier.enys.dev/guides/ravalement-facade-copropriete). Prévoyez l'étude d'isolation dès la préparation du ravalement : c'est le moment où l'échafaudage, déjà payé, rend l'ITE la moins chère. ## Les règles d'urbanisme L'ITE modifie l'aspect extérieur du bâtiment : elle suppose en règle générale une déclaration préalable de travaux en mairie, déposée par le syndic sur mandat de l'assemblée. L'article L. 152-5 du code de l'urbanisme permet à l'autorité compétente de déroger, par décision motivée, à certaines règles du plan local d'urbanisme (implantation, hauteur, aspect) pour autoriser une isolation en saillie des façades. Dans les secteurs patrimoniaux, comme une partie du centre de Lyon, l'architecte des Bâtiments de France donne son avis et l'ITE est souvent refusée ou fortement encadrée. Dans ce cas, d'autres leviers existent : isolation de la toiture, des planchers bas, des menuiseries, isolation par l'intérieur décidée logement par logement. Faites voter les travaux sous la condition suspensive de l'obtention de l'autorisation d'urbanisme : la résolution reste valable même si le dossier traîne en mairie. ## Le droit de surplomb Quand un mur à isoler est en limite de propriété, l'isolant dépasse sur le terrain voisin. Depuis la loi Climat et Résilience du 22 août 2021, l'article L. 113-5-1 du code de la construction et de l'habitation crée un droit de surplomb, précisé par le décret n° 2022-926 du 23 juin 2022. | Condition | Règle | | --- | --- | | Épaisseur maximale | 35 cm d'isolant | | Hauteur | Au moins 2 m au-dessus du sol, sauf accord sur une hauteur inférieure | | Subsidiarité | Seulement si aucune autre solution n'atteint une efficacité comparable à un coût et une complexité raisonnables | | Procédure | Notification au voisin par lettre recommandée ou commissaire de justice, avec descriptif, plans, justificatifs et proposition d'indemnité | | Délai d'opposition | Six mois, pour un motif sérieux et légitime | | Indemnité | Préalable, fixée à l'amiable ou par le juge | | Formalité | Acte authentique ou décision de justice, publié au fichier immobilier | Les travaux ne peuvent commencer qu'une fois l'acte signé et l'indemnité payée. Si votre copropriété est, à l'inverse, le voisin qui reçoit la notification, le syndic doit réunir l'assemblée sans tarder, car c'est elle qui décide de s'opposer ou de saisir le juge dans les six mois. ## Financer l'ITE | Source | Ce qu'il faut savoir | | --- | --- | | [MaPrimeRénov' Copropriété](https://palier.enys.dev/guides/maprimerenov-copropriete) | Au moins 35 % de gain énergétique, assistant à maîtrise d'ouvrage obligatoire, entreprises RGE | | [Éco-PTZ copropriétés](https://palier.enys.dev/guides/eco-ptz-copropriete) | Prêt sans intérêts pour les résidences principales, jusqu'à 15 000 € par logement pour une action, davantage en bouquet | | [Fonds de travaux](https://palier.enys.dev/guides/fonds-de-travaux-copropriete) | Peut financer les travaux d'économies d'énergie | | Certificats d'économies d'énergie | Primes versées par les fournisseurs d'énergie, cumulables selon les cas | | Emprunt collectif | Voté pour les travaux, chaque copropriétaire pouvant payer comptant | Une ITE seule atteint rarement 35 % de gain dans un immeuble mal isolé en toiture ou équipé de vieilles fenêtres : c'est souvent le bouquet complet qui ouvre droit aux aides. L'audit énergétique le dira : voir le guide [audit énergétique ou DPE collectif](https://palier.enys.dev/guides/audit-energetique-copropriete). **Exemple.** Une copropriété de 20 logements à Villeurbanne reçoit un devis de 380 000 € TTC pour l'ITE, l'isolation de la toiture et une ventilation, avec un gain estimé de 41 %. À titre d'illustration, une aide de 30 % sur ce montant représenterait 114 000 €, dans la limite du plafond de 25 000 € de travaux par logement, ici non atteint (500 000 €). Il resterait 266 000 €, soit 13 300 € en moyenne par logement, que l'éco-PTZ peut étaler pour les résidences principales. ## L'assurance Une ITE touche le clos et le couvert du bâtiment : elle constitue en général un ouvrage au sens de l'assurance construction, ce qui impose au syndicat de souscrire une assurance dommages-ouvrage avant l'ouverture du chantier. Le guide [assurance dommages-ouvrage en copropriété](https://palier.enys.dev/guides/assurance-dommages-ouvrage-copropriete) explique pourquoi et comment. Dans Palier, le coût de l'ITE se répartit lot par lot avec vos clés de charges, aides déduites, ce qui donne à chacun son vrai reste à charge avant le vote ([essai gratuit de 7 jours](https://palier.enys.dev/inscription)). ## Questions fréquentes ### Quelle majorité pour voter une isolation par l'extérieur en copropriété ? La majorité des voix de tous les copropriétaires (article 25 f de la loi de 1965). Avec au moins un tiers des voix, un second vote immédiat à la majorité simple est possible ; en dessous, une nouvelle assemblée dans les trois mois peut statuer à la majorité simple. ### Un copropriétaire peut-il isoler seul sa façade par l'extérieur ? Non, sauf autorisation de l'assemblée générale, car la façade est en principe une partie commune. Cette autorisation se vote à la majorité de l'article 25 et suppose en plus une autorisation d'urbanisme. ### Le voisin peut-il refuser que notre isolation dépasse sur son terrain ? Il peut s'opposer dans les six mois suivant la notification, pour un motif sérieux et légitime ou si les conditions légales ne sont pas remplies (35 cm, 2 m de hauteur, absence d'autre solution). À défaut, il reçoit une indemnité préalable. ### L'isolation par l'extérieur est-elle obligatoire lors d'un ravalement ? En principe oui, pour un ravalement important de murs en béton, terre cuite, ciment ou métal (article R. 173-4 du code de la construction et de l'habitation), sauf dérogation justifiée par une note d'un professionnel. ## Sources - [Service-public.fr : Règles de vote en assemblée générale de copropriété (F2137)](https://www.service-public.gouv.fr/particuliers/vosdroits/F2137) - [Monimmeuble : Droit de surplomb, modalités en cas d'isolation thermique par l'extérieur](https://monimmeuble.com/actualite/droit-de-surplomb-modalites-en-cas-disolation-thermique-par-lexterieur) - [Anah : Les aides financières en 2026, édition septembre 2026](https://www.anah.gouv.fr/document/guide-des-aides-financieres-0226) - [Sénat : projet de loi visant la relance et la décentralisation du logement](https://www.senat.fr/travaux-parlementaires/textes-legislatifs/la-loi-en-clair/projet-de-loi-visant-la-relance-et-la-decentralisation-du-logement.html) --- # MaPrimeRénov' Copropriété en 2026 : conditions, montants, démarches URL : https://palier.enys.dev/guides/maprimerenov-copropriete Rubrique : Travaux et entretien. Auteur : Enys, rédigé à partir des textes officiels. Publié le 2026-10-16, mis à jour le 2026-10-16. > MaPrimeRénov' Copropriété finance 30 % ou 45 % des travaux selon le gain, jusqu'à 25 000 € de travaux par logement. Conditions 2026, bonus, AMO, démarches. **L'essentiel** - MaPrimeRénov' Copropriété est une aide de l'Anah versée au syndicat pour des travaux de rénovation énergétique des parties communes et des parties privatives d'intérêt collectif qui apportent au moins 35 % de gain énergétique. - D'après le guide des aides de l'Anah (édition septembre 2026), elle finance 30 % des travaux pour 35 % de gain et 45 % pour 50 % de gain, dans la limite de 25 000 € de travaux par logement, avec des bonus de 10 et 20 points et des primes de 1 500 € ou 3 000 € pour les occupants modestes. - Le dossier est déposé par le syndic, professionnel ou bénévole, avec un assistant à maîtrise d'ouvrage obligatoire ; ces paramètres changent souvent, vérifiez-les sur france-renov.gouv.fr avant le vote. MaPrimeRénov' Copropriété est l'aide de l'Anah destinée aux syndicats de copropriétaires qui engagent des travaux de rénovation énergétique d'au moins 35 % de gain. D'après le guide des aides de l'Anah (édition septembre 2026) et la page France Rénov' consultée le 16 octobre 2026, elle couvre 30 % du montant des travaux pour un gain de 35 % et 45 % pour un gain de 50 %, dans la limite de 25 000 € de travaux par logement. Ces montants sont révisés régulièrement : vérifiez-les avant de bâtir votre plan de financement. ## Qui peut en bénéficier L'aide est demandée par le syndicat, au nom de tous les copropriétaires, quels que soient leurs revenus. Elle porte sur les travaux des parties communes et sur les travaux d'intérêt collectif réalisés sur les parties privatives (par exemple le remplacement de toutes les fenêtres), votés en assemblée générale. Les conditions à réunir, selon l'Anah et France Rénov' : - un immeuble construit depuis au moins quinze ans ; - au moins 75 % des lots (ou des tantièmes) affectés à la résidence principale, ou 65 % pour les copropriétés de 20 lots ou moins ; - une copropriété immatriculée et à jour au [registre national des copropriétés](https://palier.enys.dev/guides/registre-national-coproprietes) ; - un gain énergétique d'au moins 35 % après travaux, établi par une évaluation énergétique ; - des travaux réalisés par des professionnels reconnus garants de l'environnement (RGE) ; - un accompagnement par un assistant à maîtrise d'ouvrage (AMO) ; - une maîtrise d'œuvre lorsque les travaux dépassent 100 000 €. Sur l'évaluation énergétique, l'Anah précise que les anciennes méthodes sont admises jusqu'au 31 décembre 2026, puis que la méthode 3CL-DPE-2021 s'appliquera. Si votre audit ou votre DPE est ancien, posez la question à votre AMO. Le guide [audit énergétique ou DPE collectif](https://palier.enys.dev/guides/audit-energetique-copropriete) explique quel diagnostic sert à quoi. ## Les montants en vigueur | Élément | Montant indiqué par l'Anah (septembre 2026) | | --- | --- | | Gain énergétique d'au moins 35 % | 30 % du montant des travaux | | Gain énergétique d'au moins 50 % | 45 % du montant des travaux | | Plafond de travaux pris en compte | 25 000 € par logement | | Bonus sortie de passoire (étiquette F ou G avant, au moins D après) | 10 points de plus | | Bonus copropriété fragile ou en difficulté | 20 points de plus, si l'Anah valorise seule les certificats d'économies d'énergie | | Prime individuelle, copropriétaire occupant aux ressources modestes | 1 500 € par logement | | Prime individuelle, copropriétaire occupant aux ressources très modestes | 3 000 € par logement | Est considérée comme fragile une copropriété dont le taux d'impayés atteint au moins 8 % du budget voté de l'année N-2, ou située dans un quartier du nouveau programme de renouvellement urbain, ou répondant à la définition de copropriété en difficulté de l'article R. 321-12 du code de la construction et de l'habitation. Depuis le 1er janvier 2025, les chaudières au gaz ne sont plus financées. Pour les dossiers déposés jusqu'au 31 décembre 2026, une chaudière gaz peut encore entrer dans le calcul du gain énergétique, sans que son coût soit aidé (Anah). ### Un exemple pour comprendre le calcul Les chiffres qui suivent illustrent le mécanisme et ne valent pas promesse d'aide. Une copropriété de 30 logements à Villeurbanne, classée F, vote un bouquet de 960 000 € TTC de travaux éligibles : isolation des murs par l'extérieur, toiture, ventilation. Le gain prévu est de 52 % et l'étiquette visée est D. 1. Plafond de travaux : 30 × 25 000 € = 750 000 €. 2. Taux : 45 % (gain de 50 % et plus) + 10 points (sortie de passoire) = 55 %. 3. Aide au syndicat : 750 000 × 55 % = 412 500 €. 4. Reste à financer : 960 000 − 412 500 = 547 500 €, réparti selon les tantièmes, avant primes individuelles et autres financements. Une occupante aux ressources très modestes recevra en plus 3 000 € pour son logement. ## L'assistant à maîtrise d'ouvrage L'AMO est obligatoire. Il aide la copropriété à monter le projet, à choisir les scénarios, à préparer les votes et le dossier. Il ne peut pas être une entreprise qui réalise les travaux subventionnés. L'Anah finance 50 % de sa prestation : | Taille de la copropriété | Plafond de dépense pris en compte | Plancher d'aide | | --- | --- | --- | | Plus de 20 logements | 600 € HT par logement | 3 000 € par copropriété | | 20 logements ou moins | 1 000 € HT par logement | 3 000 € par copropriété | **Exemple.** Une copropriété de 12 logements reçoit un devis d'AMO de 14 400 € HT. La dépense retenue est plafonnée à 12 × 1 000 = 12 000 € HT, l'aide est de 6 000 €. La demande d'aide pour l'AMO peut être déposée avant celle des travaux. ## Le cas des petites copropriétés Une expérimentation court du 1er janvier 2024 au 31 décembre 2029 pour les copropriétés de 20 lots au plus qui n'atteignent pas 35 % de gain. Selon l'Anah, elle exige notamment un suivi par une collectivité (opération programmée ou dispositif d'accompagnement), au moins 65 % de résidences principales, un immeuble de quinze ans ou plus, un audit énergétique ou un DTG, un gain d'au moins 15 %, des entreprises RGE et une maîtrise d'œuvre. Renseignez-vous auprès de l'espace conseil France Rénov' de votre secteur pour savoir si votre immeuble entre dans un dispositif local. ## Les démarches, dans l'ordre 1. **Se renseigner.** Contactez l'espace conseil France Rénov' (0 808 800 700) ; le conseil syndical peut porter la démarche. 2. **Désigner l'AMO** en assemblée générale. 3. **Faire réaliser l'évaluation énergétique** et les scénarios de travaux. 4. **Voter les travaux.** Les travaux d'économies d'énergie relèvent de l'article 25 f de la loi du 10 juillet 1965, avec les possibilités de second vote de l'article 25-1 : voir le guide [rénovation énergétique en copropriété](https://palier.enys.dev/guides/renovation-energetique-copropriete). 5. **Déposer le dossier.** Un seul dossier par copropriété, déposé par le représentant légal : syndic professionnel, syndic bénévole ou administrateur provisoire. Attendez la notification de la décision avant d'engager les dépenses. 6. **Réaliser les travaux** avec des entreprises RGE et, au-delà de 100 000 €, un maître d'œuvre. 7. **Encaisser et répartir.** Le syndic reçoit l'aide et la répartit entre les copropriétaires selon leurs tantièmes. > Une prime ne se répartit pas au doigt mouillé : chaque copropriétaire doit voir sa quote-part d'aide en face de sa quote-part de travaux. Palier affiche ce calcul lot par lot, ce qui facilite les explications en assemblée ([essai gratuit de 7 jours](https://palier.enys.dev/inscription)). ## Ce qui peut s'ajouter - **Les aides individuelles** à la rénovation pour les travaux dans chaque logement, cumulables selon l'Anah. - **Les certificats d'économies d'énergie**, pour les copropriétés qui ne demandent pas le bonus fragile. - **L'éco-prêt à taux zéro copropriétés**, dont la demande peut s'appuyer sur la notification de MaPrimeRénov' Copropriété : voir le guide [éco-PTZ copropriété](https://palier.enys.dev/guides/eco-ptz-copropriete). - **Le [fonds de travaux](https://palier.enys.dev/guides/fonds-de-travaux-copropriete)**, qui peut financer les travaux d'économies d'énergie. - **Les aides des collectivités**, variables selon le territoire. ## Questions fréquentes ### Quel est le montant de MaPrimeRénov' Copropriété en 2026 ? Selon l'Anah (septembre 2026), 30 % des travaux pour un gain énergétique d'au moins 35 %, 45 % pour au moins 50 %, dans la limite de 25 000 € de travaux par logement, plus d'éventuels bonus de 10 ou 20 points et des primes individuelles de 1 500 € ou 3 000 €. ### Un syndic bénévole peut-il demander MaPrimeRénov' Copropriété ? Oui. Le dossier est déposé par le représentant légal du syndicat, qu'il s'agisse d'un syndic professionnel, d'un syndic bénévole ou d'un administrateur provisoire. ### Faut-il un AMO pour MaPrimeRénov' Copropriété ? Oui, l'accompagnement est obligatoire. L'Anah en finance la moitié, dans la limite de 600 € ou 1 000 € HT de dépense par logement selon la taille de la copropriété, avec un minimum d'aide de 3 000 €. ### Les copropriétaires bailleurs profitent-ils de l'aide ? Oui, l'aide au syndicat bénéficie à tous les copropriétaires selon leurs tantièmes. Les primes individuelles de 1 500 € et 3 000 € sont en revanche réservées aux occupants aux ressources modestes ou très modestes. ### Combien de résidences principales faut-il dans l'immeuble ? Au moins 75 % des lots ou tantièmes, ou 65 % pour une copropriété de 20 lots ou moins, selon l'Anah. ## Sources - [France Rénov' : MaPrimeRénov' Copropriété](https://france-renov.gouv.fr/aides/maprimerenov-copropriete) - [Anah : Les aides financières en 2026, édition septembre 2026](https://www.anah.gouv.fr/document/guide-des-aides-financieres-0226) - [Service-public.fr : Éco-PTZ Copropriétés (F38064)](https://www.service-public.gouv.fr/particuliers/vosdroits/F38064) --- # Panneaux solaires sur le toit d'une copropriété : vote et démarches URL : https://palier.enys.dev/guides/panneaux-solaires-copropriete Rubrique : Travaux et entretien. Auteur : Enys, rédigé à partir des textes officiels. Publié le 2026-10-16, mis à jour le 2026-10-16. > Depuis la loi du 10 mars 2023, des panneaux solaires sur le toit d'une copropriété se votent à la majorité simple. Revente, autoconsommation, démarches. **L'essentiel** - Depuis la loi n° 2023-175 du 10 mars 2023, l'installation par le syndicat de panneaux solaires photovoltaïques ou thermiques sur les toits, façades et garde-corps de l'immeuble se vote à la majorité simple de l'article 24 de la loi du 10 juillet 1965. - Un copropriétaire qui veut poser à ses frais des panneaux sur une partie commune doit obtenir une autorisation votée à la majorité de l'article 25. - L'électricité produite peut être vendue ou partagée entre les habitants en autoconsommation collective, qui suppose une personne morale organisatrice et une convention avec Enedis ; les tarifs d'achat ayant été revus plusieurs fois en 2025 et 2026, chiffrez le projet avec les barèmes en vigueur. Installer des panneaux solaires sur le toit d'une copropriété se décide en assemblée générale à la majorité simple de l'article 24 de la loi du 10 juillet 1965, depuis la loi n° 2023-175 du 10 mars 2023 relative à l'accélération de la production d'énergies renouvelables. La règle vaut pour les ouvrages photovoltaïques ou thermiques posés par le syndicat sur les toits, les façades et les garde-corps. L'électricité peut ensuite être vendue au réseau ou partagée entre les habitants en autoconsommation collective. ## Qui décide, à quelle majorité | Projet | Majorité | Texte | | --- | --- | --- | | Le syndicat installe des panneaux sur le toit, la façade ou les garde-corps | Majorité simple (voix exprimées) | Article 24, II, k, issu de la loi du 10 mars 2023 | | Un copropriétaire pose à ses frais des panneaux sur une partie commune | Majorité de tous les copropriétaires | Article 25, b (autorisation de travaux affectant les parties communes ou l'aspect extérieur) | | Emprunt collectif pour financer l'installation du syndicat | Même majorité que les travaux | Article 26-4 | | Panneaux sur une terrasse ou un balcon à jouissance privative, visibles de l'extérieur | En général, autorisation à l'article 25, b | Règlement de copropriété à vérifier | Avant 2023, ces projets relevaient souvent de l'article 25 : la baisse de majorité a rendu possible des projets qui échouaient faute de participants en assemblée. Le guide sur les [majorités en AG](https://palier.enys.dev/guides/majorites-ag-copropriete) rappelle le mode de calcul. > La majorité simple ne dispense de rien d'autre : autorisation d'urbanisme, vérification de la charpente, assurance, contrat de raccordement. Faites voter le projet sous condition d'obtention de l'autorisation d'urbanisme. ## Trois façons d'exploiter le toit ### 1. Le syndicat produit et vend Le syndicat finance l'installation, puis vend l'électricité, en totalité ou en surplus, à un acheteur dans le cadre d'un contrat d'achat ou sur le marché. Les recettes reviennent au syndicat et viennent en déduction des charges. C'est simple à comprendre, mais la rentabilité dépend entièrement du tarif obtenu, qui a été revu à plusieurs reprises en 2025 et 2026, à la baisse pour les petites installations selon les professionnels du secteur. Faites établir la simulation avec les arrêtés tarifaires en vigueur le jour de la demande de raccordement, et prévoyez avec votre comptable le traitement fiscal des recettes. ### 2. L'autoconsommation collective Les habitants consomment l'électricité produite sur le toit. Le code de l'énergie (article L. 315-2) exige que producteurs et consommateurs soient liés au sein d'une personne morale. Selon la réponse ministérielle publiée au Journal officiel du Sénat le 22 juin 2023, les points de production et de consommation peuvent être situés dans le même bâtiment, y compris un immeuble résidentiel. Le guide pédagogique d'Enedis précise le fonctionnement : - aucune forme juridique n'est imposée à la personne morale organisatrice (PMO) : association, coopérative, société, selon le projet ; une analyse juridique est recommandée quand les participants ont des statuts différents ; - la PMO signe une convention avec Enedis avant le démarrage et indique la répartition de l'électricité partagée ; - la répartition peut être fixe, dynamique, ou calculée par Enedis au prorata des consommations ; - chaque participant doit disposer d'un compteur communicant ; - un participant peut quitter l'opération à tout moment et garde le libre choix de son fournisseur. En pratique, le syndicat installe les panneaux (vote à l'article 24), puis les copropriétaires et locataires volontaires adhèrent à la PMO. Tous ne participent pas forcément : l'assemblée doit donc prévoir dans la résolution qui supporte le coût de l'installation et comment les économies sont partagées. ### 3. Louer le toit à un tiers Un opérateur installe et exploite les panneaux à ses frais, et verse un loyer ou fournit de l'électricité à prix réduit. Le contrat porte souvent sur 20 ans ou plus et peut conférer des droits réels sur la toiture. La majorité requise dépend de la nature exacte du contrat : un bail de longue durée ou un droit réel concédé sur une partie commune peut relever d'une majorité plus élevée que l'article 24. Faites analyser le projet de contrat par un juriste avant de l'inscrire à l'ordre du jour. | Modèle | Investissement du syndicat | Avantage | Point de vigilance | | --- | --- | --- | --- | | Vente par le syndicat | Oui | Recettes en déduction des charges | Tarifs d'achat en baisse, fiscalité | | Autoconsommation collective | Oui | Baisse des factures des participants | Personne morale à créer, répartition à organiser | | Location du toit | Non | Aucun reste à charge | Durée du contrat, majorité à vérifier, remise en état en fin de contrat | ## Les démarches pas à pas 1. **Étude de faisabilité.** Orientation et ombrage, état de l'étanchéité, capacité de la charpente. Si la toiture doit être refaite dans les cinq ans selon le [plan pluriannuel de travaux](https://palier.enys.dev/guides/plan-pluriannuel-de-travaux-pppt), faites-la d'abord. 2. **Choix du modèle** parmi les trois ci-dessus, avec simulation économique. 3. **Vote en assemblée** de l'installation, du budget, du financement et du mandat donné au syndic. 4. **Autorisation d'urbanisme.** En règle générale, une déclaration préalable en mairie. En secteur protégé, comme une partie du centre historique de Lyon, l'avis de l'architecte des Bâtiments de France peut conduire à un refus ou à des prescriptions. 5. **Demande de raccordement** à Enedis par son portail en ligne. Enedis indique environ deux mois pour un raccordement simple, davantage pour un raccordement complexe. 6. **Installation** par une entreprise qualifiée, condition habituelle pour accéder aux tarifs d'achat réglementés, et vérification des assurances (décennale de l'installateur, et dommages-ouvrage si les panneaux sont intégrés à la toiture : voir le guide [assurance dommages-ouvrage en copropriété](https://palier.enys.dev/guides/assurance-dommages-ouvrage-copropriete)). 7. **Mise en service** et, en autoconsommation collective, signature de la convention entre la PMO et Enedis. 8. **Suivi** : production, entretien, contrats, inscrits au [carnet d'entretien](https://palier.enys.dev/guides/carnet-entretien-immeuble). ## Un exemple réaliste Une copropriété de 16 lots à Villeurbanne dispose d'un toit-terrasse bien exposé, refait en 2021. L'assemblée vote à l'article 24 une installation d'environ 30 kWc. Le premier devis est de 42 000 €, montant à faire confirmer par plusieurs entreprises. Le conseil syndical compare deux scénarios : vente du surplus après alimentation des parties communes (ascenseur, éclairage, VMC), ou autoconsommation collective avec les dix ménages volontaires réunis en association. Le second dégage plus d'économies pour les participants, mais suppose de gérer une association et des clés de répartition. L'assemblée choisit d'alimenter d'abord les parties communes, ce qui profite à tous selon les tantièmes, et de vendre le reste. Dans Palier, le coût de l'installation et les recettes de production se répartissent sur les lots avec les clés de votre règlement, ce qui montre à chacun l'effet réel sur ses charges ([essai gratuit de 7 jours](https://palier.enys.dev/inscription)). ## Questions fréquentes ### Quelle majorité pour installer des panneaux solaires en copropriété ? La majorité simple de l'article 24 de la loi du 10 juillet 1965 quand le syndicat installe des panneaux photovoltaïques ou thermiques sur les toits, façades ou garde-corps, depuis la loi du 10 mars 2023. Pour un copropriétaire qui les pose à ses frais sur une partie commune, il faut une autorisation à l'article 25. ### Un copropriétaire peut-il installer des panneaux solaires sur son balcon ? Si le balcon ou les garde-corps sont des parties communes, ou si l'installation modifie l'aspect extérieur, une autorisation de l'assemblée à la majorité de l'article 25 est en principe nécessaire. Vérifiez le règlement de copropriété et les règles d'urbanisme. ### Comment fonctionne l'autoconsommation collective dans un immeuble ? Les producteurs et les consommateurs se regroupent dans une personne morale qui signe une convention avec Enedis et fixe la répartition de l'électricité produite. Chaque participant garde son fournisseur et peut sortir de l'opération à tout moment. ### Faut-il une autorisation de la mairie pour des panneaux solaires sur un immeuble ? En règle générale, une déclaration préalable de travaux, car l'installation modifie l'aspect extérieur. En secteur protégé, l'architecte des Bâtiments de France est consulté. ### Les panneaux solaires sont-ils rentables en copropriété en 2026 ? Cela dépend du modèle, de la taille de l'installation et des tarifs d'achat, qui ont été revus plusieurs fois en 2025 et 2026. Une simulation avec les barèmes du moment est indispensable avant le vote. ## Sources - [Monimmeuble : Panneaux photovoltaïques, majorité de l'article 24 en copropriété](https://monimmeuble.com/actualite/panneaux-photovoltaiques-majorite-de-larticle-24-en-copropriete) - [Enedis : Autoconsommation collective, guide pédagogique](https://enedis.fr/media/3487/download) - [Sénat : question écrite n° 05168 sur l'autoconsommation collective, réponse du 22 juin 2023](https://www.senat.fr/questions/base/2023/qSEQ230205168.html) - [Service-public.fr : Règles de vote en assemblée générale de copropriété (F2137)](https://www.service-public.gouv.fr/particuliers/vosdroits/F2137) --- # Parties communes à jouissance privative : droits et obligations URL : https://palier.enys.dev/guides/parties-communes-jouissance-privative Rubrique : Travaux et entretien. Auteur : Enys, rédigé à partir des textes officiels. Publié le 2026-10-16, mis à jour le 2026-10-16. > Terrasse, jardin, cour : une partie commune à jouissance privative reste à tous (art. 6-3), mais un seul lot l'utilise. Travaux soumis à l'AG, charges à lire. **L'essentiel** - Une partie commune à jouissance privative, comme une terrasse, un jardin ou une cour, appartient à tous les copropriétaires, mais son usage est réservé à un seul lot (article 6-3 de la loi du 10 juillet 1965). - Ce droit n'existe que s'il est expressément prévu par le règlement de copropriété (article 6-4) ; il est attaché au lot et se transmet avec lui en cas de vente. - Le titulaire peut faire un usage courant de l'espace, mais les travaux qui affectent la partie commune exigent l'autorisation de l'assemblée générale à la majorité de l'article 25. Une partie commune à jouissance privative est une partie commune de l'immeuble, comme une terrasse, un jardin ou une cour, dont l'usage est réservé à un seul lot. Elle appartient à tous les copropriétaires en indivision (articles 6-3 et 6-4 de la loi du 10 juillet 1965), mais seul le titulaire du droit peut en profiter. Il peut l'aménager légèrement ; pour tout ce qui modifie la partie commune, il lui faut l'accord de l'assemblée générale. ## De quoi parle-t-on exactement Selon la définition de l'article 6-3 de la loi du 10 juillet 1965, reprise par l'ANIL, ce sont des parties communes « affectées à l'usage ou à l'utilité exclusifs d'un lot ». Exemples courants : - le jardin en rez-de-chaussée relié à un appartement ; - une terrasse sur le toit ou un balcon filant, quand le règlement le prévoit ; - une cour intérieure ou un passage réservé à un commerce ; - des combles ou un grenier dont un seul lot a l'usage. Deux conséquences à retenir. D'abord, la surface n'est jamais une partie privative : le titulaire n'en est pas propriétaire. Ensuite, son existence doit être expressément prévue par le règlement de copropriété (article 6-4). Un usage toléré de longue date, sans mention dans le règlement, ne crée pas à lui seul un droit. > Piège classique : une « terrasse privative » vendue comme telle dans l'annonce, mais décrite comme partie commune dans le règlement. Relisez le règlement et l'état descriptif de division avant d'acheter, pas après. ## Vos droits de titulaire Le titulaire jouit de cet espace comme d'un espace privatif, dans les limites suivantes : - **usage courant** : s'y installer, y recevoir, y poser du mobilier de jardin ou des jardinières, entretenir les petites plantations (la jurisprudence admet que ces usages ne demandent pas d'autorisation, selon la synthèse de l'ADIL) ; - **accessoire du lot** : le droit de jouissance suit le lot et ne se détache pas de lui. Quand vous vendez, il est transmis à l'acquéreur avec l'appartement ; - **protection** : vous pouvez faire respecter votre usage exclusif face aux autres copropriétaires, et agir contre un voisin qui s'y installe. ## Vos obligations - **Respecter la destination de l'immeuble** et ne pas troubler la tranquillité des autres (article 9 de la loi de 1965). - **Entretenir courant** : balayage, taille, nettoyage, petits entretiens. - **Ne pas changer la nature de l'espace** sans accord : cimenter, couvrir, fermer ou construire sont des transformations. - **Laisser l'accès** au syndic ou aux entreprises quand des travaux d'entretien des parties communes l'exigent (étanchéité, canalisations, façade). ## Travaux : l'autorisation de l'AG Les travaux qui affectent la partie commune demandent une autorisation préalable de l'assemblée générale, à la majorité de l'article 25 (majorité des voix de tous les copropriétaires), d'après la décision de la Cour de cassation du 23 janvier 2020 (3e chambre civile, n° 18-24.676) citée par l'ANIL. La passerelle de l'article 25-1 peut s'appliquer si le projet réunit au moins un tiers des voix : voir notre [guide sur la passerelle de l'article 25-1](https://palier.enys.dev/guides/passerelle-article-25-1). | Projet | Autorisation d'AG ? | | --- | --- | | Mobilier amovible, jardinières, parasol | Non, en général | | Abattre un arbre | Oui (cour d'appel de Paris, 9 octobre 2019, cité par l'ANIL) | | Dalle, pergola fixe, clôture | Oui | | Modifier l'étanchéité ou le revêtement | Oui, et le syndicat peut vouloir superviser | | Fermer en véranda, abri, cabanon | Oui, avec souvent des formalités d'urbanisme en plus | Le syndic peut demander un devis, des plans et l'avis d'un architecte ou d'un bureau d'études. Une description floue du projet est la première cause de rejet en assemblée. ## Qui paie les charges C'est le point que beaucoup découvrent tard. En principe : - l'**entretien courant** de l'espace (jardinage, nettoyage) revient au titulaire ; - les **grosses réparations** de la structure (étanchéité d'une terrasse-toit, mur de soutènement, canalisations enterrées) restent des charges de parties communes, donc à répartir selon les clés du règlement ; - le **règlement de copropriété** peut prévoir une répartition particulière, plus ou moins favorable au titulaire. Les règles précises dépendent de votre règlement et de la nature des travaux. Lisez les clauses de charges avant de contester un appel de fonds. Notre guide sur [les tantièmes](https://palier.enys.dev/guides/tantiemes-copropriete) explique comment les millièmes sont calculés. ## Créer ou modifier un droit de jouissance Accorder un droit de jouissance exclusive sur une partie commune est une décision de l'article 26 de la loi de 1965 : majorité en nombre des copropriétaires, représentant au moins deux tiers des voix du syndicat. Si le droit est accordé à titre précaire, une majorité plus faible peut suffire. Si l'usage exclusif porte atteinte à la destination de l'immeuble ou aux conditions de jouissance des autres lots, l'unanimité est requise. Ces règles sont issues de la lecture usuelle de la jurisprudence ; vérifiez le texte en vigueur avec votre notaire ou votre ADIL avant de proposer une résolution. Pour suivre l'avancement d'une demande de travaux sur une terrasse ou un jardin, un outil comme Palier permet de centraliser [les travaux et les incidents](https://palier.enys.dev/produit) de l'immeuble et de retrouver la décision d'assemblée qui l'a autorisée. ## Questions fréquentes ### Une terrasse à usage privatif est-elle une partie privative ? Non. Elle reste une partie commune, propriété indivise de tous les copropriétaires, même si un seul lot l'utilise (article 6-3 de la loi du 10 juillet 1965). ### Puis-je construire une pergola sur mon jardin privatif ? Oui, mais seulement avec l'autorisation de l'assemblée générale, car l'ouvrage modifie une partie commune. Il peut aussi nécessiter une déclaration en mairie. ### Peut-on me retirer mon droit de jouissance ? Pas par une simple décision de majorité. Le droit est attaché au lot et prévu par le règlement : le retirer suppose de modifier ce règlement dans les conditions de la loi, avec en pratique l'accord du titulaire. ### Qui paie la réfection de l'étanchéité de ma terrasse ? En général le syndicat, donc l'ensemble des copropriétaires selon les clés du règlement, lorsque la terrasse sert de toiture à des lots situés en dessous. Le règlement peut en décider autrement : relisez ses clauses de charges. ### Peut-on louer ou vendre un lot avec sa terrasse privative ? Oui, le droit de jouissance suit le lot. Il ne peut pas être vendu séparément de l'appartement. ## Sources - [Légifrance : loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis](https://www.legifrance.gouv.fr/loda/id/JORFTEXT000000880200) - [Service-public.gouv.fr : partie commune à jouissance privative](https://www.service-public.gouv.fr/particuliers/vosdroits/F31518) - [ANIL : le règlement de copropriété](https://www.anil.org/votre-projet/vous-etes-proprietaire/copropriete/reglement-de-copropriete/) --- # Plan pluriannuel de travaux en copropriété : obligation et calendrier URL : https://palier.enys.dev/guides/plan-pluriannuel-de-travaux-pppt Rubrique : Travaux et entretien. Auteur : Enys, rédigé à partir des textes officiels. Publié le 2026-10-16, mis à jour le 2026-10-16. > Le plan pluriannuel de travaux (PPT) est obligatoire dans toute copropriété d'habitation de plus de 15 ans. Contenu, vote en assemblée et fonds de travaux. **L'essentiel** - Depuis le 1er janvier 2025, le projet de plan pluriannuel de travaux est obligatoire dans toutes les copropriétés à usage total ou partiel d'habitation de plus de quinze ans, quelle que soit leur taille (article 14-2 de la loi du 10 juillet 1965). - Établi par un professionnel compétent, il liste les travaux nécessaires sur dix ans avec une estimation de leur coût, de la performance énergétique visée et un échéancier, et il est actualisé tous les dix ans. - L'assemblée vote les modalités d'élaboration du projet à la majorité de l'article 24, puis l'adoption du plan à la majorité de l'article 25 ; un plan adopté porte la cotisation minimale au fonds de travaux à 2,5 % du montant des travaux prévus. Le plan pluriannuel de travaux, souvent appelé PPT ou PPPT, est obligatoire dans toute copropriété à usage totalement ou partiellement d'habitation, quinze ans après la réception des travaux de construction de l'immeuble. C'est ce que prévoit l'article 14-2 de la loi du 10 juillet 1965. Le projet de plan dresse la liste des travaux à prévoir sur dix ans, leur coût approximatif et un échéancier, puis il est présenté à l'assemblée générale, qui décide de l'adopter en tout ou partie. ## Quelles copropriétés sont concernées ? La règle vise les immeubles soumis au statut de la copropriété dont une partie au moins est destinée à l'habitation. Le point de départ est la date de réception des travaux de construction : quinze ans plus tard, un projet de plan doit être élaboré, puis actualisé tous les dix ans. L'obligation est entrée en vigueur par paliers, selon le nombre de lots à usage de logements, de bureaux ou de commerces (article 171 de la loi du 22 août 2021 dite Climat et résilience) : | Taille de la copropriété | Date d'entrée en vigueur | | --- | --- | | Plus de 200 lots | 1er janvier 2023 | | De 51 à 200 lots | 1er janvier 2024 | | 50 lots ou moins | 1er janvier 2025 | En métropole, le calendrier est donc terminé : une petite copropriété de Villeurbanne ou de la Croix-Rousse construite il y a plus de quinze ans est aujourd'hui concernée comme une grande résidence. L'ANIL (agence nationale pour l'information sur le logement) rappelle d'ailleurs que le projet de plan est désormais obligatoire pour toutes les copropriétés, quelle que soit leur taille. Les départements d'outre-mer ont un calendrier distinct. ## Ce que contient le projet de plan Le projet de plan est établi à partir d'une analyse du bâti et des équipements, du diagnostic de performance énergétique de l'immeuble et, s'il existe, du [diagnostic technique global](https://palier.enys.dev/guides/diagnostic-technique-global-dtg). L'article 14-2 impose quatre éléments : 1. la liste des travaux nécessaires à la sauvegarde de l'immeuble, à la santé et à la sécurité des occupants, aux économies d'énergie et à la réduction des émissions de gaz à effet de serre ; 2. une estimation du niveau de performance énergétique que ces travaux permettent d'atteindre ; 3. une estimation sommaire de leur coût, avec une hiérarchisation ; 4. une proposition d'échéancier pour les travaux à réaliser dans les dix prochaines années. Il doit être rédigé par une personne qui dispose des compétences et garanties fixées par le décret du 25 avril 2022 (décret n° 2022-663). Ce n'est donc pas le syndic ou le conseil syndical qui l'écrit, sauf s'ils remplissent ces conditions, ce qui est rare. > Une dispense existe : si un diagnostic technique global ne fait apparaître aucun besoin de travaux dans les dix ans qui suivent, le syndicat n'a pas à élaborer de projet de plan (article 14-2, I). ## Les votes, étape par étape Le plan se décide en deux temps, avec deux majorités différentes. 1. **Faire élaborer le projet.** Le syndic inscrit à l'ordre du jour les modalités d'élaboration (choix du prestataire, devis). Le vote se fait à la majorité des voix exprimées des copropriétaires présents, représentés ou ayant voté par correspondance. 2. **Présenter le projet.** Il est présenté à la première assemblée générale qui suit son élaboration. S'il fait apparaître des travaux à prévoir dans les dix ans, le syndic inscrit la question de son adoption, en tout ou partie. 3. **Adopter le plan.** Cette décision se prend à la majorité des voix de tous les copropriétaires (article 25), absents compris. Si le seuil n'est pas atteint mais que le projet recueille au moins un tiers des voix de tous les copropriétaires, l'article 25-1 permet un second vote immédiat à la majorité simple de l'article 24. 4. **Suivre l'échéancier.** À chaque assemblée qui approuve les comptes, le syndic doit inscrire soit l'adoption du plan s'il ne l'est pas encore, soit les décisions de mise en œuvre de l'échéancier. Adopter le plan ne vaut pas vote des travaux : chaque chantier est ensuite voté à la majorité qui lui est propre (article 24, 25 ou 26 selon sa nature), avec devis à l'appui. ## L'effet sur le fonds de travaux L'adoption du plan modifie la cotisation minimale au fonds de travaux (article 14-2-1). Elle ne peut pas être inférieure à 2,5 % du montant des travaux prévus dans le plan adopté, ni à 5 % du budget prévisionnel. Sans plan adopté, le plancher reste de 5 % du budget prévisionnel. Exemple chiffré, à titre d'illustration : une copropriété de 30 lots vote un budget prévisionnel de 60 000 € et adopte un plan de 400 000 € de travaux sur dix ans. - 2,5 % de 400 000 € = 10 000 € par an - 5 % de 60 000 € = 3 000 € par an - cotisation minimale à appeler : 10 000 € par an, répartie selon les mêmes clés que les provisions du budget Un lot qui porte 100 tantièmes sur 1 000 verserait alors 1 000 € par an au fonds. L'assemblée peut décider d'un montant supérieur à la majorité de l'article 25. ## Ce qui se passe si rien n'est fait L'autorité administrative compétente (par exemple la mairie ou la préfecture dans le cadre de la police de la sécurité des immeubles) peut demander au syndic le plan adopté. Faute de transmission dans un mois, ou si le plan ne prescrit manifestement pas les travaux nécessaires à la sécurité des occupants, elle peut élaborer ou actualiser le projet d'office, aux frais du syndicat (article 14-2, III). Le syndic doit alors convoquer l'assemblée pour qu'elle se prononce. Le plan doit aussi nourrir le [carnet d'entretien](https://palier.enys.dev/guides/carnet-entretien-immeuble) : l'article 14-2 prévoit que les travaux prescrits et leur échéancier y sont intégrés. ## Comment s'y prendre concrètement Commencez par rassembler ce qui existe déjà : factures de gros travaux, contrats, dernier diagnostic énergétique, rapport de contrôle de l'ascenseur. Demandez ensuite deux ou trois devis à des prestataires compétents, en ayant fait inscrire la résolution à l'ordre du jour avec les documents joints. Une fois le projet livré, classez les travaux par urgence (sécurité d'abord, puis conservation du bâti, puis énergie) et répartissez-les par année. Dans Palier, le plan sur dix ans se construit lot par lot : chaque travail a une année, un montant et un coût par lot, calculé avec les clés de répartition de votre règlement. Vous pouvez le vérifier avec l'[essai gratuit de 7 jours](https://palier.enys.dev/inscription). Un point de vigilance : des textes sur le logement sont en discussion au Parlement en 2026 et pourraient toucher aux règles de vote des travaux. Avant votre assemblée, vérifiez la rédaction en vigueur sur Légifrance. ## Questions fréquentes ### Mon immeuble a moins de 15 ans, dois-je faire un plan pluriannuel de travaux ? Non, pas encore. L'obligation naît quinze ans après la réception des travaux de construction (article 14-2 de la loi du 10 juillet 1965). En revanche, un fonds de travaux doit être constitué dès dix ans après cette réception. ### Qui paie le plan pluriannuel de travaux ? Le syndicat des copropriétaires, donc tous les copropriétaires selon leurs tantièmes. L'élaboration du projet peut être financée par le fonds de travaux, comme le prévoit l'article 14-2-1. ### Le plan oblige-t-il à faire tous les travaux listés ? Non. L'assemblée peut adopter le plan en tout ou partie, et chaque chantier doit ensuite être voté séparément. En revanche, une fois le plan adopté, le syndic doit remettre les décisions d'exécution à l'ordre du jour de chaque assemblée qui approuve les comptes. ### Peut-on contester le vote du plan ? Oui, comme toute décision d'assemblée : les copropriétaires opposants ou défaillants disposent de deux mois à compter de la notification du procès-verbal, à peine de déchéance (article 42 de la loi du 10 juillet 1965). ### Le PPT remplace-t-il le diagnostic technique global ? Non, ce sont deux documents distincts. Le diagnostic technique global peut servir de base au plan, et il peut même dispenser d'en faire un s'il ne révèle aucun besoin de travaux sur dix ans. ## Sources - [Légifrance : loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis](https://www.legifrance.gouv.fr/loda/id/JORFTEXT000000880200) - [Service-public.gouv.fr : plan pluriannuel de travaux](https://www.service-public.gouv.fr/particuliers/vosdroits/F36760) - [Service-public.gouv.fr : fonds de travaux en copropriété](https://www.service-public.gouv.fr/particuliers/vosdroits/F34026) - [Service-public.gouv.fr : diagnostic technique global](https://www.service-public.gouv.fr/particuliers/vosdroits/F32059) --- # Ravalement de façade en copropriété : obligation, vote et répartition URL : https://palier.enys.dev/guides/ravalement-facade-copropriete Rubrique : Travaux et entretien. Auteur : Enys, rédigé à partir des textes officiels. Publié le 2026-10-16, mis à jour le 2026-10-16. > Le ravalement peut être imposé par la mairie tous les 10 ans, se vote à l'article 24 ou 25 selon le projet et se répartit selon les tantièmes de charges. **L'essentiel** - Le ravalement des façades est obligatoire au moins tous les dix ans dans les communes figurant sur une liste établie par l'autorité administrative, sur injonction du maire (articles L126-2 et L126-3 du code de la construction et de l'habitation). - En copropriété, il se vote à la majorité de l'article 24 de la loi du 10 juillet 1965 pour des travaux de conservation ou imposés par un arrêté, et à la majorité de l'article 25 lorsqu'il comporte une amélioration ou des travaux d'économies d'énergie. - Son coût se répartit en principe selon les tantièmes de charges générales, et un ravalement important impose en principe d'isoler les parois concernées, sauf dérogations prévues par le code de la construction et de l'habitation. Le ravalement des façades n'est obligatoire que dans les communes concernées : la mairie peut alors enjoindre au propriétaire, donc au syndicat, de faire les travaux au moins tous les dix ans. En dehors de cette obligation, le syndicat reste tenu d'entretenir les parties communes. Le vote se fait à la majorité simple de l'article 24 quand les travaux relèvent de la conservation de l'immeuble, et à la majorité de l'article 25 quand le projet apporte une amélioration. Le coût est réparti selon les tantièmes de charges générales. ## Une obligation locale, pas nationale L'article L. 126-2 du code de la construction et de l'habitation impose de tenir les façades en bon état de propreté à Paris et dans les communes qui figurent sur une liste établie par l'autorité administrative, sur proposition ou après avis conforme des conseils municipaux. Les travaux nécessaires sont effectués au moins une fois tous les dix ans, sur l'injonction de l'autorité municipale. La procédure est encadrée par l'article L. 126-3 : 1. le maire adresse une injonction ; 2. si le propriétaire n'a pas entrepris les travaux dans les six mois, le maire peut prendre un arrêté qui les prescrit, avec sommation d'y procéder dans un délai qu'il fixe et qui ne peut dépasser un an ; 3. pour une copropriété, la notification est valablement faite au seul syndic, qui doit en informer chaque copropriétaire par lettre recommandée avec avis de réception ; 4. à défaut d'exécution, le maire peut, avec l'autorisation du juge des référés, faire exécuter les travaux d'office aux frais du propriétaire. Il ne faut donc pas attendre l'arrêté : l'injonction suffit à déclencher le calendrier. ### Et à Lyon ? La Ville de Lyon applique ce dispositif : elle arrête un plan de ravalement pluriannuel qui délimite les rues concernées année par année. Selon la Ville, les personnes concernées disposent d'un an pour réaliser les travaux à compter de sa demande, et le ravalement s'impose sur l'ensemble des façades, y compris les dépendances sur cour. Le service Patrimoine et ravalement répond aux syndics au 04 26 99 67 39 ou par courriel (ravalementobligatoire@mairie-lyon.fr). Pour Villeurbanne ou une autre commune du Rhône, demandez en mairie si elle figure sur la liste. ## Qui décide, et à quelle majorité ? Tout dépend de la nature des travaux, car la loi du 10 juillet 1965 distingue la conservation et l'amélioration. | Nature du ravalement | Majorité | Texte | | --- | --- | --- | | Remise en état de l'enduit ou du parement, traitement de fissures (travaux de conservation touchant le clos) | Voix exprimées des présents, représentés et votants par correspondance | Article 24, II, a | | Travaux imposés par la loi ou un arrêté de police, pour leurs modalités d'exécution | Même majorité | Article 24, II, b | | Ravalement avec amélioration (changement de matériau ou d'aspect, ajout d'éléments) | Voix de tous les copropriétaires | Article 25, n | | Isolation par l'extérieur, travaux d'économies d'énergie | Voix de tous les copropriétaires | Article 25, f | Si l'article 25 est visé et que le projet n'a pas la majorité mais recueille au moins un tiers des voix de tous les copropriétaires, un second vote immédiat à la majorité de l'article 24 est possible (article 25-1). Pour les travaux d'économies d'énergie qui n'atteignent pas ce tiers, une nouvelle assemblée convoquée dans les trois mois sur un projet identique peut statuer à l'article 24. En cas de doute sur la qualification, c'est le projet qui tranche : un simple nettoyage et une reprise de peinture ne se traitent pas comme un ravalement avec isolation. Dans le doute, soumettez la résolution à la majorité la plus exigeante, ce qui évite une contestation. ## L'isolation thermique, un point qui surprend Lorsque des travaux de ravalement importants sont engagés, l'article R. 173-4 du code de la construction et de l'habitation impose en principe d'isoler les parois concernées. Sont visés les travaux qui comprennent la réfection de l'enduit, le remplacement ou la pose d'un parement sur au moins 50 % d'une paroi (hors ouvertures), lorsque cette paroi est constituée à plus de 50 % de terre cuite, de béton, de ciment ou de métal. L'article R. 173-6 prévoit plusieurs dérogations, dont : - un risque de pathologie du bâti attesté par une note d'un professionnel ; - une incompatibilité avec les règles applicables aux sites patrimoniaux remarquables ou aux abords de monuments historiques ; - une disproportion manifeste, par exemple un temps de retour sur investissement supérieur à dix ans, déduction faite des aides. À Lyon, une façade de la Croix-Rousse ou du Vieux-Lyon se trouve souvent dans un site patrimonial remarquable : l'isolation par l'extérieur y est le plus souvent exclue. Faites établir la note qui le démontre avant le vote. Le guide sur la [rénovation énergétique en copropriété](https://palier.enys.dev/guides/renovation-energetique-copropriete) décrit les autres leviers. ## Comment se répartit le coût ? La façade est une partie commune générale. Les charges de conservation et d'entretien se répartissent proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives, soit en pratique selon les tantièmes de charges générales (articles 5 et 10 de la loi de 1965), sauf clé spéciale prévue au règlement. Exemple chiffré : un ravalement à 180 000 € TTC, un lot de 85 tantièmes sur 1 000 supporte 15 300 € (180 000 × 85 / 1 000). Si les honoraires du syndic pour le suivi des travaux sont votés, ils sont exprimés en pourcentage du montant hors taxes des travaux, à taux dégressif, et votés à la même assemblée et à la même majorité (article 18-1 A, III). Financement possible : - le fonds de travaux, pour les travaux nécessaires à la sauvegarde de l'immeuble ou prévus au plan (article 14-2-1) ; - un emprunt collectif, avec une participation volontaire ou non selon les cas (article 26-4) ; - les aides locales : la Ville de Lyon publie une synthèse des aides à la rénovation. Ne vous fiez à aucun montant sans l'avoir vérifié sur la page officielle, car les barèmes changent. Dans Palier, chaque ligne de travaux affiche le coût par lot avec la phrase qui l'explique, ce qui désamorce bien des discussions en assemblée ([essai gratuit de 7 jours](https://palier.enys.dev/inscription)). ## Les erreurs fréquentes - Voter sans devis annexé à la convocation. - Oublier que l'exécution des travaux votés à l'article 25 ou 26 est suspendue pendant le délai de deux mois de contestation, sauf urgence (article 42). - Ne pas tenir compte du plan de ravalement de la commune, dont le calendrier est antérieur à votre assemblée. - Ne pas inscrire l'année des travaux au [carnet d'entretien](https://palier.enys.dev/guides/carnet-entretien-immeuble), où le ravalement figure parmi les travaux importants à mentionner. ## Questions fréquentes ### Le ravalement de façade est-il obligatoire tous les 10 ans ? Pas partout. L'obligation concerne Paris et les communes inscrites sur une liste arrêtée par l'autorité administrative (article L. 126-2 du code de la construction et de l'habitation). Elle se déclenche par une injonction municipale. Renseignez-vous en mairie. ### Que risque la copropriété si elle ne fait pas le ravalement exigé ? Après six mois sans travaux entrepris, le maire peut prendre un arrêté avec sommation, puis faire exécuter les travaux d'office aux frais du propriétaire avec l'autorisation du juge des référés (article L. 126-3). ### Peut-on être dispensé de l'isolation lors d'un ravalement ? Oui, dans les cas listés à l'article R. 173-6 : risque pour le bâti, règles patrimoniales, disproportion manifeste entre les avantages et les inconvénients. Il faut le justifier par une note d'un professionnel. ### Un copropriétaire peut-il refuser de payer sa part ? Non, dès lors que la décision a été régulièrement votée et n'a pas été annulée. Il peut seulement la contester dans les deux mois suivant la notification du procès-verbal (article 42 de la loi de 1965). ### Qui paie le ravalement des balcons ? Cela dépend du règlement de copropriété, qui précise souvent quelles parties de balcon sont privatives ou communes. Lisez le tableau de répartition des charges avant de décider (voir le guide sur la [lecture du règlement](https://palier.enys.dev/guides/lire-reglement-de-copropriete)). ## Sources - [Légifrance : code de la construction et de l'habitation](https://www.legifrance.gouv.fr/codes/texte_lc/LEGITEXT000006074096/) - [Légifrance : loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis](https://www.legifrance.gouv.fr/loda/id/JORFTEXT000000880200) - [Service-public.gouv.fr : fréquence du ravalement de façade](https://www.service-public.gouv.fr/particuliers/vosdroits/F640) --- # Rénovation énergétique en copropriété : étapes et aides publiques URL : https://palier.enys.dev/guides/renovation-energetique-copropriete Rubrique : Travaux et entretien. Auteur : Enys, rédigé à partir des textes officiels. Publié le 2026-10-16, mis à jour le 2026-10-16. > Du DPE collectif au vote à l'article 25 f, puis au financement : les étapes d'une rénovation énergétique en copropriété et les aides de l'Anah à vérifier. **L'essentiel** - Une rénovation énergétique en copropriété part d'un diagnostic de l'immeuble, comme le DPE collectif ou le diagnostic technique global, puis de scénarios de travaux chiffrés présentés à l'assemblée générale. - Les travaux d'économies d'énergie se votent à la majorité de l'article 25 f de la loi du 10 juillet 1965, avec un second vote immédiat à la majorité de l'article 24 si le projet a recueilli au moins un tiers des voix de tous les copropriétaires (article 25-1). - L'aide MaPrimeRénov' Copropriété de l'Anah est versée au syndicat pour des travaux visant au moins 35 % de gain énergétique, avec un accompagnement obligatoire par un assistant à maîtrise d'ouvrage ; ses taux et conditions évoluent et se vérifient sur france-renov.gouv.fr. Une rénovation énergétique en copropriété suit un parcours en sept temps : diagnostic de l'immeuble, scénarios de travaux chiffrés, accompagnement par un assistant à maîtrise d'ouvrage, vote en assemblée à la majorité de l'article 25 f, plan de financement, chantier par des entreprises qualifiées, puis suivi. Les aides publiques existent mais leurs taux et leurs conditions changent : chaque chiffre de ce guide est à confirmer sur la page officielle de France Rénov'. ## Étape 1 : savoir où l'on en est Tout commence par la performance actuelle de l'immeuble. L'article L. 126-31 du code de la construction et de l'habitation impose un diagnostic de performance énergétique (DPE) collectif à tout bâtiment d'habitation collective dont le permis de construire a été déposé avant le 1er janvier 2013. Il est renouvelé ou mis à jour tous les dix ans, sauf si un diagnostic réalisé après le 1er juillet 2021 établit que le bâtiment est en classe A, B ou C. Selon l'ANIL, l'obligation s'est appliquée depuis le 1er janvier 2024 pour plus de 200 lots, depuis le 1er janvier 2025 pour 51 à 200 lots, et depuis le 1er janvier 2026 pour 50 lots ou moins. C'est aussi la règle que présente service-public.fr dans sa fiche sur le DPE collectif. Ces textes sont régulièrement retouchés : vérifiez la version en vigueur de l'article L. 126-31 sur Légifrance, ou demandez à votre syndic, avant de commander un diagnostic. Après un DPE, l'article 24-4 de la loi du 10 juillet 1965 oblige le syndic à inscrire à l'ordre du jour de l'assemblée suivante la question d'un plan de travaux d'économies d'énergie ou d'un contrat de performance énergétique. Cette obligation est satisfaite si le [plan pluriannuel de travaux](https://palier.enys.dev/guides/plan-pluriannuel-de-travaux-pppt) inscrit à l'ordre du jour comporte des travaux d'économie d'énergie. Un [diagnostic technique global](https://palier.enys.dev/guides/diagnostic-technique-global-dtg) englobe aussi un DPE. ## Étape 2 : chiffrer des scénarios Un audit énergétique ou un DTG propose des scénarios, par exemple : isolation de la toiture seule, toiture et fenêtres, ou bouquet complet avec isolation des murs et ventilation. Pour chacun, comparez le gain énergétique attendu, le coût par lot, les aides mobilisables et l'effet sur la classe énergétique. ## Étape 3 : se faire accompagner L'aide MaPrimeRénov' Copropriété de l'Anah suppose un accompagnement par un assistant à maîtrise d'ouvrage (AMO), choisi en assemblée, et, pour les travaux de plus de 100 000 euros, une maîtrise d'œuvre, d'après la page France Rénov' consultée le 16 octobre 2026. L'AMO ne peut pas être une entreprise qui participe aux travaux subventionnés. ## Étape 4 : le vote en assemblée La règle de principe est l'article 25 f de la loi de 1965 : les travaux d'économies d'énergie ou de réduction des émissions de gaz à effet de serre sont adoptés à la majorité des voix de tous les copropriétaires. Ils peuvent comprendre des travaux d'intérêt collectif sur les parties privatives (par exemple le remplacement de fenêtres) aux frais du copropriétaire concerné, sauf s'il prouve avoir réalisé des travaux équivalents dans les dix années précédentes. Si le projet n'a pas la majorité mais recueille au moins un tiers des voix de tous les copropriétaires, l'assemblée procède immédiatement à un second vote à la majorité de l'article 24 (article 25-1, alinéa 1). Depuis la loi du 9 avril 2024, quand le projet n'atteint même pas ce tiers, une nouvelle assemblée convoquée dans les trois mois sur un projet identique peut statuer à l'article 24 (article 25-1, alinéa 2). Autres décisions utiles : - installer sur les toits, façades et garde-corps des ouvrages de production d'énergie solaire photovoltaïque ou thermique : article 24, II, k ; - poser des compteurs d'énergie thermique ou des répartiteurs de frais de chauffage : article 25, l ; - souscrire un emprunt collectif pour des travaux d'économies d'énergie : même majorité que les travaux, avec possibilité pour chaque copropriétaire de refuser d'y participer dans un délai de deux mois (article 26-4, III). > L'exécution des travaux votés à l'article 25 est suspendue pendant les deux mois qui suivent la notification du procès-verbal, sauf urgence (article 42). Ne signez pas l'ordre de service trop vite. ## Étape 5 : financer sans bloquer les budgets | Source | Ce qu'il faut savoir | | --- | --- | | Fonds de travaux | Alimenté par une cotisation obligatoire, il peut financer les travaux prévus au plan adopté et les travaux d'économies d'énergie non prévus au plan (article 14-2-1) | | MaPrimeRénov' Copropriété (Anah) | Aide au syndicat pour des travaux visant au moins 35 % de gain énergétique | | Emprunt collectif | Voté à la majorité des travaux, remboursement à la charge des seuls copropriétaires qui y participent selon les cas (article 26-4) | | Aides locales et autres dispositifs | Variables selon le territoire : demandez conseil à l'espace France Rénov' de votre secteur | Sur MaPrimeRénov' Copropriété, la page officielle de France Rénov' indique à la date de rédaction (consultée le 16 octobre 2026) : - une aide de 30 % pour un gain énergétique de 35 %, de 45 % pour un gain de 50 %, avec un plafond de 25 000 euros de travaux par logement ; - des bonus possibles (sortie du statut de passoire énergétique, copropriétés dites fragiles) et des primes individuelles pour les copropriétaires modestes ; - des conditions : immeuble de 15 ans au moins, copropriété immatriculée et à jour au [registre national](https://palier.enys.dev/guides/registre-national-coproprietes), au moins 65 % de résidences principales (75 % au-delà de 20 lots), entreprises reconnues garantes de l'environnement (RGE) ; - le dépôt du dossier par le syndic, qui reçoit l'aide et la répartit selon les tantièmes. Ces paramètres sont modifiés régulièrement par l'Anah. Avant de bâtir un plan de financement, consultez la page [france-renov.gouv.fr/aides/maprimerenov-copropriete](https://france-renov.gouv.fr/aides/maprimerenov-copropriete) et attendez la notification de la décision d'octroi. Exemple de calcul, uniquement pour comprendre le mécanisme et sans valeur de promesse : si 400 000 euros de travaux sont subventionnables dans un immeuble, une aide de 30 % représente 120 000 euros, soit 280 000 euros restant à la charge des copropriétaires avant d'éventuels autres financements. ## Étape 6 et 7 : chantier et suivi Faites établir un calendrier, exigez des entreprises RGE si vous visez l'aide, et gardez au [carnet d'entretien](https://palier.enys.dev/guides/carnet-entretien-immeuble) l'année des travaux, les entreprises et les garanties. Un lot par lot clair aide à faire accepter la dépense : dans Palier, le plan sur dix ans affiche le coût par lot et sa justification, ce qui prépare l'assemblée ([essai gratuit de 7 jours](https://palier.enys.dev/inscription)). ## Un point d'attention pour les immeubles anciens de Lyon Dans les secteurs protégés de Lyon, l'isolation par l'extérieur est souvent incompatible avec les prescriptions patrimoniales. L'article R. 173-6 du code de la construction et de l'habitation prévoit d'ailleurs des dérogations à l'obligation d'isoler lors d'un ravalement lourd pour les sites patrimoniaux remarquables. Privilégiez alors l'isolation de la toiture ou des combles, le remplacement des fenêtres dans le respect de l'aspect, la ventilation et le chauffage collectif. Voir aussi le guide sur le [ravalement](https://palier.enys.dev/guides/ravalement-facade-copropriete). ## Questions fréquentes ### Quelle majorité faut-il pour voter une isolation par l'extérieur en copropriété ? La majorité des voix de tous les copropriétaires, au titre de l'article 25 f de la loi de 1965. Si le projet obtient au moins un tiers des voix de tous, un second vote immédiat à la majorité de l'article 24 est possible (article 25-1). ### Un copropriétaire peut-il refuser le remplacement de ses fenêtres décidé par l'assemblée ? S'il s'agit de travaux d'intérêt collectif régulièrement votés sur les parties privatives, il ne peut pas y faire obstacle dès lors que l'affectation, la consistance ou la jouissance de son lot n'est pas altérée durablement (article 9, II). Il peut toutefois échapper au remboursement s'il prouve avoir réalisé des travaux équivalents dans les dix années précédentes (article 25 f). ### MaPrimeRénov' Copropriété est-elle accessible à une petite copropriété ? Oui, avec les mêmes conditions de base. France Rénov' mentionne une expérimentation pour les petites copropriétés de 20 lots d'habitation au maximum qui n'atteignent pas 35 % de gain énergétique : renseignez-vous auprès de votre espace conseil. ### Faut-il un DPE collectif pour toucher des aides ? L'aide est subordonnée à une évaluation énergétique, et la page de France Rénov' indique qu'un diagnostic technique global ou un audit énergétique est obligatoire pour en bénéficier. Le DPE collectif de l'article L. 126-31 est de toute façon une obligation distincte pour les immeubles concernés. ### Les copropriétaires peuvent-ils emprunter ensemble pour financer les travaux ? Oui. L'article 26-4 de la loi de 1965 prévoit l'emprunt collectif au nom du syndicat. Pour les travaux d'économies d'énergie, il est voté à la même majorité que les travaux, et chaque copropriétaire peut refuser d'y participer à condition de régler sa quote-part dans les délais prévus. ## Sources - [Légifrance : loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis](https://www.legifrance.gouv.fr/loda/id/JORFTEXT000000880200) - [Légifrance : code de la construction et de l'habitation](https://www.legifrance.gouv.fr/codes/texte_lc/LEGITEXT000006074096/) - [Service-public.gouv.fr : DPE collectif](https://www.service-public.gouv.fr/particuliers/vosdroits/F37504) - [France Rénov' : MaPrimeRénov' Copropriété](https://france-renov.gouv.fr/aides/maprimerenov-copropriete) --- # Travaux privatifs touchant les parties communes : faut-il l'AG ? URL : https://palier.enys.dev/guides/travaux-privatifs-parties-communes Rubrique : Travaux et entretien. Auteur : Enys, rédigé à partir des textes officiels. Publié le 2026-10-16, mis à jour le 2026-10-16. > Dès qu'un travail dans votre lot touche les parties communes ou l'aspect extérieur, l'autorisation de l'assemblée est requise (article 25 b). Cas et majorités. **L'essentiel** - Les travaux réalisés à l'intérieur d'un lot ne demandent pas l'accord de l'assemblée générale, sauf s'ils affectent les parties communes ou l'aspect extérieur de l'immeuble (article 9 de la loi du 10 juillet 1965). - Dans ce cas, l'autorisation est votée à la majorité de l'article 25 b, avec un second vote possible à l'article 24 si le projet obtient au moins un tiers des voix, et les travaux restent aux frais du demandeur. - Des travaux affectant les parties communes réalisés sans autorisation exposent leur auteur à une action du syndicat en remise en état, soumise à la prescription de cinq ans de l'article 2224 du code civil. Un copropriétaire n'a pas besoin de l'assemblée générale pour des travaux à l'intérieur de son lot, mais il en a besoin dès que les travaux affectent les parties communes ou l'aspect extérieur de l'immeuble. L'autorisation est alors votée à la majorité des voix de tous les copropriétaires, en application de l'article 25 b de la loi du 10 juillet 1965, et les travaux sont réalisés aux frais du demandeur. Sans autorisation, le syndicat peut exiger la remise en état. ## Le principe : liberté chez soi, vote dès que ça touche au commun L'article 9 de la loi de 1965 pose la règle : chaque copropriétaire dispose des parties privatives de son lot, et en use librement, à condition de ne porter atteinte ni aux droits des autres copropriétaires ni à la destination de l'immeuble. L'ANIL résume : les travaux dans les parties privatives ne sont en principe pas soumis à l'autorisation de l'assemblée, mais si les travaux touchent à la structure ou affectent les parties communes (abattre un mur porteur, remplacer une porte palière ou des fenêtres, par exemple), une autorisation est impérative. La question est donc toujours la même : est-ce que mon chantier affecte une partie commune, ou l'aspect extérieur ? Ces éléments sont communs, dans le silence ou la contradiction des titres (article 3) : le gros œuvre, les gaines, les têtes de cheminée, les façades, les canalisations collectives. ## Quelles majorités selon le cas ? | Situation | Décision de l'assemblée | Texte | | --- | --- | --- | | Travaux affectant les parties communes ou l'aspect extérieur, conformes à la destination de l'immeuble (percement d'un mur porteur, fenêtres, climatiseur en façade, porte palière, véranda) | Majorité des voix de tous les copropriétaires | Article 25 b | | Travaux d'accessibilité aux personnes handicapées ou à mobilité réduite, à ses frais | Information de l'assemblée, qui peut s'y opposer par décision motivée à la majorité des voix des copropriétaires | Article 25-2 | | Isolation thermique de la toiture ou du plancher, à ses frais | Majorité des articles 25 et 25-1 | Article 25-2-1 | | Stationnement sécurisé des vélos dans les parties communes, à ses frais | Voix exprimées des présents, représentés ou votant par correspondance | Article 24, II, j | | Équipement des places de stationnement sécurisé pour recharge de véhicules électriques | Article 24 (décision d'équiper et étude) ou article 25 (installations électriques) | Articles 24, II, i et 25, j | Pour la première ligne, si le projet n'obtient pas la majorité des voix de tous mais recueille au moins un tiers de ces voix, l'assemblée procède immédiatement à un second vote à la majorité de l'article 24 (article 25-1). Pour aller plus loin sur les cas plus rares : la modification de l'apparence de l'immeuble de façon structurante, ou la création d'un accès, peut exiger une majorité plus lourde, voire l'unanimité si elle touche à la destination de l'immeuble (article 26, dernier alinéa). En cas de doute, le syndic ou un juriste de l'ADIL peut qualifier le projet. ## Comment présenter sa demande 1. **Écrire au syndic.** Une lettre recommandée ou un courriel avec accusé de réception, en demandant l'inscription d'une résolution à l'ordre du jour de la prochaine assemblée. La demande doit détailler les travaux envisagés, comme le prévoit l'article 25-2 pour l'accessibilité. 2. **Joindre un dossier solide.** Plans, devis, nom de l'entreprise, assurance décennale, avis d'un architecte ou d'un bureau d'études si la structure est en jeu, photos de l'état actuel. 3. **Proposer le texte de la résolution.** Précisez que les travaux sont faits aux frais du demandeur, sous sa responsabilité de maître d'ouvrage, avec remise en état des parties communes au besoin. 4. **Prévenir les voisins concernés.** Les travaux supposant un accès aux parties privatives doivent être notifiés aux copropriétaires concernés au moins huit jours avant, sauf impératif de sécurité ou de conservation des biens (article 9). 5. **Attendre le vote avant de commencer.** > Les dossiers refusés le sont souvent faute de devis, de plan ou d'assurance, pas sur le fond. Un dossier complet à la convocation est le meilleur argument. ## Que risque-t-on sans autorisation ? Des travaux affectant les parties communes réalisés sans vote régulier sont irréguliers. Le syndicat, représenté par le syndic, a qualité pour agir en justice, y compris contre un copropriétaire (article 15 de la loi de 1965), pour obtenir la remise en état. L'article 42 renvoie à l'article 2224 du code civil pour le délai de prescription des actions personnelles entre copropriétaires ou entre un copropriétaire et le syndicat. Ce texte fixe le délai à cinq ans à compter du jour où le titulaire du droit a connu ou aurait dû connaître les faits. En pratique, une régularisation reste possible : le copropriétaire demande à l'assemblée d'autoriser après coup des travaux déjà réalisés. Elle n'y est pas tenue, et le refus l'expose à une remise en état à ses frais. Mieux vaut donc ne pas commencer. ## Après le vote : les droits et devoirs - Les travaux sont à la charge du demandeur, qui exerce les pouvoirs du maître d'ouvrage jusqu'à la réception dans les cas prévus aux articles 25-2 et 25-2-1. - Un copropriétaire lésé par des travaux peut contester la décision dans les deux mois de la notification du procès-verbal (article 42). - Les conséquences sur la répartition des charges (par exemple un changement d'usage) font l'objet de règles spécifiques, aux articles 24 II l et 25 e. ## Un exemple à Lyon Dans un immeuble canut, la copropriétaire d'un grand appartement du 4e étage veut remplacer ses fenêtres en bois par des menuiseries en PVC. Elle affecte l'aspect extérieur de l'immeuble : il lui faut l'autorisation de l'assemblée (article 25 b), et si l'immeuble est en secteur protégé, l'accord préalable de l'architecte des bâtiments de France, que la copropriété ne peut pas lui accorder. Pour la façade, voir le guide sur le [ravalement](https://palier.enys.dev/guides/ravalement-facade-copropriete), et pour les particularités des bâtiments anciens, celui sur les [copropriétés anciennes à Lyon](https://palier.enys.dev/guides/copropriete-lyon-immeubles-anciens). Côté outil, une demande de travaux peut se préparer dans Palier sous forme de point d'assemblée, avec simulation des majorités avant le jour du vote ([essai gratuit de 7 jours](https://palier.enys.dev/inscription)). ## Questions fréquentes ### Puis-je changer mes fenêtres sans demander l'avis de l'assemblée ? Si elles sont visibles de l'extérieur et modifient l'aspect de l'immeuble, non : l'autorisation de l'assemblée est requise (article 25 b). Le règlement de copropriété précise souvent qui décide des menuiseries. Vérifiez-le avant de commander. ### Qui paie les travaux autorisés par l'assemblée ? Le copropriétaire qui les demande, sauf décision contraire expresse. L'article 25 b parle d'une autorisation donnée à certains copropriétaires d'effectuer à leurs frais les travaux. ### Peut-on abattre un mur porteur dans son appartement ? Un mur porteur appartient au gros œuvre, donc aux parties communes (article 3). L'autorisation de l'assemblée est indispensable, avec une étude de structure. La décision relève de l'article 25 b. ### L'assemblée peut-elle refuser des travaux d'accessibilité ? Seulement dans un cas précis : par décision motivée, à la majorité des voix des copropriétaires, si les travaux portent atteinte à la structure de l'immeuble, à ses éléments d'équipement essentiels ou à sa destination (article 25-2). ### Que faire si un voisin fait des travaux sans autorisation ? Signalez-le au syndic par écrit et demandez-lui de mettre le copropriétaire en demeure. Le syndicat, et non les voisins pris individuellement, est le premier acteur pour agir, même si un copropriétaire peut agir seul s'il subit un préjudice personnel. ## Sources - [Légifrance : loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis](https://www.legifrance.gouv.fr/loda/id/JORFTEXT000000880200) - [Légifrance : code civil, article 2224 (prescription de cinq ans)](https://www.legifrance.gouv.fr/codes/article_lc/LEGIARTI000019017112) - [Service-public.gouv.fr : travaux du propriétaire occupant d'un appartement en copropriété](https://www.service-public.gouv.fr/particuliers/vosdroits/F31513) - [ANIL : travaux en copropriété, de la prise de décision à la réalisation](https://www.anil.org/votre-projet/vous-etes-proprietaire/copropriete/travaux-de-la-prise-de-decision-a-la-realisation/) --- # Acheter un appartement en copropriété : les vérifications à faire URL : https://palier.enys.dev/guides/acheter-appartement-copropriete-verifications Rubrique : Vie de l'immeuble. Auteur : Enys, rédigé à partir des textes officiels. Publié le 2026-10-16, mis à jour le 2026-10-16. > Avant d'acheter en copropriété, lisez les PV d'AG, les charges, les travaux votés, le fonds de travaux, le plan de travaux, le DTG, les impayés et le règlement. **L'essentiel** - Avant d'acheter un appartement en copropriété, il faut lire les procès-verbaux des trois dernières assemblées, les charges payées sur deux exercices, les travaux votés, le fonds de travaux, le plan pluriannuel de travaux, le diagnostic technique global, l'état des impayés du syndicat et le règlement de copropriété. - Ces pièces doivent vous être remises au plus tard à la signature du compromis, et votre délai de rétractation de dix jours ne court qu'une fois le dossier complet reçu. - Les travaux votés avant la vente mais appelés après sont en principe à la charge de l'acquéreur : négociez-les avant de signer, ou faites-les prévoir dans l'acte. Avant d'acheter un appartement en copropriété, vérifiez huit choses : les procès-verbaux des trois dernières assemblées générales, les charges réellement payées, les travaux votés et leur date d'appel, le fonds de travaux, le plan pluriannuel de travaux, les diagnostics de l'immeuble (DTG, DPE collectif), les impayés du syndicat et le règlement de copropriété. Ces documents doivent vous être remis au plus tard à la signature du compromis, et votre délai de rétractation de dix jours ne démarre qu'une fois le dossier complet. ## Ce que vous devez recevoir, et quand Selon Service-public.fr et l'ANIL, le vendeur remet à l'acquéreur, au plus tard à la signature de la promesse ou du compromis : la fiche synthétique, le règlement de copropriété et l'état descriptif de division, les procès-verbaux des trois dernières assemblées, le carnet d'entretien, les conclusions du diagnostic technique global s'il existe, le plan pluriannuel de travaux ou son projet, la notice d'information, et les informations financières (charges sur deux exercices, sommes dues au syndicat, impayés, fonds de travaux). Ce bloc financier est souvent appelé [pré-état daté](https://palier.enys.dev/guides/pre-etat-date-copropriete). Le délai de rétractation de dix jours court à partir du lendemain de la réception de l'ensemble de ces pièces (articles L. 271-1 et suivants du code de la construction et de l'habitation). Utilisez-le pour faire les vérifications qui suivent. ## Les vérifications, pas à pas 1. **La fiche synthétique.** Elle résume l'immeuble : nombre de lots, budget, montant des impayés, dettes fournisseurs, fonds de travaux, équipements. Vérifiez aussi que la copropriété est immatriculée au [registre national des copropriétés](https://palier.enys.dev/guides/registre-national-coproprietes) : c'est une condition pour recevoir certaines aides, dont MaPrimeRénov' Copropriété. 2. **Les procès-verbaux des trois dernières AG.** Lisez-les en entier, résolutions rejetées comprises. Cherchez les travaux votés, les travaux repoussés d'année en année, les procédures contre un copropriétaire ou une entreprise, les changements de syndic, les questions sur des infiltrations ou des fissures. 3. **Les charges payées sur deux exercices.** Comparez-les avec ce que l'annonce indiquait. Distinguez les charges courantes du budget et les charges de travaux, qui ne reviendront pas forcément. 4. **Les travaux votés.** Pour chacun, notez le montant de la quote-part du lot et la date d'exigibilité des appels de fonds. 5. **Le fonds de travaux.** Regardez son solde et la part rattachée au lot. Un fonds solide amortit les prochains travaux. 6. **Le plan pluriannuel de travaux.** Obligatoire dans les immeubles d'habitation de plus de quinze ans, il liste les travaux à prévoir sur dix ans et leur coût estimé. C'est la meilleure boussole sur vos dépenses futures : le guide sur le [plan pluriannuel de travaux](https://palier.enys.dev/guides/plan-pluriannuel-de-travaux-pppt) explique comment le lire. 7. **Le DTG et le DPE collectif.** Le [diagnostic technique global](https://palier.enys.dev/guides/diagnostic-technique-global-dtg), quand il existe, décrit l'état du bâti. Le [DPE collectif](https://palier.enys.dev/guides/dpe-collectif-copropriete), obligatoire pour les immeubles dont le permis a été déposé avant 2013, donne la classe énergétique de l'immeuble et annonce souvent des travaux d'isolation. 8. **Les impayés du syndicat.** L'état global des impayés et des dettes fournisseurs mesure la santé financière. Repère utile : pour son bonus « copropriété fragile », l'Anah retient un taux d'impayés d'au moins 8 % du budget voté de l'année N-2. 9. **Le règlement de copropriété.** Vérifiez la destination de l'immeuble, l'usage autorisé du lot (activité professionnelle, location meublée de courte durée), les parties communes à jouissance privative et les clés de répartition. Le guide pour [lire un règlement de copropriété](https://palier.enys.dev/guides/lire-reglement-de-copropriete) aide à repérer les clauses sensibles. 10. **Le carnet d'entretien.** Il indique l'année des derniers gros travaux (toiture, façade, ascenseur, colonnes) et les contrats en cours. 11. **Le dossier de diagnostic du lot.** DPE du logement, amiante, plomb, électricité et gaz si l'installation a plus de quinze ans, et superficie Carrez (voir le guide [loi Carrez](https://palier.enys.dev/guides/loi-carrez-copropriete)). ## Lire les documents : signaux rassurants et signaux d'alerte | Point vérifié | Plutôt rassurant | À creuser avant de signer | | --- | --- | --- | | Procès-verbaux | Travaux votés et réalisés, débats sereins | Même résolution de travaux rejetée trois ans de suite | | Charges | Stables, proches du budget voté | Gros écart entre budget et charges réelles, régularisations lourdes | | Fonds de travaux | Solde en hausse, cotisation au-dessus du minimum | Fonds vide ou utilisé pour boucher la trésorerie | | Plan pluriannuel | Travaux chiffrés et échelonnés | Gros postes à court terme (toiture, façade, isolation) sans financement | | Impayés | Faibles et suivis | Impayés élevés, procédures nombreuses, dettes fournisseurs | | DPE collectif | Classe correcte ou travaux déjà programmés | Classe F ou G sans projet, ce qui annonce des travaux | ## Qui paie les travaux déjà votés ? C'est la vérification qui coûte le plus cher quand on l'oublie. D'après l'article 6-2 du décret du 17 mars 1967, les provisions pour travaux sont dues par celui qui est copropriétaire à la date de leur exigibilité. Des travaux votés avant la vente mais appelés après sont donc, en principe, payés par l'acquéreur. Vendeur et acquéreur peuvent convenir d'une autre répartition dans l'acte, mais cet accord ne lie pas le syndicat. Le détail, avec un calendrier daté, figure dans le guide [vendre son lot en copropriété](https://palier.enys.dev/guides/vendre-lot-copropriete-charges). **Exemple.** À Villeurbanne, un T3 de 64 m² est affiché 245 000 €. Le procès-verbal de juin 2026 montre un ravalement avec isolation voté pour 420 000 €, appelé en trois fois à partir de janvier 2027. Le lot détient 180 tantièmes sur 10 000 en charges générales : sa quote-part est de 7 560 €, avant d'éventuelles aides. L'acquéreur peut négocier le prix en conséquence, ou demander que l'acte prévoie un remboursement par le vendeur. ## Les dernières étapes avant l'acte - Le syndic établit l'[état daté](https://palier.enys.dev/guides/etat-date-copropriete), qui fixe ce que le vendeur doit encore et ce qui passera à votre charge. - Le notaire obtient un certificat du syndic de moins d'un mois sur l'absence de dette du vendeur, ou avise le syndic de la vente. - Après la signature, vous recevez les appels de fonds : le guide [comprendre l'appel de fonds](https://palier.enys.dev/guides/comprendre-appel-de-fonds) vous aide à les lire. > Conseil : avant de signer, demandez au vendeur s'il connaît une assemblée générale déjà convoquée. Une AG qui se tient entre le compromis et l'acte peut voter des travaux que vous paierez : le vendeur, encore copropriétaire, peut vous donner procuration ou s'engager à voter selon vos instructions. Une fois propriétaire, si votre immeuble est géré par un syndic bénévole, des outils comme Palier aident à garder ces informations à jour d'une année sur l'autre ([découvrir le produit](https://palier.enys.dev/produit)). ## Questions fréquentes ### Quels documents demander avant d'acheter un appartement en copropriété ? La fiche synthétique, le règlement de copropriété, les PV des trois dernières AG, le carnet d'entretien, le plan pluriannuel de travaux, les conclusions du DTG s'il existe, les charges sur deux exercices, l'état des impayés et le fonds de travaux. Ils doivent être remis au plus tard au compromis. ### Qui paie les travaux votés avant la vente d'un appartement ? Celui qui est propriétaire à la date d'exigibilité de chaque appel de fonds. Si l'appel tombe après la vente, c'est l'acquéreur, sauf accord contraire avec le vendeur prévu dans l'acte, qui ne lie pas le syndic. ### Comment savoir si une copropriété est en difficulté ? Regardez les impayés de charges, les dettes fournisseurs, les travaux sans cesse reportés et le nombre de procédures dans les PV. Des impayés supérieurs à 8 % du budget correspondent déjà à la définition de copropriété fragile retenue par l'Anah pour ses aides. ### Le délai de rétractation commence-t-il si un document manque ? Non. Les dix jours courent à partir du lendemain de la réception de toutes les pièces obligatoires. Si l'une manque, le délai démarre à sa remise. ## Sources - [Service-public.fr : Achat d'un logement en copropriété (F37190)](https://www.service-public.gouv.fr/particuliers/vosdroits/F37190) - [ANIL : Achat d'un logement en copropriété](https://www.anil.org/votre-besoin/gerer-un-bien/copropriete/devenir-proprietaire-achat-dun-logement-en-copropriete/) - [Service-public.fr : DPE collectif (F37504)](https://www.service-public.gouv.fr/particuliers/vosdroits/F37504) - [Anah : Les aides financières en 2026, édition septembre 2026](https://www.anah.gouv.fr/document/guide-des-aides-financieres-0226) --- # Assurance de l'immeuble en copropriété : obligations et sinistres URL : https://palier.enys.dev/guides/assurance-immeuble-copropriete Rubrique : Vie de l'immeuble. Auteur : Enys, rédigé à partir des textes officiels. Publié le 2026-10-16, mis à jour le 2026-10-16. > Le syndicat doit s'assurer en responsabilité civile (article 9-1 de la loi de 1965). La multirisque couvre les parties communes. Qui déclare quel sinistre. **L'essentiel** - Le syndicat des copropriétaires est tenu de s'assurer contre les risques de responsabilité civile dont il doit répondre, et chaque copropriétaire doit faire de même pour son lot (article 9-1 de la loi du 10 juillet 1965). - La multirisque immeuble, qui indemnise les dommages aux parties communes, n'est pas imposée par la loi sauf clause du règlement, mais sa souscription relève du devoir de conservation du syndic. - Un sinistre d'origine commune est déclaré par le syndic à l'assureur de l'immeuble ; un sinistre d'origine privative, par le copropriétaire à son propre assureur, dans le délai du contrat, qui ne peut être inférieur à cinq jours ouvrés. En copropriété, l'assurance de l'immeuble repose sur deux contrats souscrits par le syndicat. L'assurance de responsabilité civile est obligatoire : l'article 9-1 de la loi du 10 juillet 1965 impose au syndicat de s'assurer contre les risques de responsabilité civile dont il doit répondre, et à chaque copropriétaire, occupant ou non, d'en faire autant pour son lot. La multirisque immeuble, qui indemnise les dommages subis par les parties communes (incendie, dégât des eaux, vandalisme), n'est pas imposée par la loi sauf clause du règlement, mais le syndic qui doit pourvoir à la conservation de l'immeuble la souscrit en pratique. ## Qui doit s'assurer, et pour quoi | Contrat | Souscrit par | Obligatoire ? | Couvre | | --- | --- | --- | --- | | Responsabilité civile du syndicat | Le syndicat, par le syndic | Oui (article 9-1) | Les dommages causés à des tiers par les parties communes ou le personnel de la copropriété | | Multirisque immeuble | Le syndicat, par le syndic | Non, sauf clause du règlement | Les dommages matériels aux parties communes, même sans responsable | | Responsabilité civile du copropriétaire | Chaque copropriétaire | Oui (article 9-1) | Les dommages que son lot cause aux voisins ou aux parties communes | | Propriétaire non occupant | Le copropriétaire bailleur | Oui pour le bailleur | La protection du lot loué, en complément de l'assurance du locataire | | Dommages-ouvrage | Le syndicat, avant certains travaux | Oui pour les travaux concernés | La réparation rapide des désordres de nature décennale | Sources : service-public.fr (fiches F2027 et F2032) et réponse ministérielle n° 96130. ## La responsabilité civile du syndicat Le syndicat est responsable des dommages causés par les parties communes : une tuile qui tombe sur un passant, une marche d'escalier défectueuse, une canalisation commune qui inonde un commerce. L'article 9-1 rend cette assurance obligatoire depuis la loi ALUR de 2014. Selon service-public.fr, le syndic peut la souscrire sans mandat préalable de l'assemblée, qui peut ensuite modifier ou annuler sa décision. Si aucun assureur n'accepte de couvrir le risque, le syndicat peut saisir le bureau central de tarification. ## La multirisque immeuble Elle indemnise les dommages subis par l'immeuble lui-même, qu'il y ait ou non un responsable : incendie, explosion, dégât des eaux, tempête, bris de glace, vandalisme, selon les garanties choisies. Les contrats multirisques incluent souvent aussi la responsabilité civile du syndicat. La réponse ministérielle n° 96130 rattache sa souscription à l'article 18 de la loi : le syndic doit « administrer l'immeuble et pourvoir à sa conservation, à sa garde et à son entretien ». Un syndic qui laisse l'immeuble sans assurance engage sa responsabilité envers le syndicat et les tiers. Si le règlement de copropriété impose la multirisque, elle devient obligatoire. > Demandez chaque année l'attestation d'assurance en cours. Un contrat résilié pour défaut de paiement des primes peut laisser l'immeuble sans couverture sans que personne ne s'en aperçoive. C'est une vérification simple pour le [conseil syndical](https://palier.enys.dev/guides/role-conseil-syndical). ## Ce que couvre quoi : trois cas concrets ### Une fuite sur la colonne d'eau commune La colonne est une partie commune. Le syndic déclare le sinistre à l'assureur de l'immeuble. Les dommages dans votre appartement passent, en pratique, par votre propre assureur selon la convention entre assureurs. Voir [la fuite dans les parties communes](https://palier.enys.dev/guides/fuite-parties-communes). ### Votre machine à laver inonde le voisin du dessous L'origine est privative. Vous déclarez à votre assureur, qui gère le dossier selon la convention IRSI. Le contrat de l'immeuble ne couvre pas ce sinistre, même si l'eau abîme le plafond de la cage d'escalier. ### Un incendie se déclare dans la cave commune La multirisque immeuble indemnise les dommages aux parties communes. Si un responsable est identifié, l'assureur se retourne contre lui. ## La convention IRSI en bref Pour les dégâts des eaux et incendies touchant plusieurs lots, les assureurs appliquent une convention entre eux, la convention IRSI. Selon service-public.fr, un assureur gestionnaire unique organise l'expertise et la recherche de fuite : - jusqu'à 1 600 euros hors taxes de dommages par local, il indemnise sans recours contre les autres assureurs ; - de 1 600 à 5 000 euros hors taxes, il expertise pour le compte des autres et peut exercer un recours ; - au-delà de 5 000 euros hors taxes, la convention ne s'applique pas. Le détail est dans [le dégât des eaux et la convention IRSI](https://palier.enys.dev/guides/degat-des-eaux-convention-irsi). ## Déclarer un sinistre, pas à pas 1. **Faire cesser le dommage.** Coupez l'eau, sécurisez, appelez un plombier ou un électricien. En cas d'urgence, le syndic peut faire exécuter les travaux nécessaires. 2. **Identifier l'origine.** Commune (colonne, toiture, façade) ou privative (appareil, joint, canalisation après le robinet d'arrêt). En cas de doute, déclarez des deux côtés. 3. **Déclarer dans le délai.** Le délai fixé par le contrat ne peut être inférieur à cinq jours ouvrés (service-public.fr). Le syndic déclare à l'assureur de l'immeuble ; chaque occupant touché prévient son propre assureur. 4. **Réunir les preuves.** Photos datées, factures d'intervention, constat amiable signé par les personnes concernées, transmis aussi au syndic. 5. **Suivre l'expertise.** Notez les dates, conservez les échanges, et informez le conseil syndical des sinistres répétés. > Des sinistres à répétition font augmenter la prime, voire conduisent l'assureur à résilier. Un registre des incidents par étage aide à repérer une cause commune avant qu'elle ne coûte cher. ## Gros travaux : l'assurance dommages-ouvrage Avant un chantier de construction, d'extension ou de rénovation lourde, le syndicat, en tant que maître d'ouvrage, doit souscrire une assurance dommages-ouvrage. Elle préfinance la réparation des désordres de nature décennale sans attendre de déterminer les responsabilités. Service-public.fr rappelle que l'absence de cette assurance est une infraction pénale. Interrogez le maître d'œuvre dès les devis : voir [le ravalement de façade](https://palier.enys.dev/guides/ravalement-facade-copropriete) pour un exemple de chantier courant. ## Choisir et renouveler le contrat - Comparez les franchises, les plafonds et les exclusions, pas seulement la prime. - Vérifiez la valeur de reconstruction retenue pour l'immeuble. - Contrôlez les garanties utiles à votre bâtiment : catastrophes naturelles, recherche de fuite, dommages électriques, responsabilité du syndic bénévole si le contrat la propose. - Mettez la mise en concurrence à l'ordre du jour de l'assemblée quand la prime dérape. Garder les contrats, attestations et déclarations de sinistre au même endroit facilite tout cela. Palier range les contrats d'assurance avec les autres documents de l'immeuble et rattache chaque incident à son étage, ce qui aide à documenter un sinistre. [Essai gratuit de 7 jours, sans carte bancaire](https://palier.enys.dev/inscription). ## Questions fréquentes ### L'assurance multirisque immeuble est-elle obligatoire en copropriété ? La loi n'impose que l'assurance de responsabilité civile du syndicat. La multirisque devient obligatoire si le règlement de copropriété l'exige, et sa souscription relève dans tous les cas du devoir de conservation du syndic. ### Un copropriétaire doit-il s'assurer s'il n'habite pas son logement ? Oui. L'article 9-1 de la loi de 1965 oblige chaque copropriétaire, occupant ou non, à s'assurer contre les risques de responsabilité civile liés à son lot. ### Qui déclare un dégât des eaux en copropriété ? Si la fuite vient des parties communes, le syndic déclare à l'assureur de l'immeuble. Si elle vient d'un logement, l'occupant ou le copropriétaire déclare à son propre assureur. Chaque victime prévient aussi son assureur. ### Combien de temps pour déclarer un sinistre ? Le délai est fixé par le contrat, mais il ne peut être inférieur à cinq jours ouvrés. Déclarez le plus tôt possible, avec photos et constat. ### Qui paie la franchise de l'assurance de l'immeuble ? Quand le sinistre relève du contrat de l'immeuble, la franchise est une charge du syndicat, répartie selon les tantièmes, sauf si un responsable est identifié : elle peut alors lui être réclamée. ## Sources - [Service-public.fr : Copropriété, quelle assurance pour les parties communes ou privatives ?](https://www.service-public.gouv.fr/particuliers/vosdroits/F2027) - [Assemblée nationale : réponse ministérielle n° 96130 sur l'assurance de l'immeuble](https://questions.assemblee-nationale.fr/dyn/14/questions/QANR5L14QE96130.pdf) - [Service-public.fr : Assurance dégâts des eaux](https://www.service-public.gouv.fr/particuliers/vosdroits/F1352) - [Service-public.fr : Assurance dommages-ouvrage](https://www.service-public.gouv.fr/particuliers/vosdroits/F2032) --- # Bruit, animaux, terrasses : ce que le règlement peut interdire URL : https://palier.enys.dev/guides/bruit-animaux-reglement-copropriete Rubrique : Vie de l'immeuble. Auteur : Enys, rédigé à partir des textes officiels. Publié le 2026-10-16, mis à jour le 2026-10-16. > Le règlement ne peut pas interdire les animaux familiers, mais il peut encadrer le bruit et l'usage des terrasses si la destination de l'immeuble le justifie. **L'essentiel** - Selon l'article 8 de la loi du 10 juillet 1965, le règlement de copropriété ne peut restreindre les droits des copropriétaires que si la restriction est justifiée par la destination de l'immeuble, ses caractères ou sa situation. - Une clause interdisant de détenir un animal familier dans un logement est réputée non écrite (article 10 de la loi du 9 juillet 1970), mais l'animal ne doit causer ni dégât ni trouble de jouissance, et les chiens de première catégorie peuvent être interdits. - Même sans clause, l'auteur d'un trouble excédant les inconvénients normaux de voisinage en est responsable de plein droit (article 1253 du code civil), et un bruit de voisinage peut être puni d'une contravention (article R1337-7 du code de la santé publique). Un règlement de copropriété peut encadrer le bruit, l'usage des terrasses et des parties communes, mais il ne peut pas interdire de détenir un animal familier, et il ne peut pas imposer de restrictions que ne justifient ni la destination de l'immeuble, ni ses caractères, ni sa situation. Le principe vient de l'article 8 de la loi du 10 juillet 1965. En cas de trouble réel, ce sont les règles sur le voisinage qui s'appliquent, quelle que soit la clause du règlement. ## Le critère de base : la destination de l'immeuble L'article 8 prévoit que le règlement de copropriété ne peut imposer aucune restriction aux droits des copropriétaires en dehors de celles justifiées par la destination de l'immeuble, telle qu'elle est définie aux actes, par ses caractères ou sa situation. Autrement dit, chaque interdiction doit pouvoir s'expliquer. Interdire les fêtes bruyantes la nuit se justifie ; interdire de poser un pot de fleurs sur son balcon, rarement. L'article 9 complète : chaque copropriétaire use et jouit librement des parties privatives et des parties communes, à condition de ne porter atteinte ni aux droits des autres copropriétaires ni à la destination de l'immeuble. Pour la lecture générale du règlement, voir notre guide pour [lire un règlement de copropriété](https://palier.enys.dev/guides/lire-reglement-de-copropriete). ## Les animaux : une interdiction générale est réputée non écrite L'article 10 de la loi du 9 juillet 1970 dispose que toute stipulation tendant à interdire la détention d'un animal dans un local d'habitation est réputée non écrite dans la mesure où elle concerne un animal familier, hors contrats de location saisonnière de meublés de tourisme. La détention reste toutefois subordonnée à une condition : l'animal ne doit causer aucun dégât à l'immeuble ni aucun trouble de jouissance aux occupants. Deux nuances : - la clause qui interdit les chiens de première catégorie (chiens d'attaque) est licite, précise le même texte ; - ce qui est encadrable, c'est le comportement : laisser un chien aboyer des heures, laisser divaguer un animal dans les parties communes, ne pas nettoyer. Le règlement peut donc imposer la laisse dans les parties communes ou interdire de nourrir les animaux errants dans la cour, car cela relève de la tranquillité et de l'hygiène, pas de la détention. ## Le bruit : règlement, voisinage et loi Le règlement peut fixer des horaires de tranquillité, des règles pour les travaux bruyants ou pour la musique, voire exiger un revêtement de sol atténuant les chocs. Ces clauses ont une valeur contractuelle entre copropriétaires. En parallèle, deux régimes s'appliquent même sans clause : | Fondement | Ce qu'il prévoit | | --- | --- | | Article 1253 du code civil | Celui qui est à l'origine d'un trouble excédant les inconvénients normaux de voisinage est responsable de plein droit du dommage qui en résulte | | Article R. 1337-7 du code de la santé publique | Contravention de quatrième classe pour un bruit particulier de nature à porter atteinte à la tranquillité du voisinage ou à la santé | L'article 1253 du code civil, issu de la loi du 15 avril 2024, a codifié la responsabilité pour troubles anormaux du voisinage. La victime peut donc saisir le juge directement, sans passer par le syndic. ### Que faire en pratique ? 1. **Parler d'abord.** Un mot aimable, une lettre déposée dans la boîte, règlent la plupart des cas. 2. **Documenter.** Notez dates, heures et nature du bruit sur plusieurs jours, avec témoins éventuels. Un constat d'huissier ou un relevé acoustique renforce le dossier. 3. **Saisir le syndic.** Il applique le règlement : lettre de rappel, mise en demeure. Le conseil syndical peut appuyer. 4. **Recourir à la conciliation ou à la médiation.** C'est gratuit pour le conciliateur de justice et rapide. 5. **Saisir le juge** en dernier recours, avec le dossier constitué. > Une clause du règlement n'est pas une autorisation. Même si le règlement ne dit rien du bruit, un trouble anormal reste sanctionnable. ## Terrasses, balcons et jardins : qui peut faire quoi ? La première question est juridique : à qui appartient l'espace ? Une terrasse peut être une partie privative, ou une partie commune à jouissance privative. Dans le second cas, elle reste en propriété indivise de tous les copropriétaires, mais son usage est affecté à un lot (article 6-3 de la loi de 1965). Le règlement doit la mentionner expressément (article 6-4). Il précise aussi les charges supportées par le titulaire du droit de jouissance. Concrètement : - l'étanchéité et le gros œuvre d'une terrasse sont en général communs, même si seul un lot y accède, sauf dispositions contraires du règlement ; - l'usage (barbecue, mobilier, plantations, jacuzzi) peut être encadré pour la sécurité, la solidité et l'aspect extérieur ; - toute installation fixe qui modifie l'aspect extérieur ou les parties communes (pergola, fermeture, climatisation visible) relève de l'article 25 b : voir le guide sur les [travaux privatifs touchant les parties communes](https://palier.enys.dev/guides/travaux-privatifs-parties-communes). Le barbecue sur balcon est un cas classique : certains règlements l'interdisent pour des raisons de sécurité incendie ou de fumées. Une telle clause est justifiable par la destination et la sécurité de l'immeuble, à la différence d'une interdiction de tout séchage de linge à l'intérieur de l'espace privatif. ## La location de courte durée La loi du 19 novembre 2024 sur les meublés de tourisme a créé de nouvelles règles. L'article 8-1-1 de la loi de 1965 impose que les règlements établis depuis cette loi mentionnent explicitement l'autorisation ou l'interdiction de location de meublés de tourisme. Les copropriétés dont le règlement interdit toute activité commerciale dans les lots non commerciaux peuvent, à la majorité des deux tiers prévue à l'article 26, d, interdire la location en meublé de tourisme des lots autres que la résidence principale. ## Un cas villeurbannais Dans un immeuble des années 1960 à Villeurbanne, un copropriétaire souhaite fermer sa loggia. Le règlement l'interdit pour préserver l'harmonie de la façade. Cette clause est justifiée par les caractères de l'immeuble : elle est valable. Mais si le même règlement interdisait de recevoir plus de six personnes à dîner, elle serait contestable. C'est cet exercice de proportion qui guide les juges. Pour suivre les plaintes de bruit sans multiplier les échanges de courriels, Palier permet de signaler un trouble avec photo ou description, de regrouper les voisins concernés et de garder l'historique pour la médiation ([essai gratuit de 7 jours](https://palier.enys.dev/inscription)). ## Questions fréquentes ### Le règlement de copropriété peut-il interdire les chiens et les chats ? Non. Une stipulation qui interdit de détenir un animal familier dans un local d'habitation est réputée non écrite (article 10 de la loi du 9 juillet 1970). Seul l'animal qui cause des dégâts ou un trouble de jouissance peut être sanctionné, et les chiens de première catégorie peuvent être interdits. ### Mon voisin fait du bruit après 22 heures : que faire ? Parlez-lui d'abord, puis écrivez au syndic en joignant vos relevés. Si le bruit persiste, le trouble peut constituer une infraction (article R. 1337-7 du code de la santé publique) et engager la responsabilité de son auteur (article 1253 du code civil). ### Peut-on interdire l'usage d'un barbecue sur un balcon ? Un règlement peut l'encadrer ou l'interdire si la clause se justifie par la sécurité ou la tranquillité de l'immeuble. À défaut de clause, l'usage reste soumis à l'obligation de ne pas causer de trouble anormal. ### Qui entretient une terrasse à jouissance privative ? Le règlement précise les charges que supporte le titulaire du droit de jouissance (article 6-3). Souvent, l'entretien courant revient à l'occupant et l'étanchéité au syndicat, mais lisez votre règlement. ### Le syndic peut-il sanctionner un copropriétaire qui enfreint le règlement ? Il lui adresse des rappels et mises en demeure. La sanction relève du juge, saisi par le syndicat (article 15 de la loi de 1965) ou par un copropriétaire lésé. ## Sources - [Légifrance : loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis](https://www.legifrance.gouv.fr/loda/id/JORFTEXT000000880200) - [Légifrance : article 10 de la loi n° 70-598 du 9 juillet 1970 (animaux familiers)](https://www.legifrance.gouv.fr/loda/article_lc/LEGIARTI000025576932/) - [Légifrance : code civil, article 1253 (troubles anormaux du voisinage)](https://www.legifrance.gouv.fr/codes/id/LEGISCTA000049419511) - [Légifrance : code de la santé publique, article R1337-7 (bruits de voisinage)](https://www.legifrance.gouv.fr/codes/article_lc/LEGIARTI000006910572) - [Légifrance : loi n° 2024-1039 du 19 novembre 2024 sur la régulation des meublés de tourisme](https://www.legifrance.gouv.fr/loda/id/JORFTEXT000050612711) --- # Copropriété : définition simple, lots, syndicat, syndic et règlement URL : https://palier.enys.dev/guides/copropriete-definition Rubrique : Vie de l'immeuble. Auteur : Enys, rédigé à partir des textes officiels. Publié le 2026-10-16, mis à jour le 2026-10-16. > Une copropriété est un immeuble divisé en lots : partie privative et quote-part des parties communes. Syndicat, syndic, conseil syndical : qui fait quoi. **L'essentiel** - Une copropriété est un immeuble bâti dont la propriété est répartie entre plusieurs personnes par lots, chaque lot réunissant une partie privative et une quote-part de parties communes (article 1 de la loi du 10 juillet 1965). - Les copropriétaires forment ensemble le syndicat des copropriétaires, personne morale qui décide en assemblée générale ; le syndic exécute, le conseil syndical assiste et contrôle. - Le règlement de copropriété et l'état descriptif de division fixent les lots, les tantièmes, les parties communes et les règles de vie de l'immeuble. Une copropriété est un immeuble bâti, ou un groupe d'immeubles, dont la propriété est répartie entre plusieurs personnes par lots. Chaque lot comprend une partie privative (votre appartement, votre cave) et une quote-part des parties communes (escalier, toiture, cour), les deux étant indissociables : c'est la définition de l'article 1 de la loi du 10 juillet 1965. Dès qu'un immeuble compte au moins deux lots appartenant à des propriétaires différents, un syndicat des copropriétaires existe, sans formalité, et la loi de 1965 s'applique. ## Les mots à connaître, en un tableau | Terme | Définition simple | | --- | --- | | Lot | Une partie privative et une quote-part des parties communes, inséparables | | Partie privative | Ce qui est réservé à l'usage exclusif d'un copropriétaire | | Partie commune | Ce qui est affecté à l'usage ou à l'utilité de tous ou de plusieurs copropriétaires | | Tantièmes (quote-part) | La part des parties communes attachée à un lot, exprimée par exemple en millièmes ou dix-millièmes | | Syndicat des copropriétaires | L'ensemble des copropriétaires, doté de la personnalité morale | | Assemblée générale | La réunion où le syndicat prend ses décisions | | Syndic | Le mandataire qui exécute les décisions et gère l'immeuble | | Conseil syndical | Des copropriétaires élus qui assistent et contrôlent le syndic | | Règlement de copropriété | Le document qui fixe les règles de l'immeuble | | État descriptif de division | Le document qui numérote et décrit les lots | ## Le lot : votre « part » de l'immeuble Acheter un appartement en copropriété, c'est acheter un lot, pas seulement des murs. Le lot n° 12, par exemple, peut comprendre un trois pièces au deuxième étage et 245 tantièmes sur 10 000 des parties communes générales. Une cave ou une place de parking forment souvent des lots distincts, avec leurs propres tantièmes. Les tantièmes servent à deux choses : mesurer votre poids dans les votes de l'assemblée et calculer votre part des charges. Selon la loi, ils dépendent de la consistance, de la superficie et de la situation des lots. Voir [les tantièmes](https://palier.enys.dev/guides/tantiemes-copropriete). ## Parties privatives et parties communes Le principe est simple, l'application l'est moins. - **Privatif** : l'intérieur de votre logement, ses revêtements, ses cloisons non porteuses, vos équipements. - **Commun** : le sol, les cours et jardins, le gros œuvre (murs porteurs, toiture, façades), les escaliers et couloirs, les équipements collectifs, les canalisations communes, même quand elles traversent un appartement. Les fenêtres, les balcons ou les canalisations privatives se situent dans des zones grises que seul votre règlement tranche. En cas de silence, la loi présume communes certaines parties, comme le gros œuvre et les éléments d'équipement commun. Pour aller plus loin : [lire son règlement de copropriété](https://palier.enys.dev/guides/lire-reglement-de-copropriete) et [les parties communes à jouissance privative](https://palier.enys.dev/guides/parties-communes-jouissance-privative), comme une terrasse ou un jardin réservés à un seul lot. ## Le syndicat des copropriétaires C'est la notion la plus mal connue. Le syndicat n'est ni le syndic ni un groupe de voisins : c'est une personne morale qui réunit tous les copropriétaires. Selon service-public.fr, il a un patrimoine propre, peut agir en justice, y compris contre un copropriétaire, et a pour objet la conservation et l'amélioration de l'immeuble et l'administration des parties communes. Il est identifié par son nom, son siège et son immatriculation au registre national des copropriétés. Le syndicat agit par trois organes. ### L'assemblée générale décide Elle réunit tous les copropriétaires au moins une fois par an. Elle vote le budget, approuve les comptes, désigne le syndic et le conseil syndical, décide des travaux. Chaque décision requiert une majorité précise selon son importance. Voir [les majorités en assemblée générale](https://palier.enys.dev/guides/majorites-ag-copropriete). ### Le syndic exécute Il gère au quotidien : budget, appels de fonds, comptes, entretien, assurances, convocation de l'assemblée, représentation du syndicat. Il peut être professionnel, ou bénévole s'il est copropriétaire. Pour choisir, voir [syndic bénévole ou professionnel](https://palier.enys.dev/guides/syndic-benevole-ou-professionnel). ### Le conseil syndical assiste et contrôle Composé de copropriétaires élus, il donne son avis, vérifie les comptes et les contrats, et prépare la mise en concurrence du syndic. Voir [le rôle du conseil syndical](https://palier.enys.dev/guides/role-conseil-syndical). > Syndic ou syndicat ? Le syndicat, c'est vous et vos voisins, propriétaires de l'immeuble ensemble. Le syndic, c'est la personne que vous avez mandatée pour le gérer. Le syndic travaille pour le syndicat, pas l'inverse. ## Le règlement de copropriété et l'état descriptif Le règlement de copropriété fixe la destination de l'immeuble (habitation, usage mixte), les conditions de jouissance des parties privatives et communes, les règles d'administration et la répartition des charges. Selon service-public.fr, il fixe aussi le nom du syndicat et sert à justifier son existence. L'état descriptif de division, souvent réuni dans le même acte, numérote chaque lot et précise sa composition. Ces documents sont publiés au service de la publicité foncière et s'imposent à tous les copropriétaires, y compris aux nouveaux acquéreurs. Ils ne se modifient que par un vote de l'assemblée, à la majorité prévue par la loi selon la nature de la modification. ## Comment fonctionne une année de copropriété 1. Le syndic prépare un budget prévisionnel avec le conseil syndical. 2. L'assemblée vote le budget et approuve les comptes de l'exercice précédent. 3. Chaque trimestre, le syndic appelle les provisions auprès de chaque lot selon ses tantièmes. 4. Il paie les dépenses, gère les contrats et les incidents. 5. À la clôture, les charges réelles sont réparties et régularisées. Un exemple concret : dans un immeuble de 24 lots à Lyon, un budget de 30 000 euros réparti sur 10 000 tantièmes donne 3 euros par tantième et par an. Le lot de 245 tantièmes paie 735 euros par an, soit 183,75 euros par trimestre, hors fonds de travaux et charges spéciales. ## Les variantes à connaître - **La petite copropriété** : jusqu'à cinq lots principaux ou un budget inférieur à 15 000 euros, avec des règles allégées. - **La copropriété de deux lots** : la loi s'applique aussi, avec des aménagements. Voir [la copropriété à deux lots](https://palier.enys.dev/guides/copropriete-deux-lots). - **Les ensembles immobiliers** : plusieurs bâtiments, parfois gérés par une association syndicale plutôt qu'en copropriété. - **Le syndic bénévole ou coopératif** : les copropriétaires gèrent eux-mêmes. Voir [gérer sa copropriété soi-même](https://palier.enys.dev/guides/gerer-copropriete-soi-meme). Pour comprendre d'un coup d'œil ce que représente votre lot, Palier montre à chaque copropriétaire ses tantièmes par clé et le détail de ses charges, poste par poste. [Essai gratuit de 7 jours, sans carte bancaire](https://palier.enys.dev/inscription). ## Questions fréquentes ### Qu'est-ce qu'une copropriété en termes simples ? C'est un immeuble partagé entre plusieurs propriétaires. Chacun possède son logement en propre et une part de tout ce qui est commun, comme l'escalier ou la toiture. Les décisions collectives se prennent en assemblée générale. ### Quelle est la différence entre syndic et syndicat de copropriété ? Le syndicat regroupe tous les copropriétaires et possède la personnalité morale. Le syndic est la personne, professionnelle ou bénévole, mandatée par le syndicat pour gérer l'immeuble et exécuter les décisions de l'assemblée. ### À partir de combien de propriétaires y a-t-il une copropriété ? Dès que l'immeuble est divisé en au moins deux lots appartenant à des propriétaires différents. Le syndicat naît alors automatiquement, sans formalité. ### Le balcon est-il une partie commune ou privative ? Cela dépend du règlement de copropriété. Souvent, la dalle et la façade sont communes, tandis que le revêtement et l'usage sont privatifs. Lisez la liste des parties communes et privatives de votre règlement. ### Un locataire fait-il partie de la copropriété ? Non. Seuls les propriétaires de lots sont membres du syndicat et votent en assemblée. Le locataire doit respecter le règlement de copropriété et paie au bailleur une partie des charges, dites récupérables. ## Sources - [Service-public.fr : Syndicat des copropriétaires](https://www.service-public.gouv.fr/particuliers/vosdroits/F2606) - [Service-public.fr : Syndic de copropriété](https://www.service-public.gouv.fr/particuliers/vosdroits/F2608) - [ANIL : Le syndic de copropriété](https://www.anil.org/votre-besoin/gerer-un-bien/copropriete/syndic/) --- # Dégât des eaux en copropriété : la convention IRSI expliquée URL : https://palier.enys.dev/guides/degat-des-eaux-convention-irsi Rubrique : Vie de l'immeuble. Auteur : Enys, rédigé à partir des textes officiels. Publié le 2026-10-16, mis à jour le 2026-10-16. > La convention IRSI règle entre assureurs les dégâts des eaux jusqu'à 5 000 euros HT par local, en deux tranches (1 600 euros HT, puis 5 000). Mode d'emploi. **L'essentiel** - La convention IRSI est un accord entre assureurs, appliqué depuis le 1er juin 2018, qui confie la gestion d'un dégât des eaux ou d'un incendie dans un immeuble à un seul assureur gestionnaire, en principe celui de l'occupant du local sinistré. - Selon les documents publiés par les assureurs, elle s'applique jusqu'à 5 000 euros HT de dommages par local, avec une première tranche jusqu'à 1 600 euros HT réglée sans recours ; au-delà de 5 000 euros, le droit commun s'applique. - Le sinistre se déclare dans le délai prévu par le contrat, qui ne peut être inférieur à cinq jours ouvrés (article L113-2 du code des assurances), et le syndicat reste responsable des dommages ayant leur origine dans les parties communes (article 14 de la loi du 10 juillet 1965). La convention IRSI (indemnisation et recours des sinistres immeuble) est un accord entre assureurs qui simplifie la gestion des dégâts des eaux, et des incendies, touchant plusieurs logements d'un même immeuble. Elle s'applique, d'après les descriptions publiées par les assureurs et leurs courtiers, lorsque les dommages ne dépassent pas 5 000 euros HT par local sinistré, et distingue deux tranches : jusqu'à 1 600 euros HT, puis de 1 600 à 5 000 euros HT. Au-delà, le sinistre retombe dans le droit commun. Précision de méthode : l'IRSI n'est pas une loi. C'est une convention privée entre sociétés d'assurance, qui ne figure ni sur Légifrance ni sur service-public.fr. Les seuils ci-dessous sont ceux que l'on retrouve de manière concordante dans les documents publiés par les assureurs et les courtiers à la date de rédaction (octobre 2026) ; aucune révision n'y est mentionnée. Demandez toujours à votre assureur le texte et les montants qu'il applique. ## À quoi sert la convention ? Sans convention, un dégât des eaux entre voisins obligerait chaque assureur à désigner un expert, à rechercher le responsable et à engager des recours. Pour des sinistres modestes, le coût de gestion dépasserait souvent le montant des dégâts. L'IRSI confie la gestion du dossier à un seul assureur, dit gestionnaire, qui organise la recherche de fuite, fait évaluer les dommages et verse l'indemnité, puis règle les comptes avec les autres assureurs selon des règles forfaitaires. La convention est entrée en application le 1er juin 2018 et a remplacé l'ancienne convention dite CIDRE, selon les sources que nous avons consultées. ## Les deux tranches | Montant des dommages (par local, HT) | Ce qui se passe | | --- | --- | | Jusqu'à 1 600 euros | Règlement simplifié par l'assureur gestionnaire, sans recours contre le responsable | | De 1 600 à 5 000 euros | L'assureur gestionnaire pilote le dossier et indemnise, puis des recours forfaitaires jouent entre assureurs | | Plus de 5 000 euros | La convention ne s'applique plus : droit commun, expertise et recours classiques | Le montant s'apprécie par local sinistré, avant application de la vétusté, d'après les descriptions consultées. Les frais de recherche de fuite sont généralement comptés dans le calcul du seuil. Des règles particulières existent pour les locaux professionnels : vérifiez-les auprès de votre assureur. ## Qui est l'assureur gestionnaire ? La règle générale est la suivante : c'est l'assureur de l'occupant du local sinistré, quand son contrat couvre le risque. Si un logement est vacant, ou si les dommages touchent des parties communes ou la structure, c'est l'assureur de l'immeuble, donc celui du syndicat des copropriétaires, qui prend la main. Un immeuble sans assurance multirisque laisse un trou dans cette chaîne : voir notre guide sur l'[assurance de l'immeuble](https://palier.enys.dev/guides/assurance-immeuble-copropriete). ## Les démarches, étape par étape 1. **Déclarer le sinistre à son assureur dans les cinq jours ouvrés.** C'est le minimum prévu par le code des assurances (article L. 113-2), repris par France Assureurs dans ses conseils aux assurés. 2. **Remplir un constat amiable de dégât des eaux.** Il est signé par les personnes concernées (le sinistré et l'occupant du logement d'où vient l'eau, s'il est identifié) et adressé à chaque assureur dans les cinq jours ouvrés. 3. **Prévenir le syndic.** Dès que les parties communes sont concernées, il informe l'assureur de l'immeuble et facilite l'accès aux locaux pour la recherche de fuite. 4. **Laisser l'assureur gestionnaire agir.** Il peut mandater un plombier ou un expert. N'engagez pas de travaux de remise en état avant son accord. 5. **Conserver les justificatifs.** Factures de réparation, photos, devis : l'indemnisation s'appuie sur eux. > Gardez les trois pièces suivantes dans un même dossier : le constat amiable, les photos datées, la facture de réparation de la cause. Elles évitent les allers-retours qui font traîner une indemnisation de quelques centaines d'euros pendant des mois. ## Que se passe-t-il quand la fuite vient des parties communes ? Le syndicat est responsable des dommages qui ont leur origine dans les parties communes (article 14 de la loi du 10 juillet 1965). L'IRSI organise le règlement entre assureurs, mais elle ne change pas cette règle : le [syndicat reste responsable](https://palier.enys.dev/guides/fuite-parties-communes) de la réparation de la cause, financée par les charges de tous les copropriétaires, et son assureur intervient pour les dommages causés aux tiers. ## Les limites à connaître - La convention ne couvre pas tout : les dommages dépassant le seuil et les situations hors champ relèvent de la procédure ordinaire. - Elle n'oblige pas à accepter une indemnisation. En cas de désaccord, on peut s'adresser au service client de l'assureur puis à la Médiation de l'assurance, comme le rappelle France Assureurs. - Elle n'efface pas les franchises de vos contrats. - Elle s'appuie sur la qualité des informations : une déclaration tardive ou incomplète ralentit tout. ## Comment Palier aide sans remplacer l'assureur Dans Palier, un signalement garde la date, la photo et l'emplacement sur la coupe de l'immeuble. Ces éléments constituent un dossier daté à joindre à la déclaration. Le contrat d'assurance de l'immeuble et sa date d'échéance sont suivis dans le carnet de vie ([essai gratuit de 7 jours](https://palier.enys.dev/inscription)), conformément à ce que demande aussi le [carnet d'entretien](https://palier.enys.dev/guides/carnet-entretien-immeuble). ## Questions fréquentes ### Le seuil de la convention IRSI est-il toujours de 5 000 euros HT ? D'après les documents publiés par les assureurs et courtiers, les seuils de 1 600 euros HT et de 5 000 euros HT s'appliquent depuis l'entrée en vigueur de la convention en 2018, sans révision mentionnée. Comme il s'agit d'une convention privée, confirmez les chiffres auprès de votre assureur avant de vous y référer dans un courrier. ### Qui indemnise quand le dégât des eaux vient de chez mon voisin ? En général, l'assureur gestionnaire désigné par la convention, qui est le plus souvent celui de l'occupant sinistré, indemnise sans que vous ayez à attendre le recours contre le voisin. Cela vaut tant que les dommages restent sous le seuil. ### Le syndic doit-il déclarer le sinistre ? Il doit informer l'assureur de l'immeuble lorsque les parties communes sont touchées, et faciliter l'accès aux experts. Le copropriétaire sinistré déclare toujours, lui, le dommage à son propre assureur. ### Les frais de recherche de fuite sont-ils pris en charge ? Souvent oui, par l'assureur gestionnaire, dans la limite du plafond de la tranche, d'après les descriptions de la convention consultées. Si la fuite reste introuvable, le régime dépend de la manière dont la recherche a été diligentée : faites-la toujours valider avant. ### Que faire si les dommages dépassent 5 000 euros HT ? La convention ne joue plus. Chaque assureur désigne ses experts et les recours classiques s'exercent. Dans ce cas, le dossier est plus long : gardez une trace écrite de toutes les démarches et faites-vous accompagner par le syndic ou, si besoin, par un expert d'assuré. ## Sources - [Légifrance : article L113-2 du code des assurances (déclaration du sinistre)](https://www.legifrance.gouv.fr/codes/article_lc/LEGIARTI000035731302) - [Légifrance : loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis](https://www.legifrance.gouv.fr/loda/id/JORFTEXT000000880200) - [Service-public.gouv.fr : assurance dégâts des eaux](https://www.service-public.gouv.fr/particuliers/vosdroits/F1352) - [France Assureurs : le règlement d'un dégât des eaux](https://www.franceassureurs.fr/lassurance-protege-finance-et-emploie/lassurance-protege/les-demarches-en-cas-de-sinistre/assurance-habitation-le-reglement-un-degat-des-eaux/) --- # Digicode, badges et clés : comment gérer les accès d'une copropriété URL : https://palier.enys.dev/guides/gestion-acces-immeuble-badges Rubrique : Vie de l'immeuble. Auteur : Enys, rédigé à partir des textes officiels. Publié le 2026-10-16, mis à jour le 2026-10-16. > Digicode, badge ou clé : majorité pour installer une fermeture d'immeuble, gestion des badges perdus ou rendus, et bonnes pratiques de sécurité. **L'essentiel** - Selon l'ANIL, l'installation d'un dispositif de fermeture de l'immeuble, comme un digicode ou un interphone, se vote en assemblée générale à la majorité de l'article 25 de la loi du 10 juillet 1965. - La gestion courante du système, comme la remise, la désactivation et le remplacement des badges, relève ensuite du syndic, dans le cadre fixé par l'assemblée et par le règlement de copropriété. - Lorsque le système conserve un historique des passages, ces journaux peuvent constituer des données personnelles, dont la finalité et la durée de conservation doivent être encadrées selon les recommandations de la CNIL. Installer ou remplacer un digicode, un interphone ou un contrôle d'accès par badge dans une copropriété se vote en assemblée générale. Selon l'ANIL, l'installation de dispositifs de fermeture de l'immeuble (interphone, digicode) relève de la majorité de l'article 25 de la loi du 10 juillet 1965. Le fonctionnement au quotidien (qui reçoit un badge, que faire en cas de perte, quand changer le code) relève ensuite du syndic et du règlement. *Source : ANIL, page « Règles de majorité en AG de copropriété » (anil.org). Pour la vidéosurveillance et le traitement de données personnelles, renseignez-vous auprès du syndic et de la CNIL.* ## Quel dispositif choisir | Dispositif | Atouts | Limites | | --- | --- | --- | | Digicode | Peu coûteux, sans objet à distribuer | Le code circule vite, difficile à tracer | | Interphone ou visiophone | Filtre les visiteurs | Ne suffit pas seul à contrôler les entrées | | Badge ou clé électronique | Désactivable individuellement, parfois traçable | Coût d'achat, logiciel à gérer | | Clé classique | Robuste, fiable | Copies difficiles à contrôler, serrures à changer en cas de perte | Beaucoup d'immeubles combinent digicode pour les visiteurs et badges pour les résidents. Pour les services de distribution et de secours, il faut prévoir un moyen d'accès adapté : demandez à l'installateur les solutions compatibles (le dispositif Vigik est un exemple courant pour les services autorisés). ## Voter l'installation ou le remplacement 1. **Constatez le besoin.** Intrusions, squats, démarchage répété, panne de l'ancien système. 2. **Demandez des devis comparables.** Matériel, pose, abonnement éventuel, maintenance, nombre de badges inclus. 3. **Inscrivez la résolution à l'ordre du jour.** Le syndic le fait sur demande du conseil syndical ou d'un copropriétaire (voir [comment demander une question à l'ordre du jour](https://palier.enys.dev/guides/question-ordre-du-jour-ag)). 4. **Votez à l'article 25.** Si la majorité absolue n'est pas atteinte, la passerelle de l'article 25-1 permet dans certains cas un second vote (voir notre guide sur la [passerelle de l'article 25-1](https://palier.enys.dev/guides/passerelle-article-25-1)). Les différentes majorités sont rappelées dans notre guide [majorités en assemblée générale](https://palier.enys.dev/guides/majorites-ag-copropriete). 5. **Votez le mode de répartition des coûts**, selon le règlement de copropriété. > Un copropriétaire qui exerce une profession libérale ou reçoit du public dans son lot peut s'inquiéter d'une fermeture de porte. Une jurisprudence a déjà traité de ces situations sous l'angle de l'abus de majorité. Prévoyez des horaires d'ouverture ou une solution adaptée plutôt que d'opposer un refus. ## Au quotidien : qui gère quoi Le syndic exécute les décisions de l'assemblée et gère l'entretien courant du système. En pratique : - **Remise des badges** : à chaque lot, avec un nombre défini (par exemple deux ou trois), et enregistrement du nom et du lot. - **Badge perdu ou volé** : le résident prévient le syndic, qui désactive le badge. Prévoyez un tarif de remplacement voté ou fixé par l'assemblée. - **Déménagement ou vente** : récupération des badges, ou désactivation à la date de départ. - **Locataires** : le propriétaire est responsable de la remise et de la restitution des badges. - **Changement de code** : à prévoir après une intrusion, un départ conflictuel ou un chantier terminé. - **Entreprises de passage** : badges temporaires ou plages horaires pour artisans et agents d'entretien. Selon la nature du système, les journaux d'accès peuvent constituer des données personnelles. Avant d'activer l'historique des passages, demandez au syndic comment sont encadrées la finalité, la durée de conservation et l'information des résidents, en vous appuyant sur les recommandations de la CNIL. ## Sécurité et bon sens - **Ne laissez pas la porte calée.** Une porte de hall maintenue ouverte annule l'intérêt du système. - **Changez les codes périodiquement**, surtout si l'immeuble connaît beaucoup de mouvements. - **Gardez une liste à jour** des badges attribués. - **Vérifiez la fermeture automatique** des portes et le fonctionnement des gâches. - **Pensez aux secours.** Les pompiers et les services d'urgence doivent pouvoir entrer rapidement : renseignez-vous sur les dispositifs adaptés. Ne communiquez pas les codes par message ou sur un document affiché dans le hall. Dans Palier, les annonces s'adressent seulement aux résidents de l'immeuble, ce qui permet de prévenir d'un changement de code sans l'afficher en clair sur la porte ([essai gratuit de 7 jours](https://palier.enys.dev/inscription)). ## Exemple chiffré à adapter Voici un cas fictif d'illustration, sans valeur de référence. Un immeuble de 30 lots remplace son digicode par un contrôle par badge. Le syndic demande trois devis, présente le moins-disant et le mieux-disant à l'assemblée, qui choisit après débat. Le coût total est réparti selon la clé prévue au règlement. Chaque lot reçoit deux badges, un badge supplémentaire ou de remplacement est facturé à son bénéficiaire au tarif voté. Le syndic prévoit la désactivation d'un badge dans les 24 heures après signalement, objectif à écrire dans la décision. ## Erreurs fréquentes - Installer un interphone ou un digicode sans vote, en le passant dans les travaux courants. - Ne pas enregistrer qui détient quel badge, et perdre la maîtrise des accès après quelques années. - Laisser le même code pendant dix ans malgré les départs. - Oublier de prévoir un accès pour les secours et les services de distribution. - Activer des journaux d'accès sans se demander qui les consulte. Pour un incident précis (porte forcée, code diffusé), consultez aussi notre guide sur le [rôle du conseil syndical](https://palier.enys.dev/guides/role-conseil-syndical). ## Questions fréquentes ### Quelle majorité faut-il pour installer un digicode en copropriété ? Selon l'ANIL, l'installation de dispositifs de fermeture de l'immeuble comme l'interphone ou le digicode relève de la majorité de l'article 25 de la loi du 10 juillet 1965. En cas d'échec partiel, l'article 25-1 peut permettre un second vote. ### Que faire si j'ai perdu mon badge d'immeuble ? Prévenez le syndic sans attendre pour faire désactiver le badge. Un nouveau badge est ensuite remis, souvent contre paiement si l'assemblée ou le contrat l'a prévu. ### Qui paie les badges supplémentaires ? Le premier lot de badges est généralement financé par la copropriété lors de l'installation. Les badges supplémentaires ou de remplacement sont fréquemment à la charge du demandeur, selon ce que l'assemblée a décidé. ### À quelle fréquence faut-il changer le code d'un digicode ? Il n'existe pas de règle générale : on change le code après un incident, un départ conflictuel ou une longue période sans modification. Une revue annuelle est un repère raisonnable. ### Un locataire peut-il avoir un badge ? Oui, via son propriétaire ou le syndic. Le propriétaire reste responsable de la restitution à la fin du bail. ## Sources - [Légifrance : loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis](https://www.legifrance.gouv.fr/loda/id/JORFTEXT000000880200) - [ANIL : règles de majorité en assemblée générale de copropriété](https://www.anil.org/majorite-decision-assemblee-generale-copropriete/) - [CNIL (Commission nationale de l'informatique et des libertés)](https://www.cnil.fr/) --- # Fermer une loggia ou installer une véranda en copropriété : les règles URL : https://palier.enys.dev/guides/fermer-loggia-veranda-copropriete Rubrique : Vie de l'immeuble. Auteur : Enys, rédigé à partir des textes officiels. Publié le 2026-10-16, mis à jour le 2026-10-16. > Fermer une loggia ou poser une véranda : accord de l'assemblée générale, aspect extérieur, démarches en mairie, effets sur les charges et la revente. **L'essentiel** - Fermer une loggia ou installer une véranda modifie l'aspect extérieur de l'immeuble et touche souvent une partie commune : il faut l'autorisation de l'assemblée générale, votée à la majorité de l'article 25 de la loi du 10 juillet 1965. - Le règlement de copropriété indique si la loggia ou le balcon est une partie commune, le plus souvent à jouissance privative, ou une partie privative ; même privatif, l'espace reste soumis à la règle sur l'aspect extérieur. - L'accord de l'assemblée ne remplace pas l'autorisation d'urbanisme : selon la surface créée et le plan local d'urbanisme, une déclaration préalable ou un permis de construire peut être exigé. Fermer une loggia ou poser une véranda en copropriété demande presque toujours l'accord de l'assemblée générale, parce que ces travaux modifient l'aspect extérieur de l'immeuble et touchent souvent une partie commune. Selon l'ANIL, l'assemblée peut autoriser un copropriétaire à réaliser, à ses frais, des travaux affectant les parties communes ou l'aspect extérieur, à la majorité de l'article 25 de la loi du 10 juillet 1965, s'ils restent conformes à la destination de l'immeuble. À cela s'ajoute, selon les cas, une autorisation d'urbanisme délivrée par la mairie. *Sources : ANIL, « Copropriété : quels sont vos droits sur vos balcons ou terrasses ? » et « Travaux et majorités » (anil.org). Les seuils d'urbanisme cités plus bas sont à confirmer auprès du service urbanisme de votre mairie ou sur service-public.fr.* ## Première question : la loggia est-elle privative ou commune ? Tout part du règlement de copropriété. Selon l'ANIL, c'est lui qui détermine si un balcon ou une terrasse est une partie commune ou privative. Le plus souvent, il s'agit de parties communes à usage privatif : le copropriétaire en a la jouissance exclusive, mais l'espace appartient à tous. Cela a deux conséquences. - Les murs, dalles et garde-corps (le gros œuvre) sont en général à la charge de l'ensemble des copropriétaires. - Toute transformation qui touche à la structure ou à la façade doit être autorisée. Relisez donc l'état descriptif de division et le règlement, puis demandez conseil au syndic. Une loggia décrite comme « partie privative » n'échappe pas pour autant à la règle sur l'aspect extérieur. ## Trois niveaux d'autorisation | Niveau | Qui décide | Quand | | --- | --- | --- | | Règlement de copropriété | Le texte lui-même | Clauses sur l'aspect extérieur, les façades, les fermetures | | Assemblée générale | Les copropriétaires | Travaux affectant les parties communes ou l'aspect extérieur | | Mairie | Le service urbanisme | Selon l'ampleur des travaux et le plan local d'urbanisme | L'ANIL rappelle aussi que les règles sur l'aspect extérieur des immeubles varient d'une commune à l'autre, et cite l'exemple d'une loggia installée malgré l'accord de la copropriété : il faut se renseigner auprès de la mairie. > Point de vigilance : l'accord de l'assemblée ne remplace pas l'autorisation d'urbanisme, et l'autorisation de la mairie ne remplace pas le vote de la copropriété. Il faut les deux. ## Le vote de l'assemblée, étape par étape 1. **Constituez un dossier clair.** Plans, photos de l'état actuel, nature du vitrage et du châssis, couleur, nom de l'entreprise, assurance décennale. 2. **Rédigez la demande au syndic** avec le descriptif et demandez l'inscription à l'ordre du jour (voir [comment demander une question à l'ordre du jour](https://palier.enys.dev/guides/question-ordre-du-jour-ag)). La résolution doit décrire précisément les travaux, sans formule vague. 3. **Préparez l'assemblée.** Répondez aux craintes : harmonie de façade, étanchéité, poids sur la structure. 4. **Votez.** Selon l'ANIL, la décision d'autoriser des travaux affectant parties communes ou aspect extérieur se prend à la majorité de l'article 25. Les différents seuils sont expliqués dans notre guide sur les [majorités en assemblée générale](https://palier.enys.dev/guides/majorites-ag-copropriete). Si la majorité absolue n'est pas atteinte, la [passerelle de l'article 25-1](https://palier.enys.dev/guides/passerelle-article-25-1) peut ouvrir un second vote dans certains cas. 5. **Faites réaliser les travaux dans le cadre voté**, couleur et dimensions comprises. Des travaux qui s'écartent du vote exposent à une demande de remise en état. ## L'urbanisme : une démarche distincte En règle générale, fermer une loggia ou construire une véranda peut nécessiter une déclaration préalable de travaux, voire un permis de construire si l'emprise ou la surface créée dépasse certains seuils. Ces seuils dépendent de la nature des travaux, de la surface créée et du plan local d'urbanisme. Ne vous fiez pas à un chiffre lu en ligne : demandez au service urbanisme de votre mairie (Lyon, Villeurbanne ou autre) ce qui s'applique à votre cas. En secteur protégé ou à proximité d'un monument historique, l'avis d'un architecte des bâtiments de France peut être requis. ## Ce que cela change pour votre lot et vos charges - **La surface habitable peut évoluer**, avec des effets possibles sur la valeur du lot, la taxe foncière ou la taxe d'aménagement. Interrogez la mairie et le centre des impôts avant de vous engager. - **La répartition des charges** ne change pas automatiquement : demandez au syndic si les tantièmes sont concernés (voir notre guide sur les [tantièmes](https://palier.enys.dev/guides/tantiemes-copropriete)). - **L'assurance** : prévenez votre assureur et celui de la copropriété. - **La revente** : une véranda non autorisée bloque une vente ou entraîne une demande de remise en état. Conservez le procès-verbal d'assemblée et l'autorisation de la mairie. ## Si des voisins ont déjà fermé leur loggia sans autorisation L'assemblée peut décider de régulariser (avec une résolution votée) ou, si le préjudice est établi, le syndic peut demander une remise en état. Une régularisation donne souvent un cadre commun : teinte, matériau, type de fermeture. Une fois ce cadre voté, les demandes suivantes se traitent plus vite. Pour les rendez-vous, convocations et résolutions de ce type, les assemblées suivies sur Palier gardent les décisions accessibles à tous les résidents ([essai gratuit de 7 jours](https://palier.enys.dev/inscription)). ## Erreurs fréquentes - Commencer les travaux avant le vote en pensant régulariser plus tard. - Oublier que la mairie doit aussi autoriser. - Choisir un vitrage ou une teinte qui rompt l'harmonie de la façade. - Ne pas prévoir l'assurance et la responsabilité de l'entreprise. - Ne pas garder de preuve des autorisations pour la revente. ## Questions fréquentes ### Ai-je le droit de fermer mon balcon en copropriété ? Pas librement. Si le balcon est une partie commune à usage privatif, ou si les travaux modifient l'aspect extérieur, l'assemblée générale doit donner son accord. Selon l'ANIL, cet accord se prend à la majorité de l'article 25 de la loi du 10 juillet 1965, à quoi s'ajoute l'urbanisme. ### Faut-il un permis de construire pour une véranda ? Cela dépend de la surface créée et du plan local d'urbanisme : déclaration préalable ou permis de construire selon les cas. Le plus fiable est de poser la question au service urbanisme de votre mairie avant de déposer le moindre dossier. ### Une loggia est-elle une partie privative ou commune ? Cela dépend du règlement de copropriété. Selon l'ANIL, il s'agit le plus souvent de parties communes à usage privatif, avec un gros œuvre à la charge de la copropriété. ### Que risque-t-on en fermant une loggia sans autorisation ? Une demande de remise en état par le syndic, des difficultés à la revente et, selon la commune, une infraction aux règles d'urbanisme. Mieux vaut régulariser par un vote que d'attendre une mise en demeure. ### Peut-on contester le refus de l'assemblée ? Oui, dans les délais prévus par la loi : voir notre guide sur la [contestation du procès-verbal](https://palier.enys.dev/guides/proces-verbal-ag-contestation). Un recours a plus de chances d'aboutir si le refus est manifestement abusif ou irrégulier. ## Sources - [Légifrance : loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis](https://www.legifrance.gouv.fr/loda/id/JORFTEXT000000880200) - [Service-public.gouv.fr : partie commune à jouissance privative](https://www.service-public.gouv.fr/particuliers/vosdroits/F31518) - [Service-public.gouv.fr : travaux du propriétaire occupant d'un appartement en copropriété](https://www.service-public.gouv.fr/particuliers/vosdroits/F31513) - [ANIL : règles de majorité en assemblée générale de copropriété](https://www.anil.org/majorite-decision-assemblee-generale-copropriete/) - [ANIL : travaux en copropriété, de la prise de décision à la réalisation](https://www.anil.org/votre-projet/vous-etes-proprietaire/copropriete/travaux-de-la-prise-de-decision-a-la-realisation/) --- # Fuite dans les parties communes : qui prévenir et qui paie ? URL : https://palier.enys.dev/guides/fuite-parties-communes Rubrique : Vie de l'immeuble. Auteur : Enys, rédigé à partir des textes officiels. Publié le 2026-10-16, mis à jour le 2026-10-16. > Fuite dans les parties communes : prévenez le syndic, puis votre assureur sous 5 jours ouvrés. Le syndicat répond des dommages nés des parties communes. **L'essentiel** - En cas de fuite provenant des parties communes, prévenez le syndic sans attendre et déclarez le sinistre à votre assureur dans le délai prévu par le contrat, qui ne peut être inférieur à cinq jours ouvrés (article L113-2 du code des assurances). - Le syndicat des copropriétaires est responsable des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers ayant leur origine dans les parties communes (article 14 de la loi du 10 juillet 1965), et la réparation de la cause est financée par les charges de tous. - Dans le silence ou la contradiction des titres, les canalisations des équipements communs restent des parties communes même lorsqu'elles traversent un local privatif (article 3 de la loi de 1965). Face à une fuite dont l'origine se trouve dans les parties communes, prévenez sans attendre le syndic (ou le gardien), puis déclarez le sinistre à votre propre assureur dans les cinq jours ouvrés. Le syndicat des copropriétaires est responsable des dommages causés aux copropriétaires et aux tiers qui ont leur origine dans les parties communes, sans préjudice de ses recours : c'est l'article 14 de la loi du 10 juillet 1965. Les réparations de la partie commune elle-même sont payées par tous les copropriétaires, selon leurs charges. ## Les premiers gestes, dans l'ordre 1. **Limiter les dégâts.** Si la fuite vient d'un point d'eau accessible, fermez l'arrivée d'eau. En cas de dégât important, coupez l'électricité pour éviter un court-circuit. La fédération France Assureurs rappelle ces gestes dans sa fiche sur le règlement des dégâts des eaux. 2. **Documenter.** Photographiez les dégâts et, si possible, l'origine visible de l'eau. Notez l'heure et l'étage. Ne jetez rien : l'assureur et l'expert ont besoin d'indices. 3. **Prévenir le syndic.** Par téléphone si c'est urgent, puis par écrit (courriel ou courrier) pour garder une trace datée. 4. **Prévenir l'assureur.** La déclaration doit intervenir dans les cinq jours ouvrés, selon France Assureurs ; l'article L. 113-2 du code des assurances fixe ce minimum légal pour les contrats. 5. **Remplir un constat amiable de dégât des eaux** avec le voisin ou l'occupant concerné : il accélère l'indemnisation, mais il doit être adressé aux assureurs dans le même délai. 6. **Attendre avant de refaire.** Ne remettez pas en état peintures, moquettes ou papiers peints avant le passage de l'expert ou l'accord de votre assureur. > Si le logement d'où vient la fuite est vide ou inaccessible, ou si l'inondation est importante, on peut demander l'intervention des pompiers, indique France Assureurs. Dans tous les cas, prévenez aussi le syndic. ## Qui paie quoi ? Le sujet se règle en deux questions distinctes : qui répare la cause, et qui indemnise les dommages. | Origine de la fuite | Réparation de la cause | Dommages causés aux lots | | --- | --- | --- | | Canalisation collective (colonne d'eau, chute commune), y compris la portion qui traverse un local privatif | Syndicat, charges générales | Responsabilité du syndicat (article 14), prise en charge par son assurance | | Toiture, terrasse commune, étanchéité, façade | Syndicat | Responsabilité du syndicat | | Équipement privatif (joint de baignoire, machine à laver, chauffe-eau, canalisation propre au lot) | Copropriétaire ou occupant | Responsabilité du propriétaire ou de l'occupant, assurance habitation | | Origine inconnue | Recherche de fuite, puis qualification | Gestion par l'assureur compétent selon la convention entre assureurs | Le point qui surprend : l'article 3 de la loi de 1965 range parmi les parties communes, dans le silence ou la contradiction des titres, les éléments d'équipement commun « y compris les parties de canalisations y afférentes qui traversent des locaux privatifs ». Une colonne d'eau qui passe dans votre cuisine reste donc commune. Le règlement de copropriété peut toutefois préciser autrement, d'où l'intérêt de le [lire attentivement](https://palier.enys.dev/guides/lire-reglement-de-copropriete). La convention entre assureurs qui organise les petits sinistres est expliquée dans notre guide sur le [dégât des eaux et la convention IRSI](https://palier.enys.dev/guides/degat-des-eaux-convention-irsi). ## Ce que doit faire le syndic Le syndic est chargé d'administrer l'immeuble, de pourvoir à sa conservation et à son entretien et, en cas d'urgence, de faire procéder de sa propre initiative aux travaux nécessaires à la sauvegarde de l'immeuble (article 18 de la loi de 1965). S'il agit ainsi, il informe les copropriétaires et convoque immédiatement une assemblée générale ; il peut demander une provision plafonnée au tiers du devis estimatif pour ouvrir le chantier (article 37 du décret du 17 mars 1967). Pour les autres cas, la réparation de la partie commune se décide en assemblée : à la majorité de l'article 24 pour les travaux de conservation (II, a), après devis. Les petites réparations d'entretien courant entrent dans le budget prévisionnel : voir le guide sur les [petites réparations des parties communes](https://palier.enys.dev/guides/petites-reparations-parties-communes). ## L'accès aux logements pour réparer Quand la réparation exige d'entrer chez un copropriétaire, l'article 9 de la loi de 1965 prévoit une notification au moins huit jours avant le début des travaux, sauf impératif de sécurité ou de conservation des biens. Il précise aussi qu'un copropriétaire ne peut faire obstacle à l'exécution, même chez lui, de travaux d'intérêt collectif régulièrement décidés, dès lors que l'affectation, la consistance ou la jouissance de ses parties privatives n'en sont pas altérées de manière durable. Les copropriétaires qui subissent un préjudice du fait de ces travaux ont droit à une indemnité à la charge du syndicat, répartie selon la participation de chacun au coût. ## Éviter de perdre du temps : un signalement bien fait La plupart des dégâts s'aggravent par la lenteur du signalement. Un bon signalement contient le lieu exact, une photo, l'heure de constatation et les coordonnées de la personne à joindre. Dans Palier, un habitant signale une fuite en une trentaine de secondes avec une photo, place le repère sur la coupe de l'immeuble, et les voisins touchés peuvent cliquer sur « moi aussi » plutôt que de multiplier les messages. Le plombier reçoit un lien pour intervenir sans créer de compte ([essai gratuit de 7 jours](https://palier.enys.dev/inscription)). ## Questions fréquentes ### Mon voisin du dessus a une fuite, mais le syndic dit que c'est privatif. Que faire ? Demandez au syndic la localisation exacte de l'origine : une canalisation collective qui traverse le logement reste commune. Déclarez en tout cas le sinistre à votre assureur dans les cinq jours ouvrés, qui s'occupera du recours selon l'origine établie. ### Le syndic tarde à agir : que faire ? Relancez par lettre recommandée en décrivant les dégâts et en citant l'article 18 de la loi de 1965. Le conseil syndical, qui contrôle la gestion du syndic (article 21), peut appuyer la demande et faire inscrire la question à l'assemblée. En cas de carence persistante, la responsabilité du syndic peut être engagée. ### L'assurance de l'immeuble couvre-t-elle mes dommages ? Cela dépend de l'origine et des garanties. Le syndicat est tenu de s'assurer contre les risques de responsabilité civile (article 9-1 de la loi de 1965). Les dommages causés par une fuite des parties communes relèvent de cette responsabilité, mais les dommages à vos biens passent d'abord, en pratique, par votre propre assureur selon la convention entre assureurs. ### Faut-il prévenir le syndic avant ou après l'assureur ? Le syndic en premier, car il peut faire stopper la fuite, puis l'assureur dans les cinq jours ouvrés. Gardez une trace écrite des deux démarches. ### Qui paie la recherche de fuite ? Si la fuite est dans une partie commune, la recherche est une dépense du syndicat. Dans le cadre de la convention IRSI, l'assureur gestionnaire peut aussi la prendre en charge dans certaines limites : voir notre guide sur le sujet. ## Sources - [Légifrance : loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis](https://www.legifrance.gouv.fr/loda/id/JORFTEXT000000880200) - [Légifrance : décret n° 67-223 du 17 mars 1967 pris pour l'application de la loi du 10 juillet 1965](https://www.legifrance.gouv.fr/loda/id/LEGITEXT000006061423/) - [Légifrance : article L113-2 du code des assurances (déclaration du sinistre)](https://www.legifrance.gouv.fr/codes/article_lc/LEGIARTI000035731302) - [Service-public.gouv.fr : assurance dégâts des eaux](https://www.service-public.gouv.fr/particuliers/vosdroits/F1352) - [France Assureurs : le règlement d'un dégât des eaux](https://www.franceassureurs.fr/lassurance-protege-finance-et-emploie/lassurance-protege/les-demarches-en-cas-de-sinistre/assurance-habitation-le-reglement-un-degat-des-eaux/) --- # Installer la fibre dans une copropriété : vote, convention et coût URL : https://palier.enys.dev/guides/fibre-optique-copropriete Rubrique : Vie de l'immeuble. Auteur : Enys, rédigé à partir des textes officiels. Publié le 2026-10-16, mis à jour le 2026-10-16. > La fibre dans l'immeuble ne coûte en principe rien à la copropriété : l'AG accepte l'offre d'un opérateur à la majorité de l'article 24 et signe une convention. **L'essentiel** - Pour équiper un immeuble existant en fibre, la copropriété choisit un opérateur d'immeuble, l'assemblée générale accepte sa proposition à la majorité de l'article 24 de la loi du 10 juillet 1965, puis le syndic signe une convention (article L. 33-6 du code des postes et des communications électroniques). - Selon l'Arcep, l'installation dans les parties communes est à la charge de l'opérateur et ne coûte rien à la copropriété, sauf si celle-ci a refusé deux offres consécutives du même opérateur en deux ans. - Tout occupant, locataire ou propriétaire, peut demander le raccordement : le propriétaire ou le syndicat ne peut s'y opposer que pour un motif sérieux et légitime (article 1er de la loi du 2 juillet 1966). Faire installer la fibre optique dans une copropriété ne coûte en principe rien au syndicat : selon l'Arcep, l'opérateur d'immeuble prend en charge le déploiement dans les parties communes des immeubles existants. Il faut en revanche une décision de l'assemblée générale, qui accepte la proposition de l'opérateur à la majorité de l'article 24 de la loi du 10 juillet 1965, puis une convention signée par le syndic. Chaque habitant choisit ensuite librement son fournisseur d'accès. ## Les trois étapes, vue d'ensemble | Étape | Qui agit | Ce qui se passe | | --- | --- | --- | | 1. Trouver l'opérateur d'immeuble | Syndic, conseil syndical, habitants | On identifie l'opérateur qui déploie le secteur, ou on en sollicite un | | 2. Vote et convention | Assemblée générale, puis syndic | L'AG accepte la proposition ; le syndic signe la convention | | 3. Travaux et abonnements | Opérateur d'immeuble, puis fournisseurs d'accès | Pose des lignes dans les parties communes, puis raccordement de chaque logement à la demande | ## Étape 1 : identifier l'opérateur d'immeuble L'opérateur d'immeuble est celui qui installe et gère les lignes dans le bâtiment. Il n'a aucune exclusivité commerciale : une fois le réseau posé, les autres fournisseurs d'accès peuvent proposer leurs offres. Selon l'Arcep, la situation dépend de la zone : - **dans les 106 communes des zones très denses** (Paris, Lyon ou Marseille, par exemple), n'importe quel opérateur peut se porter volontaire pour les immeubles de plus de douze locaux, ou pour ceux raccordés à des égouts visitables ; - **ailleurs**, un seul opérateur déploie en principe tous les immeubles comparables d'une zone. Pour le connaître, consultez l'onglet consacré aux déploiements fibre sur le site « Ma connexion internet » de l'Arcep. Conseil pratique : vérifiez l'adresse de l'immeuble sur ce site avant l'assemblée. Il arrive que l'immeuble soit déjà « raccordable » sans que personne ne l'ait remarqué. ## Étape 2 : le vote en assemblée générale ### L'inscription à l'ordre du jour Lorsqu'un opérateur adresse une proposition au syndic, elle est inscrite de droit à l'ordre du jour de la prochaine assemblée générale (article 24-2 de la loi du 10 juillet 1965). Le guide de l'Arcep sur les immeubles des zones très denses indique que l'assemblée doit se prononcer au plus tard douze mois après la réception de la proposition. Si l'assemblée vient d'avoir lieu, le conseil syndical peut demander au syndic de ne pas attendre : notre guide sur la [demande d'inscription d'une question à l'ordre du jour](https://palier.enys.dev/guides/question-ordre-du-jour-ag) explique la procédure. ### La majorité La décision d'accepter la proposition d'un opérateur se prend à la majorité de l'article 24, c'est-à-dire à la majorité des voix exprimées des copropriétaires présents, représentés ou votant par correspondance. L'assemblée peut aussi, à la même majorité, donner mandat au conseil syndical pour choisir l'opérateur et négocier la convention. Le calcul de cette majorité est détaillé dans notre guide sur les [majorités en assemblée générale](https://palier.enys.dev/guides/majorites-ag-copropriete). **Simple information ou vote ?** Une information du syndic ne suffit pas : la pose de lignes dans les parties communes suppose une décision d'assemblée et une convention. En revanche, une fois l'immeuble équipé, le raccordement d'un logement est une démarche individuelle, sans vote. ### La convention Elle encadre l'installation, la gestion, l'entretien et le remplacement des lignes (article L. 33-6 et articles R. 9-2 à R. 9-4 du code des postes et des communications électroniques). D'après l'Arcep, elle doit notamment prévoir : - un délai de six mois après la signature pour réaliser les travaux, et leurs modalités ; - la date de raccordement de l'immeuble au réseau de la rue ; - les responsabilités de l'opérateur, en particulier en cas de dégradation ; - la propriété du réseau pendant et après la convention ; - la continuité du service en cas de changement d'opérateur d'immeuble. L'Arcep publie une convention type d'une durée de vingt-cinq ans, mais la copropriété reste libre de négocier. Faites notamment préciser le cheminement des câbles, l'emplacement de l'armoire de rue ou du point de mutualisation, et la remise en état des peintures. ### Le coût Hors immeubles neufs, l'opérateur d'immeuble finance le déploiement dans les parties communes, sans facturation à la copropriété. Une exception à connaître : si la copropriété a refusé deux offres consécutives du même opérateur dans un délai de deux ans, l'opérateur peut facturer la prestation en cas de nouvelle demande. > Refuser une offre « parce que ce n'est pas le moment » n'est pas neutre. Au deuxième refus en deux ans, la gratuité peut tomber. ## Étape 3 : travaux puis abonnements L'opérateur d'immeuble installe le point de mutualisation et les lignes jusqu'aux paliers. Selon le guide de l'Arcep pour les zones très denses, il informe ensuite les fournisseurs d'accès, et un délai de prévenance de trois mois s'applique avant toute commercialisation. Chaque habitant souscrit alors l'offre de son choix ; le fournisseur pose un câble du palier jusqu'au logement et une prise optique. La ligne cuivre existante n'est pas supprimée. Prévoyez l'accès des techniciens : clé du local technique, code ou badge temporaire. Notre guide sur la [gestion des accès de l'immeuble](https://palier.enys.dev/guides/gestion-acces-immeuble-badges) donne des repères. Pour annoncer les passages, Palier permet au conseil syndical d'envoyer une annonce aux seuls résidents de l'immeuble et de suivre les signalements si un chantier laisse des dégâts ([essai gratuit de 7 jours](https://palier.enys.dev/inscription)). ## Le droit à la fibre des occupants Tout occupant, locataire ou propriétaire, peut demander le raccordement de son logement. L'article 1er de la loi du 2 juillet 1966 interdit au propriétaire, y compris au syndicat des copropriétaires pour les parties communes, de s'y opposer sans motif sérieux et légitime. Constituent notamment un tel motif : - la décision du propriétaire, dans les six mois suivant la demande, de faire installer la fibre pour l'ensemble des occupants ; - l'existence de lignes en fibre optique qui répondent déjà aux besoins du demandeur. En pratique, un locataire écrit à son propriétaire, de préférence par lettre recommandée, et lui demande de relayer la demande au syndic. L'installation reste à la charge de l'opérateur. ## Quand cela se passe mal - **La copropriété bloque l'accès au point de mutualisation** : l'Arcep indique que l'opérateur doit alors geler la commercialisation, plus aucun abonnement fibre ne pouvant être souscrit dans l'immeuble. - **L'opérateur ne respecte pas la convention** : relisez les clauses de pénalités et de résiliation, puis adressez une mise en demeure. L'Arcep cite une ordonnance du tribunal judiciaire de Paris du 18 avril 2024 qui a condamné Orange à reprendre des branchements qu'il devait entretenir. - **Des câbles pendent dans la cage d'escalier après un raccordement** : photographiez, signalez au syndic, qui se retourne vers l'opérateur d'immeuble responsable du réseau. ## Questions fréquentes ### Quelle majorité pour installer la fibre en copropriété ? La proposition d'un opérateur est acceptée à la majorité de l'article 24 de la loi du 10 juillet 1965, celle des voix exprimées des copropriétaires présents, représentés ou votant par correspondance. Les abstentions ne comptent pas. ### L'installation de la fibre est-elle payante pour la copropriété ? Non en principe, pour un immeuble existant : l'opérateur d'immeuble prend en charge le déploiement. Il peut toutefois facturer si la copropriété a refusé deux de ses offres consécutives en deux ans. ### Le syndic peut-il refuser la fibre ? Le syndic ne décide pas seul : la proposition d'un opérateur est inscrite de droit à l'ordre du jour de l'assemblée. Le syndicat ne peut s'opposer à la demande d'un occupant que pour un motif sérieux et légitime. ### Je suis locataire, comment faire installer la fibre ? Si l'immeuble est déjà équipé, souscrivez directement une offre : le fournisseur raccorde votre logement. Sinon, écrivez à votre propriétaire pour qu'il transmette la demande au syndic, en invoquant votre droit à la fibre. ### Combien de temps faut-il pour fibrer un immeuble ? La convention prévoit en général un délai de six mois après signature pour les travaux, puis, selon le guide de l'Arcep consacré aux zones très denses, un délai de prévenance de trois mois avant que les fournisseurs puissent commercialiser leurs offres. ## Sources - [Arcep : comment installer la fibre dans une copropriété](https://www.arcep.fr/mes-demarches-et-services/consommateurs/fiches-pratiques/comment-installer-la-fibre-dans-une-copropriete.html) - [Arcep : guide sur la fibre optique dans les immeubles des zones très denses](https://www.arcep.fr/uploads/tx_gspublication/guide-fibre-optique-immeubles-ztd_mars2019.pdf) --- # Interphone, digicode, vidéophone : installer ou changer en copropriété URL : https://palier.enys.dev/guides/interphone-digicode-copropriete Rubrique : Vie de l'immeuble. Auteur : Enys, rédigé à partir des textes officiels. Publié le 2026-10-16, mis à jour le 2026-10-16. > Installer un interphone ou un digicode se vote à l'article 25. Choix de la technologie, résolution, accès de La Poste et des secours, pannes. **L'essentiel** - L'installation d'un interphone, d'un vidéophone ou d'un digicode est un dispositif de fermeture de l'immeuble qui se vote, selon l'ANIL, à la majorité de l'article 25 de la loi du 10 juillet 1965, avec un second vote possible à l'article 24 si un tiers des voix est atteint. - Les propriétaires d'immeubles d'habitation doivent s'assurer que la police, la gendarmerie et les services d'incendie et de secours peuvent accéder aux parties communes (article L. 272-1 du code de la sécurité intérieure) ; La Poste utilise le plus souvent le système Vigik. - Avant le vote, comparez les technologies (filaire audio ou vidéo, interphone qui appelle les téléphones), le coût d'achat, l'abonnement éventuel et le contrat de maintenance. Installer ou changer l'interphone, le vidéophone ou le digicode d'une copropriété se décide en assemblée générale. Selon l'ANIL, les dispositifs de fermeture de l'immeuble comme l'interphone et le digicode relèvent de la majorité de l'article 25 de la loi du 10 juillet 1965, la majorité des voix de tous les copropriétaires. Le projet doit aussi prévoir l'accès des services : les propriétaires d'immeubles d'habitation doivent s'assurer que la police, la gendarmerie et les secours peuvent entrer dans les parties communes (article L. 272-1 du code de la sécurité intérieure). ## Choisir la technologie avant de voter Le premier travail du conseil syndical est de comparer des solutions qui ne se valent pas selon l'immeuble. | Système | Principe | Atouts | Points d'attention | | --- | --- | --- | --- | | Interphone audio filaire | Platine à l'entrée, combiné dans chaque logement | Simple, sans abonnement | Câblage à reprendre si l'installation est ancienne | | Vidéophone filaire | Écran dans chaque logement | Le résident voit qui sonne | Coût par logement plus élevé, travaux dans les lots | | Interphone qui appelle les téléphones | La platine appelle un mobile ou un fixe | Pas de câblage dans les logements, réponse à distance | Abonnement mensuel, dépendance au réseau | | Digicode seul | Code à saisir pour ouvrir | Peu coûteux | Code qui circule, aucun filtrage des visiteurs | | Lecteur de badges | Badge personnel désactivable | Bonne maîtrise des accès | Gestion des badges dans la durée | Beaucoup d'immeubles combinent un interphone ou un vidéophone pour les visiteurs et des badges pour les résidents. La gestion quotidienne des badges et des codes est détaillée dans notre guide sur les [digicodes, badges et clés](https://palier.enys.dev/guides/gestion-acces-immeuble-badges) : nous nous concentrons ici sur le projet d'installation et sur les services extérieurs. > Pour un interphone qui appelle les téléphones, demandez qui est titulaire de l'abonnement, sa durée d'engagement, et ce qui se passe si l'opérateur réseau change de technologie. Une platine bon marché avec un abonnement long peut coûter plus cher sur dix ans qu'un système filaire. ## Monter le projet, étape par étape 1. **Faites un état des lieux.** Âge de l'installation, pannes récentes, plaintes des habitants (sonnette qui ne fonctionne pas au 5e, son inaudible), présence ou non d'un câblage exploitable. 2. **Rédigez un cahier des charges commun** : nombre de logements, nombre d'entrées, audio ou vidéo, ouverture à distance, compatibilité avec les badges, accès des services. 3. **Demandez au moins trois devis comparables**, avec matériel, pose, câblage, abonnement éventuel et contrat de maintenance. Faites préciser si le matériel est vendu ou loué. 4. **Faites inscrire la résolution** à l'ordre du jour. Le conseil syndical ou tout copropriétaire peut le demander : voir notre guide pour [faire inscrire une question à l'ordre du jour](https://palier.enys.dev/guides/question-ordre-du-jour-ag). 5. **Votez à l'article 25.** Si la majorité de tous les copropriétaires n'est pas atteinte mais que le projet réunit au moins un tiers des voix, un second vote à la majorité de l'article 24 peut avoir lieu immédiatement : c'est la [passerelle de l'article 25-1](https://palier.enys.dev/guides/passerelle-article-25-1). 6. **Votez dans la même résolution** l'entreprise retenue, le montant maximal, la clé de répartition, le calendrier des appels de fonds et le nombre de badges ou de codes remis par logement. Le remplacement à l'identique d'un équipement usé peut relever d'une majorité plus simple que l'installation d'un équipement nouveau : l'ANIL range dans l'article 24 le remplacement d'un équipement vétuste par un équipement de même type. Faites qualifier précisément le projet par le syndic, car une résolution votée à la mauvaise majorité peut être contestée. Les seuils sont rappelés dans notre guide sur les [majorités en assemblée générale](https://palier.enys.dev/guides/majorites-ag-copropriete). Les modalités d'ouverture des portes, par exemple une fermeture permanente qui gênerait un cabinet médical ou un commerce autorisé par le règlement, peuvent obéir à des règles plus strictes. Prévoyez des horaires d'ouverture ou un accès adapté pour les activités autorisées dans l'immeuble. ## L'accès des services extérieurs - **Police, gendarmerie, pompiers, secours.** L'article L. 272-1 du code de la sécurité intérieure prévoit que les propriétaires ou exploitants d'immeubles d'habitation s'assurent que la police et la gendarmerie nationales, ainsi que les services d'incendie et de secours, sont en mesure d'accéder aux parties communes. Ils peuvent aussi accorder une autorisation permanente à la police municipale. Le Conseil constitutionnel a validé ce texte le 14 septembre 2023, en précisant que cet accès ne vaut que pour les actes que la loi autorise. Demandez à l'installateur quelle solution est prévue pour les secours. - **La Poste et les distributeurs de presse.** Le système Vigik, mis en place à l'initiative de La Poste, permet aux agents habilités d'ouvrir les portes équipées sans code. Un nouveau dispositif doit donc être compatible, ou prévoir un autre accès. - **Aides à domicile, soignants, livreurs.** C'est au résident de leur donner un moyen d'accès (badge nominatif, ouverture à distance). Évitez de diffuser le code général. ## Pannes et entretien Une platine hors service ou une gâche qui ne ferme plus exposent l'immeuble. Le syndic fait intervenir l'installateur, souvent dans le cadre d'un contrat de maintenance. Une réparation simple relève des [petites réparations des parties communes](https://palier.enys.dev/guides/petites-reparations-parties-communes), sans attendre l'assemblée. Pour le poste situé dans votre logement (combiné ou écran), lisez le règlement et la résolution qui a voté l'installation : selon les cas, il fait partie de l'installation collective ou il est à la charge de chaque lot. Un appareil abîmé par un occupant reste en général à sa charge. Pour les bailleurs, la liste des charges récupérables du décret du 26 août 1987, telle que la présente service-public.fr, ne mentionne pas l'interphone en tant que tel : vérifiez avant de refacturer son entretien au locataire. Exemple chiffré, fictif. Une copropriété de 16 lots à Villeurbanne remplace un interphone audio de 1985 par un vidéophone filaire. Le devis retenu s'élève à 9 600 € TTC, réparti selon les charges générales : un lot de 60/1000 paie 576 €. Le contrat de maintenance, 480 € par an, entre au budget. Quand une platine tombe en panne, les mêmes appels arrivent chez le syndic de tous les étages. Dans Palier, un habitant signale la panne, les autres cliquent sur « moi aussi » au lieu de rappeler, et le conseil syndical suit l'intervention jusqu'à la remise en service ([essai gratuit de 7 jours](https://palier.enys.dev/inscription)). ## Questions fréquentes ### Quelle majorité pour changer l'interphone de l'immeuble ? Selon l'ANIL, l'installation d'un interphone ou d'un digicode relève de l'article 25 de la loi du 10 juillet 1965. Le remplacement à l'identique d'un équipement usé peut relever de l'article 24. Faites préciser la qualification par le syndic avant de rédiger la résolution. ### Un copropriétaire peut-il installer un vidéophone à ses frais ? Il peut remplacer le poste de son logement s'il reste compatible avec l'installation collective et si le règlement le permet. Toute intervention sur la platine ou le câblage commun suppose l'accord du syndic, et une modification de l'installation collective une décision d'assemblée. ### Comment le facteur entre-t-il dans un immeuble à digicode ? Le plus souvent grâce au système Vigik, mis en place à l'initiative de La Poste, qui permet aux agents habilités d'ouvrir les portes compatibles. Vérifiez cette compatibilité lors de tout changement de dispositif. ### Les pompiers peuvent-ils entrer dans l'immeuble fermé ? Les propriétaires d'immeubles d'habitation doivent s'assurer que les services d'incendie et de secours, comme la police et la gendarmerie, peuvent accéder aux parties communes (article L. 272-1 du code de la sécurité intérieure). Demandez à l'installateur la solution prévue. ### Qui paie la réparation de l'interphone en copropriété ? La platine, le câblage et la gâche sont communs : leur réparation est payée par le syndicat. Le poste situé dans un logement dépend du règlement et de la décision d'installation ; une casse due à l'occupant reste à sa charge. ## Sources - [ANIL : règles de majorité en assemblée générale de copropriété](https://www.anil.org/majorite-decision-assemblee-generale-copropriete/) - [Service-public.gouv.fr : règlement de copropriété](https://www.service-public.gouv.fr/particuliers/vosdroits/F2589) - [Service-public.gouv.fr : charges récupérables sur le locataire](https://www.service-public.gouv.fr/particuliers/vosdroits/F947) --- # Local poubelles en copropriété : tri, sortie des bacs et conflits URL : https://palier.enys.dev/guides/local-poubelles-copropriete Rubrique : Vie de l'immeuble. Auteur : Enys, rédigé à partir des textes officiels. Publié le 2026-10-16, mis à jour le 2026-10-16. > Local poubelles : règles d'hygiène du règlement sanitaire, tri des biodéchets depuis 2024, qui sort les bacs et comment régler les conflits entre voisins. **L'essentiel** - Le local à poubelles est une partie commune : son entretien est payé par le syndicat, et son usage est encadré par le règlement de copropriété, le règlement sanitaire départemental et les règles de collecte de la commune. - Depuis le 1er janvier 2024, chaque particulier doit disposer d'une solution de tri à la source de ses biodéchets, que la collectivité organise (compostage partagé en pied d'immeuble, bornes, collecte séparée). - La sortie des bacs est confiée à un gardien, un employé d'immeuble, une société ou des volontaires ; pour les bailleurs, la part récupérable sur les locataires dépend de qui l'assure. Le local à poubelles d'une copropriété est une partie commune : le syndicat paie son entretien, et son usage obéit à trois séries de règles, le règlement de copropriété, le règlement sanitaire départemental et les consignes de collecte de la commune. Depuis le 1er janvier 2024, chaque ménage doit en plus disposer d'une solution de tri de ses biodéchets, organisée par la collectivité. Reste la question pratique qui crée le plus de tensions : qui sort les bacs, et à quelle heure. ## Ce que disent les règles d'hygiène Chaque département a son règlement sanitaire départemental, construit le plus souvent sur un modèle commun. Celui de l'Ardèche, par exemple, prévoit dans son titre consacré aux déchets : - des récipients étanches, munis d'un couvercle, en matériau difficilement inflammable ; - dans les immeubles collectifs, des locaux spéciaux, clos et ventilés, au sol et aux parois imperméables, avec un point d'eau et une évacuation, qui ne communiquent pas directement avec les logements ; - dans les bâtiments anciens, un simple remisage des bacs vides peut être admis, mais jamais dans les accès aux cages d'escalier ; - des récipients accessibles chaque jour aux habitants, par les parties communes ; - une désinfection et une désinsectisation des récipients et des locaux aussi souvent que nécessaire, et au moins une fois par an ; - une sortie des bacs sur la voie publique seulement aux heures fixées par l'autorité municipale. Les numéros d'articles et certaines exigences varient selon les départements : demandez le texte applicable à la mairie ou consultez le site de la préfecture. Dans la métropole de Lyon, les jours et heures de collecte dépendent de la Métropole : renseignez-vous auprès de son service de collecte pour votre adresse. > Les bacs entreposés dans le hall ou au pied de l'escalier, faute de local, posent un problème d'hygiène et de sécurité. C'est un sujet à inscrire à l'assemblée, pas à régler par des mots sur la porte. ## Le tri : ce qui a changé en 2024 Le ministère de la Transition écologique rappelle que, depuis le 1er janvier 2024, tous les particuliers doivent disposer d'une solution pratique de tri à la source de leurs biodéchets, en application du droit européen et de la loi antigaspillage du 10 février 2020. C'est la collectivité qui choisit la solution. En habitat collectif, les plus courantes sont : - le compostage partagé en pied d'immeuble, suivi par un maître-composteur ou une personne formée ; - la collecte séparée, en bornes d'apport volontaire ou en bacs dédiés ; - le lombricomposteur individuel en appartement. Un composteur installé dans la cour ou le jardin de la copropriété suppose une décision de l'assemblée : emplacement, référent, règles d'usage. Le ministère précise que les sites partagés doivent respecter le règlement sanitaire départemental ou les règles communales. Pour le reste (emballages, papiers, verre), les consignes sont celles de la collectivité. Affichez-les dans le local, avec un schéma des bacs : c'est la mesure la plus efficace contre les erreurs de tri. ## Qui sort les bacs ? | Solution | Avantages | Limites | Part récupérable sur le locataire | | --- | --- | --- | --- | | Gardien logé | Régularité, connaissance de l'immeuble | Coût élevé | 75 % s'il assure aussi le ménage, 40 % sinon | | Employé d'immeuble non logé | Coût maîtrisé | Remplacements à organiser | 100 % pour ces tâches | | Société de nettoyage ou de sortie de conteneurs | Simple à mettre en place | Horaires parfois rigides | Selon la liste du décret du 26 août 1987 | | Volontaires à tour de rôle | Gratuit | Fragile, source de conflits | Sans objet | Les pourcentages viennent de la fiche de service-public.fr sur le salaire du gardien, qui applique l'article 2 du décret du 26 août 1987. Le choix entre gardien et prestataire est détaillé dans notre guide [gardien ou société de nettoyage](https://palier.enys.dev/guides/gardien-concierge-copropriete), et la liste des charges refacturables dans le guide sur les [charges récupérables](https://palier.enys.dev/guides/charges-recuperables-locataire). La taxe d'enlèvement des ordures ménagères, elle, est récupérable sur le locataire. ### Le tour de rôle entre voisins Dans les petites copropriétés sans personnel, un planning de volontaires est la solution la plus répandue. Il tient si : - il repose sur le volontariat et non sur une obligation, que l'assemblée aurait du mal à imposer à chacun ; - il est écrit, affiché et partagé, avec les remplacements prévus pendant les vacances ; - une personne référente, souvent un membre du conseil syndical, le met à jour ; - un plan B existe : un prestataire payé si le planning tombe. Exemple. Dans un immeuble de 9 lots à Villeurbanne, quatre habitants volontaires sortent les bacs à tour de rôle, une semaine chacun. Après deux oublis en été, l'assemblée vote un budget de secours : un prestataire est appelé les semaines non couvertes, pour un coût réparti selon les charges générales. ## Les conflits les plus fréquents, et quoi faire - **Bacs qui débordent** : vérifiez avec la collectivité que le nombre et le volume des bacs correspondent au nombre de logements. Une dotation supplémentaire se demande au service de collecte, aux conditions qu'il fixe. - **Encombrants déposés dans le local** : le syndic rappelle par écrit les solutions de la commune (déchèterie, collecte sur rendez-vous). Si l'auteur est identifié, le syndicat peut lui réclamer les frais d'enlèvement. - **Odeurs et nuisibles** : nettoyage plus fréquent, désinfection, porte qui ferme. Notre guide sur les [nuisibles en copropriété](https://palier.enys.dev/guides/nuisibles-copropriete) détaille les traitements. - **Bacs laissés sur le trottoir** : la commune peut le reprocher à la copropriété. Fixez qui les rentre et à quelle heure. - **Vide-ordures** : souvent source d'odeurs et de blattes. Selon l'ANIL, sa suppression pour raison d'hygiène se vote à la majorité de l'article 24. - **Porte ou serrure cassée** : c'est une [petite réparation des parties communes](https://palier.enys.dev/guides/petites-reparations-parties-communes), que le syndic peut traiter sans attendre l'assemblée. Quand un bac est cassé ou que des encombrants s'accumulent, le plus utile est un signalement daté avec photo, plutôt qu'un message dans le hall. Dans Palier, l'habitant signale depuis son téléphone, le conseil syndical suit l'intervention, et une annonce peut rappeler les jours de collecte aux seuls résidents ([essai gratuit de 7 jours](https://palier.enys.dev/inscription)). Si le conflit oppose deux voisins de manière durable, voir aussi le rôle du [conseil syndical](https://palier.enys.dev/guides/role-conseil-syndical), qui fait souvent office de médiateur informel. ## Questions fréquentes ### Qui doit sortir les poubelles dans une copropriété ? Aucune règle générale ne désigne une personne. C'est le gardien, un employé d'immeuble ou une société si la copropriété en emploie ; sinon, des volontaires organisés par le conseil syndical. Le règlement de copropriété ou une décision d'assemblée peut fixer l'organisation. ### Qui paie le nettoyage du local à poubelles ? Le syndicat des copropriétaires, car c'est une partie commune. Pour les bailleurs, les frais d'entretien des parties communes et les produits de désinfection figurent parmi les charges récupérables sur les locataires, selon la liste du décret du 26 août 1987. ### Le tri des biodéchets est-il obligatoire en copropriété ? Depuis le 1er janvier 2024, chaque particulier doit disposer d'une solution de tri à la source de ses biodéchets, organisée par sa collectivité. En immeuble, cela prend la forme d'un compostage partagé, de bornes ou d'une collecte séparée. Renseignez-vous auprès de votre commune ou de votre métropole. ### Peut-on obliger les copropriétaires à sortir les poubelles à tour de rôle ? C'est délicat : un tour de rôle fonctionne sur la base du volontariat. Si personne ne s'en charge, l'assemblée peut voter le recours à un prestataire, dont le coût est réparti selon les charges générales. ### Que faire si un voisin dépose ses encombrants dans le local ? Signalez-le au syndic avec une photo. Il rappelle les règles de la commune par écrit et, si l'auteur est identifié, le syndicat peut lui réclamer les frais d'enlèvement. ## Sources - [Ministère de la Transition écologique : biodéchets](https://www.ecologie.gouv.fr/politiques-publiques/biodechets) - [Service-public.gouv.fr : charges récupérables sur le locataire](https://www.service-public.gouv.fr/particuliers/vosdroits/F947) - [Service-public.gouv.fr : salaire du gardien et charges locatives](https://www.service-public.gouv.fr/particuliers/vosdroits/F2122) --- # Local vélos et poussettes en copropriété : créer et faire respecter URL : https://palier.enys.dev/guides/local-velos-copropriete Rubrique : Vie de l'immeuble. Auteur : Enys, rédigé à partir des textes officiels. Publié le 2026-10-16, mis à jour le 2026-10-16. > Créer un local vélos ou poussettes : majorité à réunir, règles d'usage, répartition des places et conduite à tenir face aux vélos qui encombrent. **L'essentiel** - Créer un local vélos ou poussettes dans une partie commune suppose un vote de l'assemblée générale : selon l'ANIL, les travaux de transformation, d'addition ou d'amélioration relèvent de la majorité de l'article 25 de la loi du 10 juillet 1965. - Si le projet n'obtient pas la majorité absolue mais recueille au moins un tiers des voix de tous les copropriétaires, la passerelle de l'article 25-1 permet un second vote immédiat à la majorité de l'article 24. - Les règles d'usage du local, comme les bénéficiaires, le nombre de places par lot ou le sort des vélos abandonnés, se votent de préférence dans une résolution distincte, à la majorité de l'article 26 si elles modifient le règlement de copropriété. Pour créer un local vélos ou poussettes dans une copropriété, il faut un vote de l'assemblée générale, car l'aménagement transforme ou améliore une partie commune. Selon l'ANIL, les travaux de transformation, d'addition ou d'amélioration de l'immeuble se votent à la majorité de l'article 25 de la loi du 10 juillet 1965. Les règles de fonctionnement du local (qui y accède, comment, avec quelle durée de stationnement) se fixent ensuite dans un règlement d'usage. *Source : ANIL, pages « Règles de majorité en AG de copropriété » et « Travaux et majorités » (anil.org). Le droit de la copropriété évolue : confirmez les seuils sur legifrance.gouv.fr avant de rédiger votre résolution.* ## Pourquoi le sujet revient dans presque toutes les assemblées Un hall encombré de vélos, une poussette qui bloque l'accès à l'ascenseur, une trottinette électrique qui charge dans la cave : ces situations reviennent dans beaucoup d'immeubles lyonnais, surtout depuis que le vélo s'est installé dans les trajets quotidiens à Lyon et Villeurbanne. L'enjeu est double : confort des habitants et sécurité de circulation dans les parties communes. ## Créer le local : les étapes 1. **Repérez l'emplacement.** Ancien local poubelles, partie de cave, cour, rez-de-chaussée peu utilisé. Vérifiez sur le règlement s'il s'agit d'une partie commune générale ou d'un lot privatif. 2. **Faites chiffrer.** Demandez deux ou trois devis au syndic : porte sécurisée, arceaux ou râteliers, éclairage, éventuelle prise électrique. Un ordre de grandeur sérieux vaut mieux qu'un chiffre approximatif. 3. **Faites inscrire la résolution.** Le syndic inscrit à l'ordre du jour les points demandés par un copropriétaire ou le conseil syndical (voir [comment demander une question à l'ordre du jour](https://palier.enys.dev/guides/question-ordre-du-jour-ag)). 4. **Votez à la bonne majorité.** Pour les travaux d'amélioration, l'article 25 s'applique selon l'ANIL. Si la majorité absolue n'est pas atteinte mais qu'un tiers des voix s'est exprimé en faveur, la passerelle de l'article 25-1 peut permettre un second vote (voir notre guide sur la [passerelle de l'article 25-1](https://palier.enys.dev/guides/passerelle-article-25-1)). 5. **Planifiez le financement.** Budget travaux, fonds de travaux ou appel spécifique (voir [le fonds de travaux](https://palier.enys.dev/guides/fonds-de-travaux-copropriete)). 6. **Adoptez les règles d'usage** avant l'ouverture, dans la même assemblée si possible. > Les règles de jouissance et d'usage des parties communes relèvent, selon l'ANIL, de l'article 26 lorsqu'elles modifient le règlement de copropriété. Ne mélangez pas la résolution de travaux et celle du règlement : votez-les séparément. ## Quelles règles d'usage écrire Un bon règlement de local tient sur une page. Il répond aux questions que les voisins se poseront. - **Qui peut l'utiliser.** Copropriétaires et occupants du bâtiment, avec un nombre maximum d'emplacements par lot. - **Ce qui est admis.** Vélos et poussettes en état de rouler ; pas de moto ni de stockage de pneus, cartons ou meubles. - **L'identification.** Étiquette ou numéro de lot sur chaque vélo, pour distinguer un voisin d'un intrus. - **Les batteries.** Recharge interdite si le local n'a pas de dispositif prévu : demandez conseil au syndic et à un professionnel sur la sécurité électrique. - **La responsabilité.** Le local n'est pas un lieu surveillé : chacun attache son vélo et assure ses biens. Le syndicat ne répond pas des vols, sauf faute prouvée. - **Le nettoyage.** Qui passe, à quelle fréquence, et ce qui arrive aux vélos abandonnés. ## Réserver et répartir les places Quand le local est plus petit que la demande, il faut un système équitable. | Méthode | Avantage | Limite | | --- | --- | --- | | Premier arrivé, premier servi | Simple | Favorise les premiers résidents | | Une place par lot | Équitable | Peu adapté aux familles avec plusieurs vélos | | Liste d'attente tenue par le conseil syndical | Équitable et évolutive | Demande un suivi régulier | | Attribution annuelle réexaminée | Évite l'accaparement | Nécessite une communication claire | Quelle que soit la méthode, écrivez-la dans le règlement d'usage. Pour la gestion pratique des demandes, des attributions et des libérations, Palier propose la réservation d'espaces communs : chaque résident demande sa place depuis l'application et le conseil syndical suit les demandes ([essai gratuit de 7 jours](https://palier.enys.dev/inscription)). Un tableur partagé fait aussi l'affaire dans un petit immeuble. ## Poussettes dans le hall : trouver l'équilibre Les poussettes posent un autre problème : on les utilise tous les jours, donc personne ne veut descendre en cave. Un petit espace de stationnement près de l'entrée, sans gêner le passage ni l'évacuation, est souvent la solution. Pour la sécurité incendie et le dégagement des issues, faites-vous confirmer par le syndic ou un professionnel les règles qui s'appliquent à votre immeuble, car elles varient selon le type de bâtiment. ## Faire respecter les règles sans conflit 1. **Rappel amical.** Un mot dans la boîte aux lettres ou une annonce commune. 2. **Rappel écrit par le syndic**, qui fait appliquer le règlement. 3. **Retrait des biens abandonnés** : prévoyez dans le règlement un affichage préalable avec date limite, puis une décision claire sur le sort du vélo. Évitez d'agir sans cette procédure. 4. **Sanction par l'assemblée** en cas de récidive grave : le syndic peut saisir le tribunal judiciaire si le règlement est bafoué. Gardez une trace : date, photo, message envoyé. Notre guide sur le [rôle du conseil syndical](https://palier.enys.dev/guides/role-conseil-syndical) détaille ce qu'il peut faire en pratique. ## Erreurs fréquentes - Aménager le local sans vote, parce que « tout le monde est d'accord ». - Ne pas écrire de règles, et se retrouver avec une cave pleine de vélos sans propriétaire. - Oublier les poussettes et les familles dans le dimensionnement. - Autoriser la recharge de batteries sans réflexion sur la sécurité. ## Questions fréquentes ### Quelle majorité pour créer un local vélos en copropriété ? Selon l'ANIL, les travaux de transformation, d'addition ou d'amélioration de l'immeuble relèvent de la majorité de l'article 25 de la loi du 10 juillet 1965. Si le vote échoue de peu, l'article 25-1 peut permettre un second vote. ### Peut-on laisser un vélo dans le hall d'un immeuble ? Cela dépend du règlement de copropriété, qui interdit souvent d'encombrer les parties communes. Même sans clause explicite, un vélo qui gêne le passage ou l'évacuation peut être retiré après demande du syndic. ### Un copropriétaire peut-il se voir attribuer une place privative dans le local ? Pas automatiquement. Une place réservée à un lot relève d'une décision de l'assemblée et d'un régime d'usage précis. Le plus simple est de prévoir des emplacements nominatifs par le règlement d'usage, sans transférer de propriété. ### Le syndicat est-il responsable en cas de vol de vélo ? En principe, chacun assure ses biens. Le syndicat ne répond que s'il a commis une faute, par exemple en laissant une porte défectueuse non réparée malgré un signalement. ### Peut-on recharger un vélo électrique dans la copropriété ? Cela dépend de l'installation et des décisions de l'assemblée. Demandez l'avis d'un électricien et du syndic avant de brancher un chargeur sur une prise commune. ## Sources - [Légifrance : loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis](https://www.legifrance.gouv.fr/loda/id/JORFTEXT000000880200) - [ANIL : règles de majorité en assemblée générale de copropriété](https://www.anil.org/majorite-decision-assemblee-generale-copropriete/) - [ANIL : règles de majorité pour les travaux en copropriété](https://www.anil.org/parole-expert-logement-copropriete-regles-majorite-travaux/) --- # Location courte durée en copropriété : ce que le règlement interdit URL : https://palier.enys.dev/guides/location-courte-duree-copropriete Rubrique : Vie de l'immeuble. Auteur : Enys, rédigé à partir des textes officiels. Publié le 2026-10-16, mis à jour le 2026-10-16. > Depuis la loi du 19 novembre 2024, le règlement peut interdire les meublés de tourisme dans les résidences secondaires, à la majorité des deux tiers. **L'essentiel** - Depuis la loi n° 2024-1039 du 19 novembre 2024, l'assemblée générale peut modifier le règlement de copropriété pour interdire la location en meublé de tourisme, à la double majorité de l'article 26 de la loi du 10 juillet 1965 : majorité des copropriétaires représentant au moins les deux tiers des voix. - Cette interdiction ne peut viser que les lots d'habitation qui ne sont pas des résidences principales, et seulement dans les copropriétés dont le règlement interdit déjà toute activité commerciale dans les lots non destinés au commerce. - Le copropriétaire qui déclare un meublé de tourisme doit en informer le syndic, qui inscrit un point d'information à l'ordre du jour de la prochaine assemblée générale (article 9-2 de la loi de 1965). Oui, un règlement de copropriété peut interdire la location en meublé de tourisme, mais dans un cadre précis. Depuis la loi n° 2024-1039 du 19 novembre 2024, cette interdiction peut être votée à la majorité de l'article 26 de la loi du 10 juillet 1965 (les deux tiers des voix des copropriétaires), et elle ne peut viser que les lots d'habitation qui sont des résidences secondaires. Un copropriétaire qui loue sa résidence principale quelques semaines par an reste, lui, en dehors de cette interdiction. *Source : l'ANIL, dans son analyse de la loi du 19 novembre 2024 (anil.org). Les textes eux-mêmes figurent sur legifrance.gouv.fr. Cette page est une information générale, pas un conseil juridique.* ## Ce que dit la loi depuis 2024 La loi n° 2024-1039 du 19 novembre 2024, publiée au Journal officiel le 20 novembre 2024, vise à renforcer les outils de régulation des meublés de tourisme à l'échelle locale. Pour la copropriété, elle touche trois points, qui renvoient aux articles 8-1-1, 9-2 et 26 de la loi du 10 juillet 1965. - **Modifier un règlement existant pour interdire les meublés de tourisme.** Cette décision relève de la majorité de l'article 26, soit les deux tiers des voix des membres du syndicat. Avant, il fallait en pratique l'unanimité pour changer la destination des parties privatives. - **Deux conditions cumulatives.** L'interdiction ne peut viser que les lots d'habitation qui sont des résidences secondaires. Et le règlement doit déjà interdire toute activité commerciale dans les lots qui ne sont pas à destination commerciale. - **Mention obligatoire dans les règlements récents.** Les règlements établis depuis le 21 novembre 2024 doivent indiquer expressément si la location en meublé de tourisme est autorisée ou interdite. ## Résidence principale ou secondaire : la différence qui compte La distinction est au cœur du dispositif. Si l'appartement est la résidence principale du propriétaire (celle où il vit une grande partie de l'année), la location touristique de courte durée reste en principe possible, dans la limite prévue par la loi et par les règles locales. Si c'est une résidence secondaire ou un investissement locatif, la copropriété peut voter l'interdiction. | Situation du lot | Interdiction possible par le règlement ? | | --- | --- | | Résidence secondaire, règlement interdisant déjà les activités commerciales | Oui, à la majorité de l'article 26 | | Résidence principale louée quelques semaines par an | Non, en principe | | Lot à destination commerciale (boutique, bureau) | Dépend de la destination fixée par le règlement | | Règlement silencieux ou autorisant l'activité commerciale | À examiner avec le syndic et un juriste avant tout vote | > Point de vigilance : les règles locales s'ajoutent à la copropriété. Une commune peut exiger une déclaration ou un enregistrement du meublé et fixer des plafonds de nuitées. Renseignez-vous auprès de la mairie de Lyon, de Villeurbanne ou de votre commune avant de louer. ## Ce que le copropriétaire doit déclarer au syndic Selon l'ANIL, qui renvoie à l'article 9-2 de la loi de 1965, le copropriétaire qui déclare un meublé de tourisme (ou son locataire, s'il y est autorisé) doit en informer le syndic. Cela vaut aussi pour une résidence principale louée en meublé moins de 120 jours par an. Le syndic inscrit alors un point d'information à l'ordre du jour de la prochaine assemblée générale. Ce point n'est pas un vote : il sert à informer les autres copropriétaires. Il reste utile, car il évite que le sujet surgisse par surprise après des plaintes de voisins. ## Une assemblée peut-elle autoriser la location touristique ? Pas de la même façon. Selon l'ANIL, qui cite la décision du Conseil constitutionnel n° 2014-691, une assemblée générale ne peut pas autoriser un changement d'usage d'un lot en meublé de tourisme. L'autorisation de changement d'usage relève de la commune, pas de la copropriété. Un feu vert de l'assemblée ne remplace donc jamais la démarche en mairie. ## Comment faire voter l'interdiction, pas à pas 1. **Relisez le règlement de copropriété.** Vérifiez la clause d'habitation (bourgeoise, mixte, commerciale) et ce qui est dit des activités commerciales. 2. **Rassemblez des faits.** Nombre de rotations, nuisances signalées, dégradations des parties communes, clés ou codes diffusés. Un registre d'incidents daté pèse bien plus qu'une impression. 3. **Faites inscrire la question à l'ordre du jour.** Un copropriétaire ou le conseil syndical peut demander au syndic d'inscrire une question (voir [comment demander une question à l'ordre du jour](https://palier.enys.dev/guides/question-ordre-du-jour-ag)). 4. **Rédigez la résolution avec soin.** Elle doit viser les seuls lots concernés (résidences secondaires) et préciser qu'il s'agit de la location en meublé de tourisme. 5. **Votez à la double condition de l'article 26.** Les règles de majorité sont détaillées dans notre guide sur les [majorités en assemblée générale](https://palier.enys.dev/guides/majorites-ag-copropriete). 6. **Faites publier la modification.** Un règlement modifié doit suivre les formalités d'opposabilité habituelles ; le syndic ou le notaire vous indiquera lesquelles. ## Si des locations gênent déjà l'immeuble Même sans interdiction votée, des nuisances restent sanctionnables. Un règlement qui impose le respect de la tranquillité, de la destination de l'immeuble et de l'usage des parties communes s'applique à tous. Gardez une trace écrite : date, heure, nature de la gêne. Notre guide sur les [travaux et bruits chez un voisin](https://palier.enys.dev/guides/travaux-bruyants-voisin-copropriete) explique les étapes amiables puis judiciaires, valables aussi pour le bruit de locataires de passage. Côté outil, Palier permet à chaque occupant de signaler un incident en quelques secondes depuis son téléphone, avec une date et un horodatage conservés pour le syndic et le conseil syndical. Vous pouvez en vérifier le fonctionnement avec l'[essai gratuit de 7 jours](https://palier.enys.dev/inscription). Cela ne remplace pas un constat d'huissier, mais cela donne une chronologie claire. ## Erreurs fréquentes - Voter l'interdiction sans avoir vérifié que le règlement interdit déjà les activités commerciales. - Viser tous les lots, y compris les résidences principales, ce qui expose la résolution à la contestation. - Confondre l'accord de la copropriété et l'autorisation de la mairie. - Oublier qu'une décision d'assemblée peut être contestée dans les délais prévus (voir notre guide sur la [contestation du procès-verbal](https://palier.enys.dev/guides/proces-verbal-ag-contestation)). > À noter : ce dispositif est récent. Avant de lancer une procédure, vérifiez sur legifrance.gouv.fr la version en vigueur des textes, ou interrogez l'ADIL de votre département. ## Questions fréquentes ### Peut-on louer son appartement sur Airbnb dans une copropriété ? Cela dépend du règlement de copropriété et de la nature du lot. Pour une résidence principale, la location de courte durée reste en principe possible dans les limites légales et locales. Pour une résidence secondaire, la copropriété peut avoir voté une interdiction depuis la loi du 19 novembre 2024. ### Quelle majorité faut-il pour interdire les meublés de tourisme ? Selon l'ANIL, la majorité de l'article 26 de la loi du 10 juillet 1965, c'est-à-dire les deux tiers des voix des membres du syndicat. L'interdiction ne peut viser que les résidences secondaires, et le règlement doit déjà interdire les activités commerciales dans les lots non commerciaux. ### Dois-je prévenir mon syndic si je loue en courte durée ? Oui. Selon l'ANIL, qui renvoie à l'article 9-2 de la loi de 1965, le copropriétaire qui déclare un meublé de tourisme doit en informer le syndic, y compris pour une résidence principale louée moins de 120 jours par an. Le syndic le signale à l'assemblée suivante. ### L'assemblée générale peut-elle m'autoriser à louer en meublé de tourisme ? Non, pas au sens du changement d'usage. L'ANIL, citant le Conseil constitutionnel, indique qu'une assemblée ne peut pas autoriser ce changement d'usage. La démarche relève de la commune. ### Mon règlement a été rédigé avant 2024 : que faire ? Il n'a pas à être refait automatiquement. Les règlements établis depuis le 21 novembre 2024 doivent dire si la location touristique est autorisée ou interdite ; pour un règlement plus ancien, vous pouvez proposer une modification à l'assemblée selon les règles ci-dessus. ## Sources - [Légifrance : loi n° 2024-1039 du 19 novembre 2024 sur la régulation des meublés de tourisme](https://www.legifrance.gouv.fr/loda/id/JORFTEXT000050612711) - [Légifrance : loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis](https://www.legifrance.gouv.fr/loda/id/JORFTEXT000000880200) --- # Loi Carrez en copropriété : surface, mesure, erreur et recours URL : https://palier.enys.dev/guides/loi-carrez-copropriete Rubrique : Vie de l'immeuble. Auteur : Enys, rédigé à partir des textes officiels. Publié le 2026-10-16, mis à jour le 2026-10-16. > La surface Carrez est obligatoire dans la vente d'un lot et exclut les parties sous 1,80 m. Erreur de plus de 5 % : baisse du prix possible pendant un an. **L'essentiel** - La superficie Carrez est la surface privative d'un lot de copropriété, que l'article 46 de la loi du 10 juillet 1965 impose de mentionner dans toute promesse et tout acte de vente. - Elle compte les planchers des locaux clos et couverts, murs, cloisons, escaliers, gaines et embrasures déduits, et exclut les parties de moins de 1,80 m de hauteur ; caves, garages, parkings et lots de moins de 8 m² n'ont pas à être mesurés. - Si la surface réelle est inférieure de plus d'un vingtième à celle annoncée, l'acquéreur peut obtenir une baisse proportionnelle du prix en agissant dans l'année qui suit l'acte authentique ; en l'absence de toute mention, l'action en nullité doit être engagée au plus tard un mois après l'acte. La superficie Carrez est la surface privative d'un lot de copropriété, que l'article 46 de la loi du 10 juillet 1965 impose d'indiquer dans toute promesse de vente et dans l'acte de vente. Elle compte les planchers des pièces closes et couvertes, sans les murs ni les parties de moins de 1,80 m de hauteur. Si la surface réelle est inférieure de plus de 5 % à celle annoncée, l'acquéreur peut demander une baisse du prix dans un délai d'un an après l'acte authentique. ## Quand la mention Carrez est obligatoire L'article 46 vise « toute promesse unilatérale de vente ou d'achat, tout contrat réalisant ou constatant la vente d'un lot ». Elle s'applique donc à la vente de tout lot de copropriété : appartement, local professionnel, combles aménagés vendus comme lot, maison en copropriété horizontale. Elle ne concerne pas la location, où l'on parle de surface habitable, notion proche mais calculée selon d'autres règles. Ne sont pas concernés, selon la chambre des notaires de Paris : - les caves, garages et emplacements de stationnement ; - les lots ou fractions de lots d'une superficie inférieure à 8 m². Le jour de l'acte authentique, le notaire remet à l'acquéreur un document indiquant la superficie privative et les recours en cas d'inexactitude (Service-public.fr). ## Ce qui compte, ce qui ne compte pas L'article 4-1 du décret du 17 mars 1967 définit la méthode : on mesure la superficie des planchers des locaux clos et couverts, après déduction des surfaces occupées par les murs, cloisons, marches et cages d'escalier, gaines, embrasures de portes et de fenêtres. On ne tient pas compte des parties d'une hauteur inférieure à 1,80 m. | Élément | Compté en Carrez ? | | --- | --- | | Séjour, chambres, cuisine, salle de bains, couloirs | Oui | | Placards et rangements intégrés de 1,80 m de hauteur ou plus | Oui | | Combles aménagés, pour la partie à 1,80 m ou plus sous plafond | Oui | | Murs, cloisons, gaines techniques, marches d'escalier | Non | | Embrasures de portes et de fenêtres | Non | | Balcons, terrasses, loggias ouvertes | Non, car pas clos et couverts | | Cave, garage, parking | Non | | Parties sous pente de moins de 1,80 m | Non | > Une véranda ou une loggia fermée peut entrer dans le calcul si elle est close et couverte, mais un local fermé sans autorisation de l'assemblée pose une autre question, celle de la régularité des travaux. Le guide [fermer une loggia ou créer une véranda](https://palier.enys.dev/guides/fermer-loggia-veranda-copropriete) traite ce point. ## Qui mesure La loi n'impose pas de recourir à un professionnel : le vendeur peut mesurer lui-même. L'ANIL recommande toutefois un mesurage par un professionnel, en pratique un diagnostiqueur ou un géomètre-expert, car c'est le vendeur qui supporte le risque d'erreur. La surface figure dans le dossier de diagnostic technique remis avec la promesse, aux côtés des documents de copropriété décrits dans le guide [vendre son lot en copropriété](https://palier.enys.dev/guides/vendre-lot-copropriete-charges). ## Erreur de superficie : les recours ### La surface réelle est plus petite L'acquéreur peut demander au juge une diminution du prix si la superficie réelle est inférieure de plus d'un vingtième (5 %) à celle exprimée dans l'acte. La baisse est proportionnelle à la moindre mesure, calculée dès le premier mètre carré manquant une fois le seuil franchi. L'action doit être intentée dans un délai d'un an à compter de l'acte authentique (ANIL, chambre des notaires de Paris). Ce délai est court : faites remesurer dès la remise des clés si vous avez un doute. **Exemple chiffré.** Un appartement de la Croix-Rousse est vendu 240 000 € avec une superficie Carrez de 60 m². Un nouveau mesurage donne 56 m². L'écart est de 4 m², soit 6,7 % : le seuil de 5 % est franchi. La baisse de prix est de 240 000 × 4 ÷ 60 = 16 000 €. Si le mesurage avait donné 57,5 m² (écart de 4,2 %), aucune diminution n'aurait été possible au titre de la loi Carrez. ### La surface réelle est plus grande Aucun supplément de prix n'est dû au vendeur. L'article 46 ne joue que dans un sens. ### Aucune surface n'a été indiquée L'absence de toute mention de superficie permet à l'acquéreur de demander la nullité de la promesse ou de l'acte. Mais cette action en nullité doit être exercée au plus tard à l'expiration d'un délai d'un mois à compter de l'acte authentique constatant la réalisation de la vente. Et si l'acte authentique mentionne la superficie, l'acquéreur ne peut plus invoquer son absence dans la promesse. | Situation | Recours | Délai | | --- | --- | --- | | Surface réelle inférieure de plus de 5 % | Diminution proportionnelle du prix | 1 an après l'acte authentique | | Surface réelle inférieure de 5 % ou moins | Pas de recours au titre de la loi Carrez | Sans objet | | Surface réelle supérieure | Aucun supplément de prix | Sans objet | | Aucune superficie mentionnée | Nullité de l'acte | 1 mois après l'acte authentique | ### Et le mesureur ? Si le professionnel s'est trompé, le vendeur qui a dû restituer une partie du prix peut chercher à engager sa responsabilité. La jurisprudence considère en principe que la restitution du prix ne constitue pas, en elle-même, un préjudice que le mesureur doit réparer, mais d'autres préjudices peuvent l'être. C'est un contentieux technique : faites-vous conseiller par un avocat ou par l'ADIL du Rhône avant d'agir. ## Les erreurs fréquentes - **Annoncer la surface au sol au lieu de la surface Carrez**, notamment sous les toits : la différence peut dépasser 10 m² dans un appartement mansardé. - **Reprendre la surface d'un ancien acte** sans vérifier, alors que des travaux ont modifié le lot (cloison abattue, placard créé, combles réunis). - **Compter un balcon ou une terrasse** dans la surface vendue. - **Oublier les lots secondaires** : une chambre de service vendue avec l'appartement doit être mesurée si elle fait au moins 8 m². - **Confondre surface Carrez et tantièmes** : les tantièmes de charges ne se recalculent pas parce qu'une surface a été mal mesurée. Voir le guide sur les [tantièmes](https://palier.enys.dev/guides/tantiemes-copropriete). Pour l'ensemble des documents à contrôler lors d'un achat, consultez la liste pas à pas du guide [acheter un appartement en copropriété](https://palier.enys.dev/guides/acheter-appartement-copropriete-verifications). ## Questions fréquentes ### Quelles surfaces ne sont pas comptées dans la loi Carrez ? Les murs, cloisons, gaines, marches et embrasures, les parties de moins de 1,80 m de hauteur, les balcons, terrasses et loggias ouvertes, ainsi que les caves, garages, parkings et lots de moins de 8 m². ### Quel est le délai pour agir en cas d'erreur de surface Carrez ? Un an à compter de la signature de l'acte authentique pour demander une diminution du prix, si la surface réelle est inférieure de plus de 5 % à celle indiquée. ### Que se passe-t-il si la surface Carrez n'est pas mentionnée dans le compromis ? L'acquéreur peut demander la nullité. Mais si l'acte authentique indique la superficie, il ne peut plus se prévaloir de son absence dans le compromis, et l'action en nullité fondée sur l'absence de mention doit de toute façon être engagée au plus tard un mois après l'acte. ### Le vendeur peut-il mesurer la surface Carrez lui-même ? Oui, la loi ne l'interdit pas. Mais c'est lui qui supporte le risque d'une erreur de plus de 5 % : un mesurage professionnel est recommandé par l'ANIL. ## Sources - [Chambre des notaires de Paris : Vente d'un bien en copropriété et erreur de superficie](https://paris.notaires.fr/fr/actualites/vente-dun-bien-en-copropriete-et-erreur-de-superficie) - [ANIL : Achat d'un logement en copropriété](https://www.anil.org/votre-besoin/gerer-un-bien/copropriete/devenir-proprietaire-achat-dun-logement-en-copropriete/) - [Service-public.fr : Achat d'un logement en copropriété (F37190)](https://www.service-public.gouv.fr/particuliers/vosdroits/F37190) --- # Parties communes ou privatives : comment savoir à qui appartient quoi URL : https://palier.enys.dev/guides/parties-communes-parties-privatives Rubrique : Vie de l'immeuble. Auteur : Enys, rédigé à partir des textes officiels. Publié le 2026-10-16, mis à jour le 2026-10-16. > Le règlement de copropriété tranche d'abord. À défaut, la loi de 1965 présume communs le gros œuvre, le sol et les canalisations collectives. Cas limites en tableau. **L'essentiel** - Une partie privative est réservée à l'usage exclusif d'un copropriétaire (article 2 de la loi du 10 juillet 1965) ; une partie commune est affectée à l'usage ou à l'utilité de tous les copropriétaires ou de plusieurs d'entre eux (article 3). - Le règlement de copropriété et l'état descriptif de division tranchent en premier : la liste de l'article 3 (sol, cours, gros œuvre, équipements communs et canalisations qui traversent les lots) ne joue que dans leur silence ou leur contradiction. - Fenêtres, volets, balcons et portes palières sont des cas limites : leur statut dépend du règlement, et tout travail qui touche la façade demande en pratique l'accord de l'assemblée générale. Pour savoir si un élément de l'immeuble est une partie commune ou une partie privative, lisez d'abord le règlement de copropriété et l'état descriptif de division : ce sont eux qui répartissent les parties de l'immeuble. Si ces documents ne disent rien, ou se contredisent, la loi du 10 juillet 1965 prend le relais. Son article 2 définit les parties privatives comme celles réservées à l'usage exclusif d'un copropriétaire, et son article 3 présume communs le sol, les cours, le gros œuvre, les équipements communs et les canalisations collectives, même quand elles traversent un appartement. ## Les deux définitions de la loi de 1965 L'article 2 de la loi du 10 juillet 1965 pose la règle : « Sont privatives les parties des bâtiments et des terrains réservées à l'usage exclusif d'un copropriétaire déterminé. » Elles sont la propriété exclusive de chaque copropriétaire. L'article 3 définit l'inverse : sont communes les parties des bâtiments et des terrains « affectées à l'usage ou à l'utilité de tous les copropriétaires ou de plusieurs d'entre eux ». Il ajoute une liste d'éléments réputés communs dans le silence ou la contradiction des titres : - le sol, les cours, les parcs et jardins, les voies d'accès ; - le gros œuvre des bâtiments ; - les éléments d'équipement commun, y compris les parties de canalisations qui s'y rattachent et qui traversent des locaux privatifs ; - les coffres, gaines et têtes de cheminées ; - les locaux des services communs ; - les passages et corridors ; - tout élément incorporé dans les parties communes. Le mot qui compte est « réputées » : c'est une présomption. Le règlement peut en décider autrement, par exemple en rendant privatif un bout de couloir qui ne dessert qu'un seul appartement. > L'ordre de lecture est toujours le même : règlement de copropriété, puis état descriptif de division, puis loi. Commencer par la loi conduit souvent à une mauvaise réponse. ## Entre les deux : les catégories intermédiaires Le règlement peut aussi prévoir des parties communes spéciales, qui n'appartiennent qu'à certains copropriétaires (par exemple l'escalier d'un seul bâtiment), et des parties communes à jouissance privative, qui restent à tous mais dont un seul lot a l'usage, comme un jardin en rez-de-chaussée. Service-public.fr cite l'exemple du balcon ou d'une partie de jardin. Ce régime est détaillé dans notre guide sur les [parties communes à jouissance privative](https://palier.enys.dev/guides/parties-communes-jouissance-privative). ## Les cas limites, élément par élément Le tableau ci-dessous donne la solution la plus fréquente, quand le règlement ne dit rien de contraire. Votre règlement peut prévoir autre chose : c'est lui qui s'applique. | Élément | Solution la plus fréquente | Point de vigilance | | --- | --- | --- | | Murs porteurs, dalles, planchers bruts | Communs (gros œuvre) | Percer ou ouvrir un mur porteur demande l'accord de l'assemblée | | Cloisons intérieures non porteuses | Privatives | Vérifiez qu'une cloison n'est pas porteuse avant de l'abattre | | Revêtements de sol, plafonds, peintures intérieures | Privatifs | Un changement de revêtement peut aggraver la transmission du bruit | | Fenêtres et vitrages | Souvent privatifs selon le règlement | Elles participent à l'aspect de la façade : modèle et couleur souvent imposés | | Volets et persiennes | Variable selon le règlement | Même logique d'harmonie de façade | | Balcons | Gros œuvre commun ; souvent partie commune à usage privatif | Selon l'ANIL, l'entretien courant et le revêtement reviennent souvent au copropriétaire, le gros œuvre à tous | | Garde-corps de balcon | Variable | Élément de façade et de sécurité : à vérifier dans le règlement | | Porte palière | Souvent privative | Le règlement impose parfois un modèle ou une couleur côté palier | | Colonnes d'eau et chutes collectives | Communes, même dans un logement | Les branchements propres au lot sont en général privatifs | | Toiture et charpente | Communes | Les combles peuvent être privatifs ou communs selon le règlement | | Cave, parking, box | Généralement des lots ou parties de lots privatifs | Les allées et rampes d'accès restent communes | Pour les canalisations, la frontière se situe en pratique au point de raccordement entre la colonne collective et la partie qui ne dessert que votre logement. C'est l'une des sources de conflit les plus fréquentes après une fuite : notre guide sur les [fuites dans les parties communes](https://palier.enys.dev/guides/fuite-parties-communes) détaille qui paie quoi selon l'origine. ## Pourquoi la qualification change tout Savoir si un élément est commun ou privatif répond à trois questions pratiques. 1. **Qui décide des travaux ?** Sur une partie privative, le copropriétaire agit seul, dans le respect du règlement et sans porter atteinte aux droits des autres. Sur une partie commune, la décision appartient à l'assemblée générale. Et même pour des travaux privatifs, l'accord de l'assemblée est requis dès qu'ils affectent les parties communes ou l'aspect extérieur : voir notre guide sur les [travaux privatifs touchant les parties communes](https://palier.enys.dev/guides/travaux-privatifs-parties-communes). 2. **Qui paie ?** Les dépenses d'une partie commune se répartissent entre copropriétaires selon les clés du règlement ; celles d'une partie privative restent à son propriétaire. Le fonctionnement des clés est expliqué dans le guide sur les [clés de répartition des charges](https://palier.enys.dev/guides/cles-de-repartition-charges). 3. **Qui est responsable d'un dommage ?** Le syndicat des copropriétaires répond des dommages qui ont leur origine dans les parties communes (article 14 de la loi de 1965). Un dommage né d'une partie privative relève de son propriétaire ou de son occupant, et de leur assurance. ## Méthode pour trancher un cas concret 1. **Retrouvez le règlement de copropriété** et l'état descriptif de division à jour, avec leurs modificatifs. Le syndic doit pouvoir les fournir. 2. **Cherchez la liste des parties communes et privatives.** Elle figure en général dans les premiers chapitres. Notre guide pour [lire un règlement de copropriété](https://palier.enys.dev/guides/lire-reglement-de-copropriete) indique où regarder. 3. **Repérez la description de votre lot** dans l'état descriptif : ce qu'il comprend, et la quote-part de parties communes qui lui est attachée. 4. **Si les documents sont muets ou contradictoires**, appliquez la présomption de l'article 3. 5. **Regardez la fonction de l'élément.** Une canalisation qui dessert plusieurs logements, un mur qui porte l'immeuble ou un équipement utilisé par tous a vocation à être commun. 6. **En cas de doute persistant**, demandez une position écrite au syndic, et consultez l'ADIL de votre département, qui renseigne gratuitement. Exemple. À Villeurbanne, un copropriétaire veut remplacer ses fenêtres en bois par du PVC blanc. Le règlement, rédigé en 1962, range les fenêtres dans les parties privatives mais impose « l'harmonie des façades ». Le remplacement est donc à sa charge, mais le changement de matériau et d'aspect doit être soumis à l'assemblée avant la commande. ## Les erreurs fréquentes - **Se fier à l'annonce immobilière** qui parle de « terrasse privative » alors que le règlement la décrit comme partie commune à jouissance privative. - **Croire qu'une canalisation située chez soi est forcément privative.** Une colonne collective reste commune, même dans votre cuisine. - **Ignorer les modificatifs** du règlement : un ancien lot peut avoir été divisé, ou un bout de couloir cédé. - **Confondre usage exclusif et propriété.** Avoir seul la clé d'un local ne prouve pas qu'il est privatif. Quand un problème survient, savoir où il se trouve fait gagner du temps. Dans Palier, l'habitant place son signalement sur la coupe de l'immeuble, ce qui aide le conseil syndical à voir tout de suite s'il s'agit d'une partie commune ([essai gratuit de 7 jours](https://palier.enys.dev/inscription)). ## Questions fréquentes ### Les fenêtres sont-elles des parties communes en copropriété ? Cela dépend du règlement de copropriété. Beaucoup de règlements les classent parmi les parties privatives, mais comme elles participent à l'aspect de la façade, leur remplacement par un modèle différent demande en pratique l'accord de l'assemblée générale. Lisez la clause sur les parties privatives et celle sur l'harmonie de l'immeuble. ### Mon balcon est-il une partie commune ? Le gros œuvre du balcon (la dalle) est en principe commun. Selon l'ANIL, les balcons sont le plus souvent des parties communes à usage privatif : vous seul les utilisez, l'entretien courant et le revêtement sont souvent à votre charge, les réparations du gros œuvre restent à la charge de tous. Le règlement fixe la répartition exacte. ### Qui paie la réparation d'une canalisation qui passe dans mon appartement ? Si c'est une colonne collective qui dessert d'autres logements, elle est réputée commune par l'article 3 de la loi de 1965, sauf disposition contraire du règlement : la réparation est payée par le syndicat. Si c'est un branchement qui ne dessert que votre lot, la réparation est en général à votre charge. ### Le règlement peut-il contredire l'article 3 de la loi de 1965 ? Oui. La liste de l'article 3 ne s'applique que dans le silence ou la contradiction des titres. Le règlement de copropriété peut donc classer comme privatif un élément que la loi présume commun, ou l'inverse. ### Où trouver le règlement de copropriété de mon immeuble ? Demandez-le au syndic, qui le conserve avec ses modificatifs. Un copropriétaire le reçoit normalement lors de l'achat, et un locataire peut en obtenir les extraits qui concernent la jouissance et l'usage des parties privatives et communes. ## Sources - [Service-public.gouv.fr : règlement de copropriété](https://www.service-public.gouv.fr/particuliers/vosdroits/F2589) - [ANIL (ADIL Loire, Haute-Loire) : les parties communes](https://www.anil.org/adil-42-43/guide-numerique-de-la-copropriete/detail/les-parties-communes/) - [ANIL : vos droits sur vos balcons ou terrasses en copropriété](https://www.anil.org/parole-expert-logement-copropriete-droit-balcon-terrasse/) --- # Petites réparations des parties communes : qui décide et qui paie ? URL : https://palier.enys.dev/guides/petites-reparations-parties-communes Rubrique : Vie de l'immeuble. Auteur : Enys, rédigé à partir des textes officiels. Publié le 2026-10-16, mis à jour le 2026-10-16. > Les menues réparations relèvent du budget voté en assemblée : le syndic commande, le conseil contrôle, chacun paie selon ses charges. Seuils et cas d'urgence. **L'essentiel** - Les menues réparations des parties communes sont des travaux de maintenance financés par le budget prévisionnel voté chaque année (article 45 du décret du 17 mars 1967) : le syndic les commande sans vote spécifique. - L'assemblée fixe, à la majorité de l'article 25, le montant des marchés à partir duquel le conseil syndical doit être consulté et celui à partir duquel une mise en concurrence est obligatoire (article 21 de la loi du 10 juillet 1965). - En cas d'urgence, le syndic peut faire réaliser de sa propre initiative les travaux nécessaires à la sauvegarde de l'immeuble, à charge d'en informer les copropriétaires et de convoquer immédiatement une assemblée générale (article 18 de la loi de 1965). Les petites réparations des parties communes (ampoule, serrure, interphone, joint, gouttière) n'exigent pas de vote à chaque fois : elles sont financées par le budget prévisionnel que l'assemblée générale vote chaque année, et c'est le syndic qui fait intervenir l'entreprise. Tous les copropriétaires en supportent le coût selon leurs charges. Dès que la dépense sort de ce cadre ou dépasse le montant fixé par l'assemblée, la règle change. ## Ce que le droit appelle « maintenance » Le décret du 17 mars 1967 donne la définition qui compte. Selon son article 45, les travaux de maintenance sont les travaux d'entretien courant, exécutés en vue de maintenir l'état de l'immeuble ou de prévenir la défaillance d'un élément d'équipement commun. Ils comprennent les menues réparations. Sont aussi assimilés à des travaux de maintenance le remplacement d'éléments d'équipement communs, comme la chaudière ou l'ascenseur, quand le prix en est compris forfaitairement dans le contrat de maintenance, et les vérifications périodiques imposées par la réglementation sur les équipements communs. À l'inverse, l'article 44 du même décret liste les dépenses qui sont hors du budget prévisionnel : travaux de conservation ou d'entretien autres que de maintenance, travaux sur équipements communs autres que de maintenance, travaux d'amélioration, études techniques comme les diagnostics, et plus généralement les travaux qui ne concourent pas à la maintenance et à l'administration des parties communes. La loi du 10 juillet 1965 reprend cette frontière dans son article 14-1 : le budget prévisionnel couvre les dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d'administration des parties communes. L'ANIL donne des exemples concrets : remplacement d'ampoules, petites réparations sur l'ascenseur ou la chaudière sont inclus dans ce budget et ne nécessitent aucun vote individuel. ## Qui décide ? | Situation | Qui décide | Base | | --- | --- | --- | | Menue réparation prévue au budget voté | Le syndic, qui commande l'intervention | Article 18 de la loi de 1965 (administrer, entretenir) | | Dépense au-dessus du seuil de consultation fixé par l'assemblée | Le syndic, après consultation du conseil syndical | Article 21 (seuil voté à l'article 25) | | Dépense au-dessus du seuil de mise en concurrence | Le syndic, après plusieurs devis | Article 21 | | Travaux hors budget (grosse réparation, amélioration) | L'assemblée générale, à la majorité adaptée | Articles 24, 25 ou 26 selon le cas | | Urgence pour la sauvegarde de l'immeuble | Le syndic, de sa propre initiative | Article 18 ; article 37 du décret de 1967 | L'article 21 précise un mécanisme utile : l'assemblée, à la majorité de l'article 25, arrête un montant des marchés et des contrats à partir duquel la consultation du conseil syndical est obligatoire, et, à la même majorité, un montant à partir duquel une mise en concurrence est obligatoire. À titre d'exemple, une assemblée peut décider que toute dépense supérieure à 1 500 € impose de consulter le conseil syndical et que toute dépense supérieure à 3 000 € impose trois devis. Ces chiffres sont libres : c'est l'assemblée qui les fixe. Si la copropriété n'a pas de conseil syndical, la mise en concurrence n'est pas obligatoire (même article). ## Les cas du quotidien - **Une ampoule grillée, une minuterie qui lâche :** maintenance courante, budget voté, commande directe du syndic ou du gardien. - **Une serrure ou une gâche d'interphone :** petite réparation, même régime. Le remplacement complet du système d'interphone est un travail de remise à niveau qui se vote. - **Une fuite sur une colonne d'eau :** commencez par la mise à l'abri, puis lisez le guide sur la [fuite dans les parties communes](https://palier.enys.dev/guides/fuite-parties-communes). Si la réparation est lourde, une assemblée est nécessaire sauf urgence. - **Une porte de hall qui ne ferme plus :** réparation si elle est mineure ; si elle doit être remplacée, c'est une dépense de remplacement d'équipement à voter. - **Une gouttière ou un chéneau :** petite réparation si elle se limite à un raccord ; reprise générale des descentes, travaux de conservation soumis au vote (article 24, II, a). Un critère pratique : si la dépense peut être décrite en une ligne sur une facture et que l'immeuble fonctionne de la même façon avant et après, c'est de la maintenance. Si elle transforme l'équipement, c'est un projet. ## Les travaux urgents L'article 18 de la loi de 1965 autorise le syndic, en cas d'urgence, à faire procéder de sa propre initiative à tous travaux nécessaires à la sauvegarde de l'immeuble. Il doit alors informer les copropriétaires et convoquer immédiatement une assemblée générale. L'article 37 du décret du 17 mars 1967 lui permet, après avis du conseil syndical s'il existe, de demander une provision plafonnée au tiers du montant du devis estimatif pour ouvrir le chantier. Toute nouvelle provision suppose ensuite une décision de l'assemblée. > L'urgence, c'est la sauvegarde de l'immeuble ou la sécurité des occupants, pas la commodité. Un ascenseur en panne depuis une semaine est un problème de contrat d'entretien, pas une raison d'engager une dépense hors budget. ## Comment la dépense se répartit Les dépenses de conservation, d'entretien et d'administration des parties communes sont réparties selon la valeur relative des parties privatives (article 10 de la loi de 1965), donc selon les tantièmes de charges générales. Les services collectifs et éléments d'équipement qui ne profitent qu'à certains lots (ascenseur pour les étages supérieurs, par exemple) se répartissent en fonction de l'utilité objective qu'ils présentent pour chaque lot, selon les clés du règlement. Le [règlement de copropriété](https://palier.enys.dev/guides/lire-reglement-de-copropriete) fixe ces clés. Exemple : une intervention de 480 € sur l'éclairage du hall, répartie selon les charges générales, coûte 24 € à un lot de 50 tantièmes sur 1 000 (480 × 50 / 1 000). ## Garder la trace Chaque réparation doit laisser une trace : date, entreprise, montant, pièce justificative. Elle alimente le [carnet d'entretien](https://palier.enys.dev/guides/carnet-entretien-immeuble) et prépare les comptes. Dans Palier, l'incident garde son fil de l'alerte à la facture : signalement avec photo, choix de l'emplacement sur la coupe de l'immeuble, lien envoyé au prestataire sans qu'il crée de compte, statut visible de tous ([essai gratuit de 7 jours](https://palier.enys.dev/inscription)). Les copropriétaires voient ainsi où va leur argent et le syndic n'est plus interrogé trois fois sur la même panne. ## Questions fréquentes ### Le syndic peut-il engager des réparations sans vote de l'assemblée ? Oui, pour les dépenses courantes de maintenance comprises dans le budget prévisionnel voté, et pour les travaux urgents nécessaires à la sauvegarde de l'immeuble (articles 14-1 et 18 de la loi de 1965). Dans le second cas, il doit informer les copropriétaires et convoquer immédiatement une assemblée. ### Qui paie les petites réparations des parties communes ? Le syndicat, donc l'ensemble des copropriétaires selon leurs charges. Pour un logement loué, une partie de ces dépenses peut être récupérée sur le locataire au titre des charges, dans les limites de la réglementation sur les charges locatives. ### À partir de quel montant faut-il demander plusieurs devis ? Le montant est fixé par l'assemblée générale, à la majorité de l'article 25 (article 21 de la loi de 1965). La loi ne l'impose pas elle-même. Regardez la dernière résolution votée sur ce point ou proposez-en une. ### Un copropriétaire peut-il faire lui-même une petite réparation dans les parties communes ? Non, sans accord du syndic. Même une réparation mineure engage la responsabilité du syndicat et peut poser un problème d'assurance. Signalez plutôt le problème au syndic ou au conseil syndical. ### Que faire si le syndic ne répare pas une petite panne ? Relancez par écrit en citant sa mission d'entretien (article 18 de la loi de 1965). Le conseil syndical, qui contrôle sa gestion, peut inscrire le sujet à l'ordre du jour de l'assemblée ou, en cas de carence prolongée, demander l'examen de la fin du contrat de syndic. ## Sources - [Légifrance : loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis](https://www.legifrance.gouv.fr/loda/id/JORFTEXT000000880200) - [Légifrance : décret n° 67-223 du 17 mars 1967 pris pour l'application de la loi du 10 juillet 1965](https://www.legifrance.gouv.fr/loda/id/LEGITEXT000006061423/) - [Service-public.gouv.fr : budget prévisionnel de la copropriété](https://www.service-public.gouv.fr/particuliers/vosdroits/F20586) - [ANIL : travaux en copropriété, de la prise de décision à la réalisation](https://www.anil.org/votre-projet/vous-etes-proprietaire/copropriete/travaux-de-la-prise-de-decision-a-la-realisation/) --- # Registre national des copropriétés : immatriculation et mise à jour URL : https://palier.enys.dev/guides/registre-national-coproprietes Rubrique : Vie de l'immeuble. Auteur : Enys, rédigé à partir des textes officiels. Publié le 2026-10-16, mis à jour le 2026-10-16. > Toute copropriété d'habitation doit être immatriculée au registre national et mise à jour chaque année, dans les 2 mois suivant l'assemblée des comptes. **L'essentiel** - Tout syndicat de copropriétaires administrant un immeuble à destination totale ou partielle d'habitation doit être immatriculé au registre national des copropriétés (articles L711-1 et suivants du code de la construction et de l'habitation). - L'immatriculation, gratuite, est faite par le syndic, professionnel ou bénévole, qui met ensuite à jour les données financières chaque année dans les deux mois suivant l'assemblée qui a approuvé les comptes. - Une copropriété non immatriculée ou dont les données ne sont pas à jour ne peut pas bénéficier de subventions publiques, et le syndic s'expose, après mise en demeure, à une astreinte plafonnée à 20 euros par lot et par semaine. Toute copropriété qui compte au moins un logement doit être immatriculée au registre national des copropriétés, puis voir ses données mises à jour chaque année. La démarche est gratuite et revient au syndic, professionnel ou bénévole. Le numéro d'immatriculation obtenu doit figurer dans l'acte de vente d'un lot et conditionne l'accès aux subventions publiques. La base légale est le chapitre unique du titre Ier du livre VII du code de la construction et de l'habitation (articles L. 711-1 à L. 711-7). ## Qui est concerné ? L'article L. 711-1 vise les syndicats de copropriétaires qui administrent des immeubles à destination partielle ou totale d'habitation. Un immeuble mixte, avec des commerces ou des bureaux en rez-de-chaussée, est donc concerné. Les dates limites d'immatriculation, échelonnées selon la taille, sont aujourd'hui dépassées : plus de 200 lots au 31 décembre 2016, plus de 50 lots au 31 décembre 2017, les autres au 31 décembre 2018. Les copropriétés créées depuis le 1er janvier 2017 sont immatriculées au moment de la publication de leur règlement de copropriété. ## Qui fait la démarche ? | Situation | Qui immatricule | | --- | --- | | Copropriété gérée par un syndic professionnel | Le syndic | | Syndic bénévole ou syndicat coopératif | Le copropriétaire qui exerce la fonction de syndic | | Immeuble nouvellement mis en copropriété | Le notaire qui publie le règlement et l'état descriptif de division | | Copropriété sans syndic au moment d'une vente | Le notaire, d'office, aux frais du syndic ou du syndicat si le syndic n'est pas rémunéré (article L. 711-5) | | Copropriété sous mandataire ad hoc ou administrateur provisoire | Ce dernier | ## Comment immatriculer, pas à pas Le syndic bénévole procède en ligne, sur le site du registre. Selon la description de l'ANIL : 1. Créer un compte de télédéclarant, avec ses coordonnées (nom, prénom, courriel, téléphone, adresse postale). Un code d'activation est envoyé par courrier postal. 2. Transmettre un document qui prouve la qualité de représentant légal du syndicat : contrat de syndic ou procès-verbal d'assemblée générale qui le désigne. 3. Renseigner le formulaire : identité de la copropriété (nom, adresse, références cadastrales, date du règlement, nombre et nature des lots), éventuelles procédures en cours, données financières, données sur le bâti. 4. Recevoir le numéro d'immatriculation après contrôle de la demande. Les données financières sont celles du dernier exercice clos et approuvé (article R. 711-9 du code de la construction et de l'habitation) : budget prévisionnel, provisions pour travaux, dettes à l'égard des fournisseurs, impayés, nombre de copropriétaires débiteurs au-delà d'un seuil, présence éventuelle d'employés. Pour le bâti, le registre demande le nombre de bâtiments avec leur étiquette énergétique si elle existe, le nombre d'ascenseurs, la période de construction et la nature du chauffage. ## La mise à jour annuelle Une fois l'immatriculation faite, le syndic doit actualiser les informations financières chaque année, dans un délai de deux mois suivant l'assemblée générale qui a approuvé les comptes de l'exercice clos (article R. 711-10). À cette occasion, il met aussi à jour les autres informations qui ont changé, par exemple l'étiquette énergétique après un diagnostic. Autres événements à déclarer : - **fin de mandat du syndic** : information du registre dans le mois (article R. 711-4) ; - **renouvellement du mandat** : information dans le mois suivant la fin du précédent mandat (article R. 711-7) ; - **procédures** : mandataire ad hoc, administration provisoire, arrêté de police des immeubles visé par l'article L. 711-2. > Un syndic qui change doit rattacher son compte à la copropriété en fournissant le numéro d'immatriculation et une pièce prouvant sa qualité de représentant légal. Gardez ce numéro dans vos archives : il vous sera redemandé à chaque vente et à chaque dossier de subvention. ## Ce qui est public et ce qui ne l'est pas Les données d'identification de base de la copropriété sont librement consultables dans l'annuaire du registre ; certaines, comme le nom du syndic et le nombre de lots, sont exclues de la diffusion publique (article R. 711-17). Les données financières et techniques sont réservées aux personnes autorisées : syndic, notaires, services de l'État et collectivités qui conduisent des politiques de l'habitat. ## Les conséquences d'un oubli L'article L. 711-6 prévoit des sanctions précises : - après mise en demeure par lettre recommandée restée sans effet pendant un mois, le teneur du registre peut appliquer une astreinte au syndic, plafonnée à 20 € par lot et par semaine ; le syndic ne peut pas la refacturer aux copropriétaires, sauf s'il n'est pas rémunéré ; - une copropriété non immatriculée, ou dont les données ne sont pas actualisées, ne peut pas bénéficier de subventions publiques ; - à la vente d'un lot, le notaire immatricule d'office si besoin, ce qui retarde l'acte. ## Ce qui va changer Plusieurs articles réglementaires du code (R. 711-8, R. 711-9 et R. 711-16) sont remplacés par des rédactions qui s'appliqueront à compter du 22 février 2027, et un arrêté du 23 juin 2026 a modifié l'arrêté de 2016 sur le traitement des données du registre. Les listes de données à déclarer pourront donc évoluer. Consultez le site du registre avant la prochaine mise à jour. Pour ne rien oublier, le plus simple est d'inscrire la mise à jour dans le calendrier de la copropriété, deux mois après chaque assemblée des comptes. C'est le type d'échéance que Palier rappelle dans le carnet de vie de l'immeuble ([essai gratuit de 7 jours](https://palier.enys.dev/inscription)). Les informations du registre rejoignent aussi le [carnet d'entretien](https://palier.enys.dev/guides/carnet-entretien-immeuble), qui recense le bâti et les contrats. ## Questions fréquentes ### Mon syndic est bénévole : dois-je quand même immatriculer la copropriété ? Oui. L'obligation vise le syndicat de copropriétaires, pas le type de syndic. Le syndic bénévole ou coopératif procède lui-même en ligne. ### L'immatriculation coûte-t-elle quelque chose ? La démarche auprès du registre est gratuite, tout comme la mise à jour annuelle. Un syndic professionnel peut en revanche facturer des honoraires pour l'immatriculation initiale, hors forfait, d'après l'ANIL. Les mises à jour annuelles relèvent de la gestion courante. ### Où trouver le numéro d'immatriculation de ma copropriété ? Il figure sur l'attestation envoyée au syndic lors de l'immatriculation, et il est utilisé dans les actes de vente. Votre syndic ou le registre peuvent vous le communiquer. ### Une copropriété de deux lots doit-elle être immatriculée ? Oui, la règle ne fixe pas de seuil minimal de lots. Les petites copropriétés de moins de dix lots dont le budget prévisionnel est inférieur à 15 000 € sont seulement dispensées de renseigner deux données financières (le montant des impayés et leur nombre), selon l'ANIL. ### Peut-on vendre un lot si la copropriété n'est pas immatriculée ? La vente reste possible, mais l'acte notarié doit mentionner le numéro d'immatriculation. En son absence, le notaire immatricule d'office la copropriété, aux frais du syndic ou, si le syndic n'est pas rémunéré, du syndicat (article L. 711-5). ## Sources - [Légifrance : code de la construction et de l'habitation](https://www.legifrance.gouv.fr/codes/texte_lc/LEGITEXT000006074096/) - [Service-public.gouv.fr : immatriculation des copropriétés](https://www.service-public.gouv.fr/particuliers/vosdroits/F32058) - [Registre national des copropriétés (site officiel)](https://www.registre-coproprietes.gouv.fr/) --- # Règlement de copropriété : ce qu'il contient et comment le lire URL : https://palier.enys.dev/guides/lire-reglement-de-copropriete Rubrique : Vie de l'immeuble. Auteur : Enys, rédigé à partir des textes officiels. Publié le 2026-10-16, mis à jour le 2026-10-16. > Le règlement de copropriété fixe la destination de l'immeuble, la jouissance des parties et les charges. Où le trouver et comment le lire en 5 étapes. **L'essentiel** - Le règlement de copropriété, prévu par l'article 8 de la loi du 10 juillet 1965, détermine la destination des parties privatives et communes, leurs conditions de jouissance, les règles d'administration et la répartition des charges. - Il ne peut imposer que les restrictions justifiées par la destination de l'immeuble, ses caractères ou sa situation, et toute clause contraire aux dispositions impératives de la loi de 1965 est réputée non écrite (article 43). - Sa modification se vote selon son objet : article 24 pour l'adapter aux évolutions des textes, article 26 pour la jouissance, l'usage et l'administration des parties communes, unanimité pour la répartition des charges ou la destination de l'immeuble, sauf exceptions. Le règlement de copropriété est le contrat qui organise la vie de l'immeuble : il détermine la destination des parties privatives et communes, les conditions de jouissance, les règles d'administration et la répartition des charges. L'article 8 de la loi du 10 juillet 1965 en fixe le cadre. Il s'impose à tous les copropriétaires, mais il ne peut jamais restreindre leurs droits au-delà de ce que justifient la destination, les caractères ou la situation de l'immeuble. Pour le lire sans s'y perdre, procédez par questions, pas page après page. ## Ce qu'il contient L'article 8 de la loi de 1965 prévoit un règlement conventionnel de copropriété, incluant ou non l'état descriptif de division. Il comprend en pratique quatre blocs. | Bloc | Ce qu'on y trouve | | --- | --- | | État descriptif de division | La liste des lots (numéro, étage, surface, annexes) et leur désignation | | Destination et jouissance | Usage autorisé des lots (habitation, profession libérale, commerce), droits sur les parties communes et à jouissance privative | | Charges | Les quotes-parts de chaque lot par catégorie de charges, les clés de répartition | | Administration | Fonctionnement de l'assemblée, du syndic, du conseil syndical | Il énumère aussi, s'il y a lieu, les parties communes spéciales et celles à jouissance privative. L'existence de ces dernières est subordonnée à leur mention expresse dans le règlement (article 6-4 de la loi de 1965) : une terrasse ou un jardin à usage exclusif n'a de base légale que si le règlement le dit. L'article 10 impose en outre que le règlement fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chaque catégorie de charges et indique les éléments pris en considération ainsi que la méthode de calcul. Si ces indications manquent, vous êtes en droit de poser la question au syndic. ## Où le trouver ? - chez le syndic, qui doit le détenir dans les archives de la copropriété ; - dans l'acte de vente de votre lot, sous forme de rappel ou d'annexe ; - au service de publicité foncière de la situation de l'immeuble, car le règlement n'est opposable aux acquéreurs qu'à compter de sa publication au fichier immobilier (article 13 de la loi de 1965). ## Le lire en cinq étapes 1. **Repérez votre lot.** Dans l'état descriptif, vérifiez son numéro, sa surface, ses annexes (cave, parking, grenier) et ses tantièmes. Une erreur sur un lot se corrige difficilement plus tard. 2. **Lisez la destination de l'immeuble.** C'est la clause qui décide si vous pouvez exercer une profession libérale, louer à des étudiants ou faire de la location touristique. Pour les règlements établis depuis la loi du 19 novembre 2024, l'article 8-1-1 impose de mentionner de manière explicite l'autorisation ou l'interdiction de location de meublés de tourisme. 3. **Identifiez ce qui est commun, spécial ou à jouissance privative.** Un balcon, une cour, un grenier : le règlement dit qui en a l'usage et qui paie l'entretien. 4. **Étudiez les clés de répartition.** Charges générales, ascenseur, escalier, chauffage, espaces verts : chaque catégorie a sa quote-part. 5. **Notez les règles de vie.** Horaires de bruit, animaux, enseignes, stockage, usage des parties communes. > Pour chaque clause qui vous gêne, demandez-vous : est-elle justifiée par la destination, les caractères ou la situation de l'immeuble ? Sinon elle est contestable (article 8, alinéa 2). ## Ce qui est automatiquement écarté L'article 43 de la loi de 1965 prévoit que toutes les clauses contraires aux dispositions des articles 1er, 1-1, 4, 6 à 37, 41-1 à 42-1 et 46, et à celles du décret prises pour leur application, sont réputées non écrites. Un règlement ancien peut ainsi contenir des clauses sur les majorités, sur le fonctionnement de l'assemblée ou sur le syndic qui ne s'appliquent plus. L'article 24, II, f, permet à l'assemblée, à la majorité de l'article 24, de voter les adaptations du règlement rendues nécessaires par les modifications législatives et réglementaires, avec une publication au droit fixe. Quand un juge répute non écrite une clause relative à la répartition des charges, il procède à une nouvelle répartition, qui prend effet au premier jour de l'exercice comptable suivant la date de la décision définitive. ## Comment le modifier ? | Objet de la modification | Majorité | | --- | --- | | Adaptation aux modifications législatives et réglementaires | Article 24 | | Jouissance, usage et administration des parties communes | Majorité des membres du syndicat représentant au moins les deux tiers des voix (article 26, b) | | Répartition des charges | Unanimité, sauf si elle est rendue nécessaire par des travaux ou actes votés à la majorité exigée (article 11) | | Destination de l'immeuble | Unanimité des voix de tous les copropriétaires (article 26, dernier alinéa) | | Interdire la location en meublé de tourisme, dans les cas prévus | Majorité des membres du syndicat représentant au moins les deux tiers des voix (article 26, d) | L'article 26 rappelle aussi que l'assemblée ne peut, à quelque majorité que ce soit, imposer à un copropriétaire une modification de la destination de ses parties privatives ou des modalités de leur jouissance telles qu'elles résultent du règlement. La répartition des charges peut enfin être contestée en justice : l'article 12 ouvre à chaque propriétaire une action en révision, dans les cinq ans de la publication du règlement, si la part de son lot est supérieure de plus d'un quart à celle qui résulterait d'une répartition conforme à l'article 10. ## Cas fréquent à Lyon Dans un immeuble ancien de la Croix-Rousse ou de la Guillotière, le règlement date parfois du début du XXe siècle, avec des clauses sur la loge du concierge, les cours communes, des passages (traboules) ou des servitudes. Avant de rénover, vérifiez que votre règlement est à jour. Voir notre guide sur les [copropriétés anciennes à Lyon](https://palier.enys.dev/guides/copropriete-lyon-immeubles-anciens), et sur les règles de vie, celui consacré au [bruit, aux animaux et aux terrasses](https://palier.enys.dev/guides/bruit-animaux-reglement-copropriete). À la création d'une copropriété dans Palier, le règlement se traduit en clés de répartition : l'application contrôle que le total des tantièmes est exact et explique ensuite à chaque habitant la part qu'il paie, avec la phrase qui la justifie ([essai gratuit de 7 jours](https://palier.enys.dev/inscription)). ## Questions fréquentes ### Le règlement de copropriété est-il obligatoire ? Dans toute copropriété soumise à la loi de 1965, oui : l'article 8 prévoit un règlement conventionnel qui détermine la destination des parties et les règles d'administration. Le syndicat l'établit et le modifie (article 14). ### Peut-on contester une clause du règlement ? Oui, s'il restreint les droits des copropriétaires sans que cela soit justifié par la destination de l'immeuble, ses caractères ou sa situation (article 8). Les clauses contraires aux règles impératives de la loi sont réputées non écrites (article 43). L'action contre une décision d'assemblée doit être introduite dans les deux mois suivant la notification du procès-verbal (article 42). ### Qui peut modifier le règlement de copropriété ? L'assemblée générale, à la majorité qui dépend de l'objet de la modification (articles 24, 26 ou unanimité). Le syndic ne peut pas le faire seul. ### Le règlement est-il opposable à un acheteur ? Il est opposable aux ayants cause à titre particulier à compter de sa publication au fichier immobilier (article 13). ### Combien de temps pour demander la révision des charges ? L'action en révision de l'article 12 doit être exercée dans les cinq ans de la publication du règlement au fichier immobilier, ou avant l'expiration d'un délai de deux ans à compter de la première mutation à titre onéreux d'un lot intervenue depuis cette publication. ## Sources - [Légifrance : loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis](https://www.legifrance.gouv.fr/loda/id/JORFTEXT000000880200) - [Service-public.gouv.fr : règlement de copropriété](https://www.service-public.gouv.fr/particuliers/vosdroits/F2589) - [ANIL : le règlement de copropriété](https://www.anil.org/votre-projet/vous-etes-proprietaire/copropriete/reglement-de-copropriete/) - [Légifrance : loi n° 2024-1039 du 19 novembre 2024 sur la régulation des meublés de tourisme](https://www.legifrance.gouv.fr/loda/id/JORFTEXT000050612711) --- # Stationnement en copropriété : places, voiture ventouse et recours URL : https://palier.enys.dev/guides/stationnement-parking-copropriete Rubrique : Vie de l'immeuble. Auteur : Enys, rédigé à partir des textes officiels. Publié le 2026-10-16, mis à jour le 2026-10-16. > Places de parking, voiture ventouse, cour encombrée : le règlement fixe les règles, et le syndic peut demander la fourrière à un officier de police judiciaire. **L'essentiel** - En copropriété, le stationnement se règle d'abord par le règlement de copropriété, qui dit si les places sont des lots privatifs, des parties communes à jouissance privative ou des parties communes ouvertes à tous. - Sur un parking privé où le code de la route ne s'applique pas, le maître des lieux (syndic, propriétaire ou locataire de la place) peut demander à un officier de police judiciaire la mise en fourrière d'un véhicule laissé sans droit (article L. 325-12 du code de la route), après une mise en demeure de huit jours si le propriétaire est connu. - Le syndic n'a aucun pouvoir de police : il rappelle le règlement, engage la procédure de fourrière ou, après décision de l'assemblée, une action en justice. En copropriété, le stationnement obéit d'abord au règlement de copropriété : c'est lui qui dit si une place est un lot privatif, une partie commune réservée à un lot ou un espace commun ouvert à tous, et qui fixe les règles d'usage de la cour et du parking. Pour une voiture ventouse ou un véhicule garé sans droit sur un parking privé, le code de la route ne permet pas de verbaliser, mais le maître des lieux peut demander la mise en fourrière à un officier de police judiciaire (article L. 325-12 du code de la route). Le syndic n'a, lui, aucun pouvoir de police. ## À qui appartient la place ? Tout commence par la lecture du règlement et de l'état descriptif de division. Service-public.fr rappelle que le règlement fixe la destination de chaque partie de l'immeuble et peut réglementer l'usage du garage. | Statut de la place | Ce que cela signifie | Qui décide de l'usage | | --- | --- | --- | | Lot privatif (parking, box) | Vous en êtes propriétaire, avec une quote-part de parties communes | Vous, dans le respect du règlement | | Partie commune à jouissance privative | La place appartient à tous, mais son usage est réservé à un lot | Le titulaire, dans les limites du règlement | | Partie commune sans attribution | Places ouvertes aux résidents, souvent premier arrivé, premier servi | L'assemblée générale, par ses décisions et le règlement | | Place louée par le syndicat | Le syndicat loue une partie commune à un résident ou à un tiers | L'assemblée générale, qui fixe les conditions | Les allées, les rampes et les aires de manœuvre restent communes, même dans un parking composé de lots privatifs. Pour les cas ambigus, voir notre guide sur les [parties communes et privatives](https://palier.enys.dev/guides/parties-communes-parties-privatives), et celui sur les [parties communes à jouissance privative](https://palier.enys.dev/guides/parties-communes-jouissance-privative). > Une place « attribuée » par habitude, sans mention au règlement ni décision d'assemblée, ne donne aucun droit. En cas de conflit, c'est l'assemblée qui peut organiser l'attribution, pas le premier occupant. ## Ce que vous pouvez faire de votre place Si la place est un lot privatif, vous pouvez l'utiliser, la louer ou la vendre, sous réserve des clauses du règlement. Celui-ci peut par exemple interdire d'y stocker autre chose qu'un véhicule ou d'y effectuer des réparations mécaniques. Poser un arceau, une barrière individuelle ou fermer la place en box touche souvent le sol ou les murs, qui sont des parties communes, ou l'aspect du parking : il faut alors l'autorisation de l'assemblée. Notre guide sur les [travaux privatifs touchant les parties communes](https://palier.enys.dev/guides/travaux-privatifs-parties-communes) explique la démarche. Pour une prise de recharge, le cadre est particulier : voir le guide sur la [borne de recharge en copropriété](https://palier.enys.dev/guides/borne-recharge-copropriete). ## Voiture ventouse : deux régimes différents ### Sur la voie publique Un véhicule laissé au même endroit de la voie publique plus de sept jours consécutifs est en stationnement abusif (article R. 417-12 du code de la route). Signalez-le à la police municipale ou au commissariat : ce sont eux qui verbalisent et décident de l'enlèvement. ### Sur le parking ou dans la cour de la copropriété Une voie privée fermée à la circulation publique n'est pas soumise au code de la route : la police ne peut pas y verbaliser un stationnement gênant. La loi a prévu une autre voie. L'article L. 325-12 du code de la route permet la mise en fourrière, à la demande du maître des lieux, des véhicules « laissés, sans droit, dans les lieux publics ou privés où ne s'applique pas le code de la route ». Une réponse ministérielle publiée au Journal officiel du 22 novembre 2016 en détaille la procédure : 1. **Le maître des lieux agit.** Ce peut être le syndic pour les parties communes, ou le propriétaire ou le locataire d'une place privative. 2. **Si le propriétaire du véhicule est connu**, il est mis en demeure de retirer son véhicule dans un délai de huit jours à compter de la réception de la mise en demeure. 3. **S'il est inconnu**, la demande adressée à l'officier de police judiciaire est accompagnée d'une demande d'identification du propriétaire. 4. **L'officier de police judiciaire territorialement compétent** décide de l'enlèvement, selon les articles R. 325-47 à R. 325-52 du code de la route. Les frais de fourrière sont ensuite à la charge du propriétaire du véhicule. Service-public.fr détaille les montants maximaux et les délais de récupération. Exemple. Dans une résidence de Villeurbanne, une voiture aux pneus à plat occupe depuis quatre mois une place commune. Le conseil syndical photographie le véhicule à plusieurs dates, le syndic affiche un avis dans le hall, puis, sans réponse, saisit le commissariat avec les photos, l'immatriculation et une demande d'identification. Le véhicule est enlevé quelques semaines plus tard. ## Stationnement gênant dans la cour Voitures garées devant le local à poubelles, devant une porte de cave ou sur l'accès des pompiers : c'est la plainte la plus courante dans les petites copropriétés. - **Relisez le règlement de copropriété** : il interdit souvent le stationnement dans la cour, ou le limite aux arrêts de courte durée. - **Demandez au syndic un rappel écrit**, nominatif si l'auteur est connu, avec copie au bailleur si l'occupant est locataire. - **Matérialisez les interdictions** : marquage au sol, panneau rappelant la clause du règlement. Ces aménagements se votent en assemblée. - **Fermez l'accès si nécessaire.** Selon l'ANIL, l'installation de dispositifs de fermeture de l'immeuble relève de la majorité de l'article 25. Un portail ou une barrière de parking demande donc un vote et des devis. - **Pour un véhicule laissé sans droit**, la procédure de fourrière décrite plus haut s'applique. Gardez en tête la sécurité : un véhicule qui bloque une voie d'accès des secours est un danger, pas une simple gêne. Prévenez le syndic sans attendre. ## Les recours si le conflit dure | Situation | Première démarche | Ensuite | | --- | --- | --- | | Un voisin se gare sur votre place privative | Parler, puis lettre recommandée | Fourrière à votre demande, ou action en justice | | Voiture ventouse sur une place commune | Signalement au syndic avec photos | Demande de fourrière par le syndic | | Stationnement répété contraire au règlement | Rappel écrit du syndic | Action du syndicat après vote de l'assemblée | | Gêne quotidienne entre voisins | Conciliateur de justice, gratuit | Tribunal, avec demande de cessation sous astreinte | Avant de saisir le juge pour un litige de voisinage, une tentative de règlement amiable est en principe obligatoire, par exemple devant un conciliateur de justice. Notre guide sur le [trouble anormal de voisinage](https://palier.enys.dev/guides/trouble-anormal-voisinage-copropriete) détaille la procédure. Pour un dossier de fourrière ou un rappel au règlement, il faut des faits datés. Dans Palier, un habitant signale un véhicule abandonné avec une photo, les voisins confirment, et le conseil syndical dispose d'un historique daté à transmettre au syndic ([essai gratuit de 7 jours](https://palier.enys.dev/inscription)). ## Questions fréquentes ### Peut-on faire enlever une voiture ventouse sur le parking de la copropriété ? Oui. Le syndic, en tant que maître des lieux pour les parties communes, peut demander la mise en fourrière à un officier de police judiciaire (article L. 325-12 du code de la route). Si le propriétaire est connu, il doit d'abord être mis en demeure de retirer son véhicule sous huit jours. ### Un voisin se gare sur ma place de parking, que faire ? Parlez-lui, puis écrivez-lui par lettre recommandée. Si cela continue, vous pouvez, comme maître des lieux de votre place, demander la mise en fourrière du véhicule laissé sans droit, ou saisir le juge après une tentative de conciliation. ### Le syndic peut-il mettre des amendes pour stationnement gênant ? Non. Le syndic n'a pas de pouvoir de police : il ne peut ni verbaliser ni infliger d'amende. Il peut rappeler le règlement, engager une procédure de fourrière et, après décision de l'assemblée, agir en justice au nom du syndicat. ### Puis-je louer ma place de parking à quelqu'un d'extérieur à l'immeuble ? En principe oui si la place est un lot privatif, sauf clause contraire du règlement de copropriété justifiée par la destination de l'immeuble. Vérifiez le règlement et informez le syndic, notamment pour la remise d'un badge ou d'une télécommande. ### Quelle majorité pour installer une barrière de parking ? Selon l'ANIL, les dispositifs de fermeture de l'immeuble relèvent de la majorité de l'article 25 de la loi du 10 juillet 1965, c'est-à-dire la majorité des voix de tous les copropriétaires. Si ce seuil n'est pas atteint mais qu'au moins un tiers des voix est favorable, un second vote est possible. ## Sources - [Service-public.gouv.fr : mise en fourrière du véhicule](https://www.service-public.gouv.fr/particuliers/vosdroits/F34232) - [Service-public.gouv.fr : règlement de copropriété](https://www.service-public.gouv.fr/particuliers/vosdroits/F2589) - [Service-public.gouv.fr : conciliateur de justice](https://www.service-public.gouv.fr/particuliers/vosdroits/F1736) - [ANIL : règles de majorité en assemblée générale de copropriété](https://www.anil.org/majorite-decision-assemblee-generale-copropriete/) --- # Travaux bruyants chez un voisin : horaires, recours, bon voisinage URL : https://palier.enys.dev/guides/travaux-bruyants-voisin-copropriete Rubrique : Vie de l'immeuble. Auteur : Enys, rédigé à partir des textes officiels. Publié le 2026-10-16, mis à jour le 2026-10-16. > Horaires des travaux d'un voisin (exemple du Rhône), loi sur le bruit et recours en copropriété : dialogue, syndic, médiation puis tribunal. **L'essentiel** - Il n'existe pas d'horaire national pour les travaux de bricolage d'un voisin : les plages autorisées sont fixées par arrêté préfectoral ou municipal, et le règlement de copropriété peut être plus strict. - Dans le Rhône, l'arrêté préfectoral autorise les travaux bruyants des particuliers de 8h30 à 12h et de 14h30 à 19h30 les jours ouvrables, de 9h à 12h et de 15h à 19h le samedi, et de 10h à 12h les dimanches et jours fériés. - Même dans ces horaires, un bruit qui porte atteinte à la tranquillité du voisinage par sa durée, sa répétition ou son intensité est interdit par le code de la santé publique, et les recours vont du dialogue et du syndic à la conciliation, puis au tribunal. Il n'existe pas d'horaire national unique pour les travaux d'un voisin : les heures autorisées sont fixées par un arrêté préfectoral ou municipal, et le règlement de copropriété peut être plus strict. Dans le Rhône, l'arrêté préfectoral de lutte contre le bruit autorise les bricolages bruyants des particuliers de 8h30 à 12h et de 14h30 à 19h30 en semaine, de 9h à 12h et de 15h à 19h le samedi, et de 10h à 12h les dimanches et jours fériés. En dehors de ces plages, ou si le bruit est excessif, plusieurs recours existent, du dialogue au tribunal. *Sources : arrêté préfectoral du Rhône relatif à la lutte contre le bruit (article 13, version publiée en 2015, sur rhone.gouv.fr) ; ANIL, fiche sur les nuisances sonores en copropriété (anil.org). Vérifiez que votre commune n'a pas pris un arrêté plus restrictif.* ## Les horaires dans le Rhône L'article 13 de l'arrêté préfectoral du Rhône vise les outils bruyants ou vibrants utilisés occasionnellement par des particuliers : perceuse, raboteuse, scie mécanique, tondeuse, tronçonneuse. | Jour | Plages autorisées | | --- | --- | | Jours ouvrables | 8h30 à 12h et 14h30 à 19h30 | | Samedi | 9h à 12h et 15h à 19h | | Dimanche et jours fériés | 10h à 12h | Trois précisions utiles. - **Un chantier professionnel suit d'autres règles.** Les entreprises relèvent de dispositions propres aux chantiers. Demandez à l'artisan ou au syndic l'arrêté applicable. - **Votre commune peut avoir son propre arrêté.** Lyon, Villeurbanne et d'autres communes publient des informations sur la prévention du bruit : consultez leur site ou la mairie. - **Le règlement de copropriété peut ajouter ses limites.** Beaucoup d'immeubles imposent un affichage préalable des travaux, des horaires réduits ou une interdiction le dimanche. Le règlement s'impose à tous les propriétaires et locataires. ## Ce que dit la loi sur le bruit lui-même Respecter les horaires ne suffit pas toujours. Le code de la santé publique prévoit qu'aucun bruit particulier ne doit, par sa durée, sa répétition ou son intensité, porter atteinte à la tranquillité du voisinage ou à la santé de l'homme. Ce principe figure à l'article R. 1336-5 (la fiche de l'ANIL le cite sous l'ancien numéro R. 1334-31). Il vaut même pour un bruit causé par une personne, une chose ou un animal dont on a la garde. Un bruit de perceuse à 17h un mardi n'est donc pas fautif en soi. Une démolition de cloison étalée sur six semaines, six jours sur sept, peut devenir un trouble de voisinage même dans les horaires. ## Les étapes pour réagir, dans l'ordre 1. **Parlez-en au voisin.** Il ignore peut-être la gêne. Demandez la durée prévue et les jours les plus bruyants, proposez un arrangement (pas de perçage entre 12h et 14h30, par exemple). 2. **Relisez le règlement de copropriété** et, s'il existe, le règlement intérieur. Vous pouvez en demander la consultation au syndic. 3. **Saisissez le syndic.** En cas de non-respect du règlement, le syndic peut écrire au copropriétaire. Un locataire peut passer par le conseil syndical et son propriétaire (selon l'ANIL). 4. **Documentez.** Relevez dates, heures, nature du bruit. Des témoignages de voisins ou un constat d'huissier renforceront un dossier. 5. **Sollicitez une médiation ou une conciliation.** La mairie ou l'ADIL vous orientent. Selon l'ANIL, depuis le 1er janvier 2021, une tentative de médiation ou de conciliation est obligatoire avant la saisine du tribunal pour ces litiges ; à défaut, la demande est irrecevable. 6. **Saisissez le tribunal judiciaire** en dernier recours. Le bruit de comportement peut aussi relever d'une contravention prévue à l'article R. 623-2 du code pénal (tapage), mais le montant et la procédure doivent se vérifier sur legifrance.gouv.fr ou auprès du commissariat. ## Les travaux dans le lot : ce que la copropriété doit savoir Un copropriétaire peut refaire sa salle de bains ou ses sols à ses frais. Mais certains travaux touchent aux parties communes ou à l'aspect extérieur : percement d'un mur porteur, modification de façade, canalisation commune. Selon l'ANIL, l'assemblée peut autoriser un copropriétaire à réaliser, à ses frais, des travaux affectant les parties communes ou l'aspect extérieur, à la majorité de l'article 25 de la loi du 10 juillet 1965, s'ils restent conformes à la destination de l'immeuble. Voir aussi notre guide sur les [majorités en AG](https://palier.enys.dev/guides/majorites-ag-copropriete) et celui sur la [fermeture d'une loggia](https://palier.enys.dev/guides/fermer-loggia-veranda-copropriete). Demandez donc à votre voisin s'il a prévenu le syndic. S'il perce une dalle ou touche à une colonne montante sans autorisation, l'enjeu dépasse le bruit. ## Prévenir plutôt que subir : le bon voisinage en pratique - **Un mot sous la porte ou une annonce.** Dates, horaires, interlocuteur. Les trois quarts des tensions viennent de la surprise. - **Un calendrier partagé.** Palier permet au syndic ou au conseil syndical de publier une annonce de travaux dans l'immeuble, que chacun retrouve sur son téléphone ([essai gratuit de 7 jours](https://palier.enys.dev/inscription)). - **Des horaires raisonnables.** Évitez la pause déjeuner, même si l'arrêté l'autorise techniquement. - **Des protections.** Tapis antibruit sous la scie, pauses planifiées pour les occupants en télétravail ou les nourrissons. - **Des relations avec les voisins de dessous.** Un échange bref avant les travaux vaut mieux qu'un courrier recommandé après. ## Erreurs fréquentes - Appeler la police à la première perceuse, sans avoir tenté le dialogue. - Ne rien noter : sans dates, une plainte reste une impression. - Confondre bruit de chantier professionnel et bricolage de particulier. - Penser que le syndic peut faire cesser seul un bruit autorisé : il fait appliquer le règlement, pas la préférence de chacun. ## Questions fréquentes ### À quelle heure mon voisin peut-il faire des travaux dans le Rhône ? L'arrêté préfectoral du Rhône (article 13) autorise les bricolages bruyants de 8h30 à 12h et de 14h30 à 19h30 en semaine, de 9h à 12h et de 15h à 19h le samedi, et de 10h à 12h les dimanches et jours fériés. Le règlement de copropriété ou un arrêté municipal peut être plus strict. ### Mon voisin fait du bruit en dehors des horaires, que faire ? Rappelez-lui d'abord les horaires par écrit, puis alertez le syndic. Notez les dates et heures. En cas d'échec, médiation ou conciliation, puis tribunal judiciaire. Si le bruit est nocturne, il peut relever du tapage. ### Le syndic peut-il interdire des travaux à un copropriétaire ? Pas les travaux dans son lot qui respectent le règlement. En revanche, tout travail touchant les parties communes ou l'aspect extérieur demande l'accord de l'assemblée générale, et le syndic peut réagir à des travaux non autorisés. ### Faut-il tenter un accord amiable avant d'aller en justice ? Oui. Selon l'ANIL, depuis le 1er janvier 2021, une tentative de médiation ou de conciliation est obligatoire avant la saisine du tribunal pour ces litiges, sous peine d'irrecevabilité. ### Un constat d'huissier est-il utile ? Il fournit une preuve datée et objective, utile devant un tribunal. Avant d'en arriver là, un carnet de dates, des témoignages et des échanges écrits suffisent souvent à ramener le voisin à la raison. ## Sources - [Légifrance : code de la santé publique, articles R1336-4 à R1336-13 (bruits de voisinage)](https://www.legifrance.gouv.fr/codes/section_lc/LEGITEXT000006072665/LEGISCTA000006190342/) - [Légifrance : loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis](https://www.legifrance.gouv.fr/loda/id/JORFTEXT000000880200) --- # Trouble anormal de voisinage en copropriété : que dit la loi, que faire URL : https://palier.enys.dev/guides/trouble-anormal-voisinage-copropriete Rubrique : Vie de l'immeuble. Auteur : Enys, rédigé à partir des textes officiels. Publié le 2026-10-16, mis à jour le 2026-10-16. > Depuis 2024, l'article 1253 du Code civil rend responsable de plein droit l'auteur d'un trouble anormal de voisinage. Démarches amiables, preuves, puis tribunal. **L'essentiel** - Un trouble anormal de voisinage est une nuisance (bruit, odeurs, fumées, vibrations, perte d'ensoleillement) qui dépasse les inconvénients normaux de la vie entre voisins, appréciée selon son intensité, sa durée, sa répétition et le contexte. - Depuis la loi n° 2024-346 du 15 avril 2024, l'article 1253 du Code civil rend l'auteur du trouble responsable de plein droit, sans faute à prouver, avec une exception pour les activités antérieures et conformes à la réglementation. - Avant de saisir le juge, une tentative de résolution amiable est obligatoire pour les troubles anormaux de voisinage (article 750-1 du code de procédure civile), par exemple devant un conciliateur de justice, gratuit. Un trouble anormal de voisinage est une nuisance qui dépasse ce que l'on doit normalement supporter quand on vit à côté des autres : bruit répété la nuit, odeurs persistantes, fumées, vibrations, vue ou lumière supprimées. Depuis la loi n° 2024-346 du 15 avril 2024, la règle est inscrite à l'article 1253 du Code civil : celui qui est à l'origine du trouble est responsable de plein droit du dommage, sans que la victime ait à prouver une faute. En copropriété, ce régime s'ajoute au règlement de copropriété, et toute action en justice doit être précédée d'une tentative de règlement amiable. ## Ce qui a changé en 2024 Pendant des décennies, le trouble anormal de voisinage était une construction des juges, sans texte. La loi du 15 avril 2024 « visant à adapter le droit de la responsabilité civile aux enjeux actuels » l'a fait entrer dans le Code civil. L'article 1253 prévoit que le propriétaire, le locataire, l'occupant sans titre, le bénéficiaire d'un titre l'autorisant à occuper ou exploiter un fonds, le maître d'ouvrage ou celui qui en exerce les pouvoirs, qui est à l'origine d'un trouble excédant les inconvénients normaux de voisinage, est responsable de plein droit du dommage qui en résulte. Deux conséquences pratiques : - **Pas de faute à démontrer.** Un voisin peut être responsable même s'il respecte les horaires et les règles, dès lors que la nuisance est anormale. - **Une exception d'antériorité.** La responsabilité n'est pas engagée lorsque le trouble provient d'activités qui existaient avant que la victime n'acquière ou n'occupe son logement, à condition qu'elles soient conformes aux lois et règlements et qu'elles se soient poursuivies dans les mêmes conditions, ou dans des conditions qui n'ont pas aggravé le trouble. Cette règle figurait auparavant dans le code de la construction et de l'habitation. > L'antériorité protège une activité, pas une personne. Un bar installé au rez-de-chaussée avant votre arrivée peut l'invoquer ; un voisin qui se met à bricoler tous les soirs ne le peut pas. ## Qu'est-ce qu'un trouble « anormal » ? Il n'existe pas de liste légale. Selon service-public.fr, les juges apprécient au cas par cas trois critères : l'intensité, la durée et la répétition, et le contexte (immeuble ancien mal isolé, rue commerçante, quartier résidentiel). Un trouble peut être anormal le jour comme la nuit. | Situation | Plutôt normal | Plutôt anormal | | --- | --- | --- | | Bruits de pas | Vie courante, en journée | Talons ou chocs tous les soirs après 23 h, malgré les demandes | | Musique, fêtes | Un anniversaire occasionnel | Soirées chaque week-end jusqu'au matin | | Odeurs | Cuisine du quotidien | Fumées de barbecue répétées qui envahissent les logements du dessus | | Équipements | Lave-linge en journée | Pompe à chaleur ou climatiseur qui vibre jour et nuit | | Plantations | Haie entretenue | Arbre qui prive durablement un logement de lumière | Pour le bruit, la loi ne fixe pas d'horaires nationaux, sauf le tapage nocturne entre 22 h et 7 h. Les maires et les préfets peuvent prendre des arrêtés, par exemple pour les travaux de bricolage. Les situations propres aux chantiers sont traitées dans notre guide sur les [travaux bruyants d'un voisin](https://palier.enys.dev/guides/travaux-bruyants-voisin-copropriete). ## En copropriété, plusieurs règles se cumulent 1. **L'article 1253 du Code civil**, qui joue entre voisins, copropriétaires ou non. 2. **L'article 9 de la loi du 10 juillet 1965** : chaque copropriétaire use librement de son lot, à condition de ne porter atteinte ni aux droits des autres copropriétaires ni à la destination de l'immeuble. 3. **Le règlement de copropriété**, qui peut encadrer le bruit ou l'usage des balcons. Ce qu'il peut interdire, et ce qu'il ne peut pas, est expliqué dans notre guide sur le [bruit, les animaux et le règlement](https://palier.enys.dev/guides/bruit-animaux-reglement-copropriete). 4. **Le bail**, quand l'auteur est locataire. Service-public.fr rappelle qu'un propriétaire répond des nuisances de son locataire : écrivez aussi au bailleur, qui doit utiliser les droits dont il dispose pour faire cesser le trouble (article 6-1 de la loi du 6 juillet 1989). Si la nuisance vient d'une partie commune (ventilation bruyante, porte de hall qui claque, chaufferie), c'est le syndicat des copropriétaires qui est concerné : il répond des dommages qui ont leur origine dans les parties communes (article 14 de la loi de 1965). Pour faire la différence, voir notre guide sur les [parties communes et privatives](https://palier.enys.dev/guides/parties-communes-parties-privatives). ## Les démarches amiables, dans l'ordre 1. **Parler à la personne.** Beaucoup de voisins ignorent ce que l'on entend chez eux. Proposez une solution concrète (patins sous les chaises, horaires). 2. **Écrire un courrier simple**, daté, qui décrit les faits et ce que vous demandez. 3. **Envoyer une mise en demeure** par lettre recommandée avec accusé de réception. Si l'auteur est locataire, adressez une copie au propriétaire. 4. **Prévenir le syndic** quand le règlement de copropriété est en cause. Il peut rappeler le règlement par écrit et, si le conseil syndical le soutient, l'assemblée peut décider d'agir. Le rôle de chacun est détaillé dans le guide sur le [rôle du conseil syndical](https://palier.enys.dev/guides/role-conseil-syndical). 5. **Saisir un conciliateur de justice.** C'est gratuit. On trouve le plus proche sur conciliateurs.fr, et la demande peut se faire en ligne. Si les parties le souhaitent, il rédige un constat d'accord signé. La médiation, payante, et la procédure participative, avec avocats, sont d'autres voies possibles. Cette étape n'est pas facultative : pour les actions relatives à un trouble anormal de voisinage, l'article 750-1 du code de procédure civile impose une tentative préalable de conciliation, de médiation ou de procédure participative, sauf exceptions (urgence, motif légitime comme l'indisponibilité d'un conciliateur dans un délai raisonnable). Sans elle, le juge peut déclarer la demande irrecevable. ## Constituer les preuves C'est à la victime de prouver le trouble. Rassemblez : - un journal daté des nuisances (jour, heure, durée, nature) ; - des attestations de voisins, sur papier libre avec copie d'une pièce d'identité ; - un constat de commissaire de justice, payant mais très probant ; - une main courante ou une plainte, si la situation le justifie ; - pour le bruit d'un équipement, une mesure acoustique par un bureau d'études. Exemple. À Lyon 3e, une copropriétaire subit depuis six mois les vibrations d'un groupe de climatisation posé sur le balcon du dessous. Elle tient un relevé, obtient deux attestations, envoie une mise en demeure restée sans réponse, puis saisit le conciliateur. L'accord prévoit des plots antivibratiles et un arrêt du groupe la nuit : le dossier se règle sans tribunal. ## Si l'amiable échoue : le juge Selon service-public.fr, vous pouvez demander au juge la cessation du trouble, éventuellement sous astreinte (une somme par jour de retard), des dommages et intérêts pour le préjudice matériel ou moral, et, si l'auteur est locataire, la résiliation de son bail. | Demande | Juridiction | Avocat | | --- | --- | --- | | Montant jusqu'à 10 000 € | Tribunal de proximité ou tribunal judiciaire | Non obligatoire | | Montant supérieur, montant indéterminé, référé | Tribunal judiciaire | Obligatoire | | Résiliation du bail du locataire | Juge des contentieux de la protection | Selon la procédure | Pour le tapage nocturne, la voie pénale existe aussi : l'amende forfaitaire est de 68 €, portée à 180 € au-delà de 45 jours, et l'amende peut atteindre 450 €. Elle sanctionne l'auteur mais ne répare pas votre préjudice. Quand la gêne vient d'un équipement commun, un signalement précis et daté aide le syndic à agir vite. Dans Palier, l'habitant signale le problème depuis son téléphone, les voisins gênés s'y associent, et le conseil syndical suit l'intervention jusqu'à sa clôture ([essai gratuit de 7 jours](https://palier.enys.dev/inscription)). ## Questions fréquentes ### Qu'est-ce qui est considéré comme un trouble anormal de voisinage ? Une nuisance qui dépasse les inconvénients normaux de la vie entre voisins. Les juges apprécient son intensité, sa durée, sa répétition et le contexte. Un bruit ponctuel est normal ; le même bruit tous les soirs pendant des mois peut devenir anormal. ### Faut-il prouver une faute du voisin ? Non. L'article 1253 du Code civil prévoit une responsabilité de plein droit : il suffit de prouver le trouble, son caractère anormal et le dommage subi. Le voisin peut être responsable même s'il respecte la réglementation. ### Peut-on aller directement au tribunal pour un trouble de voisinage ? En principe non. L'article 750-1 du code de procédure civile impose une tentative préalable de résolution amiable, par exemple devant un conciliateur de justice, gratuit. Des exceptions existent, notamment en cas d'urgence. ### Le syndic peut-il agir contre un voisin bruyant ? Il peut rappeler le règlement de copropriété et, si celui-ci est violé, le syndicat peut agir en justice après décision de l'assemblée générale. Le trouble personnel que vous subissez reste toutefois votre action propre : rien ne vous empêche de la mener en parallèle. ### Mon voisin est locataire : à qui m'adresser ? Au locataire d'abord, puis à son propriétaire par lettre recommandée. Le bailleur doit utiliser les droits qu'il tient du bail pour faire cesser le trouble, et peut aller jusqu'à demander la résiliation du bail. ## Sources - [Service-public.gouv.fr : bruits de voisinage](https://www.service-public.gouv.fr/particuliers/vosdroits/F612) - [Service-public.gouv.fr : conciliateur de justice](https://www.service-public.gouv.fr/particuliers/vosdroits/F1736) - [Service-public.gouv.fr : plantation de végétaux et voisinage](https://www.service-public.gouv.fr/particuliers/vosdroits/F614)